escasez de suelo y precios de la vivienda en colombia

No. 24
Septiembre de 2010
ISSN 2011-7442
Presidente Ejecutiva: Martha Elena Pinto de de Hart
Editor: Néstor Darío Preciado
Investigadores: Edwin Chirivi B., David García J. y Vanesa Montoya N.
ESCASEZ DE SUELO Y PRECIOS DE LA VIVIENDA EN COLOMBIA
Tabla de contenido
Introducción
Comportamiento reciente de los precios de la
vivienda en Colombia
Precios y acceso a vivienda
Precios y estabilidad del sistema financiero
El suelo como principal restricción a la oferta de
vivienda
Conclusiones
Indicadores económicos
CAMACOL B&C y Cundinamarca (Gráfico 1)
1
Gráfico 1. IPVN CAMACOL B&C e IPVU Var % anual
IPVN - CAMACOL B&C
1
2
3
30%
25%
20%
24%
20%
20%
18%
17%
15%
3
6
8
IPVU - BANREP
28%
15%
14%
12%
11%
10%
9%
10%
7%
7%
Sep-09
Mar-10
5%
0%
Mar-07
Introducción:
Sep-07
Mar-08
Sep-08
Mar-09
Fuente: CAMACOL B&C y Banco de la República
El comportamiento observado en los precios de la
vivienda nueva y usada en Colombia sugiere la
existencia de un desequilibrio entre oferta y
demanda que estaría explicado por restricciones del
lado de la oferta. En esta versión del informe
económico se analiza el origen de este desequilibrio
de mercado y se abordan los principales efectos del
aumento en precios sobre los hogares y el sistema
financiero. Se concluye con un conjunto de
recomendaciones de política para mitigar las
restricciones existentes del lado de la oferta.
Este aumento de precios estaría reflejando una
situación de mercado en la que la demanda excede a
la oferta. Los datos de Coordenada Urbana confirman
esta hipótesis: en el período enero-julio, las ventas
totales en unidades crecieron 5,3% en términos
anuales, en tanto que los lanzamientos (que son
indicativos de la nueva oferta disponible) crecieron
sólo 1,1%. Como se observa en el gráfico 2, la brecha
entre el nivel de ventas y las nuevas unidades que
entran al mercado está ampliándose.
1
Gráfico 2. Ventas y Lanzamientos Acum. 12 meses
Comportamiento reciente de los precios de la
vivienda:
85.000
Lanzamientos
Ventas
80.000
75.000
15.200
70.000
65.000
60.000
4.300
55.000
Fuente: CAMACOL B&C y Banco de la República
1
Corresponde a 5 regionales: Cundinamarca, Antioquia, Caldas,
Risaralda, Valle
Cámara Colombiana de la Construcción - CAMACOL. Calle 70A No.10-22. Tel. 743 0265, fax: 743 0265 Ext 1101. Bogotá, Colombia.
Correo electrónico: estudioseconomicos@camacol.org.co. Visítenos: www.camacol.org.co
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Jul-10
Jun-10
Abr-10
May-10
Feb-10
Mar-10
Dic-09
Ene-10
Oct-09
Nov-09
Sep-09
Jul-09
Ago-09
Jun-09
Abr-09
May-09
Feb-09
Mar-09
Dic-08
50.000
Ene-09
Según las cifras de CAMACOL Regional Bogotá &
Cundinamarca, en los últimos doce meses el precio
promedio de la vivienda nueva en Bogotá, medido a
través del Índice de Precios de Vivienda Nueva – IPVN,
ha aumentado 7%, el más bajo de los últimos cuatro
años. Por su parte, el Banco de la República reportó
que el Índice de Precios de Vivienda Usada – IPVU aumentó 9,8% anual al corte del primer trimestre de
2010, cifra inferior al crecimiento de los últimos años,
y en línea con lo registrado en el Índice semestral de
¿Por qué es tan importante lo que pase con los precios
de la vivienda? La vivienda es posiblemente el
componente más importante del patrimonio de los
hogares y el acceso a ella un factor crítico de bienestar
social. A nivel internacional cerca del 50% de la riqueza
de los hogares está representada por el valor nominal
de su vivienda (Gráfico 3). En Colombia, según la
Encuesta de Calidad de Vida –ECV 2008- , más del 50%
de los hogares reside en vivienda propia. Dado que la
principal fuente de recursos para su adquisición es la
financiación bancaria, la vivienda es parte del acervo
de garantías que preserva la estabilidad del sistema
financiero.
