Manual de Adaptaciones

MANUAL DE ADAPTACIONES PARA LOCALES
GENÉRICO
COMITÉ TÉCNICO.
Órgano facultado para revisión y
aprobación de proyectos .
NUEVOS PROYECTOS
CCM
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INDICE
1.-
OBJETIVOS DEL MANUAL
02
2.-
GENERALIDADES
02
3.-
CONDICIONES GENERALES, GESTIONES ANTE AUTORIDADES Y
FUNCIONES DEL COMITÉ TÉCNICO
02
a)
b)
c)
Gestiones ante autoridades
Comité Técnico
Procedimiento para revisión y aprobación de los proyectos
de adaptación de locales
4.-
ALCANCE Y CONTENIDO QUE DEBEN TENER LOS PROYECTOS DE
ADAPTACION PARA SER SUJETOS A REVISION
a)
b)
c)
Documentación requerida
Proyecto arquitectónico de interiores
Proyecto de instalaciones
5.-
NORMAS GENERALES PARA LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO
11
6.-
HORARIO PARA LOS TRABAJOS DE ACONDICIONAMIENTO DEL
LOCAL COMERCIAL
11
7.-
LINEAMIENTOS BÁSICOS EN ADECUACIÓN DE LOCALES
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De los requierimientos del local
Anuncios y Rótulos
Fachadas y Mostradores
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OBJETIVOS DEL MANUAL
Con el objeto de facilitar su inmediata integración al Centro Comercial que nos ocupa, se ha preparado para usted el
presente manual para el desarrollo de proyectos de adaptación de locales, mismo que contiene toda la información y las
condiciones que deberán ser tomadas en cuenta por usted y sus arquitectos, para garantizar tanto la unidad
arquitectónica, visual y funcional del conjunto, así como la agilidad de su incorporación al mismo.
GENERALIDADES
Se ha integrado un Comité Técnico , para que estudie, modifique y apruebe los proyectos de acondicionamiento de locales,
los cuales serán presentados por ustedes, de acuerdo con lo siguiente:
Los proyectos de acondicionamiento de interiores y exteriores de cada local deberán ser presentados en las oficinas de
Centros comerciales de COMERCIAL MEXICANA; para su revisión y/o aprobación por parte del Comité Técnico.
CONDICIONES GENERALES, GESTIONES ANTE AUTORIDADES Y FUNCIONES DEL COMITÉ TECNICO.
Es obligación de todos los Locatarios conocer integralmente y respetar el presente manual, tanto en lo relativo a las normas
de funcionamiento, imagen y proyección, como respecto a las obligaciones y derechos que han sido contraídas al formar
parte del Centro Comercial que nos ocupa.
Quedará bajo la plena responsabilidad de cada arrendatario y/o sus arquitectos, el total apego a las Normas y reglamentos
de construcción/adaptación/ocupación aplicables al tamaño, giro y condiciones específicas de su local.
Es responsabilidad del arrendatario el contratar los servicios de un Arquitecto ó profesional en el ramo para la ejecución del
proyecto, presentación de planos, correcciones a los mismos (hasta la aprobación del proyecto) y ejecución de la obra en
total cumplimiento de lo aprobado.
El Locatario será el único responsable de cualquier gasto, adquisición, contrato, trabajo o consecuencias derivadas de
adaptación que realice, independientemente de que cuente o no con la aprobación expresa de su proyecto por parte del
Comité Técnico.
El Locatario podrá iniciar los trabajos de su adaptación a partir del momento en que le haya sido entregado el local y cuente
con la aprobación (por escrito) de su proyecto, por parte del Comité Técnico.
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a) GESTIONES ANTE AUTORIDADES
El Locatario será el único responsable de todas aquellas gestiones que se requieran ante las autoridades correspondientes
con relación a la adaptación y puesta en funcionamiento de su respectivo local, incluyendo la gestión para la contratación y
conexión del servicio eléctrico y telefónico correspondiente a su local, el pago de medidores, equipos de medición e incluso
la acometida eléctrica desde la zona de medidores hasta el local , según sea el caso, así como el Vo. Bo. de las instalaciones
especiales (en su caso).
b) COMITÉ TECNICO
El Comité Técnico es el órgano designado por Comercial Mexicana , con la finalidad de apoyarlo en todo lo relativo a la
realización de su proyecto y con la facultad para revisar, rechazar o autorizar el mismo, con base en las indicaciones del
presente manual.
c) PROCEDIMIENTO PARA LA REVISION Y APROBACION DE LOS PROYECTOS DE ADAPTACION DE LOCALES
El Locatario deberá someter a la consideración del Comité Técnico su proyecto completo de adaptación, mediante la
entrega de los planos y documentos especificados en el presente manual. A la entrega de su proyecto, el Comité Técnico le
informará al Locatario la fecha máxima para la entrega de resultado de la revisión.
