CONTRATOS REALES

CONTRATOS REALES
Son contratos no formales; este era celebrado cuando sé hacia la transmisión de cosas corporales, en donde se
obligaba a restituir las mismas cosas o bien que representara igual cantidad, esta restitución la debería hacer la
persona a quien se le eran entregadas estas cosas.
Como todo contrato necesitaba o tenia que tener unos requisitos:
• La entrega de una cosa
• Mutuo acuerdo de las partes, sobre la entrega real de la cosa.
Estos dos requisitos eran elementos esenciales, porque si no había acuerdo no existía o no se daba el contrato
y si no se efectuaba la entrega dicho contrato era nulo.
De todo contrato real se deriva una obligación que es la de restituir la cosa entregada.
• CONTRATO MUTUO
Se da cuando una persona a la cual se le llama MUTUANTE, transfiere a otra llamada MUTUARIO, la
propiedad de una cantidad de dinero o de otras cosas fungibles y se las entrega, en donde el Mutuario se ve
obligado a restituir cosas de la misma especie en la misma cantidad y calidad.
ETIMOLOGIA
Matuum que se deriva de mutare, que puede significar cambio, que es dar unas monedas para recibir otras de
igual valor.
ANALISIS
• El mutuo es un contrato unilateral, solo da obligaciones para una de las partes que entre otras seria el
Mutuario y Mutuante no adquiere obligaciones de ninguna clase.
• Este tiene como objeto solo una suma de dinero o unas cosas fungibles, el prestario no tiene obligación de
restituir las mismas cosas, si no de darle otras con igual valor y cantidad.
• La transmisión de la propiedad ya sea dinero o cosas fungibles es un requisito esencial, por esto cuando se
hace una entrega es verdadera tradición.
• Es un contrato de derecho escrito, puesto que entra a ser participe el juez, quien se encarga de investigar si
se hizo una tradición por causa del mutuo y si ocurre esto debe condenar al deudor a devolver la suma
recibida o lo que dicha cosa valga.
• No era estrictamente o necesariamente gratuito, porque como contrato real solo podía crear la obligación de
restituir cosas de la misma especie de las recibidas, solo podía prometerse interés por medio de una
estipulación, cuando se daba este contrato el fondo del préstamo era un contrato seguro y el interés era la
prima
RESPONSABILIDAD DEL PRESTATARIO
Cuando se demoraba en pagar no se producía ninguna consecuencia jurídica, pues el acreedor no podía
reclamar intereses moratorias, basándose solo en el contrato mutuo.
Pero si podía o tenia que responder ante casos fortuitos, los géneros no perecen.
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SENADOCONSULTO MACEDONIANO
Cuando se había realizado un préstamo a un hijo de familia, dicho contrato solo era valido para el derecho
civil.
Cuando el prestamista entablaba una demanda contra es hijo, no se podía realizar la sentencia, puesto que este
hijo todavía no adquiría un patrimonio, además que la ejecución de esa persona no era permitida, cuando
llegaba a ser Sui Iuris el acreedor podía valerse de los medios usuales.
En esta época el senadoconsulto dispuso que si un prestamista le hacia un préstamo a un hijo de familia, este
no podía tener acción contra alguna este, entonces lo que buscaba este senadocunsulto era que no se hiciera
prestamos de dinero a hijos que estuvieran bajo Patria potestad, puesto que dichos prestamos se los
consideraba contrarios a las buenas costumbres.
• COMODATO
Es un préstamo de cosas muebles o inmuebles no fungibles, no supone la transmisión de propiedad al receptor
o comodatario y también se veía obligado a restituir las mismas cosas que había recibido.
En este contrato el prestamista puede ser un no propietario, esto puesto que no estaba obligado a transferir la
propiedad de las cosas.
El prestatario no adquiere la posesión jurídica, era un simple detentador que continuaba la posesión del
prestamista.
Por lo general el objeto del comodato eran cosas no fungibles.
Generalmente era gratuito, cuando sé prometía alguna compensación por el hecho de usar la cosa, se hablaba
de un arrendamiento, dejaba de ser un comodato.
Este contrato esta dado por la voluntad, esta no puede ser revocable.
Cuando una persona hurta la cosa, el que debía responder era el comodatario, a pesar de que la hubiera
cuidado, pero si la robaba un enemigo o una banda de ladrones quedaba excento de toda responsabilidad.
Se habla de responsabilidad por custodia cuando se da una responsabilidad bajo casos fortuitos menores (no
calificados como de fuerza mayor).
