UNA SENTENCIA ¿CONTROVERTIDA? SOBRE EL RETRACTO

BOLETÍN DE LA FACULTAD DE DERECHO,
núms. 8-9,1995
UNA SENTENCIA ¿CONTROVERTIDA?
SOBRE EL RETRACTO
JOSÉ MANUEL MARTÍN BERNAL*
NOTA PRELIMINAR
Dentro de los «Sumarios» de los Boletines de la Facultad de Derecho, veo
distintos artículos referidos a algunas instituciones del Derecho; transcripciones de Ponencias y Comunicaciones de distintos profesores que las hayan
expuesto; notas sobre diversos temas de interés para el Boletín; comentarios
sobre sentencias que al comentarista le sugieren; reseñas sobre información
bibliográfica; noticias sobre tesis doctorales, etc.
Echo de menos el género jurídico de la sentencia, en su pura literalidad,
pues sólo cuando es redactada según se estructura y se vertebra, -esto es: Encabezamiento, Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo-, puede
ser la misma perfectamente comprendida por las partes que dieron lugar al
asunto de que se trate, y la resolución que ponga fin al litigio emprendido.
Una sentencia, aunque resuelva una controversia jurídica sobre un tema de
escasa trascendencia, debe contener la resultancia fáctica, amplia, dentro de sus
limitaciones naturalmente, en la que en el primero de sus antecedentes se resuman
-repito que con cierta extensión- las argumentaciones de la parte actora, que sólo en
lo necesario y conveniente, pueden traerse al primero de los fundamentos jurídicos,
para que se produzca la ilacción entre el «Da mihi factum y el dabo tibi jus».
Yo, como Magistrado, siempre he adoptado tal técnica, en lugar de acudir a
fórmulas que disocien esa relación, aunque ello suponga un esfuerzo considerable
Magistrado. Profesor Titular de Derecho Civil. UNED.
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para el personal de la Oficina Judicial, agobiado por unas cargas competenciaÍes tan amplias y complejas como las que son atendidas en un Juzgado de Primera Instancia de Madrid.
En el presente caso, el autor de esta brevísima Nota Preliminar, fue a su vez
el Magistrado que dictara la sentencia que se acompaña a continuación.
Quiere que tenga cabida en el Boletín, por tratarse de un tema como el del
Retracto, que pese a estar regulado en el Código Civil, y en Leyes Especiales
(L.A.U. y L.A.R.), y estar cruzado por la Ley Adjetiva Civil, no parecen advertirse muchos trabajos monográficos sobre el mismo. Añádase a esa circunstancia,
que en el caso estudiado, la doctrina del Tribunal Supremo ha sido vacilante y
hasta incluso cambiante, acaso porque el supuesto estudiado escape al retracto
tipo y puro, con desnaturalización de lo que sea el objeto retraído, esté por
medio una Sociedad Anónima, dividida en acciones..., con aportaciones de
inmuebles a dicha persona jurídica, entren en juego distintos contratos e institutos jurídicos y no se pueda prescindir, ni de la caducidad, ni del supuesto
fi-aude de ley, etc., y se verá la justificación de traer aquí la sentencia que yo
pronunciara con fecha dos de marzo de 1993.
Quizá algún artículo de la L.A.U. exigiría la procedente rectificación, una
vez entrada en vigor la Ley locativa urbana con fecha 1° de enero de 1995.
Razones elementales no permiten «tocarlo», como razones obvias aconsejan el
que las partes intervinientes y sus circunstancias personales, sean denominadas
de forma irreal.
RETRACTO N°
PROC. ACTORA.-SRA. ORTÍZ GARCÍA.
DDTES.-JUANA LÓPEZ HERNÁNDEZ Y OTROS.
PROC. DEMANDADA.- SR. MARTÍN CALLES
DDA.- AEDEM TRES, S.A.
Sentencia
En la villa de Madrid, a dos de marzo de mil novecientos noventa y tres.
