¿POR QUE LOS BANCOS SUS INMUEBLES

¿POR QUÉ LOS BANCOS VENDEN SUS INMUEBLES?
Angel Berges y Emilio Ontiveros (*)
La venta anunciada por el Banco Santander de todo su parque inmobiliario, a excepción de
su sede en la capital cántabra, y el simultáneo alquiler a largo plazo del mismo constituirá
la mayor operación inmobiliaria de la historia de España. Los compradores serán,
presumiblemente, fondos de inversión inmobiliaria, entre otros los gestionados por el
propio banco. Con la información públicamente disponible, ingresará 4.000 millones de
euros y al mismo tiempo firmará con los compradores un contrato de alquiler a largo plazo
(en torno a 20 años) al término del cual tendría la opción de recompra a precios de
mercado, un “lease-back” en toda regla.
Horas después, el segundo mayor banco español, el BBVA, ha anunciado la venta de todos
sus inmuebles en Madrid, con la excepción del emblemático Palacio de Recoletos. La
operación, en realidad, constituirá un intercambio de esos activos por terrenos propiedad de
otra empresa para llevar a cabo un ambicioso desarrollo inmobiliario que incluiría la
construcción de sedes para sus diversos servicios, en el norte de Madrid, hoy dispersos en
más de ocho edificios. Frente al aparente alejamiento del Santander del sector inmobiliario,
el BBVA estaría racionalizando su condición de propietario al respecto.
¿Qué elementos en común tienen ambas operaciones, además del momento de su anuncio?
Ambos conforman, junto al resto de sistema bancario, uno de los principales grupos de
propietarios inmobiliarios del país: además de las sedes centrales, bancos y cajas de ahorros
mantienen en conjunto más de 40.000 oficinas, la mayoría de ellas en propiedad. Otro
denominador común es que los dos bancos generarán plusvalías por la venta ( 1.400
millones de euros son las anunciadas por el Santander) , que nutrirán sus recursos propios y
fortalecerán sus coeficientes de solvencia, aspectos ambos de importancia fundamental en
procesos expansivos como los que abordan ambas entidades. Ahí terminan las
coincidencias. Las aparentes diferencias estratégicas entre una y otra son significativas.
Los resultados finales de la operación del Santander son menos fáciles de anticipar. Que
una operación de envergadura asimilable la hayan realizado otras grandes entidades
extranjeras no es por sí sola garantía suficiente de que genere las mismas consecuencias
sobre la eficiencia de la entidad y, en última instancia, sobre la riqueza de sus accionistas.
A diferencia de lo que pretende el BBVA, la finalidad mas importante, y la mas obvia, del
Santander tiene mucho que ver con la necesidad de disponer de liquidez y solvencia
suficiente para adquirir otro tipo de activos, presumiblemente bancarios. Estaría influida, en
consecuencia, por exigencias reguladoras que antes o después denunciarían las asimetrías
entre las formas de expansión y el cómputo de recursos propios, mas exigente con los
activos inmobiliarios que con otros.
La lógica financiera más elemental nos diría que la operación del Santander no está
fundamentalmente determinada por el ciclo inmobiliario. El banco vende, efectivamente,
sus activos, pero simultáneamente suscribe un contrato de alquiler a largo plazo con esos
fondos inmobiliarios. Salvo que esos arrendatarios, los fondos de inversión inmobiliaria
(entre ellos los gestionados por el propio Banco Santander), sean particularmente torpes o
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excesivamente generosos, el valor actual de dichos alquileres, capitalizados al tipo de
descuento aplicable al Santander como arrendatario, habrá de igualar el precio de venta de
los inmuebles. La renta a pagar en concepto de alquiler será un porcentaje ( el de mercado
se encuentra entorno al 6%) que gira sobre el valor que hoy tienen los inmuebles.
Dicho de otra forma, ante un hipotético hundimiento del mercado inmobiliario español, lo
mismo sufriría el Santander manteniendo dichos activos en propiedad que
comprometiéndose a un alquiler a largo plazo, por un valor financiero equivalente: la
misma proporción en que cayeran los precios inmobiliarios afectarían al valor del inmueble
en propiedad, que al “valor de rescate” de un alquiler, comprometido a largo plazo, y sobre
la base de unos precios de mercado previos a esa supuesta reducción de precios del
mercado. Habrá que buscar, por tanto, otras explicaciones más sólidas a esa operación.
Más que una operación estrictamente inmobiliaria, parece razonable que los responsables
del Santander hayan tratado de adecuar esa venta a su estrategia bancaria, tratando de
optimizar recursos financieros en el contexto regulatorio y de presión por el crecimiento de
negocio estrictamente bancario.
Los efectos positivos que suponemos pretende la operación descansan, ante todo, en la
explotación de las asimetrías regulatorias, tanto en fiscalidad como en exigencias de
solvencia. En el primer caso, la asimetría deriva de que los pagos por alquiler son
deducibles fiscalmente, mientras que no lo son los costes imputables a los recursos propios
con que se financia un inmueble en propiedad. En el segundo, la normativa sobre solvencia
penaliza, en términos de recursos propios, el mantenimiento de inmuebles en propiedad,
frente a la opción del alquiler. Estimamos en algo más de 200 millones de euros la
liberación de recursos propios que se produciría mediante la operación anunciada.
Junto a los efectos anteriores, podrían obtenerse eficiencias operativas si, en paralelo a la
venta y alquiler, el banco renunciase también a la gestión asociada a los inmuebles,
externalizando dicha gestión en especialistas, lo que podría redundar en menores costes
operativos, y una mayor concentración de sus recursos, también los humanos, en la gestión
bancaria.
Queremos creer que se trata, en suma, de una estrategia de optimización bancaria
(solvencia, liquidez) y operativa (una supuesta explotación más eficiente , en régimen de
arrendamiento, de los inmuebles), pero no de una operación especulativa destinada a
extraer plusvalías de unos activos cuyo valor puede caer. Al fin y al cabo, esos inmuebles
son parte integrante del negocio, como lo son la informática, la seguridad, las
comunicaciones o los recursos humanos. De la misma manera que muchas entidades
bancarias han externalizado actividades y recursos que son necesarios para su negocio, pero
que las puede realizar más eficientemente un tercero subcontratado , ¿ por qué no hacer lo
mismo con la gestión de los inmuebles? La condición necesaria para que ellos sea
aconsejable es que se traduzca en una mayor eficiencia bancaria.
En definitiva, el éxito de una operación como la del Santander, que busca maximizar la
liquidez y solvencia para seguir creciendo en el negocio bancario de forma interna
( abriendo oficinas, por ejemplo) o externa ( mediante adquisiciones de bancos), dependerá
de la óptima utilización de esos recursos básicos (solvencia y liquidez) en su actividad
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ordinaria, en su “core business”. Lo relevante, finalmente, no es crecer porque se tienen
recursos para ello, sino utilizarlos eficientemente, creando valor para el accionista. Si así
resulta, podremos observarlo en la cotización de la acción y en su contraste con la del
aquellos otros que han optado por mantener esos activos.
(*) Ángel Berges y Emilio Ontiveros son socios de Afi y Catedráticos de la UAM
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