Urbi1T11

Carlos Hermosillo (55) 5268 1686
carlos.hermosillo.bernal@banorte.com
Urbi Desarrollos Urbanos (URBI)
1T11
May 02, 2011
COMPRA
Inicia 2011 con el pie derecho
El reporte al 1T11 supera expectativas con un crecimiento superior,
márgenes en línea a lo proyectado y una posición financiera sólida
pero aún por mejorar
Riesgo:
Medio
Precio Actual:
Ps26.69
Precio Objetivo 2011:
Ps33.50
Urbi reafirma su posición como una de nuestras dos opciones
favoritas en el sector vivienda; refrendamos COMPRA y precio
objetivo de P$33.5
Dividendo:
Máximo 12 meses:
Ps29.86
El crecimiento operativo al 1T11 es soportado principalmente por
expansión en volumen, pero se acompaña de mejoría de precios y la
contribución significativa de otras líneas de negocio relacionadas
Mínimo 12 meses:
Ps23.39
La posición financiera aún refleja la inversión necesaria para el plan
estratégico2011-2015; deberá mejorar en los próximos trimestres
La utilidad neta no alcanza el margen objetivo de 13% debido a
pérdidas generadas por la apreciación del peso
Ps0.00
Rendimiento Esperado:
25.5%
Desempeño de la acción
129.60
120.35
111.10
Con un desempeño francamente superior a nuestras expectativas, el reporte
de Urbi en este 1T11 aporta una mayor confianza en cuanto a los objetivos de
la empresa para el año completo (12%-14% de crecimiento, y FCF positivo),
sólo quedando pendiente de ver una mejoría en el apalancamiento, pero que
dada la estacionalidad típica de este primer trimestre del año no se extraña
de momento. SI bien creemos que veremos reportes más “balanceados” en
los próximos trimestres, este resultado afirma la elección de Urbi como una
de nuestras dos opciones favoritas en el sector, y para la que reiteramos la
recomendación de COMPRA y el objetivo de P$33.5 para final de 2011.
En contraste a otras emisoras del sector, el desempeño de Urbi es apoyado
básicamente por mayores volúmenes, y notablemente por una mejoría en el
precio de venta en el nicho de interés social (+8% a P$279k), que aunque
diluido a nivel agregado (-3% a P$352k) debido al cambio de mezcla, nos
parece señala el atinado cambio de estrategia que busca maximizar el valor
extraído de cada nicho. Al mismo tiempo, la contribución de líneas de negocio
relacionadas sigue incrementando su relevancia, y en este trimestre significa
ya 13% de los ingresos consolidados, en vez de sólo 4% hace un año.
Por supuesto, el cambio de mezcla de ventas hacia segmentos de menor valor
económico tiene un efecto sensible en la rentabilidad operativa, y para este
trimestre el margen EBITDA sufre una reducción de 1.4pp respecto al año
anterior a 26.7%, si bien se coloca dentro del rango que indica el objetivo
anual (27.0% a 27.5%) dada la ya mencionada estacionalidad de este
trimestre.
El frente financiero no ha mejorado a la velocidad estimada, pero el hecho de
que buena parte de esto se explique por retrasos en la titulación de unidades
debido a cuestiones burocráticas (internas y ante Fovisste) limita la
incertidumbre que de otra manera podríamos considerar al respecto.
101.85
92.60
83.35
74.10
A-10 J-10 A-10 S-10 N-10 E-11 F-11 A-11
URBI*
IPC
Fuente: Análisis Banorte
Datos básicos de la acción
Clave de pizarra:
Valor de mercado:
Acciones en circulación:
% entre el público:
Volumen acciones:
URBI*
Ps26,061
976 M
sin datos%
2.0M
Indicadores clave
ROE:
Rendimiento dividendo:
Deuda Neta / Capital:
Deuda Neta / EBITDA:
EBITDA / Intereses:
3.2 %
0.0 %
31.2 %
1.2 x
6.3 x
Evolución anual
(millones de ps.)
Evolución Trimestral (millones de ps.)
Ventas
EBITDA
M. EBITDA
1T11
Banorte
Est.
Cons.
Est.