El resultado de la revisión de su proyecto, puede ser: aceptado totalmente, aceptado parcialmente o rechazado. En los
últimos casos, el Locatario deberá proceder, en un plazo no mayor a 5 días naturales, a la realización de los cambios, ajustes
o complementos solicitados para ser sometidos nuevamente a revisión. Al respecto queda claramente establecido de que el
hecho de que el Locatario no entregue su proyecto y/o correcciones a revisión, así como que el Comité Técnico no lo
apruebe total o parcialmente o rechace cualquier corrección, ajuste o complemento solicitado, NO justificará bajo ninguna
circunstancia la extensión del plazo acordar en el contrato para realizar las adaptaciones y apertura de su local, incurriendo
en su caso, en las penas determinadas para dicha situación.
A la resolución de aprobación del proyecto (por escrito)por parte del Comité Técnico; se iniciarán los trabajos de
adaptación. El locatario será el único responsable de su local así como de cualquier daño que ocasione al inmueble.
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La ejecución de la obra se deberá hacer en total cumplimiento del proyecto aprobado. De no ser así, se considerará como
ejecución de obra SIN aprobación; quedando en facultad el Comité Técnico de suspender las obras.
a)
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INFORMACIÓN MINIMA PARA APROBACIÓN : Presentación de proyecto, en papel restrictivamente.
(Planta(s) arquitectónicas
planta estructural en el caso de tener mezanine firmados por responsable de cálculo,
cortes (mínimo 2),
fachada (a una escala mayor),
corte por fachada, acabados generales,
proyecto de anuncio (escala 1:25 dummie, materiales, colores y diseño grafico),
proyecto de instalaciones generales, Proyecto eléctrico: cuadro de cargas generales, cableado interno y al cuarto de
medición, caida de tensión, calibres de cableado, etc.
Proyecto de Acondicionamiento de aire; en su caso.
Contraincendios: Ubicación de extintores y señalización conforme a norma para Vo.Bo. de Protección civil.
TAMAÑO MAXIMO: 60 X 45. Se sugiere doble carta; un solo ejemplar.
En el caso de locales con un área mayor a 50 m2, o que por su giro (complejidad del proyecto) lo requiere, deberá presentar
la información adicional a la “mínima para aprobación ”:
•Cortes arquitectónicos adicionales (los necesarios)
•Cortes por fachada adicionales ( uno para cada caso de fachada )
•Perspectiva exterior
•Plano de plafones
•Proyecto hidrosanitario completo, con memoria de cálculo
(en el caso de restaurantes, bares, gimnasios, cocinas,
regaderas, sanitarios , etc.)
•Proyecto Eléctrico completo.
•Protección contra-incendios.
•Gas: En el caso de ser requerida la instalación (únicamente restaurantes, fast food, gimnasios, etc) deberá presentarse
proyecto específico, para su aprobación.
•En el caso de instalación telefónica, en caso de querer contratar con compañía distinta a Telmex (antenas) deberán
presentar proyecto elaborado por la cía suministradora con recorridos, instalación de antenas, materiales, soporterías y
remates de pasos. (de otra forma no se autorizará)
•En el caso de ser requerida la instalación de extracción; deberá presentarse proyecto específico, para su aprobación. (Sólo
en plazas con la infraestructura para esto; de otra forma no se autorizará)
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Una vez que su proyecto sea autorizado para construcción parcial o total, el Comité Técnico extenderá una “Constancia de
Aprobación”, documento sin el cual el Locatario no podrá iniciar ningún trabajo de adaptación o modificación de su local.
Queda entendido que, bajo ningún concepto, el Locatario podrá concluir las adaptaciones de su local contando
únicamente con una determinada aprobación parcial, por lo que el Locatario acepta el derecho del Comité Técnico de
suspender sus trabajos si a juicio del mismo se ha excedido en el alcance de su aprobación parcial.