Gráfico 3. Composición de la riqueza de los hogares2000
reflejan las condiciones particulares de la oferta y la
demanda.
Con base en los datos de la Encuesta de Calidad de
Vida para la ciudad de Bogotá y el precio promedio de
la vivienda calculado por la Regional Bogotá &
Cundinamarca, se encontró que el indicador de acceso
(affordability), que mide el precio de una vivienda tipo
en términos del total de ingresos de un hogar en un
año, registró sus niveles más altos entre 2007 y 2008,
justamente cuando el sector alcanzaba el pico de su
último ciclo expansivo. El mismo indicador calculado
para el 2009 disminuyó en los segmentos extremos
(VIP y No VIS mayor a $166 millones), lo que implica
que en ese año los precios de la vivienda disminuyeron
en comparación con el crecimiento del ingreso
promedio (Gráfico 4).
Gráfico 4. Relación Precio promedio de la vivienda en
Bogotá / Ingreso de los hogares
2006
2007
2008
2009
7,0
6,0
5,4
5,8 5,8
5,7
5,0
4,0
Fuente: Altissimo Filippo, et al. “Wealth and asset price effects on
economic activity”,2005. European Central Bank. Gráfico DEET
3,7 3,8 3,8 3,7
3,0
3,4 3,5
3,7 3,7
2,5 2,6 2,7 2,7
2,0
Los aumentos en el precio de la vivienda normalmente
plantean dos grandes preguntas: ¿en qué medida
dichos aumentos limitan las posibilidades de acceso a
vivienda a los hogares?, y ¿qué pasa con la salud del
sistema financiero?
Precios y acceso a vivienda:
Las posibilidades de adquisición de activos por parte
de los hogares varían en la medida que los cambios en
su nivel de ingreso sean mayores o menores a los
cambios en los precios. Debe notarse que en Colombia
los contratos laborales usualmente están indexados a
los cambios en el nivel general de precios (que
durante los últimos años ha registrado una tendencia
sostenida a la baja) mientras que los precios de la
vivienda (excepto las que son objeto de subsidios
estatales) son fijados libremente por el mercado y
VIP
VIS
No VIS (< 335 SML) No VIS (> 335 SML)
Fuente: DANE - ECV, CAMACOL B&C, Cálculos DEET
Contrario a lo que pudiera pensarse, en Colombia la
decisión de compra no parece estar ligada a los
cambios en el indicador de acceso. Según los
resultados de la Encuesta de Demanda por Vivienda
realizada por Camacol Regional Bogotá &
Cundinamarca, sólo el 8% de los encuestados señaló al
precio como principal limitante para adquirir una
vivienda. Para cerca del 30% el principal obstáculo
proviene de la consecución de la cuota inicial y/o del
cierre financiero, a pesar de la considerable reducción
registrada en la tasa de los créditos hipotecarios, que
hoy se encuentra en niveles cercanos al 12% anual.
La vivienda es un activo muy versátil cuyo uso no está
limitado al propósito habitacional. Cuando se le
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considera como un depósito de valor, el aumento en
su precio es beneficioso pues al incrementar el
patrimonio de los hogares genera un efecto riqueza al
que se asocian aumentos en los niveles de
endeudamiento y de consumo. Desde este punto de
vista la desvalorización de la vivienda además de ser
nociva para el patrimonio de los hogares, aumenta la
vulnerabilidad social en tanto que reduce la
posibilidad del uso de este activo para enfrentar crisis
2
económicas .
