fincas registrales topcart

Los elementos físicos de las fincas registrales: el dato de la superficie
The physical elements of property registration: the surface area figure
Carmen Femenia Ribera (1) y Cristina Martínez Ruiz (2)
Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España
(1)
Departamento de Ingeniería Cartográfica, Geodesia y Fotogrametría, Universidad
Politécnica de Valencia, España, cfemenia@cgf.upv.es
(2)
Registradora de la Propiedad de Albocasser, cmruiz@registradores.org
RESUMEN
Se presentan y analizan los elementos físicos que definen las fincas registrales desde dos aspectos:
técnico y jurídico.
Desde el punto de vista técnico se muestran los elementos físicos presentes en la descripción física de
las fincas en el Registro de la Propiedad (situación geográfica, linderos, superficie,…), destacando el
dato de superficie en fincas registrales rústicas.
Desde el punto de vista jurídico se estudia fundamentalmente el dato sobre la superficie y su
repercusión registral como dato identificativo, a la vez que su eficacia jurídica, centrándose en las
inscripciones en el sistema legal de excesos y reducciones de superficie (excesos de cabida).
ABSTRACT
The physical elements that define registered property are presented and analyzed from two
perspectives: technical and legal aspects.
From a technical viewpoint, the physical elements present in the physical description of pieces of
property in the Property Registry (geographic location, boundaries, surface area, etc.) are shown,
highlighting the surface area figure in rural registered property.
From a legal viewpoint, the study focuses primarily on the surface area figure and its effect as an
identifying feature of the registry, as well as its legal effectiveness, concentrating on increase or
reduction of surface area (differences in land measurements) entries in the legal system.
1. INTRODUCCION.
En este artículo se muestran los elementos físicos presentes en la descripción física de las fincas registrales a
través de una tabla comparativa con las características físicas de los bienes inmuebles en el Catastro, tomando estas
últimas como referencia. Se destacan sobre todo aquellas características, que no siendo base gráfica, están relacionadas
con la geometría, forma o dimensiones de las fincas registrales (en el Registro de la Propiedad) o parcelas catastrales
(en el Catastro). Siendo así las características físicas analizadas las siguientes: referencia catastral, superficie, situación
y linderos y representación gráfica; destacando entre todos ellos fundamentalmente el dato de superficie en fincas
registrales rústicas.
Centrándose en las características físicas en el Registro de la Propiedad, el dato de la superficie es el dato
registral que realmente más interesa a los profesionales de la topografía, cuyo valor final resulta del “cierre métrico” de
unos linderos claros que definen el perímetro de la finca; estos linderos muchas veces no quedan claramente definidos
sobre todo en zonas rústicas, y si se definen solamente de un modo literal la situación se complica aún más; ya que unos
lindes no bien definidos, conllevan a un perímetro igualmente indefinido y por tanto a una superficie que podríamos
llamar “variable” tratándose siempre de una misma finca registral.
Con ello se estudia la repercusión registral del dato de la superficie como dato identificativo, a la vez que su
eficacia jurídica. Se analizan las características físicas necesarias en la inmatriculación de una finca a través de su
legislación, sobre todo la necesidad de la referencia catastral y de las certificaciones descriptivas y gráficas del Catastro;
destacando las inscripciones en el sistema legal de excesos y reducciones de superficie (excesos de cabida), con los
mecanismos de inscripción utilizados por los Registradores para la aceptación de tales excesos. Todo ello desarrollado a
través de tablas resumen para hacer más comprensible a los profesionales de la topografía y cartografía estos
mecanismos. Y nunca sin olvidar la expresión utilizada en la ley del técnico profesional en estos casos: el “técnico
competente”.
Legislación reguladora:
En cuanto a la legislación reguladora fundamental en todas estas temáticas podemos encontrar las siguientes
leyes generales con sus respectivas modificaciones, las dos primeras corresponden a la legislación del Registro de la
Propiedad y la última a la actual Ley del Catastro Inmobiliario:
- Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946 (LH).
- Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (RH), modificado el 30
de Octubre de 1998.
- Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social (Ley 13/1996)
- Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario (que deroga en su disposición derogativa única el artículo 33; el artículo 50; el artículo 51; el
artículo 52; el artículo 53, apartados 1, 3, 4 y 11; el artículo 54; el artículo 55; el artículo 56, y la disposición transitoria
octava de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social; a los que
sustituye).
A lo largo de este escrito se hace referencia a distintos artículos de cada una de estas leyes.
2. COMPARATIVA CARACTERÍSTICAS FÍSICAS CATASTRO-REGISTRO
El Catastro es un censo o estadística descriptiva y gráfica de todos los bienes inmuebles (urbanos, rústicos y de
características especiales) de un municipio, dependiente del Ministerio de Hacienda, y cuyo fin fundamental en España
es de tipo fiscal, es decir de cobro de un impuesto, el IBI. Por otro lado el Registro de la Propiedad es un registro en el
que se inscriben los derechos (propiedad, hipoteca, servidumbre,…) sobre los bienes inmueble, dependiente del
Ministerio de Justicia, y cuyo fin principal es jurídico, de seguridad jurídica.
Ambos organismos utilizan el elemento territorial (fincas registrales en el Registro y bienes inmuebles o
parcelas catastrales rústicas en el Catastro) como base fundamental, en unos casos para definir sobre que bien inmueble
se aplica el impuesto y en otros casos para definir sobre que finca registral se definen los derechos. Además añadir que
no siempre el bien inmueble del Catastro coincide exactamente con la finca registral en el Registro, en estos casos es
donde se generan más problemas y muchas veces se recurre a los profesionales de la topografía para ayudar a
solucionarlos.
Para basarse en este elemento territorial hay que describirlo físicamente de un modo detallado, para definir
exactamente de que elemento se trata y no confundirlo con otro. Para ello cada uno de estos organismos señala unas
determinadas características físicas que permiten definir unívocamente este elemento territorial, en el Catastro el bien
inmueble se describe fundamentalmente de un modo gráfico a través de la cartografía catastral, mientras que en el
Registro se utiliza más bien el modo de literal. A continuación se muestran que características físicas describen el
elemento territorial en cada caso y se realiza una comparativa entre ellas, añadiendo diversas observaciones; todo ello a
través de unas tablas resumen.
a. En el Catastro
En la Base de Datos Nacional del Catastro (BDNC) se describen los bienes inmuebles mediante un conjunto de
atributos o características físicas (descripción), económicas (valor catastral, impuesto,…) y datos identificativos del
titular catastral (sujeto pasivo,…); siendo todas estas propiedades las que definimos como Características Parcelarias
del Catastro (figura 1).
Principales características catastrales de los inmuebles
Figura 1.- Tabla de principales características
catastrales de los bienes inmuebles
(www.catastro.minhac.es; 2008)
Físicas
Referencia catastral
Superficie
Situación y linderos
Representación gráfica
Año de construcción
Calidad de la edificación. Uso o cultivo
Jurídicas
Datos personales del titular / expedientes
Económicas
Valor de suelo
Valor de la construcción
Valor catastral
Gráficas
Cartografía digitalizada
Croquis de planta de edificios
Ortofotografías
Entre estas características parcelarias del Catastro pretendemos destacar las características físicas que hacen
referencia a la descripción física del bien inmueble (figura 2), tan importantes para el Ingeniero Técnico en Topografía,
y sobre todo en zonas rústicas, en donde la “ambigüedad” de estas características es mayor.
Características físicas en el Catastro
Característica física
Referencia catastral:
observaciones
Identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles.
Código asignado por el Catastro.
Todo inmueble debe tener una única referencia catastral.
Formada por veinte caracteres.
urbana
Tres tipos: para escalas 1/500, 1/1000 y diseminados.
rústica
Nueva Referencia Catastral de Rústica desde el 1 de Enero de 2003.