Don José Manuel Martín Bernal, limo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de
Primera Instancia núm. 34 de los de esta Capital, ha visto los presentes autos
de RETRACTO ARRENDATICIO URBANO/NÚM. seguidos entre partes: de la
una, como demandantes, D." Juana López Hernández, D. Fructuoso Rodríguez
Muñoz y D. Marco Ruiz del Olmo, representados por la Procuradora D.° María
del Carmen Ortíz García, y asistidos de Letrado; y, de la otra, como demandada,
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la entidad AEDEM TRES, S.A. representada por el Procurador Sr. Martín
Calles, y asistida de Letrado.
Antecedentes
de hecho
PRIMERO.- Por turno de reparto correspondió a este Juzgado demanda de
RETRACTO ARRENDATICIO URBANO NÚM.: , promovido a instancia de la
Procuradora D." María del Carmen Ortíz García, en la representación indicada,
contra la entidad AEDEM TRES, S.A., y que fundaba en síntesis en los siguientes hechos:
1) Que los actores son arrendatarios e inquilinos de la entidad demandada:
Doña Juana López Hernández es arrendataria, por subrogación, en el contrato
de arrendamiento de fecha 9 de enero de 1952 del local «tienda núm. 44 de la
C/ Príncipe, núm. 420; Don Fructuoso Rodríguez Muñoz es arrendatario titular
del contrato de fecha 8 de abril de 1952 del local «tienda núm. 45 de la C/ Príncipe, núm. 420; y D. Marco Ruiz del Olmo, es arrendatario titular del contrato
de arrendamiento de fecha 1 de junio de 1987 del local «tienda núm. 8 de la
finca núm. 24 de la calle de Costa Rica».
2) Hasta el año 1989, los locales de negocios que ocupan los actores eran
de la propiedad de determinadas personas físicas, según notas simples de
dominio y cargas expedidas por los Registros de la Propiedad núms. 8 y 24.
3) Según consta en el Registro Mercantil de Madrid, con fecha 20 de julio
de 1989, y ante el Notario de Madrid, D. Lorenzo Quirado Sanz, con el núm.
5.420 de su protocolo, se constituyó la entidad hoy demandada, AEDEM TRES,
S.A., destacándose por la parte actora en este punto, que lo es el tercero de su
escrito de demanda, determinadas circunstancias del acto constitutivo, a los
efectos de esta litis.
4) Que en virtud de la aportación de los inmuebles a la entidad mercantil
AEDEM TRES, S.A., se ha producido una modificación subjetiva en las relaciones arrendaticias, de suerte que todos y cada uno de los inmuebles aportados,
han cambiado de arrendador, pues mientras que antes de la constitución de los
arrendadores eran una comunidad de personas físicas en proindiviso, ahora lo
es una entidad jurídica cuyos accionistas pueden cambiar en cualquier momento, como de hecho así ha sido -según la actora-.
5) Que según la parte actora, la aportación de los inmuebles en el acto
constitutivo de una sociedad anónima, supone una transmisión onerosa de
dominio de la que los socios aportantes pueden ser perfectamente reembolsados de sus aportaciones en especie, mediante la entrega por el retrayente del
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capital mismo, en efectivo metálico. Este hecho genera un derecho de adquisición preferente para el inquilino de la vivienda o arrendatario del local de negocio, por la vía del tanteo o por la vía del retracto; y ello, no sólo por ser la aportación a una sociedad de tipo capitalista, un hecho generador de los aludidos
derechos sino porque, además de no reconocerse el ejercicio del tanteo o del
retracto, se estaría consintiendo en la realización de un fraude de Ley, pues
para burlar tales derechos de adquisición preferente, el arrendador no tiene
más que constituir una sociedad, aportar los inmuebles y, acto seguido, transmitir las acciones, con lo que, sin necesidad de tener que recurrir a la figura
negocial de la compra-venta, estaría vendiendo los pisos y locales.
6) La notificación al inquilino o arrendatario a que se refiere la legislación
Locativa Urbana, no se ha producido en el caso que nos ocupa, habiéndose
tenido que enterar la parte actora de la transmisión de dominio a la sociedad
demandada, a través del Registro Mercantil y de la Propiedad.
