INSCRIPCIÓN EN EL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES

Voces: CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES - INSCRIPCIÓN EN EL CONSERVADOR DE
BIENES RAÍCES - RECURSO DE RECLAMACIÓN - RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO
- RECHAZO DEL RECURSO - DISIDENCIA
Partes: Felmer Dorner, Myriam E. c/ Conservador Bienes Raíces de Puerto Montt | Solicitud de
Inscripción de escritura de compraventa
Tribunal: Corte Suprema
Fecha: 28-may-2013
Cita: MJCH_MJJ35344 | ROL:5485-12, MJJ35344
Producto: MJ
La negativa a inscribir por parte del conservador resulta plenamente justificada atendido el tenor de las
distintas normas legales que rigen la materia y en especial, lo previsto por el artículo 13 del
Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces.
Doctrina:
1.- Se rechaza el recurso de casación en el fondo, toda vez que la acusación fundamental constitutiva de
los errores de derecho, consiste en atribuir a los jueces una errada interpretación de las normas jurídicas
especificadas en el recurso, lo que hacía indispensable denunciar como infringidas las normas relativas
a la interpretación de las normas legales, contenidas en los artículos 19 y siguientes del Código Civil,
especificando en qué consistió el error interpretativo, cuál fue la norma de interpretación que se
desatendió, o el elemento especifico de esta labor exegética que fue soslayado debiendo haber sido
considerado, omisión que, sin duda, deja sin sustento la aseveración fundamental del recurso relativa a
la errónea interpretación de las disposiciones legales de que se hace mención, razón ésta por la que
procede también su rechazo.
2.- Se debe acoger el recurso de casación en el fondo en atención a que la función del Conservador de
Bienes Raíces es, en cierta medida, controlar la legalidad de las inscripciones velando por ello mediante
su atribución legal de formular reparos y/o rechazar títulos que sean en algún sentido legalmente
inadmisibles, esto es, que de alguna forma contravengan la legalidad vigente en forma manifiesta. En
consecuencia, el rechazo a inscribir un título traslaticio de dominio no implica por sí una conducta
negligente de este auxiliar cuando se tiene lugar en las situaciones que prevé el ordenamiento, según lo
ya expuesto. Sin embargo, la misma ley ha encomendado a los tribunales la competencia para
pronunciarse acerca de la concurrencia de aquella situación de ilegalidad advertida por el Conservador
de Bienes Raíces y si dicha ilegalidad justifica mantener la negativa de este auxiliar de la
administración de justicia. Entonces, es la ley la que entrega esta competencia a los tribunales de
justicia a través del procedimiento de reclamo contemplado en el artículo 18 del Reglamento
Conservatorio de Bienes Raíces. (Del voto de disidencia del Abogado Integrante Sr. Jorge Baraona
González)
3.- Los tribunales de justicia están obligados a analizar la negativa desde el punto de vista de la
legislación vigente, para lo cual deben integrar -en su labor de interpretación y aplicación- toda la
normativa que regula la materia y, especialmente, aquella que contempla las consecuencias jurídicas
aplicables a la situación de que se trate. Por cuanto la decisión de negar la inscripción conservatoria del
título en el registro de propiedad, conllevará en la práctica la ineficacia formal y material del mismo al
no poder conferirle la posesión del bien raíz a quien ha figurado como comprador con arreglo a los
términos del contrato. (Del voto de disidencia del Abogado Integrante Sr. Jorge Baraona González)
4.- Otorgada una escritura pública de compraventa sobre un bien raíz social, por el marido, sin la
autorización de su cónyuge -tal como ocurre en la especie-, el artículo 1757 del Código de Bello ha
previsto como la sanción para el incumplimiento de la formalidad habilitante aludida sea la nulidad
relativa, la que no podrá ser alegada pasados diez años desde la fecha del contrato, de este modo, a la
fecha en que la solicitante se presenta ante el Conservador de Bienes Raíces requiriendo la inscripción
de dicho título, el plazo antes indicado se encontraba ampliamente cumplido. En consecuencia, de la
interpretación sistemática y lógica de toda la normativa aludida en los dos motivos que preceden, fluye
que los jueces estuvieron en situación de concluir que habiendo transcurrido, a la fecha del
requerimiento de inscripción formulado por la demandante, más de diez años contados desde el
otorgamiento del contrato, la acción de nulidad que hubiere podido corresponder en contra del
vendedor por la omisión de la formalidad habilitante, se ha saneado por el transcurso del tiempo. (Del
voto de disidencia del Abogado Integrante Sr. Jorge Baraona González)
Santiago, 28 de mayo de 2013.