Se incluyen referencias al nº de polígono y al nº de parcela.
Superficie:
Obtenida de la representación gráfica del inmueble en la cartografía catastral.
urbana
En m2.
rústica
Además suele aparecer en hectáreas.
Situación y linderos:
urbana
Situación definida por el término municipal, calle y número.
rústica
Situación definida por el término municipal, el polígono, el paraje y la parcela.
Representación gráfica:
Cartografía catastral propia para todos los bienes inmuebles.
urbana
Escalas 1/500 y 1/1000.
rústica
Escalas 1/2000 y 1/5000.
Figura 2.- Características físicas de los bienes inmuebles catastrales
b. En el Registro de la Propiedad
Se toman como referencia las anteriores características parcelarias del Catastro analizando si se encuentran
definidas en el Registro y de que modo (figura 3).
Características físicas en el Registro de la Propiedad1
Característica física
observaciones
Referencia catastral:
Identificador propio del Catastro.
Para identificar unívocamente cada finca registral, en cada Registro se utiliza a
nivel organizativo: tomo, libro, folio y nº de finca.
Superficie:
De modo literal.
urbana
En m2.
rústica
Además suele aparecer en unidades de medida de superficie agrícola
(hanegadas, áreas, cuartones, tahullas,…) dependiendo del lugar de inscripción.
Situación y linderos:
De modo literal.
urbana
Situación definida por Término municipal, calle y número.
rústica
Situación definida por: Término municipal, paraje, nº de finca.
Representación gráfica:
En general carece de representación gráfica, aunque últimamente se está
implantando la cartografía en los Registros.
Figura 3.- Características físicas de las fincas registrales
1
Carmen Femenia Ribera (2003): "Características Físicas de Fincas Rústicas en el Registro de la Propiedad". Revista Topografía y Cartografía,
COITT. Volumen XX, Número 16. Pág. 22
c. Tabla comparativa de las características físicas Catastro-Registro de la Propiedad (figura 4)
Características físicas Catastro-Registro de la Propiedad
Característica física
(elemento geométrico)
Parcela
catastral
Finca
registral
SI
SI
(actualmente)
urbana
SI
SI (1996)
Desde la Ley 13/1996 de Medidas Fiscales,
Administrativas y del Orden Social (artículo 50).
rústica
SI
SI (2002)
Desde la Ley 53/2002 de Medidas Fiscales,
Administrativas y del Orden Social (disposición 5ª).
Superficie:
SI
SI
En el Catastro obtenida de la cartografía y en el
Registro a través del título llevado a inscribir
(declaración de los propietarios).
urbana
SI
SI
Normalmente coincidente y muy bien medida debido
al elevado precio del suelo. Excepto en zonas por
urbanizar o reciente urbanización, normalmente de
tipo diseminado; ocurre lo mimo que en rústica.
rústica
SI
SI
En general, discrepancias superficie catastral ≠
superficie registral ≠ superficie real del terreno.
SI
SI
término municipal
SI
SI
Implícito además en la Referencia Catastral, como
código INE.
polígono (nº)
SI
SI
(actualmente)
Actualmente ya implícito en la Referencia Catastral
de Rústica, desde Ley 53/2002.
paraje / partida / pago
(nombre)
SI
SI
parcela (nº)
SI
SI
(actualmente)
SI (cartografía)
SI
(propietarios)
SI
SI
(2000,2007)
planos topográficos de
los propietarios
Posibilidad de
modificar plano
catastral
SI
En algunos casos se presentan para clarificar la
descripción de las fincas registrales, se archivan con
la finca.
cartografía catastral
SI
SI (2000,
2007)
Convenio cooperación Catastro-Registro, 1999.
Instrucción DGRN sobre implantación de cartografía
en los Registros de la Propiedad, 2000.
Proyecto Geobase de implantación de cartografía
en los Registros de la Propiedad: ortofotos (por
comunidades autónomas) y cartografía catastral
para situar finca registral con la referencia catastral.
Realmente efectivo para todos los Registros, 2007.
