FORMULAS PARA CÁLCULO DE UN CREDITO HIPOTECARIO PRODUCTO: CAJA CASA CONCEPTOS Crédito de Caja Casa.- Es para todas aquellas personas naturales dependientes e independientes que cuenten con capacidad de pago, buenas referencias, cuente con solvencia moral y económica y aquellas que no cumplan con los requisitos para el otorgamiento a través del Fondo Mi vivienda u otra modalidad de financiamiento hipotecario. Destino del crédito.- Para ampliación, culminación, acabados, mejoramiento y remodelación de vivienda. Capital: Es el valor monetario de importe del préstamo o la cantidad financiada. Interés: Es el alquiler o rédito que se recibe o se paga por el uso de un dinero o especie valorada en calidad de préstamo. Tasa de Interés: Es la valorización del precio del dinero, según los periodos de tiempo estipulados en una transacción comercial. Tiempo: Es el lapso de periodo establecido en una transacción comercial, generalmente se toma como unidad el año (360 días) Tasa de Costo Efectivo Anual: Es aquella tasa de interés que determina el costo real del crédito en el cual se incluye todos los costos y gastos que la operación genera. El costo mínimo del seguro multiriesgo es de US 7.09 ó su equivalente en moneda nacional. EJEMPLO Un Cliente solicita un Crédito Caja Casa por el monto de S/ 180,000.00 Soles a una tasa de interés anual de 16.77% a un plazo de 10 años. El prestatario pagara seguro de desgravamen aplicable al titular ¿Cuánto es la cuota a pagar? ¿Cuál es la tasa de interés mensual? ¿Cuánto es lo que va pagar con periodo de gracia de 30 días? FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016 Página 1 1. Fórmula para calcular la tasa de interés efectiva mensual: [[( ) ] ] Donde: TEM TEA P : : : Tasa efectiva mensual Tasa efectiva anual Periodo entre cuota [[( TEM = ) ] ] 1.3% 2. Fórmula para calcular la cuota: C = K n (1+i) x i --------------------n (1+i) - 1 Donde: i = Tasa de interés k = Capital o Monto del Préstamo n = Plazo c = Cuota FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016 Página 2 120 ( 1 + 1.3%) x 1.3% C = 180,000 x ---------------------------------120 ( 1 +1.3%) - 1 120 (1.013) x 0.013 C = 180,000 x ---------------------------------120 (1.013) - 1 C = 180,000 x 0.06124586822 ------------------------0.167651776 C = 2,970.52 Soles 3. Fórmula para calcular los intereses de la cuota: Calculo de interés Im = SC X TEM/100 Donde: Im TEM SC = interés mensual de cada cuota = Tasa efectiva mensual = saldo capital, que corresponde al capital adeudo a la fecha FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016 Página 3 Im = 180,000 x 1.3% Im = 180,000 x 0.013 Im = 2,340 Soles 4. Calculo de capital de la cuota ( Amortizacion) Am = R - Im Donde: Am R Im = amortización = cuota mensual = interés mensual Para el cálculo de la amortización, se efectúa una resta, el interés se le resta a la cuota fija. Am = 2,970.52 – 2,340 Am = 630.52 Soles 5. Fórmula para calcular el saldo capital del préstamo: Para el cálculo del saldo se efectúa una resta. A la deuda inicial (préstamo) se le resta la amortización mensual y se obtiene un nuevo saldo. SC = SCA – Am Donde: SC : saldo nuevo capital SCA : saldo de capital anterior Am : amortización mensual Caso: Primer mes SC = 180,000 – 630.52 SC = 179,369.48 Soles Se continúa para los próximos meses de igual forma. FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016 