7) Que en la presente demanda se consigna como precio el valor dado por
los socios aportantes en el acto constitutivo de la sociedad a las viviendas y
locales arrendados a los actores: Doña Juana López Hernández, 3.387.857 pesetas; D. Fructuoso Rodríguez Muñoz, 5.981.063; y Don Marco Ruiz del Olmo,
4.376.403 pesetas. Al escrito de demanda se acompañaron por la parte actora
los documentos que estimó oportuno en apoyo de su pretensión, escrito en el
que tras alegar los fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, terminaba suplicando que en su día se dictara sentencia declarando haber lugar al
retracto de los actores sobre las fincas independientes y en los precios siguientes: 1.- Doña Juana López Hernández, sobre la tienda núm. 44 de la Calle Príncipe núm. 420, en precio de 3.387.857 pesetas; 2.- Don Fructuoso Rodríguez
Muñoz, sobre la tienda núm. 45 de la Calle Príncipe núm. 420, en precio de
5.981.063 pesetas; y 3 . - Don Marco Ruiz del Olmo, sobre la tienda núm. 8 de la
Calle Costa Rica núm. 24, en precio de 4.376.403 pesetas, con el ofrecimiento
de abono de los justos y legítimos pagos y condenando a la demandada al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas de retracto, bajo apercibimiento de que, de no efectuarlo en el plazo que se determine en período de ejecución de sentencia, serán o t o r g a d a s de oficio; todo ello con expresa
imposición de costas a la parte demanda.
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda -con la que se consiguió la
suma de trece millones setecientas cuarenta y cinco mil trescientas veintitrés
pesetas, total de los tres resguardos de las fincas independientes- se dio traslado a la parte demandada, a fin de que compareciera en los presentes autos, personándose en forma, a cuyo fin se le concedió el término de nueve días. Personada dentro de plazo la parte demandada se le concedió el término de nueve
días para contestar la demanda. Por la parte demandada se contestó a la
demanda dentro del término legal, alegando caducidad del derecho de retracto
y de la acción para hacerlo efectivo, así como los hechos y fundamentos de
derecho que estimaba de aplicación, acompañando los documentos que estimó
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pertinentes en defensa de dicha alegaciones; contestación en la que se oponía a
la demanda, por lo que terminaba suplicando que en su día se dictara sentencia
desestimando la demanda, con expresa condena de costas a la parte actora.
TERCERO.- Habiendo sido solicitado el recibimiento a prueba en los presentes autos, se acordó de conformidad, concediéndose a las partes el término
común de veinte días para proponer prueba, y la práctica de la que de la propuesta fuera admitida. Por ambas representaciones se propuso prueba dentro
del término legal, abriéndose pieza separada para la prueba de cada parte, siendo admitida y practicada dicha prueba según obra en las respectivas piezas. Y,
no habiendo sido practicada toda la prueba admitida dentro del término probatorio, se acordaron diligencias para mejor proveer la relacionada en resolución
de fecha 18-11-92, concediéndose para la que debía ser aportada el término de
veinte días; diligencias para mejor proveer que fueron practicadas con el resultado que obra en autos.
CUARTO.- Finalizado el término concedido en diligencias para mejor proveer, se acordó unir las piezas separadas de prueba de ambas partes a los autos,
y declarar éstos conclusos para sentencia. Y habiéndose solicitado la celebración de vista pública dentro de término, se acordó de conformidad. Quedando
los autos pendientes de dictar sentencia una vez celebrada dicha vista pública,
a la que asistieron ambas partes.
QUINTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las
prescripciones legales, excepto la de dictar esta resolución en término, por el
exceso de trabajo que pesa sobre el Juzgador.
Fundamentos
de derecho
PRIMERO.- La parte actora D." Juana López Hernández arrendataria por
subrogación, en el contrato de arrendamiento de fecha 9 de enero de 1952
(Docs. n° 1, 2 y 3) del local denominado «tienda n° 44 de la C/ Príncipe núm.
