Guía para la compra de una vivienda

Guía para
la compra
de una
vivienda
La compra de una vivienda es quizá la
inversión más importante en la vida de
una persona, y no sólo hay que tener en
cuenta el precio que vamos a pagar por
ella, sino también aspectos que influyen
en nuestra vida diaria, personal, familiar y
laboral como, por ejemplo, si está bien
comunicada, si existen colegios cercanos,
comercios, servicios sanitarios, lugares
de ocio…
Antes de lanzarnos a esta aventura debemos preguntarnos si nuestras posibilidades económicas son suficientes y,
si necesitamos hipoteca, qué tipo es la
que mejor se adapta a nuestro bolsillo.
También hay que contar con los gastos asociados que conlleva la compra, por
ejemplo, los impuestos. Informarnos de
qué ayudas nos brinda la Administración
para el acceso a la vivienda, etc.
ANTES DE COMPRAR
UNA VIVIENDA
1. REVISA LAS
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS
DE LA VIVIENDA
Tanto si compramos a un particular, como
si acudimos a una agencia inmobiliaria, es
imprescindible visitar la vivienda personalmente, comprobando si coincide con lo
2
ofertado, la calidad de sus materiales, el
estado de sus instalaciones, su grado de
conservación, luminosidad, vistas, entorno, ruidos, etc.
Si detectamos alguna anomalía y no nos
convencen las explicaciones del vendedor o del agente, podemos solicitar que
nos acompañe un profesional (arquitecto, aparejador).
Si la información que tenemos sobre la
vivienda es un folleto informativo hay
que tener en cuenta:
■ Que el comprador puede exigir del
vendedor los servicios, instalaciones
y formas de pago que figuran en la
oferta, promoción y publicidad.
■ Las empresas que llevan a cabo actividades de oferta, promoción y publicidad de vivienda tienen que tener
a disposición del público la siguiente
información:
• Nombre, razón social, domicilio, y
en su caso los datos de inscripción
en el Registro Mercantil del vendedor.
• Plano general del emplazamiento
de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y
trazado de las redes eléctrica, de
agua, gas, calefacción y garantía
de las mismas, y de las medidas
de seguridad contra incendios
con que cuenta el inmueble.
• Descripción de la vivienda detallando la superficie útil y construida, y descripción general del edificio en que se encuentra, de las
zonas comunes y de los servicios
accesorios.
• Certificado de eficiencia energética con referencia a los materiales empleados en la construcción
de la vivienda, incluidos los aislamientos acústicos y térmicos, y
del edificio y zonas comunes y
servicios accesorios.
• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que
exijan algún tipo de actuación o
conocimiento especial y sobre la
evacuación del inmueble en caso
de emergencia.
• Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro
de la Propiedad, o expresión de
no hallarse inscrito en el mismo.
• Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.
2. REVISA LA SITUACIÓN
JURÍDICA DE LA VIVIENDA
No sólo es importante haber visto la
vivienda, sino también hay que conocer
cuál es su situación jurídica:
■ Quiénes son sus propietarios.
■ Si existen cargas o gravámenes sobre
la misma.
■ Si existen inquilinos.
■ Si está sujeta a algún régimen especial como ocurre con las Viviendas de
Protección Oficial.
■ En caso de tratarse de un piso en
comunidad de propietarios, si está al
corriente en el pago de las cuotas de
la comunidad, ya que en caso contrario, tendremos que hacernos cargo
de ellas con el límite de las cuotas del
año en el que se adquiere la vivienda
y los tres años naturales anteriores a
la compra.
3
■ Si el recibo municipal del Impuesto
de Bienes Inmuebles (IBI) está abonado.
■ Titularidad: el nombre del titular/es y
la forma de la titularidad, así como si
lleva anejo un garaje o un trastero.
■ Si es una vivienda en construcción o
nueva, si el promotor ha contratado
un seguro que cubra los daños que
se pueden producir por defectos estructurales del edificio.
