Mecanismos de captura de plusvalías y financiamiento del desarrollo urbano. Ecuador

Mecanismos de captura de plusvalías y
financiamiento del desarrollo urbano.
Ecuador
Diego Carrión Mena
Seminario
Plusvalía para el desarrollo. Experiencias y casos.
Quito, 16 de junio de 2014
MIDUVI - BID
contenido
1.
2.
3.
4.
Antecedentes
Marco legal
Casos
Conclusiones
antecedentes
antecedentes
Captura de plusvalías en ALC
•
Los mecanismos de captura de plusvalías son herramientas utilizadas
para recuperar el incremento de valor del suelo atribuido a las acciones
de otros actores diferentes al dueño privado de la tierra, como son las
inversiones en infraestructura o el otorgar permisos para el desarrollo
de usos específicos de la tierra o densidades (Smolka y Furtado, 2001).
•
Estos mecanismos integran la dimensión fiscal y la dimensión de
desarrollo urbano por ser a la vez herramientas de financiamiento
usadas para regular la asignación de tierras, y herramientas de uso de
la tierra que controlan el gasto público y generan ingresos (Ladd, 1998).
Ya sea bajo la forma de impuestos (impuestos diferenciales a la
propiedad o impuestos incrementales), tasas (como tasas de impacto,
impuestos sobre la plusvalía, o evaluaciones especiales), regulaciones
(como reajuste de tierras o de “participación en plusvalías”).
•
Hay una larga tradición en el uso de instrumentos de captura de
plusvalías en América Latina, pero aún no se han llegado a implementar
en todo su potencial (Smolka y Amborski, 2000).
antecedentes
El financiamiento para la gestión municipal en Ecuador
•
Los GADM deben contar con capacidad institucional y recursos económicos suficientes
para atender las necesidades en sus jurisdicciones y para sus actividades y
competencias
•
Según la Constitución, el financiamiento de los GADM proviene de 4 fuentes: a) rentas
generadas por ordenanzas propias; b) transferencias y participaciones que les
corresponden; c) Los recursos que perciben y los que les asigne la ley; y, d) recursos
que reciban en virtud de la transferencia de competencias.
•
También se establecen los criterios para la distribución de los recursos del Estado a los
GAD considerando algunos criterios: a) tamaño y densidad de la población, b)
Necesidades Básicas Insatisfechas (NBI), jerarquizadas y consideradas en relación con la
población residente en el territorio de los GAD, y c) logros en el mejoramiento de los
niveles de vida, esfuerzo fiscal y administrativo y, cumplimiento de metas del Plan
Nacional de Desarrollo y del plan de desarrollo del GAD.
•
A pesar de una mejora significativa en la gestión fiscal municipal en el país, se mantiene
una histórica deficiencia en la generación de recursos propios, especialmente por cobro
de tributos al suelo. Los municipios del país no generan recursos propios y dependen
de transferencias del Estado (Oyerbide, 2012:12).
antecedentes
Participación de los ingresos propios de los GADM con respecto al PIB
(Almeida y Uribe 2010)
antecedentes
Políticas de manejo de suelo urbano y de captura de plusvalías en el Ecuador
•
Las políticas de uso y ocupación de suelo y su aprovechamiento corresponden a una
gestión integral de los distintos niveles de gobierno, coordinada por los GADM en sus
respectivas jurisdicciones.
•
El Plan Nacional de Buen Vivir 2013-2017, de obligatorio cumplimiento para la
planificación, determina que la implementación de las condiciones adecuadas para el
acceso a un hábitat seguro e incluyente así como en la garantía del acceso a una vivienda
adecuada, proyecta fortalecer el ordenamiento territorial y la búsqueda de asentamientos
humanos sostenibles en lo urbano y rural como parte de las políticas y lineamientos
estratégicos del Objetivo 3 (mejorar la calidad de vida de la población).
•
Esto implica que en los procesos de gestión del suelo y crecimiento ordenado y
planificado de las ciudades se debe considerar siempre la facilidad de contar con la
efectiva capacidad de prestar los servicios básicos.
•
Es política del MIDUVI promover la generación de normativa nacional para la adecuada
gestión del suelo que regule el uso, ocupación y mercado y reservas de suelo para
viviendas de interés social así como el equipamiento y espacios públicos (Ecuador,
MIDUVI, 2010). Para esto, el MIDUVI ha venido trabajando en la elaboración de un
anteproyecto de Ley de Suelo, Hábitat y Vivienda.
marco legal
antecedentes
El marco regulatorio en la captura de plusvalías
•
El marco normativo ecuatoriano general únicamente prevé la
posibilidad de recuperar costos de la obra que genera el aumento
de valor de predios privados de manera indirecta a través del
mecanismo de avalúo bianual que afecta a la base imponible del
impuesto a los predios urbanos y rurales, y de manera directa por
medio de CEM como mecanismo de financiamiento de obras
públicas aplicado a los predios.
•
Para la generación de reglamentación propia para la captura de
plusvalías, el COOTAD (art. 186) deja esta tarea a GADM como su
facultad normativa.
marco legal
ECUADOR: IMPUESTOS MUNICIPALES RELACIONADOS CON LA CAPTURA DE PLUSVALÍA (2013)
DENOMINACIÓN
SUJETO ACTIVO
SUJETO PASIVO
BASE IMPONIBLE
HECHO GENERADOR
DEDUCCIONES O EXENCIONES
IMPUESTO SOBRE LOS PREDIOS
URBANOS
Municipalidad o Distrito
Metropolitano donde se
encuentre ubicado el bien
inmueble.
Desde el 0.25 % hasta el 5%
Propietarios de bienes
Predios cuyo avalúo no supere 15 remuneraciones básicas
sobre el valor del predio. El Ser propietario de un
inmuebles ubicados
unificadas, propiedades: del Estado, de beneficencia o beneficio
porcentaje a aplicarse
bien que se encuentre
dentro del límite
social, de estados extranjeros, propiedades de misiones
deberá ser puesto por la
dentro del límite urbano.
urbano.
religiosas, con bosques primarios, de uso comunitario.
