UNIDAD 6: TASACIONES

UNIDAD 6: TASACIONES.
Método de tasación. Directo - separativo. Tasación de Terrenos. Tasación de Edificios.
Indirecto. Capitalización de la renta. Tasación de edificios. Valor nuevo o de reposición. Teoría de la depreciación. Línea
recta. Parábola. Ross-Heideke. Valor presente.
Conceptos previos:
Tasar: consiste en determinar el precio o valor presente de una cosa vendible.
El encargado de realizar la tasación es el tasador, quien requiere de cierta formación técnica, que lo capacite para dar fe
(determinar) y certificar el valor equitativo de un bien o una cosa.
Tasación de inmuebles: consiste en determinar el valor monetario ($ o u$s) del mismo, para un mercado y tiempo dado.
Éste valor es ideal y variará en función de la finalidad a la cual responde la tasación (compra-venta, garantía hipotecaria,
pago de impuestos, etc.) así como del momento en el que se la realiza (ya que las condiciones de mercado y el valor
relativo de la moneda dependen del tiempo. Así en un mismo inmueble tendremos los siguientes valores:
 Valor Fiscal: surgido de la tasación realizada por el estado provincial o nacional, para el cobro de impuestos.
 Valor Hipotecario: es el valor surgido de la tasación realizada para hipotecar un inmueble, a fin de ser usado como
garantía de algún préstamo.
 Valor de Expropiación: proviene de una tasación ejecutada por el estado, tendiente a compensar la expropiación de
un inmueble privado, para la construcción en su lugar, de alguna obra pública.
 Valor de indemnización: producto de la tasación efectuada para la retribución que se realiza, ante el daño o
perjuicio ocasionado a un inmueble.
 Valor de Compra - Venta: tasación de un inmueble para su comercialización. También conocido como Valor
Inmobiliario.
Los problemas que pueden llegar a dificultar una tasación son:
 Devaluación monetaria:
 Falta de antecedentes: sin información no hay evaluación.
 Venta del Terreno sin responder a reglas matemáticas:
Diferencia entre tasar y presupuestar un inmueble: tasar es determinar el valor de un edificio ya construido, mientras que
presupuestar es determinar el valor de un edificio a construir.
Métodos de tasación:
DIRECTO o Separativo
Por comparación directa de antecedentes:
 De terrenos.
 De edificios.
Características:
 Produce resultados más seguros.
 Su ejecución es más laboriosa.
Frente
INDIRECTO o De Conjunto
Por cálculo de rentabilidad:
 Por capitalización de rentas.
 Por productividad
Características:
 Su cálculo es más directo y rápido.
 Es más impreciso (por variabilidad de tasas).
Indirecto o De Conjunto:
Este método, muy utilizado por contadores y martilleros públicos, valora al inmueble como a un todo (terreno y edificio
juntos). Se realiza la tasación considerando la ganancia o ingresos que tiene la propiedad. Así el contador hace la
capitalización de la renta o alquiler: capitalización = renta / interés.
C= R
R = suma de los alquileres o ganancias en 1 año
No todos los edificios presentan la posibilidad de generar renta
I
I = interés anual
(cuarteles, iglesias). Se toma el valor actual de la moneda sin
C = valor de la propiedad
desvalorización.
Directo o Separativo:
En este caso, la valoración del inmueble implica la tasación del terreno por un lado y la del edificio por el otro (aunque no
siempre la suma de ambos hace al valor total). Es más utilizado por tasadores profesionales.
a) Tasación de Terrenos: Los factores a considerar para la tasación del terreno son:
a1) Factores intrínsecos o inherentes al lote:
 Dimensiones (fondo, frente y superficie): los terrenos demasiado estrechos pierden valor dado que son malos
para proyectar, pero por otro lado, los terrenos con demasiado frente, pagan más impuestos y demandan una
mayor cantidad de materiales para cubrirlos (para lucir). En cuanto a su superficie, hay que ver si cuentan con
espacio suficiente para cochera. El lote ideal es el de 10 x 30 mts. (coeficiente 0,995).
 Forma: regular o irregular. En este último caso se aplica el concepto de fondo relativo = sup. Lote / Frente.
En terrenos triangulares se toma como fondo la hipotenusa y con eso se reduce
el precio relativo.
Frente
Frente
Frente
 Nivel de terreno: con respecto a la calzada, influirá en le tipo de trabajo a ejecutar y por ende en su costo. Así
si posee un nivel demasiado bajo habrá que rellenarlo, y si es demasiado alto habrá que desmotar y excavar,
con el consecuente costo que estos trabajos demandan.
 Suelo de fundación: el lote pierde valor cuando la resistencia del terreno es débil (dado que se requiere un
mayor porte y por tanto un gasto mayor en la fundación) y aumenta su valor en suelos de buena capacidad
portante (ya que la inversión en cimentación será menor).
