Análisis del sector inmobiliario de China y el Proyecto de Tesina

Proyecto de Tesina
Master en Comercio y Finanzas Internacionales
Universidad de Barcelona
Análisis del sector inmobiliario de China y el
“Boom” inmobiliario en las grandes ciudades
Jing, Li
Barcelona, España
Noviembre 2006
Jing Li
Módulo III
li.j@mcfi-ub.net
Proyecto de tesina
1. INTRODUCCIÓN
En un momento en el que la mayoría de los países más desarrollados están haciendo
frente a una fase de desaceleración de su crecimiento económico, China está
afrontando un desafío opuesto, es decir, el de enfriar una economía que crece a un
ritmo demasiado fuerte y se vuelve difícil de controlar; este fenómeno se conoce
como recalentamiento económico y se da cuando una economía crece a altas tasas
anuales que generan fuertes presiones inflacionarias y desajustes temporales en el
mercado de trabajo. El recalentamiento es una expresión extrema de la fase
expansiva del ciclo económico que puede generar el riesgo de una fase recesiva de
características más agudas. Como muestra el PIB, que creció el 9,9% en 2005, un
ritmo más rápido de lo previsto, impulsado por el alto nivel de exportaciones y de
inversión extranjera. La exportación alcanzó 762.000 millones de dólares, un
crecimiento del 28,4% respecto al año anterior. La inversión directa extranjera fue
60.300 millones de dólares; eso convirtió a China un gran receptor de IDE.
Sin embargo, el proceso inversionista no ocurre de manera equilibrada, sino que se
produce un exceso de inversiones en algunos sectores de la economía (acero,
aluminio,
automóviles,
cemento,
inmobiliario),
mientras
que
en
otros
(infraestructura, energía) se necesitan inversiones mucho más elevadas. La excesiva
inversión en los primeros provocó que la demanda industrial superara a la oferta,
con lo que se produjo un alza de los precios de las materias primas.
El objetivo de esta tesina es analizar el sector inmobiliario de China en general. El
sector inmobiliario es actualmente uno de los pilares económicos de China y el
crecimiento de tal sector influye a varios sectores relacionados con él, como el
sector metalúrgico, el sector de la construcción, el sector financiero, el sector de
servicios etc. Según las estadísticas de 2002, la inversión en este campo alcanzó
773.600 millones de yuanes (77.360 millones de euros), un 8 por ciento del PIB del
país. El gasto individual total en compra y
construcción de viviendas fue de
800.000 millones de yuanes (80.000 millones de euros), el cual generó un valor
relacionado de consumo de cerca de un billón de yuanes.
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Inevitablemente, también voy a analizar especialmente uno de los temas más
debatidos tanto en China como en el mundo: el “Boom” del sector inmobiliario. En
China se registra en las zonas costeras y particularmente en Shanghai y Pekín, que
podría derivar en una burbuja inmobiliaria. En el 2003 la construcción representó
más del 20% del PBI de esas ciudades, provocando un aumento en el precio de los
materiales e insumos y un auge de nuevas inversiones en los sectores relacionados.
China absorbe actualmente el 40% de la producción mundial de cemento y un 30%
del carbón, hierro y acero. El acelerado aumento de los precios inmobiliarios en las
grandes ciudades chinas, como Beijing, Shanghai, Guangzhou, y Hangzhou se ha
convertido en un tema candente y ha causado una enorme presión en la vida de los
ciudadanos, sobre todos los jóvenes y los inmigrantes. Actualmente, según algunas
fuentes, alrededor del 40 por ciento de los residentes urbanos todavía desean
comprar casa.
El sobrecalentamiento del sector de vivienda, que es una de las causas principales
del recalentamiento de la economía china, ha provocado una gran preocupación del
gobierno chino. Los problemas principales del sector consisten en el rápido aumento
de la inversión extranjera de especulación, impulsado por la posibilidad de la
revalorización de la moneda china Renminbi para cambiar a dólar, el muy rápido
crecimiento de los precios inmobiliarios en algunas ciudades, la irrazonable
estructura de construcción y venta de los pisos, así como los desórdenes en el
mercado. A fin de promover el sano desarrollo del sector, desde los principios de
2006, el gobierno chino aplicó una serie de medidas para llevar a cabo una nueva
ronda de reajuste del mercado. A finales de abril pasado, el banco central de China
anunció el aumento 0,27 del interés de los préstamos bancarios. Asimismo, el
gobierno central de China elaboró una serie de medidas, incluyendo el reajuste de la
estructura de suministro de los pisos, el fortalecimiento de la inspección del uso de
la tierra, la regulación de la inversión extranjera en el sector inmobiliario, la mejora
de la eficiencia en el uso de la inversión, la mejora del sistema de publicación de
informaciones, etc.
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2. Hipótesis del trabajo
La causa del encarecimiento del sector inmobiliario de China: ¿Sube la demanda o la
escasez de la oferta?
¿Se puede hablar de burbuja inmobiliaria de China?
¿Las nuevas medidas restrictivas que ha publicado este año el gobierno central pueden
paliar la especulación inmobiliaria?
¿Las nuevas medidas impedirán la inversión extranjera en el sector inmobiliario?
¿Es buen momento para entrar en el mercado inmobiliario de China? ¿Qué riesgos
podrán tener los inversores extranjeros?
3. Metodología
Como el sector inmobiliario de China es un tema emergente –más bien poco conocido
en España- para España, actualmente no hay muchos trabajos o proyectos que traten de
este tema. Por lo tanto, haré una parte de la tesina en España y la otra parte en China, ya
que allí podré conseguir más información sobre este tema.
Considero que para tener una conclusión más real y justa hay que estudiar las opiniones
de ambas partes, en este caso; por una parte las ideas, conocimientos y comentarios de
los propios chinos sobre el sector y por otra parte las ideas, conocimientos y
comentarios de los expertos mundiales sobre el mismo tema.
En España empezaré a investigar principalmente por vía Internet, el método más
eficiente para estudiar nuevos temas que he aprendido a lo largo del Master, buscaré
todas las noticias, los portales de Internet, las estadísticas acerca del sector inmobiliario
de China. Asimismo estudiaré los trabajos sobre el tema de la burbuja inmobiliaria o el
análisis del sector inmobiliario de varios países como España, Japón, EEUU, Hungría
etc., para tomar como referencia a la hora de analizar lo de China.
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Después de recopilar todas las informaciones necesarias, podré terminar la “primera”
parte de la tesina: la situación general y actual del sector inmobiliario de China,
constando una parte de las hipótesis como las razones del encarecimiento del sector
inmobiliario de China, las nuevas medidas restrictivas sobre el sector inmobiliario etc.
En China completaré otra parte del trabajo. Seguiré buscando información acerca de
todos los trabajos recientes que se han publicado sobre el sector inmobiliario de China
visitando tanto las bibliotecas como las librerías. Luego entrevistaremos a los expertos
del sector con las hipótesis del trabajo, como el director de una empresa inmobiliaria
importante de la provincia de Zhejiang, el director del Banco de Construcción de China
de la filial de Hangzhou, el director del departamento internacional del Banco de
Construcción etc.
Según las opiniones de los expertos y las informaciones anteriormente halladas, iré
descubriendo sobre la actualidad, los problemas, los riesgos y la tendencia del sector
inmobiliario de China contestando todas las hipótesis creadas previamente.
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4. Índice por capítulos y temas del trabajo
1. Introducción
2. Versión panorámica de la macroeconomía China
2.1. El entorno y la situación de la economía china
2.2. Industria de construcción e inversión en activo inmovilizado
2.3. Nivel de vida de los habitantes
3. Análisis del mercado inmobiliario de China
3.1. Situación del sector inmobiliario en la economía china
3.2. Clasificación del mercado inmobiliario
3.3. La inversión foránea en el sector inmobiliario de China
3.4. Marco jurídico, financiación y seguro
3.5. Análisis de los riesgos
3.6. Perspectiva del sector inmobiliario de China
4. Análisis de el “Boom” inmobiliario de China
4.1. El recalentamiento del sector inmobiliario chino
4.2. ¿Existe una burbuja inmobiliaria en China?
5. Verificación de hipótesis
5.1. Comparación con otros países
5.2. Entrevista con expertos del sector
6. Medidas de enfriamiento
6.1. Las medidas de enfriamiento
6.2. El enfriamiento ¿excesivo o insuficiente?
7. Conclusiones
8. Anexos
9. Bibliografía
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5. Bibliografía a consultar

