e.tecnicas P.Oriente, 03.04.2011

ESPECIFICACIONES TECNICAS
REPARACIONES OBRAS NO ESTRUCTURALES
EDIFICIO PARQUE ORIENTE
CHORRILLOS – VIÑA DEL MAR
ESPECIFICACIONES TECNICAS
Reparaciones de elementos no estructurales en espacios comunes
Edificio Parque Oriente, Viña del Mar
A.ANTECEDENTES GENERALES
1.Del edificio del cual es materia esta Asesoría de Inspección Técnica, se puede afirmar que
tuvo un excelente comportamiento de sus estructuras soportantes.
No se advierten signos de daños en la estructura de hormigón armado, salvo temas casi
irrelevantes, de manera que esta Introducción desea trasmitir a sus copropietarios una
tranquilidad en la materia, a lo menos en las áreas comunes que han sido revisadas
exhaustivamente y para lo cual fuimos contratados en virtud del seguro de los bienes reputados
como comunes.
Para aquellos que pueden no ser conocedores de la materia, hemos de explicar que su estructura
está compuesta fundamentalmente por un material llamado hormigón cuya característica
principal es su gran resistencia a la compresión el que se complementa con armaduras de aceros
especiales que le dan resistencia a la tracción y elasticidad; combinados con buenos estudios de
mecánica de suelos, calidad del suelo, diseño arquitectónico y estructural adecuado, control y
fiscalización del proceso constructivo, han dado como resultado la afirmación inicialmente
expuesta, que respondió exitosamente ante una solicitud sísmica de niveles significativos, no
excesivos, pero que dan pié para hacer las consideraciones iniciales.
Sin embargo y así lo demuestran experiencias nacionales, los componentes no estructurales y/o
contenidos de edificios han sufrido algunos daños que es preciso considerar y reparar, lo que
será materia de la Especificación Técnica para dar con sus soluciones.
En lo general, la discusión después del terremoto del 27.02.2010, si bien se centra en algunas
estructuras de edificaciones que no tuvieron un buen comportamiento (que no es el caso del
edificio Parque Oriente), también trajo a colación el comportamiento de componentes no
estructurales como tabiquerías interiores, cielos falsos colgantes, ductos de aire acondicionado,
algunos casos de ascensores, equipos eléctricos o mecánicos entre otros que sufrieron daños y
para los cuales se estudian nuevas exigencias o normativas para lo cual se creó un Comité
Técnico con participación del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo a fin de establecer nuevos
criterios mínimos para el diseño sísmico de sistemas y componentes no estructurales, orientados
a disminuir en el futuro algunos de los daños observados, pero dejando constancia que el país se
emplaza en una zona propensa a solicitudes de la naturaleza que hacen inviable pensar que
jamás las edificaciones en extensión o altura resistirán sin daño alguno.
2.Sin perjuicio de lo anterior, en los espacios comunes materias de esta Inspección Técnica
contratada se pudieron constatar daños en grados que se explicarán mas adelante especialmente
en elementos no estructurales, como tabiques falsos, dinteles de puertas de acceso a
departamentos o recintos de servicios, tabique en pasillos a sector de ascensores,
desprendimiento o pérdida de algunos guardapolvos o cornisas y por cierto juntas de dilatación
entre elementos de distinta función, lo que es y será absolutamente normal en cualquier
edificación a menos que se rigidicen de tal modo las edificaciones que alcen los costos o hagan
inviables ciertos proyectos, cuando el objetivo último es evitar los colapsos y por ende daños a
la vida de las personas.
3.En consecuencia en lo general, las Especificaciones Técnicas no se refieren a aspectos
estructurales, sino no estructurales producto de la solicitud sísmica del 27.02.2010 y eso debe
quedar meridianamente claro para los copropietarios que verán afectadas sus privacidades
cuando circulen por los pasillos o espacios comunes y para lo cual, al contratista elegido se le
exigirán medidas de mitigación que disminuyan las molestias que toda obra de reparación exige.
Bases Administrativas Generales, Bases Administrativas Especiales, Contratos exigentes
debieran disminuir las molestias, que como se ha definido tienen por objetivo corregir defectos
en elementos no estructurales y por ende restituir la valía de los inmuebles, con las
consideraciones generales para que se adquiera una mínima comprensión de este fenómeno de
la naturaleza que siempre nos acompaña.
B.ESPECIFICACIONES TECNICAS
1.Instalación de faenas
-Se procederá como lo dicen las Bases Administrativas Generales (BAG), esto es, el Mandante
proveerá al contratista un recinto que permita el vestuario de los trabajadores, bodega de
herramientas y materiales, carpeta donde se mantenga la información técnica y Libro de Obras.
-Asimismo y sin costo para el Contratista, el Mandante le proveerá de energía eléctrica y agua
potable.
