Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri
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Inscrita en el Registro de Cooperativas de Euskadi, folio 534, asiento 1, número 96.0.011 C.I.F.: F-20545018 LKS INGENIERÍA, S.COOP. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo urbano industrial en el barrio de Kortazar Promotor Sustatzailea Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster Fase Fasea aprobación inicial hasierako onarpena Fecha Data noviembre 2014 azaroa Equipo redactor Talde egilea Amaia Tirados, arquitecto Marco Segurola, geógrafo Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster aurkibidea – índice 1. Memoria informativa y justificativa ............................................................ 1 1.1. ANTECEDENTES ........................................................................................................ 1 1.2. SITUACIÓN URBANÍSTICA .......................................................................................... 3 1.3. CARACTERÍSTICAS DEL ÁMBITO ................................................................................. 4 1.3.1. Características físicas ................................................................................................ 4 1.3.2. Edificaciones existentes ............................................................................................. 4 1.3.3. Redes de infraestructuras ........................................................................................... 5 1.4. ALCANCE Y OBJETO DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS ......................................................................................................... 9 1.5. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA PRESENTE MODIFICACIÓN DE LAS NN.SS. ................................................................................................................... 9 1.6. CONTENIDOS DEL DOCUMENTO ................................................................................ 10 1.7. TRAMITACIÓN Y PROCESO DE TOMA DE DECISIONES .................................................. 11 1.8. PROPUESTA DE ORDENACIÓN ................................................................................... 12 1.9. INFORME DE SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL ................................................................ 16 1.9.1. Integración de los criterios de sostenibilidad ............................................................... 16 1.9.2. Existencia de recursos hídricos suficientes .................................................................. 18 1.9.3. Afección a carreteras ............................................................................................... 18 1.10. PROGRAMA DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA .............................................................. 19 2. Normas Urbanísticas ................................................................................. 21 2.1. Nuevo artículo 197 BIS: U.A.I. 2 KORTAZAR ............................................................... 21 3. Estudio de viabilidad económico-financiera .............................................. 27 3.1. ALCANCE Y OBJETIVO DE ESTE DOCUMENTO .............................................................. 27 3.2. ANÁLISIS VIABILIDAD ECONÓMICA U.A.I. 2 KORTAZAR ............................................... 27 3.3. MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA .............................................................. 28 4. Resumen ejecutivo ................................................................................... 30 5. Planos ....................................................................................................... 