VISTOS:
En estos autos sobre gestión no contenciosa Rol N° 126-2011 del Primer Juzgado Civil de Puerto
Montt, doña Myriam Elinor Felmer Dorner dedujo reclamación en contra del señor Conservador de
Bienes Raíces de la misma ciudad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 del Reglamento
Conservatorio de Bienes Raíces.
Por sentencia de doce de diciembre de dos mil once, escrita a fojas 22 y siguientes de autos, se rechazó
el reclamo.
Apelada esta sentencia por la demandante, una Sala de la Corte de Apelaciones de Puerto Montt con
nuevos fundamentos la confirmó, por resolución de fecha catorce de junio de dos mil doce, que se lee a
fojas 42.
En contra de esta última determinación, la actora interpuso el recurso de casación en el fondo que pasa
a analizarse.
Se trajeron los autos en relación.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que, según expone la parte recurrente, la sentencia impugnada ha incurrido en errores de
derecho, infringiendo los artículos 13 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces y los artículos
1684 , 1700 , 1725 , 1749 , 1750 y 1757 del Código Civil y el artículo 822 del Código de
Procedimiento Civil. Explica que se ha vulnerado la primera norma precitada por cuanto lo resuelto
traspasa lo legalmente admisible, existiendo en dicho precepto un verdadero freno a las facultades de
los Conservadores de Bienes Raíces, las que no son omnímodas.En este sentido, afirma que la Corte
Suprema ha asentado como doctrina que las funciones de estos Auxiliares de la Administración de
Justicia son esencialmente pasivas y no está dentro de ellas el examinar la validez de los títulos que se
le presentan para su inscripción, salvo que una norma especial los autorice a ello, y siempre que los
vicios que justifiquen la negativa sean visibles en el título, aparezcan de su sola lectura, y traigan
aparejada como sanción la nulidad absoluta, mas no la nulidad relativa.
En relación a las normas del Código Civil, continúa señalando que de ellas se desprende que el marido
es respecto de terceros dueño de los bienes sociales, por lo que éstos se confunden con los suyos en lo
que a aquéllos concierne. De este modo, si el cónyuge enajena bienes sociales sin la autorización de la
mujer, con infracción al artículo 1749 de la recopilación antes aludida, la sanción no es la nulidad
absoluta sino la nulidad relativa. Aduce que conforme al principio de buena fe, no pueden ser
traspasadas las culpas, errores o actuaciones dolosas del vendedor al comprador, máxime si conforme
al artículo 1700 del cuerpo legal ya citado, el instrumento público -compraventa- hace plena fe en
cuanto al hecho de haberse otorgado y su fecha pero no en cuanto a la verdad de sus declaraciones sino
contra los declarantes, de tal suerte que debió concluirse que la recurrente creyó que el verdadero dueño
era soltero a la fecha del contrato. Termina señalando que si en el fallo impugnado se hubiere
interpretado y aplicado correctamente el artículo 13 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces y
demás normas que cita se habría revocado el fallo de primer grado y acogido su reclamación.
SEGUNDO:Que previo a analizar las infracciones denunciadas, es preciso tener en cuenta los
siguientes antecedentes del proceso:
1.- Por escritura pública de 10 de octubre de 1990 otorgada ante el Notario Público don Julio Lara
Suazola, doña Helga Amalia Von Bischoffshausen Held, vendió a don Álvaro Andueza Sagredo, el
inmueble ubicado en la calle La Unión número 532, Población Miguel Rodríguez, sector Panamericana
de Puerto Montt. Dicho título fue inscrito a fojas 1766 bajo el número 2258 del Registro de
Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Puerto Montt, el 26 de septiembre de 1995.
2.- Por escritura pública de 13 de octubre de 1995, otorgada ante el Notario Público don Edward
Langlois Danks, don Álvaro Andueza Sagredo y la solicitante de autos celebraron contrato de
compraventa respecto del mismo inmueble ya individualizado, por el que aquél vende, cede y transfiere
la propiedad a la señora Felmer Dorner, haciéndose constar en la cláusula quinta que con esa misma
fecha se procede a la entrega material del inmueble.
