guia sobre el alquiler de vivienda

Empresa Municipal de la Vivienda de Gijón, S L U
Avd. de Portugal, nos 84-86
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GUIA SOBRE EL ALQUILER DE VIVIENDA
CUESTIONES BASICAS SOBRE EL CONTRATO DE ALQUILER:
1- Normativa.
La Norma que regula los contratos de arrendamiento de vivienda es la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) de
24 de noviembre de 1994 (Ley 29/1994, BOE 282 de 25 de noviembre) y posteriores modificaciones.
2- Concepto.
Un contrato de arrendamiento es un acuerdo entre dos partes mediante el cual, una persona titular de una vivienda
(arrendador) cede el uso de ésta a otra persona (arrendatario o inquilino) a cambio de un precio mensual previamente
establecido (renta).
3- Contenido.
Todo contrato de alquiler de vivienda debe de incluir, como mínimo, los siguientes puntos:
• Lugar y fecha de la firma del contrato.
• Identidad de los contratantes y calidad de los mismos como firmantes. El arrendador debe ser el titular de la
vivienda. En caso contrario el firmante tiene que tener apoderamiento legal suficiente del titular para firmar el
contrato.
• Identificación de la vivienda que se va a alquilar. Es importante recoger la referencia catastral.
• Duración pactada del alquiler.
• Renta anual inicial. Es importante que se refiera la cantidad mensual y se desglosen todos los conceptos a abonar
incluidos en el alquiler, tales como renta de vivienda, garaje, trastero, cuota de comunidad, tributos y otros
gastos.
• Fianza.
• Forma de pago y plazo para realizarlo. Es conveniente que se realice por el banco y que el propio contrato
recoja un número de cuenta.
• Las demás cláusulas que las partes hubieran acordado.
4- La fianza.
Es una entrega de dinero que de forma obligatoria el arrendador exige al inquilino para poder celebrar el contrato. Tiene
como fin garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario con motivo del contrato de
arrendamiento. Una vez extinguido el contrato, si todo está en orden, el arrendador procederá a su devolución en
el plazo de un mes. Es importante que la fianza se deposite en el número de cuenta bancaria del arrendador
recogiendo el concepto de fianza.
5- Duración del contrato de alquiler.
La duración del contrato de alquiler será la pactada por las partes. Si es inferior a cinco años, el contrato se podrá
prorrogar, si el inquilino está de acuerdo, por plazos anuales hasta alcanzar los cinco años. Pasado este tiempo, si no
hay notificación de fin de contrato por ninguna de las dos partes con un mes de antelación, se prorrogará por
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períodos anuales hasta un máximo de tres años. Finalizado este plazo, salvo que alguna de las partes quiera
rescindir el contrato, éste se prorrogará anualmente.
6- Importe del alquiler (renta).
El importe del alquiler inicial será el que se acuerde entre las partes y figurará en el contrato. Anualmente,
durante los primeros cinco años podrá incrementarse aplicando la variación que haya experimentado el IPC
(índice de Precios de Consumo) en los últimos doce meses. A partir del sexto año la actualización puede
pactarse libremente.
7- Gastos de la vivienda.
El pago de los gastos corrientes de la vivienda es el que acuerden entre las partes, pero normalmente se
distribuyen así:
• Arrendador: los tributos de la vivienda (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y la tasa de basura y
alcantarillado)
• Arrendatario: los gastos de comunidad y suministros que consuma (agua, luz, gas, teléfono, etc.)
8- Obras de reparación y de conservación de la vivienda.
Las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad debe hacerlas el
arrendador, salvo que los daños hayan sido causados por el inquilino, sin que por ello pueda elevar la renta.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y que no modifiquen la
configuración de la vivienda, deberá hacerlas el arrendatario.
9- Causas de extinción del contrato de alquiler.
Algunas de las causas de extinción del contrato de alquiler son:
• Por el transcurso del plazo contractual.
• Por la enajenación de la vivienda en determinadas circunstancias.
• Por la muerte del arrendatario cuando no haya subrogación.
• Por desistimiento del arrendatario antes de que venza el plazo contractual, si esta facultad está
reconocida en el contrato.
• Por pérdida del inmueble o por la declaración firme de ruina.
• Por la resolución del derecho del arrendador, en el caso de que el contrato hubiese sido realizado con
el titular de un derecho real de goce sobre la misma.
También son causas de extinción del contrato por RESOLUCIÓN motivada por el incumplimiento de una de
las partes:
Por parte del inquilino:
• Por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas.
• Por subarriendo no consentido.
• Por la realización de daños dolosamente causados en la finca o de obras no consentidas.
• Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente
de vivienda del arrendatario.
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Por el arrendador:
• Por no realizar el arrendador las obras necesarias para la conservación de la vivienda.
• Por la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
10- Ayudas para el alquiler de la vivienda.
En el Ayuntamiento de Gijón existen ayudas, en determinados casos, dirigidas a los inquilinos para el pago
de alquiler. Puede obtener más información en el siguiente enlace:
http://vivienda.gijon.es/noticias/show/14628-ayudas-al-alquiler-emvisa
11- Tributación en el I.R.P.F. del alquiler como personas físicas.
• Las rentas que percibe el arrendador (persona física) por el arrendamiento de una vivienda
constituyen, con carácter general y siempre que no se trate de una actividad económica, un
rendimiento de capital inmobiliario. De los rendimientos obtenidos puede deducir determinados
gastos.
• Para los arrendatarios existen deducciones estatales y autonómicas para las cantidades abonadas por
el alquiler de la vivienda habitual. Asimismo, si son beneficiarios de algún tipo de ayuda al alquiler
deberán declararla como una ganancia patrimonial.
Puede consultar la normativa relacionada en el siguiente enlace:
http://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio_es_ES/_Segmentos_/Ciudadanos/Vivienda/Vivienda.shtml