Referencia catastral:
Situación y linderos
(rústica):
linderos
Representación gráfica:
observaciones
Actual nexo de unión entre la parcela catastral y la
finca registral; aunque no siempre parcela catastral
= finca registral.
No incluido en la Referencia Catastral.
Muy utilizado para situar las fincas registrales
rústicas.
Actualmente ya implícito en la Referencia Catastral
de Rústica, desde Ley 53/2002.
Implantación de cartografía para todas las fincas
registrales en los últimos años.
Figura 4.- Tabla comparativa de las características físicas Catastro-Registro
Como se puede apreciar en los últimos años, en el Registro de la Propiedad se ha incorporado la referencia
catastral como nexo de unión entre el Catastro y el Registro; y además se está incorporando paulatinamente en todos los
Registros la representación gráfica de las fincas registrales (a través de ortofotos y cartografía catastral); llegando poco a
poco a definir más claramente el elemento territorial en ambos organismos.
3. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS NECESARIAS EN LA INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA.
Se define de un modo general inmatriculación como la primera inscripción de cada finca en el Registro de la
Propiedad.
Dado que en nuestro sistema registral la regla general es la inscripción declarativa (salvo determinados casos en
los que la inscripción es constitutiva, por ejemplo, en las hipotecas, derecho de superficie,…), y dado que muchos de los
datos que en su día se hicieron constar en el Registro no fueron correctos, es posible que nuestro Registro sea inexacto.
Cuando la doctrina habla de “discordancia” no supone desacuerdo entre Registro y realidad jurídica, pues no hay
nada inscrito, sino un desacuerdo con la realidad jurídica y fáctica. De modo que la discordancia supone:
* Que la finca está sin inmatricular.
* Y por ello, se refiere tanto a los elementos de hecho como a los de derecho.
"ART. 198. LH La concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral se llevará a cabo, según
los casos, por la primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna, por la reanudación
del tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de liberación de cargas y gravámenes."
En consecuencia, la inmatriculación es un medio para conseguir la concordancia entre el Registro y la realidad
fáctica y jurídica, y podemos definir la inmatriculación partiendo de la definición que hace Roca Sastre de como el
ingreso por primera vez de una finca en la vida registral, realizado en virtud de una primera inscripción de dominio en
favor del inmatriculante, la cual abre folio registral propio, es obtenida por medios peculiares y surte efectos específicos.
a. Referencia catastral y certificación descriptiva y gráfica
Tras la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, para poder inmatricular una finca en el Registro es necesario que se haga
constar la referencia catastral y se acompañe la certificación catastral gráfica y descriptiva de la que resulte que la finca
está catastrada nombre del transmitente o del adquirente y de la que resulte la descripción de la finca en términos
totalmente coincidentes con la descripción que de la misma se hace en la escritura:
-
“ART. 53. (...) Siete. Ley 13/1996: En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro, si no se
aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica (figura 5) de la finca, en
términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título. (...)”
-
“ART. 298.1. segundo inciso RH: “En ambos casos el título público de adquisición habrá de expresar
necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o
acompañará certificación catastral gráfica y descriptiva, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes
con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del
transmitente o del adquirente.”
-
diversas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por ejemplo, 22 de noviembre
de 2007 y 4 de diciembre de 2007.
Figura 5.- Ejemplo de certificación catastral descriptiva y gráfica (www.catastro.minhac.es)
b. Superficie, situación y linderos
Unas de las circunstancias que necesariamente ha de contener la inscripción son la superficie, linderos y
ubicación:
“ART. 51 RH. Las inscripciones extensas a que se refiere el artículo noveno de la Ley contendrán los requisitos
especiales que para cada una de ellas determina esta Reglamento, y se practicarán con sujeción a las reglas siguientes:
1ª La naturaleza de la finca se determinará expresando si es rústica o urbana, el nombre con las que de su clase sean
conocidas en la localidad, y en aquéllas, si se dedican a cultivo de secano o de regadío, y en su caso, la superficie
aproximada destinada a uno y otro.