Municipalidad.
IMPUESTO A LOS PREDIOS
RURALES
Municipalidad o Distrito
Metropolitano donde se
encuentre ubicado el bien
inmueble.
Predios cuyo avalúo no supere 15 remuneraciones básicas
Propietarios de los
Ser propietario de un
unificadas, en propiedades: del Estado, de beneficencia o
bienes ubicados fuera Desde el 0,25% hasta el 3%. bien que se encuentre beneficio social, de estados extranjeros, propiedades de
de los límites urbanos.
fuera del límite urbano. misiones religiosas, con bosques primarios, de uso
comunitario.
IMPUESTO DE ALCABALAS
Municipalidad o Distrito
Metropolitano donde se
realice la transferencia de
dominio del bien inmueble.
Dependerá de las
Comprador y
condiciones del traspaso
vendedor del bien
Traspaso de bienes
del derecho de dominio de
inmueble en
inmuebles.
la propiedad y el avalúo del
determinado tiempo.
predio
El gobierno central, GADs en todos los niveles de gobierno,
instituciones privadas de beneficencia o educación, empresas
de economía mixta con mayor participación del estado,
personas que se dediquen a la actividad artesanal y a
actividades agrícolas.
IMPUESTO A LAS UTILIDADES
POR TRANSFERENCIA DE
PREDIOS URBANOS Y
PLUSVALÍA
Municipalidad o Distrito
Metropolitano donde se
encuentre ubicado el bien
inmueble.
Comprador y
vendedor del bien
10% sobre las utilidades y Traspaso de bienes
inmueble en
plusvalía de los inmuebles. inmuebles.
determinado tiempo.
Deducción por pago de CEM, y en el caso de donaciones
deducción de 5% a las utilidades líquidas a partir del momento
de la adquisición/venta del bien inmueble.
IMPUESTO DEL 1.5 POR MIL
SOBRE LOS ACTIVOS TOTALES
Municipalidad o Distrito
Metropolitano donde se
encuentre ubicado el bien
inmueble.
Personas naturales o
jurídicas que ejerzan
1.5% sobre los activos
algún tipo de actividad
totales
económica dentro del
territorio municipal.
Ejercer actividad
económica.
El gobierno central, GADs en todos los niveles de gobierno,
instituciones privadas de beneficencia o educación, empresas
de economía mixta con mayor participación del estado,
personas que se dediquen a la actividad artesanal y a
actividades agrícolas.
CONTRIBUCIONES ESPECIALES
DE MEJORAS
Municipalidad o Distrito
Metropolitano donde se
encuentre ubicado el bien
inmueble.
Propietarios de los
inmuebles
beneficiados por la
ejecución de la obra
pública.
Inversión pública en
obras que beneficien
Variable según establezca cada GADM
directa o indirectamente
a los predios.
Variable según establezca
cada GADM
casos
casos
Plan Ciudad Quitumbe (Quito)
Proyecto calle Rafael María Arízaga y Barrio Latino América
(Cuenca)
Calle Rafael María Arízaga
Barrio Latino América
Ciudad Quitumbe
casos: Ciudad Quitumbe
casos
Plan Ciudad Quitumbe
•
Proyecto urbano en 250 hectáreas de suelo
originalmente rural, adyacente al área urbana
del sur de la ciudad de Quito. El proyecto
incluye obras de urbanización, promoción de
vivienda, dotación de equipamientos y
servicios. Desarrollado por el MDMQ, en
cooperación con otras entidades nacionales y
el sector privado.
•
Se inició en 1989 y aún se mantiene en
desarrollo. El proyecto tiene dos épocas
claramente marcadas: entre 1989-2000, y
entre 2000-2010.
•
Para la recuperación de inversiones públicas y
captura de plusvalías no se tenía
contemplado aplicar mecanismos de captura
de plusvalía. Sin embargo, sí se realizó un
cobro por la venta de suelo, y recuperación
parcial de inversiones por CEM.
casos
Primera Época: Plan Ciudad Quitumbe (1989-2000)
Propuesta urbanística de PCQ1
•
El diseño urbanístico contemplaba: a) estructuración de áreas y
sectores; b) sistema de vías y circulación; c) espacio urbano; d) el
nuevo centro; e) área residencial; f) equipamientos; g) tratamiento
ambiental; h) parque Quitumbe; e, i) mobiliario y nomenclatura.
•
El plan proporcionaría vivienda a alrededor de 78 mil personas.
casos
Esquema de desarrollo de PCQ1
• Ejecución de obras básicas de
infraestructura: vías, redes de
agua potable, alcantarillado y
energía eléctrica.
• Venta de lotes a organizaciones
sociales, grupos y personas
individuales.
• Construcción de viviendas bajo
responsabilidad e iniciativa de
los propietarios de los lotes.
casos
Estimación de inversión y recuperación municipal en PCQ1
•
•
•
La inversión municipal estimada habría sido de USD 7.650.322 por
adquisición del suelo y por obras de urbanización.
Los ingresos directos por venta de lotes habría sido de USD
7.942.321.
Se presume de la existencia de un margen a favor de USD 291.999.
PCQ1: ESTIMACIÓN INVERSIÓN MUNICIPAL DIRECTA E INGRESOS EN CIUDAD QUITUMBE
(2000)
MONTO
FECHA
DESCRIPCIÓN
REF
ECS
USD
Inversiones
1989 Compra Haciendas (USD 0,46 m2)
751.770.000
1.150.322 1
1999 Obras urbanización (43% ejecutado)
20.564.497.541
2.795.000 2
2000 Obras urbanización (Por ejecutarse 57%)
27.259.915.345
3.705.000 2
Total inversión a 2000
48.576.182.886
7.650.322 3
Ingresos
2000 Venta lotes 1992-2000
7.942.321 4
Total ingresos a 2000
7.942.321
Ingresos - Inversiones
291.999
(1) Según escrituras.