420 de Madrid»; D. Fructuoso Rodríguez Muñoz, arrendatario titular del contrato de fecha 8 de abril de 1952 (Docs. n° 4 y 5) en relación con el local «tienda
n° 45 de la C/ Príncipe núm. 420 de Madrid»; D. Marco Ruiz del Olmo titular
del contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 1987 (Docs. n° 6 y 7), suscrito en relación con el local «tienda n° 8 de la finca n° 24 de la C/ Costa Rica de
Madrid», ejercitan contra la Entidad AEDEM TRES, S.A. acciones tendentes a
que se declare su derecho al retracto sobre los locales que ocupan en la calidad
antes dicha, alegando que hasta el año 1989, tales locales eran de la propiedad
indivisa de determinadas personas físicas según se infiere de las notas simples
de dominio y cargas expedidas por los Registradores de la Propiedad núms. 7 y
29 de esta Capital (Docs. 8, 9 y 10) alegando igualmente que en fecha 20 de
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julio de 1989 y ante el Notario de Madrid, D. Lorenzo Guirado Sanz con el n°
5.420 de su protocolo, se constituyó la entidad hoy demandada AEDEM
TRES, S.A.» en la que el capital social era de 995.000.000 de pesetas distribuidas en 995.000 acciones ordinarias al portador de mil pesetas de valor
nominal cada una totalmente suscritas y desembolsadas, resultando de todo
ello que todos los accionistas en la fecha de la constitución de la entidad
AEDEM TRES, S.A.» son justamente los copropietarios de las 261 fincas
dependientes (viviendas y locales) entre los que se encuentran los arrendados a los actores de forma que, en virtud de la aportación de los inmuebles a
la entidad mercantil AEDEM TRES, S.A., se ha producido una modificación
subjetiva en la relación arrendaticia, pues los inmuebles aportados han cambiado de arrendador, ya que antes lo era una comunidad de personas físicas
en proindiviso, y ahora lo es una persona jurídica, lo que da derecho al
retracto, consignándose como precio el valor dado por los socios aportantes
en el acto constitutivo de la sociedad a cada piso o local, según resulta del
Registro Mercantil.
A tal pretensión «prima facie» por la demandada se alega caducidad de la
acción ejercitada por cuanto el art. 48 de la L.A.U. en su n° 2 establece «El derecho de retracto caducará a los sesenta días naturales, contados desde el
siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso
el adquirente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que se
efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de la escritura o documento
en que fuere formalizada», y por entender en síntesis, que no toda transmisión,
aunque sea onerosa, da lugar al derecho de retracto, ni en el presente caso el
arrendatario puede tomar a su cargo la prestación del adquirente, pues no sólo
no podría entregar las acciones de la sociedad, sino que si fuera posible el
retracto, el contrato de sociedad sería nulo por falta de consentimiento al faltar
la aportación específica, objeto sobre el que recaía tal consentimiento; así como
que lo aportado son edificios completos.
SEGUNDO.- No puede ser atendida la invocada caducidad dados los términos categóricos en que se muestra el artículo transcrito.
Se quiere con tal precepto advertir que no basta con que el inquilino o
arrendatario tenga una vaga noticia de que se ha producido un cambio en la
titularidad dominical del inmueble, sino que es preciso que aquel tenga UN
CABAL Y COMPLETO CONOCIMIENTO DE TODOS LOS PACTOS Y CONDICIONES DE LA TRANSMISIÓN pues de otro modo difícilmente podrá valorar
si le conviene o no ejercitar el retracto.
Y es que como muy bien razona la parte actora, una cosa es que la notificación fehaciente sea un medio de conocimiento supletorio o subsidiario, cuando
el inquilino o arrendatario conozca de otro modo la transmisión y sus condiciones esenciales y otra, muy distinta, que quepa presuponer este conocimiento,
sin que exista una indubitada prueba en autos de ello, pues la circunstancia de
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UNA SENTENCIA ; CONTROVERTIDA? SOBRE EL RETRACTO
que la arrendataria abonase recibos de renta a «AEDEM TRES, S.A.» no es
demostrativo por sí sola del necesario conocimiento de la transmisión, toda vez
que dichos recibos pueden ser expedidos incluso por un administrador.