Si se aporta cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite se hará constar, además, la calificación
urbanística de la finca.
2ª La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término municipal, pago o partido o cualquier
otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren; sus linderos por los cuatro puntos cardinales; la
naturaleza de las fincas colindantes; y cualquier circunstancia que impida confundir con otra la finca que se
inscribe, como el nombre propio si lo tuviere. En los supuestos legalmente exigibles se hará constar la referencia
catastral del inmueble.
3ª La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término municipal y pueblo en que se hallaren; el
nombre de la calle o sitio; el número, si lo tuvieren, y los que hayan tenido antes; el nombre del edificio si fuere
conocido por alguno propio; sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo; y cualquiera otra
circunstancia que sirva para distinguir de otra la finca descrita. Lo dispuesto en este número no se opone a que las
fincas urbanas cuyos linderos no pudieran determinarse en la forma expresada se designen por los cuatro puntos
cardinales.
4ª La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que
también se haga constar la equivalencia a las medidas del país.
La descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos
referidos a fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.”
Características físicas necesarias en la inmatriculación de una finca
Descripción fincas preferentemente perimetral, referidos a datos físicos de fincas colindantes
Referencia catastral
Certificación descriptiva y gráfica
Superficie:
En el sistema métrico decimal
Posibilidad de equivalencia a las medidas del país
Situación y linderos:
Naturaleza finca:
- Rústica o urbana
- Nombre por las que son conocidas en la localidad
- Cultivo secano o regadio
- Superficie aproximada
- Calificación urbanística
Situación fincas rústicas:
- Término municipal
- Pago, partida, paraje
- Linderos por cuatro puntos cardinales
- Naturaleza fincas colindantes
- Nombre propio de la finca (si lo tuviere)
Situación fincas urbanas:
- Término municipal y pueblo
- Nombre calle o sitio
- Número
- Números que haya tenido antes
- Nombre del edificio (si lo tuviere)
- Linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo
- Ó linderos por cuatro puntos cardinales
- Otras circunstancias
Figura 6.- Tabla resumen de las características necesarias en la inmatriculación
c. Cambios con la legislación actual
En consecuencia, en la actualidad, cuando se inmatricula una finca:
-
debe hacerse constar necesariamente la superficie de la misma de forma totalmente coincidente con la superficie
que resulta del Catastro, no obstante, con anterioridad a dicha legislación, no era necesario esta coincidencia y la
superficie resultaba de la simple manifestación de los interesados en la escritura,
-
los linderos, que resultarán de la manifestación de los interesados,
-
las demás circunstancias de identificación, paraje, calle, número,… (según sea rústica o urbana) también deberán
coincidir con la certificación catastral.
4. EL EXCESO DE CABIDA
En el Registro de la Propiedad se entiende como exceso de cabida al incremento o reducción de cabida, es
decir a la rectificación de superficie, bien por exceso o por defecto; siendo la superficie una de las más importantes
características físicas que sirven para identificar las fincas registrales, principalmente rústicas.
La inscripción en el Registro de los excesos de cabida es fundamental para los profesionales en el mundo de la
topografía y la cartografía, debido a que se inscribe un cambio en la superficie de la finca (debido a un erróneo dato
registral inicial). Actualmente, según la modificación del Reglamento Hipotecario ó la Ley 13/1996, en algunos casos se
exige el certificado de un “técnico competente” (entendiendo que los máximos especialistas en estos temas son los
Ingenieros Técnicos en Topografía y/o los Ingenieros en Geodesia y Cartografía; aunque la ley no especifica la
titulación y da lugar a un gran abanico de “técnicos competentes”), y en otros casos se solicita la certificación catastral
descriptiva y gráfica del Catastro.
4.1. Aclaraciones previas
En lo que se refiere a las características físicas de las fincas registrales, puede ocurrir que ciertos datos que figuran
en el Registro en relación a las circunstancias descriptivas de las fincas no sean correctos, y el error puede estar en la
superficie de la finca.