3.- Presentado el título referido ante el Conservador de Bienes Raíces de Puerto Montt para su
inscripción, tal solicitud fue rechazada en virtud de haberse indicado en la escritura pública que el
estado civil del vendedor corresponde al de de "soltero", no obstante que cuando compró la propiedad,
se indicó que su estado civil era de "casado".
4.- De la lectura de los títulos referidos en los numerales 1 y 2 precedentes, se advierte la divergencia
que fundamenta el rechazo del señor Conservador de Bienes Raíces de Puerto Montt y que motiva la
presente causa.
5.- Se aparejó a los autos por el solicitante certificado de matrimonio vigente entre don Álvaro Andueza
Sagredo y doña Adriana Vargas Silva, celebrado el 8 de marzo de 1963, sin subinscripciones,
documento emitido el 27 de octubre de 2011.
TERCERO:Que sobre la base de los hechos señalados anteriormente, los sentenciadores del grado
decidieron rechazar el reclamo deducido contra el Conservador ya mencionado, por estimar que la
negativa a inscribir resultaba plenamente justificada atendido el tenor de las distintas normas legales
que citan y en especial, lo previsto por el artículo 13 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces, y
concluyeron además que el inmueble objeto del contrato en cuestión formaba parte de la sociedad
conyugal existente entre el vendedor y su cónyuge debiendo ésta última haber comparecido autorizando
el acto de enajenación, y al no hacerlo dicha omisión acarrea la nulidad del mismo, circunstancia con la
que justificaron la negativa aducida, por resultar la inscripción solicitada en algún sentido legalmente
inadmisible.
CUARTO: Que este tribunal no puede dejar de advertir que el recurso se construye básicamente en
torno a las explicaciones que el Conservador de Bienes Raíces de Puerto Montt adjuntó al certificado
que contiene la negativa a inscribir que dio origen a estos autos, y no -como debió serlo- en relación a
la argumentación misma del certificado, esto es, a la razón expresa de la negativa: por la divergencia o
mención dudosa o defectuosa -en el título- del estado civil del vendedor. Cabe advertir que la
explicación adjunta del funcionario consta en una leyenda anexa al certificado por el que se devuelve el
título. En tal anexo se indica expresamente: "Lo que sigue a continuación no forma parte del certificado
procedente es importante que lo lea". Es del caso que no existe en el recurso argumento alguno que se
refiera específicamente al motivo medular del rechazo a inscribir, discurriendo latamente en cambio
acerca de los yerros de que adolecen las conclusiones y conjeturas que, del hecho de la divergencia
anotada, extrajo el Conservador y luego, lo que el propio fallo impugnado concluyó a su turno.De esta
forma, si el recurso no contiene cuestionamiento jurídico en relación a la negativa a inscribir por la
defectuosa mención del estado civil del vendedor, adolece éste de falta de desarrollo en la
determinación de la influencia que en lo dispositivo del fallo puedan tener las eventuales conclusiones
que del hecho fundante de la negativa, pudiesen haber derivado los jueces del fondo, lo que obsta al
éxito del arbitrio deducido por defectuosa formalización.
QUINTO: Que por otra parte, al hacer mención de los errores de derecho denunciados, se especificó
como infraccionado el artículo 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, a cuyo respecto
se señaló en el párrafo IV del libelo que se incurrió en errada interpretación de ese texto, y por ende, en
errada aplicación del mismo. En el párrafo siguiente, se acusa errónea interpretación además de las
disposiciones de los artículos 1684, 1725, 1749, 1750, 1757 y 1700 del Código Civil.
Finalmente, en el párrafo V se indica que si el fallo impugnado "hubiera interpretado y aplicado
correctamente el artículo 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces del año 1857" habría
concluido tal como lo hizo el voto de minoría consignado en el fallo atacado, en cuanto a que
correspondía revocar el fallo apelado y, en consecuencia, debía disponerse la inscripción solicitada.
