XVI CONGRESO NACIONAL DE DERECHO REGISTRAL

XVI CONGRESO NACIONAL
DE DERECHO REGISTRAL
Tema II
APLICACIÓN DEL ART. 23 DE LA LEY
17.801 PARA SUPUESTOS ESPECIALES
Autores: _ Esc. Agustina AMARAL
_ Esc. Sebastián Ezequiel NADELA
_ Dra. María Paula BIANCO (colaboradora)
INTRODUCCION
Conforme lo establecido en el artículo 23 de la Ley 17.801 1, se deben requerir
los certificados registrales en todos aquellos supuestos en los cuales se
transmita, constituya, modifique o cedan derechos reales sobre inmuebles.La cuestión que se plantea frente a este tema es la siguiente: es obligatorio el
pedido de certificados en los términos del mencionado artículo para
cancelación y renuncia de usufructo, modificación de reglamento, liquidación de
la sociedad conyugal y adquisición de dominio por subasta?.- Y en caso
afirmativo, en que supuestos dicha obligatoriedad y cuál es su basamento?.Son diversos los criterios en la interpretación del mencionado artículo, lo que
genera dudas al momento de tener que autorizarlos, y es por dicho motivo, que
nuestro objetivo es obtener afirmaciones sobre la necesidad de solicitar
certificados para determinados actos, y lograr, de esta manera, un criterio
uniforme.
Analizando el citado artículo 23 de la Ley 17.801, observamos que el mismo
establece la obligatoriedad de solicitar certificados en los documentos que
contengan actos de "...transmisión, constitución, modificación o cesión de
derechos reales...".
Y como se estableció en la Carta de Buenos Aires, Declaración XIV: “La
titularidad y libertad de cargas o existencia de gravámenes sobre los inmuebles
se acreditará por certificación del Registro, expedida conforme a las leyes, la
cual gozará de la virtualidad necesaria…”2, siendo justamente esto, lo que
debemos conocer con certeza, y previamente al otorgamiento de las escrituras.
Es por ello, que teniendo la información emitida con el certificado, y su reserva
de prioridad, se contribuye a la protección de los actos que se otorgan, y así “…
se previene el fraude inmobiliario…”3
En cuanto a la obligatoriedad del pedido de certificados en los términos del
artículo 23, la misma encuentra sustento, en las palabras de Villaro en que, el
certificado de ley, consiste en la información que a petición de parte, expide el
registro de la Propiedad, sobre la situación jurídica de los inmuebles y de las
Artículo 23 de la ley 17.801: “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar
documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre
inmuebles, sin tener a la vista el título inscrito en el Registro, así como certificación expedida a
tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las
personas según las constancias registradas.- Los documentos que se otorguen deberán
consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación.”
1
2
Carta de Buenos Aires, I Congreso Internacional de Derecho Registral, Buenos Aires, 1972
Alberto F. Ruiz de Erenchun, IX Congreso Internacional de Derecho Registral, Mayo de
1992
3Dr.
personas, y que simultáneamente con la expedición, origina una reserva de
prioridad para el acto dispositivo que se indique en la solicitud.- Y ello significa,
como advierte Luis Moisset de Espanés, que el certificado, tiene una doble
función: de garantía y de publicidad.4
Por lo demás, a través de esta reserva de prioridad, se garantiza la no
modificación de la situación registral durante el plazo de su vigencia, al mismo
tiempo que ofrece una adecuada información a los interesados respecto de los
asientos registrales.
Los supuestos que analizaremos en el presente son los siguientes:
Cancelación y renuncia de usufructo, modificación de reglamento, liquidación
de la sociedad conyugal, y adquisición de dominio por subasta.En base a las premisas mencionadas, nos avocaremos a analizar si los
supuestos que generan dudas, tanto para el autorizante, como para el Registro
de la Propiedad Inmueble al momento de despacharlos, están comprendidos o
no, dentro del artículo 23 de la Ley 17.801, y si constituyen o no una
modificación en el derecho.