En este punto del análisis vale la pena destacar que la
relación entre el precio de la vivienda y el bienestar de
los hogares entraña una paradoja: los aumentos de
precios son benéficos para quien ya es propietario,
pero desfavorables para quien desea adquirir,
precisamente porque reduce sus posibilidades de
acceso.
Precios y estabilidad del sistema financiero:
Gráfico 5. IPVN – Real
IPVN real
120
110
100
90
80
70
Dic-09
Dic-08
Dic-07
Dic-06
Dic-05
Dic-04
Dic-03
Dic-02
Dic-01
Dic-00
Dic-99
Fuente: Tomado de Banrep. Reporte de Estabilidad Financiera.
Marzo 2010
Aunque la cartera hipotecaria ha crecido a tasas de
dos dígitos en los últimos meses, tras un largo periodo
de contracción, su calidad no ha desmejorado y es la
más sana del sistema. En la actualidad el indicador de
calidad de la cartera hipotecaria no supera el 4%, nivel
sustancialmente inferior a los niveles observados
antes a comienzos de la crisis (Grafico 6).
Gráfico 6. Crecimiento real de la cartera
En cuanto a la salud de la banca, la principal
preocupación cuando aumenta el precio de la vivienda
es la posibilidad de que esté gestándose una burbuja
inmobiliaria. Las burbujas se caracterizan por
acelerados incrementos de precios en lapsos de
tiempo cortos sin que existan detrás factores
fundamentales de oferta o demanda, normalmente
acompañados por aumentos en el endeudamiento de
los hogares y deterioro de la calidad de la cartera
hipotecaria.
50
Total
Con su mo
Comercial
Hipotecaria+TC
40
30
Porcentaje
20
10
0
-10
-20
-30
-40
Jul-02
Ene-03
Jul-03
Ene-04
Jul-04
Ene-05
Jul-05
Ene-06
Jul-06
Ene-07
Jul-07
Ene-08
Jul-08
Ene-09
Jul-09
Ene-10
Jul-10
Nada de lo anterior ha ocurrido en Colombia. Como se
observa en el Gráfico 5 el reciente aumento de precios
de la vivienda nueva está inscrito en un ciclo de
ascenso de largo plazo que comienza a mediados del
año 2002, y cuya velocidad de crecimiento ha sido
sustancialmente menor a la registrada en el periodo
previo a la crisis de finales de la década. (Gráfico 5)
Dic-98
Dic-97
60
Fuente: Superintendencia Financiera
El aumento de precios no ha estado acompañado de
signos de sobreendeudamiento de los hogares. En la
Gráfica 7 se observa que la deuda de los hogares,
contemplada como el saldo de la cartera de consumo
e hipotecaria en relación al PIB, es actualmente
inferior a los niveles de finales de la década pasada. En
los últimos años, esa relación muestra signos de
estabilización.
2 Arriagada Luco, Camilo. “Dinámica demográfica y el sector
habitacional en América Latina”. CEPAL, 2003
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Gráfico 7. Cartera de consumo e hipotecaria / PIB
realizadas en ciudades con población superior a
100.000 habitantes en los años 2005 y 2007, se
observó que en la mayoría de ciudades la habilitación
de nuevo suelo urbanizable disminuyó (cuadro 1).
Cuadro 1. Habilitación de nuevo suelo urbanizable
según los POT
Bogotá
Cali
Medellín
Barranquilla
Bucaramanga
Ibagué
Manizales
Pereira
Pasto
Armenia
Cartagena
Fuente: Tomado de Banrep. Reporte de Estabilidad Financiera.
Marzo 2010
El suelo urbano como principal restricción a la oferta
de vivienda:
En la literatura económica es común identificar que
una de las principales características de la oferta de
vivienda y su grado de incidencia en los precios, está
3
determinado por su lento ajuste a la demanda . Esto
es una condición natural del mercado por la magnitud
de recursos de capital requeridos en la puesta en
marcha de nuevo proyectos y los tramites inherentes a
su ejecución; sin embargo, si a esto se suman factores
fuera de mercado que acentúen la lentitud de la
respuesta de la oferta, en el corto plazo los
movimientos de la demanda se reflejan en
movimientos de precios.
