Urbi3T10

REPORTE TRIMESTRAL
Carlos Hermosillo Bernal
(55) 5268 - 1686
carlos.hermosillo.bernal@banorte.com
3T10
Urbi Desarrollos (URBI)
COMPRA
La diversificación apoya al crecimiento, pero consume recursos.
Urbi reporta un crecimiento de 16% en ingresos y 11% en
EBITDA para este 3T10, apoyado en la evolución de las
Riesgo:
Medio
Precio Actual:
Ps26.34
nuevas líneas de negocio. El segmento básico de vivienda
Precio Objetivo 2011:
muestra un deterioro de 13%.
Dividendo:
Rendimiento Esperado:
36.7%
Esta diversificación consume un monto significativo de
Máximo 12 meses:
Ps32.50
recursos en capital de trabajo, lo cual limita la mejoría de
Mínimo 12 meses:
Ps23.05
Ps36.00
Ps0.00
su posición financiera.
Creemos que los resultados son positivos y congruentes con
la planeación de Urbi, y tras una revisión a fondo hemos
fijado un precio objetivo de P$36.0 con una recomendación
de compra.
La empresa ha presentado cifras que superan las expectativas en el
frente financiero, pero que descansan para su expansión en las
actividades relacionadas al negocio central de vivienda, mientas que
éste arroja una disminución sensible. A la vez, la naturaleza de
dichas actividades relacionadas (desarrollo de macroproyectos, venta
de terrenos comerciales, mobiliario y equipamiento, y el esquema de
renta con opción a compra) determina una extensión del ciclo de
capital de trabajo más allá de lo esperado, con lo cual nuevamente la
deuda neta resulta mayor a lo estimado. Así, mientras que la solidez
financiera no es puesta en juego gracias a la política de privilegiar la
liquidez, esta variación sí tiene una incidencia de peso sobre los
parámetros de valuación sobre la acción.
En cuanto a las cifras del reporte, Urbi presenta ingresos por
P$4,199m que crecen 16% respecto al 3T09, pero que sólo lo hacen
tras incorporar los resultados de las líneas de negocio relacionadas
que contribuyen con 25% de los ingresos consolidados, en contraste
a cero un año atrás.
La línea de negocio tradicional, vivienda, arroja una reducción de
13% en sus ingresos ya que a pesar de crecer 10% en unidades
tituladas (8,693), sufre por el menor precio promedio (-21% a
P$362k) que resulta de una concentración en nichos de interés social
económico, con forma a la planeación de la empresa.
Desempeño de la Acción
128.50
127
119.28
118
110.07
109
100.85
100
91.63
91
82.42
82
73.20
73
O-09 D-09
F-10 M-10 M-10 J-10
URBI*
A-10 O-10
IBMV
Datos Básicos de la Acción
URBI*
Clave de pizarra
Valor de mercado
Ps25,720
Acciones en circulación
976M
% entre el público
46.0%
Volumen acciones
1.86M
Indicadores Clave
ROE
12.3%
Rendimiento Dividendo
Deuda Neta / Capital
0.0%
30.5%
Deuda Neta / EBITDA
1.1x
EBITDA / Intereses
9.2x
Evolución Trimestral (millones de ps.)
3T10
Banorte
Estimado
Cons.
Est.
3T09
Var
A/A
Var. vs.
Est.
Var. vs.
Cons.