En sentido rigorista de exigir la notificación pueden verse entre otras la
Sentencia de 5 de octubre de 1967 (Ar. n° 3837); desde el punto de vista de la
notificación judicial o extrajudicialmente S. 14-3-1970 (Ar. n° 1544); para la
excepción de la «renuncia» incluso tácita por parte del inquilino o arrendatario,
muchas resoluciones (entre otras S. 15-3-1968, Ar. 1591; S. 19-12-1968); desde
el punto de vista de la posible inscripción en el Registro de la Propiedad (ver. S.
Aud. Ter. de Madrid 12-2-1935) en la que se establece «La notificación es requisito imperativo, absoluto e imprescindible, de tal suerte que si se prescinde de
él, aunque la transmisión se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, el
arrendatario mantiene vivo su derecho a retraer como si la inscripción no existiera, por lo que la omisión de aquella es insuperable impedimento para iniciar
el inicio del plazo de caducidad, que nunca puede terminar sin su comienzo»;
(En casación ver S.T.S. Sala T de 20-5-1991 n° RJ 696) que establece ... «pero
en forma alguna, se les dio un conocimiento preciso y necesario de la misma,
como exige la doctrina de esta Sala, que de modo constante y reiterado viene
proclamando que en estos supuestos, el conocimiento cabal ha de referirse a
todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que, en base de ellos,
puedan los interesados decidir si conviene o no, a sus derechos, el ejercicio de
la acción de retracto que le asiste y no bastan ciertas referencias de la venta,
datos incompletos de sus condiciones o la mera noticia de la misma (Sentencias de 20 de febrero de 1975, 30 de octubre de 1978 y 9 de febrero de 1984),
función que ha de atribuirse al documento notarial de referencia, pues, como la
sentencia de apelación recoge, con cierta precisión, el conocimiento pleno de la
venta, sólo lo tuvieron los recurridos, al ser emplazados por el Juzgado de Primera Instancia n° 2 de los de León, en fecha 20 de julio de 1987, como consecuencia del juicio sobre división de cosa común promovido por el recurrente,
ya que fue precisamente en dicha fecha -la que tiene pleno valor sustantivoprocesal-, cuando llegaron a saber los términos exactos en los que se había llevado a cabo la cesión de la finca urbana en litigio, su precio, forma de pago del
mismo y demás datos precisos, al dárseles traslado de los documentos aportados con la demanda, entre los que figuraban el contrato de compraventa de 1
de junio de 1987».
Y sin que para enervar ese requisito sean suficientes meros indicios de
conocimientos sin verdadera acreditación documentada como se desprende
incluso de la empleada de la Entidad Demandada, D" María Carmen Martínez
Pérez quien reconoce en la repregunta séptima: «que no ha realizado convocatoria alguna ni pasado lista en las reuniones por no haber asistido a ellas» o la
repregunta octava, que manifiesta que «no tiene conocimiento de la notificación a los inquilinos y arrendatarios...» aunque sí sabe «que se les ha dicho personalmente» y ^que se les ha dejado ver las escrituras» y que en ningún modo
han de entenderse como un conocimiento real efectivo, perfecto y acreditativo
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JOSÉ MANUEL MARTÍN BERNAL
de la operación llevada a efecto y de sus esenciales circunstancias por los actores antes de los 60 días a que se refiere el art. 48,2 de la L.A.U., debiéndose por
lo demás apreciarse la testifical en sus justos términos.