(2) Documento para la X Reunión de Financiamiento de la Vivienda e Infraestructura Urbana,
casos
PCQ1: Impactos en las finanzas
fiscales municipales
• Mínimos beneficios fiscales del
PCQ1.
• La información disponible para
2001 muestra que por Impuesto
Predial el MDMQ recaudó
únicamente USD 14.791,39.
casos
Segunda Época: “Proyecto Especial
Quitumbe” (2000-2009)
•
PCQ de segunda época se desarrolla
entre 2000 y 2009 en las áreas no
edificadas durante la Época 1, que
incluye suelo de propiedad municipal,
del BEV y de particulares.
•
Comprende aproximadamente 150
hectáreas donde se preveía construir
cerca de 12.000 viviendas para alojar
alrededor de 50.000 habitantes.
PLAN CIUDAD QUITUMBE: ESTADO DE LA PROPIEDAD, 2001
ÁREA BRUTA
PROPIETARIO
(En Hás.)
Municipalidad del Distrito Metropolitano de Quito
31
Banco Ecuatoriano de la Vivienda - MIDUVI
65
Instituto de Seguridad Social de las Fuerzas Armadas (ISSFA)
30
Cooperativa Solidaridad
9
Lotes propiedad de Particulares
60
Áreas verdes / Vías
55
Total
250
Fuente: Archivos QUITOVIVIENDA
casos
Hacia mediados de 2000, el PCQ-1 se encontraba estancado: no se había continuado
con las obras de urbanización establecidas en el plan, y alrededor de 150 hectáreas se
encontraban vacantes
Ambato 289 y Mazo, 3 viviendas
casos
•
•
El proyecto se reformula en algunos
aspectos de su diseño urbanístico y
en la modalidad de gestión.
Se establece un mecanismo de venta
de suelo a desarrolladores bajo
parámetros preestablecidos de
diseño volumétrico, de características
de las viviendas y de costos.
casos
PCQ2: ESTIMACIÓN DE INVERSIÓN MUNICIPAL DIRECTA E
INGRESOS EN CIUDAD QUITUMBE (2006)
FECHA
DESCRIPCIÓN
USD
REF
Inversiones
2002 Obras urbanización
1.568.489 1
Total inversión a 2002
1.568.489
Ingresos
2004 Venta suelo 2003-2006
7.926.794 2
Total ingresos a 2004
7.926.794
Ingresos - Inversiones
6.358.305
(1) Archivos QUITOVIVIENDA (Presentación: INFO SEPTIEMBRE
CIUDAD2003)
QUITUMBE:
RECAUDACIONES
VARIOS DICIEMBRE
TRIBUTOS A LOS
INMUEBLES (RESUMEN)
(PROYECCIONES
DE GESTIÓN
2003,
(2001-2010)
DICIEMBRE 2004). Elaboración Propia. Ver Tabla PCQ2 7.
2001
2010
(2) Ver Tabla
PCQ2 10 (Archivo:
CONCEPTO
USD
Nº
USD
Nº
PCQ2_Ventas_Asociación_suelo_QV_2003-2004). Se consideró
A los predios urbanos (Impuesto Predial Urbano) 14.791,39
84.630,36
el área total de ventas y negociación equivalente a 210.819 m2
Alcabalas
9.266,03
142 11.177,45
90
en 2004 a un valor promedio del suelo de USD 37,60.
Obras en el Distrito (CEM)
9.204,12
Recarga a solares no edificados
23.418,77 1627 30.906,51
Utilidad venta inmuebles (Plusvalía)
1.163,20
40
8.148,65
Fuente: Dirección Metropolitana Financiera, MDMQ. Elaboración propia.
1020
75
casos
Impactos
•
En el entorno de Ciudad Quitumbe se han
desarrollado numerosos emprendimientos
inmobiliarios residenciales, comercios y servicios,
que han transformado la zona sur de la ciudad.
•
La población del área del proyecto pasó de 3.328
(13,28 hab./ha) en 2001 y 19.793 (79,98 hab./ha)
en 2010. La población prácticamente se sextuplicó
entre 2001-2010.
•
El precio promedio del suelo en PCQ2 se
incrementó de USD 13,01 (2001) a USD 40,00
(2006). El precio promedio del m2 de suelo
aumentó 3 veces entre estos dos años. En 2010 el
precio del m2 de suelo se habría cotizado en
promedio a USD 120,00. Entre 2006 y 2010 el valor
promedio del m2 de suelo se triplicó. Entre 2001 y
2010 el suelo se multiplicó en más de 9 veces.
•
De la información disponible los beneficios fiscales
por CEM, Impuesto Predial, Alcabalas, impuesto a
la plusvalía por transferencia de compra-venta, es
muy reducido. En conjunto para estos 4 tributos se
recaudó USD 47.476,19 (2001) y USD 135.918,44
(2010). CEM para 2010 fue solamente de USD
9.204,12.