Ventas
4,199
NA
4,009
3,628
15.7%
4.7%
EBITDA
1,188
NA
1,069
1,073
10.8%
11.1%
28.3%
NA
26.7%
29.6%
-1.3
1.6
505
NA
536
530
-4.8%
-5.8%
0.52
NA
0.55
0.54
-4.8%
-5.8%
M. EBITDA
U. Neta
UPA
28 de Octubre de 2010
ANALISIS FUNDAMENTAL
Publicación elaborada por Casa de Bolsa Banorte (Banorte Sucurities Ltd.) con base en fuentes consideradas como fidedignas. El inversionista deberá tomar en cuenta que en la elaboración del presente informe relativo a valores, instrumentos o
inversiones, no han sido tomados en consideración sus objetivos específicos de inversión, su posición financiera o perfil de riesgo, por lo que se sugiere asesoramiento especifico especializado, previamente a las decisiones de inversión que
asuma. En virtud de lo anterior, siempre se entenderá que la presente publicación no implica la certificación de los criterios y datos expuestos por el editor, por lo que las decisiones de inversión siempre serán responsabilidad del inversionista.
Prohibida la reproducción total o parcial de este documento.
Análisis Fundamental Reporte Trimestral
Estimados
2008
2009
2010E
2011E
15,003
13,046
14,915
16,695
Utilidad Operativa
3,171
2,804
3,010
3,329
EBITDA
4,160
3,835
3,539
4,660
27.7
29.4
23.7
27.9
2,168
1,775
1,855
2,060
2.2
1.8
1.9
2.1
(millones de ps.)
Ventas
Margen EBITDA (%)
Utilidad Neta
UPA (Ps)
Múltiplos
P/U (x)
11.9
14.5
13.9
12.5
VE/EBITDA (x)
7.4
7.6
8.0
5.8
P/VL (x)
1.7
1.5
1.6
1.4
Aspectos Relevantes
En EBITDA Urbi reporta un monto de P$1,188m que supera 11% la marca
registrada un año antes, aunque el margen es afectado por el empobrecimiento
de la mezcla en vivienda, y no es compensado por la rentabilidad de los
negocios relacionados; no hay información detallada de cada línea en este
renglón. Por su parte, la utilidad neta en P$505m significa una caída de 5% ya
que el avance operativo es contrarrestado por el crecimiento en el costo
financiero, en el que se incorpora un cargo por P$64m (42% del RIF) que, sin
ser una partida de efectivo, refleja la valuación de swaps relacionado a la
misión de bonos denominados en dólares.
Consideramos que el cambio de estrategia operativa y el mayor
apalancamiento son dos temas que han pesado sobre la acción, y aunque en
términos de valor económico hace sentido, la mayor complejidad del modelo de
negocio posiblemente será un factor de abaratamiento sobre los múltiplos que
tradicionalmente han sido elevados en Urbi, en comparación a sus similares.
Hemos revisado a fondo nuestras estimaciones para Urbi a fin de incorporar
este resultado en nuestras estimaciones, tras de lo que hemos fijado un precio
objetivo de P$36.0 para 2011,con una recomendación de compra.
Urbi—Indicadores Operativos
UNIDADES
VIS
VMb
VMa y R
TOTAL
PRECIOS (P$ 000s)
VIS
VMb
VMa y R
TOTAL
INGRESOS (P$ mm)
VIS
VMb
VMa y R
Terrenos / Otros
TOTAL
EBITDA (P$ mm)
Ajustada
Margen
BMV
Margen
Intereses capitalizados
4T09
23,513
-530
-618
22,365
4T09
$205.9
$758.9
$853.7
$174.9
4T09
$4,840.9
($402.2)
($527.6)
$219.2
$4,130.3
4T09
$1,106.1
26.8%
$916.6
22.2%
$189.5
149.2%
-118.6%
-835.7%
80.8%
-16.5%
12.4%
-25.3%
-50.2%
108.1%
-120.9%
-649.6%
-6.0%
-7.9%
-3.8%
-23.8%
1T10
5,041
1,020
328
6,389
1T10
$259.0
$631.3
$1,132.0
$363.3
1T10
$1,305.8
$643.9
$371.3
$97.5
$2,418.5
1T10
$678.4
28.1%
$513.4
21.2%
$165.0
34.7%
16.0%
-40.5%
23.5%
-15.9%
7.0%
14.0%
-15.3%
13.3%
24.2%
-32.2%
9.0%
6.7%
7.6%
4.0%
2T10
6,973
1,152
392
8,517
2T10
$276.3
$613.0
$1,138.8
$361.6
2T10
$1,926.9
$706.2
$446.4
$270.0
$3,349.5
2T10
$894.2
26.7%
$689.4
20.6%
$204.8
60.4%
-38.6%
-8.4%
28.1%
-17.9%
-3.7%
17.9%
-21.6%
31.8%
-40.8%
8.0%
9.1%
-0.7%
-1.5%
1.9%
3T10
6,932
1,542
219
8,693
3T10
$275.2
$656.1
$1,053.4
$362.4
3T10
$1,908.0
$1,011.7
$230.7
$1,048.7
$4,199.1
3T10
$1,188.0
28.3%
$930.5
22.2%
$257.5
55.6%
-49.9%
-42.1%
9.9%
-7.5%
4.1%
9.6%
-21.0%
43.9%
-47.8%
-36.5%
15.7%
10.8%
7.7%
23.3%
Fuente: Urbi, Banorte.