■ Cargas: información relativa a hipotecas y otras posibles cargas que existan sobre la finca. Una vez transmitida la propiedad, las cargas también se
transmiten a los nuevos propietarios.
Siempre hay que solicitar una Nota
Simple Informativa al Registro de
la Propiedad o un Certificado de
dominio y cargas de la vivienda para
comprobar que no tiene cargas (embargo o hipoteca), y sobre todo, para asegurarnos de que quien la vende es realmente el propietario. Y hay que hacerlo
siempre antes de entregar cantidad o
firmar contrato alguno.
La Certificación de dominio y cargas puede tener un contenido más amplio que el de la nota simple, ya que
puede incluir la reproducción literal de
las inscripciones, o información acerca del historial no vigente de la finca.
Si hubiese que acreditar en un juicio la
libertad o gravámenes de una determinada finca, este es el documento que
nos servirá.
Se puede solicitar en cualquiera de los
Registros de la Propiedad de España,
personalmente, por fax, por correo ordinario o electrónico. Y también puede
obtener la información en el Portal Corporativo del Colegio de Registradores
de España: www.registradores.org
La información que contiene una Nota
Simple Informativa es la siguiente:
■ Descripción de la finca: si es una vivienda, un local, si tiene algún tipo de
protección pública, su localización,
superficie construida y útil, polígono, parcela y Referencia Catastral, así
como la división horizontal.
4
3.SOLICITA
DOCUMENTACION
AL VENDEDOR
■ Copia autorizada de la escritura pública en la que se formalizó su adquisición, si se trata de viviendas de segunda mano.
■ El recibo del IBI del último año.
■ Certificación expedida por el secretario de la comunidad de propietarios
como que la vivienda está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad.
■ Manifestación formal de que no existen contratos de alquiler sobre esa
vivienda.
4. SI COMPRAS UNA
VIVIENDA SOBRE PLANO
Cuando compramos sobre plano, la única información que tenemos es la que
nos da el plano del promotor. Por ello
no debemos firmar contrato, ni entregar
cantidad alguna a cuenta del precio, si no
hemos comprobado:
■Registro Mercantil: que la promotora con la que estamos contratando existe, y que la persona que va
a firmar en su nombre está facultada
para ello.
yecto sin que lo consienta el comprador, las que establecen la renuncia
del comprador al derecho a elegir
notario, las que establecen la obligación del comprador a subrogarse en
el préstamo hipotecario contratado
por el promotor, las que le obligan a
contratar servicios accesorios, la estipulación de que el consumidor ha
de cargar con los gastos derivados
de la preparación de la titulación que
por su naturaleza correspondan al
profesional (obra nueva, propiedad
horizontal, hipotecas para financiar su
construcción o su división y cancelación), la que imponga al consumidor
el pago de las plusvalía al Ayuntamiento. Si el contrato incluye cláusulas abusivas, se tienen por no puestas.
■Registro de la Propiedad: que
el solar sobre el que se va a llevar
a cabo la edificación está inscrito a
nombre de la sociedad promotora
con la que contratamos.
■ Aval bancario: la promotora debe
tener copia a disposición del público
del aval bancario que garantice las
cantidades entregadas a cuenta.
■Ayuntamiento: que la edificación
que se va a levantar ha sido autorizada
por el Ayuntamiento, mediante la concesión de la correspondiente licencia.
■ Copia del contrato.
Una vez que todo lo anterior se ha comprobado, si decidimos firmar el contrato
hay que tener en cuenta:
■Cláusulas abusivas: Son aquellas
que permiten al promotor realizar
posteriores modificaciones en el pro-
A la firma del contrato debemos
exigir:
■ Copia del aval de las cantidades entregadas a cuenta.
■ Plano general del emplazamiento de la
vivienda y plano de la vivienda misma,
así como descripción y trazado de las
redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las
5
medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
■ Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se
encuentra, de las zonas comunes y de
los servicios accesorios.
■ Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda,
incluidos los aislamientos térmicos y
acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
■ Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan
algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación
del inmueble en caso de emergencia.
■ Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de
la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
■ Precio total o renta de la vivienda y
servicios accesorios y forma de pago.
■ Si se subroga en el préstamo elegido por la promotora, deben quedar
claramente reflejados la cantidad, los
intereses y el plazo.
CONTRATOS
Cuando ya hemos decidido adquirir una
vivienda, lo normal es que solicitemos
un préstamo hipotecario, y mientras que
éste se tramita, lo habitual es firmar un
contrato privado con el vendedor en el
que queden reflejadas las condiciones de
la compra. El documento privado no es
obligatorio ni inscribible en el Registro,
pero la ley lo considera un contrato válido y obliga a cumplir todo lo que en él
se recoge.
Hay distintos tipos de contratos:
a)Contrato de Señal o Arras
En este contrato, la señal que se entrega
para la compra de la vivienda forma parte del importe total a pagar por ella, por
lo que se descontará del precio total de
la compraventa.
Puede ser de 2 tipos:
• Penitenciales: permite renunciar a
la operación de compraventa antes de
firmar la escritura ante notario. Si es el
comprador el que renuncia, pierde la
cantidad entregada como señal. Si es
el vendedor el que renuncia, deberá
entregar el doble de esta cantidad.
• Confirmatorias: ni el comprador
ni el vendedor pueden renunciar unilateralmente.
6
b)Promesa de Compraventa
Tanto vendedor como comprador tienen derecho a exigir el cumplimiento de
lo pactado, ya que este contrato es una
promesa futura de compraventa. Y pueden reclamar, en caso de no efectuarse
la compraventa, daños y perjuicios ante
los tribunales de justicia.
c) Opción de Compra
Este contrato da derecho a la compra de
una vivienda en una fecha determinada y
a un precio pactado, en el caso de que
sea imposible adquirirla en el momento
actual. Se adelante una cantidad de dinero, denominada “prima”, que no necesariamente tiene que ser parte del precio
final de la vivienda.
Realmente este contrato solo genera
obligaciones para el vendedor, que queda obligado a no disponer de la vivienda
ofrecida y a mantener la oferta.
El contrato de compraventa se rige por
el principio general de libertad de forma;
sin embargo deben constar de forma clara los datos relativos a la compraventa,
por lo que debe incluir:
■Identificación del comprador
y del vendedor de la vivienda:
cuando el que vende es un promotor, firma el administrador o el
apoderado de la sociedad. Si es una
venta entre particulares, deben firmar todos los propietarios, y si es
vivienda ganancial o familiar, ambos
cónyuges.
■Datos del Inmueble: identificación, datos registrales, descripción,
emplazamiento y cargas.
■ Gatos del Inmueble: IBI y cuotas
de la Comunidad de Propietarios.
d)Contrato privado de compraventa
■Precio, forma de pago y condiciones del préstamo hipotecario, si ya se ha formalizado.
Nunca hay que firmar un precio inferior al realmente pagado, ni abonar ninguna cantidad
sin obtener un documento que
acredite el pago.
Este contrato obliga al vendedor a entregar la vivienda y al comprador a pagar el
precio pactado por la misma. Desde el
momento de la firma de este contrato
las dos partes están obligadas a cumplirlo, incluso si no se ha formalizado ante
Notario.
■Gastos: si no queda especificado, el
comprador ha de hacerse cargo de
los gastos de escrituración, registrales
e impuestos, mientras que el vendedor se hará cargo de los gastos de
plusvalía de la vivienda y de la escritura original.
7
■ Entrega de llaves y plazo de escrituración.
■ Efectos de rescisión o incumplimiento de contrato.
La inscripción en el Registro de la Propiedad está sometida a tarifas establecidas por el Gobierno en función del valor
que se le de al documento a inscribir.
■ Fecha y Firma de los contratantes.