La escasez y encarecimiento del suelo urbanizable
serían los factores detrás del comportamiento de los
precios de la vivienda, según se desprende de estudios
recientes del Centro de Estudios sobre Desarrollo
Económico - CEDE, de la Universidad de los Andes, y
de lo manifestado por los constructores en diversos
sondeos. Bogotá ofrece un claro ejemplo de ello: entre
1999 y 2009 la oferta de nuevo suelo en la ciudad se
incrementó en 3,2 millones de m2, pero durante el
mismo período se licenciaron 31,1 millones de m2
para construcción de vivienda.
Esta situación se observa también en las demás
ciudades. Según datos de encuestas del DNP,
2005
8%
14%
4%
41%
9%
22%
17%
54%
13%
27%
25%
Encuesta DNP
2007
13%
14%
4%
14%
11%
30%
18%
23%
12%
14%
25%
Var
Aumentó
Bajó
Bajó
Bajó
Aumentó
Aumentó
Aumentó
Bajó
Bajó
Bajó
Bajó
Fuente: DNP. Tomado CONPES 3583
A la lentitud con la que se está incorporando suelo
comparado con la rápida utilización del mismo, deben
sumarse las mayores cargas generales y locales
exigidas y a los mayores requerimientos de normas
técnicas que, si bien pretenden mejorar las
condiciones de vida de sus habitantes, conllevan
incrementos en los costos de producción que
necesariamente se trasladan al precio de venta.
Por fortuna, la industria edificadora se desarrolla bajo
una estructura de mercado de alta competencia, con
muchos jugadores, y abundantes fuentes de
información para orientar adecuadamente las
decisiones de compra y por tanto no es posible fijar
unilateralmente los precios.
Otro rasgo de la industria edificadora, generalizado
tras la crisis de 1999 fue la desaparición de los bancos
de tierra de propiedad de los constructores. Hoy en
día son muy raros los casos de compañías
constructoras con el suficiente músculo financiero
para adquirir y sostener grandes inventarios de tierra.
Los propietarios de tierra en su mayoría son terceros
generalmente no vinculados al negocio constructor.
3
Prakash Loungani, “House Prices: more room to fall? ”, 2010.
Finance & Development
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En Colombia, los procedimientos para la habilitación
de suelo urbano para la construcción de vivienda han
sido sujetos de permanentes críticas debido a la
lentitud e ineficacia de sus resultados. Tal y como el
4
CAMACOL ha enfatizado , se requieren de avances en
la gestión del suelo que permitan a la iniciativa tanto
pública como privada contar con una oferta de suelo
amplia y a precios razonables.
Consideraciones finales:
La información disponible permite concluir que la
tendencia ascendente observada en el precio de la
vivienda nueva y usada no puede definirse en
términos de una burbuja inmobiliaria, sino que
evidencia la existencia de una fuerte restricción del
lado de la oferta. Esta restricción consiste en la
escasez de suelo urbanizable.
Cuando en el mercado de vivienda la ausencia de
suelo es crítica se presenta un fenómeno conocido
como mercado de precios altos, que consiste en
operar naturalmente con precios sustancialmente
mayores, pero sin que ello sea sintomático de una
burbuja inmobiliaria. Los mercados de precios altos
son comunes en la mayoría de las grandes ciudades
alrededor del mundo como resultado de una demanda
por vivienda creciente asociada al proceso de
urbanización de la población.
En algunos países desarrollados se considera que
pagar 4 veces el salario real anual por la vivienda es
“normal”. En China, este indicador de accesibilidad se
encuentra actualmente en 8 veces. Para el caso de
Estados Unidos, en medio del proceso
de
sobrevaloración de la vivienda, este indicador se ubicó
en 9, y ha venido descendiendo hasta niveles cercanos
a 4. Según los cálculos de CAMACOL, para Bogotá en
los segmentos de menor precio (hasta 335 SML), tal
indicador no ha superado 3,8 veces en los últimos
años.