Página 4 6. Calculo del seguro de desgravamen individual directo : Cs = (Sc x Fs) Donde : Cs : Costo del seguro Sc : saldo capital Fs : Factor de seguro Cs = 180,000 x 0.00065 Cs = 117.00 Soles 7. Fórmula para calcular el seguro multiriesgo CSM = VCB x Fs Donde : CSM : Costo de seguro multiriesgo VCB : valor de construcción del bien, el cual se determina de la tasación realizada por el perito REPEV. Fs : Factor de seguro VCB : 110,000.00 Fs : 0.0002522 CSM = 110,000 X 0.0002522 CSM = 27.74 Soles 8. Calculo de la cuota Total a pagar: CTP = amortización del mes + interés del mes + seguro de desgravamen + seguro Multiriesgo CTP = 630.52 + 2,340 + 117 + 27.74 CTP = 3,115.26 Soles FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016 Página 5 9. Fórmula para calcular los intereses por periodo de gracia: n I = K x (( 1 + i ) - 1) Donde: I = Monto de interés i = Tasa de interés K = Capital o Monto del Préstamo n = Plazo Si el cliente solicita un periodo de gracia de 30 días (un mes). ¿Cuánto sería el interés a pagar? 1 I = 180,000 x ((1 + 1.3% ) - 1) I = 180,000 x ((1.013)1 - 1) I = 180,000 x ( 0.013 ) I = 2,340.00 Soles El importe a pagar por 30 días de gracia es 2,340.00 que será distribuido en todas las cuotas, resultando 19.50 el cual será sumado a la cuota. 10. Simulación de cronograma de pagos: A continuación se detalla el CALENDARIO DE PAGO FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016 Página 6 N° Saldo Capital Amortización Interés 180,000.00 Desgravamen Multiriesgo 0.00065 Cuota Final 0.0002522 1 179,369.48 630.52 2340.00 117.00 27.74 3115.26 2 178,730.76 638.72 2331.80 116.59 27.74 3114.85 3 178,083.74 647.02 2323.50 116.17 27.74 3114.44 4 177,428.31 655.43 2315.09 115.75 27.74 3114.02 5 176,764.36 663.95 2306.57 115.33 27.74 3113.59 6 176,091.77 672.58 2297.94 114.90 27.74 3113.16 7 175,410.45 681.33 2289.19 114.46 27.74 3112.72 8 174,720.26 690.18 2280.34 114.02 27.74 3112.28 9 174,021.11 699.16 2271.36 113.57 27.74 3111.83 10 173,312.86 708.25 2262.27 113.11 27.74 3111.38 11 172,595.41 717.45 2253.07 112.65 27.74 3110.92 12 171,868.63 726.78 2243.74 112.19 27.74 3110.45 13 171,132.40 736.23 2234.29 111.71 27.74 3109.98 14 170,386.60 745.80 2224.72 111.24 27.74 3109.50 15 169,631.11 755.49 2215.03 110.75 27.74 3109.01 16 168,865.79 765.32 2205.20 110.26 27.74 3108.52 17 168,090.52 775.27 2195.26 109.76 27.74 3108.03 18 167,305.18 785.34 2185.18 109.26 27.74 3107.52 19 166,509.63 795.55 2174.97 108.75 27.74 3107.01 20 165,703.73 805.90 2164.63 108.23 27.74 3106.49 21 164,887.36 816.37 2154.15 107.71 27.74 3105.97 22 164,060.38 826.98 2143.54 107.18 27.74 3105.44 23 163,222.64 837.74 2132.78 106.64 27.74 3104.90 24 162,374.01 848.63 2121.89 106.09 27.74 3104.36 25 161,514.36 859.66 2110.86 105.54 27.74 3103.81 26 160,643.52 870.83 2099.69 104.98 27.74 3103.25 27 159,761.37 882.15 2088.37 104.42 27.74 3102.68 28 158,867.75 893.62 2076.90 103.84 27.74 3102.11 29 157,962.51 905.24 2065.28 103.26 27.74 3101.53 30 157,045.50 917.01 2053.51 102.68 27.74 3100.94 31 156,116.57 928.93 2041.59 102.08 27.74 3100.34 32 155,175.56 941.00 2029.52 101.48 27.74 3099.74 33 154,222.33 953.24 2017.28 100.86 27.74 3099.13 34 153,256.70 965.63 2004.89 100.24 27.74 3098.51 35 152,278.51 978.18 1992.34 99.62 27.74 3097.88 FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016 Página 7 36 151,287.61 990.90 1979.62 98.98 