2,833
2,677
3,193
2,418
17.1%
5.8%
-11.3%
758
694
878
678
11.7%
9.2%
-13.7%
1T10
Var
A/A
Var.
vs. Est.
Var. vs.
Cons.
26.8%
25.9%
27.5%
28.1%
-1.3
0.8
-73.4%
U. Neta
216
334
360
214
1.0%
-35.4%
-40.1%
UPA
0.2
0.3
0.4
0.2
1.0%
-35.5%
-40.1%
Ventas:
Utilidad operativa:
EBITDA:
Margen EBITDA (%):
Utilidad neta:
UPA (Ps):
Múltiplos
P/U (x):
VE/EBITDA (x):
P/VL (x):
2010
14,951
2,970
4,184
28.0
1,879
1.9
2011E
16,742
3,261
4,550
27.2
2,126
2.2
2012E
18,704
3,738
5,125
27.4
2,450
2.2
13.9
7.2
7.2
12.3
6.5
1.4
10.6
6.3
1.2
Carlos Hermosillo (55) 5268 1686
carlos.hermosillo.bernal@banorte.com
Mientras que la deuda neta aumenta 22% a P$4,996m al cierre de marzo,
nada de ello se origina en recursos aplicados en la acumulación de
inventarios, sino en el crecimiento de cuentas por cobrar. Es éstas inciden los
tiempos de titulación a finales de marzo y la asignación de subsidios para la
liberación de recursos gubernamentales, lo cual debería ser resuelto en el
corto plazo. Sin embargo, afecta también de forma también notoria la
asignación de recursos en la cobranza de tierra vendida dentro del proyecto
Valle San Pedro, en los que la venta, dado su tamaño, se realiza a plazos. A
pesar de lo anterior, la posición financiera se muestra sólida, pero de forma
más importante, en línea para que conforme avanza el año y se acelera la
titulación de viviendas, buena parte de los recursos asignados a capital de
trabajo sean monetizados.
URBI
2010
1
2010
4
2011
1
1-11/1-10 1-11/4-10
Estado de Resultados
Ventas
Costo de Ventas
Margen Bruto
Gastos de Operación
Utilidad Operativa
Margen Operativo
EBITDA
Margen EBITDA
2,418,489
1,707,453
29.4%
263,324
447,712
18.5%
678,447
28.1%
9%
12%
Costo Financiero
Intereses Pagados
Intereses Ganados
Utilidad Cambiaria
Otros Gastos Financieros
Otros Productos Financieros
Otros ingresos
-141,582
65,591
36,970
-14,992
86,601
0
188
104%
-12%
77%
9%
n.m.
n.m.
-98%
-37,532
36,853
97,170
11,637
100,738
0
61,527
Utilidad antes de impuestos
Impuesto Pagado
Impuesto Diferido
306,318
0
92,738
-19%
n.m.
-11%
Utilidad Consolidada
Participación Minoritaria
Utilidad Neta Mayoritaria
Margen Neto
213,580
0
213,580
8.8%
-22%
n.m.
-22%
1%
3%
7%
4,983,570
3,578,072
28.2%
388,730
1,016,768
20.4%
1,334,098
26.8%
4%
7%
2,832,841
2,036,418
28.1%
250,266
546,157
19.3%
757,716
26.7%
17.1%
19.3%
-21%
-41%
304%
181%
n.m.
n.m.
-507%
-235,133
83,821
80,469
-7,876
217,512
0
1,031
66.1%
27.8%
117.7%
-47.5%
151.2%
n.m.
n.m.
n.m.
127%
-17%
n.m.
116%
n.m.
-98%
1,040,763
1,929,739
-1,615,441
1%
964%
-406%
312,055
2,060
93,429
1.9%
n.m.
0.7%
-70%
-100%
n.m.
726,465
0
726,465
14.6%
128%
n.m.
128%
216,566
954
215,612
7.6%
1.4%
n.m.
1.0%
-70%
n.m.
