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CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR
Pregunta: La unidad funcional No. 2, destinada a espacio guardacoches, se
encuentra en condominio entre 46 copropietarios, algunos de ellos extraños al
edificio.Uno de los condóminos, titular de la 1/46 ava parte indivisa, es la empresa
constructora del edificio, quien nunca abonó la parte proporcional de sus
expensas ni estacionó ningún vehículo en dicho lugar.Se ha acumulado una importante deuda y nunca se ha hecho nada para cobrarla.Cuál es el encuadre jurídico de la situación y cuáles las responsabilidades
derivadas de ella ?
Respuesta: La unidad funcional No. 2 está obligada al pago de las expensas comunes
como cualquier otra y la circunstancia que su titularidad se encuentre compartida entre 46
condóminos, resulta irrelevante a los fines del cumplimiento de dicha obligación de pago.Esto significa que el consorcio de propietarios debió y debe percibir de la unidad
funcional en su conjunto, el total del importe de la prorrata de gastos que corresponde a
la misma, conforme su porcentual.El hecho que alguno o algunos de los condóminos omitan realizar su aporte,
constituye un problema interno del condominio existente.- En su caso, los restantes
integrantes deben compensar la parte faltante de aquel que no contribuyera, con el
derecho de reclamar el reintegro de lo que ellos hubieran adelantado por el moroso.El artículo 2689 del Código Civil dispone: ¨En las cargas reales que graven la
cosa, como la hipoteca, cada uno de los condóminos está obligado por el todo de
la deuda¨.Esto significa que, si existiera algún condómino que, durante largo tiempo ha
omitido contribuir con la parte proporcional al pago de las expensas de la unidad funcional
en condominio, dicho condómino es deudor respecto de los restantes integrantes de ese
condominio existente sobre la aludida unidad funcional y no deudor del consorcio.Ello por cuanto este último debió haber cobrado de los restantes comuneros todo
el importe de cada una de las expensas mensuales que devengó la unidad funcional.Pues, para el consorcio, existe un único obligado al pago y es el condominio de la Unidad
Funcional No. 2, cuyas relaciones internas le son por completo ajenas.La situación es idéntica a la que se daría sobre un departamento cualesquiera que
se hallare en condominio entre varios hermanos.- La carga real pesa sobre todo el
inmueble y el acreedor titular de ella incluso podría dirigir su reclamo por el todo de la
deuda contra cualesquiera de ellos.El artículo 2685 del Código Civil dispone: ¨Todo condómino puede obligar a los
copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o
reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el
abandono de su derecho de propiedad.-¨
Según se informa, la empresa constructora del edificio, continúa siendo titular de
1/46 ava parte indivisa de la Unidad Funcional No. 2, como consecuencia de no haberla
enajenado nunca.Por tratarse de partes indivisas, el espacio no usado ni gozado por ese condómino
de la 1/46 ava parte indivisa, en los hechos habría aprovechado a los restantes 45
condóminos.Conforme se comenta, los copropietarios del edificio están convencidos de la
acumulación de un importante crédito a favor del consorcio resultante de la situación
descripta.Pero la ejecutabilidad de dicho crédito -por parte del consorcio- posee aspectos
problemáticos en orden a la legitimación de éste para accionar.En efecto, en rigor, los legitimados para hacerlo deberían ser los restantes 45
condóminos quienes, a su vez, deberían haber pagado en su momento las 46/46 partes
de los respectivos períodos de expensas y no sólo los 45/46 como lo hicieron.Es posible que, promovido el juicio, si la empresa tuviere interés de defenderse,
podría plantear una excepción de falta de legitimación.Y ese interés existiría si ella fuera titular de otros bienes, pues el ejecutante podría
dirigirse contra ellos si el valor de la parte indivisa en cuestión resultara insuficiente para
satisfacer su crédito.Sin embargo, la experiencia de casos similares nos indica que, cuando se llega a