casos
casos
Indicadores de impacto Ciudad Quitumbe
Nº
INDICADOR
1990
REF
PLAN CIUDAD QUITUMBE
REF
REF
2001
2006
2010
REF
3 IMPACTOS O EFECTOS
31 Indicadores impacto en el uso del suelo
-
c
-
c
311a Nº Licencias de construcción
311 Relación Área Licencias/Nª Licencias
-
6
-
nd
4 1
31 nd
311b Área de construcción según licencias
-
6
-
nd
3.953 1
171.897 nd
-
c
312a Total población
-
6
312b Área Ha
314a Usos del suelo (m2) (nd)
314b Usos del suelo (%) (nd)
250,62 8
312 Densidad de población (hab/Ha)
13,28 c
988 c
5.545 c
36,50 c
78,98 c
3.328 8
9.147 1
19.793 8
250,62 8
250,62 1
250,62 8
-
nd
- nd
- nd
- nd
-
nd
- nd
- nd
- nd
0,46 5
13,81 3
40,00 13
120,00 8
-
6
- nd
400,00 13
550,00 13
-
6
6
6
7
0
c
nd
6
32 Indicadores impacto en el precio del suelo
321 Precio del suelo/m2 (promedio) (USD)
322 Precio de la vivienda/m2 (promedio) (USD)
33 Indicadores impacto en las finanzas fiscales/municipales
331 Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM)
332 Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta)
333 Recaudación por Alcabalas
334 Recaudación por impuesto predial
34 Indicadores impacto en desarrollo de vivienda de interés social
341 Nº unidades vivienda interés social/Nº unidades totales vivienda (nd)
342 Nº de unidades de vivienda de interés social
343 Nº de unidades totales de vivienda
23.418,77
9.266,03
14.791,39
-
nd
14
14
14
c
nd
1.210 2
- c
- nd
3.180 2
9.204,12
30.906,51
11.177,45
84.630,36
14
14
14
14
- c
- nd
6.934 2
casos
Indicadores de impacto ciudad de Quito
Nº
INDICADOR
3 IMPACTOS O EFECTOS
31 Indicadores impacto en el uso del suelo
311 Relación Área Licencias/Nª Licencias
311a Nº Licencias de construcción
311b Área de construcción según licencias
312 Densidad de población (hab/Ha)
312a Total población
312b Área Ha
314a Usos del suelo (m2) (nd)
314b Usos del suelo (%) (nd)
32 Indicadores impacto en el precio del suelo
321 Precio del suelo/m2 (promedio) (USD)
322 Precio de la vivienda/m2 (promedio) (USD)
33 Indicadores impacto en las finanzas fiscales/municipales
331 Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM)
332 Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta)
333 Recaudación por Alcabalas
334 Recaudación por impuesto predial
34 Indicadores impacto en desarrollo de vivienda de interés social
341 Nº unidades vivienda interés social/Nº unidades totales vivienda (nd)
342 Nº de unidades de vivienda de interés social
343 Nº de unidades totales de vivienda
1990
REF
356
2.188
779.508
58,88
1.129.448
QUITO (ÁREA URBANA)
REF
2001
2006
c
4
4
c
9
19.183 8
- nd
nd
-
c
nd
nd
73,74 c
1.414.601 9
19.183 8
nd
nd
68,99 8
82,52 8
-
nd
-
nd
-
nd
nd
nd
nd
-
nd
nd
nd
nd
c
nd
265.083 12
c
nd
419.477 2
638
993
633.486
80,38
1.541.873
19.183
-
REF
c
1
1
c
1
1
nd
nd
95,00 13
400,00 13
10.675.643,34
2.109.191,11
9.960.566,20
10.824.302,27
10
10
10
10
491.696
c
nd
2010
REF
c
1
1
c
9
19.183 8
nd
nd
588
1.759
1.033.779
83,90
1.609.418
120,00 13
675,00 13
1.007.035,04
6.406.977,10
12.688.946,55
15.544.720,70
549.472
10
10
10
10
c
nd
2
casos
Prácticas de captura de plusvalías en PCQ
•
Las cifras aproximadas muestran que se produjo una
recuperación de las inversiones realizadas por la adquisición
del suelo y por la realización de obras de urbanización.
•
Parecería que hubo montos remanentes a favor de la
municipalidad del orden de USD 291.999 entre 1990 y el
primer semestre 2000 y de USD 6.358.305 entre el segundo
semestre de 2000 y el 2010; es decir, un total a favor de USD
6´650.304 entre 1990 y 2010.
•
La política tributaria que ha aplicado el MDMQ durante todo
el desarrollo del Plan Ciudad Quitumbe, desde 1990 hasta
2010, muestra una débil participación del impuesto predial y
de CEM en relación con el presupuesto general de la
municipalidad. Este fenómeno se refleja en los bajos montos
recaudados en la zona del proyecto.
casos
Ciudad Quitumbe: Conclusiones
•
Plan Ciudad Quitumbe, es un emprendimiento municipal de mucha envergadura
para la ciudad, con un gran impacto en el desarrollo del sur de la Capital.
•
Por condiciones políticas, sociales y económicas, para las dos épocas, las
administraciones municipales no se plantearon la aplicación de métodos de
captura de plusvalías. Se optó por un esquema de venta de suelo municipal.
•
La expropiación de suelo rural a precio de suelo rústico (250 Hás.) permitió la
captura de plusvalía por cambio de uso a favor del sector público. De no haberlo
hecho la Municipalidad, con el tiempo los propietarios privados se hubieran
beneficiado de esta transformación.
•
La expropiación y la formulación de arranque de un proyecto urbanístico integral
condujo a que sea posible impulsar una nueva centralidad en la ciudad y generar
una importante oferta habitacional.
•
La valorización del suelo ocurrida en esta zona, por la implantación de Ciudad
Quitumbe, por las obras en infraestructuras, equipamientos y servicios realizados
por la Municipalidad, y por las inversiones privadas efectuadas en equipamientos y
servicios, no ha sido motivo de análisis y de definición de una política específica
para el establecimiento de mecanismos de recuperación de plusvalías.
casos: Cuenca
casos
Cuenca: Programa de mejoramiento de barrios
•
El programa de mejoramiento de barrios (que adoptó
varios nombres) surgió para afrontar la la ejecución de
obra pública en situación de crisis económica en 2000.
•
La municipalidad decidió comprometer el pago de un
crédito con recuperaciones de CEM. Es interesante que
desde esa época los alcaldes siguientes mantuvieron y
profundizaron el esquema con un apoyo ciudadano
hacia una iniciativa pública. Ello ha permitido la vigencia
del programa desde hace varios años y ha sido objeto
de elogiosos comentarios por su desempeño (Aulestia y
Rodríguez 2013).