TERCERO.- El acceso de los arrendatarios y colonos a la propiedad de las
fincas arrendadas es una vieja aspiración que las legislaciones de carácter
social han tratado de satisfacer; la finalidad de estos derechos de acceso a la
propiedad en el área de las locaciones, especialmente de viviendas, era doble:
de un lado, la ya indicada de carácter social, de protección a los intereses económicos de los inquilinos; por otro, evitar la posibilidad de que el arrendador
tratara de burlar los efectos de la prórroga forzosa mediante la aparente cesión
a otro propietario en quien concurrieran condiciones propias para la denegaci'pon de la misma. La regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1946 pasó con algunas modificaciones, a la actual de 1964, en cuyo Capítulo V
se regulan los derechos de tanteo y retracto del inquilino y del arrendatario del
local de negocio, definiendo la Sentencia de 23 de enero de 1957 el derecho real
de tanteo como la facultad otorgada a la persona en cuyo favor se establece,
para adquirir un inmueble preferentemente a un tercero, mientras que la de 27
de septiembre de 1960 define el retracto como el derecho de subrogarse en las
mismas condiciones estipuladas en el contrato en el lugar del que adquiere una
cosa que compra o dación en pago; habiendo señalado el Tribunal Supremo en
Sentencia de 26 de marzo de 1960 que, dada la finalidad protectora de la Ley
que tiende a facilitar a los inquilinos el acceso a la propiedad de la vivienda, las
normas que regulan el derecho de retracto deben interpretarse y aplicarse con
un criterio extensivo. En cuanto a las formas de transmisión que da lugar al
tanteo y al retracto, cabe decir que, aunque el artículo 47 no dice expresamente
que la enajenación tiene que ser necesariamente onerosa, tanto por los supuestos que contempla en los que concurre tal onerosidad (venta de pisos, cesión
solutoria, etc., ...), como por las referencias que se hacen a la existencia de un
precio, debe concluirse la exigencia de una transmisión onerosa, en la que la
existencia que enajena la finca o su reembolso al tercero que la adquirió, respectivamente en los supuestos de tanteo o retracto.
CUARTO.- Así el problema se plantea con los casos de aportación de
inmuebles a una Sociedad Anónima; el Tribunal Supremo, en Sentencia de 12
de junio de 1964, ha señalado que «el problema es si se puede o no comprender
en los conceptos de venta o cesión solutoria expresados_en el art. 47 de la Ley
especial arrendaticia, la aportación de un inmueble a una sociedad anónima,
hecha por un socio fundador, en la escritura de constitución de la Sociedad, y
esta cuestión ha de resolverse en sentido negativo, habida cuenta que, de una
parte, no se dan los requisitos del artículo 44 del C.C, y de otra, que si bien se
ha operado una válida transmisión del inmueble, su naturaleza no permite la
sobrevaloración del que intenta «retraer» en el derecho de la Sociedad adquirente, puesto que lo entregado por ésta, como contraprestación, no es dinero
del que pudiera reintegrarse sino acciones de la misma, que el retrayente no
podría reembolsar por no obrar en su patrimonio; razón por la cual en el caso
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UNA SENTENCIA ¿CONTROVERTIDA? SOBRE EL RETRACTO
presente el arrendatario hizo la consignación en dinero; con lo cual, de prosperar el retracto, se produciría una alteración en el patrimonio de la Sociedad
adquirente, siendo por lo expuesto, forzoso declarar que el caso presente no
está comprendido en el art. 47, en relación con el 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, en otros casos de aportación de fincas arrendadas
en pago de ampliaciones de capital en una sociedad anónima, o de cesión de
pago de acciones de sociedad y, teniendo en cuenta tal vez el carácter fungible
de las acciones de las sociedades anónimas, adoptó un criterio distinto, favorable a la concesión del derecho de acceso a la propiedad, al decir que ha de
admitirse el retracto en el caso de aportación de fincas arrendadas en pago de
ampliaciones suscritas de capital de sociedades anónimas, pues en otro caso se
burlarían por tales sociedades las disposiciones sobre retracto, sustituyendo el
sistema de venta por el de aportación de los bienes para la adquisición de fincas que pudieran estar sujetas a retracto, y que no puede estimarse que ello
constituya un negocio de permuta, que supone un cambio de cosa por cosa,
siendo así que lo transmitido fueron acciones, que son un signo que representa
dinero y se halla incluido en el artículo 1.445 del Código Civil (ST de 30 de
noviembre de 1973).