Como ha dicho reiteradamente la Dirección General de los Registros y Notariado (DGRN), la registración de un
exceso de cabida “stricto sensu” sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la
descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende
constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originales
registrados, pero fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que, según el Registro, corresponde a
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría
la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será,
previa justificación de su adquisición, la previa inmatriculación de esa superficie colindante.
En este sentido existen una multiplicidad de Resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado:
RDGRN de 13 de marzo de 2001, 16 de junio de 2003, 10 y 16 de mayo de 2005, 24 de junio de 2005, 3 de enero de
2006, 29 de abril de 2006, 1 de julio de 2006, y 3 de octubre de 2007, entre otras.
En consecuencia, la declaración de un exceso de cabida parte necesariamente del presupuesto de la existencia
de un error en la medición o en la determinación de la superficie de la finca inmatriculada, la cual ha de mantener sus
linderos y su límite perimetral, ya que si lo que se pretende es incluir una superficie colindante no incluida inicialmente
dentro del perímetro de la finca, no estamos ante un supuesto de exceso de cabida, sino ante la inmatriculación de otra
finca o trozo de ésta.
En todos los casos de inscripción de excesos de cabida, cualquiera que sea su dimensión, es indispensable que el
Registrador no tenga dudas sobre la identidad de la finca:
"ART. 298. (...) 3. párrafo 5º (...) RH En todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas
fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la
misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud
su superficie. (...)"
Por ello la inscripción de los excesos de cabida no es una cuestión matemática ni automática, sino que debe
analizarse caso a caso para ver las circunstancias de cada finca y cada exceso, ya que en ningún caso el Registrador ha
de tener dudas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, dudas que están justificadas en muchos casos:
-
por ejemplo, cuando se trata de una finca que procede por segregación o división, ya que al practicar dichas
operaciones la finca se midió en su día,
-
por ejemplo en los casos de excesos muy desproporcionados, ya que en estos casos no se puede mantener bajo
ningún concepto que esa superficie se encuentra incluida dentro del perímetro inicial de la finca,
-
por ejemplo, cuando la finca procede de un procedimiento de reparcelación, es decir, un procedimiento de
equidistribución que implica la agrupación o integración del conjunto de fincas comprendidas dentro de una
unidad de ejecución, previa su exacta medición para, con posterioridad, proceder a su nueva división ajustada al
Plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas, en proporción a sus
respectivos derechos, y, a la Administración actuante, en la parte que legalmente le corresponda. En
consecuencia, las fincas resultantes de la reparcelación guardan la debida proporcionalidad con las fincas
aportadas, contribuyen a las cargas de la urbanización en relación a su superficie y volumen edificable, y,
necesariamente, la suma de la superficie de todas las fincas de resultado ha de coincidir exactamente con la
superficie de las fincas que se aportaron al proceso reparcelatorio, por ello, atribuirle individualmente una mayor
superficie a una determinada finca de resultado rompe ese equilibrio en perjuicio de todos los demás propietarios
afectados por la reparcelación,
-
por ejemplo cuando hay un cambio en linderos que eran fijos (un río, un monte, un barranco,…), o en el paraje, o
en los datos catastrales que constan en el Registro y los que se aportan ahora,…
-
por ejemplo, si existen otros excesos de cabida ya inscritos,…
Igualmente son de aplicación las normas protectoras del dominio público marítimo y forestal, requiriéndose,
cuando se trate de fincas colindante con el demanio marítimo, certificación del Servicio de Costas comprensivo de que la
finca no invade dominio público marítimo, y si lindan con montes públicos, certificación del Servicio Forestal que acredite
no estar invadiéndose el dominio público forestal.
4.2. Mecanismos de inscripción de los excesos de cabida
A continuación se exponen los criterios de los Registradores para admitir o no de los excesos de cabida en la
inscripción, según modificación del Reglamento Hipotecario que entró en vigor el 30 de Octubre de 1998.