27.74 3097.24 37 150,283.83 1003.78 1966.74 98.34 27.74 3096.60 38 149,267.00 1016.83 1953.69 97.68 27.74 3095.95 39 148,236.95 1030.05 1940.47 97.02 27.74 3095.29 40 147,193.51 1043.44 1927.08 96.35 27.74 3094.62 41 146,136.51 1057.00 1913.52 95.68 27.74 3093.94 42 145,065.76 1070.75 1899.77 94.99 27.74 3093.25 43 143,981.10 1084.67 1885.85 94.29 27.74 3092.56 44 142,882.33 1098.77 1871.75 93.59 27.74 3091.85 45 141,769.28 1113.05 1857.47 92.87 27.74 3091.14 46 140,641.76 1127.52 1843.00 92.15 27.74 3090.41 47 139,499.58 1142.18 1828.34 91.42 27.74 3089.68 48 138,342.56 1157.03 1813.49 90.67 27.74 3088.94 49 137,170.49 1172.07 1798.45 89.92 27.74 3088.18 50 135,983.19 1187.30 1783.22 89.16 27.74 3087.42 51 134,780.45 1202.74 1767.78 88.39 27.74 3086.65 52 133,562.07 1218.37 1752.15 87.61 27.74 3085.87 53 132,327.86 1234.21 1736.31 86.82 27.74 3085.08 54 131,077.60 1250.26 1720.26 86.01 27.74 3084.28 55 129,811.09 1266.51 1704.01 85.20 27.74 3083.46 56 128,528.11 1282.98 1687.54 84.38 27.74 3082.64 57 127,228.46 1299.65 1670.87 83.54 27.74 3081.81 58 125,911.91 1316.55 1653.97 82.70 27.74 3080.96 59 124,578.24 1333.67 1636.85 81.84 27.74 3080.11 60 123,227.24 1351.00 1619.52 80.98 27.74 3079.24 61 121,858.67 1368.57 1601.95 80.10 27.74 3078.36 62 120,472.32 1386.36 1584.16 79.21 27.74 3077.47 63 119,067.94 1404.38 1566.14 78.31 27.74 3076.57 64 117,645.30 1422.64 1547.88 77.39 27.74 3075.66 65 116,204.17 1441.13 1529.39 76.47 27.74 3074.73 66 114,744.30 1459.87 1510.65 75.53 27.74 3073.80 67 113,265.46 1478.84 1491.68 74.58 27.74 3072.85 68 111,767.39 1498.07 1472.45 73.62 27.74 3071.88 69 110,249.84 1517.54 1452.98 72.65 27.74 3070.91 Fec 70 108,712.57 1537.27 1433.25 71.66 27.74 3069.92 hago FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016 Página 8 71 107,155.31 1557.26 1413.26 70.66 27.74 3068.93 72 105,577.81 1577.50 1393.02 69.65 27.74 3067.91 73 103,979.80 1598.01 1372.51 68.63 27.74 3066.89 74 102,361.02 1618.78 1351.74 67.59 27.74 3065.85 75 100,721.20 1639.83 1330.69 66.53 27.74 3064.80 76 99,060.05 1661.14 1309.38 65.47 27.74 3063.73 77 97,377.31 1682.74 1287.78 64.39 27.74 3062.65 78 95,672.70 1704.62 1265.91 63.30 27.74 3061.56 79 93,945.92 1726.78 1243.75 62.19 27.74 3060.45 80 92,196.70 1749.22 1221.30 61.06 27.74 3059.33 81 90,424.73 1771.96 1198.56 59.93 27.74 3058.19 82 88,629.73 1795.00 1175.52 58.78 27.74 3057.04 83 86,811.40 1818.33 1152.19 57.61 27.74 3055.87 84 84,969.43 1841.97 1128.55 56.43 27.74 3054.69 85 83,103.51 1865.92 1104.60 55.23 27.74 3053.49 86 81,213.34 1890.17 1080.35 54.02 27.74 3052.28 87 79,298.59 1914.75 1055.77 52.79 27.74 3051.05 88 77,358.95 1939.64 1030.88 51.54 27.74 3049.81 89 75,394.10 1964.85 1005.67 50.28 27.74 3048.55 90 73,403.70 1990.40 980.12 49.01 27.74 3047.27 91 71,387.43 2016.27 954.25 47.71 27.74 3045.97 92 69,344.94 2042.48 928.04 46.40 27.74 3044.66 93 67,275.91 2069.04 901.48 45.07 27.74 3043.34 94 65,179.97 2095.93 874.59 43.73 27.74 3041.99 95 63,056.79 2123.18 847.34 42.37 27.74 3040.63 96 60,906.01 2150.78 819.74 40.99 27.74 3039.25 97 58,727.27 2178.74 791.78 39.59 27.74 3037.85 98 56,520.20 2207.07 763.45 38.17 27.74 3036.44 99 54,284.45 2235.76 734.76 36.74 27.74 3035.00 100 52,019.62 2264.82 705.70 35.28 27.74 3033.55 FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016 Página 9 101 49,725.36 2294.27 676.26 33.81 27.74 3032.08 102 47,401.27 