ALCANCE Y CONTENIDO QUE DEBEN TENER LOS PROYECTOS DE ADAPTACION PARA SER SUJETOS A REVISION.
a) Documentación requerida
• La presentación del proyecto debe ser de forma impresa, obligatoriamente. No se aceptarán entregas vía correo
electrónico ó en disco ó similar. Los correos vía electrónica serán exclusivamente para documentos de texto y
comunicaciones en general.
• El proyecto deberá contener una hoja de portada incluyendo el número de local, el nombre comercial y el nombre y
dirección del Locatario y del responsable de la ejecución del Proyecto. Datos como teléfono, fax, correo electrónico.
• Relación de planos y documentos del proyecto ejecutivo.
• Programa general del desarrollo de la obra, el cual deberá ser realizado con base a los tiempos y compromisos establecidos
contractualmente.
• El tamaño de los planos será máximo de 60x45 cms., de preferencia siempre y cuando sea legible, el tamaño será DOBLE
CARTA y contará con un pie de plano indicando los datos completos del proyecto.
b) Proyecto arquitectónico de interiores
Planta (s) arquitectónica (s) de distribución de espacios en el nivel de acceso del local a una escala mínima de 1:50 o mayor,
de manera que muestren con absoluta claridad las dimensiones, especificaciones y acabados propuestos.
Plano (s) de los Cortes Arquitectónicos necesarios para la correcta interpretación de todas las alturas y elementos verticales
de su proyecto, realizados a la misma escala de las Plantas Arquitectónicas, mostrando claramente dimensiones y
especificaciones de los acabados propuestos.c
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Cortes por fachadas detallados (mínimo 2) indicando formas de sujeción de los elementos, acabados, etc. a una escala
mínima de 1:25.
Plano detallado de la(s) fachada(s) del local (Planta, Cortes y Alzados) indicando claramente las dimensiones de los
elementos y los acabados propuestos, a una escala mínima de 1:25
Plano detallado de los letreros (símbolo y/o logotipo) que se pretende instalar, indicando claramente sus materiales,
dimensiones, elementos, bases o elementos de sustentación, estructuras de soporte, elementos de fijación o sujeción, y que
cumpla plenamente con las indicaciones generales y/o particulares que, para la realización de sus diseños, se establecen en
el presente MANUAL. Al respecto se recomienda entregar fotografías, dibujos, croquis, cortes por fachada y descripciones
que muestren la forma, dimensiones, colores, textos y demás elementos que constituyan el letrero que se pretenda instalar.
Relación de las especificaciones de acabados (exteriores e interiores).
Diseño de los aparadores, letreros, puertas, mobiliario y equipo incluyendo alzados interiores con el uso de mobiliario y sus
acabados.
Fotografías, folletos, muestras o cualquier otro elemento gráfico que permita una total comprensión del proyecto y sus
acabados, mobiliario y equipo por parte del Comité Técnico. Si el Locatario tiene otras tiendas en operación, podrá presentar
fotografías de las mismas para mostrar con mayor claridad su proyecto de adaptación.
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c) Proyecto de instalaciones
Todo proyecto deberá contener la información necesaria requerida para su local, de las instalaciones con las que contará
como son:
Hidrosanitarias
Eléctrica
Sistema de acondicionamiento de aire en los locales comerciales
Protección contra incendios
Este proyecto deberá incluir, Planos en los que se indique en planta, alzados, cortes e isométricos, los diámetros y trayectorias
de las tuberías tanto interiores como exteriores, ductos, desagües, demanda de energía eléctrica, calibre de cables,
materiales a emplear y sistemas a utilizar.
NOTA. La ubicación de las acometidas deberá verificarse en obra. Es obligación del locatario diseñar con respecto a la
ubicación real de éstos.
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NORMAS GENERALES PARA LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO
Antes de iniciar cualquier trabajo de adaptación de los locales, es importante que todos los locatarios comprendan que su
local es parte de un condominio, por tanto se regirá por la legislación correspondiente, así como por el reglamento que la
misma ordena, esto implica que :
A) Las áreas comunes son propiedad de todos los condóminos, por tanto ninguna de estas áreas podrá ser invadida, ni
utilizada como área privativa de ningún condómino.