-70%
16%
-7%
-12%
-5.0%
22.0%
11.7%
-43%
-43%
-1.3%
-36%
-46%
0.8%
-43%
-1.3%
Urbi—Indicadores Operativos
UNIDADES
VIS
VMb
VMa y R
TOTAL
1T11
5,817
988
169
6,974
PRECIOS (P$ 000s)
VIS
VMb
VMa y R
TOTAL
1T11
$279.4
$624.7
$1,261.5
$352.1
INGRESOS (P$ mm)
VIS
VMb
VMa y R
Terrenos / Otros
TOTAL
1T11
$1,625.0
$617.2
$213.2
$377.4
$2,832.8
EBITDA (P$ mm)
Ajustada
Margen
BMV
Margen
1T11
$757.7
26.7%
$578.9
20.4%
15.4%
-3.1%
-48.5%
9.2%
7.8%
-1.0%
11.4%
-3.1%
24.4%
-4.1%
-42.6%
17.1%
11.7%
12.8%
Fuente: Urbi, Banorte.
Urbi—Evolución de Ingresos
(2010-2011, P$ m)
5,000
4,000
3,000
Balance
2,000
Activo Total
Activo Circulante
Disponible
Cuentas por Cobrar (clientes)
Otras Cuentas por Cobrar
Inventarios
Pasivo Total
Pasivo Circulante
Pasivo largo Plazo
Otros Pasivos LP
Capital Consolidado
Minoritario
Mayoritario
31,590,194
30,653,620
4,094,448
874,912
1,411,369
24,011,147
17,884,731
6,525,282
6,500,141
4,859,308
13,705,463
0
13,705,463
24%
27%
366%
9%
33%
13%
36%
10%
53%
61%
11%
n.m.
11%
37,092,853
35,727,159
6,147,776
5,212,797
1,585,486
22,781,100
21,820,908
10,562,974
6,986,757
4,271,177
15,271,945
0
15,271,945
18%
18%
40%
881%
42%
-6%
23%
15%
74%
-5%
11%
n.m.
11%
38,282,433
36,979,426
6,032,610
6,696,032
1,677,389
22,540,757
22,247,617
11,310,997
6,849,922
4,086,698
16,034,816
701,855
15,332,961
21%
21%
47%
n.m.
19%
-6%
24%
73%
5%
-16%
17%
n.m.
12%
3%
4%
-2%
28%
6%
-1%
2%
7%
-2%
-4%
5%
n.m.
0%
1,000
0
1T10
2T10
3T10
4T10
1T11
VIS
VMb
VMa y R
Terrenos / Otros
Fuente: Urbi, Banorte.
Urbi—Volumen de Ventas
(2009-2011, unidades)
Pasivo con Costo
Corto Plazo
Largo Plazo
Deuda Neta
7,966,921
1,466,780
6,500,141
3,872,473
9%
-53%
53%
-40%
10,235,683
3,248,926
6,986,757
4,087,907
30%
-16%
74%
17%
11,028,725
4,178,803
6,849,922
4,996,115
38%
185%
5%
29%
8%
29%
-2%
22%
10,000
8,000
Fuente: URBI, BMV, Banorte
6,000
4,000
2,000
0
1T09
3T09
1T10
3T10
VIS
VMb
VMa y R
Fuente: Urbi, Banorte.
1T11
Carlos Hermosillo (55) 5268 1686
carlos.hermosillo.bernal@banorte.com
Certificación de los Analistas.
Nosotros, Carlos Hermosillo Bernal y Marisol Huerta Mondragón, certificamos que los puntos de vista que se expresan en este documento son reflejo
fiel de nuestra opinión personal sobre la(s) compañía(s) o empresa(s) objeto de este reporte, de sus afiliadas y/o de los valores que ha emitido.
Asimismo certificamos que no hemos recibido, no recibimos, ni recibiremos compensación directa o indirecta alguna a cambio de expresar una opinión
en algún sentido específico en este documento.
Declaraciones relevantes.
Conforme a las leyes vigentes y los manuales internos de procedimientos, los Analistas tienen permitido mantener posiciones largas o cortas en
acciones o valores emitidos por empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y que pueden ser el objeto del presente reporte, sin embargo,
los Analistas Bursátiles tienen que observar ciertas reglas que regulan su participación en el mercado con el fin de prevenir, entre otras cosas, la
utilización de información privada en su beneficio y evitar conflictos de interés. Los Analistas se abstendrán de invertir y de celebrar operaciones con
valores o instrumentos derivados sobre los que sea su responsabilidad la elaboración de recomendaciones.
Remuneración de los Analistas.