SUPUESTOS ESPECIALES:
1)
Reglamento de Copropiedad y Administración y su Modificación.-
La publicidad registral de la propiedad horizontal abarca dos momentos: 1) el
de la registración del Reglamento de Copropiedad y Administración y 2) el de la
registración de las transmisiones, constitución, modificación o extinción de
derechos reales sobre las unidades de dominio exclusivo.El Reglamento de Copropiedad y Administración es uno de los documentos
que modifican el derecho real de dominio porque altera el objeto ya que
mediante su registración desaparece el derecho real de dominio y aparece, uno
nuevo, el de propiedad horizontal.En el supuesto de la Modificación del Reglamento de Copropiedad y
Administración sólo son registrables las modificaciones que alteren o
modifiquen el derecho real de propiedad horizontal, ya sea en las cosas
comunes o en las de dominio exclusivo.-5
Partiendo de lo precedentemente expuesto, la Disposición Técnico Registral
número 14, dictada con fecha 15 de septiembre de 2010, por la Dirección
Provincial del Registro de la Propiedad Inmueble, plantea la necesidad de
lograr un criterio uniforme a la hora de calificar el documento de afectación,
modificación y desafectación al régimen de propiedad horizontal.4
Andorno, Luís y Marta Marcolín de Andorno.- Ley 17.801, Comentada, Editorial Hammurabi,
1989.5
Felipe Pedro Villaro – Elementos de Derecho Registral Inmobiliario.- 3ra Edicion Actualizada.-
En tal sentido el artículo 5º establece: “En los supuestos de modificación de
Reglamento de Copropiedad y Administración será necesaria la solicitud de
certificados de dominio respecto de las unidades funcionales y
complementarias comprendidas en la misma”. Y el artículo 6º reza: “Será
exigible el certificado de anotaciones personales con respecto a la totalidad de
los titulares de dominio de las unidades funcionales y/o complementarias que
integren el régimen de Propiedad Horizontal, sin tener en cuenta si sus
unidades son objeto de modificación del Reglamento de Copropiedad y
Administración.
Se exceptúan las certificaciones de la totalidad de los consorcistas, debiendo el
funcionario autorizante dejar expresa constancia en testimonio y minutas, en
los supuestos que a continuación se detallan: Modificación para dar por
construida alguna unidad; Cambio de cláusulas reglamentarias; Variación en la
configuración de unidades determinadas, sin alteración en más o en menos de
los porcentuales de dominio.”
Como consecuencia de lo expuesto, uno de los supuestos de interés en los que
torna exigible la solicitud de certificados de dominio, es respecto de las
unidades funcionales comprendidas en la modificación, ya que tal modificación,
si hubiera variación en los porcentuales de dominio, podría importar un
menoscabo de los derechos de eventuales acreedores.En consonancia con la Dirección Provincial del Registro de la Propiedad
Inmueble, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal requiere
la certificación registral en iguales supuestos, es decir, si éstos constituyen una
modificación en el derecho real.-
2)
Adquisición de dominio por subasta
Otro de los supuestos interesantes en los que actualmente no se requiere la
solicitud de certificaciones registrales (artículo 23 Ley 17.801) es el de la
adquisición del dominio en el marco de una subasta.- El desplazamiento de
medidas cautelares se logra según se hayan trabado antes o después del
decreto de subasta.- En este caso la adquisición del dominio ocurre en el
expediente judicial, sin la necesidad de contar con reserva de prioridad.- Este
tipo de escrituras son la llamadas, escrituras-actas, sin contenido negocial, y es
por este motivo que no se requiere la solicitud de certificaciones registrales.-
3)
Liquidación de Sociedad Conyugal.-
En el supuesto de la disolución de sociedad conyugal, a nuestro criterio, se
produce una confusión de bienes gananciales (aquellos de titularidad de uno de
los cónyuges, y aquellos de titularidad del otro cónyuge).- Esto genera lo que
se denomina indivisión post comunitaria.- Esta indivisión culmina con la
partición.- Durante este periodo de indivisión (periodo en el que no coincide la