SEXTO:Que como se aprecia, la acusación fundamental constitutiva de los errores de derecho, consiste
en atribuir a los jueces una errada interpretación de las normas jurídicas especificadas en el recurso, lo
que hacía indispensable denunciar como infringidas las normas relativas a la interpretación de las
normas legales, contenidas en los artículos 19 y siguientes del Código Civil, especificando en qué
consistió el error interpretativo, cuál fue la norma de interpretación que se desatendió, o el elemento
especifico de esta labor exegética que fue soslayado debiendo haber sido considerado, omisión que, sin
duda, deja sin sustento la aseveración fundamental del recurso relativa a la errónea interpretación de las
disposiciones legales de que se hace mención, razón ésta por la que procede también su rechazo.
Por estos fundamentos y lo dispuesto en los artículos 764 , 765 , 767 , 783 y 785 del Código de
Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado
Luis Retamal Hernandez, en representación de la solicitante, en contra de la sentencia de catorce de
junio de dos mil doce, escrita a fojas 42 y siguientes.
Acordada con el voto en contra del Abogado Integrante, don Jorge Baraona González, quien estuvo por
acoger el recurso de casación en el fondo en atención a los siguientes fundamentos:
Primero: Que para los efectos de que tratan estos antecedentes es necesario precisar las funciones
primordiales del Conservador de Bienes Raíces y los fines o roles que cumple la inscripción
conservatoria en el registro de propiedad en nuestra legislación.En primer término El artículo 446 del
Código Orgánico de Tribunales define a los Conservadores en general como "Ministros de Fe
encargados de los registros conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas, de
sociedades propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial,
de especial de prenda y demás que les encomienden las leyes". Por su parte, el artículo 13 del tantas
veces citado reglamento en concordancia con los artículos 12 , 14 , 25 y 70 del mismo, contiene
efectivamente la regla general en cuanto a que el Conservador está obligado a inscribir los títulos que
se le presenten, salvo en las situaciones de excepción que regula el mismo artículo 13 y el artículo 14.
La primera norma mencionada previene: "El Conservador no podrá rehusar ni retardar las
inscripciones: deberá no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido inadmisible; por
ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se presenta; si no está situada
en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso
prescrito en el artículo 58 ; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o
si no contiene las designaciones legales para la inscripción".
Segundo: Que de la norma antes transcrita se desprende que el Conservador de Bienes Raíces
requerido, se encuentra obligado a efectuar la inscripción, salvo que la práctica de la misma esté en
alguna de las situaciones a que hace referencia el precepto antes trascrito.En otras palabras, la
autorización excepcionalmente concedida al Conservador para negarse a practicar una inscripción sólo
opera "si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible..." ejemplificando luego la norma el
concepto con situaciones de irregularidades esencialmente formales, salvo aquélla relativa a que sea
"visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente...". De cualquier modo, la
negativa aquí normada responde a una irregularidad ostensible y manifiesta, preferentemente formal, y
sólo sería posible rehusar la inscripción por razón de orden sustantiva o de fondo cuando el defecto
surja del mero examen del título mismo, sin requerir antecedentes de contexto, ajenos al documento, y
se trate además de un vicio que traiga aparejada la sanción de nulidad absoluta.
Tercero: Que, de lo dicho, se desprende que la función del Conservador de Bienes Raíces es, en cierta
medida, controlar la legalidad de las inscripciones velando por ello mediante su atribución legal de
formular reparos y/o rechazar títulos que sean en algún sentido legalmente inadmisibles, esto es, que de
alguna forma contravengan la legalidad vigente en forma manifiesta. En consecuencia, el rechazo a
inscribir un título traslaticio de dominio no implica por sí una conducta negligente de este auxiliar
cuando se tiene lugar en las situaciones que prevé el ordenamiento, según lo ya expuesto.
Cuarto: Que, sin embargo, la misma ley ha encomendado a los tribunales la competencia para
pronunciarse acerca de la concurrencia de aquella situación de ilegalidad advertida por el Conservador
de Bienes Raíces y si dicha ilegalidad justifica mantener la negativa de este auxiliar de la
administración de justicia. Entonces, es la ley la que entrega esta competencia a los tribunales de
justicia a través del procedimiento de reclamo contemplado en el artículo 18 del Reglamento
Conservatorio de Bienes Raíces.
