MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA: NECESIDAD Y OPORTUNIDAD Una colaboración entre la Sociedad Hipotecaria Federal y Development Innovations Group/Fundación Gates para instituciones financieras mexicanas 08 mayo 2008 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Propósito: Proporcionar una descripción general del abordaje, productos y temas para microfinanciamiento de vivienda para grupos que trabajan actualmente en microfinanzas, y preparan o piensan preparar productos relacionados. MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Audiencia: Instituciones Microfinancieras Cajas Rurales de Crédito y Ahorro Organismos vinculados a microfinanzas Perfil: Buenos conocimientos en microfinanzas Manejo de programas de crédito y ahorro Experiencia en desarrollo económico Enfasis: Temas relacionados 4 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Financiamiento de Vivienda MFV Microfinanciamiento 5 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Agenda: 1. Diferencias entre microfinanciamiento tradicional y microfinanciamiento de vivienda: • Microfinanciamiento (MF) • Microfinanciamiento de vivienda (MFV) 2. Mejores prácticas internacionales en MFV 3. Armando un producto MFV: • • • • • • • • • Antecedente Desarrollo Estratégico Estudio de Mercado Desarrollo del Producto Terreno Asistencia Técnica Desarrollo Organizacional Promoción y Originación Evaluación e Impactos 6 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Origen de Microfinanzas: ¿Donde nacen las microfinanzas?: En Bangladesh hace 20 años Con el sistema susu en Nigeria en el siglo 15 Ley Irlandés de intermediarios financieros de 1823 Primera cooperativa de ahorro y crédito en Hamburgo de 1778 7 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Pobreza aguda del siglo 16 dinamiza un sistema de microfinanzas con Intermediarios sin fines de lucro Usa garantias grupales Con pagos semanales Sin intereses Con capital donado 8 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Despues de un siglo se convierte en un sistema de 300 Intermediarios financieros regulados, supervisados y sustentables Cobrando intereses que a su vez permite Capturar ahorros Cubriendo 20% de los hogares Irlandeses 9 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA ¿Por que de microfinanzas de vivienda? Hipotecas son accesibles a solo el 20% de los más ricos 20% de microcréditos dirigidos a la vivienda En Ghana entre 1991 y 2000 el gobierno creo 40,000 unidades de vivienda sujetos a hipotecas. El sector informal produjo 900,000 unidades autoconstruidos. 10 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Las Microfinanzas en general: •Se enfoca a poner capital en manos de los pobres •Entrega relativamente cantidades pequeñas de préstamos basados en la capacidad de pago •Tiene un período de repago corto •Con garantías más fáciles de proveer por los clientes y sin que sea necesario tener empleo formal 11 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Las Microfinanzas en general: •Con tasa de interés para asegurar la viabilidad financiera de largo plazo del proveedor •Incorpora una diligencia sistemática y procedimientos de seguimiento •Originalmente usada para uso empresarial •Típicamente no ofrece servicios no-financieros •Distinto a créditos bancarios 12 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Tendencias actuales de Microfinanzas: •Crecimiento acelerado •Utilizan tecnología intensivamente •Ofrecen varios productos •Acceso a fondeo diversificado (más inversión privada, menos donaciones y subsidios) •Variación de metodología (grupal a individual) •Enfoque fuerte en servicio al cliente •Intercambios, alianzas, y redes 13 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Alcances de Carteras de Micropréstamos: 14 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Caso de Exito: Tabla 1: Compartamos de un vistazo (December 31, 2006) Tipo de Organizaci—n Cobertura (Estados) N mero de Sucursales N mero de empleados N mero de client es Porcentaje de client es mujeres Prˇ stamo prom edio Balance pro medio po r cliente/ GNI per Capita (200 5) Cartera Cartera en riesgo > 30 D’as Utilidad sobre valor l’quido (ROE) Utilidad sobre activ os (ROA) Taza de interˇ s efe ctivo (Utilidad sobre cartera pro medio excluyendo. VAT ) Costos de opera ci—n/ Carte ra Banco Comerci al 29 18 7 3,20 3 61 6,52 8 98% US$446 5.8% US$271 million 1.1% 56% 23% 82% 33.45% Sources: Compartamos Ann ual Repor t, 2006; Credi t Su is se ŅOffering Circular;Óand Microfinance Informatio n eXchange, profile of Compartamos (ww w.mixmarket.org). 15 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA El Producto comparado a MF Típico: Préstamos de MF Tipicos •Pequeños valores •Ser usado para varias metas •Individuales o grupales •Basado en ingresos futuros y en capacidad de cliente •En línea con flujo del cliente •No requiere ayuda técnica Para Vivienda •Relativamente grandes •Mas difícil variar uso •Usualmente individuales •Basado en ingresos actuales y en capacidad y como se construye •En línea con flujo de la obra •Posible ayuda técnica 16 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Préstamo de Consumo Bancario y MFV: Una comparación: Origen del Préstamo Proceso de Solicitud de Préstamo Diligencia de revisión de solicitud Garantía de Préstamo Seguimiento PostPréstamo Préstamo de Consumo a través de Banco Comercial Usualmente a través de publicidad, mercadeo de correo o llegada del cliente Típicamente es responsabilidad de los clientes Recae en oficinas de crédito, información financiera documentada, documentos de impuestos Atado a activos personales colateralizados (Título de propiedad, Orden de descuento de salario, garantías personales) Departamento Legal del Banco Microfinanzas para Vivienda a través de IMF A través de la presencia intensa de los oficiales de préstamo en las comunidades A menudo involucra el apoyo de los oficiales de préstamo A menudo basado en las referencias de carácter y en la reconstrucción del perfil financiero del cliente elaborado por el oficial A menudo inseguras en lugar de co deudores Oficial de Préstamo que originó el préstamo hace el seguimiento 17 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Indicadores para Organizaciones con MFV: Vivienda Org. Portfolio Pendiente Prest. promedio Portfolio Portfolio Periodo En riesgo Banco Sol $140m $30m $1,000 3 years < 3% Los Andes $155m $12.18m $2,200 3 years < 2.7% MiBanco $200m $30m $800 1.5 Years (Ave) < 3% Grameen $420m $4.1m $100-$600 Up to 10 Years N/A 18 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Tipos de Productos de Vivienda: Conectado a otros productos (como “premio”) Como producto separado 19 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Tipos de Organizaciones que ofrecen MFV Cooperativas ONGs IMF Reguladas Organizaciones de propósito especial Financieras Bancos 20 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Union Nacional de Cooperativas de Vivienda (Kenya) Medidas tomadas por NACHU para responder a demanda Investigación de Mercado y diseño de productos Reclutar personal con experiencia en microfinancieras Instalar sistema nuevo de información gerencial Resructurar sistemas contables para segregar préstamos de otras actividades de apoyo técnico Iniciar campañana agresiva de movilizar 21 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Tipos de Productos de Vivienda: Conectado a otros productos (como “premio”): Llena el modo de pensar que el microfinanciamiento se incrementa con préstamos de generación de ingresos como paso hacia la construcción de bienes. Puede ser una herramienta poderosa para la retención del cliente. El Historial del cliente con la IMF (a través de préstamos o ahorros) ofrece buena aproximación para el análisis de capacidad de pago. Proporciona el préstamo de vivienda como parte de una graduación del proceso luego que el cliente ha establecido un historial de préstamos El financiamiento de préstamo a largo plazo puede ser para una vivienda completa o un préstamo para mejora de vivienda. 22 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Tipos de Productos de Vivienda: Conectado a otros productos ofrecidos: Table 2. Microfinanzas para Vivienda como una parte del paso secuencial en financiamiento a microempresarios Organización Tamaño de préstamo promedio $100$600 Periodo de repago máximo GarantíaCodeudor 120 meses SEWA Bank $532 60 meses CARD $359 12 meses 5 co deudores +garantia central Un año de ahorros como garantia, 2 deudores 5 co deudores Grameen Bank Tiempo requerido en programa Minimo dos años Ahorros requeridos Tipo de solución TA to Clients Si Fijo (incl. Letrina) No Minimo un año Si Variable No Un año y medio Si ($39) Variable No 23 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Tipos de Productos de Vivienda: Como producto separado: Proporciona préstamo de vivienda basado en principios de microfinanzas generalmente aceptados (periodo de repago corto, cantidad relativamente pequeña, basado en la capacidad de repago, tasa). Trabaja con una visión de vivienda como uno de muchos productos que las IMFs pueden ofrecer a la gente pobre, más allá de los productos establecidos. Puede ser una herramienta de diversificación (y retención) de la clientela. Puede ayudar con el manejo de riesgo diversificando una línea de producto. La calificación del cliente deberá ser rigurosa pues no hay historial previo con la MFI. 24 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Tipos de Productos de Vivienda: Como producto separado: Uso: Típicamente mejora la condición de la estructura existente Capacidad de repago: Pago periódico no más de 25% de ingresos, servicio de deuda total no más del 40% Periodo de repago: Generalmente de uno a tres años 25 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Tipos de Productos de Vivienda: Como producto separado: Cantidad de Préstamo: Basado en el costo, capacidad de repago, periodo de repago, tasa de interés del mercado ($250-$4,000); Seguridad: Asegurado a través de sustitutos colaterales (mayormente con deudores) o colaterales actuales para préstamos largos, no hipotecas. Diseño de producto: Básicamente un producto de préstamo individual. Ahorros. Si la capacidad para pagar es promedio para un producto solo, un requerimiento de ahorros puede ser requerido. 26 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Tipos de Productos de Vivienda: Como producto separado ” Table 3. Microfinanzas para Vivienda como un producto ¨STAND ALONE¨ Organización Mi Banco FU NHAVI CHF/Gaza Tamaño Máximo Promedio Periodo de repago De Prestamo $200-1500 6-36 meses $1,400 $5,000 20 meses 36 meses Garantía Colateral Presamo es collateralized 2 co -deudores 2 co -deudores Con orden de descuento Tiempo requerido programa Ninguno Ahorros requeridos Tipo de Solución AT a Clientes No Variable No Ninguno No Variable Si Ninguno No Variable Si Source: Daphnis/CHF UB-B Housing Microfinance Survey, July 2000 27 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Hallazgos: Demanda de autoconstrucción progresiva ha resultado en una diversidad de modelos para MFV en los últimos diez años Capacidad y compromiso de la IMF factor de éxito Convergencia entre crédito de consumo, hipotecas y MFV AT para construcción agrega valor pero no es esencial Utilidad generado por MFV no esta probado pero es más alto en IMF que han llegado a escala Fondos donados son mejor dirigidos al desarrollo de políticas y AT 28 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Inovaciones recientes en MFV: MiBanco (Peru), Auxilio Mundial (Honduras) y FUSAI (El Salvador) ofrecen “mini-hipotecas” a sus clientes calificados. La combinación de subsidios y microcréditos están surgiendo como solución habitacional en Centro y Sud América, Sud Africa y Maruecos Trabajando con comunidades organizadas, MiBanco ofrece un Crédito para Infraestructura y Servicios Comunitarios a través de créditos individuales para servicios urbanos que cubre 90% de costos de obras. 29 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Antecedente: Características vinculadas del Producto en: Mercado de escasos recursos Que sea alcanzable financieramente Normatividad técnica de construcción Contextos de desarrollo social y económico Autoproducción de vivienda 30 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Antecedente: Perfil de un Programa de MFV: 31 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Planteamiento Estratégico: Revisión y Adecuación de: Misión Visión Objetivos estratégicos Mercado meta Demanda Oferta Alineamiento del nuevo producto a la visión estratégica institucional 32 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Planteamiento Estratégico: Dilemas y Desafios: Expertos en finanzas y crédito no conocen de vivienda, los técnicos en vivienda y/o construcción no conocen de finanzas Autoproducción de vivienda no es tema en universidades Expertos se hacen en la práctica Intervención técnica es costosa, clientes son de escasos recursos 33 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Planteamiento Estratégico: Dilemas y Desafios: Si la intervención técnica fuera alcanzable, todos los propietarios contratarían a un arquitecto Los propietarios no pueden alcanzar asistencia técnica por si mismos y si con un programa de MFV MF tradicional es un servicio, MFV es un servicio que se transforma en producto y luego vuelve a ser servicio, cualquier mínima falla desincentiva el pago 34 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Planteamiento Estratégico: Dilemas y Desafíos: Durante el proceso intervienen muchos actores interconectados y disímbolos: Asesores de Crédito, Arquitectos, Promotores, Asistentes, Albañiles, Técnicos en Instalaciones, Plomeros, Electricistas, Gestores…. MFV es una herramienta que fortalece el patrimonio de los propietarios, $ 1.0 peso invertido, se convierte en $ 2.0 pesos en automático al incorporarlo al mejoramiento de la vivienda 35 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Antecedentes: Al inicio, productos estándar de microfinanzas Enfoque en la demanda de servicios financieros, finalidad, diseño del producto financiero Enfoque de donantes, estudios de impacto para medidas de alivio a la pobreza Posteriormente, enfoque integral, quienes son los clientes, quienes no y cual es la demanda de servicios diversos 36 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Búsqueda de Información: Tener un mejor entendimiento de los clientes Mercados formales e informales Conocer características de los mercados, segmentación, nichos, proveedores, agentes económicos y unidades familiares Entrada a nuevos mercados o expansión de los existentes con nuevos productos Satisfacer demanda con mezcla de nuevos productos 37 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Principales Objetivos: Investigación de la demanda general para servicios de microfinanzas Perfil de la clientela actual y potencial Conocer la oferta de servicios Recopilación sobre tecnología para atender mercado Documentar detalles de los productos demandados Conocer la naturaleza del ambiente existente para entrada a nuevos mercados, creación de instituciones proveedoras, incremento de la escala de servicios 38 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Vinculación estratégica para definir los criterios finales para el desarrollo de un producto de MFV Lógica de las utilidades, desarrollo de nuevos productos y nuevos mercados Lógica del desarrollo económico, mayor cobertura de población Lógica del mejoramiento en la calidad de vida, salud y satisfactores varios, énfasis en el servicio Lógica del mejoramiento del patrimonio, énfasis en los servicios vinculados, construcción y materiales Desarrollo de sistemas de evaluación y medición de impactos Construcción de Indicadores 39 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Evaluación de la Demanda Potencial: Necesidad para Mejoras de Vivienda/Otras Necesidades de hábitat: • ¿Quieren los clientes mejorar sus viviendas? • ¿Qué mejoras necesitan? Interés para prestar: • ¿Quiere la clientela objetivo tener un préstamo para financiar sus mejoras de vivienda? • Bajo que términos y condiciones desean ellos tener un préstamo? Accesibilidad: • ¿Cuál es la capacidad de la clientela para el pago? • ¿Cuál es el costo de mejoramiento de vivienda? • ¿Cuáles son los términos del préstamo? 40 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Evaluación de la Demanda Potencial, también conocer: Metas habitacionales (tipo de mejora) Deseos económicos de hogares (si vivienda forma parte productiva o para habitación) La industria local de construcción (normatividad, disponibilidad y costo de materiales, mano de obra, diseño) Investigar el proceso de como la gente se apropia de materiales y como la gente construye, que siente cuando hace esto Tener cuidado de no sólo preguntar lo que la gente es, sino lo que la gente quiere, lo que le gusta y como hace las cosas Enfatizar que la competencia no es solamente otras IMFs con productos de crédito, sino otros proveedores de crédito informales, prestamistas, ferreterías, casas de materiales, etc. 41 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Componentes de la Investigación de Mercado: Diseño del Instrumento de la Investigación Selección de la Muestra Ejecución de la Investigación Análisis de los Datos del Reporte 42 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Diseño del Instrumento de la Investigación: Resumen de Preguntas Clave, Información Básica Ingreso Familiar Actual: Tipo de Empresa, Ubicación, Sector, Edad, Género, Educación, Propiedad de la Vivienda….. Gastos Actuales: Ingreso, Dependientes, Alquiler, Comida, Gastos Médicos, Servicios Básicos…. 43 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Diseño del Instrumento de la Investigación: Resumen de Preguntas Clave, Solo para Microempresarios Información Financiera Básica, Número y Tipo de Empleados, Costo de Mano de Obra, Gastos… Relaciones contractuales con proveedores: Material producido o comprado… Forma de Pago: Efectivo, Crédito, Adelantos, Consignación….. Relaciones contractuales con Clientes: Tipo de Clientes, Ventas…. Forma de Pago: Efectivo, Crédito, Avances, Consignación… Problemas y Limitaciones: Problemas con fuerza laboral, limitaciones financieras….. 44 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Diseño del Instrumento de la Investigación: Resumen de Preguntas Clave, Demanda Formal e Informal Participación, Tamaño, Plazo, Precio, Tipo…. Créditos Informales: Participación, Tamaño, Plazo, Precio, Tipo….. Créditos Formales (si tiene crédito actualmente): Estatus actual de pagos e información básica del crédito Créditos para Construcción Semiformales: Tipo (ferreterías), plazo, monto, forma de suministro 45 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Diseño del Instrumento de la Investigación: Resumen de Preguntas Clave, Demanda Potencial de Microcréditos a través de Bancos y ONGs Tamaño y Tipo del Crédito, Garantía, Interés, Plazo….. 46 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Diseño del Instrumento de la Investigación: Resumen de Preguntas Clave, Ahorros con Bancos y Otros Participación, Interés Número de Cuentas….. 47 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Diseño del Instrumento de la Investigación: Resumen de Preguntas Clave, Servicios Bancarios y No Bancarios Tarjetas de Crédito y Débito, Participación en Seguros….. 48 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Diseño del Instrumento de la Investigación: Resumen de Preguntas Clave, Grupos Informales Participación, Términos y Condiciones….. 49 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Diseño del Instrumento de la Investigación: Resumen de Preguntas Clave, Participación Informal en Grupos mas Significativos Número de Miembros, Participación de la Mujer, Tipo y Tamaño de la Contribución….. 50 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Diseño del Instrumento de la Investigación: Resumen de Preguntas Clave, Demanda Potancial para Créditos Grupales Contribución e Información de Pago, Tamaño del Crédito….. 51 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Diseño del Instrumento de la Investigación: Resumen de Preguntas Clave, Solicitud de Créditos para Mejoras a la Vivienda Número de Personas en la Casa, Tipo de Vivienda, Tipo de Techo, Cocina, Baño, Cuartos, Tipo de Servicios en la Vivienda (Agua Potable Entubada, Drenaje Sanitario Conectado, Forma de Ducharse, Muebles Sanitarios, Muebles de Cocina), Mejoras en los ultimos cinco años….. 52 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Diseño del Instrumento de la Investigación: Resumen de Preguntas Clave, Mejoras Actuales Construcción, Reparación, Pintura, Electricidad, Instalaciones…. Costos, Acceso a Fondos….. Proveeduría de Mano de Obra, Selección de Operadores, Modalidades de Mano de Obra, Formas de Pago Proveeduría de Materiales: Selección de Proveedores, Modalidades de Materiales, Formas de Pago 53 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Diseño del Instrumento de la Investigación: Resumen de Preguntas Clave, Mejoras Potenciales Construcción, Reparación, Pintura, Electricidad, Instalaciones…. Costos, Tamaño de Fondos, Acceso a Fondos….. Proveeduría de Mano de Obra, Selección de Operadores, Modalidades de Mano de Obra, Formas de Pago Proveeduría de Materiales: Selección de Proveedores, Modalidades de Materiales, Formas de Pago 54 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Selección de la Muestra: Identificación del grupo potencial de clientes. Si la organización está lanzando sus actividades por primera vez: Observaciones aleatorias del universo de trabajo con los pobres en las regiones que serán alcanzadas de inmediato…. Microempresarios o Empleados….. Controlar las variables que pueden sesgar información (inflación, género, distribución de la población, concentración de fuerza laboral, títulos de propiedad, parejas con hijos…) Tamaño de la muestra, representativa de la población… 55 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Ejecución de la Investigación: Ejecución del Estudio Base y Recopilación de Información Recolección de datos es crucial en la investigación Los resultados de la investigación de mercados deben reflejar el ambiente o la demanda de los clientes Selección apropiada del encuestador, capacitación y supervisión son cruciales para generar datos de buena calidad y confiables Planear cuidadosamente la investigación de mercados “Planear en el papel” es mas económico que “Remendar en el proceso” cuando un producto ha sido lanzado 56 MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA Estudio de Mercado: Análisis de los datos del Reporte: Analizar los datos y realizar el reporte de resultados Ingresar datos con especialista en tecnología de la información, utilizar paquete particular de análisis estadístico Se recomienda colocar datos primero en Hoja de Cálculo (Excel) Este archivo puede leerse o transformarse en un formato que puede ser accedido por paquetes estadísticos: Statistical Analysis System (SAS) o Statistical Package for the Social Sciences (SPSS) Análisis estadísticos básicos proveen medias, medianas,modas y distribucion de frecuencias 57