RESPONSABILIDAD DEL COMODANTE
El comodatario podía tomar acción contra el comodante, dicha acción era llamada ACTIO COMMODATI
CONTRARIA, en virtud de la cual se podía exigir el reembolso de los gastos y la reparación de daños que por
culpa del comodato hubiera sufrido.
• DEPOSITO
Consistía en la entrega de una cosa mueble o inmueble, el depositario no adquiría propiedad ni posición, este
era un mero tenedor.
El depositante era o continuaba siendo el poseedor de la cosa depositada, era gratuito.
Encontramos que en la ley de las XII tablas, se estableció que si se hacia dicho contrato de deposito, se
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debería proteger al depositante, y se le concedió una acción por el doble del valor que representaba la cosa que
había sido depositada.
En el edicto pretoriano se estipulaba o se distinguía diferentes casos de deposito, esto fue en la época del
emperador MARCO AURELIO y estos son:
• DEPOSITO ORDINARIO: se protege al deportante, con una acción equivalente al valor de la cosa que ha
depositado.
• DEPOSITO MISERABILE: era el verificado durante un tumulto, un naufragio, un incendio, etc., era una
acción semejante a la de las XII tablas.
• EL SECUESTRO: en este el depositario tomaba el nombre de Secuestre a quien se le consideraba como
poseedor.
RESPONSABILIDAD DEL DEPOSITANTE
El depositario podía reclamar al depositante el reembolso de los gastos efectuados en la cosa y los perjuicios
causados por él deposito, dicha acción era llamada ACTIO DEPOSITI CONTRARIA.
DEPOSITO IRREGULAR
El dinero y cosas fungibles podían también ser objetos de depósitos, pero para esto debía entregarcelos en una
caja o bolsa sellada; algunas veces podían ser transmisibles, pero el depositario tenia que restituir otras cosas
del mismo genero.
• PRENDA
Contrato que consistía en trasmitir una cosa mueble o inmueble al acreedor para seguridad de su crédito, la
prenda es un derecho real.
ACTIO PIGNORATICIA DIRECTA
Por medio de esta acción el pignorante podía obtener la restitución de la cosa dada en prenda.
También podía con esta acción se podía demandar la entrega del excedente del precio de venta, en caso de que
la cosa entregada hubiera sido vendida para pagarse su crédito.
ACTIO PIGNORATICIA CONTRARIA
Con esta acción el acreedor pignoraticio podía cobrar los gastos que hubiera hecho en la cosa pignorada así
como los perjuicios que le hubiera ocasionado, en este sentido era un contrato bilateral pero imperfecto.
RESPONSABILIDAD DEL ACREEDOR PIGNORATICIO
Era responsable por dolo, culpa y custodia.
POR CUSTODIA: en la perdida de la cosa por casos fortuitos menores.
Cuando el acreedor hacia uso de su derecho de vender la cosa, estaba obligado a restituir el exceso del precio.
LA COMPRAVENTA (emptio venditio)
CONCEPTO
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La Compraventa es un contrato no formal y su objetivo es intercambiar la mercancia por dinero, de esta se
derivan dos obligaciones:
EL VENDEDOR, que al efectuarse el contrato esta obligado a entregar la cosa.
EL COMPRADOR, que esa obligado a pagar el precio pactado por la cosa.
TRANSMISION DE LA COSA
Para transmitir la cosa o ewl predcio se debe hacer mediante los modods de adquirir la propiedad.
Si se trata de un res nec mancipi, la propiedad se adquiere, no como compraventa, sino por efecto de tradicion
Si se trata de una res mancipi, la propiedad, la propiedad se adquiria por medio de una mancipatio o de una in
jure cesio.
Compraventa y transmision son totalmente diferentes.
COMPRAVENTA Y ESTIPULACION
En vez de recurrir a celebrar el contrato consensual de la compraventa, las partes podian prometer tanto el
vendedor de entregar la cosa y el comprador el precio, esto económicamente era una compraventa pero
jurídicamente no.
Las obligaciones que se derivaban de esteontrato estaban relacionados con el mismo asi por ej: si el vendedor
demandaba al comprador para exigir el pago del precio sin haber entregado la cosa el demandado podia
defenderse a traves de la exceptio.
MATERIA DEL CONTRATO
• La materia de la compraventa podia ser un derecho. El uso de una cosa o trabajo humano no podia ser
objeto de una compraventa, asi por ej : si una persona cedia el uso e su inmueble , habia un arrendamiento y
no una compraventa, y si un trabajador vende su trabajo habia arrendamiento de servicio y no una
compraventa.
• El precio consistia siempre en dinero , segun los sabinianos el precio podia consistir en cosa considerando
la permuta como sinonim o de compraventa, esta opinion no prevalecio.