QUINTO.- Partiendo de la doctrina cambiante que ha quedado expuesta, y
teniendo en cuenta fundamentalmente las pruebas obrantes en las actuaciones,
este juzgador considera que: -la aportación de viviendas o locales de negocio a
una sociedad para el acto de su constitución -como ocurre en el supuesto analizado en la presente litis- es un negocio jurídico análogo al de compraventa o al
de dación en pago; -que quien transmite en propiedad sus bienes a una sociedad anónima, recibe un número de acciones representativa del valor que tienen, con lo que está recibiendo unos títulos de parte alícuotas, de capital social,
es decir, un precio determinado consistente en acciones, con una conocida
valoración en dinero; -que en caso de retracto, al quedar sustituida la masa
patrimonial en capital mismo, consistente en dinero, la sociedad queda perfectamente reembolsada, de forma que su cifra de capital social no se modifica
sino que se conserva, y las acciones que entregó, al ser representativas de un
valor determinado del capital social, conservan su valor, al permanecer invariable la cifra de aquel capital social, y no sufrir tampoco cambios de valor el
patrimonio que lo integra; -que es de resaltar el carácter fungible de las acciones recibidas en contraprestación de la aportación de los inmuebles, lo que
hace posible la subrogación del arrendatario; -que en tales casos no puede
hablarse de permuta, consistente en cambio de cosa por cosa, sino de una compraventa; -que en el caso que nos ocupa no cabe afirmar que lo aportado fueran edificios enteros -como pretende la Entidad demandada- sino entidades
regístrales independientes; -que ha de concluirse que procede el retracto pues
en caso contrario se vulneraría las disposiciones establecidas por la Ley de
Arrendamientos urbanos para este derecho de adquisición preferente, pues bastaría para ello sustituir el sistema de venta por el de aportación de bienes para
la adquisición de fincas que pudieran estar sujetas a retracto, lo que supondría
la utilización prohibida por el artículo 9 de la Ley de un medio para eludir la
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JOSÉ MANUEL MARTIN BERNAL
aplicación de una norma imperativa en fraude de la misma (Sentencia de 30 de
noviembre de 1973). En virtud de lo expuesto, cabe concluir que el caso presente se halla comprendido en el artículo 47, en relación con el 48 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, procediendo, en consecuencia, la estimación de la
demanda.
SEXTO.- Es evidente que los referidos actos contemplados aisladamente
son lícitos. Nada impide constituir una sociedad aportando únicamente inmuebles, así como que las acciones de una mercantil anónima se transmitan. Sin
embargo en el caso que nos ocupa la constitución de la sociedad se realizó con
el único objeto de transmitir las acciones a las entidades adquirentes, lo que
implicaba sencilla y llanamente la transmisión de las fincas que fueron aportadas a la sociedad, impidiéndose así que por los arrendatarios se ejercitara el
derecho de adquisición preferente. Se ha buscado a través de la realización de
un negocio permitido (normas de cobertura) un resultado que vulnera el derecho de retracto arrendaticio (norma defraudada). Como quiera que el art. 6.4
CCiv. establece la sanción del fraude de ley en cuanto persigue la consecución
de un acto contrario al ordenamiento jurídico y que no se requiere a tal efecto
una intención específica de vulnerar la norma (STS 13 de junio de 1959) la consecuencia no es otra que la aplicación de dicha norma y en consecuencia la
posibilidad de ejercitar el derecho de retracto...
Y es que con independencia de la dificultad probatoria del fraude de ley,
cuyo fin último es la defensa del cumplimiento de las leyes, en el supuesto estudiado existen una serie de presunciones fraudulentas como podrían ser:
1°.- Se constituye una S.A. sin metálico, a la que sólo se aportan inmuebles
arrendados.
2°.- Se espera un año para evitar la elusión fiscal, esto es, la consideración
de la venta de acciones como venta de inmuebles.
3°.- Transcurrido el año se transmiten en bloque todas las acciones, con lo
que, de rechazo, se transmite el único patrimonio social: los inmuebles arrendados.
4°.- La compraventa inmobiliaria instrumentada a través de las aportaciones, se financia mediante un préstamo hipotecario a «AEDEM TRES, S.A.» con
la garantía de los propios inmuebles arrendados.
5".- Los nuevos dueños de las acciones, y por ende, de todos los pisos y
locales, comienzan a venderlos a los propios inquilinos y arrendatarios, en más
del doble de su valor de aportación.
6°.- Al irse desprendiendo de su patrimonio social, la sociedad reduce su
capital social.