 Tamaño del lote: los lotes más grandes pierden valor relativo, ya que precio del m2 es menor en ellos debido,
entre otras cosas, a que resulta más difícil venderlos. Una buena alternativa es subdividirlos pero habrá que
considerar también el costo de la subdivisión.
a2) Factores extrínsecos o relativos al entorno:
 Ubicación en la manzana: el lote tendrá más valor cuando se ubique sobre calle principal y/o sobre una
esquina, y tendrá un menor valor en calles secundarias y/o sobre mitad de cuadra.
 Carácter de la zona: según el tipo de zona de la que se trate, se sumará un tanto porciento al valor del lote; por
ejemplo: en zona comercial un 25 a 30%, en zona residencial un 20 a 25% y en zona industrial un 5 a 10%.
 Desarrollo de la zona: si el terreno se sitúa sobre un barrio cuyo crecimiento se ve estancado o en retroceso, su
valor disminuye, y si el barrio está en crecimiento, su valor aumenta con éste.
 Infraestructura y servicios públicos: a mayor infraestructura mayor valor, a menor infraestructura menor valor.
 Ancho de calzada: el valor es mayor cuanto mas ancha es la calle (avenida > valor).
 Cantidad de lotes baldíos en el entorno: a mayor presencia de lotes baldíos, menor valor.
a3) Otros factores de carácter más general:
 Económicos (condiciones de venta del lote): por ejemplo las formas de pago (si es de contado es mas barato y
financiado es más caro), forma de compra (por unidad o por manzana), estado de la plaza inmobiliaria, etc.
 Legales: legislación general (ley de alquileres, ley de propiedad horizontal), restricciones al dominio, política
fiscal, estabilidad económica, etc.
b) Tasación de edificios: los principales factores que intervienen en la tasación de edificios son básicamente tres:
b1) Calidad de los materiales utilizados: si son buenos, si están bien aplicados, su grado de recuperabilidad.
b2) Calidad funcional: el “partido”, su funcionamiento, su adaptabilidad y su flexibilidad.
b3) Edad y estado de conservación: con el paso del tiempo su estado empeora, es decir que a mayor edad, peor es su
estado y por tanto menor es su valor.
Además de estos tres aspectos, también intervienen otros factores que inciden o, en la mayoría de los casos, deprecian
el valor del edificio, en función del mal aprovechamiento del terreno y/o la construcción.
Teorías de la depreciación:
Tiempo
Edad
D = depreciación
Vn = valor nuevo o de reposición
Vp = valor presente (Vn - D)
Vnd = valor nuevo a depreciar
Vr = valor residual (valor de recuperación de materiales por demolición =
10% del Vn)
x = edad del edificio en años
n = vida útil del edificio en años
e = tiempo útil restante al momento de la tasación (espectabilidad = n - x).
Vida útil
Teoría de la Línea Recta: D = (Vnd · x) / n
Tienen como inconveniente que la depreciación hacia el final de la vida útil del edificio es muy lenta por lo que no
se ajusta a la realidad.
Teoría de la Parábola:
D = (Vnd · x2) / n2
Esta se ajusta un poco más a la realidad, dado que considera que considera que las depreciaciones aumentan
porcentualmente año tras año. Sin embargo estima un aumento demasiado rápido de la depreciación, durante los
primeros años de vida del edificio.
Teoría de Ross:
D = (Vnd · x/n) + (Vnd · x2/n2) = ½ Vnd (x/n + x2/n2)
Es un promedio entre las dos anteriores que equilibra las depreciaciones en la etapa inicial (frenándola con
respecto a la parábola) y final del edificio (acelerándola con respecto a la línea recta).
Sin embargo estas teorías solo consideran la depreciación por antigüedad, sin tener en cuenta el estado del edificio. Por ello
es necesario complementarlas con el sistema de depreciación ideado por Heidecke que sí tiene en cuenta el estado de
conservación de los edificios, estableciendo 5 niveles o estados.
Estado 1: nuevo sin necesidad de reparaciones (0 % de depreciación).
Estado 2: estado de mantenimiento regular de pequeña importancia (2,52 %).
Estado 3: necesidad de reparaciones sencillas (18,10 %).
Estado 4: necesidad de reparaciones importantes (52,6 %).
Estado 5: estado de demolición sin valor (100 % de depreciación).
La depreciación es la pérdida de valor desde que se habilita el edificio. Los factores que causan la depreciación son:
a) Causas físicas:
 Desgaste por funcionamiento.
 Deterioro.
b) Causas funcionales:
 Insuficiencia o ineptitud.
 Obsolescencia.
c) Causas contingentes:
 Daños por parásitos, contaminación, negligencias, accidentes, etc.
 Fallas en la provisión de agua, gas y los servicios en general.
Valor presente:
El valor presente de un departamento es igual al producto del valor actual del edificio por el coeficiente de participación del
mismo.
Coeficiente de participación = superficie privada de un depto. x 100 =
Superficie total privada
Superficie de un edificio: es la superficie comprendida entre los paramentos externos (frente y contrafrente) y los
paramentos laterales, en cada uno de los pisos.
Superficie privada: es la superficie comprendida entre los paramentos externos de cada unidad privada.
Superficie común: superficie total menos la superficie privada.