•
El programa se definió como una iniciativa de la
Municipalidad de cogestión urbanística con los barrios y
para mejorar la infraestructura básica: vialidad
(pavimento, aceras, arborización); alumbrado público;
equipamiento comunitario (salud, educación, recreación
y seguridad ciudadana). (Balarezo, 2002).
•
Los casos analizados de calle Rafael María Arízaga y de
barrio Latino América son proyectos en los que se
aplicaron ordenanzas de CEM de los programas de
mejoramiento barrial.
Esquema organizativo de mejoramiento barrial
casos
El caso de Cuenca es un ejemplo
significativo de continuidad y de
aplicación sostenida de recuperación de
inversiones vía CEM.
CUENCA: RESUMEN EMISIONES TODA LA CIUDAD
IMPUESTO PREDIAL URBANO (USD) (1990-2012)
AÑO
TITULOS VALOR EMITIDO VALOR PAGADO
1990
16.885
9.581,42
4,36
2000
72.399
844.942,62
637.494,52
2008
97.257
1.892.015,07
1.304.636,90
2010
105.330
2.254.087,11
1.585.269,48
2012
113.131
3.938.636,63
2.751.379,55
Fuente: Dirección Financiera, Municipio de Cuenca.
Elaboración propia.
CUENCA: RESUMEN EMISIONES TODA LA CIUDAD
IMPUESTO A LA PLUSVALIA (USD) (2002-2012)
AÑO
TITULOS VALOR EMITIDO VALOR PAGADO
2002
1.749
20.015,09
20.187,19
2008
6.456
341.363,96
311.129,90
2010
6.250
1.293.117,80
1.124.677,99
2012
6.200
2.988.773,09
2.712.706,21
Fuente: Dirección Financiera, Municipio de Cuenca.
Elaboración propia.
(Aulestia, Diego; Rodríguez, Vanessa, 2013)
CUENCA: RESUMEN EMISIONES CEM TODA LA CIUDAD
POR OBRAS DE BENEFICIO GLOBAL (USD) (2008-2012)
AÑO
TITULOS VALOR EMITIDO VALOR PAGADO
2008
183.555
5.713.437,16
2.944.534,35
2010
192.515
7.658.792,33
5.570.477,57
2012
202.207
9.384.600,21
7.152.009,07
Fuente: Dirección Financiera, Municipio de Cuenca.
Elaboración propia.
casos: calle Rafael María Arízaga
casos
Proyecto calle Rafael María Arízaga
•
Se ubica en la parroquia El Vecino del CHC y en lo
que fuera la entrada norte de la ciudad. Es un
sector de importancia histórica por ser centro
para confección del sombrero de paja toquilla.
•
Proyecto de rehabilitación urbana en un área
patrimonial: mejoramiento de infraestructura e
imagen urbana, mejoramiento de vivienda y
vivienda nueva, dotación de equipamiento, y
promoción económica y turística.
•
Desarrollado por el Municipio de Cuenca en
cooperación con otras entidades locales e
internacionales y con participación de la
comunidad.
•
El proyecto se inició en 2009 y concluyó en 2012.
La inversión total en las obras urbanas fue de
USD 1.400.000.
•
El proyecto tiene como ámbito de intervención
directo la calle Rafael María Arízaga (29 Hás.) y
3.575 hab. (2010). El polígono del sector de
influencia tiene 107 Hás. y 13.398 hab.
casos
Mecanismo de recuperación de inversiones
•
El Proyecto “Recuperación de Áreas Centrales y
Ordenamiento Territorial de la calle Rafael María
Arízaga” se justifica por las Resoluciones del
Concejo Cantonal que aprueba con carácter de
“emblemático y prioritario el megaproyecto El
Barranco de Cuenca” y determina un listado de
proyectos calificados como obras públicas de
interés mayoritario de la comunidad para el año
2006, entre los que consta el “Proyecto
Renovación urbana de la Calle Rafael María
Arízaga”. (Clavijo, sf:2)
•
Las obras de infraestructuras de agua potable,
alcantarillado, energía eléctrica y telefonía son
aprobadas y supervisadas por las empresas
correspondientes.
•
La recuperación fiscal de las inversiones públicas
se sustenta en la “Ordenanza para el cobro de las
contribuciones especiales de mejoras a
beneficiarios de obras públicas ejecutadas en el
Cantón Cuenca”. (Registro Oficial Nº 242/ 29-12-2007).
cRMA: RESUMEN INVERSIÓN TOTAL (RAFAEL MARIA ARIZAGA
ENTRE HUAYNACAPAC Y BENIGNO MALO)
RUBRO
MONTO USD
Pavimentación
273.769,04
Impacto Ambiental
5.925,74
Señalización
4.148,02
Seguridad Ciudadana
4.740,59
Áreas Verdes
5.333,16
Fiscalización
29.628,68
Escalamiento y reajuste de precios
7.703,46
Contingencias
16.592,06
Obras Hidrosanitarias
103.107,82
Canalizaciones: telefónicas, eléctricas, tv, semáforos
28.443,54
Iluminación
10.073,75
Muros, veredas y bordillos
103.107,82
Recuperación Fachadas
142.978,74
Total
735.552,42
(Fuente: UEP, Municipio de Cuenca). Elaboración propia)
casos
Impactos en las finanzas municipales
•
En términos de la recaudación fiscal, en cRMA
existe un importante incremento entre los
valores de 2004 y los de 2010 y 2012.
•
Comparando las cifras de CEM, el valor pagado
en 2004 fue de USD 35.624,14, y se elevó a USD
109.850,14 en 2010, y de USD 151.217,30 en
2012; por tanto, con incrementos de 67,57%
para 2004-2010 y de 27,36% para 2010-2012.
•
En el caso del Impuesto Predial, el valor pagado
en 2004 fue de USD 19.904,48 y de USD
19.408,62 en 2010, y de USD 34.189,6 en 2012;
por tanto, hubo un leve de decremento de 2,55% entre 2004-2010 y en cambio un
incremento de 43,23% para 2010-2012.
•
Las cifras disponibles de CEM por valores
emitidos para 2010 y 2012 para cRMA hacen
suponer que la Municipalidad podrá recuperar
los montos invertidos en el proyecto en el lapso
de 5 años, lo cual le permitirá cancelar los
créditos e incrementar el fondo de inversión
municipal para otros proyectos semejantes.
RECAUDACIÓN FISCAL MUNICIPAL EN VALORES ABSOLUTOS POR CEM, TRANSFERENCIA E IMPUESTO PREDIAL PARA cRMA (VALORES
RECAUDADOS Y TITULOS EMITIDOS) (2004-2012)
RMA
ÁREA
INDICADOR
Valores recaudados
Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM)
Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta)
Recaudación por impuesto predial
Total
Titulos Emitidos
Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM)
Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta)
Recaudación por impuesto predial
Total
2004
2008
35.624,14
690,51
19.904,48
56.219,13
nd
nd
nd
79.845,78
690,51
28.276,26
108.812,55
nd
nd
nd
INCREMENTOS PORCENTUALES
2010
2012
2004-2010 2010-2012
-
109.850,14
4.572,84
19.408,62
133.831,60
151.217,30
13.334,10
34.189,60
198.741,00
-
164.729,95
4.591,70
31.454,01
200.775,66
232.198,66
13.316,36
48.931,24
294.446,26
67,57
27,36
84,90
65,71
-2,55
43,23
57,99
32,66
2004-2010 2010-2012
51,53
29,06
84,96
65,52
10,10
35,72
45,80
31,81
casos
Indicadores de impacto calle Rafael María Arízaga
BARRIO RAFAEL MARÍA ARÍZAGA
Nº
INDICADOR
2001
REF
2004
200,00
REF
2010
c
227,91
REF
2012
REF
c
399,74
3 IMPACTOS O EFECTOS
31 Indicadores impacto en el uso del suelo
311 Licencias de construcción/área (m2)
-
nd
311a Nº Licencias de construcción
-
nd
311b Área de construcción según licencias (m2)
-
312a Total población (Polígono intervención)
2.600 1
456 1
nd
123 c
-
nd
4.111 2
-
nd
3.575 2
-
nd
27 2
-
nd
29 2
-
nd
1.293 2
-
nd
1.319 2
-
nd
151 c
-
nd
125 c
-
nd
15.409 2
-
nd
13.398 2
-
nd
102 2
-
nd
107 2
-
nd
314 Densidad de población (Pob/área) (Polígono área influencia)
314a Total población (Polígono área influencia)
c
25 1
-
312b Área (Has.) (Polígono intervención)
313 Numero de predios (Polígono intervención)
2 1
151 c
312 Densidad de población (Pob/área) (Polígono intervención)
314b Área (Has.) (Polígono área de influencia)
315 Usos del suelo (m2) (nd)
nd
13 1
9.994 1
315a Usos del suelo (%) (nd)
32 Indicadores impacto en el precio del suelo
321 Precio del suelo/m2 (promedio) (USD)
-
nd
200 3
300 3
467 3
322 Precio de la vivienda/m2 (promedio) (USD)
-
nd
305 3
405 3
572 3
33 Indicadores impacto en las finanzas fiscales/municipales
331a Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) (Recaudado)
-
nd
35.624,14 5
109.850,14 5
151.217,30 5
331b Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta) (Recaudado)
331c Recaudación por impuesto predial (Recaudado)
-
nd
690,51 5
4.572,84 5
13.334,10 5
-
nd
19.904,48 5
19.408,62 5
34.189,60 5
332a Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) (Tit. Emitidos)
332b Recaudación por plusvalía (transferencia compra-venta) (Tit. Emitidos)
-
nd
79.845,78 5
164.729,95 5
232.198,66 5
-
nd
690,51 5
4.591,70 5
13.316,36 5
332c Recaudación por impuesto predial (Tit. Emitidos)
-
nd
28.276,26 5
31.454,01 5
48.931,24 5
34 Indicadores impacto en desarrollo de vivienda de interés social
341 Nº unidades vivienda interés social/Nº unidades totales vivienda (nd)
341a Nº de unidades de vivienda de interés social (nd)
341b Nº de unidades totales de vivienda
-
nd
1312 2
-
nd
1.303
2
15 4
1.029
2
15 4
1.165
1
casos: barrio Latino América
casos
Proyecto barrio Latino América
• Se ubica en la parroquia urbana de El Batán hacia el
occidente del centro de la ciudad. Corresponde a la
integración de los barrios “Los Senderos” y “Latino
América”.
• En el barrio se refleja una mixtura de condiciones socioeconómicas, que incluye hogares con ingresos bajos
hasta medios.
• Fue un desarrollo privado en 1980, que se consideraba
como una “urbanización”.
• En 1983 se crea el primer comité barrio Los Senderos; en
ese año se solicita a la municipalidad que se realice una
intervención en las vías para que pueda haber adecuado
acceso vehicular a los predios; la petición fue aprobada y
ese mismo año se realizaron las obras de infraestructura.
• En 2008 el comité barrial solicitó al municipio que se
mejoren las condiciones de las vías y la infraestructura.
La intervención se realizó como parte del programa
“Barrio para Mejor Vivir”.
• Ámbito de intervención de 36 hectáreas, con una
población de 3.358 hab. (2001) y de 3.529 (2010).
casos
Mecanismo de recuperación de inversiones
•
La base legal para la recuperación de
inversiones municipales en el barrio
Latino América es la Ordenanza para el
Cobro de las Contribuciones Especiales
de Mejoras a Beneficiarios de Obras
Públicas Ejecutadas en el Cantón
Cuenca, publicada en el Registro Oficial
Nº 242 del 29 de diciembre de 2007.
