Reforma de la Ley Hipotecaria y Legislación sobre la Hipoteca Inversa

Reforma de la Ley Hipotecaria y Legislación sobre la Hipoteca Inversa
El pasado 8 de Diciembre se publico en el BOE, la Ley de Reforma del Mercado
Hipotecario. En resumen con esta Ley se reforma por un lado; las tasas y cuotas
que se venían pagando, cuando se formalizaba una hipoteca, o cuando se
cancelaba o transfería a otra entidad crediticia y por otro la legislación sobre las
llamadas Hipotecas Inversas, ya que aún cuando éstas venían funcionando desde
hace un tiempo, carecían de legislación jurídica.
Lógicamente la Ley actúa sobre otros ámbitos, como la transparencia y
modernización del mercado hipotecario, modificaciones del régimen sancionador,
etc., que aún siendo de interés, quedan fuera de este artículo.
Reducción de costes en operaciones hipotecarias.- Como novedad principal está
la reducción del 1% al 0,5% de la comisión máxima por cancelación anticipada o
subrogación de una hipoteca a tipo variable. Este porcentaje se reduce al 0,25% si
la antigüedad de la hipoteca supera los 3 años. Para las hipotecas a interés fijo, el
porcentaje sigue siendo del 0,5%, pero podrá aumentarse si el interés en el
momento de la cancelación, supone una ganancia de capital para el prestatario y
una pérdida de capital para la sociedad crediticia, decir si los tipos de interés
están por debajo del que en su día se contrato la hipoteca.
Por otra parte, la nueva normativa reduce los costes notariales y registrales
asociados a la subrogación, cancelación o novación modificativa de una hipoteca.
Los honorarios de los notarios quedan establecidos en 30€, independientemente
del valor de la hipoteca, antes de la Ley estaban basados en el valor de la misma,
con un mínimo de 90€.
En relación con los aranceles registrales, éstos quedan reducidos en un 90%, para
subrogaciones, cancelaciones y novaciones de hipotecas, antes ésta reducción
solo se practicaba si las hipotecas se pasaban de interés variable a fijo.
Desafortunadamente no se ha modificado el impuesto de Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPYAJD), se alega que al estar
dicho impuesto transferido a las Comunidades Autónomas, no se debía interferir.
Lo cierto es que la parte más importante de los costes de cancelación, subrogación
ó novación es el impuesto de ITPYAJD, razón por la cual el mercado no ha recibido
la mencionada Ley con entusiasmo.
No obstante fuentes gubernamentales manifiestan que cancelar una hipoteca de
150.000 € a 25 años, antes costaba 1.500€, y ahora costará entre 750 ó 375€,
dependiendo del tiempo transcurrido.
Que es un Hipoteca Inversa
Pues bien, este tipo de préstamos se venía realizando desde la década de los 30,
en los países anglosajones, con el nombre de Home-Equiy Reversión (HER).
Aquí no existía hasta hace unos cuantos años, encontrándose desregularizada su
comercialización, con esta Ley se subsana tal hecho.
Popularmente se denomina hipoteca inversa, a una operación financiera que
vulgarmente se explicaríamos como la operación contraria a lo que comúnmente
se entiende por hipoteca. Es decir, si una hipoteca se entiende como una compra a
plazos de la vivienda, esta operación se explicaría como ir recibiendo a plazos el
dinero que se obtendría de la venta de la vivienda, pudiendo continuar viviendo en
ella hasta el fallecimiento, momento en el cual la entidad financiera se queda con
la misma.
De hecho una hipoteca inversa es un crédito con garantía inmobiliaria, es decir, un
negocio por el cual una persona que posee un inmueble recibe cada mes una
renta, que dependerá del valor del inmueble en el momento de realizar la
operación. Al fallecimiento del propietario los herederos harán frente al pago del
préstamo o la entidad procederá a ejecutar la garantía (lo que puede traducirse en
la venta del inmueble para satisfacer la deuda y la entrega a los herederos del
dinero restante de la venta, si lo hubiere).
Esto es lo que la Ley ha regularizado siguiendo las directrices básicas que a
continuación se enumeran.
a) Se habilita al Ministerio de Economía y Hacienda para que establezca el
régimen de transparencia y comercialización adecuado a este tipo de
producto.
b) Podrá ser solicitada por el mayor de 65 años o dependiente con al garantía
de su vivienda habitual.
c) Se garantiza el mantenimiento de la titularidad de la vivienda por el
propietario hasta su fallecimiento.
d) Los herederos responderán de la deuda tan solo con el valor de la vivienda
hipotecada.
e) En relación con los costes de las transacciones institucionales que afectan a
la constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de las
hipotecas inversas:
 Las escrituras públicas de este tipo de hipotecas estarán exentas del
ITPYAJD
 Los aranceles notariales se determinarán tomando como base los
derechos previstos para los Documentos sin cuantía.
 Los aranceles registrales tomarán como base los derechos establecidos
para las Inscripciones , con la reducción máxima establecida por la Ley
36/2003 del 90 % para todo tipo de operaciones.
 No podrán cobrarse penalizaciones por cancelación en caso de
fallecimiento del prestatario, puesto que en estos productos el
vencimiento contractual viene determinado precisamente por esta
eventualidad.
En definitiva este es un instrumento para insuflar efectivo (aunque no el único)
para los casos en que la pensión se quede corta.
Prácticamente todos los bancos y cajas disponen de él y ahora esta regulado, pero
un consejo, negociar a tope con el banco y acudir a varios, ya que como en caso
de las hipotecas hay grandes diferencias.
Imprescindible disponer de una tasación independiente del inmueble para
compararla con la de los bancos, esto es lo más fundamental de toda la
operación.