2324.09 646.43 32.32 27.74 3030.58 103 45,046.96 2354.30 616.22 30.81 27.74 3029.07 104 42,662.05 2384.91 585.61 29.28 27.74 3027.54 105 40,246.14 2415.91 554.61 27.73 27.74 3025.99 106 37,798.82 2447.32 523.20 26.16 27.74 3024.42 107 35,319.68 2479.14 491.38 24.57 27.74 3022.83 108 32,808.32 2511.36 459.16 22.96 27.74 3021.22 109 30,264.31 2544.01 426.51 21.33 27.74 3019.59 110 27,687.22 2577.08 393.44 19.67 27.74 3017.93 111 25,076.64 2610.59 359.93 18.00 27.74 3016.26 112 22,432.11 2644.52 326.00 16.30 27.74 3014.56 113 19,753.21 2678.90 291.62 14.58 27.74 3012.84 114 17,039.48 2713.73 256.79 12.84 27.74 3011.10 115 14,290.47 2749.01 221.51 11.08 27.74 3009.34 116 11,505.73 2784.74 185.78 9.29 27.74 3007.55 117 8,684.78 2820.95 149.57 7.48 27.74 3005.74 118 5827.17 2857.62 112.90 5.65 27.74 3003.91 119 2932.40 2894.77 75.75 3.79 27.74 3002.05 120 0.00 2932.40 180,000.00 38.12 176,462.44 1.91 8,823.12 27.74 3,329.04 3000.17 368,614.60 Total 11. Costo efectivo anual ( TCEA ) : La tasa costo efectivo anual, se considera la amortización + intereses + seguro de desgravamen + seguro multiriesgo. Para determinar la TCEA, primero determinaremos la tasa efectivo mensual con la siguiente fórmula: TCEM = TIR (rango) para ello se toma los flujos de desembolso y amortizaciones. Para el cálculo de la TCEA se aplica la siguiente formula; FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016 Página 10 12 TCEA =( (1 + TCEM ) - 1) x 100 TCEA = 17.74 % 12. Cálculo de Intereses Moratorios en caso de Incumplimiento: Interés moratorio.- Es aquel interés que se genera por atraso en el pago de las cuotas pactadas en el calendario de pagos, por lo que adicional se cobran los siguientes conceptos: - Interés compensatorio vencido: Es el interés compensatorio que resulta de - aplicar la tasa de interés compensatoria (pactada) en forma diaria por los días de atraso aplicada sobre el capital e intereses de la cuota(s) atrasada(s). Interés moratorio: Penalidad resultante de aplicar la tasa de interés moratoria pactada en forma diaria por los días de atraso sobre el capital e intereses de la cuota(s) atrasada(s). Fórmula para calcular el interés moratorio: Donde: TED = Tasa efectiva diaria ICV = Interés compensatorio vencido TMA = Tasa moratoria anual TMD = Tasa moratoria diaria IM = Interés moratorio. KC = Saldo capital de cuota vencida IC = Interés de la cuota EJEMPLO El cliente se atrasa 2 día en el pago de la cuota número 6, con una tasa de interés moratoria anual de 156.24%. Calculo de la tasa efectiva diaria: (( )) ) FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016 Página 11 TED = ((1 + 0.1677) 1/360 – 1) TED = 0.0430748% Calculo de interés compensatorio vencido: (( ( (( ( )) ( ) )) ( ( ) ) ( ) ) ( ) ( ) ) ICV = 2.56 Soles Calculo de la tasa moratoria diaria: )) (( ) 1/360 TMD = ( (( 1 + 1.5624) – 1 ) x 100 ) TMD = 0.26% Calculo del interés moratorio: (( (( ( ( )) )) ( ) ( ) ( ) ) ( ) ) IM = 3.51 Soles Calculo del monto de la cuota vencida CUOTA VENCIDA =CUOTA + ICV+IM Entonces el monto total que debe pagar el cliente es la Cuota + interés moratorio por 2 días de atraso, es decir S/ 3,119.23 = S/ 3,113.16 + S/ 2.56 + S/ 3.51 FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016 Página 12 Este producto está sujeto al Impuesto de Transacciones Financieras ITF = 0.005% FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016 Página 13