Las partes eran librs para fijar el precio, ewn la epoca clasica no se tenia la idea del justo precio ni la rescicion
del contrato de compraventa `por causa de lesion esto pertenecio a la epoca postclasica y justinianea.
TORIA DE LA LESION
Unas constutuciones atribuidas al Emperador dioclesiano y asoptados por justiniano , tenian la base para la
teoria del justo precio y de la lesion.
Esta teoria consiste en que debe haber cierta proporcion entre le valor de la cosa y el precio pagado por esa
cosa (justo precio), si no existe dicha proporcion se puede pedir la anulacion de la compraventa.
En el Derecho Romano la posibilidad de la anulacion se hacia solamente si el vendedor habia vendido por
menos de la mitad del justo precio, si pide la rscicion del contrato, el commprador pùede evitrla completando
el justo precio. El comprador que no esta proteio por el Derecho romano es aquel que ha vendidio por mas del
doble del precio justo, esto se aplicaba tanto a muebles como inmuebles.
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ERROR EN LA COMPRAVENTA:
a)ERROR IN CORPORE: se presenta cuando el vendedor piensa en una cosa concreta y el comprador piensa
en otra cosa diferente, aqui los juristas piensan que no habia consentimiento y por consiguiente no habia
contrato.
• ERROR IN QUALITE: en principio este error no immpide el consentimiento y por lo tanto es valido,
locual no impide que este viciada la cosa asi pueda responder el vendedor. Con el jurista Juliano la opinion
clasica que prevalecio fue que si ambas partes caian en el error sobre alguna cualidad de la cosa vendida
(error in substantia) dicho contrato era nulo.
OBLIGACIONES DERIVADAS DE LA COMPRAVENTA
Surgen dos obligaciones principales:
• Obligacion del vendedor que es entregar la cosa al comprador
• Obligacion del comprador que es pagar el precio.
Para esto se necesita que el vendedor tenga la actio venditi y el comprador la la actio empti
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
El vendedor cumple con la oligacion de entregar la cosa de acuerdo a la naturaleza de la cosa asi:
• Si la cosa es un res mancipi se debe trnsferir por medio de una mancipatio o de una in jure cesio y
entregar la cosa fisicamente.
• Si la cosa es una res nec mancipi, se daba mediante una traditio.
El vendedor no estaba obligado a hacer del comprador el propietario de la cosa que se ha vendido, su deber
era realizar el acto juridico necesario para transmitir la propiedad de ses mido hacerlo el posedor de la cosa
vendida, este era el requisito para cumplir con la obigacion del contrato.
Si el comprador descubria que no era propietario en el Derecho clasico no habia lugar a la actio
empti(reivindicacion) Con el jurista Juliano, los juristas clasicos lucharon por la proc3dencia de la actio empti
en caso de eviccion y otros casos especiales, pero se mantuvo el principio de que el vendedor no estaba
obligado a hacer propietario al comprador.
CONEXION ENTRE DOS OBLIGACIONES
Generalmente si una de las obligaciones no surge, tampoco surge la otra, pero habia casos enque una de las
obligaciones surgia y la otra no, estos negocios ewran llamados CLAUDICANTES, ej. : si un pupilo compra
una cosa sin autorizacion de su tutor surge la obligacion del vendedor pero no dl pupilo, si el tutor o pupilo
demandan al vendedor por medio de la actio empti el vendedor puede rehusar a la entega de la cosa que
vendio (clausaula ex bona fide).
Si el vendedor ya ha entregado la cosa al pupìlo sin haber recibido de este su precio no podia ejercitar la actio
venditi por el precio porque el pupìlo no esta obligado al contrato ni podia reclamarla porque al entregarla
estraba cumpliendo con su obligacion , esto era el estado de derecho repiblicano y clasico antiguo.
RIESGOS EN LA COMPRAVENTA
El principio que regula los riesgos es:
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Perfeccionada la compraventa el riesgo pertenece al comprador ( perfecta epmtione, periculum est emtoris)
En el Derecho Justiniano esta regla se traduce que con la celebracion del contrato el riesgo pasa al comprador
y si la cosa perece por caso fortuito despues de celebrarlo el contrato, el vendedor que no h viciado el contrato
este quedadba liberado y podia exigir el pago del precio.
GARANTIA EN CASO DE EVICCION
Los recursos que tiene el comprador en el caso de eviccion del comprador son :
• ACTIO AUTORITATIS: cuando se vendia una res mancipi y celebrado la correspondiente mancipatio, el
comprador tenia en caso de eviccion una accion en contra del vendedor por el doble precio pagado. Ley
antigua remoantada tal vez a las doce tablas, desaparece en la epoca postclasica, junta mente con la
mancipatio.