B) La estructura, instalaciones, ductos, tuberías, cables, conexiones, etc., que sirven para alimentación de los locales,
pertenecen al condominio, y por tanto son parte de las áreas comunes del mismo, por tal motivo tendrán derecho de
paso por los muros, plafones y pisos que el proyecto requiera.
C) Será necesario prever en la adaptación del local que las instalaciones antes mencionadas no podrán modificarse.
Queda estrictamente prohibido modificar, dañar o recubrir cualquier instalación propiedad del condominio.
D) Si durante los trabajos de adaptación del local, alguna propiedad o área común resultara dañada total o parcialmente,
el locatario responsable quedará obligado a realizar por su cuenta las reparaciones necesarias bajo la supervisión del
Comité Técnico, o bien se obliga a pagar el importe total de las mismas.
TRABAJOS DE ACONDICIONAMIENTO DEL LOCAL COMERCIAL
Una vez aprobado el proyecto a realizarse por el Comité Técnico y previo al inicio de los trabajos deberá considerarse lo
siguiente :
•Deberá cerrarse el local con un “tapial” de forma provisional. Con acceso controlado por el arrendatario, de forma que
resguarde materiales y herramienta. Dicho resguardo es total responsabilidad del arrendatario.
•Durante la adaptación del local, el Arrendatario tiene la obligación de retirar fuera del Centro todo su desperdicio de
material y cascajo generado por su obra y mantener limpia su área de trabajo. Está estrictamente prohibido tirar
desperdicios de obra en locales comerciales vecinos, en pasillos o en sitios no asignados por el Comité Técnico para ello. Los
desperdicios de obra de los arrendatarios deberán ser retirados del centro por sus propios medios.
•El horario para las actividades de acondicionamiento de locales que no interfieran con la operación del Centro Comercial y
que no ocasionen molestias a visitantes y locatarios, podrán efectuarse en horas hábiles y/o de operación del Centro
Comercial.
•Los trabajos que puedan ocasionar molestias por generación de polvos, ruidos, olores, etc., deberán ejecutarse fuera del
horario normal de operación del Centro Comercial y requerirán de autorización especial de la Gerencia del Centro
Comercial.
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•El acceso de los materiales necesarios para la adecuación de un local comercial, deberá de hacerse fuera de los horarios
de operación del Centro Comercial y requerirán de autorización previa por parte de la Gerencia del Centro comercial.
NOTA : Todo lo no previsto en estas normas deberá ser consultado con el Comité Técnico.
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LINEAMIENTOS BÁSICOS EN ADECUACIÓN DE LOCALES. BÁSICOS PARA LA REGLAMENTACÍON ESPECÍFICA POR TIENDA.
•
El Comité Técnico tendrá el derecho de suspender los trabajos de cualquier local y en cualquier momento, en
caso de haber iniciado la ejecución de la obra sin autorización, en caso de incumplimiento, daños a terceros o en la
infracción de una o varias formas del reglamento aquí expuesto.
•
Cualquier cambio o modificación al proyecto entregado y autorizado, deberá hacerse por escrito y
debidamente soportado, y requerirá forzosamente de una nueva revisión y aprobación por parte del Comité
Técnico.
•
En caso de que se ejecute en obra algún elemento distinto al proyecto autorizado, incluso cambio en el diseño
del anuncio, materiales, calidades, etc. El Comité Técnico y/o la Gerencia de Centros Comerciales estará en total
facultad de suspender las actividades del local comercial, en cualquier momento, aún cuando ya se haya
efectuado el inicio de actividades al público.
De los requerimientos del local
ƒTodo locatario, se obliga a contemplar en su proyecto un área destinada para el almacenamiento temporal de basura. En
caso de restaurantes o fastfood deberá ser un área cerrada. También es obligatoria la instalación de una tarja de servicio
para el aseo del local (todos los giros).
ƒEs obligatoria la colocación de plafón en el interior del local, de material no flamable y registrable. El no colocar plafón (por
que el diseño y giro así lo exijan), se someterá a consideración del Comité Técnico, y siendo éste el caso de forma
OBLIGATORIA se deberá instalar en el acceso al local, a todo el frente de la fachada, en una longitud de 3 mt. Mínimo.
ƒSe deberán aplicar acabados (dependiendo del diseño del local) en todos los muros vistos al público. No se permite aplicar
pintura sobre los muros de block como acabado final en áreas vistas al público.
ƒSi por cuestiones de proyecto se requiere el uso de escalones, éstos se ubicarán como mínimo a una distancia de 3mt. a
partir de la fachada hacia el fondo del local.