34 Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 0 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster 1. Memoria informativa y justificativa 1.1. ANTECEDENTES Danobat S.Coop. es una empresa cooperativa integrada en la corporación MONDRAGON y que forma parte de Danobat Group, cuya sede social está en Elgoibar (Gipuzkoa). Constituye un grupo líder en el sector de la Máquina-Herramienta que cuenta con varias plantas productivas en el País Vasco y en diversos países del mundo y en su misión como empresa se destaca su compromiso con la innovación y la competitividad como bases para la generación de riqueza que aporte empleo de valor añadido y progreso a la sociedad. Danobat S.Coop. cuenta con una planta productiva en el municipio de Ispaster fruto de la fusión producida con la empresa de tornos Lealde S.Coop. el año 2008 que dio lugar a la creación de una nueva unidad de negocio capaz de proporcionar soluciones de torneado completas. La planta industrial de Ispaster está situada en el barrio Kortazar s/n, y que su desarrollo se ha producido según los antecedentes que se exponen a continuación: La cooperativa industrial Lealde S.Coop. se constituyó en julio de 1973 dedicada a la actividad de “fabricación de accesorios de bienes de equipo, como auxiliar de la industrial de la máquina herramienta”. Inició su actividad en una nave de 320 m2 situada en el caso urbano de Ispaster. La implantación inicial enseguida se quedó pequeña y se vio la necesidad de buscar un nuevo emplazamiento con mayor capacidad. No existiendo en el entorno ningún terreno con calificación industrial, se procedió a la adquisición de unos terrenos en el barrio de Kortazar el año 1974. En marzo de 1975 se realiza un informe técnico denominado “Planeamiento de la parcela propiedad de Lealde S.Coop.”, firmado por el ingeniero industrial Domingo Goitia Barainca, integrante de la División Empresarial de Caja Laboral Popular. Este documento recoge una propuesta de ordenación para la parcela que tiene por objeto dar respuesta a las necesidades estimadas y servir de base para un desarrollo por fases de la edificación. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 1 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster Los parámetros más significativos de la ordenación propuesta son los siguientes: Superficie total de la parcela1: 31.155 m2 Edificabilidad total: 10.378 m2. Ocupación de la parcela: 33,3%. Dentro de la parcela, se prevén espacios para un edificio para nave de fabricación, un bloque representativo, diversas construcciones accesorias y espacios libres para aparcamientos y red viaria. La vialidad se resuelve mediante un vial que recorre la parcela interiormente, proyectándose una intersección con la carretera comarcal Lekeitio-Ispaster. Se plantea una superficie libre destinada a aparcamientos de 1.325 m2, que suponen el 17% de la ocupación en planta y supone una ocupación de 106 vehículos. Este documento recoge también las condiciones de seguridad e higiénicas, entre ellas la construcción de una red separativa de saneamiento que vierte las aguas pluviales a la regata y las residuales a una estación depuradora. Siguiendo este documento de “planeamiento de la parcela”, se plantea la construcción de la primera fase de la nueva planta industrial, según el proyecto de pabellón industrial y oficinas, redactado en marzo de 1975 por el ingeniero industrial Domingo Goitia Barainca, visado en el Colegio de Ingenieros Industriales de Bilbao el 3 de abril de 1975. Este proyecto contempla la construcción de 2 pabellones de 15x66 m (990 m2 x 2 = 1980 m2), más un edificio de oficinas de 6x49,5 m (312 m2). Con fecha de 8 de abril de 1975 se presenta al Ayuntamiento de Ispaster el proyecto visado y se solicita la licencia de obras. A pesar de que el proyecto preveía la construcción de dos naves, únicamente se construye uno de los pabellones y el edificio de oficinas y servicios previsto. Con fecha de 23 de marzo de 1973 se firma la escritura de agrupación y obra nueva ante el notario de Lekeitio Don César Gutiérrez Herrero, con el número de protocolo 245. Se procede a la agrupación de las fincas aportadas con una superficie resultante de 31.846,46 m2, sobre la que se ha construido una nave industrial con una superficie de 1.000 m2 y un edificio de una sola planta destinado a oficinas, vestuarios y servicios de 312 m2. En el año 1981, atendiendo a la evolución de la empresa, surge la necesidad de ampliar la planta industrial, para lo que se procede a la construcción del segundo pabellón recogido en el proyecto de 1975 y no construido y a la construcción de un nuevo pabellón. A tal efecto, se redacta un proyecto de ampliación de pabellón industrial firmado en mayo de 1981 por el ingeniero industrial Domingo Goitia Barainca, perteneciente a la División Empresarial de Caja Laboral Popular y visado en el Colegio Oficial de Ingenieros Industriales de Vizcaya el 28 de mayo de 1981. Este proyecto contempla la construcción de un nuevo pabellón de 15x84 m = 1.260 m2. El 28 de mayo de 1981 se presenta al Ayuntamiento de Ispaster el proyecto de ampliación visado y se solicita el permiso necesario para la construcción de la citada ampliación. Dicha ampliación, constituye la última actuación constructiva en la planta de la antigua Lealde de la que se tiene constancia. Si bien la empresa venía desarrollando su actividad en este emplazamiento de manera continuada 1 El ámbito de la parcela definido en dicho proyecto no coincide plenamente con la parcela actual propiedad de Danobat S.Coop., ya que se produjeron acuerdos de compraventa posteriores. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 2 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster desde el inicio de su construcción en 1975, con fecha de 8 de marzo de 2001 se solicita al Ayuntamiento de Ispaster la licencia de actividad. El Ayuntamiento Pleno en sesión ordinaria celebrada el día 29 de junio de 2001 aprueba, entre otros acuerdos, otorgar autorización a Lealde S.Coop. para la instalación de la actividad de “fabricación de tornos de control numérico”, en sus instalaciones del barrio Kortazar, condicionada al cumplimiento de una serie de requisitos y medidas correctoras. La falta de implantación de las medidas correctoras hacen que a día de hoy no sea efectiva la citada autorización de la actividad. 1.2. SITUACIÓN URBANÍSTICA Desde el punto de vista urbanístico, el planeamiento urbanístico vigente en Ispaster lo constituye las Normas Subsidiarias de planeamiento municipal, aprobadas definitivamente por Orden Foral el 21 de diciembre de 1993, con la introducción de una serie de correcciones (BOB del 24 de enero de 1994) y cuya normativa está publicada en el Boletín Oficial de Bizkaia del 23 de febrero de 1998. Las Normas Subsidiarias incluyen el ámbito que nos ocupa dentro del suelo no urbanizable, estableciendo para el mismo una tolerancia de uso industrial. Esta tolerancia de uso industrial queda reflejada en el plano 13 de las NN.SS. Usos Globales, del que recogemos un detalle como plano de información PI.04. Se trata de un condicionante específico orientado a recoger la industria existente como uso tolerado y, como tal, sin posibilidad de ampliación. El artículo 204 de las Normas Urbanísticas establece las categorías de uso para urbanizable y señala que “en todas las categorías del suelo no urbanizable, las existentes que alberguen usos permitidos en la clase de suelo en donde se asientan y los parámetros exigibles, se consideran toleradas y las que recojan usos permitidos cumplan con dichos parámetros, se consolidan en su estado actual”. el suelo no edificaciones cumplan con pero que no El régimen de tolerancia establecido permite el mantenimiento de la actividad actual, pero en una situación urbanística bastante indefinida ya que las vigentes Normas Subsidiarias no incluyen entre su normativa una regulación precisa de lo que implica la citada tolerancia de uso industrial ni de sus condiciones regulatorias. Si bien queda claro que con el régimen urbanístico actual no se puede ampliar la edificación, no queda del todo claro si se podría proceder a la reforma o mejora de los edificios e instalaciones existentes. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que la edificación existente está diseñada para la fabricación de máquinas herramientas de pequeño tamaño, mientras que la tendencia actual pasa por la construcción de máquinas cada vez más grandes y complejas que requieren edificios de mayor altura con puentes-grúa cada vez más grandes. La planta actual de Ispaster presenta importantes limitaciones que hace que importantes encargos en el sector de gas & oil en el que está especializada se realicen en otras plantas del grupo ante la falta de capacidad de ésta. En su situación actual, la planta de Ispaster no es competitiva y su situación no es sostenible a mediolargo plazo, lo que obligaría al traslado de la producción a otro lugar, previsiblemente al municipio de Elgoibar (Gipuzkoa) en el que el Grupo Danobat concentra una buena parte de su capacidad productiva. En el momento actual, tanto el Ayuntamiento de Ispaster como Danobat S.Coop., consideran que es necesario dotar a la planta de una nueva regulación urbanística que permita su transformación, ampliación y modernización, para dar respuesta a las necesidades productivas actuales y futuras. A tal efecto, ambas partes han firmado un Convenio Urbanístico que establece las bases para la modificación de la regulación normativa del ámbito a través de la presente Modificación puntual de las Normas Subsidiarias. Dicho Convenio fue aprobado inicialmente por el Ayuntamiento de Ispaster en sesión plenaria celebrada el día 27 de marzo de 2014 y quedó aprobado definitivamente tras someterse a información pública (BOB del 19 de julio de 2014) sin que se hayan producido reclamaciones o sugerencias al mismo. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 3 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster 1.3. CARACTERÍSTICAS DEL ÁMBITO 1.3.1. Características físicas El ámbito objeto de la prevista modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster se localiza al noreste del núcleo de Elizalde que constituye la zona urbana central de Ispaster. Foma parte de los terrenos propiedad de Danobat S.Coop., antigua Lealde S.Coop., en el barrio de Kortazar. Se sitúa a una distancia aproximada de unos 400 m., junto a la carretera BI-3238 que conecta Ispaster con Lekeitio y cuenta con un enlace a dicha carretera que permite el acceso rodado a la planta industrial. El ámbito limita al sur con la carretera BI-3238; al norte con un camino rural que se dirige hacia el norte por el monte y por la ladera del monte Gazetamendi con las que también limita por el este; por el oeste limita con los terrenos de una actividad a la que se accede por un camino que atraviesa el propio ámbito partiendo de la conexión con la carretera BI-3238 y con otros terrenos rurales. En la zona oeste del ámbito existe una zona arbolada que oculta parcialmente la vista de la planta industrial desde el núcleo, a pesar de que la plataforma edificada se encuentra ligeramente más alta. Los valores medioambientales del ámbito y su entorno están suficientemente analizados en el Informe de Sostenibilidad Ambiental. 1.3.2. Edificaciones existentes Al objeto de contar con una imagen fidedigna de la situación actual del ámbito y de la planta industrial, se ha procedido a la realización de un levantamiento topográfico, realizado en diciembre de 2013 por la empresa de ingeniería topográfica Mugarri. De dicho levantamiento topográfico se desprende que la planta industrial tiene una superficie construida de 3.954 m2t, toda ella en una única planta. Si bien la parcela propiedad de Danobat tiene una superficie de 31.502 m2, la delimitación del ámbito urbanístico es más reducida por razones medioambientales y tiene una superficie de 22.704 m2. Reflejo de dicho levantamiento topográfico es el plano de información PI.02 Topográfico-Estado Actual. La planta industrial se localiza en una plataforma sensiblemente llana situada aproximadamente a la cota +105. Esta plataforma está situada varios metros por encima de la carretera GI-3238, ya que el enlace con dicha carretera se produce aproximadamente a la cota +100 y el vial de acceso a la planta industrial va subiendo desde ese punto. Hacia el norte, el terreno se va haciendo cada vez más abrupto con pendientes muy acusadas, si bien la delimitación del ámbito urbanístico deja fuera los suelos con mayor pendiente. De esta forma las pendientes transversales medias resultan muy moderadas y se sitúan entre el 2,94 y el 9,70%. La planta industrial está formada por una serie de naves contiguas construidas en diferentes fases, tal como se indica en el apartado de Antecedentes. Las naves tienen estructura metálica y cubierta plana o con pendiente muy suave y una altura interior entre la solera y la cara inferior de las vigas de cubierta de entre 8,10 y 8,20 m. de altura libre interior en el punto central de las mismas. Las naves industriales cuentan con diversos puentes-grúa. En la fachada que da a la carretera BI-3238 se dispone un cuerpo más bajo de recepción y oficinas Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 4 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster con un fondo de unos 6,5 m. Debido al escaso fondo existente buena parte de los puestos técnicos se disponen en el interior de la nave industrial, imposibilitando el uso para el que dicha nave fue diseñada. En la plataforma urbanizada existe una dotación de aparcamientos de unas 47 plazas privadas que resultan suficientes para la actividad y permitiría justificar la dotación exigible desde el punto de vista urbanístico en función de la superficie actualmente construida. Actualmente trabajan en la planta unas 45 personas. La edificación actual está diseñada para la fabricación de máquinas herramientas de pequeño tamaño que eran las que se producían en el momento de su construcción. La tendencia actual del Grupo Danobat está orientada a la construcción de máquinas cada vez mayores y más complejas que requieren edificios de mayor altura y con puentes-grúa más grandes. Esto hace que la planta actual de Ispaster resulte muy limitada. Actualmente, importantes encargos en el sector de gas & oil en el que está especializada la planta de Ispaster, tienen que realizarse en otras plantas del grupo ante la falta de capacidad de ésta. 1.3.3. Redes de infraestructuras Además de acceso rodado, cuenta con las redes de servicio urbano necesarias para la actividad de la planta que, como ya se ha comentado anteriormente, viene desarrollando su actividad de forma ininterrumpida desde el año 1975. El ámbito está atravesado longitudinalmente de este a oeste por una línea de transporte eléctrico que discurre sobre la planta industrial. Según consta en el Informe emitido al Ayuntamiento de Ispaster por parte del Consorcio de Aguas Bilbao Bizkaia, sobre clasificación de usuario según el reglamento de vertidos a colector. La clasificación es de usuario tipo b. Según el artículo 20.2.1 del Reglamento, BOB, nº 63 del jueves 16 de marzo de 1989, el permiso de vertido para los usuarios tipo B está implícito en la Licencia Municipal de Actividad, no siendo necesaria ninguna otra condición técnica ni tramitación ante el Consorcio. Del informe realizado se desprende que no se producirán vertidos industriales, de modo que sólo se permitirá el vertido a la red de saneamiento de las aguas procedentes de servicios de personal y fecales. La empresa vierte las aguas residuales del pabellón a un colector conectado a la Depuradora de aguas residuales de Ispaster. Posee red separativa y las aguas pluviales procedentes de cubiertas y soleras se vierten a una sima de las proximidades. El Ayuntamiento de Ispaster no cuenta con cartografía digitalizada y actualizada de las redes municipales y esta información no es posible localizarla a través de Inkolan. El plano PI.06 Redes e infraestructuras existentes, recoge un esquema de las redes actuales con las que cuenta la planta, realizado a partir de la información aportada por Danobat. A continuación recogemos algunas fotos que reflejan la situación actual del ámbito: Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 5 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 6 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 7 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 8 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster 1.4. ALCANCE Y OBJETO DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS El ámbito objeto de la prevista modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster se corresponde con los terrenos propiedad de Danobat S.Coop., antigua Lealde S.Coop., en el barrio de Kortazar. La prevista modificación puntual de las Normas Subsidiarias constituye la herramienta urbanística elegida para resolver las disfunciones detectadas y constituye el desarrollo previsto en el Convenio Urbanístico firmado entre el Ayuntamiento de Ispaster y Danobat S.Coop. De esta manera, los objetivos de esta modificación puntual, son los siguientes: Consolidar los usos, edificaciones e instalaciones actualmente existentes definiendo un área urbanística acorde con los objetivos perseguidos. Posibilitar futuras ampliaciones de la planta que permitan dar resuesta a sus necesidades productivas. 1.5. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA PRESENTE MODIFICACIÓN DE LAS NN.SS. Tal como se ha comentado, la situación actual del planeamiento de Ispaster para este ámbito no es acorde con los objetivos perseguidos. A tal efecto el Ayuntamiento de Ispaster y la empresa Danobat S.Coop. han acordado a través de un Convenio Urbanístico la redacción y tramitación de una Modificación puntual de las Normas Subsidiarias, entendiendo que constituye la figura adecuada desde el punto de vista urbanístico, según lo establecido en el artículo 103 de la Ley 2/2006 del suelo y urbanismo del País Vasco, y permite una resolución más rápida y ágil que la que se derivaría de la redacción del nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Ispaster. La presente Modificación puntual de las NN.SS. pretende dar respuesta a un caso concreto y puntual como es una empresa activa y