• STIPULATIO DUPLAE: cuando no habia mancipàtio , las partes recurrian auan estipulacion, por la cual el
vendedor se obligaba a pagar al comprador el doble del precio, bien sea eviccion total o parcial. La
estipulacion por el doble era potestativa y nunca se consideraba implicita al contrato de compraventa.
• A partir del jurista Juliano, la actio empti fue otorgada en caso de eviccion.
GARANTIA EN CASO DE VICIOS OCULTOS
El vendedor es responsable de ciertos vicios de la cosa.
1. Derecho clasico:
• Por lo que hubiera dicho y prometido de una manera expresa en el acto de la celbracion de la
compraventa.
• Si el vendedor se habia ocultado vicios de la cosa dolosamente.
• Si el vendedor asumia la obligacion de grantia mediante una estipulacion.
2. Derecho edilicio Clasico: creado por los ediles curules (magistrados con jurisdiccion en las ventas de plaza
de mercado Roma). Estos en sus edictos hacian referencia a la venta de esclavos y la otra a la venta de
animales de tiro y carga. De acuerdo a este edicto el vendedor respondia por defectos cualitativos ej.
Enfermedades y vicios. En la venta de esclavos Ej. Esclavo fugitivo o vagabundo que habia cometido un
delito.
La responabilidad por estos vicioes estaba implicita en el contrato de compraventa y no estaba condicionada a
las declaraciones o promesas del vendedor, el cual respondia independientemente de que tuviera o no
conocimiento de los dichos vicios.
Actio redhibitoria:
Comprador podia exigir la rescision del contrato y la devolucion del precio, entregando a su vez, la cosa
afectada del vicio. Esta accion podria utilizarse dentro de los seis meses siguientes a la fecha del contrato.
Actio quanto minoris:
Es una accion alternativa, con respecto a la anterior. Mediante ella el comprador, dentro del año siguiente al
contrato, podia exigir una reduccion proporcional en el precio con base en el vicio oculto de la cosa.
Derecho postclasico:
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Desaparece la jurisdiccion de los ediles y cuestores. Ejercitandose las acciones edilicas ante cualquier tribunal.
Se extendio estas acciones a cualquier especie incluso la de los precios rusticos.
ARRENDAMIENTO (Locatio Conductio).
Es un contrato consensual por el que una de las partes (locator) coloca una cosa, un trabajo o servicios, a
disposicion de otra parte, llamada conductor, con una cierta finalidad y a cambio de una remuneracion
prometida por el locator o por el conductor.
CLASES DE ARRENDAMIENTO
• Locatio conductio rei: Contrato consensual por medio del cual una parte, llamada locator, convenia ceder la
otras parte, llamada conductor, el uso de una cosa (finca, casa, esclavo, animal, u otra cosa mueble
cualquiera), prometiendo el conductor pagar una compensacion.
• Locatio Conductio operis: Contrato consensual en el cual una parte llamada conductor, prometia producir
cierto efecto o resultado con su trabajo, por ejemplo, construir una casa, a cambio de una compensacion que
debia ser pagada por la otra parte (locator).
• Locatio conductio operarum: Es tambien un contrato consensual en el cual una parte (locator), promete
servicios de cierta especie (por ej. Trabajo domestico), a cambio de una remuneracion pagada por la otra
parte (conductor).
Esta division del arrendamiento en 3 clases es juridicamente intrascendente y crea dificultades y errore
innecesarios, pues alude a diferencias juridica alguna entre la locatio conductio operis y la locatio conduction
operarum. Ni la responsabilidad esta condicionada al hecho de que el contrato sea uno u otro.
PRECIO
El arrendatario de cosa o la parte que tomaba en arriendo un obrero, debia prometer una remuneracion, pues
de otro modo, el contrato habia sido un comodato o un mandato. La unica excepcion fue La colonia partiaria,
en el cual el conductor prometia como remuneracion una parte de los freutos de la cosecha.
ACCIONES
• Actio locati: a favor del locator
• Actio conduti: a favor del conductor.
Estas seguian los modelos de las formulas de la compraventa.
RESNPOSABILIDAD
Ambas partes eran responsables por dolo y culpa, pero la que recibia una cosa de la otra respondia, ademas
por custodia.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
Estaba obligado a entregar al arrendatario la cosa objeto del arrendamiento asi como repararla. Esta regla se
considero suficiente y las normas referentes a la eviccion y a los vicios cualitativos no se aplicaron al
arrendamiento.