La remuneración de los Analistas se basa en actividades y servicios que van dirigidos a beneficiar a los clientes inversionistas de Casa de Bolsa Banorte y de sus
filiales. Dicha remuneración se determina con base en la rentabilidad general del la Casa de Bolsa y del Grupo Financiero y en el desempeño individual de los
Analistas. Sin embargo, los inversionistas deberán advertir que los Analistas no reciben pago directo o compensación por transacción específica alguna en banca
de inversión o en las demás áreas de negocio.
Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses.
Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte y sus filiales, a través de sus áreas de negocio, brindan servicios que incluyen, entre otros, los correspondientes
a banca de inversión y banca corporativa, a un gran número empresas en México y en el extranjero. Es posible que hayan prestado, estén prestando o en el futuro
brinden algún servicio como los mencionados a las compañías o empresas objeto de este reporte. Casa de Bolsa Banorte o sus filiales reciben una remuneración
por parte de dichas corporaciones en contraprestación de los servicios antes mencionados.
En el transcurso de los últimos doce meses, Casa de Bolsa Banorte, ha obtenido compensaciones por los servicios prestados por parte de la banca de inversión o
por alguna de sus otras áreas de negocio de las siguientes empresas o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el presente reporte:
CEMEX, GEO, SARE e ICA.
Actividades de las áreas de negocio durante los próximos tres meses.
Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte o sus filiales esperan recibir o pretenden obtener ingresos por los servicios que presta banca de inversión o de
cualquier otra de sus áreas de negocio, por parte de compañías emisoras o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el presente reporte.
Tenencia de valores y otras revelaciones.
Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte o sus filiales mantienen inversiones, al cierre del último trimestre, directa o indirectamente, en valores o
instrumentos financieros derivados, cuyo subyacente sean valores, objeto de recomendaciones, que representen el 10% o más de su cartera de valores o
portafolio de inversión o el 10% de la emisión o subyacente de los valores emitidos por las siguientes emisoras: AMX y NAFTRAC.
Ninguno de los miembros del Consejo, directores generales y directivos del nivel inmediato inferior a éste de Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte,
funge con alguno de dichos caracteres de acuerdo al Art.2 Fr.XIX de la Ley del Mercado de Valores en las emisoras que pueden ser objeto de análisis en el
presente documento.
Guía para las recomendaciones de inversión.
Referencia
COMPRA
Cuando el rendimiento esperado de la acción sea mayor al rendimiento estimado del IPC.
MANTENER
Cuando el rendimiento esperado de la acción sea similar al rendimiento estimado del IPC.
VENTA
Cuando el rendimiento esperado de la acción sea menor al rendimiento estimado del IPC.
Aunque este documento ofrece un criterio general de inversión, exhortamos al lector a que busque asesorarse con sus propios Consultores o Asesores
Financieros, con el fin de considerar si algún valor de los mencionados en el presente reporte se ajusta a sus metas de inversión, perfil de riesgo y posición
financiera.
Determinación de precios objetivo
Para el cálculo de los precios objetivo estimado para los valores, los analistas utilizan una combinación de metodologías generalmente aceptadas entre los
analistas financieros, incluyendo de manera enunciativa, más no limitativa, el análisis de múltiplos, flujos descontados, suma de las partes o cualquier otro método
que pudiese ser aplicable en cada caso específico conforme al Art. 188 Fr.II. de la Ley del Mercado de Valores. No se puede dar garantía alguna de que se vayan
a lograr los precios objetivo calculados para los valores por los analistas de Casa de Bolsa Banorte, ya que esto depende de una gran cantidad de diversos
factores endógenos y exógenos que afectan el desempeño de la empresa emisora, el entorno en el que se desempeña e influyen en las tendencias del mercado
de valores en el que cotiza. Es mas, el inversionista debe considerar que el precio de los valores o instrumentos puede fluctuar en contra de su interés y
ocasionarle la pérdida parcial y hasta total del capital invertido.
La información contenida en el presente reporte ha sido obtenida de fuentes que consideramos como fidedignas, pero no hacemos declaración alguna respecto de su
precisión o integridad. La información, estimaciones y recomendaciones que se incluyen en este documento son vigentes a la fecha de su emisión, pero están sujetas a
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