En el momento de firmar la escritura pública, el notario debe:
■ Si lo que se está comprando es una
vivienda en construcción, el comprador tiene derecho a exigir un aval
por la cantidad entregada, para
que en el caso de que no se cumpla
el plazo para la entrega de la vivienda,
pueda devolvérsele este aval junto
con los intereses correspondientes.
■ Comprobar la identidad, capacidad y
legitimación de vendedor y comprador.
LA ESCRITURA
PÚBLICA DE
COMPRAVENTA
Aunque no es obligatorio inscribir la
compra de una vivienda en el Registro de la Propiedad, es recomendable
hacerlo por la seguridad jurídica que
otorga. Además los bancos y entidades
de crédito exigen como requisito en la
concesión del préstamo hipotecario la
inscripción en el Registro de la Propiedad. Y en caso de viviendas sometidas a
algún régimen de protección (Viviendas
de Protección Oficial y Viviendas con
Protección Pública), la inscripción es un
requisito obligatorio.
8
■ Exponer el estado de cargas que pesan sobre la vivienda.
■ Confirmar que no hay cuotas pendientes por abonar a la comunidad.
■ Solicitar el justificante del pago del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
(IBI) y el número de referencia catastral de la vivienda para comprobar su
correspondencia con la escritura del
vendedor. Y advertir a las partes de
que es necesario cambiar la titularidad del próximo recibo del IBI.
■ Notificar a las partes sus obligaciones
legales y en especial los deberes fiscales derivados de la compraventa.
■ Explicar el reparto de los gastos de la
operación entre las partes.
■ Gestionar, si las partes lo piden, el
pago de los diferentes gastos que
conlleva la escritura pública.
GASTOS POR LA
COMPRA DE UNA
VIVIENDA NUEVA
Por un lado, la firma de la escritura de
compraventa obliga al comprador a pagar los impuestos correspondientes. En
el caso de vivienda nueva, se debe abonar el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Por otro lado, la vivienda debe quedar
inscrita en el Registro de la Propiedad,
para lo cual, en el momento en que se
firma la escritura se notificará al Registro la mencionada compra, y a partir
de ese momento se dispone de un plazo de diez días hábiles para presentar
una copia de la escritura en el propio
Registro.
I.IMPUESTOS
A) IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
TIPO DE VIVIENDA
IVA
Vivienda con Protección Pública
10% del importe escriturado
Vivienda Libre
10% del importe escriturado
Vivienda de Protección Oficial de Régimen Especial (VPO RE)
4% del importe escriturado
Vivienda de Protección Oficial de Promoción Pública
4% del importe escriturado
Anexos
A las plazas de garaje, con un máximo de
dos unidades, y los anexos que se transmitan conjuntamente con la vivienda se
les aplicará el mismo tipo de IVA que a
ésta. Para el resto de casos, se aplicará
el 21% de IVA con respecto al importe
escriturado.
No se consideran anexos a viviendas los
locales de negocio, aunque se transmitan
conjuntamente con los edificios o parte
de los mismos destinados a viviendas.
B) IMPUESTO SOBRE ACTOS
JURÍDICOS DOCUMENTADOS
(IAJD)
9
TIPO DE VIVIENDA
IAJD
–Viviendas de Protección Oficial (VPO) y Viviendas
con Protección Pública (VPP) que reúnan las características
de la VPO
Exentas
–Viviendas con Protección Pública (VPP) ≤ 90 m2 útiles, que no cumplan los requisitos para gozar de la exención
0,2% del importe escriturado
–VPP con superficie > a 90 m2 útiles y Viviendas libres:
•Con importe escriturado ≤ 120.000 €
0,4% del importe escriturado
•Con importe escriturado > 120.000 ≤ 180.000 €
•Con importe escriturado > 180.000 €
C) IMPUESTO SOBRE EL
INCREMENTO DEL VALOR DEL
TERRENO DE NATURALEZA
URBANA (PLUSVALIA
MUNICIPAL)
Es un tributo municipal que grava el incremento de valor que experimentan los
terrenos de naturaleza urbana a efectos
del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI),
cuando se produce la transmisión de la
propiedad de los mismos por venta o
por transmisión de derechos reales.