Quinto:Que, en el marco del procedimiento aludido precedentemente, los tribunales de justicia están
obligados a analizar la negativa desde el punto de vista de la legislación vigente, para lo cual deben
integrar -en su labor de interpretación y aplicación- toda la normativa que regula la materia y,
especialmente, aquella que contempla las consecuencias jurídicas aplicables a la situación de que se
trate. Por cuanto la decisión de negar la inscripción conservatoria del título en el registro de propiedad,
conllevará en la práctica la ineficacia formal y material del mismo al no poder conferirle la posesión del
bien raíz a quien ha figurado como comprador con arreglo a los términos del contrato.
Sexto: Que, entrando derechamente al análisis de los vicios denunciados por el recurrente, cabe tener
presente que el artículo 1725 N°5 del Código Civil dispone que: "El haber de la sociedad conyugal se
compone: 5° De todos los bienes que cualquiera de los cónyuges adquiera durante el matrimonio a
título oneroso". Por su parte el artículo 1749 inciso 3° del mismo cuerpo legal prescribe: "El marido no
podrá enajenar o gravar voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes raíces sociales ni los
derechos hereditarios de la mujer sin autorización de ésta". El artículo 1750 del Código Civil establece
en su inciso primero, parte pertinente, que: "El marido es, respecto de terceros, dueño de los bienes
sociales, como si ellos y sus bienes propios formasen un solo patrimonio...". Finalmente, el artículo
1757 dispone en sus incisos 1° parte primera, 3° y 4°, lo siguiente:"Los actos ejecutados sin cumplir
con los requisitos prescritos en los artículos 1749, 1754 y 1755 adolecerán de nulidad relativa." "El
cuadrienio para impetrar la nulidad se contará desde la disolución de la sociedad conyugal, o desde que
cese la incapacidad de la mujer o sus herederos." "En ningún caso se podrá pedir la declaración de
nulidad pasados diez años desde la celebración del acto o contrato".
Séptimo: Que, como se desprende de la normativa transcrita, otorgada una escritura pública de
compraventa sobre un bien raíz social, por el marido, sin la autorización de su cónyuge -tal como
ocurre en la especie-, el artículo 1757 del Código de Bello ha previsto como la sanción para el
incumplimiento de la formalidad habilitante aludida sea la nulidad relativa, la que no podrá ser alegada
pasados diez años desde la fecha del contrato, en este caso, desde el 13 de octubre de 1995. De este
modo, a la fecha en que la solicitante se presenta ante el Conservador de Bienes Raíces de Puerto Montt
requiriendo la inscripción de dicho título, el plazo antes indicado se encontraba ampliamente cumplido.
Octavo: Que, en consecuencia, de la interpretación sistemática y lógica de toda la normativa aludida en
los dos motivos que preceden, fluye que los jueces estuvieron en situación de concluir que habiendo
transcurrido, a la fecha del requerimiento de inscripción formulado por la demandante, más de diez
años contados desde el otorgamiento del contrato, la acción de nulidad que hubiere podido
corresponder en contra del vendedor por la omisión de la formalidad habilitante, se ha saneado por el
transcurso del tiempo. En este sentido se ha señalado que: "Saneada la nulidad relativa, el efecto de ello
será, que ningún tribunal puede declararla, ni aún a petición del demandado, que se excepcione
mediante ella" (Arturo Alessandri B, Obra "La nulidad y la rescisión en el derecho civil chileno",
Edit.Jurídica, Tomo II, Tercera Edición Actualizada, año 2008, página 230).
Noveno: Que, al no arribar a la conclusión antes enunciada, los jueces, en concepto del disidente, han
vulnerado los artículos 1749, 1750 y 1757 del Código Civil, pues era ineludible concluir que el vicio
advertido por el Conservador de Bienes Raíces de Puerto Montt -y que funda el rechazo objeto de esta
causa- ya estaba saneado por el transcurso del tiempo transcurrido desde la celebración del contrato de
compraventa invocado en autos, por lo que el presente recurso de casación en el fondo debe ser
acogido.
Redacción a cargo de la Ministra señora Rosa Egnem Saldías y de la disidencia su autor.
Regístrese y devuélvanse.
N°5.485-12.Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Patricio Valdés
A., señora Rosa Egnem S., el Ministro Suplente señor Alfredo Pfeiffer R., y los Abogados Integrantes
señor Jorge Baraona G., y señora Virginia Cecily Halpern M. Santiago, veintiocho de mayo de dos mil
trece.
Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.
En Santiago, a veintiocho de mayo de dos mil trece, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la
resolución precedente.