realidad registral con la extra-registral), consideramos que habría que solicitar
certificados de inhibiciones por ambos cónyuges, ya sea para el supuesto de
adjudicación de los inmuebles por disolución de sociedad conyugal o bien para
el supuesto de enajenación a una tercera persona.-
4)
Renuncia y Cancelación de Usufructo.-
El derecho real de usufructo, por tratarse de un derecho pasible de ser
embargado en los términos del artículo 2.908 del Código Civil 6, debemos
dilucidar si para el caso de renuncia y de cancelación de usufructo, es de
aplicación el artículo 23 de la ley 17.801.Analizando los diferentes criterios de interpretación, la Dirección Provincial del
Registro de la Propiedad Inmueble, mediante la Disposición Técnico Registral
número 13 del año 2010, impone al escribano, el pedido de certificado de
dominio previo al otorgamiento de la escritura, es decir en los términos del
artículo 23 de la 17.801, otorgándole la reserva de prioridad indirecta,
cubriendo así el lapso entre la expedición de la certificación registral y el
otorgamiento del acto jurídico para el cual aquella fue expedida. Prioridad que
resulta ampliada hasta los cuarenta y cinco días siguientes, una vez otorgada
la escritura.
Lo que significa que, si el instrumento llega en término al Registro, la
registración se retrotrae a la fecha de su instrumentación, con el consiguiente
desplazamiento de los documentos que se le opongan o sean incompatibles,
brindando, así, seguridad jurídica a los sujetos interesados, borrando la
situación de incertidumbre en cuanto a la posibilidad de anotación de un
embargo al momento de registrar la escritura de renuncia de dicho derecho
real.
Ahora bien, mientras que la Dirección Provincial del Registro de la Propiedad
Inmueble, en la mencionada DTR interpreta a la renuncia de usufructo dentro
de los supuestos de modificación de un derecho real, y por consiguiente, otorga
obligatoriedad al pedido de certificados en los términos del artículo 23 de la ley
17.801, en el Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal, en cambio,
no existe semejante interpretación, y va de suyo, que tampoco existe norma
alguna al efecto. Entonces, y como consecuencia, para el otorgamiento del
mismo acto, este es el de renuncia del derecho real de usufructo, en el Registro
de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires contamos con la reserva de
prioridad mediante la solicitud del certificado de dominio, en Capital Federal,
tanto sea para renuncia de usufructo como para cancelación del mismo, y para
cancelación de una hipoteca, ya que estos supuestos no son concebidos como
Artículo 2908. “Los acreedores del usufructuario pueden pedir que se le embargue el usufructo y se les
pague con él, prestando la fianza suficiente de conservación y restitución de la cosa tenida en usufructo.”
6
supuestos de modificación de derechos reales, debemos conformarnos con la
posibilidad del pedido de informe, facultativo de cada autorizante, que sólo nos
informa, valga la redundancia, la situación jurídica de que se trate, pero no nos
brinda seguridad jurídica en cuanto a su no modificación hasta tanto se inscriba
el instrumento.-
PONENCIA
Se requiere certificación registral en los términos del artículo 23 de la Ley
17.801 para aquellos supuestos especiales que importen una transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles,
verbigracia renuncia de usufructo, modificación de Reglamento de Copropiedad
y Administración en determinados casos, no siendo exigible para aquellos
supuestos en los cuales se pretendan adecuar los asientos registrales a la
realidad jurídica extrarregistral, por ejemplo extinción de usufructo por
fallecimiento.-
Bibliografía:
- Carta de Buenos Aires, I Congreso Internacional de Derecho Registral,
Buenos Aires, 1972
- Dr. Alberto F. Ruiz de Erenchun, IX Congreso Internacional de Derecho
Registral, Mayo de 1992
- Felipe Pedro Villaro – Elementos de Derecho Registral Inmobiliario.- 3ra
Edicion Actualizada.- Andorno, Luis y Marta Marcolín de Andorno.- Ley 17.801 Comentada, Editorial
Hammurabi, 1989.-