•
Se realizan los diseños y presupuestos
por parte de la Municipalidad y se
suscribe un convenio con la organización
barrial para el cobro posterior de las
obras por medio de CEM a ,los
propietarios de los inmuebles.
•
Se efectúa un prorrateo de los valores
correspondientes a cada frentista y se
emiten los correspondientes títulos de
crédito.
bLA: INVERSIÓN PÚBLICA EN INTERVENCIÓN
RUBRO
MONTO (USD)
Pavimentación
495.793,18
Impacto Ambiental
10.731,45
Señalización
7.512,02
Seguridad Ciudadana
8.585,16
Áreas Verdes
9.658,31
Fiscalización
53.657,27
Escalamiento y reajuste de precios
13.950,89
Contingencias
30.048,07
Obras Hidrosanitarias
186.727,30
Canalizaciones: telefónicas, eléctricas, tv, semáforos
51.510,98
Iluminación
18.243,47
Muros, veredas y bordillos
186.727,30
Total
1.073.145,42
Fuente: UEP, Municipio de Cuenca. Elaboración propia.
casos
entre 2004-2010 y, en cambio, un incremento de
11,93% para 2010-2012.
Impactos en las finanzas municipales
•
Las cifras de valor pagado por CEM en bLA indican
que en 2008 fue de USD 187.621,06, y se elevó a •
USD 212.244,84 en 2010, y decreció a USD
144.183,33 en 2012.
•
En el caso del Impuesto Predial para bLA, el valor
pagado en 2008 fue de USD 21.504,12, de USD
24.415,78 en 2010, y de USD 32.194,77 en 2012;
por tanto, hubo un leve de incremento de 2,85%
Las cifras disponibles de CEM por valores emitidos
para 2010 y 2012 hacen suponer que la
Municipalidad podrá recuperar los montos
invertidos en el proyecto, lo cual le permitirá
cancelar los créditos e incrementar el fondo de
inversión municipal para otros proyectos
semejantes.
RECAUDACIÓN FISCAL MUNICIPAL EN VALORES ABSOLUTOS POR CEM, TRANSFERENCIA E IMPUESTO PREDIAL PARA bLA (VALORES
RECAUDADOS Y TITULOS EMITIDOS) (2004-2012)
bLA
ÁREA
INDICADOR
Valores recaudados
Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM)
Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta)
Recaudación por impuesto predial
Total
Titulos Emitidos
Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM)
Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta)
Recaudación por impuesto predial
Total
2004
2008
187.621,06
1.241,87
21.504,12
210.367,05
nd
nd
nd
499.729,28
1.255,03
33.251,72
534.236,03
nd
nd
nd
INCREMENTOS PORCENTUALES
2010
2012
2004-2010 2010-2012
-
212.244,84
4.844,17
24.415,78
241.504,79
144.183,33
9.761,88
32.194,77
186.139,98
-
515.861,63
4.805,88
34.225,83
554.893,34
320.867,02
10.584,26
47.569,53
379.020,81
11,60
-47,20
74,36
50,38
11,93
24,16
12,89
-29,74
2004-2010 2010-2012
3,13
-60,77
73,89
54,59
2,85
28,05
3,72
-46,40
casos
Indicadores de impacto barrio Latino América
Nº
INDICADOR
3 IMPACTOS O EFECTOS
31 Indicadores impacto en el uso del suelo
311 Licencias de construcción/área (m2)
311a Nº Licencias de construcción
311b Área de construcción según licencias (m2)
312 Densidad de población (Pob/área) (Polígono intervención)
312a Total población (Polígono intervención)
312b Área (Has.) (Polígono intervención)
313 Numero de predios (Polígono intervención)
314 Densidad de población (Pob/área) (Polígono área influencia)
314a Total población (Polígono área influencia)
314b Área (Has.) (Polígono área de influencia)
32 Indicadores impacto en el precio del suelo
321 Precio del suelo/m2 (promedio) (USD)
322 Precio de la vivienda/m2 (promedio) (USD)
33 Indicadores impacto en las finanzas fiscales/municipales
331a Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) (Recaudado)
331b Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta) (Recaudado)
331c Recaudación por impuesto predial (Recaudado)
332a Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) (Tit. Emitidos)
332b Recaudación por plusvalía (transferencia compra-venta) (Tit. Emitidos)
332c Recaudación por impuesto predial (Tit. Emitidos)
34 Indicadores impacto en desarrollo de vivienda de interés social
341 Nº unidades vivienda interés social/Nº unidades totales vivienda (nd)
341a Nº de unidades de vivienda de interés social (nd)
341b Nº de unidades totales de vivienda
BARRIO LATINOAMÉRICA
2001 REF
-
nd
-
nd
-
2008
301,75
nd
REF
2010
c
311,44
REF
2012
c
270,28
26 1
10 1
REF
c
31 1
7.846 1
3.114 1
93 c
-
nd
98 2
-
8.379 1
nd
3.358 2
-
nd
3.529 2
-
nd
36 2
-
nd
36 2
-
nd
936 2
-
nd
1.120 2
-
nd
93 c
-
nd
97 c
-
nd
5.102 2
-
nd
5.359 2
-
nd
55 2
-
nd
55 2
-
nd
-
nd
200 3
260 3
333 3
-
nd
298 3
365 3
438 3
-
nd
187.621,06 5
212.244,84 5
144.183,33 5
-
nd
1.241,87 5
4.844,17 5
9.761,88 5
-
nd
21.504,12 5
24.415,78 5
32.194,77 5
-
nd
499.729,28 5
515.861,63 5
320.867,02 5
-
nd
1.255,03 5
4.805,88 5
10.584,26 5
-
nd
33.251,72 5
34.225,83 5
47.569,53 5
nd
1127 2
-
nd
1.108 2
-
nd
930 2
956
nd
1
casos
Cuenca:
Elementos claves para el éxito de los
proyectos de la recuperación de inversión
pública vía CEM(*)
•
La corresponsabilidad entre ciudadanía
y municipalidad para financiar el
desarrollo urbano: reglas claras,
anticipadas y conocidas por la
población.