Oct-28-10
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Análisis Fundamental Reporte Trimestral
Resumen Financiero (millones de ps.)
Datos de Balance
Activo
Efectivo
Sep 10
Jun 10
34,050
32,584
5,658
4,899
Pasivo Total
19,513
18,399
Deuda Total
10,093
8,062
C. Mayoritario
14,537
14,185
C. Minoritario
0
0
Resultados Trimestrales
3T10
3T09
Ventas
4,199
3,628
15.7%
EBITDA
1,188
1,073
10.8%
Utilidad Operativa
876
814
7.6%
Utilidad Neta
505
530
-4.8%
Margen EBITDA (%)
28.3%
29.6%
Margen Operativo (%)
20.9%
22.4%
Margen Neto (%)
12.0%
14.6%
URBI
2009
3
2010
2
2010
3
3-10/3-09 3-10/2-10
Estado de Resultados
Ventas
Costo de Ventas
Margen Bruto
Gastos de Operación
Utilidad Operativa
Margen Operativo
EBITDA
Margen EBITDA
3,628,405
2,547,575
29.8%
266,470
814,360
22.4%
1,072,493
29.6%
-14%
-12%
3,349,492
2,408,828
28.1%
311,575
629,089
18.8%
894,237
26.7%
9%
14%
4,199,115
3,012,597
28.3%
310,468
876,050
20.9%
1,188,035
28.3%
16%
18%
25%
25%
17%
8%
0%
39%
11%
33%
Costo Financiero
Intereses Pagados
Intereses Ganados
Utilidad Cambiaria
Otros Gastos Financieros
-55,663
72,691
11,540
9,195
0
119%
-30%
-85%
246%
n.m.
-10,402
74,722
37,112
29,338
5,397
-86%
9%
893%
571%
n.m.
-153,706
78,078
22,237
-29,826
64,347
176%
7%
93%
n.m.
n.m.
n.m.
4%
-40%
n.m.
n.m.
Utilidad antes de impuestos
Utilidad Consolidada
Participación Minoritaria
Utilidad Neta Mayoritaria
Margen Neto
766,106
530,042
0
530,042
14.6%
-16%
-19%
n.m.
-19%
618,913
432,417
0
432,417
12.9%
6%
5%
n.m.
5%
723,514
504,815
0
504,815
12.0%
-6%
-5%
n.m.
-5%
17%
17%
n.m.
17%
29,195,257
27,880,537
2,975,690
503,229
23,369,476
15,992,790
13,202,467
13,202,467
10%
8%
25%
-94%
106%
34%
-10%
-10%
32,584,137
31,643,166
4,899,139
1,328,511
23,298,210
18,399,474
14,184,663
14,184,663
24%
26%
220%
162%
7%
34%
14%
14%
34,049,682
33,181,431
5,657,970
3,637,611
22,286,852
19,512,550
14,537,132
14,537,132
17%
19%
90%
n.m.