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UNA SENTENCIA ¿CONTROVERTIDA? SOBRE EL RETRACTO
Y sobre todo a nuestro juicio porque se cambia la «ratio» de la compraventa o dación en pago en que se inscribe el supuesto estudiado (ahora no importa
ese aspecto) por el cambio del destino de la cosa, que puede ser válido y útil
para diferenciar el carácter de la aportación realizada, y es que como ha destacado algún tratadista:
a) La relación de destinación puede verse desplazada cuando el aportante
realiza simultánea o sucesivamente a la aportación una venta de las acciones
contrapartida de la aportación. En este caso hay una abdicación precipitada de
la condición de socio que rompe la relación de destinación con el bien aportado
bruscamente, y que se convierte en un indicio claro para apreciar la simulación
o el fraude. En pruebas de este tipo, tan difíciles, sabemos que las presunciones
juegan un papel capital y los indicios son el apoyo real fáctico sobre los cuales
aquéllas pueden establecerse.
b) La relación de destinación como standar, como módulo, puede evidenciar como no habiendo simulación ni fraude, sin embargo falta la «affectio
societatis». En este sentido el juez puede llegar a establecer la convicción de
que en realidad se trata de un simple negocio de cambio, sin aquél propósito
societario propio del que efectivamente realiza una aportación social.
Razonamientos todos los anteriores, que al margen de cual fuera la naturaleza jurídica de la aportación social efectuada, aconsejan prestar favorable acogida a la pretensión de la parte actora.
SÉPTIMO.- No se aprecia temeridad ni mala fe a efectos de la imposición
de las costas procesales.
Por lo expuesto, el limo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 34 de Madrid, Don José Manuel Martín Bernal, pronuncia el
siguiente:
Fallo: Que estimando la demanda formulada por la Procuradora de los
Tribunales Doña María del Carmen Ortiz García en nombre y representación
de Doña Juana López Hernández, Don Fructuoso Rodríguez Muñoz y Don
Marco Ruiz del Olmo, contra la entidad AEDEM TRES, S.A. debo declarar y
declaro haber lugar al retracto de los actores sobre las fincas y por los precios
siguientes:
1.- Doña Juana López Hernández, sobre la tienda n° 44 de la calle Príncipe
n° 420 de Madrid, en precio de TRES MILLONES TRESCIENTAS OCHENTA
Y SIETE MIL OCHOCIENTAS CINCUENTA Y SIETE PESETAS.
2.- Don Fructuoso Rodríguez Muñoz, sobre la tienda n° 45 de la calle Príncipe n° 420 de Madrid, en precio de CINCO MILLONES NOVECIENTAS
OCHENTA Y UNA MIL SETENTA Y TRES PESETAS.
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JOSÉ MANUEL MARTÍN BERNAL
3 . - Don Marco Ruiz del Olmo sobre la tienda n° 8 de la calle Costa Rica n°
24 de Madrid, en precio de CUATRO MILLONES TRESCIENTAS SETENTA Y
SEIS MIL CUATROCIENTAS TRES PESETAS.
Condenando a dicha demandada a que dentro de los ocho días siguientes al
de la firmeza de esta resolución, otorguen en favor de aquéllos las correspondientes escrituras públicas de venta, entregándosele a la misma las cantidades
que obran consignadas como precio de las fincas, viniendo los retrayentes obligados a abonar los gastos del contrato y demás pagos legítimos habidos, así
como los gastos necesarios y útiles realizados cuya determinación se hará en el
período de ejecución de sentencia; firme que sea esta resolución, tómese razón
en el Registro de la Propiedad de la prohibición establecida en el artícxxlo 51.1
del Texto Arrendaticio Urbano, expidiéndose a tal efecto mandamiento por
duplicado al Registro, interesando la devolución del ejemplar con la nota de
haber quedado cumplido que se unirá a estos autos, y todo ello sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en este juicio.
Así por esta, mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.
NOTA
Contra la presente sentencia podrá interponerse en el plazo de CINCO
DÍAS recurso de apelación para ante la lima. AUDIENCIA PROVINCIAL DE
MADRID.
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el
mismo día de su fecha, por el limo. Sr. Magistrado-Juez que la suscribe, estando celebrando audiencia pública, de lo que doy fe.
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