4
Así, en un mercado de precios altos en vivienda el
principal desafío de política es el acceso (affordability),
debido a la ampliación de la brecha entre el valor de la
vivienda y el ingreso medio de los compradores. Esta
brecha da origen a lo que denominamos paradoja de
los precios de la vivienda, para referirnos a los efectos
opuestos que produce un aumento en el precio de la
vivienda sobre quienes tienen vivienda (aumento de
su riqueza patrimonial) y quienes no (dificultades de
acceso).
Desde el punto de vista de política pública el problema
de acceso por precios elevados es indeseable y
típicamente es enfrentado con dos instrumentos:
control de precios a la vivienda y diseño de incentivos
para aumentar la oferta de suelo. La experiencia ha
demostrado que los controles de precios generan
distorsiones que conducen a sobreoferta o
desabastecimiento dentro del mercado donde se
aplican. Instrumentos como mayores tasas de
impuestos a tierras improductivas, solas o combinadas
con el cierre de la brecha entre los avalúos
comerciales y los catastrales han resultado ser muy
eficaces para dinamizar la oferta de suelo.
La orientación de la política de vivienda hacia el
estimulo a la demanda debe ir acompañada de los
mecanismos necesarios para enfrentar las rigideces de
oferta (principalmente suelo) para no continuar
acrecentando la
presión sobre los precios de la
vivienda. En CAMACOL hemos estimado en
aproximadamente 9.000 hectáreas el requerimiento
de nuevo suelo para hacer viable la meta del gobierno
del presidente Santos de construir un millón de
viviendas
durante
su
administración.
Las
administraciones
municipales
tienen
la
responsabilidad constitucional sobre el tema y es una
tarea que no admite dilación en un país cuya
población urbana continuará creciendo y demandando
vivienda.
Véase Informe Económico No. 23
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INDICADORES ECONÓMICOS DE LA CONSTRUCCIÓN
Septiembre 2010
Variación porcentual anual
Valores
Jul -10
I. PIB 1/*
I trim - 10
IV trim - 09
Proyecciones 2010
I trimestre 10
Total
Construcción
103.395
4,4
3,4
7.246
15,9
25,2
4,0
6,1
a. Edificaciones
n.d
-2,3
-7,6
11,8
b. Obras civiles
n.d
37,2
44,7
n.d.
Variación porcentual anual
Valores
Jul- 10
II. Número de ocupados 2/*
Tres meses
atrás
Un año atrás
May - Jul 10
Nacional
Construcción
Trece áreas
Construcción
III. Licencias 3/*
A la última
Un mes atrás
fecha
19.046
3,0
3,3
4,5
3,0
1.000
5,9
2,1
5,7
5,9
9.170
2,8
3,0
3,6
2,8
559
8,7
4,3
4,2
8,7
Jun-10
Totales
13.386,7
41,3
40,3
16,1
-22,7
Vivienda
10.126,2
43,6
41,4
13,6
-16,8
a. VIS
3.671,2
72,2
176,5
29,1
46,6
b. No VIS
6.455,1
33,4
10,7
10,1
-27,9
-35,1
Otros
3.260,5
35,2
36,9
23,1
a. Industria
79,0
-57,4
-72,5
-16,0
-0,5
b. Comercio
1.192,5
-2,1
86,8
14,1
-62,6
c. Oficina
546,0
70,9
92,1
-1,9
-67,6
d. Bodega
227,4
246,6
29,0
-58,5
64,3
9,1
58,5
22,1
171,7
36,9
e. Otros destinos
IV. Cemento 4/**
Abr-09
Despachos
735.385
3,4
-17,9
-4,6
-9,5
Producción
801.688
-8,5
-20,7
-20,8
-5,5
V. Índice Costos Construcción (ICCV) *
Jul-10
Total
180,8
1,3
1,3
-0,7
-0,4
Materiales
178,9
0,4
0,5
-2,5
-3,2
Mano de obra
185,7
3,7
3,7
3,6
6,2
Maquinaria y equipo
178,4
-1,0
-1,0
-0,9
1,3
VI. Índices Precios Edificaciones Nuevas*
I trim 09
Total
134,0
13,8
n.a.