Para hacerse una idea del importe que
tendrá que abonar, puede solicitar información a su ayuntamiento.
Los terrenos que se consideran rústicos
a efectos del IBI no están sujetos a este
impuesto.
10
0,5% del importe escriturado
0,75% del importe escriturado
2. OTROS GASTOS
ASOCIADOS A LA COMPRA
DE VIVIENDA
a)Cuando la adquisición de vivienda, ya
sea nueva o usada, se realice mediante un préstamo hipotecario, también
se ha de abonar el Impuesto sobre
Actos Jurídicos Documentados
(IAJD) por la constitución de dicho
préstamo. No se abonará este impuesto si el comprador se subroga
en el préstamo del promotor.
b)Gastos de Tasación: la ley 2/1981,
de 25 de marzo de 1981, de regulación
del mercado hipotecario obliga a valorar la vivienda a adquirir por una sociedad de tasación antes de autorizar
un préstamo hipotecario. Su coste
varía de una sociedad tasadora a otra
y suele estar baremado en función
del valor de la vivienda tasada.
c)Gastos de Notaría: es el Notario
que da fe que se ha llevado a cabo
la operación de compraventa. Las
tarifas de los notarios, denominadas
aranceles, son aprobadas por el Gobierno mediante Real Decreto y son
las mismas para todos los notarios de
España.
d)Gastos de Registro: corresponden a los costes de inscripción de
la compraventa de la vivienda en el
Registro de la Propiedad. Están fijados legalmente y se pagan en el momento de la inscripción. Su importe
depende del precio de la compraventa.
e)Gastos de Gestoría: son opcionales. Dependen de si decidimos
contratar a un gestor para que lleve
a cabo todos los trámites derivados
de la compraventa (inscripción en el
Registro, pago de impuestos, tramitación de las escrituras, etc.). Cada
gestoría tiene sus tarifas por lo que es
preciso informarse antes de contratar
el servicio.
GASTOS POR LA
COMPRA DE UNA
VIVIENDA USADA
Además de los gastos descritos en el
apartado 2, una vivienda usada tiene que
abonar el IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PARTICULARES (ITP)
SUPUESTOS
General
ITP
6% del importe escriturado
Familias numerosas, siempre que:
•Se trate de la vivienda habitual (conforme al IRPF) del titular
de la familia numerosa propietario de la vivienda.
•En el supuesto de que la anterior vivienda habitual fuera propiedad de alguno de los titulares de la familia numerosa, ésta
se venda en el plazo de dos años anteriores o posteriores
a la adquisición de la nueva vivienda habitual. Este requisito
no será exigible cuando se adquiera un inmueble contiguo
a la vivienda habitual para unirlo a ésta, formando una única
vivienda de mayor superficie.
4% del importe escriturado
11
¿QUIÉN PAGA LOS
GASTOS QUE SE
DERIVAN DE LA
COMPRA DE UNA
VIVIENDA NUEVA
O USADA?
Normalmente las partes suelen pactar
quién asume los gastos. Si no hay pacto,
el comprador ha de hacerse cargo de
los gastos de escrituración, registrales e
impuestos, mientras que el vendedor se
hará cargo de los gastos de plusvalía de
la vivienda y de la escritura original.
Lo habitual es que todos los gastos los pague el comprador exceptuando la plusvalía que por ley corresponde al vendedor.
Si vende un promotor, la ley prohíbe que
el comprador asuma gastos que legalmente deben ser abonados por el vendedor.
¿QUÉ TRÁMITES
HAY
POSTERIORMENTE
A LA COMPRA
DE UNA VIVIENDA?
■Suministros: Si la vivienda es nueva, hay que darse de alta lo antes
12
posible. Si se ha adquirido una vivienda usada es preferible solicitar
un alta nueva en cada uno de los suministros. Los cambios de titularidad
a veces dan “sustos” ya que puede
haber deudas posteriores a la venta
originadas por el antiguo titular, que
pasan al nuevo y que en el momento de la compra no se conocían. Por
ej. en el caso de lecturas estimadas
que se regularizan posteriormente a
la venta de la vivienda.
■IBI: aunque el notario pasará una
copia de la escritura al ayuntamiento para comunicarle la transmisión
de la vivienda, es mejor asegurarse
de que el recibo del año siguiente
a la adquisición de la misma estará
a nuestro nombre, además de podernos beneficiar del pago aplazado
del impuesto o de la rebaja de un
tanto por ciento por pagarlo en una
sola vez.
PRESTAMOS
HIPOTECARIOS
Mucha gente para comprar una vivienda
necesita solicitar un préstamo hipotecario, por una cantidad de dinero normalmente alta, que devuelve en cuotas
mensuales, a largo plazo. La vivienda
hipotecada es la garantía de que si el
cliente no paga la deuda, la entidad puede hacer que se venda para recuperar la
cantidad pendiente de pago.
Antes de solicitar un préstamo
hipotecario es necesario:
1. Decidir qué cantidad pedir. Antes de endeudarnos, hay que tener
en cuenta el nivel de ingresos del que
disponemos y del que previsiblemente dispondremos en un futuro para
hacer frente a las cuotas del préstamo. Y ser conscientes de que al precio de la vivienda hay que sumarle los
gastos que lleva asociada su compra
(impuestos, registro…) y los gastos
del préstamo hipotecario, como por
ejemplo la tasación, la comisión de
apertura (si la hubiera), la gestoría, etc.
Es recomendable que las cuotas que vamos a abonar mensualmente no superen el 35% de nuestros ingresos, ya que
éstos y las cuotas del préstamo pueden
variar a lo largo de los años.
2. Comparar ofertas de distintas
entidades financieras: podemos
estudiar las Fichas de Información
Precontractual, que se entregan gratuitamente a quien lo solicite. Y en
ellas hay que fijarse en la Tasa Anual
Equivalente (conocida como TAE),
que viene a ser el precio anual que
cobran las entidades por prestar dinero, incluyendo el interés, las comisiones y otros gastos.
Una vez elegida la entidad, ésta tiene la
obligación de entregarnos la Ficha de
Información Personalizada en la que se
detallan las condiciones financieras del
préstamo.
3. Solicitar una oferta vinculante.
Una vez realizada la tasación, es conveniente pedir a la entidad financiera
una oferta vinculante con todas las
condiciones financieras del contrato.
Su validez es de catorce días naturales,
como mínimo, y su contenido debe
coincidir exactamente con las condiciones de la escritura. Si se hace al
mismo tiempo que se entrega la Ficha
de Información Personalizada y coincide en su contenido, ambas pueden
entregarse en un único documento.
Escritura del préstamo hipotecario
El préstamo hipotecario se formaliza a
través de una escritura firmada ante notario (libremente elegido por el comprador) y se inscribe en el Registro de la
Propiedad. El borrador de esta escritura
se puede consultar en la notaría durante
los tres días hábiles anteriores al momento de la firma por si fuese necesario asesorarse por el notario o financieramente.
13
La entrega del préstamo suele producirse de forma simultánea con la firma de la
escritura de compraventa.
Tras la firma, el notario envía al Registro de la Propiedad una copia auténtica
electrónica autorizada de las escrituras
de venta y del préstamo hipotecario.
Y en el momento en que se termina de
pagar el préstamo, hay que hacer una
escritura pública de cancelación de la
hipoteca, que también se inscribe en el
Registro de la Propiedad.
Gastos de la hipoteca
Siempre nos van a solicitar una provisión
de fondos para hacer frente a los gastos
de preparación y estudio de la operación. Los más habituales son:
1. Inscripción de la vivienda y de la
hipoteca en el Registro de la Propiedad.
2. Gastos de notaría por el otorgamiento de la escritura.
3. Los impuestos correspondientes,
como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
4. Gastos de gestoría.
5. Gastos de tasación. Si finalmente
no contratamos el préstamo en
esa entidad, la tasación se puede
usar en otra entidad financiera.
14
6. Otros gastos y comisiones que
pueden o no existir: seguro de
daños, la comisión de apertura, la
comisión por emisión de cheque
bancario y la comisión por subrogación por cambio de deudor
(normalmente cuando la vivienda
se compra a una promotora).
A tener en cuenta
■Interés: es el precio que se paga
por el préstamo y es el resultado de
aplicar un porcentaje al dinero que se
debe en cada momento. El tipo de
interés puede ser fijo o variable. Si es
fijo suele ser más alto que el variable
pero el comprador sabrá siempre lo
que ha de pagar y no le afectarán las
posibles bajadas o subidas de los tipos de referencia durante la vigencia
del préstamo.
La mayoría de personas escogen un
interés variable referenciado a un
índice (que generalmente es el Euribor) al que se añade un diferencial,
que será el interés mínimo aplicable
al préstamo en caso de que el índice
de referencia pactado baje a cero.
■ Plazo de la operación o número de
años que vamos a tener que pagar.
■Moneda del préstamo: si es en
divisas, hay que valorar el riesgo de
tipo de cambio que eso supone.
■Cuadro de amortización: en él
figura un detalle sobre el saldo pendiente de pago, el importe de la cuota a abonar, normalmente cada mes,
y qué parte de ella corresponde a la
devolución de capital y cuanto a intereses. Este cuadro cambiará con las
revisiones del tipo de interés.
ta de la vivienda o la ejecución de la
garantía hipotecaria. Y si con la venta
de la vivienda no se cubre la totalidad de la deuda, la entidad puede intentar cobrarla con todos los bienes
de las personas que intervienen en
la hipoteca, tanto prestatarios como
avalistas.
■Carencia o período en el que no se
paga ninguna cuota o la cuota es más
pequeña porque no se amortiza capital. Si el préstamo la incluye, recuerde
que en ese período de tiempo se siguen generando intereses.
■ Si nuestra situación es muy complicada
y no podemos asumir el pago, y nos
encontramos en el “umbral de exclusión” (Real Decreto-Ley 6/2012) podemos solicitar entre otras, “la dación
en pago”, que consiste en la entrega
de la vivienda habitual para cancelar la
totalidad de la deuda.
■ Si es obligatorio contratar productos
vinculados, seguros, tarjetas…, y la
existencia o no de bonificaciones por
haberlos contratado.
■ Si existen cláusulas que limitan la variación del tipo de interés, señalando
un mínimo (“suelo”) y/o un máximo
(“techo”).
■ Si se dejan de pagar tres cuotas mensuales, y aunque nos apliquen interés
de demora, la entidad puede exigir el
cobro de la deuda mediante la ven-
■ Importante es saber que en cualquier
momento de la vida del préstamo
podemos plantear a nuestra entidad
la posibilidad de novación de nuestro
préstamo, para mejorar sus condiciones. Y también podemos acudir a
otra entidad para intentar conseguir
mejores condiciones (subrogación
por cambio de acreedor). Ambas
operaciones normalmente llevan gastos por comisiones.
15
Para cualquier información adicional se pueden dirigir a:
OFICINA MUNICIPAL DE INFORMACIÓN AL CONSUMIDOR
DEL AYUNTAMIENTO DE ALCOBENDAS
Calle Libertad, n.º 6
Teléfono 91 663 70 01
Email: consultasconsumo@aytoalcobendas.org
Twitter: @ALCOBENDAS_Consumo
Facebook: Consumo_Alcobendas