-El recinto destinado al efecto se devolverá limpio, pintado y aseado una vez los trabajos se
terminen y con V°B° de la ITO.
-Se prohíbe al Contratista y sus trabajadores ingresar al recinto de basuras.
2.Permisos y derechos
-Si procedieren permisos municipales, garantías ante la Dirección de Obras u otro derecho a
cancelar que expresamente no se consignare en el presupuesto, ellos serán de cargo del
Mandante.
-Sin embargo si ellos fueron procedentes, su tramitación será de cargo del contratista, así como
multas que se cursasen por parte de los organismos respectivos en el caso correspondieren, por
ejemplo como obra menor.
3.Trazados, faenas previas y garantías
-Toda obra a iniciar deberá contar con la aprobación escrita de la ITO donde se dejará
constancia del lugar de ejecución en el Libro de Obras, plazo estimado de ella, nombre de los
trabajadores que la ejecutarán, medidas de mitigación y aseo que se observarán y precauciones
debido a que se trabajará en lugares de continuo tránsito de los copropietarios.
-Estas medidas precautorias serán mayores cuando se trabaje en los dinteles de las puertas de
accesos a los departamentos.
-En este ítem se consultarán todos los seguros señalados en las BAG y BAE.
-Asimismo en este ítem se consultarán los costos de los diferentes instrumentos de garantías
también señalado en las BAG y BAE.
4.Dinteles de accesos a departamentos
-De acuerdo a lo detectado en terreno habrían sido confeccionados con hormigón celular Hebel
o similar y se pueden clasificar en tres grupos:
*Aquellos total o casi totalmente agrietados que es preferible reemplazar (Caso “A”).
*Aquellos donde se aprecian grietas o fisuras y en las uniones o tratamiento de dilatación con
losas o elementos verticales y que tienen solución por la vía de tratamiento de los daños por
técnicos especializados (Caso”B”).
*Los que no tienen daños o microfisuras muy leves, que en lo general se ubican en los pisos
inferiores y que tendrán tratamientos apropiados a su levedad ( Caso “C”).
-Los Casos “A” consultan:
*El retiro del dintel y su reemplazo provisorio por un dintel prefabricado de estructura de pino
de 2 x 2” y volcanita de 10 mms por ambas caras, sujeto a muros, losa y centro de puerta;
*El reemplazo de dicho dintel de carácter provisorio por dinteles de hormigón liviano Hebel o
similar colocado conforme manual de especificaciones técnicas del fabricante de manera de
restituir el dintel a su especificación original, pero correctamente colocados y ejecutadas sus
uniones y juntas de dilatación;
*Su revestimiento por espacio común con pasta, y martelina , para dejar en punto para pintar;
*Reparar las uniones con el centro de puerta y molduras, si tal caso no estuviese ya
presupuestado en el ítem que alude a la reparación de estas terminaciones.
-Caso “B” consultan:
*El picado de grietas o fisuras desde el pasillo o espacio común sin llegar al interior, como
asimismo el retiro de la pasta y martelina de revestimiento;
*La inyección de elementos especificados por el fabricante y tratamiento de juntas de dilatación
del mismo modo, su revestimiento por espacio común con pasta y martelina, para dejar en punto
para pintar;
*Reparar las uniones con el centro de puerta y molduras, si tal caso no estuviese ya
presupuestado en el ítem que alude a la reparación de esas terminaciones;
-Caso “C” consultan:
*El despeje de la microfisuras, si ella se detecta, reparación de la martelina, para dejar en punto
para pintura final.
En todas las reparaciones de dinteles, que se consideran en obras que pudiesen provocar
mayores problemas con los Copropietarios o usuarios, será el Contratista en persona o su Jefe
de Terreno, en conjunto con la ITO o un representante de ellos, quienes conversen, expliquen y
supervigilen las obras correspondientes, ya que lo mas probable es que ocasionen molestias
inevitables si es que se desea dar solución al caso.
En el evento de que se requiera un mediador, este deberá ser nombrado por el Consejo de
Administración..
5.Tabiques no estructurales interiores
-Todos los tabiques interiores no estructurales sean de Insomur, Hebel o similar se tratarán
como lo indica el ítem 4.
-Para efectos presupuestarios se indicarán como un global.
6.Muros a demoler y reconstruir
-Dados los daños observados, se consulta demoler y reconstruir los muros que separan la Sala
de Basuras con los estacionamientos 66 y 67.
-Su reposición se hará con la misma materialidad y terminaciones por ambos paramentos.
7.Vigas falsas a demoler y reconstruir
-La viga falsa ubicada sobre ventanal y puerta de aluminio anodizado entre piso subterráneo 2 y
área de estacionamientos (bajo escala en curva), se demolerá cuidando no se deteriore y la
puerta que está trabada.
-Se reconstruirá con la misma materialidad y terminación, a menos que el Proponente
presupueste una solución distinta y segura.