12,3
13,2
Vivienda 5/
126,3
10,6
n.a.
9,3
14,2
Comercio
144,4
19,3
n.a.
18,5
15,2
Oficinas
162,9
21,2
n.a.
19,4
27,0
Bodegas
123,2
11,2
n.a.
10,6
5,3
VII. Inflación *
Ago-10
IPC Total
104,6
2,3
2,2
2,3
3,1
IPC sin alimentos
105,3
2,5
2,4
2,5
3,8
IPC arrendamientos
106,8
3,7
3,9
4,0
4,6
Índice producción real sin trilla de café
132,45
8,5
7,6
7,6
-7,2
Índice producción real con trilla de café
130,87
8,5
7,5
7,6
-7,7
Índice ventas reales total sin combustibles
170,6
15,4
12,9
8,0
-4,4
Índice ventas reales art. ferretería, vidrios y pinturas
191,8
22,6
14,9
15,9
-1,1
17.329,6
855,8
171,1
684,7
186,1
669,8
630,4
225,4
13,0
112,8
24,2
159,0
145,3
105,3
157,7
43,1
12,5
16,0
0,6
21,7
16,9
15,8
31,0
-12,4
11,6
24,6
3,6
32,2
14,6
27,7
39,5
-6,8
6,4
-22,5
-15,0
-25,9
-26,2
-21,6
-22,3
-22,8
VIII.Muestra Mensual Manufacturera *
IX. Muestra Mensual del comercio minorista *
X. Financiación 6/***
Cartera hipotecaria con titularizaciones
Desembolsos
a. Constructor
b. Individual
1. VIS
2. No VIS
i. Pesos
ii. UVR
Jun-10
Jun-10
Ago-10
Valores absolutos
XI. Tasas interés hipotecarias (%) ****
Ago-10
a. VIS UVR
7,82
7,82
8,16
7,96
10,68
b. No VIS UVR
9,55
9,55
9,48
9,49
10,51
1. VIS pesos
12,79
12,79
12,78
12,57
14,46
2. No VIS pesos
12,99
12,99
13,06
13,05
14,58
Fuentes: * DANE; ** ICPC; *** Superintendencia financiera; **** Banco de la República. Notas: n.d.: no disponible; n.a.: no aplica; 1/ Cifras en miles
de millones de pesos constantes 2005=100; 2/ Cifras en miles; 3/ Cifras en miles de metros cuadrados. 4/ Cifras en toneladas; 5/cifra al trimestre IV
de 2008; 6/ Cifras en miles de millones de pesos corrientes. Incluye Leasing Habitacional.
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NOTAS
La cobertura de Coordenada Urbana es la siguiente: en Antioquia: incluye la ciudad de Medellín y los municipios de Barbosa, Bello, Carmen de
Viboral, Copacabana, El Peñol, Envigado, Girardota, Guarne, Guatapé, Itagüí, La Ceja, La Estrella, La Unión, Marinilla, Retiro, Rionegro, Sabaneta, San
Jerónimo, Santafé de Antioquia, Santuario y Sopetrán; Bolívar incluye Cartagena; Boyacá que incluye Tunja; Caldas, incluye a Chinchiná, Manizales,
Neira, Palestina y Villa María; Caribe, Barranquilla, Malambo, Puerto Colombia, Galapa y Soledad; Cundinamarca incluye además de Bogotá a
Anapoima, Apulo, Cajicá, Chía, Cota, Facatativá, Funza, Fusagasugá, Girardot, La Mesa, Calera, Madrid, Mosquera, Ricaurte, Sibaté, Soacha, Sopó,
Tabio, Tenjo, Tocancipá y Zipaquirá; Huila, con Neiva; Risaralda incluye Dosquebradas, Pereira y Santa Rosa de Cabal; Nariño, incluye Pasto;
Santander, Bucaramanga, Florida Blanca, Girón y Piedecuesta; Tolima incluye Ibagué y, finalmente, Valle incluye Cali, Candelaria, Jamundí, Palmira y
Yumbo
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