En cuanto a los mecanismos para hacer constar los excesos de cabida son:
1º) Expediente de dominio o acta de notoriedad:
"ART. 200. LH La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se verificará mediante acta de
notoriedad o expediente de dominio.
Por cualquiera de estos medios o por el autorizado en el artículo 205 se podrá hacer constar en el Registro
la mayor cabida de la fincas inscritas."
"ART. 298. (...) 3. párrafo 3º (…) RH. También podrán inscribirse los excesos de cabida en virtud de
expediente de dominio conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria y en este Reglamento, o en virtud de acta de
presencia y notoriedad regulada en la legislación citada anteriormente sobre referencia catastral. (...)"
"ART. 53. (...) Diez. Ley 13/1996. La modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal
naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca podrán efectuarse en virtud de acta notarial de presencia y
notoriedad que incorpore un plano de situación a la misma escala que la que obre en el Catastro, e informe de
técnico competente sobre su medición, superficie y linderos. Dicha acta se ajustará en su tramitación a lo
prevenido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria a excepción de lo previsto en su regla 8ª. (...)”
2º) Mediante título público de adquisición del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, es decir, inmatriculando el
exceso de cabida acompañado de la correspondiente certificación catastral.
"ART. 298. (...) 3. RH Asimismo podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que
resulten de títulos públicos de adquisición, siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado primero la
previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia
catastral, y se incorpore o acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta
identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor
del titular inscrito o del adquirente. (...)”
3º) Si el exceso de cabida no es superior a la vigésima parte inscrita (inferior 5%):
"ART. 298. (...) 3. párrafo 4º (...) RH De otra parte, podrán hacerse constar en el registro, como
rectificación de superficie, los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita.”
En estos casos el legislador considera que la constancia del exceso de cabida no supone más que una
rectificación de los asientos registrales, ya que el exceso de cabida es muy pequeño puesto que no es superior en
una vigésima parte a la cabida inscrita, por lo que en principio no requiere aportar ningún tipo de documentación,
siempre que esté perfectamente identificada la finca y no existan dudas.
Hay muchos operadores que entienden que este apartado da la posibilidad de ampliar directamente la
superficie de la finca en una vigésima parte por la simple manifestación sin necesidad de acreditar ninguna
circunstancia, pero nada más lejano de la realidad, ya que es necesario que no existan dudas sobre la identidad de la
finca, por lo que casi siempre hay que acreditarlo de alguna manera.
4º) Si el exceso de cabida no excede de la quinta parte de la cabida inscrita (inferior 20%), dispone el segundo
párrafo del punto tres del ya mencionado artículo reglamentario:
"ART. 298. (...) 3. (...). Del mismo modo podrán inscribirse los excesos de cabida acreditados mediante
certificación catastral o, cuando fueren inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, con el certificado o
informe de técnico competente, en los términos previstos en el artículo 53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996,
que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de título traslativo."
“ART. 53. (...) Ocho. Ley 13/1996: Los excesos de cabida inferiores a la quinta parte de la cabida
inscrita, cuando no pueda aplicarse lo previsto en el párrafo anterior, se harán constar mediante certificado o
informe sobre su superficie expedido por técnico competente y siempre que el Registrador no abrigare dudas sobre
la identidad de la finca.”
Es decir, si el exceso de cabida no supera la quinta parte de la cabida inscrita (inferior 20%) puede
acreditarse el mismo, además de por certificación catastral, por informe de técnico competente.
Dicho informe ha de identificar la finca con los mismos datos descriptivos que de la finca constan en el
Registro para poder permitirnos que identifiquemos la finca medida con la finca registral. Es decir, del informe ha
de resultar claramente que lo que se ha medido es la finca registral, porque en muchas ocasiones se pone en el
informe que se mide determinada parcela catastral, y dichos datos o no constan en el Registro o no coinciden con
los que constan.