-El ventanal y puerta se recolocará en el mismo lugar con sellos impermeables y flexibles en la
unión al piso para evitar la penetración del agua de lluvias.
8.Juntas de Dilatación
-Se revisarán todas las juntas de dilatación existentes:
*Entre elementos estructurales y no estructurales.
*Entre elementos estructurales y otros del mismo tipo.
-Se debe considerar que lo que se denomina “Junta de Dilatación” es un espacio que permite
absorber contracciones, expansiones y otras variaciones producto de húmedad, temperaturas
ambientes, actividades sísmica y las hay por discontinuidad del diseño, como diseño de
construcción, como junta de contracción o de expansión y se solucionarán con materiales
sellantes apropiados al tipo de junta.
En otras palabras es un elemento que permite los movimientos entre dos partes de una
estructura, en la misma estructura y esencialmente necesaria.
-Para efectos de su recomposición en el edificio materia de la especificación técnica será
fundamentalmente un sellante que tenga propiedades de adherencia a las superficies interiores
de la misma, elástico o plástico.
-El propietario debe considerar este tipo de situaciones como algo de las estructuras y el
material sellante como productos Sika o similar, deben adherirse firmemente para impedir
filtraciones, envejecen como cualquier material por lo cual con el tiempo pierden parte de sus
propiedades, tiene un tiempo de aplicación, producen cohesión, deben tener compatibilidad con
otros materiales de diferente naturaleza, su curado produce una transformación irreversible,
tienen tiempos de servicio, recuperación elástica, acomodación a los movimientos, son
aplicados básicamente por procedimientos de extrusión, resistencia a despegarse y tiempos de
almacenamiento.
-Se consultan para efectos presupuestarios productos como poliuretanos proyectados, productos
Sika, masillas-pastas, pastas adhesivas u otras presupuestadas por el Proponente y que
demuestren su efectividad para los diferentes tipos de caos presentes en el edificio materia de la
especificación, las que se marcarán con una señalización durante la visita a terreno.
-Para efectos presupuestarios se señalarán como un global.
9.Otros espacios interiores habitables comunes
-Entre estos espacios que no comprende pasillos de circulación, caja escala, recintos de basuras,
medidores, sala de subestación eléctrica, etc. están:
*El lobby de acceso y atención de copropietarios y visitantes, para el cual no se considera
trabajo alguno;
*El Salón de Reuniones o de estar, y el gimnasio consultarían muros igual tratamiento parcial
similar al ítem 4, después de reparados los tabiques o muros en forma similar como se señala en
ítem 15.; en los cielos no se consulta pintar, a menos que en el período de consultas se decida en
contrario.
*La sala de estar y dependencias del personal del edificio ubicadas en el nivel uno, serán
remodeladas completamente por lo cual se repararán los tabiques al igual como se señala en el
ítem 4 para luego pintar con latex y esmalte en dos manos en color a elegir por el propietario y
marca Sherwin Willliams o similar ofertado por el proponente y cuya calidad se ponderará en
ele Studio de adjudicación; asimismo su repararán los servicios y se pintarán los cielos con oleo
opaco.
De la misma manera se consulta cambiar el centro y puerta de acceso a la dependencia desde el
pasillo por terciada con nueva cerradura; ésta se entregará pintada con esmalte y finalmente todo
otro elemento constructivo que se advierta en la visita a terreno como susceptible de reemplazar,
lo que quedará consignado como anexo a consultas en la visita.
-El presupuesto desglosa como espacios completos:
*Obras de Sala de estar o reunión Copropietarios.
*Obras de Sala de estar y personal del edificio.
10.Cornisas de espacios comunes
En los pasillos y espacios comunes existen cornisas desprendidas y/o perdidas; en todos los
casos y previo a la pintura de muros y cielos, ellas se recolocarán de igual forma y material o se
repondrán si así la ocasión lo señalase, con la pintura correspondiente.
11.Puertas de accesos a departamentos, centros y molduras
-Se revisará el correcto funcionamiento de todas las puertas de acceso a departamentos y que se
señalen que puedan haber quedado con algún grado de obstrucción, lo que puede recomendar
reaprete de bisagras, leves cepillados y reposición de barniz.
-Se revisarán y repondrán las molduras rotas que dan al espacio común denominado pasillo.
-Cualquier daño que se produzca en puertas de accesos a departamentos con ocasión de los
trabajos en pasillos, dinteles, pilarejos y otros elementos constructivos adyacentes serán de
responsabilidad subsanar a su costa por el Contratista, por lo que se recomienda la protección
de los mismos y la mejor relación con los usuarios que sin perjuicio de los cuales están
concientes como necesarios y resguardarán sus privacidades.
