EL TRIBUNAL SUPREMO DENIEGA LA VALIDEZ AL BUROFAX COMO MEDIO PARA NOTIFICAR LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE El pasado 4 de julio de 2011 el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó una relevante sentencia en materia de derecho inmobiliario al descartar el uso del burofax como medio válido para notificar la resolución de un contrato de compraventa de inmueble, aportando de esta forma claridad a una materia que venía siendo objeto de fuerte controversia. En efecto, y basándose en el artículo 1.504 del Código Civil, cuyo tenor literal dispone que “En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial”, la Sala de lo Civil ha considerado que Eversheds Nicea, S.L. Sociedad inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 26.767, Folio 60, Sección 8, Hoja M-482319. C.I.F.: B-85715357 el burofax no puede ser tenido como medio válido y suficiente para llevar a cabo el referido requerimiento. A este respecto, aclara que el requerimiento judicial y el acta notarial son los únicos medios fehacientes y garantizadores de la realidad del hecho notificado. Así, el Tribunal Supremo viene a cerrar una dilatada controversia entre el sector doctrinal y jurisprudencial que entendía que el referido artículo 1.504 debía ser interpretado de forma restrictiva, y aquellos que entendían que dicha interpretación debía ser atemperada en virtud de lo dispuesto en el artículo 3.1 del Código Civil, que introduce el concepto flexible de la denominada “realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas las normas” como criterio determinante en la interpretación de las mismas. Conforme a dicho criterio, numerosas sentencias, no sólo del Tribunal Supremo sino especialmente de las Audiencias Provinciales, han venido defendiendo la validez del burofax para estos fines, dado que se constituye como un medio que permite tener la certeza de su recepción y contenido, cumpliendo de esta forma con la finalidad perseguida por la norma. En esta línea, el mismo Tribunal Supremo, en sentencia de 17 de julio de 2009, ponía el acento en el carácter recepticio del requerimiento a que se refiere el artículo 1.504 CC, entendiendo que si dicho requerimiento tiene como fin principal la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato, no hay obstáculo a que se puedan utilizar a estos fines medios distintos fehacientes, como el burofax. El mismo criterio siguieron numerosas sentencias de las audiencias provinciales, como la emitida por la Audiencia Provincial de Palencia el 31 de julio de 2002, al señalar que las exigencias formales para que una declaración de voluntad sea debidamente conocida por el destinatario de la misma no pueden interpretase de forma rigorista, ya que basta con que el destinatario tenga un cabal conocimiento de lo que se quiere comunicar para que se tengan por cumplidas dichos requisitos de forma. Frente a esta posición que podríamos denominar “flexible”, numerosas sentencias han defendido a su vez el carácter imperativo de la norma, sobre la base de que lo que recoge el artículo 1.504 CC no es una mera obligación de notificar, sino que, reconociendo un grado de especialidad a la compraventa de bienes inmuebles, viene a suponer un “plus” de exigencia sobre la mera resolución implícita de Eversheds Nicea c/ Alfonso XII. 38 28014 Madrid Spain Tel.: +34 914294333 Fax: + 34 914299100 www.evershedsnicea.com Eversheds Nicea, S.L. is a member of Eversheds International Limited obligaciones recíprocas recogida en el artículo 1.124 del Código Civil que implique una intimación a que se avenga el comprador a resolver la obligación y a no poner obstáculos a ese modo de extinguirla. De esta forma, la pretensión de que un medio distinto de los previstos en la norma pudiera ser suficiente para reconocer dicha especialidad carece de sustento legal. En tal sentido, la sentencia abunda en sus fundamentos en el criterio de especialidad de la norma analizada, puesto que entiende que, de una interpretación extensiva de la misma, podría derivarse que se impidiera al comprador hacer uso de la facultad que justifica dicha especialidad, como es la de pagar después de expirado el plazo. Este criterio, por tanto, se contrapone al sector que defiende como punto esencial el carácter recepticio de la norma, resultado de una interpretación flexible de la misma. En cualquier caso y desde la comentada sentencia, parece que la referida interpretación laxa de la norma carece de justificación, bajo el argumento de que si el legislador hubiera deseado mitigar el rigor del artículo 1.504, lo hubiera hecho constar expresamente.