-5%
22%
10%
10%
4%
5%
15%
174%
-4%
6%
2%
2%
8,062,443
4,332,804
3,729,639
5,086,753
42%
67%
20%
53%
9,021,739
2,073,162
6,948,577
4,122,600
33%
-10%
56%
-21%
10,092,546
1,663,603
8,428,943
4,434,576
25%
-62%
126%
-13%
12%
-20%
21%
8%
-33%
-13%
-11%
5%
-4%
-1%
Balance
Activo Total
Activo Circulante
Disponible
Cuentas por Cobrar (clientes)
Inventarios
Pasivo Total
Capital Consolidado
Mayoritario
Pasivo con Costo
Corto Plazo
Largo Plazo
Deuda Neta
Fuente: URBI, BMV, Banorte
Oct-28-10
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Análisis Fundamental Reporte Trimestral
Certificación de los Analistas.
Nosotros, Carlos Hermosillo Bernal, Marisol Huerta Mondragón, Juan Carlos Alderete Macal y Olivia Colín Vega, certificamos que los puntos
de vista que se expresan en este documento son reflejo fiel de nuestra opinión personal sobre la(s) compañía(s) o empresa(s) objeto de
este reporte, de sus afiliadas y/o de los valores que ha emitido. Asimismo certificamos que no hemos recibido, no recibimos, ni recibiremos
compensación directa o indirecta alguna a cambio de expresar una opinión en algún sentido específico en este documento.
Declaraciones relevantes.
Conforme a las leyes vigentes y los manuales internos de procedimientos, los Analistas tienen permitido mantener posiciones largas o cortas en acciones o
valores emitidos por empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y que pueden ser el objeto del presente reporte. Sin embargo, los Analistas
Bursátiles tienen que observar ciertas reglas que regulan su participación en el mercado con el fin de prevenir, entre otras cosas, la utilización de información
privada en su beneficio y evitar conflictos de interés. Los Analistas se abstendrán de invertir ni podrán celebrar operaciones con valores o instrumentos
derivados sobre los que sea su responsabilidad la elaboración de recomendaciones.
Remuneración de Analistas.
La remuneración de los Analistas se basa en actividades y servicios que van dirigidos a beneficiar a los clientes inversionistas de Casa de Bolsa Banorte y de
sus filiales. Dicha remuneración se determina con base en la rentabilidad general del la Casa de Bolsa y del Grupo Financiero y en el desempeño individual de
los Analistas. Sin embargo, los inversionistas deberán advertir que los Analistas no reciben pago directo o compensación por transacción específica alguna en
banca de inversión o en las demás áreas de negocio.
Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses.
Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte y sus filiales, a través de sus áreas de negocio, brindan servicios que incluyen, entre otros, los
correspondientes a banca de inversión y banca corporativa, a un gran número empresas en México y en el extranjero. Es posible que hayan prestado, estén
prestando o en el futuro brinden algún servicio como los mencionados a las compañías o empresas objeto de este reporte. Casa de Bolsa Banorte o sus filiales
reciben una remuneración por parte de dichas corporaciones en contraprestación de los servicios antes mencionados.
Casa de Bolsa Banorte, en el transcurso de los últimos doce meses, ha obtenido compensaciones por los servicios prestados por parte de la banca de inversión
o por alguna de sus otras áreas de negocio de las siguientes empresas o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el presente reporte:
SARE.
Actividades de las áreas de negocio durante los próximos tres meses
Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte o sus filiales esperan recibir o pretenden obtener ingresos por los servicios que presta banca de inversión o
de cualquier otra de sus áreas de negocio, por parte de compañías emisoras o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el presente
reporte.
Tenencia de valores y otras revelaciones.
Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte o sus filiales mantienen inversiones, al cierre del último trimestre, directa o indirectamente, en valores o
instrumentos financieros derivados, cuyo subyacente sean valores, objeto de recomendaciones, que representen el 10% o mas de su cartera de valores o
portafolio de inversión o el 10% de la emisión o subyacente de los valores emitidos por las siguientes emisoras: ICH, CEMEX, GMEXICO, CIDMEGA.
Ninguno de los miembros del Consejo, directores generales y directivos del nivel inmediato inferior a éste de Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte,
funge con alguno de dichos caracteres en las emisoras que pueden ser objeto de análisis en el presente documento.
Guía para las recomendaciones de inversión
La Recomendación de Inversión está relacionada con el Rendimiento Total estimado del valor para los próximos doce meses. El rendimiento total requerido
para una recomendación dada depende del nivel de RIESGO de cada acción. En la siguiente tabla se muestran los parámetros que se utilizaron como
referencia para determinar la recomendación de inversión que se expresa en los documentos a los que se anexa esta nota. Estos parámetros son una
referencia por lo que se aplican con cierta holgura a discreción del analista. Los parámetros se revisan periódicamente y se modifican en función de varios
factores, entre los que destacan, el nivel de las tasas de interés y la expectativa en cuanto a su comportamiento futuro, así como también, la tendencia y
volatilidad de los mercados de capitales:
Riesgo
Bajo
Medio
Alto
COMPRA
>13.5%
>16.5%
>19.5%
MANTENER
<13.5% > 9.0%
< 16.5% > 11%
< 19.5% > 13%
VENTA
<9.0%
<11%
<13%
Rendimiento
Para la definición del riesgo se han considerado al menos los siguientes cuatro factores: 1) La volatilidad del precio de la acción. 2) La bursatilidad de la acción,
3) la fortaleza financiera de la empresa emisora y 4) la opinión de participantes en el mercado. Con estos cuatro factores construimos un índice de riesgo que
utilizamos para agrupar las emisiones en tres niveles: Bajo, Medio y Alto riesgo.
Aunque este documento ofrece un criterio general de inversión, exhortamos al lector a que busque asesorarse con sus propios Consultores o Asesores
Financieros, con el fin de considerar si algún valor de los mencionados en el presente reporte se ajusta a sus metas de inversión, perfil de riesgo y posición
financiera.
Determinación de precios objetivo
Para el cálculo de los precios objetivo estimado para los valores, los analistas utilizan una combinación de metodologías generalmente aceptadas entre los
analistas financieros, incluyendo de manera enunciativa, más no limitativa, el análisis de múltiplos, flujos descontados, suma de las partes o cualquier otro
método que pudiese ser aplicable en cada caso específico. No se puede dar garantía alguna de que se vayan a lograr los precios objetivo calculados para los
valores por los analistas de Casa de Bolsa Banorte, ya que esto depende de una gran cantidad de diversos factores endógenos y exógenos que afectan el
desempeño de la empresa emisora, el entorno en el que se desempeña e influyen en las tendencias del mercado de valores en el que cotiza. Es mas, el
inversionista debe considerar que el precio de los valores o instrumentos puede fluctuar en contra de su interés y ocasionarle la pérdida parcial y hasta total del
capital invertido.
La información contenida en el presente reporte ha sido obtenida de fuentes que consideramos como fidedignas, pero no hacemos declaración alguna respecto
de su precisión o integridad. La información, estimaciones y recomendaciones que se incluyen en este documento son vigentes a la fecha de su emisión, pero
están sujetas a alteraciones y cambios sin previo aviso; Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte y sus filiales no se comprometen a comunicar los
cambios y tampoco a mantener actualizado el contenido de este documento. Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte y sus filiales no aceptan
responsabilidad alguna por cualquier pérdida que se derive del uso de este reporte o de su contenido.
Sin previa autorización escrita por parte de Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte, este documento no puede fotocopiarse, no puede ser citado, ni divulgado, ni
utilizado, ni reproducido total o parcialmente.
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