ƒEn el caso de locales de fast food, (o cualquier local que venda alimentos calientes) el locatario deberá colocar un
extractor en la zona de preparación de alimentos para prevenir la migración de olores y/o calor a otras instalaciones
ocupadas o zonas comunes. Las campanas y sistemas de extracción para areas de preparado de alimentos deben estar
protegidas por un sistema extinguidor en la campana.
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ANUNCIOS Y ROTULOS
ƒLa instalación de un anuncio en la fachada, deberá regirse por una altura stándard (se indicará en el caso específico por
tienda), calidad mínima aprobada, y el diseño gráfico estará también sujeto a aprobación. NO SE ACEPTARÁN diseños
improvisados, manufacturas caseras o artesanales. La calidad exigida es de manufactura industrial, con intervención de una
persona profesional en el ramo. De así requerirlo, contamos con cartera de personas y empresas que podrán auxiliarle.
ƒNo se permite la instalación de anuncios que sean a base 100% de viniles autoadheribles, calcomanías o etiquetas sobre
faldón de tablaroca (o cualquier elemento opaco); El rótulo de fachada deberá ser concebido como parte integral de ésta.
ƒEn el caso de uso de cajones de luz, la vista deberá ser lona traslúsida tipo Panaflx, con IMPRESIÓN DIGITAL con calidad
250dpi. No se admitirán viniles adheridos. Los cajones deberán estar empotrados y ocultos con el plafón del local. No debe
verse sobrepuestos o salidos de la línea de arrendamiento.
ƒNo se permite la colocación de anuncios improvisados para ofertas; cartulinas de colores, textos a mano, etc.
•El anuncio podrá ser de letras resaltadas (tipo block) de distintos materiales; acrílico, metal, metal electropintado, madera
natural barnizada, madera pintada, con o sin luz interior, etc. NO podra usarse cartón, unicel u otro material que no tenga la
calidad y resistencia solicitados.
•El respeto a la línea de fachada es IMPRESINDIBLE. No sepermite la SOBREPOSICIÓN de cajones de luz, de banderolas, el
sacar mobiliario a las zonas comunes, trípticos, mercancía, etc.
ƒNo se permite el uso de tubos de NEON visto. Solo podrá utilizarse neón como luz indirecta (dentro de letras independientes)
ó dentro del local, debidamente protegidos. NUNCA en fachada.
ƒEl diseño del anuncio deberá limitarse a la marca comercial y/o el logotipo. No se permite incluir en el anuncio submarcas,
menú de servicios, slogans publicitarios, ofertas, etc.
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De FACHADAS Y MOSTRADORES
ƒ En el caso de locales con mostrador de atención al público, éste deberá situarse por lo menos .50 mt atrás de la linea de
fachada, con el fin de no invadir zonas comunes.
ƒ Los mostradores de atención al público deberán contar con un acabado de calidad y que de integración al diseño
general. Refrigeradores, mesas de atención y caja, deberán estar cubiertos por un empanelado de diseño integral.
ƒ En el caso de colocar cierre con cortina , este deberá ser de los modelos aprobados, con acabado de calidad, respetar la
linea de fachada y colocado de forma que albergue los letreros y no obligue a que éstos queden sobrepuestos (salidos de la
linea de arrendamiento). No se permite rotular de ninguna forma las cortinas metálicas.
ƒ Para el cierre, éste deberá ser a base de cristales a hueso, con puertas acristaladas al 100% de cristal templado, uso
únicamente de zoclo tipo herculite, SIN COLOCAR mangueteria vertical, y los cristales deberán ser de seguridad o contar con
película antiastillable. Esto aplica en todos los casos, en locales de todas las dimensiones. Los únicos colores aprobados para
la cancelería serán: Blanco y color natural. NO se permite el uso de aluminio negro.
• Queda PROHIBIDO el uso de los siguientes materiales:
ƒCualquier material simulado (imitación de tabique, block, piedra, madera, etc)
ƒTejamaniles de cualquier material.
ƒElementos artificiales como techos voladizos y marquesinas.
ƒConsultar los colores de cancelería permitida.
Se recomiendan diseños creativos en la interpretación de proyectos de fachadas para locales
NOTA : Todo lo no previsto en estas normas deberá ser consultado con el Comité Técnico.
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