esta situación, la titularidad se encuentra en cabeza de sociedades que sólo fueron
creadas para la construcción del edificio y que no poseen otros bienes, o bien se
encuentran fallidas o sin actividad ni patrimonio.Es muy probable que ese sea el caso ante el cual nos encontramos y, de ser así,
la demandada no opondrá defensas; por lo que el proceso terminará avanzando hacia
su desenlace, que no sería otro que el remate del inmueble en cuestión.Y qué es lo que se remataría ?.- Pues la 1/46 ava parte indivisa de la Unidad Funcional
No. 2.Para llegar a esa instancia final deberá disponerse la erogación de gastos de
cierta importancia (vbg.: tasa de justicia, embargo, obtención de testimonios, publicación
de edictos, etc.).Y sobre la aludida parte indivisa de la unidad continuarían pesando las cargas
reales proporcionales, entre ellas, la importante deuda de expensas que el consorcio le
atribuye, la cual, por aplicación del art. 17 de la Ley 13.512 seguirá al dominio del
inmueble, razón por la que ella no se extinguiría con la subasta.Va de suyo que resulta inimaginable la existencia de postores en un remate de
una parte indivisa de la unidad funcional, cuyas cargas reales proporcionales llegan a una
suma varias veces superior al valor de mercado de la que se intenta vender.Ello significa que, aun llegando a la instancia del remate, nadie compraría; y los
gastos realizados para llegar a esa instancia, tampoco se recuperarían.Sin perjuicio de quedar evidenciado lo inconveniente de la situación, si alguien
adquiriera dicha parte indivisa y, de resultas de su compra, pretendiera estacionar un
automóvil en la unidad funcional en cuestión, según se informa, el espacio existente no lo
permitiría.Tanto el encuadre jurídico desarrollado y la circunstancia de hecho
precedentemente vertida (inexistencia de espacio físico para estacionar otro automóvil),
ponen de manifiesto que la proporción de la unidad que motiva la preocupación de la
consulta, resulta hallarse fuera de mercado y sin valor económico alguno.Sería interesante indagar si alguno de los restantes 45 condóminos tendría algún
interés en adquirir esa 1/46 ava parte indivisa, en un eventual remate y qué precio estaría
dispuesto a pagar por ella, suponiendo que el consorcio desistiera a su respecto de
hacerle cargar con la deuda que pesaría sobre el bien, por aplicación del art. 17 de la Ley
13.512.De ese modo se tendría una apreciación más realista del verdadero valor
económico de la cuestión suscitada.Con la información suministrada el consorcio podrá decidir el curso de acción a
seguir y, para ello deberá considerar la verdadera extensión de dicho valor y qué hacer
con la frustración de la expectativa de cobro y sobre quiénes se haría pesar ese
quebranto.- Pues si bien, como quedó dicho, la deuda es de los integrantes del
condominio existente sobre la Unidad Funcional No. 2, también es cierto que, en todas y
cada una de las oportunidades, el consorcio aceptó los pagos parciales de los restantes
condóminos de la misma, con lo que -de alguna manera- estuvo asumiendo el riesgo de
la incobrabilidad.Con referencia a la intención de responsabilizar a ex-administradores, la idea no
es afortunada.Tanto ellos como los profesionales a los que les encomendaron promover
acciones judiciales, quizás vislumbraron las dificultades del cometido.Muy
probablemente sin tener cabal o completo conocimiento de los detalles de éstas.Mientras todo ello ocurría, los copropietarios de todas las unidades funcionales del
edificio, aprobaron y consintieron las cuentas, balances y liquidaciones presentados,
cuando -en rigor- deberían haber exigido que el condominio de la unidad funcional No. 2
pagara mes a mes todo el importe de su prorrateo en la contribución de los gastos
comunes.No lo hizo y, de alguna manera convalidó el error incurrido.Por otra parte, el reproche a efectuar eventualmente a dichos ex-administradores
sólo podría circunscribirse a esta mala praxis de haber aceptado el pago parcial de sólo
parte de las expensas.- Pero, dado lo especializado de la cuestión, pareciera que tales
errores podrían considerarse excusables.-
Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado