Informe Inmobiliario TENDENCIAS 06 Tendencias 06 Informe Inmobiliario Oficinas en España / CB Richard Ellis S.A. MADRID Edificio Torre Picasso, planta 27 Plaza Pablo Ruiz Picasso, s/n 28020 Madrid Tel.: + 34 91 598 1900 Fax: + 34 91 556 9690 madrid@cbre.com BARCELONA Edificio Testa Diagonal Av. Diagonal, 605, 8º-1ª 08028 Barcelona Tel.: + 34 93 444 7700 Fax: + 34 93 419 0285 barcelona@cbre.com VALENCIA Paseo de la Alameda, 35 bis 3º dcha. 46023 Valencia Tel.: + 34 96 316 2890 Fax: + 34 96 316 2891 valencia@cbre.com ZARAGOZA Paseo de la Independencia, 21, 1º centro 50001 Zaragoza Tel.: + 34 976 48 46 35 Fax: + 34 976 48 46 33 zaragoza@cbre.com PALMA DE MALLORCA Av. Comte de Sallent, 2, principal A, esquina 31 de diciembre 07003 Palma de Mallorca Tel.: + 34 971 45 67 68 Fax: + 34 971 45 68 98 mallorca@cbre.com MÁLAGA Edificio Málaga Plaza Don Cristián, 2-4 Planta 1ª, ofic. 2 29007 Málaga Tel.: + 34 95 207 0710 Fax: + 34 95 207 1705 malaga@cbre.com MARBELLA Edificio Golden Av. Ricardo Soriano, 72 Planta 1ª 29600 Marbella Tel.: + 34 95 276 5130 Fax: + 34 95 276 5830 marbella@cbre.com CASABLANCA (Marruecos) 190, Boulevard d’Anfa Étage 2 20000 Casablanca Marruecos Tel.: +212 (0) 22 953 250 Fax.: +212 (0) 22 364 238 casablanca@cbre.com Nuevas estrategias Carolina Muñoz-Torrero, Directora de Marketing y Comunicación de CB Richard Ellis España Tendencias presenta en su sexta edición uno de sus números más interpretativos. Los distintos autores parecen haberse puesto de acuerdo en que el sector inmobiliario ha entrado en una nueva etapa, más prometedora y mucho más compleja. Si el mercado ha evolucionado deprisa en los pasados diez años, en los próximos cinco creen que lo hará todavía mucho más rápido. En los diferentes artículos, los colaboradores avanzan varios argumentos, proyecciones y teorías sobre qué cosas van a cambiar y por qué, y apuntan hacia dónde podría situarse aproximadamente el sector cuando acabe la presente década. De entrada, parece que el mercado inmobiliario español va a tener en el futuro una dimensión mucho más financiera que hasta ahora. Las sociedades de capital riesgo iniciaron hace algún tiempo la puesta en valor de los activos inmobiliarios que adquieren. Desde entonces, las operaciones de compra y refinanciación se han extendido entre inmobiliarias, patrimonios privados, fondos de inversión y el conjunto de los agentes. De hecho, el año pasado la combinación de inmuebles y finanzas revolucionó el conjunto de la economía y el sector bursátil, y las previsiones para este año y el próximo hablan de una actividad todavía mayor. El cuidado medioambiental será otra inminente y atractiva novedad inmobiliaria. Por ejemplo, está detrás del auge de las infraestructuras y del desarrollo urbanístico y social de Zaragoza, planificados a partir de la Exposición Internacional de 2008 y de la reflexión sobre el agua y el desarrollo sostenible. Además, la eficiencia energética va a ser un valor en alza para el conjunto del sector, al hilo del próximo Código Técnico de Edificación y de las normas de responsabilidad ambiental promovidas por muchas empresas. La mayoría de los inmuebles de oficinas ya incorporan estas innovaciones y extreman tanto los diseños de grandes torres verticales en las zonas prime como de parques empresariales ecológicos en las nuevas áreas de negocios. Las inversiones y la salida al exterior también seguirán siendo piedra angular sectorial. Tendencias incluye esta vez una versión condensada y renovada del Barómetro Inmobiliario, más cualitativo que en anteriores muestras. Los 342 directivos consultados ahora esperan más inversiones, más salidas al exterior y un crecimiento generalizado de la actividad, sobre todo en oficinas. Creen además que el aumento de las transacciones acrecentará el protagonismo de los fondos de inversión y el asesoramiento de las consultoras en transacciones, otras dos interesantes novedades. Todo indica que las salidas inmobiliarias al extranjero continúan concentrándose en torno a un primer polo de atracción, formado por Marruecos, Francia y Polonia, con una segunda zona complementaria vinculada a Portugal y el resto de los países europeos occidentales. Gana terreno otro doble triángulo americano, con destinos prioritarios en México, Brasil y Chile, y oportunidades emergentes en Panamá, el Caribe e incluso los Estados Unidos. Se espera también una intensa actividad inversora en centros comerciales, en productos logísticos bien situados y con instalaciones de calidad y en el segmento de hoteles de lujo. Otros muchos piensan que las inmobiliarias locales y regionales van a tomar el relevo a las grandes, y protagonizarán sus propios desarrollos corporativos y operaciones internacionales tan relevantes como las que han tenido lugar hasta ahora. A grandes rasgos, estos son los ingredientes esenciales que el lector se encontrará a continuación. Se trata de un completo ejercicio prospectivo y de análisis, y le animo a leerlo desde la certidumbre de que todos los artículos le resultarán de utilidad. 4 | Tendencias 06 Sumario Firmas 06 Departamento de Research. Al alza Alfonso Galobart. Alto o lejos Basilio González. Logística, la inversión tranquila José Manuel Peidró. A través del espejo Enrique Martínez Laguna. Retail y sostenibilidad Mark V. Clifford. Hoteles, inversiones de lujo Eduardo Fernández-Cuesta. Futuro y crecimiento corporativo Juan Alberto Belloch. Es la hora de Zaragoza Monteverde Grupo Inmobiliario. “No todo vale lo mismo” Barómetro Cuarto Barómetro Inmobiliario CB Richard Ellis. A toda vela Mercados e ideas Adolfo Ramírez-Escudero. Cuando las ardillas alquilan oficinas Nicolás Llari. La hora de los inversores privados Edward Farrelly. Retrato robot del inversor internacional en España Mercado internacional Mercado nacional 22 34 Piezas 62 90 Yolanda Lozano. Crecer y diversificarse Alberto Álvaro. A vueltas con el NAV Patricia García de Ponga. Mecanismos para prevenir el blanqueo de capitales 46 Laurent Lehmann. París en perspectiva Javier Marquina. Latinoamérica, ¿optimismo o euforia? Anthony Labadie y Karim Beqqali. El auge inmobiliario marroquí Mikolaj Martynuska. Polonia directo SUMARIO | 5 Firmas Luego las desinversiones inmobiliarias de grandes empresas, las estrategias de crecimiento de las inmobiliarias, las salidas a Bolsa y las compras de participaciones en otros sectores. Más el auge del capital riesgo y la innovadora combinación entre los ámbitos inmobiliario y financiero, una fórmula decisiva que ha espoleado en sólo un año al conjunto de la economía nacional. El resultado es un sector mucho más interconectado y complejo, donde contar con una visión suficientemente panorámica se ha convertido la mayor parte de las veces en la ventaja que separa el éxito del fracaso. Lo inmobiliario se ha vuelto más integral, más internacional y más financiero que nunca. En cada decisión intervienen diferentes factores en distintos emplazamientos. Para una empresa, disponer de toda la información necesaria se ha vuelto materialmente imposible. A la inmensa mayoría le resulta obligado recurrir al asesoramiento de aquellos consultores presentes en los principales mercados mundiales y expertos en cada uno de ellos. Futuro y crecimiento corporativo El mercado inmobiliario no deja de expandirse. Primero fue la entrada de los agentes internacionales en España. Más tarde la equivalente salida al exterior de los agentes nacionales. Eduardo Fernández-Cuesta, Presidente de CB Richard Ellis España 6 | Tendencias 06 Es mucho lo que el mercado inmobiliario ha avanzado en España en los diez últimos años. El aval del Mercado Común y de la posterior Unión Europea ha impulsado todo el sector, hasta el punto de situar a España en la vanguardia continental, en pie de igualdad con los mercados más avanzados y maduros. Pasó el tiempo en que los inversores extranjeros elegían España sobre todo por su mayor rentabilidad inicial. De hecho, estas rentabilidades figuraron el año pasado en los distintos segmentos terciarios entre las menores de la Unión Europea, y aun así las inversiones en 2006 batieron todos los récords, con un elevado interés internacional por ganar posiciones en centros comerciales y oficinas. La actividad no deja de crecer. El año pasado, los precios de oficinas en alquiler en Madrid experimentaron la segunda mayor alza de entre las diez principales ciudades de negocios mundiales, sólo por detrás de Hong Kong, y por delante de metrópolis tan representativas como el West End londinense, Tokio y Nueva York. El ritmo cross-border De hecho, la inversión inmobiliaria en terciario rozó en 2006 los nueve mil millones de euros, con un incremento anual próximo al 50%. Como ya he indicado, el auge inversor fue especialmente acusado en retail, donde el año pasado las inversiones aumentaron en torno al 57%, hasta representar algo más de 2.600 millones de euros, desembolsados prácticamente en su totalidad por inversores internacionales, y en oficinas, donde las inversiones se aproximaron a cuatro mil millones de euros, con un alza anual ligeramente superior al 50%. Aunque los inversores nacionales mantuvieron su tradicional protagonismo en oficinas, los inversores internacionales también mantuvieron un interés constante hacia este sector y cerraron operaciones tan significativas como la compra por Morgan Stanley del edificio madrileño de la sede de IBM, la mayor del pasado ejercicio. La pujanza inmobiliaria en España explica esa competencia inversora internacional, aunque el proceso se ha generalizado en toda Europa, y muy probablemente va a tener más relevancia La inversión inmobiliaria en terciario rozó en 2006 los nueve mil millones de euros, con un incremento anual próximo al 50% FIRMAS | 7 Firmas en los últimos años, inmobiliarias españolas han invertido unos 12.000 millones de euros en Francia, y destinos como Portugal, Marruecos o Latinoamérica concitan también un inusitado interés en España. Del crecimiento orgánico al corporativo Los inversores utilizan cada vez más la refinanciación como método para capitalizar el valor de los activos en adelante. En el primer semestre de 2006, las inversiones inmobiliarias terciarias en los quince primeros países miembros de la Unión Europea ascendieron a 89.700 millones de euros, con un incremento interanual del 42%. Y de esa cantidad, 42.900 millones de euros, el 49% del importe total, corresponden a inversiones crossborder, o transfronterizas, aquéllas en que el inversor es de un país distinto a aquél donde realiza la inversión. Algo similar ocurre con los países de Europa central y del Este. Entre enero y junio del año pasado, Bulgaria, la República Checa, Hungría, Polonia, Rumanía, Rusia y Eslovaquia concentraron inversiones inmobiliarias terciarias por 3.900 millones de euros, con un incremento interanual del 29%. Austria, el Reino Unido y Alemania aportaron el 78% de todo el capital invertido en esos países, y España asumió un modesto 2% de las inversiones totales del semestre. Es un indicio de que España empieza a ser tanto destino como origen de las inversiones inmobiliarias cross-border. Se calcula que, 8 | Tendencias 06 En definitiva, la internacionalización y la globalización inmobiliarias ya son hechos cotidianos para la mayor parte de agentes sectoriales, pero las novedades del mercado no se detendrán ahí. Desde el Departamento de Capital Markets de CB Richard Ellis España se ha elaborado al respecto una teoría que no me resisto a trasladarles. Señala que entre 1996 y 2005 se produjo en el mercado inmobiliario español una etapa de crecimiento orgánico, protagonizada por el auge de la economía y del segmento residencial, y caracterizada por la recepción de inversión extranjera. El mismo departamento añade que hemos entrado en una etapa inmobiliaria diferente, que se extenderá entre 2006 y aproximadamente 2010, y estará definida por el crecimiento corporativo, la diversificación de productos y la exportación inmobiliaria de capital y sistemas de gestión. Son muchos los indicios de esta nueva etapa. Entre ellos, la proliferación de operaciones de capital riesgo con contenido inmobiliario, el desenlace en la rotación de participaciones inmobiliarias llevadas a cabo por la banca, el salto a la Bolsa de distintas compañías inmobiliarias, el desembarco de muchos accionistas inmobiliarios de referencia hacia empresas y entidades financieras de mayor calado, o el desarrollo de los mercados de deuda y de la refinanciación de propiedades. Las operaciones de corporate finance serán la principal novedad de esta nueva época. Su objetivo es emplear adecuadamente los recursos financieros y apostar por el crecimiento corporativo en el momento adecuado. El año pasado vimos varias de estas operaciones, en las que se cierran operaciones corporativas para la posterior venta de activos no estratégicos. De esta forma, las inmobiliarias tienden a emplear criterios de gestión similares a los de sociedades de capital riesgo, con modelos dinámicos de rotación y de generación de valor para el accionista. Muchas de las grandes ya han emprendido iniciativas de este tipo, y las regionales y medianas podrían seguir sus pasos en el medio plazo. Esa misma combinación inmobiliaria y financiera presidió las grandes operaciones públicas de adquisición de inmobiliarias realizadas en 2006. Además, todas estas operaciones han situado al sector inmobiliaraio a la vanguardia bursátil, y hasta anticipan un movimiento más intenso de capitales financieros provenientes de constructoras e inmobiliarias hacia grandes empresas y entidades financieras cotizadas. Sea como sea, el caso es que los inversores utilizan cada vez más la refinanciación como método para capitalizar el valor de los activos, en un proceso favorecido por la marcha de los mercados financieros y del propio sector terciario. Aplicar el refuerzo financiero al negocio inmobiliario y viceversa era cuestión de tiempo. Son procedimientos aplicados con éxito desde antiguo en el Reino Unido y los Estados Unidos, donde alcanzan importes muy significativos. En España, el margen de crecimiento para este tipo de operaciones es aún más impresionante. Se calcula que el setenta por ciento del patrimonio inmobiliario nacional no está puesto en valor, y además el sector inmobiliario es de los más atomizados de la economía nacional, a pesar de las recientes integraciones entre compañías. Con ese panorama, todo indica que futuras operaciones corporativas o de capital riesgo se seguirán valiendo de la puesta en valor de los inmuebles para ganar competitividad y eficacia. la idónea para impulsar estas operaciones. Se han cerrado muchas importantes de este tipo, y sin duda en lo sucesivo van a cerrarse muchas más. Todas las novedades apuntadas hasta aquí seguirán desarrollándose en 2007 y en los años siguientes. El Departamento de Capital Markets de CB Richard Ellis espera un incremento de las inversiones inmobiliarias terciarias en España del orden del 20% anual en próximos ejercicios, y simultáneamente el peso de la cartera exterior en las diez primeras inmobiliarias nacionales ha pasado desde el 3% de hace apenas unos años hasta el 30% al que se acercó en 2006. En suma, inversiones, internacionalización y refinanciación se han convertido en claves fundamentales del sector inmobiliario en los comienzos del siglo XXI, y lo seguirán siendo en el futuro. Estas características acrecientan la importancia del asesoramiento inmobiliario y financiero. Las consultoras debemos convertirnos en el gran angular que las empresas y los distintos agentes inmobiliarios necesitan para reproducir la realidad de los diferentes mercados desde todos los puntos de vista. En CB Richard Ellis también hemos avanzado en ese objetivo doble a lo largo de 2006, tanto en lo panorámico, con la adquisición de la competidora en Estados Unidos Trammell Crow por 1.724 millones de euros, como en el primer plano, por ejemplo con la apertura en Zaragoza de nuestra octava oficina en España. Con esa perspectiva global de 24.000 profesionales, y con la experiencia en cada uno de los principales mercados mundiales y españoles, nuestro trabajo cotidiano seguirá siendo anticipar a nuestros clientes las condiciones, las tendencias y las oportunidades del mercado inmobiliario dondequiera que estén. ■ La vía del capital riesgo Esperamos un incremento de las inversiones inmobiliarias terciarias en España del orden del 20% anual en próximos ejercicios El modelo viene siendo empleado también por las sociedades de capital riesgo, que han visto claro que poner en valor los activos inmobiliarios de las empresas adquiridas era una fórmu- FIRMAS | 9 Firmas Es la hora de Zaragoza Agradezco la oportunidad que me brinda la revista Tendencias, para dar a conocer a sus lectores este gran proyecto común en el que estamos todos trabajando con toda la ilusión y el máximo esfuerzo. Porque ha llegado la hora de Zaragoza. Juan Alberto Belloch Julbe, Alcalde de Zaragoza 10 | Tendencias 06 Nuestra ciudad tiene grandes esperanzas en lo que el año 2008 va a significar para su futuro. Si tuviera que condensar el porqué de nuestras expectativas, les diría que se ha puesto en marcha la mayor operación de inversión pública en la historia de la ciudad, concentrada en tan sólo tres años (más de 1.500 millones de euros). Y si a ello añadimos las inversiones de los grandes proyectos públicos y privados en marcha (Milla Digital, AVE, Puerto Venecia, Pla-Za, Aragonia, Parque Tecnológico del Reciclado...), la cantidad alcanza la cifra de 9.000 millones de euros. Además, la Expo 2008 recibirá entre seis y siete millones de visitas en sus tres meses de duración, es decir, tantas como las que reciben juntos los cuatro grandes parques temáticos en España a lo largo de todo un año. Estamos convencidos de que la Expo de 2008 va a ser relevante y singular; un acontecimiento extraordinario para Zaragoza, para Aragón y para España. En primer lugar, porque va a ser la única Expo que se celebre en Europa en más de diez años. Así, pues, en esta primera década del siglo XXI sólo Aichi, Zaragoza y Shanghai serán ciudades Expo, mientras que en la década anterior hubo cuatro Expos en suelo europeo. Por lo tanto, vamos a dirigirnos a un “mercado” –por decirlo así– muy lejos de la saturación y con una demanda insatisfecha importante. El propósito de Expo Zaragoza 2008 es convertirse en una auténtica factoría de ideas, contenidos y soluciones para la gestión del agua, en un foco de difusión de los valores asociados a un uso responsable de los recursos hídricos, en un foro mundial de diálogo y concertación, y en un escaparate de buenas prácticas sociales, ambientales y tecnológicas. Es importante señalar que en estos momentos Zaragoza es la cuarta ciudad de España por actividad económica y aspiramos en los próximos años a ser la tercera por detrás de Madrid y Barcelona. Igualmente, la economía aragonesa ha iniciado un proceso de diversificación, con una fuerte apuesta por actividades emergentes como la logística y un notable crecimiento de sectores como el turismo, que sin duda será uno de los beneficiarios directos y a largo plazo del efec- to Expo. Ya en 2004, Zaragoza fue la que más creció en población entre las grandes capitales españolas. Iniciativas empresariales Pero del mismo modo que la designación como sede de la Expo se consiguió con el esfuerzo de todos, las iniciativas empresariales para el gran proyecto de ciudad que estamos construyendo son necesarias, imprescindibles y decisivas. Zaragoza es ya un proyecto de éxito, un ámbito de oportunidades, un espacio para el crecimiento, el desarrollo y la diversificación de las empresas y corporaciones. Un proyecto cuyo horizonte nos hemos marcado en 2015, con la previsión de que entonces nuestra ciudad contará con 200.000 habitantes más, la mitad de ellos en el casco urbano y la otra mitad en el entorno metropolitano, con la La economía aragonesa ha iniciado un proceso de diversificación, con una fuerte apuesta por actividades emergentes como la logística FIRMAS | 11 Firmas perspectiva de tener plenamente desarrolladas las tres líneas estratégicas en las que estamos cimentando nuestro futuro: la logística (PlaZa, aeropuerto, Mercazaragoza), la movilidad urbana (AVE, metro, tranvía y cercanías ferroviarias) y la economía vinculada a las nuevas tecnologías de la información y de la comunicación (Milla Digital). Zaragoza es ya un proyecto de éxito, un espacio para el crecimiento, el desarrollo y la diversificación de las empresas y corporaciones Contamos, por lo tanto, con unas tendencias definidas en materia de crecimiento económico, empleo y demografía que hablan de una Zaragoza en expansión. Al impacto directo de la Expo durante los próximos años tenemos que añadir que contaremos para entonces con un tren de alta velocidad en pleno funcionamiento entre Madrid y Barcelona, en cuyas áreas metropolitanas pasaremos a estar integrados en términos funcionales y empresariales. La Expo 2008 constituye, pues, la gran oportunidad de Zaragoza. Por decirlo de una forma más gráfica, nuestra ciudad se va a convertir en un lugar atractivo para esas nuevas clases creativas que identifican a las ciudades más dinámicas y que el sociólogo Richard Florida considera vinculadas a los valores de las tres T: talento, tolerancia y tecnología. ■ De izquierda a derecha, José Antonio León, vicepresidente de CB Richard Ellis, y Carlos Monteverde, presidente de Monteverde Grupo Inmobiliario Monteverde Grupo Inmobiliario “No todo vale lo mismo” Carlos Monteverde de Mesa se planteó hace quince años crear una empresa de rehabilitación y promoción residencial y terciaria de inmuebles de lujo. Nació así Monteverde Grupo Inmobiliario, la apuesta más firme y apasionada del sector por convertir cada edificio en una obra maestra. 12 | Tendencias 06 FIRMAS | 13 Firmas La entrevista a Carlos Monteverde surgió como uno de los asuntos centrales para esta edición de Tendencias. José Antonio León, vicepresidente de CB Richard Ellis España, se encargó de ella y compartió diálogo con el presidente de Monteverde Grupo Inmobiliario. La charla se extracta a continuación, con las intervenciones de José Antonio León en negrita. Monteverde Grupo Inmobiliario es una de las compañías de capital íntegramente privado más destacadas en el segmento del lujo. Desde su creación en 1992, está especializada tanto en la Madrid Cuatro Torres responde a las últimas tendencias que podemos admirar en Asia o los Estados Unidos 14 | Tendencias 06 adquisición y posterior rehabilitación de edificios singulares y emblemáticos como en la promoción de edificios de nueva planta. Desarrolla inmuebles residenciales y terciarios sobre todo en Madrid y Barcelona, y acaba de realizar sus primeras inversiones en París y Londres. Cuenta con veintinueve proyectos en marcha, con 142.000 metros cuadrados sobre rasante, y su cartera el año pasado tenía un valor a producto terminado superior a mil doscientos millones de euros. En 2006 adquirió en Madrid por más de 60 millones de euros tres edificios singulares de uso residencial con locales comerciales en las calles Velázquez 29, Carmen 9 y Cabeza 16, con una superficie total de 11.500 metros cuadrados. Realizó además sus primeras operaciones en Barcelona. Compró por 110 millones de euros la antigua sede de Banesto en el número 1 del Paseo de Gracia, esquina con la Plaza Cataluña, que rehabilitará para sacar al mercado unas sesenta viviendas y tres mil metros cuadrados de locales comerciales. Y adquirió por 90 millones de euros la Torre Tarragona, un edificio de oficinas de 19 plantas, totalmente alquilado, situado junto a la Estación de Sants y el recinto ferial de Montjuïc. Entre otras iniciativas, desarrolla un proyecto de recuperación integral del madrileño Teatro Albéniz, respetándolo como centro teatral y símbolo de la cultura madrileña. Ha sido propietario de edificios tan emblemáticos como los madrileños de las calles Salustiano Olózaga 11 y Velázquez 123, el palacete novecentista de la calle Fernández de la Hoz 9 y el inmueble semiindustrial de López de Hoyos 145, con cambio de uso a terciario. Recientemente, adquirió la Inmobiliaria Mola S.A. propietaria de mas de 30.000 metros cuadrados de oficinas, entre otros activos inmobiliarios, con edificios sitos en las calles Estébanez Calderón y Príncipe de Vergara de Madrid, por unos 134 millones de euros. La calidad o París selectivas y desarrollos con un sello distintivo muy fácil de reconocer. Sobre esa filosofía, el crecimiento de la empresa ha sido constante y todo parece indicar que el siguiente paso natural será la salida al exterior. ¿Hay ya alguna estrategia establecida? Sobre esta base conceptual, el proceso de protección del adquirente se fundamenta en la contratación de una póliza con una compañía especializada, de forma que, en caso de que el riesgo se materialice y el daño efectivamente se produzca, la privación del derecho adquirido o la pérdida de la preferencia inicialmente prevista se indemnice de acuerdo con la póliza suscrita. La contratación del seguro se convierte en una operación indispensable para el funcionamiento del mercado. Queremos constituir un portafolio internacional importante, centrado al menos en un 70 por ciento en París y Londres. Este año invertiremos unos 600 millones de euros en París y hasta 200 millones de euros más en Londres. Hemos cerrado la compra de dos importantes edificios parisinos con una inversion realizada de cien millones de euros, y de otro edificio más londinense en el que hemos invertido otros ciento cinco millones de euros, siempre atendiendo a nuestro compromiso de adquirir productos muy singulares y situados en las mejores zonas. Se trata de emplazamientos realmente extraordinarios, en las respectivas millas de oro. El edificio londinense está en plena city, al lado de la famosa torre ecológica de planta circular diseñada por Norman Foster. La ubicación es estratégica y además tiene opciones de ampliación, porque la edificabilidad no está agotada. Tenemos previsto encargar a un estudio internacional de primer orden el proyecto integral para rehabilitarlo y ampliarlo. En París, actualmente estamos estudiando varios proyectos más, para asi poder hacernos con una cartera de inmuebles representativos en las mejores zonas céntricas de la ciudad. La trayectoria de Monteverde destaca en primer lugar por la fidelidad y constancia a su proyecto empresarial. Se escogen compras muy ¿Se ha vuelto tan indispensable salir al exterior? ¿Conviene diversificar por pura estrategia Asignamos la mayor importancia a la calidad y la estructura del inmueble FIRMAS | 15 Firmas trictos. Al menos desde nuestro punto de vista los márgenes que arrojan las operaciones en Madrid y Barcelona se han estrechado sustancialmente. En la mayoria de las principales ciudades de toda España los precios residenciales están al límite de su recorrido inmobiliario. No todos los edificios valen lo que la gente se figura. Si los productos son buenos y de primera calidad puede justificarse un alto precio, pero no todas las buenas ubicaciones justifican los precios de la zona al tener edificios de poca calidad y con pocas posibilidades de recorrido inmobiliario. En el mundo inmobiliario no todo vale lo mismo. No todo el barrio de Salamanca puede valer igual, ni mucho menos. Por eso resulta obligado evaluar cada uno de los inmuebles en los que nos planteamos invertir, y garantizar de antemano que tendrán un recorrido inmobiliario. Asignamos la mayor importancia a la calidad y a la disposición de los inmuebles junto a su distribución, porque esas posibilidades serán las que nos permitirán trabajar mejor o peor en el desarrollo final. El alma de los edificios No todos los edificios valen lo que la gente se figura 16 | Tendencias 06 empresarial, o quizá también porque cierto tipo de negocio residencial en España está dando síntomas de agotarse? París encaja a la perfección con nuestro objeto de negocio. Buscamos edificios singulares, muy representativos y en localizaciones exclusivas. Pocas ciudades en el mundo pueden competir con ésta. Además, estamos persuadidos de que la mayoría de los inmuebles parisienses aún tienen recorrido, tanto en adquisiciones como en posteriores ventas. En ese sentido, París es una apuesta decididamente empresarial. Ahora bien, al seleccionar productos en el mercado nacional, en adelante y con carácter general también conviene ser más es- La calidad una vez más. Al leer vuestro folleto corporativo llama la atención que el primer mensaje de la primera página sea tan directo: “Sólo edificios excepcionales”. Toda una declaración de intenciones. Nuestro objeto de negocio es ése: un decidido compromiso de calidad y la máxima especialización para llevarla a cabo. Nuestro target sólo se compone de edificios singulares, óptimamente ocupados y capaces de aportar valor añadido mediante un proyecto de reforma. Cada edificio que compramos tiene alma. Lo escogemos por la oportunidad de desarrollar en él un proyecto arquitectónico muy singular. Siempre subcontratamos la arquitectura, y siempre entre los mejores profesionales del sector, y a través de nuestro equipo técnico nos esforzamos en que el perfil de calidad de Monteverde presida cada una de nuestras operaciones inmobiliarias. Buscamos edificios singulares, muy representativos y en localizaciones exclusivas Hemos hablado hasta ahora de residencial, un sector que, como dices, debe recorrerse más edificio a edificio que a través de directrices generales. En cambio, en oficinas sí que suelen emplearse algunas líneas maestras. ¿Cómo ve Carlos Monteverde el sector español de oficinas en el comienzo de 2007? Las oficinas son una parte relevante de nuestra estrategia de crecimiento en Madrid y Barcelona para este año. De entrada, ahora proporcionan más seguridad que el mercado residencial. Está claro que vamos a seguir comprando edificios residenciales atractivos y de singularidad especial, pero no vamos a hacerlo a cualquier precio, ni en cualquier sitio, ni con cualquier cosa. A veces, determinadas peticiones pueden llevarte a pensar que se está empezando a perder el respeto por lo que valen las cosas, y repito que no vale siempre todo lo mismo. La clave determinante es la calidad del inmueble. Dicho esto, en Monteverde pensamos que las oficinas ahora mismo cuentan con un importante atractivo. Hay una intensa demanda, la oferta es interesante y hemos decidido incluirlas en nuestros planes de crecimiento. El sueño de Monteverde Por alguna charla reciente, me consta que te gustaría hacer algo en Nueva York, el sueño confesado o no de la mayoría de profesionales inmobiliarios. ¿Sigues soñándolo? ¿Por qué no? El sueño de Monteverde ha sido desde siempre promover productos de calidad y con una arquitectura muy sofisticada. Siempre soñé (y algún día espero alcanzar FIRMAS | 17 Firmas dicho sueño al que aspiramos todos los inmobiliarios) con promover una Torre o un parque empresarial importante. Hemos trabajado con las mejores firmas, contamos para el desarrollo arquitectónico de nuestros proyectos más singulares con estudios internacionales de primerísimo orden como son Kohn Pedersen Fox, el propio Norman Foster o arquitectos españoles de renombre internacional como el estudio Lamela, Allende arquitectos, etcétera. Esa filosofía nos terminará conduciendo a Nueva York. Por supuesto que es nuestro sueño promover allá, un sueño estrictamente inmobiliario, dicho sea de paso, y lo cumpliremos en cuanto surja la oportunidad. Mientras tanto, hemos desarrollado proyectos genuinamente neoyorquinos. En Madrid hemos adquirido un edificio de 17.000 metros cuadrados sobre el que realizaremos un proyecto muy ambicioso, especial, como lo será el desarrollo del Teatro Albéniz, cuyo proyecto ha redactado Allende Arquitectos y que será recordado por su calidad. El lujo es aquello que te hace vibrar, te emociona y te aporta una sensibilidad especial 18 | Tendencias 06 Hasta aquí tus sueños inmobiliarios. ¿Y los bursátiles? No tenemos prevista ninguna salida a Bolsa. Crecemos reinvirtiendo beneficios de nuestras promociones. En Monteverde no nos consideramos financieros. Admiramos desde luego la capacidad que han demostrado otros profesionales inmobiliarios, que en algún caso han adquirido compañías mucho más grandes de lo que eran de por sí las sociedades compradoras. Hablo de fantásticos profesionales que han centrado sus esfuerzos en la adquisición de compañías. Nuestro cometido es distinto. Queremos mantenernos centrados en el día a día de la gestión inmobiliaria y la promoción directa. Nuestra ocupación prioritaria es trabajar con los arquitectos, adjudicar las obras, negociar las contratas. Ya he indicado que subcontratamos todas las obras, y siempre con empresas tan relevantes como Eralan, Dragados, etcétera. No sabemos trabajar de otra forma. Donde nos situamos queremos hacer negocio inmobiliario, desarrollar promociones, generar valor. Nuestro mayor mérito es ése, comprar en precio productos singulares y de calidad. cuando repasan nuestra cartera se sorprenden de que hayamos comprado tanta calidad en tan poco tiempo. Estás definiendo un tipo de empresa motivada, especializada y comprometida Sin duda un aspecto fundamental de Monteverde es su equipo profesional. Un equipo compacto, muy joven y con mucha experiencia. El track record del equipo de dirección impresiona. Somos treinta y cinco profesionales, formamos una piña y trabajamos muy a gusto. Con nuestra filosofía estamos obligados a ser dinámicos y ágiles. Trabajamos muchas horas, como tantísima gente, y además tenemos la ventaja de creer en lo que hacemos, de disfrutar de nuestro trabajo y de poder crear riqueza empresarial. Tenemos muchos amigos inmobiliarios, y Ese estilo de dirección tiene que estar relacionado con tu faceta humana. ¿Cómo es el presidente de Monteverde cuando llega a casa? Carlos Monteverde de Mesa es una persona a la que le gusta disfrutar de su familia y de la vida. Tengo cinco hijos maravillosos. Mi mujer y yo tenemos la inmensa suerte de trabajar juntos, compartiendo nuestro gran proyecto inmobiliario.y la mayoría de viajes profesionales. Olga López de Vera, mi mujer, es arquitecto de interiores y la responsable de dirigir las áreas de decoración y marketing de nuestra compañía con gran éxito y acierto. Así que en casa, al llegar después del trabajo, seguimos FIRMAS | 19 Firmas muchas veces hablando y tratando asuntos profesionales, la estética, la orientación o el estilo de cada uno de los proyectos que desarrollamos. Nos gusta asistir a las grandes ferias profesionales europeas (Milán, París, Londres, etcétera) para calibrar calidades y nuevas tendencias. Comparamos novedades de diseño en cocinas, baños o interiorismo; procuramos estar al tanto de todas las novedades. Disfrutamos viajando, con lo que asistir a las ferias se convierte en una ventaja. En lo personal soy economista y mi formación es eminentemente empresarial, aunque tengo una afinidad especial por la arquitectura, la pintura y la escultura. Además, soy un apasionado de la caza y del esquí, y sobre todo de los museos, de las exposiciones y del descubrimiento de nuevas ciudades. El lujo es una emoción Diría que determinadas aficiones personales, la propia sensibilidad o la manera de entender las cosas termina trasladándose al ámbito profesional. En el segmento inmobiliario del lujo la sensibilidad es un valor tan intangible como decisivo. El lujo requiere de una especial discreción. Conviene huir de las estridencias, respetando la calidad y la presentación de las cosas. Lo más caro no tiene por qué ser lo más acertado, en absoluto. Me refiero más a una cuestión de estilo, de gusto o de estética. El lujo puede estar por ejemplo en un mirador de montaña, no tiene que reducirse a algo caro. En realidad el lujo es aquello que te hace vibrar, te emociona y te aporta una sensibilidad especial. Ésos son los valores que queremos alcanzar en nuestros proyectos. ¿Cómo esperas que evolucione el sector inmobiliario en 2007? No quiero transmitir ningún mensaje alarmista sobre el futuro residencial, porque no existen razones para la alarma, pero sí para la cautela. Insisto en que determinados precios pueden estar al límite y en que no todos los inmuebles valen lo mismo. En determinados edificios residenciales de las mejores zonas españolas el precio está justificado, pero en otras zonas lo está menos. Recomendaría ser cautelosos en la selección de productos residenciales. Es probable que el mercado residencial de lujo sea el más ajeno de todos a la coyuntura económica o a los vaivenes de los tipos de interés, pero aun así conviene ser cautos. Estoy convencido de que no existe riesgo de burbuja inmobiliaria, ni ahora ni más adelante, pero nos acercamos al techo del mercado, y una vez alcanzado éste los precios se racionalizarán y tenderán a estabilizarse. ¿En cuanto a oficinas? Creo que tienen recorrido. El mercado está sumamente activo y se están haciendo proyectos muy interesantes. Madrid Cuatro Torres es el prototipo del proyecto de calidad, la prueba de que sabemos hacer obras emblemáticas, porque son cuatro rascacielos que responden a las 20 | Tendencias 06 últimas tendencias que podemos admirar en Asia o los Estados Unidos. Esta etapa va a ser muy favorable para las oficinas. Y en residencial las cosas irán bien. Es probable que se reduzcan las ventas, porque resultaba materialmente imposible mantener el ritmo de años pasados. Es probable que debamos emplear más tiempo en cada proyecto y analizarlo en detalle, pero al final las cosas buenas y bien ubicadas siempre salen adelante. Seguiremos colocando nuestros productos en el mercado. Seguro. ■ Cada edificio que compramos tiene alma FIRMAS | 21 Cuarto Barómetro Inmobiliario CB Richard Ellis A toda vela Los profesionales inmobiliarios rebosan de optimismo para 2007. La inmensa mayoría cree que las inversiones en oficinas y la salida a otros países seguirán dinamizando el sector. Esperan, además, bastantes más transacciones, un creciente protagonismo de los fondos de inversión y un mayor asesoramiento a cargo de consultoras. Un total de 342 altos directivos inmobiliarios han contestado a la cuarta edición del Barómetro Inmobiliario, elaborado anualmente por CB Richard Ellis. En esta ocasión han respondido a un cuestionario actualizado, de tan sólo veinte preguntas, todavía más práctico que en las anteriores muestras. En esta última oleada se han obtenido los resultados más favorables de los cuatro estudios. Entre otras respuestas, los directivos encuestados presumen que en 2007 la economía española crecerá todavía más rápido que la media europea, que la evolución de los distintos agentes inmobiliarios será mejor este año que el pasado, que las inmobiliarias españolas seguirán reforzando su diversificación y su presencia en el extranjero, que las rentabilidades iniciales inmobiliarias podrían empezar a repuntar a lo largo de este año y que los precios residenciales aumentarán cada vez más despacio. En 2006, las inversiones inmobiliarias españolas batieron su récord histórico absoluto en oficinas y centros comerciales. Los profesionales inmobiliarios prevén un panorama muy similar para este ejercicio y, desde luego, parecen descartar parones en el sector residencial. El 29,4% de los encuestados estima que las inversiones en oficinas aumentarán en 2007, frente a un 19,1% que apunta un incremento inversor en el sector residencial y un 18,2% que vaticina más inversiones en centros comerciales. Nadie parece querer quedarse quieto. El 49,21% de los altos ejecutivos apunta que su posición inversora en España será compradora neta este año, mientras que otro 42,86 % prevé una posición vendedora neta. sultora inmobiliaria para cerrar alguna transacción durante este año, 31,5 puntos porcentuales más que hace dos años. El interés inversor está cambiando también las apreciaciones sobre los agentes inmobiliarios. En este estudio, los fondos de inversión y las consultoras son los más valorados y de los que se espera una mejor evolución. En un baremo de entre 1 y 5 puntos, los fondos de inversión obtuvieron una puntuación media de 3,71 puntos (un 36% más alta que el año pasado) y las consultoras, de 3,56 puntos (con una subida del 28% en un año). La salida al exterior es la segunda gran línea directriz del estudio. El 54% de los directivos espera para este año un incremento de la inversión de sus compañías en otros países, y un 42,9% más considera que esa inversión seguirá estable en los próximos meses. Apenas un 3,1% de las respuestas hablan de posibles recortes en la presencia inmobiliaria española en el extranjero. Más activos en el resto de Europa De hecho, la salida al exterior se ha convertido en el perfil principal para una inmobiliaria. El 27,14% de los profesionales lo considera esencial, frente a un 22,86% que antepone la estrategia patrimonialista y otro 21,43% que escoge la estrategia multiproducto. Además, el 48,41% de los encuestados considera que los países extranjeros más atractivos para invertir son los de Europa Central y del Este, otro 23% prefiere el resto de Europa Occidental y un 14,3% se queda con Portugal. El 48% de los consultados cree que su empresa solicitará asesoramiento a una consultora inmobiliaria para cerrar alguna transacción durante este año, 31,5 puntos porcentuales más que hace dos años Crece la demanda de asesoramiento Casi todos los directivos aguardan más operaciones de inversión y más transacciones en 2007. De entrada, ese auge parece intensificar el protagonismo de las consultoras inmobiliarias. El 48% de los consultados cree que su empresa solicitará asesoramiento a una con22 | Tendencias 06 BARÓMETRO | 23 Cuarto Barómetro 24 | Tendencias 06 10 0 Economía en máximos. La cuarta entrega del Barómetro trae la mejor valoración de la economía española. El 82,14% de los encuestados cree que la situación es buena, 7,5 puntos porcentuales más que el año pasado y 16,25 puntos más que el anterior. 19,5 15 Mucho más Algo más Igual Algo menos 4,2 1,1 Mala 2,85 Regular 1,41 10 Buena 3,04 Excelente 0,72 0 20 14,29 30 28,9 40 18,31 40 2006 21,15 50 60 20 2007 11,43 60 52,11 2005 65,9 80 74,65 100 2006 82,14 56,43 ¿Cree que España se comportará como un mercado inmobiliario más dinámico que el resto de la Unión Europea? 82,14 2007 82,14 Por sectores inmobiliarios en España, las oficinas volverán a estar en vanguardia. El 70% de los directivos espera aumentos en los precios de alquiler de las oficinas céntricas, otro 67,4% cree que los precios de venta de estas oficinas subirán, y un 73,2% confía en que la absorción de superficies de oficinas crezca en 2007. Los locales y los centros comerciales son los otros dos sectores más dinámicos. Más de la mitad de los profesionales aguarda para los locales comerciales aumentos en los precios de venta (59,35%), de alquiler (52,03%) y en la absorción (57,72%); y algo parecido ocurre en los centros comerciales (el 55,29% espera en este segmento incrementos de los precios de alquiler, y el 52,04% en los precios de venta), si bien quienes piensan que la absorción aumentará en los centros son menos de la mitad (el 46,34% del total). En inmuebles industriales, las mejores expectativas hablan de un repunte de la absorción (lo espera el 51,22% del total), y las previsiones de estabilidad dominan los precios y la absorción de parques empresariales y hoteles. En cuanto al sector residencial, se mantiene una fuerte polarización entre un 36,22% de los encuestados que presume aumentos de precios de hasta un 5% en el año, y otro 37,01% que supone alzas de entre el 5,1% y hasta el 10%. La proporción resulta casi idéntica al 39,1% obtenido por cada una de estas opciones el año pasado. Aun así, la principal novedad en esta muestra es que un 13,4% de los encuestados apunta que los precios apenas variarán este año 9 puntos porcentuales más que en 2006. Se espera también un descenso de la venta de viviendas. El 56,7% de los encuestados piensa que la demanda de vivienda nueva descenderá en 2007, si bien hace un año pensaba lo mismo el 65,2% de los directivos. ¿Cómo calificaría usted la situación de la economía española en 2007? 5,63 Las oficinas aceleran Primera parte. Economía general 4,1 El 70% de los directivos espera aumentos en los precios de alquiler de las oficinas céntricas 60%, casi el doble), y un 16,43% de los profesionales valora comprar algún centro comercial fuera de nuestro país (el año anterior era sólo el 6,67% del total). 7,14 Sobre segmentos concretos de salida al exterior, se ha invertido el orden entre oficinas y residencial, con una sorprendente aparición de centros comerciales entre las preferencias. El 34,86% de los encuestados señala que sus empresas tienen previsto salir fuera de España en el sector residencial (en 2006 sólo representaban el 11,67%); el 33,71% confía en incluir oficinas en su portafolio exterior (hace un año suponían el Mucho menos El mercado inmobiliario crecerá en España más rápido que en el resto de Europa. El optimismo de los directivos inmobiliarios se acrecienta al comparar el sector inmobiliario español con el resto de la Unión Europea. El 70,72% de los encuestados confía en que este año el mercado español crezca algo o mucho más que el europeo, cuando en 2006 quienes pensaban así sólo representaban el 22,54%. ¿Cómo cree que evolucionarán las siguientes magnitudes económicas en 2007 respecto a 2006? Subirá bastante Subirá No variará ligeramente mucho Bajará ligeramente Bajará bastante PIB 10,71 35,71 45,71 7,87 0 IPC 12,86 31,43 39,29 14,29 2,13 Tipos de interés 20,00 71,43 7,86 0,71 0 3,57 28,57 55,00 11,43 1,43 Empleo El 71,43% de los directivos inmobiliarios espera ligeras 2006 subidas de los tipos2007 de interés durante 2007 Más subidas de los tipos de interés. Sobre magnitudes económicas, el 71,43% de los directivos inmobiliarios espera ligeras subidas de los tipos de interés durante 2007, y otro 20% incluso que los repuntes sean fuertes. Aguardan también que el Producto Interior Bruto y el Índice de Precios al Consumo se mantengan estables o crezcan con suavidad, y el 55% no espera variaciones significativas en los niveles de empleo durante el ejercicio. BARÓMETRO | 25 Cuarto Barómetro Tercera parte. Rentabilidad e inversiones inmobiliarias 82,14 Segunda parte. Sector inmobiliario 3 Fondos de inversión y consultoras. La confianza de los profesionales inmobiliarios se extiende a los distintos agentes. Todos mejoran su valoración media respecto al año anterior, especialmente los fondos de inversión y las consultoras inmobiliarias, a la cabeza del escalafón y con subidas anuales de casi un punto sobre un máximo de cinco. ¿En qué área tiene prevista su empresa algún plan para salir al extranjero? Incremento suave Incremento fuerte 7,15 10 20 30 40 50 Las rentabilidades inmobiliarias repuntan en España. España cerró 2006 con unas rentabilidades inmobiliarias de entre las más bajas de toda Europa. En el barómetro, los directivos creen que han tocado suelo y que podrían empezar a incrementarse con suavidad. El 43,65% de la muestra cree que seguirán estables, un 30,95% aguarda incrementos suaves y todavía un 18,25% prevé algún descenso ocasional más. A su juicio, ¿cómo evolucionarán las rentabilidades prime en el resto de Europa durante 2007? Descenso fuerte 0,79 11,11 Estable 52,38 Incremento suave 34,86 33,71 40 30,16 Incremento fuerte 30 5,56 11,66 6,67 6,67 10 4,29 5 5 5,71 16,43 0 6,67 10 España cerró 2006 con unas rentabilidades inmobiliarias de entre las más bajas de toda Europa 30,95 60 2006 50 20 Residencial Oficinas Locales coerciales Inmuebles industriales Hoteles Centros comerciales 0 26 | Tendencias 06 43,65 Descenso suave 2007 60 Perfiles internacionales. El interés de las inmobiliarias españoles por salir a otros países se reparte entre el sector residencial (34,86% de las respuestas), las oficinas (33,71%) y, como principal novedad, los centros comerciales (16,43%). 18,25 0 70 La valoración de las consultoras ha subido un punto sobre cinco en un año Consultoras inmobiliarias Agentes de la Propiedad Inmobiliaria Fondos de inversión inmobiliaria Promotoras Estrategia multiproducto Estrategia patrimonialista La prioridad de salir al extranjero. Los directivos inmobiliarios tienden a cambiar sus estrategias empresariales. Estar presentes en el extranjero se ha convertido en su principal prioridad, con un 27,14%, por encima de las tradicionales políticas patrimonialistas (un 22,86%) y multiproducto (otro 21,42%). Descenso suave Estable 2 2,86 Estrategia de compra de activos 2,78 3,56 3,71 3,27 2,85 2,73 2,35 9,29 Estrategia de promoción de proyectos Estrategia de reservas de suelo 0 2006 Descenso fuerte 0 2,5 4,1 Presencia en el extranjero 5 3,39 3 15 10 3,5 Constructoras 20 4 3,07 21,42 22,86 16,43 25 De los siguientes, ¿cuál es el pronóstico para la rentabilidad prime en España durante 2007? Valoración media de la evolución en 2007 de los siguientes agentes inmobiliarios (de 1 a 5) 2007 3,02 30 27,14 Según su opinión, ¿a qué perfil de compañía inmobiliaria concedería mayor importancia? 10 20 30 40 50 60 Y algo menos en el resto de Europa. La previsión sobre las rentabilidades inmobiliarias en el resto de Europa es prácticamente igual a la española. El 52,38% espera estabilidad en los yields europeos (en España es un 43,65%); otro 30,16%, incrementos suaves (en España es un 30,95%); y un 11,11% apunta todavía algunos descensos ocasionales (un 18,25% en la previsión española). BARÓMETRO | 27 Cuarto Barómetro ¿Cómo serán sus planes de inversión en España para 2007? Probablemente vendedor neto Oceanía 42,86 Posición neutral Probablemente comprador neto 20 30 40 50 1,59 Norteamérica 49,2 10 0 África - Marruecos 7,94 0 ¿Qué mercado de los siguientes le resulta más atractivo para diversificar sus inversiones? 60 Sin parar de moverse. El generalizado interés por las inversiones hace que muy pocas empresas vayan a quedarse quietas. Un 49,2% mantendrá posiciones compradores netas, otro 42,86% se quedará en posiciones netas vendedoras y apenas un 7,94% de los encuestados optará por posiciones neutrales. 0 Asia 3,97 Sudamérica 8,73 Europa central y del Este Resto de Europa Occidental 23,02 Portugal Durante 2007, ¿cómo evolucionará su inversión en otros países? La mitad de los directivos consultados espera incrementar sus inversiones en otros países Descenso fuerte 1,59 Descenso suave 1,59 Estable 42,86 Incremento suave Los países europeos del centro y del Este atraen al 48,41% de los encuestados 48,41 14,28 0 10 20 30 40 50 60 Concentrados en Europa. A la hora de salir a otros países, las inmobiliarias españolas fijan la vista en el resto de Europa. Los países europeos del centro y del Este atraen al 48,41% de los encuestados; otros países europeos occidentales, al 23,02%; y Portugal, un 14,28%. Fuera de Europa, sólo destaca Sudamérica, con un 8,73% de las preferencias. 30,16 Incremento fuerte 23,8 0 10 20 30 40 50 La mirada fija en el exterior. Mucha más unanimidad hay respecto al extranjero. De los directivos inmobiliarios consultados, un 23,8% espera un incremento fuerte de la inversión de sus empresas en otros países, un 30,16% prevé un incremento suave y otro 42,86% confía en un ritmo similar al de 2006. En suma, casi 97 de cada cien creen que este año la inversión inmobiliaria española en el exterior será igual o mayor que la de 2006. 28 | Tendencias 06 BARÓMETRO | 29 Cuarto Barómetro Cuarta parte. Mercado residencial Oficinas exultantes. Sobre inversiones en España, las oficinas vuelven a destacarse. Un 29,37% de las respuestas prevén un incremento de la inversión en este segmento, por un 19,05% que confía en el sector residencial y un 18,25% en los centros comerciales. En su opinión, en 2007 la demanda de vivienda nueva en España Respecto al mercado español, ¿en qué sector prevé un mayor incremento de sus inversiones en 2007? 1,59 60 56,69 50 10 Hoteles 26,1 20 19,05 7,14 11,81 0 Industrial 8,7 Aumentará Permanecerá igual Descenderá 15,08 Centros comerciales 18,25 A su juicio, el precio medio de las viviendas en España durante 2007 Locales comerciales 0% 21,43 No, están infravaloradas 2,38 No, están sobrevaloradas 76,19 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Aumentará más de un 10% Aumentará entre 2007 un 5,1% y un 10% Los precios residenciales parecen subir cada vez menos. La mayoría de directivos inmobiliarios espera que los precios residenciales se revaloricen este año hasta un 5% (36,22%) o entre un 5,1% y hasta un 10% (otro 37,01%). El riesgo de descensos de precios ha perdido peso: en 2007 sólo lo espera el 7,87% de los encuestados frente al 24% de 2004 o el 13% de 2006. Aumentará 2006 hasta un 5% 13 12,5 24 Seguirá igual 7,87 39,2 39,1 10,5 5,51 4,4 10% Cotizan a un precio justo 2006 30% 20% ¿Considera que la Bolsa está valorando correctamente las empresas inmobiliarias cotizadas? 40 40% 12,5 40 4,4 30 13,39 25 23,7 20 2007 17,5 15 36,22 10 37,01 5 17,5 0 50% 2,6 29,37 39,1 9,52 Oficinas 30 | Tendencias 06 La actividad residencial desciende despacio. La mayoría de los profesionales inmobiliarios considera que la actividad residencial será un poco menor este año, aunque, en proporción, en 2006 pensaban que ese descenso iba a ser más acusado. En definitiva, parece esperarse una demanda de vivienda nueva ligeramente menor, pero a la vez el fantasma de un súbito pinchazo de la burbuja podría haberse disipado definitivamente. 31,5 30 Residencial Sobrevaloración bursátil. Otra de las novedades de este barómetro ha sido una pregunta sobre la evolución de las inmobiliarias en Bolsa. Se pedía opinión sobre si cotizan a un precio justo (21,43% de las respuestas), si cierran el año sobrevaloradas (así lo cree el 76,19% de los encuestados) o si están infravaloradas (así lo piensa un 2,38% de los directivos). 2006 65,2 40 Otro Tres de cada diez encuestados creen que las inversiones en oficinas serán las que más crezcan 2007 70 2005 2004 Descenderá Parece esperarse una demanda de vivienda nueva ligeramente menor, pero a la vez el fantasma de un súbito pinchazo de la burbuja podría haberse disipado definitivamente BARÓMETRO | 31 Cuarto Barómetro Quinta parte. Consultoría y previsiones ¿Cómo cree que evolucionarán en 2007 los precios de alquiler en los siguientes segmentos inmobiliarios? Indique en cuál de los siguientes segmentos su empresa solicita asesoramiento a empresas inmobiliarias 50 47,98 40 2007 Seguirán igual 18,70 51,22 26,83 3,25 0 Parques empresariales 6,50 35,77 49,60 8,13 0 Inmuebles industriales 9,76 34,96 41,46 12,20 1,62 Locales comerciales 17,07 34,96 42,28 4,88 0,81 Centros comerciales 9,76 45,53 34,15 10,56 0 Hoteles 8,94 29,27 43,90 16,26 1,63 32 | Tendencias 06 16,5 6,8 1,63 60 12,12 9,09 0 3,03 Consultoría estratégica ¿Cómo cree que evolucionarán en 2007 los precios de venta en los siguientes segmentos inmobiliarios? Aumentarán mucho Aumentarán con suavidad Seguirán igual 17,89 49,49 28,46 4,16 0 Parques empresariales 7,32 34,96 47,97 8,12 1,63 Inmuebles industriales 8,94 35,77 42,28 11,38 1,63 Locales comerciales 19,51 39,84 31,70 8,94 0 Centros comerciales 15,45 36,59 38,20 9,76 0 Hoteles 12,20 27,64 46,34 7,32 6,50 Oficinas céntricas Bajarán con suavidad Bajarán mucho 2005 20,33 21,22 11,38 10 0 18,18 20 18,18 30 27,64 40 Bajarán mucho ¿Cómo cree que evolucionará en 2007 la absorción de superficies en los siguientes segmentos inmobiliarios? 18,7 50 2006 39,39 54,55 2007 24,24 Nueva fórmula magistral de la consultoría. Ilustrativa resulta también la pregunta sobre los servicios de consultoría inmobiliaria más demandados por las empresas. Nos aproximamos a una proporción genérica universal, hasta ahora inédita, formada por un 27,64% de intermediación en transacciones, un 21,95% de consultoría estratégica, un 20,33% de asesoramiento en gestión de suelo y ejecución de proyectos, un 18,7% de asesoramiento en operaciones corporativas y el 11,38% restante en planes estratégicos y valoraciones de inmobiliarias. ¿Cuál cree que es el servicio de consultoría con más futuro? 21,95 Asesoramiento para transacciones. Las distintas respuestas del barómetro perfilan un mercado con más operaciones de inversión y más internacionalizado. Condiciones idóneas para que la labor de las consultoras inmobiliarias se aprecie cada vez más. El 47,98% de las empresas prevé contratar a alguna consultora este año para cerrar una compraventa, cuando en 2005 sólo lo esperaba el 16,5% (el año pasado esta pregunta no se incluyó en el estudio). Bajarán con suavidad 4,88 8,7 5,69 9,7 0,81 2,9 3,9 0,81 0,81 2,9 2,44 0 Oficinas y locales en venta, por las nubes. La situación resulta muy similar para productos terciarios en venta. Las oficinas siguen en vanguardia, con un 67% de los encuestados que piensan que sus precios de venta aumentarán este año. De los locales comerciales piensa lo mismo el 59,35% de los directivos, y de los centros comerciales, el 52,04%. La estabilidad vuelve a concentrarse en parques empresariales, donde el 47,97% de los profesionales cree que los precios seguirán igual, por un 46,34% obtenido por los hoteles y un 42,28% en inmuebles industriales. In v de est ig m G er aci es c ad ón tió os n p de atr in . y m ad ue m b . Bú les s fin qu an ed cia a Bú sq ció de ue n da de so cio de Va s co lor Va m ac lo p ió ra ció añí n as n de ac tiv Be os nc hm ar ki Du ng e di llig en ce de Est r a via te bi gia lid s ad N eg oc ia cio ne Tr an s sa cc io ne s 0 14,63 8,94 10,7 18,5 19,4 11,38 10 Aumentarán con suavidad Oficinas céntricas 30 20 Aumentarán mucho 2005 Los alquileres de oficinas subirán más. Los directivos presumen para 2007 una buena evolución de los alquileres en los distintos segmentos terciarios. El 69,92% confía en aumentos de precios en el alquiler de las oficinas. Le siguen en el escalafón los centros comerciales, con un 55,29%, y los locales comerciales, con un 52,03%. El 49,59% confía en que los alquileres de parques empresariales seguirán estables, el 43,9% piensa lo mismo de los hoteles y el 41,46% de los inmuebles industriales. Intermediación Asesoramiento Planes Asesoramiento en en operaciones estratégicos y en gestión de transacciones corporativas valoraciones suelo y de activos inm. de inmobiliarias ejecución de peroyectos Aumentarán mucho Aumentarán con suavidad Seguirán igual Bajarán con suavidad Oficinas céntricas 33,33 39,84 24,39 2,44 0 Parques empresariales 13,82 33,33 43,10 8,94 0,81 Inmuebles industriales 14,63 36,59 39,84 8,13 0,81 Locales comerciales 18,70 39,02 39,02 3,26 0 Centros comerciales 11,38 34,96 47,15 5,70 0,81 8,13 22,76 38,22 22,76 8,13 Hoteles Bajarán mucho Crecerá la absorción de oficinas, locales e inmuebles industriales. Sobre absorción de productos terciarios, los directivos aportan algunas novedades. El 73,17% estima que la absorción de oficinas aumentará este año. Le siguen en el escalafón los locales comerciales, para los que el 57,72% de los directivos espera una mayor absorción, y los inmuebles industriales, con un 51,22% de las respuestas. En centros comerciales, el 47,15% de los encuestados no aguarda variaciones significativas en la absorción, y en parques empresariales opina así el 43,10% de la muestra. La horquilla se amplía sustancialmente en hoteles: un 38,22% no prevé variaciones, mientras sendos 30,89% vaticinan aumentos y descensos simétricos. ■ BARÓMETRO | 33 Mercados e ideas En la actualidad, se construyen más viviendas en España que en el Reino Unido, Francia y Alemania juntos. En los últimos cinco años, el mercado español ha sido el segundo europeo por volumen de inversiones inmobiliarias realizadas por no residentes europeos. El país ha construido más de seis millones de viviendas en los últimos 10 años, lo que representa más del 40% del parque de vivienda total para visitantes extranjeros. Además, las promotoras y constructoras españolas están de moda en toda Europa, donde ganan concursos y compran compañías. No siempre todos los récords tienen carácter positivo. España ha alcanzado el mayor parque inmobiliario de la Unión Europea y uno de los ritmos constructores más altos, pero continúa siendo el país donde más difícil resulta el acceso a la vivienda. Los españoles ocupamos en 2005 el séptimo puesto en el escalafón mundial por consumo de cemento. Una parte significativa de ese consumo se dedica a edificaciones residenciales y, sin embargo, el precio de la vivienda ha alcanzado unos niveles que en la práctica imposibilitan para muchos jóvenes el derecho de acceso a una vivienda en propiedad. Desde otro punto de vista, el cemento es también uno de los materiales que requiere un consumo de energía más intenso. Según diferentes estudios de la Unión Europea, los inmuebles consumen el 40% de la energía final distribuida en el continente. De hecho, el primer kilómetro de la franja costera mediterránea tiene un nivel promedio de colmatación superior al 50%. Calidad de la edificación Cuando las ardillas alquilan oficinas Sin duda, en los últimos diez años el sector inmobiliario ha dado un salto de gigante. Entre todos hemos generado notable riqueza: se ha aportado más del 10% del Producto Interior Bruto nacional y se han superado claramente muchas metas. Adolfo Ramírez-Escudero, Consejero Director General Capital Markets de CB Richard Ellis España 34 | Tendencias 06 La trascendencia de estos asuntos y la creciente presión social asociada a ellos están impulsando respuestas políticas. En enero de 2006 entró en vigor la directiva de la Unión Europea sobre eficiencia energética de los edificios (EPBD). Y, relacionada con ella, a finales de marzo de 2007 estará plenamente operativo en España el Código Técnico de la Edificación (CTE), cuyo propósito es favorecer una mayor calidad en la edificación y reducir el impacto ambiental de los inmuebles. La incorporación del Código Técnico de la Edificación ayudará a mejorar los estándares de sostenibilidad de las edificaciones, un capítulo en el que, hoy por hoy y salvo honrosas excepciones, los españoles nos encontramos a la zaga de los países desarrollados. De ahí que resulte urgente impulsar una reflexión nacional sobre tendencias e iniciativas en gestión medioambiental inmobiliaria. En un mundo cada vez más globalizado, las estrategias y tendencias empresariales también deben confluir y armonizarse. Así sucede con la concentración de personas en los núcleos urbanos. El 70% de los europeos vivimos ya en ciudades, y esa afluencia hace especialmente necesario un uso más eficiente de unos recursos energéticos cada vez más escasos y costosos. A la par, la creciente conciencia medioambiental ha intensificado el respeto por los entornos naturales y rurales, así como el interés por mantenerlos en su estado tradicional. Se trata de tendencias que han ido abriéndose paso en toda Europa. Ejercieron de pioneros los países nórdicos y, desde entonces, la corriente de responsabilidad ambiental ha ido extendiéndose por los países anglosajones primero y por los meridionales después. Líneas motrices de cambio En el ámbito inmobiliario español, la presión medioambiental de la opinión pública empieza a impulsar medidas de planificación urbanística y de tecnología constructiva más respetuosas con el medio ambiente, así como un mejor empleo de los escasos recursos naturales a la hora de edificar. Son iniciativas que convergen ya en tres grandes líneas motrices de cambio. 1) Sobre la demanda de los grandes ocupantes de espacio, las empresas líderes mundiales, a través de programas de responsabilidad social corporativa (RSC), tienden a implantar códigos de seleccion y filtro capaces de resolver sus necesidades de espacio. En una reciente conferencia multidisciplinar, un vicepresidente ejecutivo y socio de Hines subrayaba que “el valor añadido aportado por las políticas de sostenibilidad se ha vuelto ya muy real”, como atestigua “el claro aumento de la presión de inquilinos corporativos que demandan edificios verdes de oficinas”. El primer kilómetro de la franja costera mediterránea tiene un nivel promedio de colmatación superior al 50% MERCADOS E IDEAS | 35 Mercados e ideas Para este directivo, en el futuro los consultores amplificaremos ese interés medioambiental de los clientes y ayudaremos al desarrollo de edificios sostenibles. Será así por el inherente beneficio medioambiental de estas iniciativas y, sobre todo, por las ventajas que las empresas responsables transmiten en términos de imagen y reputación a sus clientes y profesionales. El ejecutivo de Hines aportaba varios argumentos más: desde un punto de vista económico supone una manera de disminuir los costes operativos y de mantenimiento de los edificios, y a la vez convierte la opción en más competitiva para el cliente”. Un alto responsable de la empresa de distribución Wall Mart llevaba la idea todavía más lejos: “La eficiencia energética de cada uno de nuestros inmuebles es de vital importancia para El coste de aplicar medidas de eficiencia energética en los inmuebles es relativamente modesto 36 | Tendencias 06 Wall Mart, porque somos el primer comprador privado de electricidad en el mundo, y, tras los salarios, la energía es el principal coste de nuestra cuenta de resultados”. 2) Los aspectos cualitativos de gestión corporativa empiezan a ser además muy valorados por los mercados de capitales, cada día más sensibles ante estos asuntos a la hora de determinar sus criterios de inversión. Como inversores, muchas compañías del sector financiero han comenzado a emplear sus derechos de propiedad para delimitar la conducta de las empresas en las que invierten. Muchas grandes multinacionales han incorporado ya el sistema triple bottom line basado en el desempeño en los frentes social, medioambiental y económico-financiero. Existen, asimismo, índices bursátiles de empresas que lideran estas prácticas, como el Dow Jones Sustainability Index o el FTSE4 Good Index. Las empresas calificadas como inversores socialmente responsables (SRI en inglés) han pasado a invertir de 336.000 millones de euros en 2003 a un billón de euros en 2006. En definitiva, no debe sorprender a nadie que los gestores de las compañías se esfuercen en difundir su estrategia medioambiental a sus accionistas (esos mismos gestores de fondos SRI), porque probablemente éstos van a estudiarla con detenimiento antes de invertir. Si trasladamos el razonamiento a la inversión inmobiliaria, todavía abundan inversores y promotores que se cuestionan si los inquilinos asumirán el sobrecoste de ocupar espacios más ecológicos y sostenibles. Quizá estamos ante uno de los clásicos espejismos del marketing. Porque más pronto que tarde la presión del capital y del conjunto de la sociedad, junto a las iniciativas políticas, harán que esas características sean un mínimo comúnmente exigido, con lo que en realidad los edificios que carezcan de ellas serán penalizados. Conviene no olvidar una vieja ley según la cual las especificaciones de espacios de los inquilinos suelen cambiar más deprisa que la vida útil de los inmuebles. Tampoco conviene olvidar que el coste de aplicar medidas de eficiencia energética en los inmuebles es relativamente modesto. Los principales estudios en la materia coinciden en que un edificio energéticamente eficiente puede consumir la mitad que un edificio estándar. Como además el sobrecoste de construcción eficiente puede ser de sólo un 2%, en la mayoría de los casos los periodos de amortización son inferiores a cinco años. 3) La sensibilización del consumidor final supone la última gran línea motriz. Cada vez más empresas predican con el ejemplo, y contribuyen desde su propia filosofía corporativa a la preservación del patrimonio natural. Si trasladamos ese enfoque a las personas físicas, parece claro que la vivienda es posiblemente la mayor inversión particular de la inmensa mayoría de familias, tanto por su cuantía como por su dilatada amortización en el tiempo. Elegir una vivienda medioambiental y sostenible tendrá un impacto favorable durante los 50 años de vida media útil de ese activo. Y al ritmo al que se incrementa la conciencia ecológica en la sociedad, todo apunta a que las prácticas sostenibles van a duplicarse en las viviendas de aquí a cinco años. El 77% de los gabinetes de arquitectura y diseño estadounidenses han experimentado un significativo incremento de los proyectos arquitectónicos sostenibles, según un estudio realizado entre relevantes arquitectos estadounidenses por la firma Autodesk. Los propios clientes particulares encargan la mayor parte de estos proyectos, todavía en mucha mayor medida que administradores o promotores. Los arquitectos esperan que el número de proyectos sostenibles se duplique en los próximos cinco años, gracias sobre todo a los programas informáticos englobados dentro de los Sistemas de Alta Eficacia (HVAC). En el estudio de Autodesk, el 64% de los encuestados especifica claramente que usa estos sistemas en más de la mitad de sus proyectos y el 85% espera usarlo en la mayoría de sus proyectos para el próximo año. Criterios de política y gestión Sabemos, en suma, que estas tres tendencias complementarias están moldeando un sector inmobiliario mucho más sensible a los requerimientos bioclimáticos y de desarrollo sostenible. Es un buen punto de partida que nos conduce de inmediato a plantearnos cuáles deben ser los principales factores políticos y cuáles las áreas prácticas de gestión medioambiental. A mi juicio, convendría sintetizarlas en cuatro grandes aspectos. 1) Integración en el entorno. Antes de determinar las actuaciones inmobiliarias, es necesario planificar un urbanismo coherente con el sistema natural, que establezca a gran escala los beneficios que luego van a aplicarse tanto a las viviendas y edificios como a su entorno. Debe tenerse en cuenta también que los futuros usuarios de un nuevo emplazamiento necesitarán del transporte. Entre otros muchos aspectos, conviene reducir la movilidad obligada, incorporar las necesidades de tránsito como elemento determinante en la localización de actividades, favorecer el transporte público y los modos no motorizados de comunicación, impulsar el transporte de mercancías por ferrocarril, internalizar los costes externos, mejorar la eficiencia energética o eliminar redes de infraestructuras duplicadas. Asimismo, los espacios urbanizados, aledaños a las edificaciones, deben satisfacer distintos criterios ecológicos, tanto sobre planificación de la vegetación (optar por las que requieran poco consumo de agua de riego), como sobre el empleo de agua de origen reciclado. En adelante, el planeamiento territorial o urbanístico deberá asumir como estrategia, como comportamiento y como práctica universales su propia evaluación ambiental. Además, convendrá que prevenga la dispersión urbana y la ocupación excesiva del territorio, y que haga compatible el transporte de personas y mercancías con la sostenibilidad. 2) Elección de los materiales. De modo general, lo más recomendable es que los materiales sean naturales o de bajo impacto ambiental, de origen local (para limitar el transporte, fuente de emisión de gases de efecto invernadero) y sin tratamientos artificiales. En España hay un gran protagonismo de la edificación en ladrillo y hormigón armado, materiales que incorporan un alto componente de polución y de consumo energético. Es indicativo el hecho de que para producir 1 kilogramo de madera cortada y serrada se necesite un kilojulio de energía, mientras que para 1 kilogramo de acero se necesiten 42 kilojulios. Es indispensable, por tanto, evaluar las características de los materiales elegidos según la capacidad de reciclaje, el nivel de toxicidad, el mantenimiento, la longevidad y la disponibilidad relativa en la zona. En definitiva, según la sostenibilidad de la oferta. 3) Sostenibilidad energética. El objetivo es aprovechar la energía que la naturaleza nos proporciona, en sus diversas formas renovables, para aplicarlas a la construcción de viviendas. El sol, para calentarla en invierno; el aire y la sombra, para refrescarla en verano; la luz natural en cualquier tiempo; y el entorno topográfico, los vegetales circundantes y las masas de agua como moderadores y reguladores del confort térmico. MERCADOS E IDEAS | 37 Mercados e ideas Los arquitectos esperan que el número de proyectos sostenibles se duplique en los próximos cinco años España es un país con una cantidad notable de energía solar, pero en situación precaria en cuanto a energías convencionales. Y es que esas energías renovables que debemos aprovechar además son energías limpias. Aparte del aprovechamiento directo de las energías renovables, las tecnologías que permiten mayor eficiencia suelen ser sencillas y de coste limitado. Uno de los aspectos más innovadores del CTE es, precisamente, el apartado sobre Exigencias Básicas de Ahorro Energético. Con ellas, se pretende “conseguir un uso racional de la energía necesaria para la utilización de los edificios, reduciendo a límites sostenibles su consumo, y conseguir, asimismo, que una parte 38 | Tendencias 06 de este consumo proceda de fuentes de energía renovable, como consecuencia de las características de su proyecto, construcción, uso y mantenimiento”. 4) Responsabilidad medioambiental de los proveedores, promotores y constructores del inmueble. El consumidor y la administración pública indagarán, cada vez más, cuál es el grado de responsabilidad ambiental de las empresas. Es prudente comprobar si el promotor ha contratado una constructora que dispone de un sistema de gestión ambiental certificado. Estos tipos de sistemas son una herramienta de gran utilidad para que las empresas mejoren sus procesos internos, reduciendo los impactos generados sobre el medio ambiente. Los sistemas de gestión ambiental no son exclusivos de cada obra o edificación, sino que hacen referencia a la gestión general de toda la empresa. Por lo tanto, las mejoras ambientales suelen ser de tipo indirecto (reducción de costes ambientales debido al mayor control de consumos, residuos y emisiones; mejora en el seguimiento de la legislación vigente; aplicación de sistemas de mejora ambiental; mayor concienciación de empleados y proveedores, etcétera). Muchas veces pueden reutilizarse los materiales de construcción y de demolición, por ejemplo como material de relleno en las obras. Otro elemento de gestión ambiental consiste en aplicar planes de gestión de residuos o de reutilización de los mismos. Actualmente, un sistema de gestión ambiental se puede certificar mediante la norma ISO 14001, o el Reglamento EMAS de la Unión Europea. Ambos avalan que la gestión de la empresa se desarrolla según estándares internacionales. Asimismo, en la compra de una vivienda nueva cada vez será mas habitual que el comprador pregunte por estas certificaciones, e incluso que solicite un documento que resuma la Política Ambiental de las diferentes empresas implicadas (promotoras, constructoras, etcétera). Como cualquier cambio, estos nuevos valores inmobiliarios pueden interpretarse como una amenaza, una moda o una oportunidad. En CB Richard Ellis estamos persuadidos de su trascendencia. Creemos que nuestro cometido es anticipar las situaciones que van a encontrarse nuestros clientes, y, de ahora en adelante, pueden tener ustedes la certeza de que quienquiera mantener una oferta inmobiliaria de vanguardia deberá ofrecer una respuesta bioclimática integral. Innovar en estos asuntos es un ejemplo más de la madurez y el dinamismo del sector inmobiliario, no sólo en el ámbito económico, sino además y sobre todo en cuanto a responsabilidad social y medioambiental, el ya citado triple bottom line, un aspecto que al final siempre redunda en sostenibilidad económica a largo plazo. ■ Patrimonios Privados en el mercado de inversión La estrategia de profesionalización de las principales carteras explica el fuerte posicionamiento ganado por los capitales privados en el mercado de inversión inmobiliaria durante los últimos años. Nicolás Llari de Sangenis, Director de Patrimonios Privados de CB Richard Ellis España, actualmente Director de la Oficina de Zaragoza Históricamente, ha sido generalizada la inversión en inmuebles por parte de grupos familiares, tanto en terrenos como en edificios representativos, y con un elevado peso en los portafolios de los inmuebles residenciales. El mercado de inversión ha dado entrada a nuevos jugadores, profesionales, con dos rasgos que les conducen al cierre de numerosas operaciones: agilidad en la toma de decisiones y agresividad en rentabilidades iniciales. El origen de muchos de estos capitales se encuentra en los siguientes aspectos: • La agresiva entrada de entidades de capital riesgo en compañías familiares. • Las plusvalías derivadas de la venta de suelo a promotoras. Tras dos años estudiando las demandas de estos grupos, conviene destacar que su mayor interés se centra en locales comerciales, con una especial atracción por lo que se conoce como high street retail. Es ante esta tipología de producto donde el inversor institucional encuentra altas dificultades para ser competitivo. En segundo lugar, se demandan plantas de oficinas, en edificios exclusivos y mixtos, y casi siempre en ciudades con una actividad consolidada. Los inmuebles hoteleros suelen ser también muy demandados, si bien por volumen no siempre están al alcance de los distintos grupos, y a la zaga de los edificios más demandados habría que situar los inmuebles industriales y logísticos. Inmuebles arrendados Es creciente la demanda de todos estos inmuebles por parte de grupos familiares. Las ajustadas rentabilidades, debido a los elevados niveles de liquidez en el mercado, están llevando a los inversores a demandar financiación ajena que les permita elevar la rentabilidad obtenida sobre recursos propios. Aun así, sigue siendo relativamente normal que determinados grupos sigan posicionándose con recursos propios. Conviene recordar que la profesionalización de estos grupos no sólo se centra en la adquisición MERCADOS E IDEAS | 39 Mercados e ideas de inmuebles, sino que además y paulatinamente lleva asociada la externalización de una serie de servicios, entre los que destacan la comercialización en régimen de alquiler, la administración de inmuebles y la valoración del patrimonio familiar. Principales tipologías Sobre esas pautas generales, pueden establecerse tres grandes tipos de Patrimonios Privados, según su tamaño y actividad. • Los Family Offices, grupos familiares que engloban en un holding diferentes sociedades que abarcan distintas alternativas de inversión (mercados financieros, mercado inmobiliario, arte, inversiones alternativas, etcétera). • Personas físicas que destinan excedentes de capital hacia la inversión en inmuebles. Estructuradas a través de una sociedad, estas inversiones pueden ser recurrentes o puntuales en función de necesidades de la reinversión. • Pool de inversores. Suelen estructurar la compra de un inmueble a través de una sociedad, tomando cada inversor participaciones del cinco por ciento o superiores. A través de esta modalidad acrecientan la posibilidad de entrar en grandes edificios, centros comerciales y complejos terciarios. Volumen operación media Family Office 10 - 30 millones de euros Pool de Inversores 25 - 40 millones de euros Persona física 3 - 6 millones de euros Reinversión A través del pool de inversores se acrecienta la posibilidad de entrar en grandes edificios, centros comerciales y complejos terciarios. 40 | Tendencias 06 Por último, debe destacarse que un número importante de operaciones son consecuencia de necesidades de reinversión, en lo que juega un papel relevante el ahorro fiscal frente a la rentabilidad inicial del inmueble adquirido, siendo este aspecto definitivo a la hora de enfrentarse a los inversores institucionales en el competitivo mercado de inversión. ■ Retrato robot del inversor internacional en España Las inversiones inmobiliarias transfronterizas se están incrementado progresivamente en toda Europa. En 2006 alcanzaron la mitad de la inversión total, cuando dos años antes sólo representaban el 31%. Edward Farrelly Research Capital Markets de CB Richard Ellis España España reproduce casi al milímetro ese esquema europeo, porque las inversiones extranjeras supusieron el año pasado la mitad de la cifra global invertida en oficinas, centros comerciales e inmuebles logísticos. Por segmentos, la presencia extranjera varió desde el 26% de las inversiones en oficinas hasta el 96% en centros comerciales. Los inversores foráneos vienen concentrándose en centros comerciales, debido sobre todo (i) al mayor tamaño de este sector y (ii) por la experiencia en sus propios y más maduros mercados nacionales. Además, en esa atracción influye que las inmobiliarias españolas mantienen estrategias muy agresivas de precios en el segmento de las oficinas prime, muchas veces para cambiar el uso a residencial u hotelero. Durante el año pasado, inversores internacionales cerraron algunas de las principales ope- raciones inmobiliarias españolas. Deben destacarse en ellas tanto los muy distintos tipos de productos adquiridos como los variados orígenes y tipos de inversores. De hecho, los vehículos de inversión colectiva han reemplazado a las inmobiliarias. En su mayoría se trata de vehículos paneuropeos que han entrado en España para diversificar riesgos, atraídos también por las expectativas de cerrar más inversiones en el país a medio plazo. Quinlan y Resolution Entre las noticias inmobiliarias destacadas de 2006, hemos leído que Quinlan compra el centro comercial Diagonal Mar, de Barcelona, por 325 millones de euros, o que Resolution adquiere Megapark, en Baracaldo, por 220 millones de euros. Operaciones como éstas destacan por diferentes razones, entre ellas (i) el tamaño, ya que Diagonal Mar representa el importe más alto pagado por la compra de un único centro comercial en España, y (ii) que ambas transacciones han sido la primera inversión española de sus respectivos inversores. MERCADOS E IDEAS | 41 Mercados e ideas ¿De dónde proviene la inversión? Durante el año pasado, inversores internacionales cerraron algunas de las principales operaciones inmobiliarias españolas Los compradores internacionales buscan habitualmente productos maduros y de calidad, sobre todo en el ámbito de las oficinas. Equivalen a activos bien ubicados, plenamente alquilados a inquilinos con garantías y en emplazamientos sobresalientes. Diagonal Mar puede considerarse un centro prime, y además ofrece al comprador un significativo potencial de crecimiento, al estar situado en un área dinámica y en expansión. De hecho, las inversiones en esta zona de la ciudad no se limitan a centros comerciales. Incluyen también oficinas, hoteles y viviendas. Además, las restricciones administrativas en Cataluña a la apertura de centros limitan el futuro desarrollo de éstos, lo que ayuda a mantener la cuota de mercado de los que ya están operativos. A la anterior lista de operaciones emblemáticas, podemos añadir la compra de la sede central de IBM en Madrid, adquirida por Morgan Stanley por más de 200 millones de euros. Aunque no se trata de un nuevo inversor, Morgan Stanley ha sido uno de los más activos durante el año pasado. Además de cerrar la principal operación de oficinas, este fondo inmobiliario se convirtió en accionista del Grupo Lar y juntos han adquirido varios centros comerciales. 42 | Tendencias 06 El alto volumen de liquidez en el mercado inmobiliario español se apoya en la entrada constante de nuevos inversores, dispuestos a ofrecer precios cada vez más competitivos para abrirse paso. Hay una amplia demanda. Los más activos son los inversores de Irlanda, el Reino Unido, los Estados Unidos y Holanda, seguidos por los de Australia y Oriente Medio. En muchos casos, el capital internacional se canaliza a través de un vehículo de inversión, que en determinadas ocasiones puede cerrar las compras a través de una participación minoritaria junto a un inversor nacional. La mayoría diversifica riesgos, por lo que busca operaciones en distintos sectores y productos, y en adelante seguirá cerrando operaciones en muchos de ellos. Los alemanes, sobre todo los fondos abiertos, eran no hace demasiado tiempo los principales agentes del mercado, especialmente en el segmento de oficinas prime. Es probable que su interés por ese sector no se haya agotado todavía, y en centros comerciales protagonizaron operaciones muy significadas en 2005. En cualquier caso, el año pasado sorprendió el volumen de desinversiones de estos inversores y su absoluta ausencia de compras en España. El resultado fueron unas ventas de casi 1.100 millones de euros, repartidos a partes iguales entre oficinas y centros comerciales, y que representan en torno al veinte por ciento de las ventas totales realizadas en ese ejercicio. Las desinversiones no parecen deberse a recelos sobre el mercado español. Parecen derivarse más bien de varios problemas del mercado germano, sobre todo por la constante pérdida de capitales de los fondos abiertos en ese país. Esa situación incluso podría agravarse con la llegada de los G-Reits, cuya normativa se pondrá en marcha a comienzos de 2007 y que estarán plenamente operativos doce meses más tarde. Lo cierto es que un elevado volumen de capitales converge sobre el mercado inmobiliario de toda Europa. Procede tanto de inversores tradicionales (por ejemplo, los fondos de pensiones), que están incrementando en sus carteras el peso del sector inmobiliario, como de nuevos inversores (por ejemplo, los private equity) que han empezado a lanzar fondos inmobiliarios. Con tanta liquidez, los gestores de estos capitales se ven obligados a buscar activos más allá de sus fronteras, tanto para seguir creciendo e incrementar sus retornos como para diversificar sus carteras. Al principio, a estos inversores les atrajo de España la mezcla de un elevado crecimiento económico, con expectativas de mantenerse firme muchos años, junto a precios bajos y muchos productos inmobiliarios disponibles. En la actualidad, el crecimiento sigue, pero los productos donde invertir escasean, los precios se han encarecido y la rentabilidad inicial se ha comprimido significativamente en los distintos segmentos. Y, a pesar de todo, los inversores internacionales siguen mostrando un extremado interés por los inmuebles españoles. Oficinas Si nos detenemos en el sector de oficinas, está claro que en la actualidad sus rentabilidades iniciales se encuentran muy bajas, lo que puede decirse prácticamente igual para el resto de mercados europeos donde la demanda supera con creces a la oferta. Esta situación tiene su reflejo en el Índice CB Richard Ellis, que mide las rentabilidades iniciales de los edificios de oficinas prime en las principales ciudades de los quince primeros países miembros de la Unión Europea, y que experimentó el año pasado el descenso más acusado desde 1990. Además, los Bonos del Estado, considerados como retorno libre de riesgos por antonomasia, comenzaron a repuntar en 2005 debido al incremento de los tipos de interés. Desde entonces, la prima de riesgo de las oficinas se ha reducido, lo que, al menos en teoría, reduce el atractivo de la inversión en este segmento, aunque otros factores mitigan ese fenómeno. Para los inversores, existen determinados sectores inmobiliarios en los que prima la seguridad de los ingresos, pero en oficinas el éxito suele deberse a haber elegido el momento idóneo del ciclo para invertir. Dicho de otra forma, es difícil que las rentabilidades puedan seguir bajando de forma significativa, pero los inversores esperan futuros incrementos en las rentas que compensen esa situación, gracias a la fuerte demanda de los mercados y a la escasez de superficies prime disponibles. En una comparativa europea, las rentabilidades iniciales de las oficinas en España se encuentran entre las más bajas de los quince primeros países miembros de la Unión Europea. Sin embargo, los niveles de rentas se encuentran en un punto intermedio del escalafón, con un claro recorrido al alza, y los inversores confían en ese futuro encarecimiento de los precios. Este factor, unido a la escasez de productos disponibles, está provocando que muchas operaciones se cierren “fuera de mercado” y que aumente el interés por inmuebles situados en la periferia y en las áreas en desarrollo. Asimismo, tiende a crecer el atractivo de otros mercados de oficinas hasta ahora dominados por inversores nacionales. Ahora, unos y otros se muestran muy interesados por estos mercados alternativos, en los que se espera la incorporación a medio plazo de nuevos proyectos de oficinas en alquiler. Centros comerciales El sector de centros comerciales tiene una demanda sumamente elevada, que en los nueve primeros meses de 2006 había superado la inversión de todo 2005, cuando ese año ya había sido récord absoluto. Como ya se ha indicado, el mercado de centros está en manos de inversores internacionales, que concentraron más del 90% del importe total el año pasado. La liquidez es mucha y a los inversores les atraen los buenos indicadores del sector comercial español. El crecimiento económico del país en los últimos años se ha apoyado tanto en un mercado de trabajo sólido (y todo apunta a que la creación de empleo seguirá fuerte), como en el auge del consumo privado, que a su vez ha estado impulsado especialmente por las ventas minoristas. Es cierto que el crecimiento Los niveles de rentas de oficinas en España se encuentran en un punto intermedio del escalafón, con un claro recorrido al alza MERCADOS E IDEAS | 43 Mercados e ideas de estas ventas se ha ralentizado a lo largo de 2006, sobre todo en alimentación, pero las ventas no alimentarias continuaron creciendo por encima de esa media general, y los mayores incrementos se produjeron en las superficies superiores a 2.500 metros cuadrados. Los propietarios de centros comerciales se muestran ahora más favorables a realizar plusvalías, lo que incrementa la oferta de productos de inversión y el cierre de operaciones. Supone, además, un cambio de actitud respecto a la generalizada cautela anterior, gracias sobre todo a que la fuerte demanda de los inversores ha encarecido los precios. Aun así, se trata de un proceso gradual, porque los propietarios suelen emplear tiempo hasta concretar la venta. Muchos de ellos querrían poder cotejar varias ofertas, pero numerosas operaciones se siguen cerrando fuera de mercado. En cualquier caso, a la hora de determinar el precio, las condiciones actuales son claramente favorables para los propietarios. Existen también oportunidades de cerrar operaciones vendiendo activos no estratégicos o reorganizando Los inversores más activos son los de Irlanda, el Reino Unido, los Estados Unidos y Holanda, seguidos por los de Australia y Oriente Medio 44 | Tendencias 06 carteras. Incluso buscando capital adicional a través de socios financieros para ampliar o rehabilitar centros obsoletos. Pero si sumáramos todos estos supuestos, el producto actualmente disponible seguiría siendo insuficiente para atender el elevado ritmo de la demanda. Los grandes centros regionales siguen siendo los más demandados, así como los centros provinciales de localidades en torno a cien mil habitantes. Asimismo, los inversores están interesados en centros pequeños, y en aquellos otros obsoletos que podrían mejorar sus resultados con una gestión más activa. La inversión promedio en 2006 está influida por los muchos y muy distintos tipos de operaciones cerradas. La mitad de las transacciones realizadas se cerraron por un importe final inferior a cincuenta millones de euros, lo que ha reducido el importe promedio respecto al año anterior. A la vez, ese dato subraya la gran profundidad de la demanda, al certificar que muchos inversores están dispuestos a evaluar muchos formatos de centros a lo largo del país. Se esperan mayores oportunidades de inversión en los próximos años, debido a los intensos niveles de construcción del último quinquenio (un promedio de 800.000 metros cuadrados nuevos cada año), que han diversificado el stock de centros. A medida que la economía española se ha desarrollado, también han cambiado los hábitos de consumo. Los gastos de necesidad tienden a perder cuota respecto a los gastos por placer, como suele suceder en las economías más desarrolladas. Como los ingresos y los gastos de los consumidores crecen, el porcentaje del presupuesto destinado a comida, ropa y calzado sobre el total tiende a reducirse, ya que aumenta más despacio que el resto de sectores. A la inversa, se incrementa el peso específico de las compras de ocio, como si lo que se necesita empezara a ser sustituido por lo que se quiere. Los vendedores han respondido a esta tendencia con nuevos productos, servicios y marcas, mientras los promotores incorporan formatos inéditos capaces de anticiparse a esos nuevos hábitos. Como sucede en el sector de oficinas, las rentabilidades iniciales siguen a la baja y la prima de riesgo y el gap financiero tienden a equipararse. Aun así, se espera que las alzas en los precios de alquiler de los principales centros sean suficientes para mantener el interés de los inversores. La alta liquidez resulta suficiente para que las condiciones de financiación se mantengan, y sólo cabe esperar que la demanda se dé un respiro a medio plazo. Conviene subrayar que en muchas inversiones realizadas en 2006 el porcentaje de apalancamiento osciló entre el 40% y el 50%, mientras que en centros comerciales suele situarse entre el 70% y el 80%. Otros sectores Las oficinas y los centros comerciales son desde siempre los dos grandes sectores de inversión inmobiliaria en España, aunque en los últimos años los hoteles les han restado parte de protagonismo. En 2005 se invirtieron 1.400 millones de euros en hoteles, y en los nueve primeros meses de 2006 esa cifra ya ascendía a 1.500 millones de euros. Buena parte de esos importes totales fueron desembolsados por inversores internacionales, que además cerraron las cuatro operaciones mayores. De éstas, la compra por 417 millones de euros del Hotel Arts en Barcelona, adquirido por un consorcio liderado por GIC, se ha convertido en la compra más cara de un único activo inmobiliario en España. Las cadenas internacionales de hoteles se están expandiendo tanto en grandes zonas urbanas como turísticas. Para algunas de ellas, este proceso les permite incrementar su cuota de mercado, y para otras les ha supuesto su entrada en el mercado español. En determinados casos, esas cadenas internacionales han adquirido hoteles urbanos para después cerrar sobre ellos operaciones de sale & leaseback con fondos de inversión, una opción cada vez más frecuente en el sector. En cuanto al sector industrial, hasta hace pocos años había estado limitado a inversores nacionales o privados. La presencia internacional comenzó en Madrid y Barcelona, en Los propietarios de centros comerciales se muestran ahora más favorables a realizar plusvalías torno al desarrollo de modernas plataformas logísticas en lugares consolidados, un producto que cada vez atrae a más inversores. El parque logístico asegura unos ingresos estables por alquileres, las mayores rentabilidades iniciales de entre los distintos sectores inmobiliarios, así como atractivas oportunidades de diversificación, tres factores que explican la atención creciente de los inversores internacionales por este producto. A pesar de esto, el volumen de inversión aumenta con dificultad, por cuanto la fuerte demanda se contrarresta con un muy escaso stock disponible. Esta situación podría corregirse en los próximos años, a medida que se incorporen al mercado nuevos proyectos para inversión (Madrid y Barcelona), para propia ocupación (Valencia) o en mercados emergentes (Zaragoza). Asistiremos, entonces, al desarrollo definitivo de la inversión en estas nuevas áreas y al incremento de las transacciones. ■ MERCADOS E IDEAS | 45 Mercado internacional La situación política y la prosperidad económica son dos de las razones de fondo para entender el auge de los inversores españoles. Son muchos los posibles argumentos. Por ejemplo, el promedio de setecientas mil viviendas nuevas anuales en un país de 44 millones de habitantes. Es probable que Francia produzca 440.000 nuevas viviendas en 2006, y será su récord absoluto anual desde 1978. O el hecho de que España atraiga jubilados de los países del norte europeo, veraneantes y todo tipo de organizadores de congresos. En los últimos diez años, este próspero país también ha abierto la puerta a cuatro millones de inmigrantes. Muchos de ellos se han convertido en mano de obra necesaria para que la industria de la construcción siga avanzando. De hecho, el veinte por ciento de la población del país trabaja en el sector de la construcción. Además, desde hace bastante tiempo los fondos europeos estructurales de cohesión han permitido al país dotarse de infraestructuras de alta calidad, en un proceso del que han salido varias constructoras nacionales de categoría champions. París en perspectiva París es uno de los mercados inmobiliarios preferidos para la inversión internacional. Las inmobiliarias españolas son de las más activas allí. En tres años han cerrado operaciones por valor de unos doce mil millones de euros y se cree que no han hecho más que empezar. Laurent Lehmann, Director General Adjunto CB Richard Ellis Francia 46 | Tendencias 06 Construcción y dinamismo La financiación de todo este intenso proceso constructivo se ha realizado a través de un alto nivel de apalancamiento, o más recientemente y de forma indirecta mediante salidas a Bolsa como las de Renta Corporación, Parquesol, Astroc y Riofisa, en un proceso en que el sistema bancario no se ha quedado atrás. El anterior gobierno conservador y el actual socialista han animado este floreciente sector de la economía, agilizando los permisos y el desarrollo de los procesos de este tipo. En Francia ha sucedido justo lo contrario. Los permisos se demoran cada vez más, bastante por encima de dos años en la región de París, por ejemplo, y existen numerosos resquicios legales que aún pueden dilatar más esos procesos. Las estadísticas españolas también resultan trascendentes. El precio de los inmuebles residenciales aumentó un 195% en los últimos diez años, y el país se ha beneficiado de un ritmo constante de crecimiento del Producto Interior Bruto en torno al 3,5% anual, frente al 2% de Francia. Son muchos los datos alentadores que explican ese boom español y, de paso, el interés de sus inversores por diversificar, sobre todo geográficamente, la riqueza acumulada en ese tiempo. En París, la rentabilidad inicial de los mejores inmuebles está un punto porcentual por encima de la de los inmuebles equivalentes de Madrid, Barcelona o Londres. La ciudad presenta otras dos grandes ventajas: la liquidez y la elevada capitalización de su mercado. El mercado de oficinas de la región de París es de los más intensivos de Europa. Cuenta con cincuenta millones de metros cuadrados de superficie de oficinas en un radio de aproximadamente veinte kilómetros, en comparación con una superficie similar en Londres, pero en un radio de cuarenta kilómetros. El stock madrileño de oficinas es de unos catorce millones de metros cuadrados, y el de Barcelona alcanza unos diez millones de metros cuadrados. El volumen de inversión en la región de París rebasará los 25.000 millones de euros en 2006, lo que sitúa al mercado francés como el tercero más importante de Europa, sólo por detrás del Reino Unido y de Alemania. La absorción parisina también ha sido muy superior al resto de las grandes capitales europeas. En 2006 la absorción de superficies de oficinas en la región de París superará los 2,5 millones de metros cuadrados, a los que habría que añadir 1,25 millones de metros cuadrados más en los quince principales núcleos urbanos del resto de regiones francesas. Asimismo, el mercado inmobiliario francés es muy transparente, con una buena organización normativa y la máxima garantía de seguridad en sus transacciones. MERCADO INTERNACIONAL | 47 Mercado internacional El auge de los Reits Todos estos factores se han visto multiplicados por la variante francesa de los estadounidenses Real Estate Investment Trusts –o Reits–, que se introdujo en Francia en 2003 bajo el nombre de Sociétés Françaises d’Investissements Immobiliers Cotées, o SIICs. Estas sociedades están eximidas del pago de impuestos si distribuyen entre sus accionistas al menos el 85% de los ingresos obtenidos y el 50% de sus plusvalías. A cambio de estas ventajas, cuando una firma opta por el régimen de las SIICs, debe pagar primero un impuesto corporativo a un tipo reducido del 16,5% y, además, mantener en propiedad un mínimo de cinco años las propiedades adquiridas. Los impuestos recaen sobre los accionistas, lo que los convierte en un sistema impositivo transparente, muy claramente inspirado en los Reits estadounidenses. Desde su aparición, los SIICs han espoleado el apartado inmobiliario de la Bolsa francesa: hay contabilizadas alrededor de cuarenta de estas sociedades y su capitalización ronda los 33.000 millones de euros. El régimen impositivo es sencillo y abierto, no se presentan restricciones nacionales y por eso se atrae a los inversores internacionales, incluidos Latinoamérica, ¿optimismo o euforia? A los que trabajamos en Latinoamérica, el optimismo nos aflora con facilidad. Menos mal. los españoles. De hecho, las empresas españolas cuentan con la ventaja impositiva de no pagar impuestos por sus dividendos en participadas extranjeras, y además pueden deducirse de sus beneficios consolidados los intereses y la deuda contraídos para llevar a cabo inversiones en el extranjero. Estas condiciones son netamente favorables para estudiar oportunidades de inversión en Francia. Por eso en CB Richard Ellis pensamos que los españoles apenas han comenzado a dar sus primeros pasos en el mercado francés y que sus inversiones inmobiliarias en Francia acaban de empezar. Y conviene recordar que en los últimos tres años las inmobiliarias españolas ya han invertido unos doce mil millones de euros en el mercado francés. ■ Principales inversiones inmobiliarias españolas en Francia Nombre Castmor Grupo FCC y Caja Madrid Metrovacesa Inmobiliaria Colonial Sacyr Vallehermoso Fadesa Grupo Lar Restaura Santander Renta Corporación Parquesol Participadas En Francia Inversión indirecta Vehículo Inmobiliarias Edificios 18 Fabourg Saint Honoré Realia Business SIIC de París SIIC Gecina SIIC SFL (1) Tesfran En desarrollo BTP Financière Rive Gauche Ogic Participaciones en SIICs francobelgas Banif Banca Privada Inmofrancia 1 (1) En noviembre de 2006 se presentó OPA de Grupo Inmocaral Fuente: CB Richard Ellis. 48 | Tendencias 06 Directa T our Adria 14 edificios en París En desarrollo 41 Rue de la Bienfaisance, París Importe en M€ 7 586 5.500 1.600 562 ND ND Desde el año 2006 2006 2005 2004 2005 2006 130 150 2004 2005 15 2006 Javier Marquina, Director de Inversiones para América Latina y el Caribe de CB Richard Ellis Miami Ahora bien, debemos tener cuidado de no caer en la euforia, sobre todo cuando leemos que las predicciones de crecimiento económico para la región en 2007 son del 4,1 %, comparadas con predicciones del 2,2 % para la zona euro y del 2,9% para Estados Unidos, según la Comisión Económica para América Latina (Cepal), la Comisión Europea y el Departamento del Tesoro estadounidense, respectivamente. Y todo ello a pesar de, bueno, algunos dirán que “gracias a...”, dirigentes políticos como Hugo Chávez, Evo Morales y algún otro personaje que, por decirlo de forma políticamente correcta, como corresponde a esta tribuna, generan algunas incertidumbres entre los inversores extranjeros. Si miramos hacia atrás y nos remontamos a 1998, fecha de la fusión con “CB” y en la que CB Richard Ellis duplicó su presencia en Latinoamérica, el año que acaba de terminar marca máximos históricos de facturación para la compañía en la región. Para nosotros éste es un barómetro claro del nivel de actividad. Es cierto que la composición de esa facturación, es decir, los productos y servicios que vendemos en la región, son distintos a los que vemos en mercados más desarrolla- dos. En América Latina, CB Richard Ellis realiza mucha consultoría y valoraciones, lo cual nos confirma no sólo como conocedores del mercado, sino además como fieles lazarillos de nuestros clientes en mercados que son difíciles de navegar. También destaca la línea de agencia, es decir, buscar localizaciones para nuestros clientes, y la venta de terrenos para desarrollo. Pero queremos destacar que en los últimos dos años, la línea de negocio de Inversiones o Capital Markets, que es como lo define la compañía a nivel mundial, viene incrementando su peso y su volumen. Esto es interesante porque demuestra el avance hacia la madurez del mercado, y para CB Richard Ellis es un orgullo porque, sin duda, con nuestra apuesta por esta línea de negocio, hemos contribuido a dar credibilidad y a institucionalizar este mercado. No somos los únicos, cabe destacar también el esfuerzo de MERCADO INTERNACIONAL | 49 Mercado internacional los mercados financieros y otros vehículos de inversión alternativa que prometen precisamente eso, alta rentabilidad, en un ambiente de alto riesgo, que queda mitigado, en parte, por un profundo conocimiento del mercado en el que se opera. Pocas compañías pueden ofrecer todos los ingredientes de esta poción mágica. La rentabilidad y el riesgo los aportan los países de la región latinoamericana, los cuales cubrimos como ninguna otra firma. El conocimiento profundo lo aportamos en CB Richard Ellis, recordando que nuestra misión es mitigar el riesgo, no eliminarlo. Por eso creemos que el sector inmobiliario de esta región tiene ahora un interés especial para promotores e inversores. Mientras en Europa y Estados Unidos se habla de altos precios, bajas rentabilidades, e incluso caídas, en América Latina hablamos de fase de crecimiento, altas rentabilidades y, claro está, riesgo y volatilidad. México, el más activo En México se deben explorar otros sectores, como el de centros comerciales 50 | Tendencias 06 compañías como Prudential Real Estate Investors, que desde hace tiempo optaron por ayudar a institucionalizar el mercado y, por supuesto, los inversores que han apostado por la región. El fondo alemán DIFA es el más destacado por las operaciones de gran perfil que ha cerrado recientemente, pero no es el único. Pero evitemos caer en la euforia antes mencionada. América Latina sigue siendo un mercado emergente, con sus retos y sus riesgos. Pero lo cierto es que cada vez hay más inversores que buscan rentabilidades altas y oportunidades únicas, las cuales son sinónimo de riesgo. Fruto de esta búsqueda han surgido los hedge funds en Pongamos los pies en el suelo ¿Qué ha pasado en el sector inmobiliario de América Latina durante este año? Comencemos por el país más activo que es México. Sigue siendo el principal receptor de inversión institucional y su mercado de oficinas ha visto como DIFA, en menos de dieciocho meses, ha adquirido siete edificios. Las rentabilidades de estas adquisiciones han oscilado entre el 9% y el 9,25%. Esto confirma la tendencia que venimos experimentando en los últimos seis años, la compresión de las tasas de rentabilidad a medida que crece la demanda por parte de los inversores en un país en el que el universo de edificios aptos para inversores es limitado. Los precios por metro cuadrado de estas adquisiciones han oscilado entre los tres mil y los cuatro mil dólares, también marcando máximos históricos. Las posibilidades de financiación son amplias, pero las tasas no son precisamente baratas: a modo indicativo, los bancos hablan de spreads sobre el LIBOR de entre doscientos y trescientos puntos, lo que se traduce a día de hoy en tasas de entre un 7,5% y un 8,5%. Las empresas españolas siguen interesadas en el país. El Grupo LAR ha entrado en el sector residencial de la mano de G Acción, uno de los promotores más importantes de México, mientras que Anida ha adquirido terrenos destinados a la promoción de vivienda. Pontegadea, brazo inversor inmobiliario del empresario Amancio Ortega, realizó una importante adquisición de un edificio en preconstrucción que albergará la nueva sede de Ernst & Young en México DF. Pocos datos han trascendido sobre esta operación, pero es significativo que los inversores en busca de producto opten por entrar en preconstrucción. Otra señal de un mercado que alcanza mayor nivel de complejidad. ¿Dónde están las oportunidades en México? A medida que se reducen las tasas de rentabilidad, parece más difícil argumentar que se trata de un mercado atractivo. No obstante, México sin duda lo es. Las expectativas de crecimientos de rentas, a medida que, por fin, se absorben los excesos del boom de la construcción de 2002 y 2003, son certeras. Además, todavía es posible encontrar oportunidades a precios por debajo de los tres mil dólares por metro cuadrado en los que cabe esperar revalorización en el tiempo, si bien estas oportunidades suelen estar limitadas a los edificios más antiguos. También se deben explorar otros sectores, como el de centros comerciales. Varios fondos estadounidenses ya lo están haciendo. Un país con la población de México y en fase de crecimiento es terreno fértil para el sector de centros comerciales. Las dificultades aquí están en encontrar producto adecuado. Los grandes almacenes del país, como Palacio de Hierro y Liverpool, son a la vez los principales promotores de centros comerciales y esto hace difícil la entrada de inversores patrimonialistas. No obstante, se puede entrar en el mercado mediante centros menores, de segundo nivel, para establecer la credibilidad suficiente e ir ganando terreno a estos operadores, e incluso un día convencerles de las ventajas de deshacerse de sus inmuebles. hecho lo propio en el sector de centros comerciales y ya lleva nueve centros inaugurados. Varios inversores canadienses han mostrado su interés por el sector de centros comerciales. La adquisición de un 46% del operador local Multiplan por parte de un grupo inversor canadiense muestra en parte el camino a seguir para otros interesados. Las rentabilidades que ofrece Brasil son las más altas de América Latina, con operaciones que se han cerrado entre un 13% y un 16%, pero con tipos de interés en la zona del 14% esto no debe sorprendernos. Como hemos dicho en otras ocasiones, para invertir en Brasil traiga sus propios fondos, porque pedir prestado aquí no es rentable. Chile, diferencial significativo El tercer país respecto a la prioridad que le otorgan los inversores extranjeros interesados en la región es Chile. Las tasas de rentabilidad son comparables a las de México. Para edificios de oficinas de primer nivel estaríamos hablando de entre un 9% y un 9,5%, pero si tenemos en cuenta que es posible obtener financiación entre un 4% y un 5% el diferencial resulta significativo. Los precios de adquisición oscilan entre los 2.200 y los 2.600 dólares por metro cuadrado para edificios de oficinas de primer nivel. América Latina sigue siendo un mercado emergente, con sus retos y sus riesgos Brasil no cede Brasil es el otro gigante latinoamericano que no pierde fuerza. Como hemos comentado en otras ocasiones, las dificultades en Brasil están en la entrada en el mercado por medio de adquisiciones directas y en el alto coste de la financiación. Superado esto, se trata de un mercado atractivo y mucho más institucionalizado que México. Los fondos inmobiliarios locales llevan años operativos y el mercado inmobiliario se ha desarrollado con ellos en mente. Ahí estriba el problema. No lo ponen fácil al recién llegado. En Brasil apostaríamos claramente por una estrategia de entrada por medio de inversiones indirectas en compañías del sector, joint ventures, o entrando directamente en promoción. En el mercado de oficinas tanto Tishman Speyer como Hines han sido muy exitosos en sus promociones de oficinas, mientras que Sonae ha MERCADO INTERNACIONAL | 51 Mercado internacional El número de inversores institucionales interesados en Chile es cada vez mayor. Europeos y norteamericanos observan con interés este reducto de estabilidad en la vorágine latinoamericana, si bien se quejan de que se trata de un mercado pequeño. Ha tenido gran eco la noticia de la entrada en el capital de Parque Arauco, uno de los centros comerciales más importantes de Santiago, de Equity International, con una inversión aproximada de cincuenta millones de dólares. El problema en Chile es la escasez de producto, mucho más marcada que en otros países dado que el tamaño de su mercado es menor. No obstante, en el caso de Chile merece la pena el esfuerzo, pues, en términos legales y fiscales, realizar adquisiciones directas es relativamente fácil comparado con otros países de la región. La legislación es clara y el inversor extranjero está protegido y es muy respetado. Merecería la pena, en nuestra opinión, tentar a alguno de los propietarios locales establecidos con ofertas agresivas, aunque sólo fuera para tomar posiciones en ese mercado, pues, dada la escasez de producto, a medida que aumente la demanda se observarán incrementos de valores importantes. Alguno de los fondos alemanes está al acecho y en breve cerrarán sus primeras operaciones. Panamá es un mercado del que oiremos hablar mucho en los próximos meses 52 | Tendencias 06 Abanico de oportunidades Tras el análisis de los tres grandes, hagamos un repaso somero de los demás. En Argentina se ha experimentado un importante crecimiento en el sector residencial: mucha construcción y una fuerte demanda. El sector de las oficinas ha vivido crecimientos de rentas espectaculares, dada la escasez de producto. Lo cierto es que ningún promotor se ha aventurado con proyectos nuevos de oficinas, quizás conscientes de que quedan problemas de fondo importantes por resolver, tanto en la economía como en la perversa ley de alquileres que sigue otorgando excesivas prerrogativas a los inquilinos. Seguimos viendo el mercado como un destino altamente especulativo con altos retornos, sobre todo por la vía de la apreciación de valores, pero elevado riesgo. Se habla mucho de Panamá y, en nuestra opinión, es hoy por hoy uno de los mercados con mayor potencial de la región. A su atractivo turístico, comparable al de Costa Rica, se añade su valor como centro de comercio internacional y centro financiero. La recientemente aprobada ampliación del canal de Panamá va a suponer una importante inversión y su repercusión se hará notar a largo plazo. Nos preocupa el excesivo énfasis en el sector residencial. Hay unas 2.600 unidades en fase de construcción, todas ellas en edificios de primera línea con vistas a la bahía y con escasa diferenciación entre ellas. Además hay otras ocho mil unidades en fase de planeamiento, aunque cabe pensar que un alto número de ellas no llegarán a construirse. Todo ello en un país todavía falto de buena infraestructura. Dicho esto, creemos que el potencial de Panamá es elevado. La reciente ampliación de su aeropuerto, que actúa como importante hub de Centroamérica, y los nuevos vuelos directos desde Madrid facilitan su posición como punto de acceso a Latinoamérica y puede restar algo de protagonismo, salvando las distancias, a Miami, ya que por la seguridad y los excesivos trámites de inmigración se ha vuelto un lugar muy incómodo a pesar de sus excelentes conexiones con la región. El stock de oficinas en Panamá se ha duplicado recientemente con la entrega de cuatro edificios de primer nivel. La tasa de vacancia sigue alta, pero las rentas no han caído, si bien es cierto que seguimos hablando de rentas relativamente bajas. A 13,5 dólares por metro cuadrado y con precios de adquisición de 1.500 dólares, parecería claro que existe recorrido al alza. Las recientes inauguraciones de nuevos centros comerciales demuestran que se consolida como un destino de compras para todo el área centroamericana y países andinos. Como siempre, se nos quedan en el tintero países y sectores, pero no quisiera dar por terminado este artículo sin hacer una mención especial al sector hotelero y turístico. La cuenca del Caribe, con Cancún y la Riviera Maya, y la República Dominicana a la cabeza, siguen siendo puntos de interés para inversores españoles. Pero también son interesantes las incursiones en islas del mercado de habla inglesa. RIU adquirió en 2005 un hotel en la prestigiosa Paradise Island de Bahamas, vecino al conocido Atlantis Resort, y además opera hoteles en Jamaica. Precisamente en Jamaica están presentes Iberostar y el Grupo Piñero. También se han posicionado como gestores o promotores hoteleros las compañías españolas en destinos como Santa Lucía y Aruba. El producto estrella en el Caribe son los desarrollos de uso mixto, hotelero-residencial o condohotel, una fórmula que de momento está teniendo buena acogida en los mercados anglosajones y que sin duda se popularizará en los hispanos. La clave para el éxito de este tipo de promociones es la existencia de una cadena hotelera de renombre que lleve su gestión. Dependiendo del público objetivo, el europeo o el norteamericano, es preferible buscar una marca de reconocimiento en Europa o en Estados Unidos. Las que más experiencia tienen en este tipo de productos hasta la fecha son Ritz-Carlton, Viceroy y Four Seasons. Los destinos más apreciados son las Bahamas, Turks y Caicos, Barbados y Santa Lucía, aunque se puede esperar que islas como la República Dominicana pronto popularicen esta fórmula. En este sentido, la cadena NH ha apostado fuerte por el proyecto de Cap Cana en la República Dominicana, un proyecto bandera para la isla y para la región del Caribe. En conclusión y a modo de resumen, México, Brasil y Chile se confirman como principales destinos de la inversión inmobiliaria, y sus mercados ofrecen las mejores garantías y posibilidades de crecimiento a medio plazo. Argentina sigue desbancada de esta selecta lista, y aunque hay oportunidades de inversión y de realizar plusvalías a medio plazo, los problemas fundamentales del mercado y de la economía no han sido resueltos, lo que se traduce en un alto riesgo. Panamá es un mercado del que oiremos hablar mucho en los próximos meses. Muchos aspectos fundamentales del país son muy positivos y lo hacen único. No obstante, hay que tener cuidado con la oferta, porque podría estar sobredimensionada. Finalmente, hemos hecho mención especial del sector turístico, porque es un motor de dinamismo para la región, y en el que hay oportunidades interesantes y la demanda es sólida. En CB Richard Ellis confirmamos nuestra apuesta por la región, y predicamos con el ejemplo. Nuestra cobertura es la más extensa y nuestras ambiciones de crecer y continuar abriendo nuevas oficinas y nuevos mercados se confirman. América Latina es una región con retos, pero es posible transformar estos retos en oportunidades mediante una gestión inteligente del riesgo. En CB Richard Ellis lo hemos demostrado, con entusiasmo, con optimismo y, a veces, con euforia... ¿Por qué no? ■ La adquisición del operador local Multiplan por un grupo inversor canadiense muestra el camino a seguir para otros interesados en Brasil MERCADO INTERNACIONAL | 53 Mercado internacional En los últimos meses, se han implementado las directrices fundamentales de la visión 2010 de Marruecos. Sin ninguna duda, 2006 representa uno de los momentos clave del país en el ámbito inmobiliario. Con la fortaleza que proporcionan sus 3.500 kilómetros de playa en las costas atlántica y mediterránea, un clima favorable, su proximidad a Europa y una política turística agresiva, Marruecos se presenta como una tierra abundante en oportunidades inmobiliarias. Apoyándose en la amplia experiencia turística de su vecino español, Marruecos ha puesto en marcha un modelo atractivo de desarrollo. La diversidad geográfica que ofrece el país también es uno de pilares de esta estrategia turística. Con el objetivo de alcanzar diez millones de turistas para el año 2010, el Gobierno marroquí ha establecido estrategias políticas y fiscales para favorecer la llegada de inversores extranjeros. Nuevas estructuras gubernamentales como los Centros Regionales de Inversión (CRI) tienen como objetivo proporcionar a los potenciales inversores toda la ayuda necesaria a la hora de establecer una nueva oficina en Marruecos. Fadesa. Este proyecto, de unas setecientas hectáreas, incluye nueve hoteles, un centro comercial, una clínica, un centro de talasoterapia, una medina, una marina con una capacidad de ochocientos barcos, tres campos de golf, apartamentos turísticos y villas. El mercado inmobiliario de Marruecos no sólo presenta oportunidades para inversores en desarrollos turísticos, sino que además y simultáneamente importantes ciudades como Casablanca, Rabat o Tánger ofrecen numerosas oportunidades en los mercados de oficinas, hoteles, industrial y logístico, centros comerciales y residencial de primera vivienda (alto standing). Dentro del mercado residencial no podemos descartar el sector de la vivienda económica, atractivo y en plena expansión. Muchos inversores europeos y de Oriente Medio han entrado en este sector, cuyo primer objetivo es erradicar los townships existentes a las afueras de las mayores ciudades. Numerosos proyectos como la Marina de Casablanca y el valle del Bouregreg, en Rabat, dan una oportunidad única a los inversores de Las inversiones directas inmobiliarias en Marruecos han alcanzado unos niveles récord Inversiones directas récord El auge inmobiliario marroquí Las inversiones inmobiliarias en Marruecos desde Europa y Oriente Medio, con un destacado protagonismo español, han sido resultado de una atención internacional creciente hacia una tierra abundante en oportunidades de inversión. Anthony Labadie y Karim Beqqali, Directores de CB Richard Ellis Marruecos 54 | Tendencias 06 Dentro de este nuevo y mucho más flexible marco legal y financiero, las inversiones directas inmobiliarias en Marruecos han alcanzado unos niveles récord. El mercado se ha beneficiado de una situación inmobiliaria donde los retornos bajos de las inversiones realizadas en Europa llevan a grupos como Fadesa, Dubai Holding y Emaar a invertir en proyectos con mayores retornos. Muchos de estos inversores, cansados de competir en pujas para adquirir productos, buscan oportunidades fuera de sus fronteras. Estas inversiones en muchos de los casos obligan a entrar mucho antes en el ciclo de la promoción. Una de las directrices del Gobierno marroquí es atraer un turismo de calidad basándose en el modelo anglosajón del resort turístico internacional, en el cual se complementan el uso hotelero, el puerto deportivo, la zona comercial, el golf y las residencias. Uno de los ejemplos más representativos es el de la ciudad de Saïdia, la cual forma parte del plan Azur y está desarrollada por el grupo MERCADO INTERNACIONAL | 55 Mercado internacional participar en macroproyectos cuyos objetivos son elevar estas ciudades a una dimensión internacional. El apoyo gubernamental es inmenso y las facilidades de entrada incrementan el número de inversores en Marruecos. Como conclusión, sólo resta decir que el mercado inmobiliario marroquí es verdaderamente prometedor, y en los últimos dos años ha conocido una evolución extraordinaria. Aunque el sector esté dando sus primeros pasos, el futuro permite augurar fuertes crecimientos en casi todos los sectores del mercado, y su modernización apenas acaba de empezar. Principales actores del mercado • CDG • ONA • Dubai Holding • EMAAR • ADDOHA • Al Qudra • Fadesa Principales bancos • Attijariwafabank • BMCE • BMCI • Société Générale Marocaine Des Banques • Banque Populaire • CIH Fórmulas de entrada Los fondos de inversión en general buscan para entrar en el país una joint venture, puesto que la información del mercado es escasa y en gran parte errónea. Debido a la falta de experiencia en el sector por parte de los constructores locales, los inversores extranjeros se tienen que implicar mucho antes en la fase de construcción, lo que obliga a los fondos a contar con una base fuerte en la promoción. Los promotores suelen organizar una estructura directa en el país, y beneficiarse en la mayoría de los grandes proyectos de unas ventajas fiscales importantes. 56 | Tendencias 06 Oportunidades de inversión en Casablanca – Rabat • Oficinas • Centros comerciales • Hoteles • Parques industriales y logísticos • Residencial (primera vivienda y vivienda económica) Oportunidades de inversión en Tánger - Marrakech • Residencial (segunda vivienda y vivienda turística) • Hoteles • Oficinas • Centros comerciales ■ Polonia directo Uno de los principales hitos para la internacionalización inmobiliaria española ha sido la incorporación de diez países del Este a la Unión Europea en mayo de 2004. Mikolaj Martynuska, Director de Residencial y Delevopment Consultancy de CB Richard Ellis Polonia Desde entonces, la elevada liquidez de los inversores españoles, unida a la carestía del mercado residencial interior, ha encaminado a muchos promotores hacia el Este, seguido en interés por Marruecos y algún otro destino mediterráneo. Son muchos los que se plantean invertir en estos países, pero la creciente competencia puede hacer que sus resultados no sean los esperados. Sólo un análisis exhaustivo y coherente de las oportunidades y los distintos mercados evitará sobresaltos. En este artículo intentaré repasar las principales claves actuales del mercado residencial en Polonia, el segmento inmobiliario más atractivo para los inversores internacionales. Propiedad En Polonia existen dos formas principales de posesión del suelo: la propiedad y el usufructo perpetuo. La primera resulta equivalente al concepto español, mientras la segunda supone la principal peculiaridad inmobiliaria polaca. Se trata de una forma sumamente habitual en la mayoría de las grandes ciudades, que en la práctica se considera un derecho equivalente a la propiedad de pleno derecho. De acuerdo con la normativa, los usufructos son constituidos por el Estado o las autoridades locales sobre suelos de su propiedad. Cada beneficiario será usuario del suelo durante un periodo comprendido entre 40 y 99 años, prorrogable por otro periodo igual, durante el que será propietario de pleno derecho de los edificios y demás estructuras sobre ese suelo. Si la administración quisiera rescindir el contrato, o se negase a prorrogarlo, estaría obligada a comprar esos edificios al usuario a precio de mercado. Conviene señalar también alguna diferencia respecto al Registro de la Propiedad. En Polonia éste es un organismo público, con las suficientes garantías de confianza pública, aunque aquellos propietarios expropiados después de la Segunda Guerra Mundial y cuyos datos no están reflejados en él pueden presentar reclamaciones. No es usual que éstas lleguen a cuestionar el título de propiedad, aunque sí pueden ocasionar considerables retrasos a determinados proyectos. Si hablamos de adquisición de edificios para rehabilitación, conviene comprobar posibles reclamaciones de este tipo, así como la existencia de posibles inquilinos que están protegidos por la ley y a los que el promotor tendría obligación de realojar en otra vivienda. Son razones suficientes para que la asesoría legal profesional resulte indispensable en cualquier transacción. MERCADO INTERNACIONAL | 57 Mercado internacional Planeamiento urbanístico y desarrollo del suelo Los costes adicionales relacionados con las transacciones inmobiliarias pueden llegar a ser importantes De acuerdo con la normativa polaca, para desarrollar una promoción resulta obligatorio poseer previamente una licencia de construcción, concedida a partir de un plan general o un plan parcial. Los ayuntamientos están obligados reglamentariamente a elaborar los planes generales, aun cuando ocasionalmente puede darse la ausencia de esa figura urbanística, sobre todo en las grandes ciudades. En estos casos, puede emplearse un instrumento transitorio, la llamada decisión WZ, sobre condiciones urbanísticas, o bien la licencia urbanística. La decisión WZ la emite el Departamento de Arquitectura del municipio correspondiente, sobre la documentación aportada por el promotor. Se estudia por ejemplo el entorno del solar en cuestión (la llamada regla del vecino), de manera que si no existieran edificios en las inmediaciones del solar, o no existiesen caminos de acceso al te- rreno, la licencia urbanística no se concedería, porque se considería el solar no edificable. En suma, el proceso urbanístico en Polonia resulta complejo y conlleva cierto riesgo difícilmente predecible. Hay un margen discrecional y la duración de cada caso puede sufrir significativas demoras, dos elementos que multiplican la complejidad de cada promoción inmobiliaria. Fiscalidad y costes de transacciones Asimismo, los costes adicionales relacionados con las transacciones inmobiliarias pueden llegar a ser importantes. En el caso de compra de un solar para construcción, se aplica un IVA del 22%, salvo que el vendedor no sea una entidad obligada a pagar dicho impuesto. Si fuera así, se aplicaría un impuesto sobre transacciones de sólo el 2%, la misma tasa que se aplica a las compras de inmuebles de segunda mano Sobre el Impuesto de Sociedades (denominado en polaco con las siglas CIT) y al ser miembro de la Unión Europea, Polonia cuenta con un acuerdo bilateral con España que evita la doble imposición. Las empresas españolas registradas en Polonia pueden pagar como Impuesto de Sociedades el 19% sobre sus beneficios a la Agencia Tributaria polaca, ingresando el remanente de sus beneficios en sus cuentas españolas. Asimismo, en el caso de venta de una propiedad como activo inmobiliario, se aplicará un Impuesto de Sociedades del 19% sobre el beneficio. Las tarifas notariales y de registro jurídico varían en función del valor de la propiedad y se sitúan en un promedio aproximado del 2%, con la salvedad de que la tasa notarial máxima para una única transacción no puede exceder los 4.500 euros. Además, es importante recordar que el notario es responsable de la correcta transmisión del título de propiedad, lo que incluye elaborar un borrador del contrato de compraventa e inscribir el título en el registro de propiedad. En materia de fiscalidad, conviene considerar también que la tasa reducida del IVA sobre la compra de viviendas de obra nueva, que ahora es del 7%, podría aumentar hasta el 22% a partir del 1 de enero de 2008. Es un factor muy relevante, puesto que todavía es aventurado predecir sus efectos prácticos en el mercado. El caso es que la incertidumbre persiste, porque el gobierno polaco aún no se ha pronunciado sobre el alcance definitivo de la normativa y cómo se aplicaría en la práctica. Estrategias de expansión Está claro que el mercado inmobiliario polaco presenta diferencias notables respecto al español. Se trata de un mercado joven, con un desarrollo relativo de los segmentos comerciales y de oficinas, capaz de atraer ya a los principales operadores internacionales. El sector residencial está inmerso en un proceso más acusado de desarrollo, con una fuerte demanda insatisfecha, interesantes previsiones en el medio plazo y la presencia de importantes operadores internacionales. Asegurar una estructura local solvente es el factor esencial para posicionarse en el mercado residencial polaco, donde la mayoría 58 | Tendencias 06 En los próximos años deben construirse entre dos millones y cuatro millones de viviendas nuevas para satisfacer la actual demanda MERCADO INTERNACIONAL | 59 Mercado internacional de fuentes coincide en que en los próximos años deben construirse entre dos millones y cuatro millones de viviendas nuevas para satisfacer la actual demanda. Existen dos grandes fórmulas de entrada al mercado residencial, bien a través de la asociación estratégica con una empresa nacional, bien de manera directa con la constitución de una sucursal. Ambas tienen ventajas e inconvenientes. La asociación aporta de inmediato una cartera de activos, como suelos y proyectos en marcha, así como un equipo nacional establecido, con buen conocimiento del mercado y una trayectoria e imagen nacional de marca reconocidas. Aun así, no siempre es fácil encontrar el socio idóneo, los resultados no siempre pueden garantizarse a corto plazo y, además, adquirir una participación puede significar una inversión considerable. La opción de la entrada directa resulta corporativamente más sencilla, ya que la propia empresa puede determinar la composición de su cartera de suelos, su estrategia de marketing y el perfil de su equipo profesional. Jugará en su contra el hecho de que establecer una sucursal y crear una cartera de suelo exigirá aún 60 | Tendencias 06 más tiempo que comprar una empresa nacional. De hecho, ya se han mencionado distintos factores por los cuales construir se está volviendo un proceso cada vez más complicado. Desde la experiencia acumulada por CB Richard Ellis en Polonia, entendemos que, para entrar en el país, la máxima prioridad de los empresarios españoles debería ser asegurar el análisis ágil de las oportunidades de inversión en un entorno no siempre transparente, así como una rápida y firme capacidad de decisión. Son mecanismos que requieren estructuras muy horizontales y una amplia dosis de independencia de la sucursal. Además, resultarán imprescindibles la asesoría profesional en las áreas legal, urbanística e inmobiliaria, y será recomendable complementar la estrategia de inversiones con una política adecuada de relaciones públicas y marketing. Según varios estudios de nuestra compañía, la marca del promotor tiene cada vez un valor más determinante en las decisiones de compra de los clientes polacos. Tampoco conviene perder de vista los gustos de los compradores polacos. Por ejemplo: hasta la fecha, casi todos los pisos se compran sin acabados, y la superficie acostumbra a medirse en metros útiles. Otro factor relevante es que la gran mayoría de las empresas internacionales tiende a centrar sus esfuerzos en Varsovia, aunque en el país existen siete ciudades cuya área metropolitana excede de 800.000 habitantes. Si hablamos de empresarios españoles, al margen de Varsovia, solamente se han dejado notar en Cracovia, Wroclaw y Gdansk. Entre los riesgos internos debería mencionarse el muy rápido incremento de los precios del suelo. Se debe en parte a la intensa competencia entre promotores, así como a la demanda creciente entre los inversores internacionales, que llegan a adquirir viviendas por encima de los precios asequibles para los compradores nacionales. De proseguir esa tendencia, se podría llegar al sobrecalentamiento del mercado, y algunos promotores podrían cerrar transacciones demasiado caras. Tendencias En 2006, los niveles de precios permanecieron estables en los sectores de oficinas, logístico y de centros comerciales, mientras que el sector residencial se incrementó de una manera muy notable, especialmente en Varsovia, Cracovia y Wroclaw, con subidas superiores al 30% en el año. Se registraron además transacciones récord en compra de suelos, con repercusiones que rozaron o bien superaron 1.000 euros por metro cuadrado en el caso de promociones grandes, e incluso más de 2.500 euros por metro cuadrado en proyectos pequeños. La mayoría de estas adquisiciones ha sido realizada por empresas españolas, como Grupo Prasa, Sando Inmobiliaria o Lubasa, así como por compañías irlandesas. En cualquier caso, estimamos que durante este año el ritmo de crecimiento de los precios bajará sustancialmente, debido a dos motivos. Por un lado, empezará a crecer el volumen de producción en las ciudades grandes, dado el número creciente de proyectos en venta. Por otro, la demanda interna, principalmente la de Varsovia, se desviará hacia las afueras, con lo que disminuirá la presión sobre la carestía continua de las viviendas céntricas. Como durante 2007 se espera una ligera subida de los tipos de interés, después de seis años de bajadas constantes, también dejarán de darse las circunstancias de fondo que han permitido una evolución tan rápida del mercado. Otra tendencia interesante será el significativo crecimiento de la demanda en ciudades regionales como Lódz, Poznan o Katowice. Hasta la fecha, y aun siendo centros urbanos muy importantes, estas ciudades se habían quedado al margen del desarrollo preferente de las demás ciudades principales. En adelante, tenderán a equipararse con ellas. ■ Sólo un análisis exhaustivo y coherente de las oportunidades y los distintos mercados evitará sobresaltos Factores de riesgo Los principales factores de riesgo para el promotor pueden dividirse en externos e internos. Entre los primeros figuran algunas incertidumbres polítcas relativas a la tramitación urbanística y a ocasionales opacidades, así como el posible aumento del IVA para vivienda nueva. Además, persiste cierto riesgo en los tipos de cambio, que podrían cambiar, con un impacto significativo tanto en los presupuestos de los empresarios como en la valoración de sus activos. MERCADO INTERNACIONAL | 61 Mercado nacional La coyuntura económica se mantiene con favorables expectativas. Luego podría preverse un horizonte cercano de crecimiento. Los últimos ciclos han sido de corta duración y los factores de amenaza han procedido más de sucesivas recesiones económicas que de problemas internos. Creemos que el crecimiento será apoyado por la inversión, aunque algo parece estar cambiando desde la convicción de tener que diversificar los negocios hacia otras actividades. El menor protagonismo que se predice para la vivienda podría beneficiar las inversiones hacia los inmuebles terciarios. Absorción y precios de inmuebles terciarios Al alza Tanto demanda como precios de alquiler van fluctuando al alza en el sector terciario después de un año y medio de revalorizaciones. Para los sectores terciarios no hay duda de que la exhibición de los datos estadísticos sobre absorción de espacio y evolución de precios son los retratos al minuto de los respectivos mercados. Durante el año 2006 el conjunto de los inmuebles para uso distinto de residencial obtuvo en España unos registros positivos desde los prismas de demanda, actividad promotora y precios de alquiler. Puede decirse que los ciclos particulares de cada sector se encuentran en la fase de crecimiento, amparados por la favorable coyuntura económica internacional tras el despegue de países tan influyentes de la Unión Europea como Alemania, el Reino Unido, Francia o Italia. Pasando a datos concretos, en el mercado de oficinas de Madrid la absorción bruta anual en 2006 superó en un 56,2% el promedio de los cinco años anteriores y un 63,1% el de los últimos diez años. Por su parte, Barcelona pasó un 26,8% el promedio de cinco años y un 39,4% el de diez. En cuanto a la cotización de los alquileres, los precios máximos subieron el último año un 26,6% en la ciudad de Madrid, mientras en Barcelona crecieron un 6,3%. Ahora nos interesaría acercarnos un poco a las cifras anteriores para ofrecer explicaciones. Sobre la absorción bruta se nos ocurre que el aumento ha venido de la mano no sólo del buen comportamiento de la demanda, activa, más potente, con mayor confianza en la marcha de los negocios, sino también por las intrínsecas características del mercado. Sus notas presentes serían: • Volatilidad de los contratos. Los plazos de los arrendamientos continúan siendo fijos entre dos y cinco años, con opciones para ampliar por uno o dos periodos similares. Pocos se comprometen por más de diez años. Aunque pueden acordarse libres renovaciones posteriores. Su resultado: rotación de inquilinos y gran cantidad de absorción bruta. • El alza de los alquileres se constituye en aliciente de la contratación, para firmar a los precios actuales antes de las nuevas subidas. Además de estas condiciones intrínsecas, aparecen las causas de coyuntura. Sin ser exhaustivos, podemos enumerar: • Coyuntura de crecimiento económico internacional en los países industrializados y en las potencias emergentes (China, la India, países del sureste asiático). Sin olvidar la ampliación de la Unión Europea como factor de dinamismo de comercio e inversiones comunitarios. • La competencia de nuevos mercados exige eficientes respuestas por parte de las empresas. Entre otras cosas significa racionalizar el uso de los inmuebles, reorganizar líneas de negocio y controlar los gastos por arrendamientos. • Aumento del tamaño del parque. En los diez últimos años ha crecido el 54% en Madrid y el 26% en Barcelona. • La nueva oferta atrae a los usuarios. En Madrid van a construirse más de 800.000 metros cuadrados de oficinas entre 2007 y 2008. En Barcelona hay planificados cerca de 600.000 metros cuadrados para el mismo bienio. Las operaciones de alquiler o venta son estimuladas por la mayor oferta. Departamento de Research CB Richard Ellis España 62 | Tendencias 06 • La localización de las nuevas áreas de negocio se aleja al extrarradio mientras mejoran las comunicaciones. El movimiento de las empresas se centrifuga hacia la periferia. Allí hay más sitio y precios más asequibles que en los distritos clásicos. MERCADO NACIONAL | 63 Mercado nacional • Tras las fusiones y compras de empresas, hay que reorganizar el uso de los inmuebles. Con diversificación de negocios o no, el espacio redundante no tiene sentido. Absorción de oficinas Miles m2 Madrid Barcelona 1000 • Despegue de actividades después de unos años de compresión. Por ejemplo, las tecnológicas han recobrado su expansión y demandan espacio significativo. 64 | Tendencias 06 900 800 700 • Demanda de nuevas empresas, de pymes, de sucursales de corporaciones, de instituciones públicas y entidades cuyo volumen aumenta en periodos de bonanza. 600 Demanda pujante 300 ¿Cuánto esperamos que continúe la expansión de la demanda? A ciencia cierta no podemos saberlo. En los clásicos círculos inmobiliarios se ha vinculado la expansión de la demanda con el crecimiento del PIB y con la creación de empleo. Ambos datos macroeconómicos se muestran positivos: el PIB nacional crece al 3,8% y en 2007 terminará entre el 3,0% y el 3,4%; el empleo generado en 2006 creció el 4,5% y se espera que la tasa de paro baje del 8% en 2007 para homogeneizarse con el conjunto de Europa, cuya tasa global de desempleo se espera descienda hasta el 7,4% a finales de 2008. Pero en la España económica tenemos varios riesgos latentes: la competitividad, el coste laboral, la seguridad jurídica o la unidad de mercados. La competitividad se ha reducido en los últimos años por dos motivos principales: primero, la inflación, resultante de los altos costes de producción nacionales y de la necesidad de importación de productos, además del petróleo; segundo, la entrada masiva de mano de obra inmigrante, lo cual ha reducido también la productividad. El coste laboral combina tanto los salarios, que van creciendo un 3,2%, cerca de la inflación, como los costes derivados de seguros sociales y las indemnizaciones por despido: es la seguridad jurídica para que los negocios tengan estabilidad y puedan planificarse objetivos. En los últimos meses se han producido nuevas regulaciones sobre organismos de control y re- 200 500 400 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Fuente: CB Richard Ellis. glamentaciones económicas con el resultado de generar incertidumbres. Finalmente, la unidad de mercado en el territorio nacional es imprescindible para asegurar inversiones. La maraña de legislaciones autonómicas en áreas como el suelo, los horarios o las licencias comerciales forman una barrera incomprensible para muchos inversores. La demanda crece en el sector industrial bajo nuevas especificaciones. Las manufacturas se han desviado hacia países de menores costes salariales. España ha pasado a tener menor peso productor aunque intervenga en patentes, diseños, montaje, comercialización y logística. Bajo las nuevas indicaciones, la demanda está buscando lugar en áreas urbanizadas bien comunicadas. La logística está siendo la llave de este sector que concentra casi toda la inversión en renta sobre esas plataformas. Se están construyendo parques logísticos cuya absorción se produce incluso antes de ser completados. Esta expansión está teniendo lugar en las regiones más productivas, aunque la demanda se concentra sobre el área mediterránea, desde Gerona a Murcia, el norte con Zaragoza como foco central, el centro con el eje Madrid-Guadalajara, y el sur, con Sevilla. En locales y centros comerciales se mantiene la demanda. Las ventas minoristas han crecido un promedio de 4,9% en los diez últimos años. Este auge ha suscitado interés por la promoción como respuesta a la demanda creciente de locales y a la expansión de las cadenas comerciales, franquicias y otros nuevos conceptos de ocio y servicios, como gimnasios, spas, hostelería. Como consecuencia, la superficie de centros comerciales en toda España ha tenido un crecimiento acumulado de un 10% anual, hasta llegar en la actualidad a cerca de 12 millones de metros cuadrados de superficie útil, que corresponde a una tasa de 266 metros cuadrados de espacio por cada mil residentes. En los últimos años, se están entregando cerca de un millón de metros cada ejercicio, con una tasa de ocupación superior al 80%. Aquí no hay volatilidad similar a la de las oficinas, siendo la duración media de los contratos para pequeñas superficies de entre cinco y diez años. La tasa media de rotación de locales de galerías está cerca del 9%. En grandes superficies, la estabilidad es mayor, con una duración media de los contratos de 15 años. La clave de la demanda comercial ha estado en la expansión de las marcas y en la previsión de aumentar las ventas. Las marcas aún tienen ánimos para crecer en cuota de mercado mientras el futuro de las ventas es menos nítido. Aun cuando las ventas minoristas se mantengan estables, la capacidad adquisitiva se va mermando a consecuencia de las subidas de los tipos de interés y del alto endeudamiento de las familias. Los comerciantes seguirán vendiendo la gama de productos necesarios y asequibles a los compradores, pero otra clase de productos tendrá peor salida. Precios de alquiler de oficinas Euros /m2 /mes 45 Madrid 40 Barcelona 35 30 25 20 15 10 5 0 2000 2001 Fuente: CB Richard Ellis. 2002 2003 2004 2005 2006 Precios de alquiler En el examen de los precios de alquiler hemos de considerar el comportamiento en cada categoría de inmuebles. Las oficinas están recuperándose con un 26,6% de incremento en los precios máximos de Madrid en 2006 y un 6,3% en Barcelona. Esto se ha producido después de un ciclo bajista, entre 2001 y 2004, durante el cual tuvieron un descenso de hasta el 38,2%. En industrial los valores máximos han subido el 9,7% en el último año, pero los intermedios han ganado del 10% al 15%. Históricamente, las oscilaciones de los precios industriales han sido menores debido a la crónica falta de oferta, aún durante las etapas de recesión. En los precios de locales comerciales en calles céntricas durante 2006, se registró un incremento medio de 12,5%. En centros comerciales, la política de mantener una alta ocupación ha prevenido los excesos y la revalorización media de los precios ha llegado al 6,1%. En cuanto al futuro recorrido de los precios, lo más interesante de todas estas disquisiciones, pueden darse varias previsiones. A corto plazo, durante 2007 lo que parece más probable es la continuidad de la tendencia alcista porque así se detecta en los indicadores. En 2008 quizás suceda igual, mientras no varíen las previsiones macroeconómicas; y el horizonte se nos vuelve borroso a partir de 2009. Nadie puede predecir el futuro aunque habrá que confiar en estos mercados bien consolidados. Los últimos ciclos inmobiliarios han sido cortos en el mercado de oficinas. Entre 1986 y 1991 los alquileres en Madrid subieron rápido a una tasa de 18% anual acumulado cuando la inflación, que estaba alta por entonces, sólo subió el 5,9% anual acumulado. Entre 1991 y 1995 cayeron un 54,5% en total y solo se recuperaron en el siguiente ciclo, entre 1996 y 2001, con una nueva subida de 17,6% acumulado anualmente. Desde mediados de 2001 a 2004 la etapa bajista redujo los precios máximos en un 38,2%. A partir de 2005, se ha entrado en nueva fase de recuperación: hasta ahora se ha llegado a los 34,50 euros por metro cuadrado y mes, cuando, en términos nominales, en el año 2001 se alcanzó el máximo MERCADO NACIONAL | 65 Mercado nacional de 39,67 euros mensuales por metro cuadrado. En Barcelona han transcurrido ciclos parecidos, aunque su mercado ha estado expuesto a menores cambios por causa de su tamaño. Sus precios no bajaron más del 17% en la última recesión y ahora experimenta alzas de 6,3%. Las fuertes oscilaciones registradas en Madrid se han debido sobre todo a etapas en las que el mercado se ha sobrecalentado. Las causas principales de las alzas han podido ser: primera, la relación entre una oferta mínima disponible y una demanda con fuertes exigencias a corto plazo. Segunda, la mejor calidad de los inmuebles y la consolidación de los mercados, junto a la categoría internacional de los inquilinos. Tercera, el aumento del coste de la inversión en inmuebles con la consecuencia de fijar unos alquileres más altos para obtener una rentabilidad adecuada. En cuanto a las recesiones, han tenido lugar por estos motivos: primero, debido a deterioros económicos, bien sea por los precios del petróleo y por conflictos bélicos, en 1991, o por burbujas creadas en el seno de sectores sobrevalorados, como los tecnológicos en el año 2000. Segundo, por aumento de la disponibilidad con ofertas alternativas a menor precio. Tercero, por restricción de la demanda que puede optar por no moverse de su lugar o por comprimirse y liberar espacio. En el encaje actual, la situación podría ser atípica. En Madrid la disponibilidad ya es inferior al 7%, pero la mayoría de la oferta no es de primera calidad. Hay oficinas con un coste inferior al 50% de los precios máximos, mientras los edificios nuevos tienden a subir. El mercado está acostumbrándose a ubicaciones descentralizadas. No obstante, los inmuebles de las áreas principales de negocio son los más valorados. Tanto Madrid como Barcelona tienen una amplia cartera de proyectos en la periferia y menos en el centro, lo cual supondría dos reflexiones en cuanto a precios: una, que la entrada masiva de producto enfriará el progreso de los precios aun cuando la demanda continúe fuerte; dos, que los edificios del centro seguirán estando más valorados que los de la periferia, aunque en las nuevas áreas de negocios puedan acortarse las distancias con los primeros. 66 | Tendencias 06 Alto o lejos Absorción de oficinas en Madrid miles m2 ciudad periferia 1000 900 800 700 Altura o predilección por los ambientes naturales. Las alternativas que ofrecen las oficinas modernas comprenden una novedosa imagen que conjuga calidad con racionalidad e impresionantes diseños. 600 500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Alfonso Galobart, Consejero Director General Agencia, Building Consultancy y Servicios Corporativos de CB Richard Ellis España Fuente: CB Richard Ellis. Entonces, estamos ante un ciclo alcista pero existen varios factores de incertidumbre sobre cuánto podrá prolongarse: la oferta disponible es más grande de lo habitual, el cambio de las ubicaciones clásicas es evidente y el estado de la confianza empresarial fluctúa con facilidad. En el sector industrial, los movimientos son menos acusados. La oferta de calidad es limitada y eso es lo que únicamente puede hacer variar los precios. Esperamos un acercamiento mayor entre los valores intermedios y los altos, a consecuencia de la absorción de los nuevos polígonos y plataformas que se van construyendo. En locales y centros comerciales, la política de precios está contenida y el mayor interés está en aposentar las firmas comerciales de éxito. Por eso los alquileres no se exceden más que en las unidades de máxima categoría. Las rentas variables según facturación son un motivo más para que los precios mínimos de contrato no suban en proporciones mayores. ■ La mayor parte de la nueva oferta se presenta en la periferia o en las denominadas nuevas áreas de negocio, a menudo en lugares considerados como extrarradio hace una década. Con las nuevas comunicaciones ya no puede argumentarse poca accesibilidad, cuando no son pocos los usuarios que lo prefieren para disfrutar de más tranquilidad. En consecuencia, el parque se expande para dar respuesta a las inquietudes empresariales en términos de flexibilidad, costes razonables y capacidad de elección. Salto generalizado Disfrutar de un ambiente profesional, relajado, luminoso, con las últimas tecnologías de comunicaciones, con buenos accesos y servicios complementarios para los momentos de descanso intermedios durante la jornada laboral, es lo que desea cualquier directivo de grandes empresas. Eso es justo lo que debe procurar para sus colaboradores, para conseguir el mejor rendimiento. Antes, la escala de valores se ordenaba con otros conceptos, como la localización céntrica, el lujo de los acabados, la privacidad de las zonas de trabajo o el aparcamiento. Los inmuebles destinados a oficinas han sufrido transformaciones hasta modernizarse y contener esos aspectos gratificantes para los usuarios. En todo caso, ello ha sido posible en función de las oportunidades y de los avatares del mercado. El sector se caracteriza por un fuerte comportamiento cíclico, en el que se suceden las etapas alcistas con las depresivas. Como al mismo tiempo las ciudades evolucionan y se expanden hacia la periferia, las posibilidades de crecer se resumen en las nuevas áreas de negocio que van formándose con las nuevas construcciones. Urbanismo centrífugo Esto resulta evidente en las grandes capitales. En Madrid y Barcelona, por ejemplo, la escasez y la carestía del suelo han provocado su expansión MERCADO NACIONAL | 67 Mercado nacional El diseño de las oficinas modernas ha cambiado radicalmente hacia la periferia, o bien la reordenación de antiguas áreas industriales que en una parte se convierten en oficinas. Ejemplos serían el sector de Julián Camarillo o los polígonos de Las Mercedes, Manoteras o Fuencarral, en Madrid, y el distrito 22@ de Barcelona. El urbanismo centrífugo tiene su origen en la congestión del centro de las ciudades y en la imposibilidad de acceso para tantos vehículos en las horas punta. Los centros tradicionales de negocio se han ido trasladando paso a paso. En Madrid, el eje Castellana conserva esa categoría, pero cada vez se mira más hacia la zona norte y la salida hacia Burgos como áreas de desarrollo de proyectos. En Barcelona sucede lo mismo con la avenida Diagonal, ya prolongada hacia el este, pero también se articulan espacios en la nueva Gran Via de L’Hospitalet. En Valencia el impulso de la nueva construcción ha alcanzado a la avenida de Francia y a Las Cortes, mientras en Málaga es el área de Teatinos la más transformada. Dos han sido los efectos principales de la renovación de las zonas de negocio: la sustitución del Proyectos de oficinas miles m2 800 2007 2008 700 Novedades técnicas en altura 600 500 400 300 200 100 0 Madrid ciudad Fuente: CB Richard Ellis. 68 | Tendencias 06 stock obsoleto y el crecimiento del volumen de operaciones. El sector español de servicios se ha desarrollado espectacularmente, siendo el grupo de actividad que más ha crecido y que soporta la mayoría del producto nacional. Los mercados de oficinas han duplicado su capacidad en pocos años: en Madrid el stock ha aumentado en más del 50% entre los años 2000 y 2006, mientras en Barcelona ha subido el 20% en el mismo periodo. El stock obsoleto ha recibido un tratamiento diferente según las épocas. Hace dos décadas, se optaba por rehabilitar los edificios antiguos para conseguir lujosas oficinas en los distritos del centro. Actualmente, como el concepto del lujo no interesa tanto y sí son importantes los costes y la rentabilidad de los inmuebles, se tiende a la transformación de esos edificios antiguos a los usos más rentables, a hoteles o apartamentos. De este modo, el parque de oficinas centrales ha disminuido ligeramente en Barcelona y en Madrid. El principal motivo de la salida de los negocios hacia zonas descongestionadas era la necesidad de nuevo espacio en cantidades suficientes para satisfacer la demanda. Al disponerse de más oferta, la contratación de oficinas se ha incrementado en todos los casos. La lógica de esto no es únicamente poder disfrutar de inmuebles de estreno, sino a la vez reducir los costes de ocupación e incentivar la contratación de más superficie. Posiblemente, se incluye la previsión de apalabrar futuras ampliaciones antes de que el sitio se agote. Madrid periferia Barcelona nuevas áreas Barcelona periferia El urbanismo actual es más flexible y el diseño de las ciudades modernas trata de coordinar un desarrollo compensado de los usos con los servicios. La edificabilidad se reparte de forma que permita la convivencia ciudadana y no se repitan los problemas de congestión del pasado. Con estos principios, el diseño de las oficinas modernas ha cambiado radicalmente. Frente a la uniformidad de las ocho alturas máximas en los distritos clásicos con excepciones puntuales, como en los ejes de Castellana o Diagonal, ya están dibujándose torres altas en el cielo de las ciudades. El experimento ha triunfado en la zona Azca de Madrid y está siendo probado con los inmuebles del área Diagonal Mar y del Fòrum en Barcelona. Muy pronto, los proyectos de Cuatro Torres Castellana y Gran Via de L’Hospitalet serán los más señeros en este aspecto. Los proyectos en altura incorporan novedades técnicas para el buen funcionamiento de estos gigantes de más de cuarenta plantas. El diseño arquitectónico está firmado por afamados profesionales: Norman Foster, Pei y Kob, César Pelli, Jean Nouvel. El prestigio de estar en los mejores inmuebles, dotados a la última y en el centro de negocios, es lo que mueve a los usuarios hacia estas oficinas. Por otra parte, sus dimensiones suficientes por planta, con cerca de dos mil metros cuadrados útiles, es lo que permite a las grandes compañías acceder a ellos. No cabe duda de que en ciudades como Madrid, con gran cantidad de suelo en sus alrededores, puede parecer un contrasentido elevar tales construcciones. Sin embargo, dado que en el pasado se había construido poco en gran altura, resulta un contraste muy apetecible para el mercado. En inmuebles de grandes dimensiones es donde tiende a concentrarse la elite del sec- tor, y los precios de alquiler –que rondan entre 36 y 40 euros por metro cuadrado y mes– son una muestra de la categoría máxima que pretenden transmitir. Frente a las torres de oficinas, hace casi dos décadas vienen ensayándose otras fórmulas totalmente opuestas: los parques empresariales. No deben confundirse con las alternativas corrientes que han consistido en construir oficinas en zonas alejadas en terreno barato y con terminaciones pobres. Estas construcciones han sido simplemente naves diáfanas revestidas con moqueta y techos acústicos, pequeños parterres al exterior y plazas de aparcamiento. Esto ha servido porque el precio de su alquiler no llegaba a la mitad del de las oficinas céntricas y podía ser buena opción cuando se buscaban más de tres mil metros cuadrados. El concepto de parque empresarial es distinto. Es necesario un recinto privado, con amplios accesos y entradas vigiladas, con mantenimiento particular de las zonas comunes, con servicios incorporados de cafetería, centro de comunicaciones, de reuniones, guardería, hotel y bancos. En estas condiciones, el complejo empresarial sí En inmuebles de grandes dimensiones tiende a concentrarse la elite del sector, y los precios son una muestra de la categoría máxima que pretenden transmitir MERCADO NACIONAL | 69 Mercado nacional El aumento de la oferta en áreas descentralizadas ha conseguido cambiar el signo de la absorción y se contrata más fuera de la ciudad que dentro es atractivo para las grandes empresas, que incluso tienen la posibilidad de contratar a la medida la superficie que necesiten y aún reservarse sitio para ampliaciones. La apuesta por la periferia ha convencido a las principales empresas: Banco Santander, Telefónica, Vodafone, Price Waterhouse Coopers, Microsoft, Soluziona, Siemens, Initec, Técnicas Reunidas, Oracle, Orange, entre otros. Los movimientos de concentración de todo el negocio en un lugar se juzgan positivos no sólo por la reducción de costes, sino además como un salto cualitativo hacia una imagen de compañía moderna preocupada por el medio ambiente. Nuevos ejemplos de realizaciones empresariales son los parques Foresta, Adequa, Las Tablas, Omega, Alegra, Cristalia, Rivas Futura, Las Rozas, la ampliación de San Fernando Business Park, WTC Almeda, Mas Blau, Parc Central, Can Sant Joan, Táctica (Valencia), Málaga Business Park o Pla-Za. Actualmente, la mayoría de los proyectos tienen lugar en la periferia donde hay suelo suficiente para promover. El aumento de la oferta en áreas descentralizadas ha conseguido cambiar el signo de la absorción y se contrata más fuera de la ciudad que dentro. En Madrid, la proporción está en 70% a 30% a favor de las externas. En Barcelona, el promedio es del 75% a 25%, sobresaliendo las áreas periféricas y las nuevas zonas de negocio. Dado que entre las promociones en curso para entregar en los próximos años, la proporción de oficinas fuera del centro está en 80% a 20%, la consecuencia es que la demanda se dirigirá hacia los nuevos distritos de negocio y la absorción periférica crecerá. Pero como contrapunto, las oficinas en altura, dentro de las nuevas áreas de negocio cerca del centro, constituirán una oferta necesaria y exitosa. La demanda de oficinas céntricas es superior a la oferta generada, que consiste en superficies pequeñas o medias de segunda mano. Pensando en clave de diversificación y optimización de los recursos, la utilización de los nuevos espacios terciarios es a lo que deben aspirar las empresas modernas. La planificación puede contemplar fases de desarrollo para determinar cuánta superficie será necesaria en cada momento, pero siempre vendrá bien tener flexibilidad para un encaje perfecto de los recursos. Esto sólo pueden darlo las oficinas modernas y la elección del tipo de inmueble, sean torres de oficinas o parques empresariales, contará con la garantía de un producto adecuado a lo que necesita la empresa actual. ■ Logística, la inversión tranquila Los inmuebles logísticos se van incorporando poco a poco a las carteras de los principales inversores inmobiliarios. Al ofrecer estabilidad y revalorizaciones suaves pero más sostenidas, la logística gana posiciones en toda Europa. En España incluso con mayor intensidad. Basilio González, Director Industrial de CB Richard Ellis Madrid El sector industrial representa todavía un porcentaje marginal en el volumen global de inversiones inmobiliarias. En el primer semestre de 2006, la inversión en inmuebles en los quince primeros países miembros de la Unión Europea ascendió a 89.700 millones de euros y, de esa cifra, un total de 5.400 millones de euros se destinaron a inmuebles industriales, el 6% del total. En 2005, el porcentaje industrial sobre el importe invertido fue del 5%, de manera que hay una lenta pero segura progresión en las inversiones industriales. Varias razones de fondo explican el auge industrial y, sobre todo, logístico en el conjunto de Europa. En primer lugar, la propia globalización ha alterado los sistemas nacionales de producción. El fabricante tiende a ceder pro- 70 | Tendencias 06 tagonismo ante las cadenas de suministro, siempre con el objetivo de optimizar los costes de distribución, y la logística resulta clave en este proceso. La tendencia no ha hecho más que empezar, porque entre los próximos cinco y diez años el propio desarrollo de los servicios, de la tecnología y de las infraestructuras impulsará todavía más esta área. Conviene recordar que el sector logístico es relativamente reciente en casi toda Europa. Sólo el Reino Unido y Francia cuentan con una trayectoria mayor. Hace dos años, por ejemplo, ambos países concentraban el 86% de las inversiones industriales de los quince primeros países miembros de la Unión Europea. En un segundo plano de actividad se sitúan España, Alemania, Suecia y Holanda. MERCADO NACIONAL | 71 Mercado nacional Los expertos consideran que el mercado logístico alemán se encuentra un tanto infradesarrollado, mientras que España empieza a despuntar, gracias al creciente interés de los inversores internacionales y a la promoción de nuevos productos de alta calidad repartidos por toda la geografía. El propio incremento de las inversiones terciarias explica también la mayor atención por la logística. En la medida en que los sectores de oficinas y centros comerciales empiezan a verse constreñidos por la escasez de productos de calidad disponibles, el mayor volumen inversor debe desplazarse hacia otros segmentos. La logística proporciona inquilinos e ingresos muy estables, así como una rentabilidad atractiva, con lo que la mayoría de inversores institucionales ha empezado a incluirla en sus portafolios. El propio incremento de las inversiones terciarias explica también la mayor atención por la logística Inversión en Logística. 2006 millones 450 410 400 401 338 350 323 300 250 Buenas expectativas 251 200 150 160 163 2001 2002 100 50 0 2000 Fuente: CB Richard Ellis. 72 | Tendencias 06 En los últimos quince años, el mercado industrial ha experimentado oscilaciones de precios mucho menores que el resto de sectores. Es cierto que no suele alcanzar incrementos anuales de precios superiores al 15% o 20%, como se han producido varias veces en oficinas, pero resulta igualmente improbable que se den descensos tan acusados como en ese otro segmento. CB Richard Ellis ha realizado un estudio comparativo sobre la evolución de los precios de alquiler de oficinas e inmuebles logísticos. Comparaba 37 ciudades europeas, y entre las conclusiones se destacaba que, mientras en ese periodo las oficinas oscilaron entre un alza anual máxima del 25,8% y un descenso máximo del 15,8% anual, en inmuebles industriales los extremos de la horquilla estuvieron entre el 12% de revalorización y el 4,9% de descenso. La menor volatilidad de los precios industriales se complementa con una mayor rentabilidad inicial de este producto, aunque los márgenes de rentabilidades prime entre los diferentes segmentos tienden a comprimirse en toda Europa. De hecho, en el Reino Unido y en algunas ciudades europeas continentales, la rentabilidad inicial de los inmuebles logísticos es muy similar a la de oficinas provinciales representativas, mientras que en los mejores emplazamientos logísticos españoles la rentabilidad inicial puede estar en el 6%, frente al 4,5% de las oficinas. 2003 2004 2005 2006 Desde esa panorámica europea, conviene contemplar con optimismo la situación de la logística en España para los próximos años. En 2006, la inversión en este segmento alcanzó 401 millones de euros, sólo por detrás de los 410 millones de euros alcanzados en 2003, como puede verse en el gráfico que acompaña estas líneas. En cierta forma, 2003 representó el punto de madurez del sector logístico en España. A partir de entonces puede hablarse de un mercado En Madrid el ritmo constructor ronda el medio millón de metros cuadrados anuales auténticamente nacional, muy concentrado en torno a los grandes nudos de comunicaciones por carretera y con una evidente orientación mediterránea. Podría hablarse en este sentido de una primera malla logística nacional, integrada en la zona noreste entre Barcelona, Zaragoza y Álava. Madrid y Valencia más al sur, y Sevilla y Málaga ya en Andalucía completarían esa red esencial. Casi todas las grandes empresas logísticas cuentan con almacenes de grandes dimensiones en estas ciudades, complementados con almacenes de apoyo en otras capitales, hasta definir las variadas redes secundarias logísticas nacionales. La mejora de las infraestructuras y la madurez del propio sector han convertido en habitual el desembarco español de los grandes promotores logísticos internacionales. En cuanto al mercado logístico de inversión, sigue mayoritariamente en manos de grandes fondos internacionales. Las operaciones medias de inversión logística suelen oscilar entre 15 y 25 millones de euros, por superficies entre 25.000 y 40.000 metros cuadrados. Los factores decisivos a la hora de invertir son buenas ubicaciones (sobre todo en infraestructuras y comunicaciones), calidad constructiva, inquilinos de prestigio y contratos con rentas de mercado y suficientes garantías de pago. En las grandes ciudades de la red logística primaria se han generalizado inversiones para la compra de suelo y el desarrollo de plataformas modernas, tanto entre promotores nacionales como inversores extranjeros. A la vez, como la demanda de ocupación ha crecido significativamente, empieza a darse cierta escasez de oferta, que extiende las operaciones fuera de mercado y las de sale & leaseback y, en definitiva, provoca un descenso de las rentabilidades iniciales, que al cierre de 2006 variaban entre el 6% y el 6,5% en los mejores emplazamientos. Además, los grandes operadores internacionales cuentan ya con una presencia asentada en España, y los siguientes pasos serán las concentraciones de empresas españolas en proceso de crecimiento para alcanzar dimensión internacional. Con esas bases, en los próximos años el segmento logístico se enfrenta a la deMERCADO NACIONAL | 73 Mercado nacional A través del espejo finitiva cualificación de su oferta. Se ampliará el valor añadido mediante la incorporación de automatismos a la gestión, para que el operador no sólo haga almacenaje y distribución, sino que además ensamble, empaquete, rotule y gestione inventarios y pedidos. Será el próximo desafío y donde se concentrará el interés inversor. La demanda no cede Se ha convertido en habitual el desembarco español de los grandes promotores logísticos internacionales 74 | Tendencias 06 La cualificación logística nacional se ha extendido también a la demanda. Los inquilinos suelen ser mucho más exigentes en las condiciones arrendaticias. Tienden a exigir contratos más flexibles (entre uno y tres años de obligado cumplimiento, con posibilidad de salida anticipada), así como mejores calidades de construcción (diez metros de altura mínima en almacenes, o una ratio de al menos un muelle de carga por cada 500 metros cuadrados de superficie), cercanía a una vía principal de comunicación, playas amplias de maniobra o aparcamientos de vehículos y camiones. Además, asignan una especial relevancia a los sistemas antiincendios y a las medidas de seguridad y prevención de robos. En CB Richard Ellis creemos que la buena situación logística va a mantenerse sin apenas variaciones en 2007. En Madrid el ritmo constructor ronda el medio millón de metros cuadrados anuales (con una disponibilidad que en la actualidad apenas alcanza cien mil metros cuadrados, el dos por ciento de la superficie total), y en el conjunto español podría superar los dos millones de metros cuadrados por año. Se esperan subidas moderadas de rentas, quizá con un recorrido alcista cada vez menor. Debe recordarse que el buen estado de la demanda logística obedece sobre todo a la fortaleza del consumo interno y al proceso de externalización y subcontratación de las distintas fases logísticas, factores ambos suficientemente sólidos hoy por hoy. Es probable que a lo largo de 2008 pudiera iniciarse la estabilización de las rentas, sobre todo por la extensa oferta de nuevas superficies que se inaugurarán ese año. ■ El sector residencial se encamina hacia una nueva etapa. El tiempo de apurar al máximo las hojas de cálculo y el precio parece haberse agotado. Llega la hora del sentido común y de extremar la eficacia en los análisis de comercialización. La situación política y la prosperidad económica son dos de las José Manuel Peidró, razones de fondo para entender el auge de los inversores españoConsejero Director General Residencial y promedio Oficinas les. Son muchos los posibles argumentos. Por ejemplo, el de setecientas mil nuevas anuales en un país de 44 milloRegionales deviviendas CB Richard Ellis España En los últimos diez años, este próspero país nes de habitantes. Es probable que Francia produzca 440.000 nuetambién ha abierto la puerta a cuatro millones de vas viviendas en 2006, y será su récord absoluto anual desde 1978. de ladel casa hemos asistido a una acelerada evolu-Muchos de ellos se han convertido inmigrantes. O hecho deEllis queelabora Españatodos atraigalos jubilados deexlos países norte CBel Richard años un en mano Tande obra necesaria para que la industria europeo, todo tipoinmobiliario de organizadores congresos. haustivo veraneantes estudio del ymercado del sector de la promoción inmobiliaria. que deción deinversores, la construcción siga avanzando. De hecho, el presenta para la feria Barcelona Meeting Point. to de nuestros clientes, sean éstos ciento de la población del país trabaja El último hasta ahora se difundió a finales de promotores o compradores finales,veinte como por de los en el sector de la construcción. Además, desde octubre de 2006 y, entre otras cosas, anunciapropios servicios de consultoría y comercializahace bastante tiempo los fondos europeos esba que los precios residenciales habían puesto ción residencial que hemos venido prestando. tructurales de cohesión han permitido al país dopunto final a las subidas de dos dígitos. En ese estudio anunciamos para 2007 un alza de De la extravagancia al rigor tarse de infraestructuras de alta calidad, en un precios similar al del Índice de Precios al Consuproceso del que han salido varias constructoras Comenzamos a prestar servicios residenciales nacionales de categoría champions. mo de ese año y, a partir de 2008, incrementos en 1995, en plena “crisis” de ventas. Conviene recordar que en 1994 se produjo el único próximos al del Producto Interior Bruto nacional. Fuimos los primeros en anunciar el aterrizaje suaretroceso anual de los precios deConstrucción la vivienda y dinamismo en los últimos veinte años. Era tiempo de perve del sector y en definir un cambio de paradigLa financiación de todo este intenso proceso ma en este mercado. Desde entonces se han exseverar, porque lo normal entonces constructivo era quese ha realizado a través de un alto presado muchas opiniones coincidentes con la la promoción se prolongase meses nivele de incluso apalancamiento, o más recientemente años después de la entrega, y hasta y de que formaal-indirecta mediante salidas a Bolsa nuestra, y todo parece indicar que comenzamos como las de una nueva etapa en el negocio de la vivienda. gunas viviendas y plazas de aparcamiento se Renta Corporación, Parquesol, AsNuestra consultora tiene la ventaja de contar con troc y Riofisa, en un proceso en que el sistema quedaran sin vender. una amplia experiencia residencial. Yo mismo Ha pasado tiempo, sí, pero tampoco bancariotanto no se ha quedado atrás. llevo doce años al frente de esa división de CB como parecen indicar lo mucho que han camRichard Ellis, y en ese tiempo los profesionales biado las cosas desde entonces. Hace sólo una MERCADO NACIONAL | 75 Mercado nacional Desde entonces hasta ahora, el Departamento Residencial de CB Richard Ellis ha vendido más de once mil viviendas en España. Hemos trabajado para un amplio abanico de clientes promotores y en una muy variada gama de tipologías. Son unas credenciales significativas y prolongadas en el tiempo, y desde ese aval quisiera dar un paso adelante más y reflexionar sobre el modelo de promoción que entre todos hemos venido aplicando estos últimos años a los proyectos inmobiliarios residenciales. Tradición metodológica Cuestiones como una adecuada distribución de tipologías, el análisis de los públicos objetivos o las motivaciones de compra han empezado a considerarse hace muy pocos años docena de años, el marketing y la gestión profesional de las promociones se consideraban, en el mejor de los casos, una extravagancia, por no decir una pérdida de tiempo y dinero. Eran frecuentes las estrategias retrógradas y un punto irresponsables, para las que un par de azafatas con buena presencia, más una buena voz al otro lado de una línea de teléfono se sobraban y bastaban para cerrar todas las ventas de una promoción. 76 | Tendencias 06 Para mí sigue siendo motivo de asombro la escasa tradición metodológica de este sector. Cuestiones tan relevantes como una adecuada distribución de tipologías en un proyecto, como el profundo análisis de los públicos objetivos o las motivaciones de compra o como la selección de las herramientas idóneas para atraer a ese público al producto han empezado a tenerse en cuenta hace muy pocos años. Lo mismo sucede con las presentaciones planificadas, con las estrategias de diferenciación respecto a la competencia, con la imagen de la marca y del punto de venta, con la preparación y coordinación de los equipos comerciales, con la gestión administrativa, o con los servicios de entrega y posventa de las viviendas. Son estrategias con escasa tradición, pero desde ya y en adelante cada una de ellas resultará crucial para garantizar el éxito de cada promoción, como esencial será contar con equipos especializados y experimentados en el análisis y la proyección de todos estos factores. El combustible del valor añadido Está claro que factores como el suelo, la obra o la financiación permiten armar las piezas necesarias para que el motor de la promoción residencial se ponga en marcha. Convendría recordar además que ningún motor, por potente que sea, puede funcionar sin combustible. Y la única gasolina sectorial posible es el análisis adecuado de productos, las estrategias de marketing y las comercializaciones con valor añadido. Son aspectos que los promotores deberán cuidar si quieran inyectar gasolina a sus promociones y minimizar el riesgo inherente a cualquier proyecto inmobiliario. Todavía se debería ir más lejos en la reflexión de los distintos agentes, y en especial de los promotores, para que entre todos participemos de una forma más activa y responsable en la evolución del sector inmobiliario residencial. El nuestro es un mercado libre que se mueve con los impulsos de la oferta y la demanda, pero ese principio general no impide que los profesionales del sector hayamos temido en estos años llegar a una situación peligrosa. Si se me permite la comparación, como si entre todos estuviéramos exterminando la gallina de los huevos de oro de las fábulas infantiles. cionalidad, filtrando los proyectos en función de su público objetivo, asignando valor cualitativo a la memoria de calidades, sobre todo en determinados productos y en determinados emplazamientos, y volviendo a emplear en las hojas de cálculo los valores y los márgenes actuales Como sucedía al final de Divinas palabras, en nuestro sector hemos llegado a un punto en el que sólo cabe exclamar que quien esté libre de culpa tire la primera piedra. La grandeza de este mercado es que nos va a dar una segunda oportunidad. La del sentido común, la de la profesionalidad y la de la eficiencia. Ahí estaremos. ■ Nuevos principios En estos años, hemos contemplado, sin alzar demasiado la voz, crecimientos exponenciales del precio del suelo, del precio del metro cuadrado de la vivienda final y del precio final de las viviendas. Todos hemos sido conscientes del escaso sentido de esa aceleración, porque es realmente muy dudoso que en todos los barrios madrileños puedan venderse viviendas a seis mil euros el metro cuadrado. Sin embargo, se han dado casos en que ya el suelo se ha comprado a precios casi imposibles. En el sector suele decirse que las hojas de cálculo lo aguantan todo, pero en esos ejemplos, la rentabilidad exigía de partida que los precios finales de las viviendas se situaran entre un diez y un treinta por ciento por encima del precio máximo en esa zona y en ese momento. En cualquier mercado, sobre sus distintos agentes recae cierta responsabilidad implícita. Se trata de que entre todos sean capaces de establecer unos principios mínimos de actuación y unos criterios básicos, transparentes y uniformes para su mercado. Hay muchas posibles iniciativas en ese sentido. Dosificando las promociones que llegan al mercado, evitando los concursos de suelo con valores irreales, analizando la demanda con raMERCADO NACIONAL | 77 Mercado nacional Retail y sostenibilidad Consideramos el mercado del Reino Unido como punto de referencia del sector de centros comerciales europeo. Con una superficie bruta alquilable total de aproximadamente unos 14 millones de metros cuadrados y un volumen de transacciones que en 2006 superará los 3.000 millones de euros, el británico es un sector altamente profesionalizado, con una liquidez histórica que durante varios años representaba alrededor de la mitad del volumen total de transacciones en Europa. Al margen del Reino Unido, en el desarrollo del mercado de centros comerciales se atenúa esa notable diferencia de escala entre los países europeos. El mercado español es un claro ejemplo del mencionado comportamiento,y tiende a converger con el mercado británico de referencia. El stock español supera actualmente los 10,5 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable, podría rebasar los 13 millones de metros cuadrados en 2008 y se prevé que el volumen de transacciones en 2006 supere los 2.000 millones de euros. Es decir, en 2006 las previsiones de rotación de activos en los mercados de inversión en centros comerciales del Reino Unido y de España se situarán en ratios bastante próximas, respectivamente de 214 euros y 190 euros por metro cuadrado de stock. Estos datos cobran mayor valor al analizar las cifras de los cinco años anteriores, donde la ratio de liquidez en España se sitúa en torno a una media de 125 euros por metro cuadrado y año. Dicho de otra forma, entre 1999 y 2004 se invirtieron en España 5.000 millones de euros en centros comerciales, lo que la sitúa en el primer puesto del escalafón europeo por transacciones en centros, excluido el Reino Unido. Las cifras de 2006 tan sólo confirman la solidez de esa tendencia tan prolongada. La tendencia demuestra, además, que los centros comerciales se han convertido en un producto estelar de inversión en el panorama inmobiliario. Aunque ha sido tanto el incremento pasado, que empiezan a surgir planteamientos que cuestionan la sostenibilidad futura. En el presente artículo, mi intención es tratar de analizar los principales factores que confluyen en este mercado, determinar cuál será su evolución a medio plazo y definir la tendencia general para los próximos cinco años. 1) Oferta de producto: cantidad y calidad La mayor competencia, e incluso la saturación en algunas zonas geográficas, ha hecho que la calidad de la promoción de los centros alcance en España estándares muy elevados, hasta la vanguardia europea. Diseño arquitectónico, layout o accesos son capítulos que consumen una gran cantidad de recursos por parte del promotor y que, a la vez, resultan cruciales para diferenciar los nuevos centros comerciales respecto a su competencia. Al mismo tiempo, la oferta nueva de centros comerciales se ha estabilizado cuantitativamente desde 2000 en medias anuales de unos En 2006 las previsiones de rotación de activos en centros comerciales del Reino Unido y de España se situarán en ratios bastante próximas El extraordinario comportamiento del mercado de retail en los últimos años comienza a suscitar las primeras dudas sobre su futuro. Enrique Martínez Laguna, Consejero Director General de Retail & Asset Management de CB Richard Ellis España 78 | Tendencias 06 MERCADO NACIONAL | 79 Mercado nacional 2003 2004 2005 2006 Fuente: CB Richard Ellis. 650.000 metros cuadrados, cuando en los cinco años anteriores a ésos la media no sobrepasaba los 400.000 metros cuadrados al año. 2) Operaciones corporativas La calidad de la promoción de los centros alcanza en España estándares muy elevados 80 | Tendencias 06 En el ámbito internacional, el sector del comercio y la distribución se muestra muy activo en operaciones corporativas, donde, como contrapartida, los private equity han ejercido como principales protagonistas. Grandes retailers como Toys ‘R’ Us, Ahold o Cortefiel han cambiado de accionariado o están en proceso de hacerlo, como en el caso de Fnac. Las operaciones corporativas han estado casi monopolizadas por los private equity (Permira, CVC; KKR, etcétera). El retail se ha convertido en una nueva y atractiva fuente de oferta inmobiliaria para el mercado inversor institucional, debido a que estos fondos suelen implementar una estrategia de desinversión inmobiliaria ya desde las fases iniciales de gestión en las nuevas compañías. La figura del sale & leaseback representa una liberación muy relevante de recursos hacia el 3) Consolidación del retail como producto institucional El producto retail, en particular el centro comercial, ha dejado de ser un área de inversión para especialistas, y ha pasado a convertirse en un asset class institucional, necesario en las carteras de los principales gestores de inversión internacionales, muy presionados por la necesidad de colocar sus fondos y obligados a encontrar nuevos productos inmobiliarios que puedan gestionarse profesionalmente y producir rentas estables. En la raíz de esta tendencia se encuentra el asset allocation en el sector inmobiliario europeo. Los fondos de pensiones y los fondos de inversión han visto cómo este activo se sobreponderaba, y aumentaba en consecuencia la necesidad de identificar oportunidades de inversión a un ritmo todavía mucho mayor. Inversión por nacionalidad – 2006 hasta septiembre Compras Ventas 30% 20% 10% 0% -10% -20% Suiza 2002 Alemania 2001 España 2000 Análogamente al análisis sobre la oferta, el año 2000 puede considerarse como punto de inflexión experimentado por la demanda de inversión en este tipo de activos. Hasta entonces, la actividad promotora se limitaba prácticamente al autoconsumo del mercado nacional, dominado por grandes empresas internacionales con dilatada presencia en España y de clara vocación patrimonialista de largo plazo. Claros ejemplos podrían ser las compañías de distribución pioneras del sector (Alcampo, Carrefour), los inversores especialistas como Rodamco, o Klépierre, y los fondos internacionales que integran verticalmente la actividad de promoción, como pueden ser Sonae o ING. En los últimos cinco años, el panorama cambia, con nuevos protagonistas en el sector que han generado un desequilibrio entre oferta y demanda, lo que a su vez motiva el aumento de la actividad promotora. Se trata de un perfil distinto de inversor, sin vocación promotora, pero con un perfil de generar valor añadido a través de la rotación de activos con un horizonte temporal de medio plazo. Los inversores internacionales concentraron el 76% de la inversión total en centros comerciales españoles durante 2005 y, en el primer semestre del año 2006, esa cifra había crecido hasta el 98%. Inversores estadounidenses, irlandeses, británicos o canadienses han abierto ese camino. Por volumen de inversión y estabilidad de ingresos, los centros comerciales tienen un protagonismo creciente en las principales inmobiliarias españolas Portugal 0 4) Demanda de inversión Francia 25% Italia 50% Holanda 75% Irlanda 100% La elevada liquidez, por tanto, es fruto del desembarco constante de nuevos inversores. Quinlan Private (Irlanda), Resolution (Reino Unido), UKA o IGIPT (Australia), son algunos ejemplos de desembarco de nuevos inversores en los últimos meses. Simultáneamente, los inversores españoles han acelerado el ritmo de sus ventas, equivalentes a una inversión negativa neta de 868 millones de euros, frente a 520 millones de euros netos negativos en todo 2005. Este incremento constata la mayor predisposición de los propietarios a la hora de realizar plusvalías En muchos casos, el capital internacional se canaliza a través de un vehículo de inversión y en algunos casos las operaciones se completan en conjunción con algún operador nacional, que conserva una participación minoritaria. En consecuencia, resulta inevitable que las rentabilidades prosigan su descenso ante la presión de la demanda. A finales de septiembre pasado, las rentabilidades prime se situaron en el cinco por ciento en centros comerciales. Canadá Oficinas/Industrial Otro factor que contribuye a reforzar la demanda de inversión en activos de retail en España es la clara tendencia del sector inmobiliario nacional a patrimonializar su actividad, y complementar así su actividad promotora. Por el volumen de inversión y la estabilidad de los ingresos, los centros comerciales tienen un protagonismo creciente en las principales inmobiliarias españolas. Más aún por los movimientos corporativos que hoy definen el sector, con las distintas empresas buscando un mayor tamaño, una mejor diversificación y suficiente capacidad de internacionalización. Reino Unido Centros Comerciales core business de la empresa. Supone además una gran herramienta de financiación de estas grandes operaciones de adquisición por parte del capital riesgo, que ha sabido identificar perfectamente el arbitraje favorable entre el valor de los inmuebles y el valor de la empresa adquirida. A la vez, se consigue una prima sustancial que el mercado inmobiliario asigna a operaciones tan importantes como las que implican esos portafolios. Se trata de una ecuación muy rentable: aprovechar la calidad y el riesgo arrendaticios del comerciante, covenant, para optimizar la puesta en valor del componente inmobiliario del retail, valorado a múltiplos próximos a veinte, en función de la prima por el volumen de la operación, frente a la valoración de las acciones de la compañía, adquirida a múltiplos de entre doce y trece veces el margen bruto de explotación, o Ebitda. Idéntico potencial mantienen varios retailers importantes europeos para conseguir que aflore nuevo producto al mercado de inversión inmobiliario, sin necesidad de recurrir al capital riesgo. Estos agentes pueden protagonizar operaciones de corporate real estate cuyo objetivo sea concentrar recursos en el core business y, por tanto, sustituir propiedad por arrendamiento. EEUU Inversión en el sector inmobiliario en España – 2006 hasta septiembre -30% -40% Fuente: CB Richard Ellis. MERCADO NACIONAL | 81 Mercado nacional 5) Globalización del comercio La elevada liquidez es fruto del desembarco constante de nuevos inversores Uno de los principales riesgos identificados en el mercado de retail es la estrechez de la demanda de ocupación del comercio en España. Existe el riesgo de no poder conseguir la diferenciación necesaria entre los centros comerciales, y de dificultar la labor de creación de nueva oferta por parte de los promotores. El proceso de globalización de la economía es hoy un hecho en el sector de la distribución y el comercio minorista. La tendencia es claramente creciente, e implica que las principales empresas estén presentes de manera consistente en todo el territorio de la Unión Europea. Los inquilinos de los centros tenderán a parecerse cada vez más en toda Europa, convirtiendo el sector de centros comerciales en quizás el mas globalizado del mercado inmobiliario. Cada vez existirán menos barreras de entrada al know how de los promotores en la producción de nueva oferta, factor claramente diferencial respecto a otros subsectores inmobiliarios como las oficinas o el residencial, donde el demandante de espacio toma sus decisiones desde una perspectiva mas local. Por consiguiente, si tanto la demanda en arrendamiento como la demanda de inversión son cada vez más globales, el único componente local del mercado de retail es el planeamiento urbanístico, donde el promotor local se convierte en pieza estratégica del futuro desarrollo del sector, situación que ya ha generado numerosas alianzas entre agentes locales e internacionales en el mercado español. Si tenemos en cuenta la realidad de la globalización del comercio, el resultado en el ámbito de nuestro mercado local de ocupantes sólo puede mejorar, ganar amplitud y posibilidades de elección para el promotor y sobre todo para el consumidor, árbitro último en toda la cadena de generación de valor. Es notoria la entrada de nuevas firmas internacionales en nuestro mercado de retail, tanto en el formato de calle como en el de centros comerciales. Estos nuevos operadores identifican España como un mercado maduro y estable, por lo que se convierte en ubicación estratégica obligada para los mejores retailers europeos, e incluso de manera incipiente para los estadounidenses y asiáticos. 6) El consumo privado Es el último de los factores del análisis, y además el principal: el motor y la clave para predecir el comportamiento del sector en el medio plazo. Entre 2000 y 2005, España se situó a la cabeza de los quince primeros países miembros de la Unión Europea en términos de consumo privado, con un 4,5% de crecimiento interanual, únicamente superado por las economías de los países del Este de Europa, cuyos incrementos superaron el 8% interanual. Países del entorno español, como Francia, Holanda o Italia, se situaron por debajo del 2% en el mismo periodo. Las previsiones hasta el 2010 sitúan al consumo privado en las economías mas maduras de la Unión Europea en tasas próximas al 3% en países como España, Irlanda o el Reino Unido, mientras que continuarán en entornos no superiores al 2% interanual en Holanda, Francia, Italia o Alemania. En consecuencia, aunque la tasa de crecimiento en España se reduzca en casi un 1,5% interanual en los próximos cinco años, nuestra economía se 82 | Tendencias 06 mantiene como una de las más atractivas entre los países maduros de la Unión para la aparición de nuevas ofertas de comercio especializado. En conclusión, y volviendo a la duda planteada al inicio sobre la sostenibilidad del retail, mi opinión es la siguiente: Parece claro que en mercados maduros como el español es necesario un mayor análisis y más know how entre sus actores a la hora de tomar decisiones. Aun así, los factores ya mencionados, combinación de oferta y demanda, demuestran que nuestro país ha alcanzado una cota de profesionalidad en este sector que permite predecir un futuro muy estable para los próximos cinco años. Se apoya además en unas cifras de consumo saludables y en una creciente entrada de nuevos retailers, que garantizarán la producción de nueva oferta a ritmos superiores al medio millón de metros cuadrados anuales, sostenido por una demanda de inversión que asegurará la beneficiosa liquidez del mercado. ■ Los inquilinos de los centros comerciales tenderán a parecerse cada vez más en toda Europa MERCADO NACIONAL | 83 Mercado nacional Hoteles, inversiones de lujo Los pasados meses han confirmado que la tendencia de recuperación del sector turístico español es un hecho. incrementado por encima de la media nacional, con un crecimiento del 25% y el 85,7%, respectivamente. La demanda turística en cuanto al hospedaje de alto nivel se ha incrementado, ya que a pesar del notable aumento de la oferta, la ocupación de los establecimientos de cinco estrellas en todo el territorio nacional no varió en una sola décima del año 2004 al 2005, siendo la media de ocupación en esta categoría del 48,37% en los dos años. Inversión Mark Clifford, Consejero Director General de Valuation Advisory de CB Richard Ellis España Conforme a los últimos datos anuales disponibles al escribir este artículo, correspondientes a 2005, la tasa de ocupación hotelera aumentó en medio punto porcentual ese año con respecto al anterior, a pesar de que la oferta hotelera también se vio incrementada en un 4,65% en número de plazas. Las 314 aperturas de nuevos hoteles supusieron un incremento del 6,11% con respecto al 2004; los primeros balances efectuados sobre cifras correspondientes a 2006 muestran la continuación de una línea muy similar, consolidando esta tendencia. En lo que se refiere a las principales ciudades españolas, a lo largo de 2005 ha proseguido la inauguración de nuevos hoteles tanto en Madrid (17,87%), Barcelona (12,77%), Valencia (12,84%) y Sevilla (8,76%), continuando con la tendencia hacia el crecimiento exponencial presente desde el año 2000. En todas estas ciudades, aun teniendo en cuenta el sustancial 84 | Tendencias 06 aumento de las plazas, se incrementaron las tasas de ocupación. En categorías hoteleras, los dos estrellas han aumentado espectacularmente su presencia, principalmente en las periferias de las grandes ciudades, debido al auge del concepto de “Hotel Express”, cuyo éxito continúa siendo impulsado por el desarrollo del turismo de negocios y convenciones. Resulta significativo el dato de que en Madrid aumentaron su presencia en un 30,6% y en Barcelona un 27,91%. Sin embargo, a pesar de esto, la verdadera protagonista del año en este sentido ha sido la categoría de cinco estrellas, con un sustancial aumento de sus establecimientos a nivel nacional; a final de 2005, el crecimiento en el número de hoteles de esta categoría había sido del 20% con respecto al año anterior. Además, en los dos principales núcleos urbanos del territorio nacional, Madrid y Barcelona, el número de hoteles de esta categoría se vio Los buenos presagios que sugieren los datos positivos del mercado hotelero español han propiciado la existencia de un enorme interés por la inversión en activos hoteleros en nuestro país. A principios de 2006, el Hotel Palace y el Hotel Arts, lujosos hoteles insignia de Madrid y Barcelona, fueron traspasados a precios récord en España, por un valor de 385 y 417 millones de euros respectivamente, lo que supone que el valor de cada habitación alcanza prácticamente los 900.000 euros en ambos casos. Los dos hoteles han sido adquiridos por un mismo conglomerado de fondos de inversión, formado por GIC (Jasmine Hotels), Host Hotels & Resorts y Stichting Pensionfonds ABP. GIC es un fondo de capital riesgo que maneja las reservas foráneas de Singapur; Host Hotels & Resorts es el mayor fondo especializado en hoteles del mundo (participa en cadenas como Ritz-Carlton, Hyatt y Hilton) y está respaldado por fondos de pensiones estadounidenses; finalmente, Stichting Pensionfonds ABP es un fondo de pensiones para funcionarios del Gobierno holandés. Estas dos megaoperaciones han requerido un hermanamiento temporal entre estos distintos grupos de inversión para poder acometer semejante inversión (802 millones de euros en total) y soportar su riesgo de forma diversificada. Guardando las distancias con las cifras que se invierten en otros sectores, las empresas de capital riesgo y sus fondos han puesto el punto de mira en el mundo hotelero y empie- zan a apuntar hacia sus primeras operaciones a gran escala. Las buenas previsiones operativas, sumadas al crecimiento estable y seguro del sector, hacen que las inversiones en activos hoteleros estén muy bien consideradas en comparación con otros tipos de inmuebles. Entidades de capital riesgo Las entidades de capital riesgo diversifican amplios volúmenes de recursos de forma profesionalizada buscando la máxima eficiencia en el menor tiempo posible. Realizan operaciones que normalmente conllevan un riesgo elevado, a cambio de la obtención de una rentabilidad muy superior a la del mercado, con En Barcelona, el número de hoteles de cinco estrellas experimentó un crecimiento del 85,7% MERCADO NACIONAL | 85 Mercado nacional la que poder satisfacer a sus socios. Actualmente son las entidades que tienen mayor necesidad de captación de recursos en el mundo empresarial, pues su ritmo de actividad es vertiginoso. El fondo de capital privado más importante del mundo es el estadounidense Carlyle Group, con base en Washington D.C., que opera con una cartera de aproximadamente 27.300 millones de euros. Este fondo ha sido siempre observado de cerca por sus multimillonarias inversiones en el sector armamentístico en Estados Unidos y por la vinculación de muchos de sus dirigentes con la política norteamericana. El grupo maneja más de quinientas corporaciones e inmuebles en todo el mundo. En España han comprado recientemente, en asociación con el fondo Vista Capital, pertenecien- Las empresas de capital riesgo han reparado en los hoteles y empiezan a apuntar sus primeras operaciones a gran escala 86 | Tendencias 06 te a BSCH, la división de viajes de Iberostar, que incluye al touroperador Iberojet, Viva Tours, Turavia y Solplan, así como Iberojet cruceros, la aerolínea Iberworld y la red de oficinas de viajes minoristas Viajes Iberia. Otra de las entidades de capital riesgo más significativas en cuanto a volumen de cartera (25.000 millones de euros) es el también estadounidense Blackstone Group. Este grupo posee un enorme interés por la industria hotelera, y recientemente adquirió una cartera de nueve hoteles en Alemania de la cadena francesa Accor. El modus operandi de este tipo de entidades en el sector hotelero se basa generalmente en la adquisición de activos individuales, o de participaciones en cadenas hoteleras como vehículo de inversión en activos concretos de éstas. Permira, uno de los fondos europeos más importantes en cuanto a volumen de recursos (22.000 millones de euros) adquirió en 2003 una importante participación en TLLC Group Holdings Limited, que le permitió alcanzar el control de las cadenas hoteleras Travelodge y Little Chef del citado grupo. En 2006, Permira decidió desinvertir en TLLC, vendiendo su participación a Dubai International Capital, otra entidad de capital riesgo, y adquiriendo al Royal Bank of Scotland la cadena Principal Hotels por valor de 450 millones de euros. Los traspasos o ventas entre empresas de capital riesgo como forma de salida de sus inversiones en participaciones en empresas, como en el caso anterior, están cada vez más generalizados. Las OPV eran, al comienzo de la actividad de los private equities, la opción preferida como forma de traspasar el patrimonio de una inversión, una vez mejorada la eficiencia financiera del activo y habiendo creado una estrategia futura de negocio exitosa, pero actualmente no se utilizan tan frecuentemente. La desinversión total de las entidades de capital riesgo en España alcanzó los 777,4 millones de euros durante los nueve primeros meses de 2005, siendo las ventas a los accionistas originales la forma más habitual (31,3% del total). Las ventas a terceros supusieron el 30,9% de los traspasos, seguidos por las ventas a otras empresas de capital riesgo, con un 24,8%, que fue el método que más se vio incrementado, proceso favorecido por el número y la diversidad de fondos que operan en la actualidad en España. Las sociedades de capital riesgo actúan muchas veces en asociaciones o pools entre ellas, y siempre de forma altamente apalancada. Se dan casos en los que éstas forman una joint venture y se forma una nueva sociedad con carácter temporal, como es el caso de aAIM y R20, que han adquirido durante 2006 la cadena Menzies Hotels, formada por hoteles de cuatro estrellas en el Reino Unido, unidos bajo una marca común llamada Piccadilly Hotels. La gestión del hotel suele delegarse en cadenas de renombre que a veces están asociadas a estos private equities, o simplemente buscan en cada caso el operador ideal para cada ubicación y mercado objetivo. Un ejemplo de este tipo de joint ventures entre cadenas hoteleras y fondos de capital riesgo es el que tuvo lugar entre la cadena Orient Express y el fondo de capital español Omega Capital, con la adquisición al 50% del céntrico y lujoso hotel Ritz en Madrid. La cadena Orient Express actualmente gestiona el hotel. Por tanto, las sociedades de capital riesgo están magnificando la franja entre propiedad y gestión, tendencia que comenzó hace ya algún tiempo. Capital riesgo en España En España las primeras sociedades de capital riesgo comenzaron a desarrollar su actividad en los años setenta de una forma tímida. Después de la entrada en la Unión Europea, se inició una época expansiva, y sus cifras de negocio comenzaron a despuntar significativamente hacia finales de los noventa gracias a la aplicación de las nuevas tecnologías de la información. En 1999, con la ley reguladora de las actividades de las Entidades de Capital Riesgo, llegó la consolidación de estas sociedades en la esfera económica nacional. La gradual flexibilización de los límites de ac- tuación de las empresas del sistema financiero nos ha permitido presenciar a lo largo de la última década numerosas inversiones en activos hoteleros realizadas por parte de empresas que poco o nada tienen que ver con el sector, como pueden ser los bancos o las empresas de seguros. Y esta tendencia continúa con fuerza hoy en día en España gracias a los fondos de capital riesgo, dedicados a invertir en propiedades hoteleras, aprovechando además que las propias cadenas tienden actualmente a desprenderse de su función de propietarias y a desinvertir en sus inmuebles, quedándose únicamente con la gestión del hotel durante un periodo estipulado. Aquí es donde encajan las operaciones Sale & Management Back, que están consiguiendo generar situaciones de ganancias recíprocas; las cadenas liberan capital proveniente de la venta de los activos inmobiliarios para destinarlo a nuevos proyectos de expansión, consiguiendo altos márgenes por la venta del inmueble en sí, y además se aseguran la continuidad en el mismo mediante un contrato de gestión. Para la firma de capital riesgo supone una inversión en la que, gracias a la experiencia de la cadena, se diluye el riesgo de entrada en el negocio sin disminuir los beneficios futuros. Este tipo de operaciones ha sustituido a las antes comunes sale & leaseback, en las que la cadena vendía la propiedad pero continuaba operando en ella mediante un contrato de arrendamiento con el nuevo propietario. Los traspasos entre empresas de capital riesgo están cada vez más generalizados MERCADO NACIONAL | 87 Mercado nacional Las operaciones Sale & Management Back están consiguiendo generar situaciones de ganancias recíprocas Como venimos apuntando, son muchos los fondos de capital privado interesados en invertir en el mercado hotelero español, y en especial en propiedades hoteleras de alta gama. Uno de los fondos que está planeando desarrollar mayor actividad en España es el fondo de capital privado irlandés Inchydoney Partnership, que adquirió en junio de 2006 el Hotel de cinco estrellas Dolce Sitges a Dolce International y Med Group, propietarios a partes iguales del inmueble. La gestión del hotel continúa perteneciendo a Dolce, e Inchidoney intentará aportar su experiencia financiera para que el proyecto resulte exitoso. Esta alianza permanecerá en el futuro para acometer el plan de expansión del grupo en Europa, que apuesta por los hoteles de cinco estrellas. Pero no sólo se invierte desde fuera en nuestro país, ya que se están creando fondos especializados de capital español con aspiraciones de invertir incluso fuera de nuestras fronteras. Recientemente se ha creado el fondo de inversión especializado en el sector hotelero más grande de Europa, formado íntegramente por capital español. Losan Hotels World, con un apalancamiento del 75% y unos fondos por valor de 900 millones de euros, está formado por Losan Inversiones y Ahorro Corporación, y su propósito es lanzarse a la adquisición de 88 | Tendencias 06 hoteles de cuatro y cinco estrellas en Europa. A la cartera de esta sociedad se han agregado los nueve hoteles que poseía Losan, incluido el 70% del recién inaugurado NH Kensington en Londres. Las cadenas hoteleras que asumirán la gestión de los establecimientos adquiridos serán NH Hoteles, Hesperia, Husa y Hotusa, las cuales eran ya socios de Losan. Frecuentemente, las cadenas cuentan con el personal capacitado para la gestión hotelera, pero no con el capital suficiente. Aquí es donde la cooperación entre estos dos tipos de entidades favorece la creación de sinergias. Este es el caso de la cadena High Tech, que fue fundada por cinco antiguos altos directivos de Tryp después de que ésta se fusionara con Meliá en 2001. Éstos necesitaron la ayuda financiera de las entidades de capital riesgo Dinamia y Nmás1, que controlan el 30% del actual capital de la cadena. Gracias a la unión entre el conocimiento en el sector y la experiencia financiera, el proyecto se pudo llevar a cabo de forma satisfactoria. Capital riesgo en Europa En el resto del viejo continente, los private equities desarrollan una intensa actividad en el mundo hotelero. El 41% de las transacciones hoteleras en Europa en el año 2005 fueron llevadas a cabo por entidades de capital privado, y la mayoría de éstas, dirigidas a activos de lujo o de cinco estrellas. Esta ola no ha tardado en crecer, ya que en el año 2000 se registraron las primeras operaciones a cargo de estas entidades en el sector, que supusieron tan sólo el 1% de las transacciones hoteleras en Europa. Existen diversas tipologías en cuanto a la forma de actuación de estas entidades, ya que muchas tienen vocación generalista y buscan oportunidades de negocio precisando ayuda de entidades especializadas en el sector (cadenas hoteleras en este caso), mientras que otras, generalmente con un tamaño más reducido, se dedican exclusivamente al sector hotelero o tienen fondos asignados únicamente para inversión en este tipo de activos con los correspondientes medios de asesoramiento y gestión propios. Dentro de los fondos especializados exclusivamente en adquisición y asset management de propiedades hoteleras se encuentra Cedar Capital Partners, que adquirió el ilustre Hotel Savoy de Londres durante 2005, siendo su más reciente adquisición la del Mandarin Hotel de Praga en octubre de 2006; ambos hoteles son de cinco estrellas. Otra entidad especializada como Westbridge Hospitality Fund adquirió 24 hoteles repartidos por Europa de la cadena Intercontinental por valor de 325 millones de euros durante 2005. La entidad de capital riesgo irlandesa Quinlan Private es más generalista, pero a la vez presenta una actitud activa en el mundo hotelero. En el año 2004 adquirió el Grupo Hotelero Savoy por valor de 1.120 millones de euros. Posteriormente, se desprendió del Savoy Hotel de Londres (fue a parar al ya mencionado Cedar Capital Partners) y creó en 2005 la compañía de hoteles de lujo Maybourne Hotel Group. Como se percibe, la actividad de las entidades de capital riesgo en el mercado hotelero europeo es grande, y se puede pronosticar que en el futuro la mayoría de las operaciones que se lleven a cabo en el sector serán ejecutadas por este tipo de empresas, debido a los altos volúmenes de recursos que manejan y las expectativas de crecimiento que hay puestas sobre ellas. Sin embargo, son dos los obstáculos que tendrán que salvar para continuar esta astronómica progresión: las subidas de los tipos de interés, que podrían afectar en gran medida a estas entidades por el alto índice de apalancamiento con el que efectúan sus operaciones, y el seguimiento exhaustivo que comienzan a efectuar las autoridades competentes sobre ellas, debido al vigoroso incremento de poder y peso en la economía que han conseguido y que, sin duda, va a obligarlas a incrementar su transparencia operativa. ■ Son muchos los fondos de capital privado interesados en invertir en el mercado hotelero español MERCADO NACIONAL | 89 Piezas Crecer y diversificarse Los promotores locales inmobiliarios se enfrentan al nuevo reto de la diversificación. El objetivo es pasar al ámbito nacional e internacional con todas las garantías. Yolanda Lozano, Directora Obra Nueva de Residencial de CB Richard Ellis España 90 | Tendencias 06 Corren nuevos tiempos para la promoción inmobiliaria. Los promotores que llevan un tiempo suficiente en este negocio han aprendido que los márgenes de dos cifras no duran más de una década, como ha ocurrido en este ciclo. Nunca duran tanto, salvo que se tomen posiciones antes de que sea demasiado tarde. La diversificación territorial es una alternativa, siempre que la estrategia se defina dentro del área residencial y no se lleve a cabo una diversificación simultánea de producto. Otra posibilidad es la expansión, sea nacional o internacional y sin que deba darse necesariamente en ese orden. Las compañías de desarrollo inmobiliario residencial saben que la demanda termina por agotarse y que conviene anticiparse a ese proceso y tener previstas y operativas otras opciones. Ésa es la base para que muchos promotores locales hayan ampliado su radio de acción a otros puntos de la geografía española. E incluso para que algunos hayan apostado por salir directamente al exterior, sobre todo a otros países europeos y casi siempre de Europa del Este, debido al auge de sus economías tras incorporarse a la Unión Europea. El crecimiento nacional no ha resultado tan llamativo, quizá porque es el resultado implícito del propio desarrollo empresarial. A medida que el volumen aumenta, resulta necesario expandirse hacia otras áreas geográficas. Es una cuestión de tiempo. y además porque en los últimos años el sector ha desarrollado una alta capacidad de liquidez. Se dan así las circunstancias para buscar destinos que permitan seguir creciendo, diversificar el riesgo inversor y mantener las cuentas de resultados, sobre todo en el caso de las empresas cotizadas. Los objetivos preferentemente patrimonialistas han solido centrarse en Francia, aunque se dan ya inversiones significativas en Polonia, Marruecos, Rumanía, Portugal, Hungría o Alemania, y en menor proporción en México, la República Dominicana, Brasil y hasta Estados Unidos o China. En todos los casos se ha tratado de apuestas valientes y además han resultado seguras, lo que aporta dosis muy saludables de credibilidad y solvencia para las estrategias de financiación. Resulta inevitable que estos mercados impliquen un mayor riesgo jurídico e institucional, aunque en cualquier caso ofrecen sustanciales ventajas tanto en precios, que en el caso de compra de suelo pueden resultar muy competitivos, como en el coste de la mano de obra y el potencial de revalorización del sector de la vivienda. Los objetivos patrimonialistas han solido centrarse en Francia, y se dan inversiones significativas en Polonia, Marruecos, Rumanía, Portugal, Hungría o Alemania Rápida planificación internacional El salto hacia otros mercados europeos ha despertado más interés. Se ha visto favorecido por la incorporación de la moneda única, por el desarrollo de los mecanismos comunitarios y por la expansión de la propia Unión Europea. En determinados casos, la condición europea resulta secundaria y la salida al exterior se determina por la proximidad geográfica. Sea como sea, la mayoría de empresas inmobiliarias españolas con una dimensión relevante y vocación de continuidad cuentan ya con planes de expansión internacional, que en algunos casos se han puesto en marcha de manera asombrosamente rápida. El proceso se explica porque los márgenes del sector residencial español tienden a estabilizarse en torno al incremento general de la economía, PIEZAS | 91 Piezas Promotor Expansión internacional Lubasa Polonia Portugal, Marruecos, Polonia, Hungría, Francia, México Fadesa Grupo Prasa Grupo Sando Parquesol Vallehermoso Hercesa Agofer Restaura Grupo Lar Nozar Acciona Inmobiliaria Grupo Pinar Grupo Riera Grupo Sánchez Grupo Mall Portugal, Polonia, Rumanía, Marruecos Polonia Portugal, Polonia, Francia Portugal Portugal, Polonia, Rumanía Polonia Alemania, Polonia, Francia, Portugal México, Portugal, Rumanía, Hungría Portugal Polonia Portugal Portugal, Polonia Brasil México, Panamá Algunos promotores han apostado por salir a otros países europeos, casi siempre de Europa del Este 92 | Tendencias 06 Hay que añadir a esos factores el crecimiento económico previsto en estos países, así como el sostenido aumento del turismo residencial, que ha llevado a una situación de sobredemanda respecto a una oferta actual muy limitada. En definitiva, no son muchas claves para salir airoso de la internacionalización, y cada una de ellas resulta crucial. Conocer adecuadamente la legislación del país de destino y actuar en consecuencia supone un coste menor comparado con las ventajas derivadas de la internacionalización. Sobre todo porque se atenúa la dependencia respecto a un mercado residencial tan maduro como el español. Y porque cuanto mayor sea la anticipación respecto a los posibles cambios, se tomará la delantera a la competencia y se conseguirán los mejores resultados posibles en el destino planificado. Desde hace dos o tres años, buena parte de la expansión internacional de nuestros clientes se concentró en Polonia, aunque en los últimos meses se han incorporado muchos otros destinos, como se certifica en el cuadro que acompaña estas líneas. Para llevar a cabo los desarrollos promocionales y las inversiones concretas, conviene conocer las particularidades de cada región. Es importante contar con el asesoramiento, la experiencia y el apoyo de compañías como CB Richard Ellis, que conocen al detalle cada uno de los pasos de la cadena inmobiliaria nacional en cada caso. Por ejemplo, en Polonia las viviendas suelen venderse mucho antes de terminarse, y no incluyen los acabados de obra. Es decir, incluyen las instalaciones básicas, pero no los acabados finales interiores, de carpintería, de cocina y baños. Como es lógico, puede optarse por incluir todas las terminaciones, aunque la mayoría de promotores españoles ya construyen de esta manera. suelen encontrar buena acogida por parte de los gobiernos y las autoridades locales. Además de todo lo anterior, tomar posiciones en estas economías emergentes colocará en una posición privilegiada a aquéllos que en el medio plazo prevean la aparición de nuevas ofertas de segunda residencia para nuevos colectivos de demanda. El tradicional comprador europeo en la costa española (ingleses, alemanes, irlandeses u holandeses...) perderá peso específico en los próximos años a favor de estos nuevos segmentos de poder adquisitivo creciente. La experiencia y la madurez, sumadas al crecimiento sostenido, son las razones que explican estas migraciones del capital inmobiliario resi- dencial español –procedente en gran parte de promotoras locales– hacia economías menos desarrolladas, pero con mayores potenciales en la siguiente fase del ciclo. Al fin y al cabo, la dinámica en la que están entrando estas economías emergentes recuerda irremediablemente la acontecida bastante tiempo atrás en países como España, Portugal o Irlanda. Ampliar al máximo las alternativas posibles, minimizar el riesgo, adelantarse a los cambios, buscar y encontrar las mejores soluciones para las estrategias cambiantes de nuestros clientes ha sido y será nuestro motor de funcionamiento, siempre en el país de que se trate. ■ Para llevar a cabo los desarrollos promocionales y las inversiones concretas, conviene conocer las particularidades de cada región Modelos para la internacionalización Existen varias líneas generales para la internacionalización, según los objetivos estratégicos de las distintas compañías, según el valor añadido que se pueda aportar en el país de destino y, por supuesto, según el riesgo que se esté dispuesto a asumir. Sobre esas bases, las vías más habituales de acceso a la adquisición de inmuebles son las siguientes. • La compra o participación mayoritaria en empresas locales, lo que requiere un importante desembolso económico, pero conlleva la ventaja de contar con el control de un socio nacional. • La adquisición de inmuebles para su posterior reclasificación y/o restauración, para mantenerlos en patrimonio o no. • Las alianzas y los acuerdos con socios nacionales, capaces de aportar un profundo conocimiento del mercado y buenas relaciones con las distintas autoridades. En principio, se trataría de la opción menos arriesgada. En cuanto a tipologías de inversión, hasta ahora la mayor parte de experiencias comprenden adquisiciones de terrenos para construir complejos residenciales y turísticos, o la compra de bloques de apartamentos completos. Ambas iniciativas PIEZAS | 93 Piezas A vueltas con el NAV ¿Es el valor neto de activos, net asset value o NAV, un método de valoración correcto? solo en el caso de liquidación de una sociedad ideal en la que no existen activos ni pasivos diferentes a los considerados, es decir, de los activos puramente inmobiliarios: la caja y la deuda financiera. Adicionalmente, esta compañía debería funcionar en un entorno no menos ideal de ausencia de imposición fiscal. Comparación homogénea Alberto Álvaro, Director Corporate Finance de CB Richard Ellis España A lo largo del ejercicio 2006, hemos vivido una inusitada actividad corporativa en el mundo inmobiliario. Las operaciones de fusión, adquisición o intercambios de participaciones han cobrado un fuerte protagonismo en el sector. Tenemos un sector con un alto nivel de atomización y unos crecientes requisitos financieros. Si añadimos a ambas características al fuerte incremento del volumen de negocio en los últimos ejercicios, la reorganización corporativa en torno a núcleos empresariales dotados de músculo financiero y de visibilidad en el mercado, se perfila como una tendencia imparable. En este estado de cosas, desde CB Richard Ellis creemos que resulta pertinente hacer una breve reflexión acerca del valor de las empresas inmobiliarias, y en particular de las fórmulas de valoración más comúnmente empleadas. Esta reflexión debe partir del análisis de ciertos mitos y lugares comunes. 94 | Tendencias 06 Las valoraciones de sociedades, cotizadas o no, suelen tomar como referente el valor neto de activos o NAV, lo que implícitamente supone adoptar una hipótesis de liquidación de la empresa. Más allá de si es adecuado valorar una empresa en funcionamiento bajo una hipótesis de liquidación, lo cierto es que, en la práctica, los analistas basan en gran medida sus estimaciones acerca del precio de una compañía en este parámetro. El cálculo de este valor neto de activos se realiza a partir del valor de mercado de los mismos (GAV, gross asset value o valor bruto de activos), descontando la posición financiera neta, esto es, básicamente, deuda financiera menos caja. No obstante, existe una tendencia relativamente frecuente (y sorprendente) a asimilar NAV al valor de las acciones o participaciones de una sociedad. Esta identificación sería correcta tan El NAV no es por tanto el valor de las acciones de una empresa, sino que como el PER, o Ev/ EBITDA, se trata de una referencia que permite comparar de una manera relativamente homogénea las diferentes compañías inmobiliarias; por lo tanto su cotización, por encima o por debajo del NAV, nos ayuda a determinar, desde un punto de vista estático, si “están caras” o “están baratas”. Ni más ni menos. A la hora de analizar una sociedad en funcionamiento, el mercado suele considerar prima o descuento sobre NAV. Dicha prima o dicho descuento deberían reflejar la capacidad de convertir ese potencial de plusvalías en caja efectiva, así como la generación de nuevas plusvalías potenciales que a su vez se conviertan en caja futura. Así, podemos ver una gran dispersión en cuanto a cotizaciones de las diferentes inmobiliarias con respecto al NAV. El valor que el mercado reconoce a las empresas inmobiliarias no es, por tanto, una relación directamente proporcional a su valor neto de activos, sino que éste se configura como una referencia más: resulta tan importante o más considerar la capacidad de generación sostenida en el tiempo de resultados y caja. zaban con fuerte descuento, los acercan a este parámetro. La existencia de esta prima no tiene en sí nada fuera de lo común, pues en todos los sectores los oferentes en un proceso de adquisición suelen ofertar precios por encima de la cotización; lo que sí resulta notable es que tanto el importe de la prima como el número de operaciones realizadas parecen indicar la existencia de un importante gap entre la visión del inversor financiero tradicional y la del empresario inmobiliario capaz de impulsar la capacidad de creación de valor de estas compañías. Desgraciadamente, la historia del sector inmobiliario en Bolsa es relativamente breve, puesto que hasta este ejercicio, el sector en su mayor parte se había mantenido al margen del mercado bursátil; pero si nos retrotraemos a la compra de Bami por Metrovacesa, veremos que el precio pagado en aquel momento fue tildado por algunos analistas como descabellado. Pues bien, unos pocos años más tarde la misma compañía cotizaba plácidamente al doble de este valor cuando un grupo de accionistas Existe una tendencia relativamente frecuente (y sorprendente) a asimilar el NAV al valor de las acciones o participaciones de una sociedad Premium/ Descuentos/ NAV (Datos a noviembre de 2006) 170% 157,4% 160% 140% 120% 100% Capacidad de creación de valor 80% En este sentido, resulta interesante comprobar cómo las diferentes Ofertas Públicas de Adquisición de acciones (OPAs) presentadas en 2006 tienen como denominador común la existencia de una fuerte prima con respecto al valor de cotización, que en todos los casos excepto en el de Parquesol alcanzan o superan el 15%. En determinados casos, esta prima sitúa la oferta muy por encima del NAV, mientras que en otras, aquéllas que en los días previos a la OPA coti- 60% 40% 32,1% 30% Urbis Colonial 20% 0% -20% -40% -20,5% -22,6% Fadesa Parquesol Metrovacesa Fuente: CB Richard Ellis. PIEZAS | 95 Piezas OPA – Premium s/Cotización 30% 28% 25% 20% 20,8% 17,8% 15% 15% 10% 9% 5% 0% Fadesa Parquesol Urbis Colonial Metrovacesa Fuente: CB Richard Ellis. El valor que el mercado reconoce a las empresas inmobiliarias no es, por tanto, una relación directamente proporcional a su valor neto de activos 96 | Tendencias 06 consideraron que el precio a pagar por el control de la compañía bien valía la pena, lanzando sucesivas ofertas a 78, 80 y 90 euros. A partir de ahí, hemos vivido una escalada por todos conocida en la que la especulación y el rumor han empujado la cotización hasta niveles estratosféricos. A falta de una bola de cristal, sólo el tiempo nos dirá cuál es el nivel sostenible para la cotización de las empresas inmobiliarias. Sin embargo, sí existe una tendencia de fondo que conviene analizar: el ejercicio 2006 ha supuesto un cambio cualitativo en la percepción del sector inmobiliario por la comunidad financiera. A lo largo del mismo, hemos podido comprobar cómo la cotización de las inmobiliarias, tradicionalmente con descuento sobre NNAV, ha invertido su signo, y así podemos observar como las inmobiliarias cotizan en la actualidad en niveles cercanos a su NNAV, cuando no con prima sobre éste. Y esto es así porque la transformación en caja de este NNAV y su reposición, se produce al ritmo de los planes estratégicos fijados por las compañías. Dichos planes tienen la virtud de dotar a analistas e inversores de visibilidad sobre la evolución y re- sultados en el medio y largo plazo, alejando el sambenito de la ciclicidad, la falta de liquidez y la falta de profesionalización tradicionalmente achacadas al sector. Cierto es que parte del recorrido bursátil del sector se deriva del proceso de concentración empresarial acaecido, y que la especulación respecto a la posibilidad de nuevas OPA ha “calentado” algunos valores. Por ello, estamos ante un periodo clave que nos permitirá contrastar si esta percepción del mercado es fruto de la actual coyuntura o si, por el contrario, se consolida una metodología de análisis de las compañías del sector basada en su capacidad de generación de valor. El 2007 se presenta por tanto como un ejercicio apasionante en el que las empresas inmobiliarias se enfrentan al reto de que el valor que les reconoce el mercado sea por fin el fiel reflejo de una línea estratégica clara, una eficiente comunicación al mercado y una ejecución consistente de la misma. ■ Mecanismos para prevenir el blanqueo de capitales A la vista de los acontecimientos acaecidos en los últimos meses, resultaba obligado incluir un artículo sobre la prevención del blanqueo de capitales. Patricia García de Ponga, Directora Financiera de CB Richard Ellis España España se sitúa actualmente en el punto de mira, hasta tal extremo que desde el otro lado del Atlántico, el GAFI (Grupo de Acción Financiera sobre el blanqueo de capitales, o FATF, siglas inglesas del Financial Action Task Force) ha llegado a solicitar al Gobierno que revise su sistema de supervisión sobre las entidades financieras y que se mejore la coordinación de las instituciones que llevan a cabo las inspecciones. El GAFI es un organismo intergubernamental, surgido como consecuencia de una iniciativa adoptada en la cumbre de los siete grandes celebrada en París en 1989. Está integrado por más de treinta países (entre ellos, España) y tiene como misión específica promover estrategias de lucha y medidas para combatir el blanqueo de capitales. Hace ya más de quince años, el GAFI estableció cuarenta recomendaciones de aplicación universal que constituyen el marco de la lucha contra el blanqueo de capitales y que han servido de base a la mayor parte de las legislaciones internacionales. En 2001, a raíz de los atentados del 11-S, amplió su misión para abarcar la lucha contra el terrorismo y su financiación y acordó la adopción de ocho recomendaciones especiales para coordinar la cooperación internacional. En cuanto a la legislación existente en España, en 2003 la Ley 19/2003, de 4 de julio, modificó la normativa anterior sobre prevención del blanqueo de capitales, que se había mantenido en vigor toda una década. El objetivo de la normativa actual es prevenir e impedir que se utilicen el sistema financiero y otros sectores para blanquear capitales procedentes de actividades delictivas. Si bien el término “blanqueo de capitales” se asocia comúnmente a delitos fiscales, la norma se refiere en general a los fondos procedentes de cualquier delito castigado con pena de prisión superior a tres años, incluyendo por PIEZAS | 97 Piezas tanto otras actividades ilícitas que producen gran alarma social, como son el tráfico de drogas, el terrorismo y la delincuencia organizada. Mientras que inicialmente la normativa sobre prevención del blanqueo de capitales estaba dirigida a las personas y entidades integrantes del sistema financiero, una de las modificaciones de la Ley 19/2003 consiste en que ésta será de aplicación también a otras actividades empresariales o profesionales particularmente susceptibles de ser utilizadas para el blanqueo de capitales, entre ellas los casinos, auditores, contables, notarios, abogados y, por supuesto, las actividades de promoción inmobiliaria, agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles. CB Richard Ellis es, por tanto, sujeto obligado al cumplimiento de la normativa española de prevención del blanqueo de capitales, en tanto en cuanto entre la amplia gama de servicios que presta se encuentra el de agente inmobiliario en operaciones de compraventa de oficinas, locales, naves industriales, suelo y producto residencial. Dado que muchos de nuestros clientes resultan ser, asimismo, sujetos obligados (inmobiliarias y entidades financieras, entre otros), somos conscientes de la doble importancia del escrupuloso cumplimiento de esta normativa, no sólo por motivos corporativos, sino además para garantizar a nuestros clientes que contratando nuestros servicios están a salvo del riesgo de que su marca pueda asociarse a infracciones relacionadas con estos incumplimientos. El objetivo de la normativa actual es impedir que se utilicen el sistema financiero y otros sectores para blanquear capitales procedentes de actividades delictivas 98 | Tendencias 06 De hecho, con independencia de las regulaciones existentes en cada país relativas a esta materia, el grupo CB Richard Ellis cuenta con normativa interna de detección del money laundering, con requerimientos en muchos casos más restrictivos que las legislaciones nacionales en relación con la identificación de clientes y operaciones sospechosas, procedimientos de reporte, requisitos de información y planes de formación a los empleados. Servicio de Prevención del Blanqueo de Capitales El Servicio de Prevención del Blanqueo de Capitales (SEPBLAC) es un órgano adscrito al Banco de España, en dependencia funcional de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias, que cuenta con más de setenta profesionales, divididos entre efectivos del Banco de España, la Agencia Tributaria, el Cuerpo Nacional de Policía y la Guardia Civil. La Comisión de Prevención de la que depende el SEPBLAC está presidida por el secretario de Estado de Economía, y de ella forman parte, entre otros, representantes de la Policía, de la Guardia Civil, de la Dirección General del Tesoro y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Su misión es impulsar las actividades de prevención del blanqueo de capitales, colaborando con las fuerzas y cuerpos de seguridad del Estado y de las comunidades autónomas. Entre sus funciones, se encuentra la de elevar al Ministerio de Economía y Hacienda las propuestas de sanción por incumplimientos de la normativa de prevención del blanqueo de capitales. El SEPBLAC es, por tanto, un punto de centralización de la información sobre transacciones inusuales o sospechosas, y el receptor de las declaraciones confidenciales hechas por las organizaciones financieras y otros sujetos obligados. Una vez recibida la comunicación por parte de una entidad, el SEPBLAC se encarga de analizarla y de presentar a las autoridades competentes los casos de blanqueo de dinero. Principales obligaciones y posibles sanciones De acuerdo con lo comentado anteriormente, ya no solamente las entidades financieras estarán obligadas a cumplir los requisitos de la normativa en materia de prevención de blanqueo de capitales, sino que otros sectores como el inmobiliario tendrán que observar, entre otros, los siguientes procedimientos: • Identificación de los clientes Los sujetos obligados debemos recabar información de nuestros clientes para conocer la naturaleza de su actividad profesional o empresarial. En este sentido, en el momento de entablar relaciones de negocio, debemos exigir la identificación de nuestros clientes, mediante la presentación de los correspondientes documentos acreditativos como escrituras de constitución en el caso de personas jurídicas, o documento nacional de identidad en el caso de personas físicas. • Examen de operaciones Tenemos la obligación de examinar con especial atención cualquier operación, con independencia de su cuantía, que pueda estar particularmente vinculada al blanqueo de capitales procedentes de las actividades perseguidas. • Conservación de documentos Se exige conservar durante un periodo mínimo de cinco años los documentos que acrediten la realización de las operaciones y la identidad de los sujetos que las hubieran realizado o con los que se hubieran entablado relaciones de negocio. • Colaboración con el SEPBLAC Es obligatorio comunicar cualquier operación respecto a la que existan indicios de una posible relación con el blanqueo de capitales, así como facilitar al SEPBLAC la información que requiera en el ejercicio de sus competencias. La Ley 19/2003 es de aplicación también a actividades de promoción inmobiliaria, agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles • No realización de operaciones Debemos abstenernos de ejecutar cualquier operación sospechosa sin haber efectuado previamente la comunicación correspondiente al SEPBLAC. A este respecto, no se debe revelar ni al cliente ni a terceros que se han transmitido informaciones al Servicio Ejecutivo, o que se está examinando alguna operación, por si pudiera estar vinculada con el blanqueo de capitales. • Procedimientos y órganos de control Es necesario establecer procedimientos y órganos adecuados de control interno y de comunicación para prevenir la realización de operaciones relacionadas con el blanqueo de capitales. PIEZAS | 99 Piezas El conocimiento del cliente El grupo CB Richard Ellis cuenta con normativa interna de detección del money laundering, con requerimientos en muchos casos más restrictivos que las legislaciones nacionales • Formación a los empleados Es fundamental que se adopten las medidas oportunas para que nuestros empleados conozcan las exigencias derivadas de esta normativa. En este sentido, elaboramos planes de formación y cursos para empleados que les capacitan para detectar las operaciones que puedan estar relacionadas con el blanqueo de capitales y para que conozcan la manera de proceder en tales casos. 100 | Tendencias 06 El conocimiento del cliente es fundamental en la prevención del blanqueo de capitales. Para ello es necesario establecer los procedimientos adecuados que permitan concienciar a los empleados que tratan directamente con el público, así como implantar formularios que contengan una información completa sobre las actividades y los datos del cliente. Adicionalmente, se deberá conocer y analizar la operativa habitual del cliente con la entidad, para determinar la coherencia de sus actividades. La información que se debe recabar debe ir orientada a conocer la actividad, el tipo de transacción que se pretende realizar, el origen de sus ingresos y cualquier otro dato de interés. Este análisis para conocer a nuestros clientes es positivo no sólo a efectos de la prevención del blanqueo de capitales, sino Operaciones de riesgo en el sector inmobiliario Personas domiciliadas en paraísos fiscales o territorios de riesgo (dependiendo de los medios de pago utilizados). Menores de edad, mayores de 70 años, o con signos de discapacidad mental o indicios de falta de capacidad económica para tales adquisiciones. Personas físicas Personas que ocupen o hayan ocupado puestos políticos preeminentes, altos cargos o asimilados en países generalmente no democráticos, incluyendo su entorno familiar próximo. Personas que están procesadas o condenadas por delitos. Personas con domicilio desconocido o de mera correspondencia, o con datos supuestamente falsos. Varias operaciones en las que participa un mismo interviniente, así como aquéllas realizadas por grupos de personas que puedan estar relacionadas entre sí. Personas jurídicas domiciliadas en paraísos fiscales o territorios de riesgo (dependiendo de los medios de pago utilizados). Personas jurídicas de reciente constitución, cuando el importe de la operación es elevado con relación a su patrimonio. Por las características de los intervinientes Tanto las empresas que son sujetos obligados como sus directivos pueden ser objeto de sanciones por infracciones relacionadas con la normativa de prevención del blanqueo de capitales. Incluyen desde la amonestación privada o pública (tanto a las empresas como a sus responsables) hasta varias cantidades económicas, sea el 5% de los recursos propios de la entidad, el doble del contenido económico de la operación sancionada o 1,5 millones de euros, o bien suspensiones temporales en el cargo a los responsables que pueden llegar hasta diez años de inhabilitación. No obstante, lo que más daño puede ocasionar a una compañía en caso de verse involucrada en una operación de blanqueo de capitales es el deterioro de su imagen, de su marca y de su prestigio en el mercado. Por este motivo, el hecho de cumplir minuciosamente con los requisitos de la normativa es algo que debemos hacer como sujetos obligados, y que también aporta en gran medida protección a nuestros clientes y garantías de que se están tomando las precauciones necesarias para que no nos veamos involucrados en una operación de estas características. Personas jurídicas con actividad sin relación con las características de la operación. Personas jurídicas cuyos propietarios ocupen o hayan ocupado puestos políticos preeminentes, altos cargos o asimilados en países generalmente no democráticos, incluyendo su entorno familiar próximo. Personas jurídicas Entidades sin ánimo de lucro, cuando no correspondan las características de la operación con los objetivos de la entidad. Personas jurídicas que, aun estando registradas en España, están constituidas principalmente por ciudadanos extranjeros o no residentes en España. Personas jurídicas con domicilio desconocido o de mera correspondencia o con datos supuestamente falsos. Varias operaciones en las que participa un mismo interviniente, así como aquéllas realizadas por grupos de personas jurídicas que puedan estar relacionadas entre sí. Personas jurídicas en las que la única actividad conocida sea la inversión en inmuebles como mera tenencia de los mismos. Indicios o certeza de que los intervinientes no actúan por cuenta propia, intentando ocultar la identidad del cliente real. Comportamiento de personas físicas o jurídicas Operaciones que se inician a nombre de una persona y que se formalizan finalmente a nombre de un tercero. Operaciones en las que los intervinientes no muestran demasiado interés por el precio, las características de los bienes o muestran gran interés en realizarlas muy rápidamente sin motivo aparente. Ciertas operaciones en las que los intervinientes no sean residentes en España. Si cualquiera de los pagos se efectúa por un tercero, distinto de los intervinientes, sin que la entrega se produzca por una entidad de crédito registrada en España. Cuando actúen por cuenta de grupos de personas físicas o jurídicas que puedan estar relacionadas entre sí. Intermediarios Intermediarios extranjeros o no residentes en España. Cuando actúen por cuenta de ciudadanos extranjeros o no residentes en España. (sigue) PIEZAS | 101 Piezas Operaciones de riesgo en el sector inmobiliario (viene de la página anterior) Entregas de efectivo o instrumentos negociables en los que no quede constancia del verdadero pagador de importe significativo con respecto al importe total de la operación. Fraccionamiento del pago, en periodos muy cortos de tiempo. Por las características de los medios de pago Cuando existan dudas de la veracidad de los documentos aportados para la obtención de préstamos. Si se intentan obtener préstamos con garantías constituidas en efectivo o dichas garantías se encuentren depositadas en el extranjero. Fondos procedentes de países considerados como paraísos fiscales o territorios de riesgo. Asunción de deudas por parte del comprador significativas con respecto al valor del bien. Operaciones en las que se haya incluido una cláusula con un contrato de arras y finalmente no se haya formalizado la operación. Operaciones sobre unos mismos bienes o derechos, muy cercanas en el tiempo y que suponen un incremento o disminución significativos del precio respecto al valor de adquisición. Por las características de la operación Operaciones formalizadas por un valor significativamente diferente (muy superior o inferior) al real de los bienes transmitidos. Operaciones relativas a promociones inmobiliarias en municipios o zonas de alto riesgo. Operaciones formalizadas mediante contrato privado en las que no exista intención de elevarlo a público, o aunque dicha intención exista, no sea elevado finalmente. Menores de edad, mayores de 70 años, o con signos de discapacidad mental o indicios de falta de capacidad económica para tales adquisiciones. Fuente: Comisión de Prevención del blanqueo de capitales e infracciones monetarias Operaciones de riesgo en el sector inmobiliario Con el objeto de orientar a las empresas del sector sobre algunos tipos de operaciones con riesgo potencial de vinculación con el blanqueo de capitales, la Comisión de Prevención de la que depende el SEPBLAC ha publicado un documento en el que se desarrollan algunos ejemplos en las actividades de promoción inmobiliaria, agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles. Estos ejemplos son tipos de operaciones en las que por las características de los intervinientes, de los medios de pago o de la propia operación se ha venido apreciando un cierto grado de relación con el blanqueo de capitales. Esto no implica que todas las operaciones incluidas hayan de estar necesariamente vinculadas a actividades delictivas. La pretensión de la Comisión no es otra que facilitar una serie de ejemplos, debiendo las compañías elaborar una relación específica de operaciones consideradas de riesgo por cada empresa, difundirla entre los empleados y revisarla periódicamente. Conclusiones La identificación de los clientes en el momento de entablar relaciones comerciales con ellos es fundamental para la prevención del blanqueo de capitales que además nos permite ofrecerles los productos y servicios más acordes con sus necesidades. La información adquirida durante el proceso de apertura del contrato, las conversaciones de seguimiento y las subsecuentes comunicaciones pueden ayudar a crear una barrera eficaz contra la realización de actividades delictivas. Un estricto cumplimiento de la política de conocimiento del cliente supone poner en práctica las siguientes normas: • Obtener y verificar todos los datos que identifican a los clientes desde el momento de entablar relaciones de negocio. • Cuando los clientes no actúan por cuenta propia, recabar información sobre la identidad de los representantes, apoderados y autorizados, y la de las personas por cuenta de las cuales actúan. • Comprobar que el negocio o la actividad del cliente no se oponen a la normativa de prevención de blanqueo de capitales. 102 | Tendencias 06 La normativa en materia de prevención del blanqueo de capitales persigue que ciertos sectores de actividad, como el financiero o el inmobiliario, en los que por sus características existe riesgo potencial de ser objeto de operaciones de lavado de dinero, estén obligados a observar una serie de procedimientos y cautelas de cara a colaborar en la detección de transacciones sospechosas. Hasta 2003 esta normativa tan solo afectaba al sector financiero, pero a partir de entonces se han incluido como sujetos obligados otros sectores como el inmobiliario, incluyendo no sólo las actividades de promoción inmobiliaria, sino también las de agencia en la compraventa de inmuebles, dado que los intermediarios contamos con gran cantidad de información sobre las operaciones que se producen en el mercado. El conocimiento de los clientes con los que en- tablamos relaciones comerciales es fundamental en la prevención del blanqueo de capitales, lo que exige obtener documentación identificativa de los mismos y de la actividad empresarial que desempeñan. El riesgo de desprestigio es uno de los principales a los que se expone una empresa que participa en una transacción en la que su cliente pudiera aportar fondos procedentes de actividades delictivas. Al asociar una entidad a este tipo de operaciones se produce un indudable deterioro de su marca. Por tanto, observando escrupulosamente la normativa existente, los sujetos obligados no sólo cumplimos con nuestro deber, sino que además garantizamos que se están tomando las precauciones necesarias para que en ningún caso la involucración en una operación de estas características empañe nuestra reputación ni la de nuestros clientes. ■ El cumplimiento escrupuloso de la normativa por parte de los agentes inmobiliarios aporta a nuestros clientes cobertura frente al riesgo de desprestigio que conlleva participar en una operación sospechosa PIEZAS | 103 Red internacional de oficinas Más de 356 oficinas en 58 países ALEMANIA Berlín Frankfurt Hamburgo Múnich ARGENTINA Buenos Aires AUSTRALIA Adelaida Braddon Brisbane Cairns Canberra Chermside Gold Coast (2) Ipswich Melbourne Milton Mulgrave Parramatta Perth Sunshine Coast Sydney (3) Townsville Tweed Heads Underwood AUSTRIA Viena BÉLGICA Bruselas BOSTWANNA Gabarone BRASIL Río de Janeiro Sao Paulo (2) BULGARIA Sofía CANADÁ Calgary Edmonton Halifax Kitchener London Montreal Ottawa Saint John Toronto (5) Vancouver Windsor Winnipeg ESPAÑA Barcelona Madrid Málaga Marbella Palma de Mallorca Valencia Zaragoza CHILE Santiago de Chile FILIPINAS Manila CHINA Beijing Chengdu Guangzhou Hong Kong Shanghai (2) COREA Seúl CROACIA Zagreb DINAMARCA Aarhus Copenhague Kolding EMIRATOS ÁRABES Abu Dhabi Dubai (2) ESLOVAQUIA Bratislava ESTADOS UNIDOS Oficinas (166) FINLANDIA Helsinki (Espoo) FRANCIA Aix en Provence Angers Annecy Aubiere Aviñón Burdeos Caen Chambery Estrasburgo Grenoble Le Havre Le Mans-Laval Lille Lyon Marsella Metz Montlucon Montpellier Montreuil Montrouge Mulhouse Nancy Nantes Neuilly Sur Niza Orleans Paris(5) Rennes Roven Saint Dennis Saint Nazaire Sophia AntÌpolis Toulouse GRECIA Atenas Tesalónica HOLANDA Ámsterdam Hoofddorp La Haya HUNGRÍA Budapest INDIA Bangalore Chennai Hyderabad Mumbai Nueva Delhi Pune INDONESIA Jakarta IRLANDA Dublín ISRAEL Tel-Aviv ITALIA Milán Roma Turín JAPÓN Chiba Fukuoka Hiroshima Ikoma Kagoshima Kanazawa Kobe Kyoto Matsuyama Nagoya Niigata Okayama Omiya Osaka Sapporo Sendai Shinjuku Shizuoka Tachikawa Takamatsu Tokio Yokohama KENIA Nairobi MARRUECOS Casablanca MÉXICO México D.F. 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Cualquier transacción que se efectúe en el mercado no deberá fundamentarse única ni necesariamente en los datos aquí expuestos. Tampoco podrán ser publicados total ni parcialmente, ni citados como fuente, sin la previa autorización escrita de CB Richard Ellis. Diseño y realización: BPMO Edigrup Informe Inmobiliario 06 www.cbre.es