RIESGO
Casos
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−Casa alquilada 1 año, despues de 6 meses detruida x incendio inquilino debera pagar los 6 meses de
arrendamiento. Riesgo por cuenta del locator.
−Arquitecto dirige construccion y a la mitad es destruida x incendio, este no puede reclamar remuneracion y
esta obligado a la construccion de otra casa. Riesgo por cuenta del conductor.
VENTA ROMPE ARRENDAMIENTO
La persona que reciba de otra una cosa a titulo de arrendamiento no era poseedor, si no mero tenedor. De ahí
que el arrendador podia expulsar al arrendatario o promover ante el un interdicto posesorio, aun antes del
vencimiento del contrato. Es verdad que el arrendatario podia ejercer entonces la actio conducti contra el
arrendador para el pago de perjuicios, pero lo cierto es que habia perdido la tenencia de la cosa.
Ej.
Pero desbemos observar que el contrato de arrendamiento no es rescindido por la venta, por el contrario,
subsiste intacto y la prueba de ello es que porporciona al arrendatario el unico remedio de que pueda disponer,
la actio conducti.
El nuevo dueño no tien mas derechos que el arrendador, el cual podia desahuciar al arrendatario.
La diferencia esta en que el nuevo propietario no se hallaba obligado por el antiguo contrato de
areendamiento, mientras que el arrendador podia ser demandado por medio del actio conducti intentada por el
arrendatario.
SOCIEDAD
Inicialmente se habla de una institucion llamada consortium concerto recogido por Gayo, la cual era una
sociedad de coherederos ( fratum societas), los cuales deseando aplazar la particion del la herencia,
constiutuian una sociedad a la cual aportaban sus respectivas proporciones hereditarias. Estos consortium,
tambien lo podian constituir otras personas según el modelo.
Par formar un consortium se requeria un acuerdo de voluntades o un convenio entre los integrantes del mismo,
la sociedad clasica se derivaba de este consorcio.
La sociedad clasica surgio en consecuencia de un contrato consensual en donde dos o mas personas acordaban
cooperar a un fin comun, este era la unica exigencia para celebrar este contrato.
Era regla general que los socios prometieran realizar aportaciones pecuniarias,inclusive su patrimonio
presente y futuro (societas omnium bonorum)y tambien podian prometer hacer algo para la consecucion del
fin comun.
El contrato de sociedad clasica pertenecia al derecho civil, las obligaciones que se derivaban de este eran
obligaciones civiles.
Según Gayo la sociedad es derechoi de gentes, es decir este tipo de contratos no es exclusivo de los romanos
sino que se encuentra en el derecho de otros pueblos.
PERSONA JURIDICA
La sociedad clasica romana nunca fue una persona juridica, ni una organización con miembros variables como
en las corporaciones; si un nuevo socio deseaba ingresar, podia hacerlo con el consentimiento de los antiguos
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socios ,si uno de ellos se moria o decidi abandonar la sociedad esta se disolvia aunquem podia sostenesçrse
con el resto de los integrantes mediante un contrato celebrado.
El patriminio comun formado por los aportes que los socio hacian y por las adquisiciones fue una comunidad
semejante a cualquiera otra,en esta sociedad cada socio era propietario de un aparte de los bienes y podia
disponer libremente de ello durante la sociedad.
No existian deudas de la sociedad sino deudas de cada uno de los socios, es decir, deudas singulares.
ADMINISTRACION
Para administrar la sociedad habian inconvenientes ya que no habia un representacion directa , asi el aporte de
los socio exigia la celebracion de actos juridicos de cada uno de los socios de esa sociedad, si un socio en
nombre de la socieda compraba alguna cosa, el era el que debia pagar el precio por esa compra y adquiria la
propiedad, despues debia transferir esa cosa adquirida al patrimonio de la sociedady pocida exigir a los demás
integrantes de esta sociedad el reembolso del precio de la cosa comprada.
BENEFICIOS Y PERDIDAS
Los beneficio y perdidas se hacia de una manera libre y contractual ,pero estaba prohibida la sociedad leonina
que era aquella en la cual una de las partes participaba en las perdidas pero no en los beneficios.
RESPONSABILIDAD
En el derecho Justiniano el socio respondía por las diligencias que que cada uno hacia en la adminsracion de
sus propios negocios,en cambio en el derecho clasico el socio respondia solamente por dolo aunque algunos
juristas decian que debian imponerle una rsponsabilidad por culpa y `por custodia en alguno casos.
EXTINCION
La sociedad se extinguía por la muerte de uno de los socios.
El heredero del socio que ha muerto no sucede a este en la sociedad.
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