Antonio Torrero Mañas (2004)
“Burbujas e Inestabilidad el Estado de la
Cuestión” Universidad de Alcalá

Ruth Nebot Gómez (2006) “El mercado inmobiliario en Hungría” Becario de la
Cámara de Comercio de Valencia.

Shen Jiwei y Yang Jian (2005)
“Libro azul de Hangzhou- Informe del
desarrollo del sector inmobiliario de Hangzhou” Hangzhou Publising House

Comisión Estatal de Desarrollo y Reforma de China “2005-2006 el análisis y la
previsión de la macroeconómica china” China Economic Publishing House

Dr. Jacinto Soler Matutes (2004)
“La Oportunidad del Mercado Chino”
presentado en “Meeting Point”

El Centro de Información del Estado “Informe del desarrollo de los sectores
industriales de China-el sector inmobiliario”

Nomi Prims (2006) “Pincha la burbuja inmobiliaria en EEUU”

Pablo Bustelo (2004) “El enfriamiento de la economía China en 2004” Real
Instituto Elcano

Pablo Bustelo(2005) “China en la economía mundial: fortalezas, debilidades y
perspectivas” Universidad Complutense de Madrid

Sergio Braticevic y Cecilia Vitto (2006) “Boom Inmobiliario en La Ciudad y
Proceso de Reconversión Territorial. El Caso de Caballito y Villa Urquiza”

www.realestate.cei.gov.cn el portal de información sobre el sector inmobiliario
Nota: Seguramente esta bibliografía será ampliada a lo largo del desarrollo de la tesina.
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6. Cronograma de las tareas a realizar
CALENTARIO ANUAL
2006
Programación Tesina
Entrega del proyecto
Recolección información (*)
Añadir/descartar Bibliografías
Análisis de la información
Desarrollo Cáp.2
Desarrollo Cáp.3
Entrevista con expertos del sector
Desarrollo Cáp.4
Desarrollo Cáp.5,6 y 7
Revisión y correcciones (*)
Entrega final
NO
V
2007
DI
C
EN
E
FE
B
MA
R
AB
R
MA
Y
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N
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L
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P
NO
OCT V
DIC
(*)La recolección de información puede variar, ser de mayor o menor tiempo, según lo amerite la investigación.
(*) Las revisiones de la tesina durante su elaboración están sujetas a la disponibilidad del tutor asignado, o según lo dictado
por la dirección del master.