•
Estabilidad política y continuidad de
programas implementados por
administraciones anteriores.
•
Credibilidad institucional ante
ciudadanos, constructores y
financiadores.
•
Ciudadanía activa que participa, es
veedora y cumple sus obligaciones.
(*) Aulestia y Rodríguez, 2013.
RECAUDACIÓN FISCAL MUNICIPAL EN VALORES ABSOLUTOS POR CEM, TRANSFERENCIA E IMPUESTO PREDIAL PARA CUENCA
(VALORES RECAUDADOS Y TITULOS EMITIDOS) (2004-2012)
ÁREA
INDICADOR
CUE
Valores recaudados
Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM)
Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta)
Recaudación por impuesto predial
Total
Titulos Emitidos
Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM)
Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta)
Recaudación por impuesto predial
Total
Fuente: Dirección Financiera. Municipio de Cuenca. Elaboración propia.
2004
2008
2010
2012
nd
nd
nd
-
7.235.335,39
9.641.829,79 10.428.174,50
311.129,90
1.124.677,99
2.712.706,21
1.304.636,90
1.585.269,48
2.751.379,55
8.851.102,19
12.351.777,26 15.892.260,26
nd
nd
nd
-
17.355.836,10 19.456.495,81 18.802.531,21
341.363,96
1.293.117,80
2.988.773,09
1.892.015,07
2.254.087,11
3.938.636,63
19.589.215,13 23.003.700,72 25.729.940,93
INCREMENTOS PORCENTUALES
2004-2010 2010-2012
24,96
7,54
72,34
58,54
17,70
42,38
28,34
22,28
2008-2010 2010-2012
10,80
-3,48
73,60
56,73
16,06
42,77
14,84
10,60
casos
Indicadores de impacto ciudad de Cuenca
Nº
INDICADOR
3 IMPACTOS O EFECTOS
31 Indicadores impacto en el uso del suelo
311 Licencias de construcción/área (m2)
311a Nº Licencias de construcción
311b Área de construcción según licencias (m2)
312 Densidad de población (Pob/área) (Polígono intervención)
312a Total población (Polígono intervención)
312b Área (Has.) (Polígono intervención)
313 Numero de predios (Polígono intervención)
314 Densidad de población (Pob/área) (Polígono área influencia)
314a Total población (Polígono área influencia)
314b Área (Has.) (Polígono área de influencia)
32 Indicadores impacto en el precio del suelo
321 Precio del suelo/m2 (promedio) (USD)
322 Precio de la vivienda/m2 (promedio) (USD)
33 Indicadores impacto en las finanzas fiscales/municipales
331a Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) (Recaudado)
331b Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta) (Recaudado)
331c Recaudación por impuesto predial (Recaudado)
332a Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) (Tit. Emitidos)
332b Recaudación por plusvalía (transferencia compra-venta) (Tit. Emitidos)
332c Recaudación por impuesto predial (Tit. Emitidos)
34 Indicadores impacto en desarrollo de vivienda de interés social
341 Nº unidades vivienda interés social/Nº unidades totales vivienda (nd)
341a Nº de unidades de vivienda de interés social (nd)
341b Nº de unidades totales de vivienda
CUENCA (ÁREA URBANA)
1990
REF
2001
REF
2008
-
nd
-
nd
728,58
-
nd
-
nd
2112 1
2682 1
nd
-
nd
1.538.765 1
1.012.603 1
-
REF
2010
c
377,56
REF
2012
REF
c
609,31
c
1402 1
854.251 1
43 c
42 c
-
nd
46 c
-
nd
194.911 2
269.868 2
-
nd
329.928 2
-
nd
4.580 2
6.396 2
-
nd
7.248 2
-
nd
46.992 2
76.301 2
-
nd
105.100 2
-
nd
-
nd
-
nd
-
nd
-
nd
-
nd
-
nd
-
nd
-
nd
-
nd
-
nd
-
nd
-
nd
-
nd
-
nd
-
nd
71 3
75 3
150 3
255 3
300 3
176 3
180 3
255 3
360 3
405 3
14.163,98 5
371.309,08 5
7.235.335,39 5
9.641.829,79 5
10.428.174,50 5
nd 5
20.187,19 5
311.129,90 5
1.124.677,99 5
2.712.706,21 5
43.600,00 5
637.494,52 5
1.304.636,90 5
1.585.269,48 5
2.751.379,55 5
23.830,09 5
1.067.428,49 5
17.355.836,10 5
19.456.495,81 5
18.802.531,21 5
nd 5
20.015,09 5
341.363,96 5
1.293.117,80 5
2.988.773,09 5
9.581,42 5
844.942,62 5
1.892.015,07 5
2.254.087,11 5
3.938.636,63 5
nd
46.992 2
-
nd
76.301 2
-
nd
87.831 1
-
nd
97.579 2
-
nd
96.908 1
conclusiones
conclusiones
Los ejemplos presentados muestran:
• Que las municipalidades ecuatorianas no
consiguen captar plusvalías generadas por
valorización del suelo por obras y servicios
creados por el sector público, y por cambios en
las normas de edificabilidad y uso del suelo.
• Que los propietarios de los inmuebles se
benefician gratuitamente de valorizaciones no
realizadas por sí mismos.
• Que son casos de “oportunidades perdidas” para
la captura de plusvalías.
conclusiones
• La legislación ecuatoriana no contempla
instrumentos de captura de plusvalías por
valorización.
• En Ecuador se aplica el cobro de CEM como
mecanismo para recuperación de inversiones
públicas.
• El cobro de impuesto predial, como elemento
de ajuste de la valorización, es insuficiente y
precario.
• El contemplar normativa y aplicación de
mecanismos de captura de plusvalías requiere
de fuerte voluntad y decisión política.
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