-El presupuesto consultará:
*Protección de puertas y centros
*Reparaciones menores de puertas
*Reparaciones menores de centros y molduras a pasillos o su reposición si la situación lo
aconsejaré
12.Guadapolvos de pasillos
-Existen dos orígenes de este ítem:
a)Su desprendimiento del tabique o muro;
b)Su desprendimiento y extravío.
En el primero de los casos se deberán limpiar y repegar; en el segundo se colocarán de un tipo
nuevos; similar al tipo sugerido es Palm Beach Caramel, de Comercial Duomo Ltda.
13.Reparación de origen de filtraciones desde losas a espacios comunes en pisos
habitacionales
Todos los cielos donde se detectan deterioros por defectos provenientes de pisos superiores,
obligan a la reparación del origen en el mismo material, siempre que el origen sea un espacio o
bien común.
El presupuesto lo consignará como un global.
14.Cielos, pasillos Pisos 1 al 14
-Todos los cielos de pasillos de pisos, se lijarán, repararán en sus microfisuras, para pintar
totalmente con dos manos de Losalin y látex, similar a existente y cuya calidad se ponderará en
el estudio de adjudicación.
-Todos los cielos de pasillos que acusen deterioro por causas ajenas al sismo del 27.02.2010,
como por ejemplo filtraciones desde niveles superiores, se repararán totalmente en el área
afectada, enyesarán, empastarán y terminarán como dice el punto anterior.
-Se entiende que en otro ítem se consulta la solución de la causa que provocó el deterioro del
cielo antes mencionado.
-Se tendrá especial cuidado en desmontar los artefactos de iluminación y otros adheridos al cielo
previo al pintado de cielos o su debida protección.
-El presupuesto separará:
*Las reparaciones de fisuras o microfisuras;
*Las reparaciones en zonas de filtraciones;
*Las pinturas propiamente tal que serán totales.
-No se consultan reparaciones y pinturas de cielos de recinto de shafs, medidores y otros a
menos que allí se hubiese producido un daño por filtración
15.Pintura muros pasillos de circulación, Piso 1 al 14
-Todos los muros, tabiques, dinteles y en general paramentos verticales de pasillos, posterior a
las reparaciones que se señalan en los ítems correspondientes, se limpiarán debidamente
aplicará martelina similar a la existente en las zonas reparadas cuidando no se note una textura
diferente, para recibir dos manos de pintura Sherwin Williams o similar del color que elija el
propietario; se ponderará en el período de consultas; su tipo será esmalte al agua.
-Se tendrá especial cuidado en desmontar los elementos adheridos a muros (enchufes, tapas y
otros) o su debida protección.
-De la misma manera de protección se tomará para con las puertas y marcos de acceso a los
departamentos , marcos y puertas de pasillos, acceso a los ascensores y cualquier otro elemento
que pueda sufrir daño menor.
-No se consulta pintar interiores de recintos de shafts, medidores y otros que no son parte del
pasillo común de tránsito, a menos que en el período de consultas se decida en contrario.
-Asimismo no se consulta pintar centros de puertas y puertas de pasillos, a menos que los
trabajos adyacentes les deterioren.
-El presupuesto señalará:
*Repasos de materlina;
*Reparaciones de aristas verticales de encuentros de muros deterioradas por roce de circulación;
*Pinturas de pasillo de muros de circulación;
*Pinturas de centros y puertas de pasillos.
16.Caja escala
No se consulta intervenir, excepto retoques menores en encuentros muro-cielo.
17.Quincallerías
-Se consulta el reemplazo de todas las cerraduras de los recintos donde se ubican los medidores
por cerraduras tubular Pomo Acero inoxidables Steelock 17676-1 la que consultará una figura
universal de llave quedando un ejemplar por Copropietario o arrendatario, una en el llavero
maestro del edificio y una en la portería y administración para las ocasiones de verificación de
consumos y emergencias.
El objetivo central de esta modificación de cierre es evitar, en la medida de lo posible, el acceso
de desconocidos a un recinto de alta seguridad, lo que se recomienda complementar con un
instructivo que provenga de la Administración y aprobado por el Consejo de Administración del
Edificio.
18.Pavimentos en acceso
Se consulta levantar cuidadosamente todos lo cerámicos de pisos ubicados en el acceso y bajada
discapacitados y repegarlos con morteros especiales, previo su limpieza.
En el presupuesto se consultará en global.
19.Aseos
-El aseo diario y permanente de los lugares de circulación se consulta como algo fundamental
de la Propuesta, por el diario e intenso tránsito de personas usuarias de los departamentos.
Por ello el Contratista deberá mantener un aseo permanente.
-Asimismo y al terminar las faenas el Contratista retirará todos los escombros, basuras o
remanentes de los trabajos, los excedentes de materiales, herramientas, equipos y todo otro
cuanto elemento le pertenezca, lo que permitirá recibir la obra contratada.
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CONTRATISTA
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MANDANTE