Dicho informe deberá estar visado por el Colegio profesional respectivo, o bien deberá tener la firma
legitimada ya que hay que acreditar que quien lo firma es quien dice ser y tener la cualidad de técnico.
5º) Si el exceso de cabida excede la quinta parte de la cabida inscrita (superior 20%) mediante certificación
catastral y los medios indicados anteriormente, excepto por informe del técnico.
"ART. 53. (...) Ocho. Ley 13/1996. La rectificación de cabida de una finca registral, o la alteración de sus
linderos cuando éstos sean fijos o del tal naturaleza que existan dudas de la identidad de la finca, podrá realizarse
con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, siempre que, entre la descripción de la
finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca.
En otro caso, el Registrador no practicará la inscripción, pudiendo extender la anotación preventiva de
suspensión con arreglo a la legislación hipotecaria.
Los excesos de cabida inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, cuando no pueda aplicarse lo
previsto en el párrafo anterior, se hará constar mediante certificado o informe sobre su superficie expedido por
técnico competente y siempre que el Registrador no abrigare dudas sobre la identidad de la finca. (...)”
Criterios de inscripción de los Excesos de Cabida (según modificación RH, 30 de Octubre de 1988)
Tipos de excesos
Documentación
necesaria *
observaciones
Excesos inferiores al 5% No se exige ningún
(1/20) de la cabida inscrita requisito especial
Se hace constar el exceso en la descripción, y en el
acta de inscripción se dice que se inscribe el exceso
de tantos metros. Lo mismo en la nota al pie del título
y al margen del Diario.
Art. 298. 3. párrafo 4º. RH
Excesos inferiores al 20% Certificado del técnico
(1/5) de la cabida inscrita competente
Se hace constar el exceso en la descripción, y en el
acta de inscripción se dice que se inscribe el exceso
de tantos metros. Lo mismo en la nota al pie del título
y al margen del Diario.
Art. 298. 3. párrafo 2º. RH
Excesos de cabida de
cualquier magnitud
Certificación catastral
descriptiva y gráfica
Se hace constar el exceso en la descripción, y en el
acta de inscripción se dice que se inscribe el exceso
de tantos metros. Lo mismo en la nota al pie del título
y al margen del Diario.
Art. 298. 3. párrafo 2º. RH
Acta notarial de
presencia y notoriedad
(con citación colindantes)
Art. 53. Ley 13/1996: “…incorpore un plano de
situación a la misma escala que la que obre en el
Catastro, e informe de técnico competente sobre su
medición, superficie y linderos….”
Expediente de dominio
(con citación colindantes)
Art. 201. LH
Título público de
adquisición
Art. 205. LH
* En todos los casos, siempre que esté perfectamente identificada la finca y no existan dudas.
Figura 7.- Tabla resumen sobre los criterios de inscripción de los excesos de cabida
4.3. Las disminuciones de cabida
Por último hablar de las disminuciones de cabida. Tradicionalmente se había considerado que como no hay
perjuicio para los propietarios colindantes ya que no se les está quitando terreno, bastaba manifestar dicha disminución
para inscribirla.
Sin embargo, tras la Ley 13/1996 esto ha cambiado ya que el artículo 53.8 y 10 antes transcritos no hablan de
“exceso” sino de “rectificación” o “modificación”, y rectificación o modificación puede ser tanto a la alza (exceso)
como a la baja (disminución).
En este sentido gran parte de la doctrina y también la DGRN (Resoluciones de 16-3-2001, 16-6-2003,…)
entienden de aplicación a las disminuciones de cabida la misma normativa que para los excesos, porque además estas
disminuciones de cabida pueden implicar una parcelación implícita practicada sin la debida obtención de la
correspondiente licencia de parcelación o declaración de innecesariedad o una vulneración de los derechos de
adquisición preferente, entre otras cosas.
Agradecimientos:
Agradecemos al Área de Apoyo Lingüístico a la I+D+I de la Universidad Politécnica de Valencia la traducción del resumen de este artículo