con vocación de continuidad en el municipio que no cuenta con una regulación urbanística adecuada para su ampliación y modernización, aspectos imprescindibles para que la planta sea competitiva y tenga vocación de futuro. Tal como se justifica en el análisis de alternativas del Informe de Sostenibilidad Ambiental, la existencia de suelo vacante en el polígono Basokoetxe, ubicado en las cercanías, no constituye una alternativa económicamente viable para las necesidades de la empresa. Igualmente, resulta evidente que existiendo suelo vacante en el polígono Basokoetxe, la clasificación de nuevo suelo industrial no tiene sentido si no es para resolver un problema puntual como el presente. También hay que tener en cuenta que a pesar que la presente Modificación puntual de las NN.SS. procede a la reclasificación y recalificación de este suelo, el uso efectivo de dicho suelo viene siendo industrial desde el año 1975, con lo que no se procede a clasificar y calificar terrenos actualmente destinados a usos propios del suelo no urbanizable. Por otro lado, desde el punto de vista de su ubicación y funcionalidad, la clasificación de este suelo como suelo urbano de uso industrial, supone la continuidad del suelo industrial de Basokoetxe a modo de ampliación de dicho polígono, intentando dar una solución a una cuestión que debería haberse resuelto en el momento de planificarse el citado sector industrial con la integración de ambos suelos. No es objeto de la presente Modificación puntual resolver otros casos parecidos que pueda haber Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 9 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster en el municipio de empresas industriales en suelo no urbanizable ya que en ellas no concurren las circunstancias presentes como la voluntad de resolver esta cuestión de la manera más rápida posible. De este modo, será la revisión del planeamiento general del municipio, bajo la figura del Plan General de Ordenación Urbana quien analice y resuelva la regulación de otros emplazamientos industriales que puedan existir en el municipio en condiciones similares al presente y que quedan fuera del alcance y objetivo de la presente Modificación puntual de las NN.SS. A tal efecto, el Ayuntamiento de Ispaster ha iniciado los trabajos de redacción del PGOU, tras convocar un concurso para la realización de los trabajos necesarios y haber procedido a su adjudicación. La presente Modificación de las NN.SS. tiene el alcance y contenido suficiente para la incorporación del nuevo ámbito con carácter de ordenación pormenorizada, sin incluir regulación urbanística alguna que afecte a otros ámbitos ni proceder al refundido de las modificaciones que se han producido hasta la fecha, dejando este cometido para el PGOU que el Ayuntamiento está redactando actualmente, tal como se recoge en el Convenio Urbanístico. La documentación recogida se considera adecuada y suficiente para el objeto, alcance y contenidos de la presente Modificación de las Normas Subsidiarias, teniendo en cuenta el carácter puntual de la misma. La tramitación del documento seguirá el procedimiento establecido en el artículo 104 de la Ley 2/2006, si bien el Ayuntamiento de Ispaster ha considerado que en el caso presente resulta innecesaria la redacción y tramitación del Avance. 1.6. CONTENIDOS DEL DOCUMENTO El presente documento tiene los contenidos propios y adecuados para su fin y objetivo establecidos en la normativa urbanística vigente. Sus contenidos están muy condicionados por el hecho de que la presente Modificación puntual de las NN.SS. esté sometida al procedimiento de Evaluación Ambiental Estratégica regulado en el Decreto 211/2012, de 16 de octubre. El sometimiento a dicho procedimiento viene establecido en la Orden Foral número 891, de 28 de mayo de 2014, por la que se resuelve en relación a dicha cuestión, en respuesta a la consulta previa remitida por el Ayuntamiento de Ispaster sobre la necesidad o no de someter la modificación puntual de las NN.SS. a dicho procedimiento, según lo recogido en el artículo 5.2. del citado Decreto. De esta manera, la presente Modificación puntual de las NN.SS., pretende dar respuesta a los contenidos establecidos en los siguientes documentos: “Documento de referencia para la evaluación ambiental de la modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster para la creación de un nuevo suelo industrial en el barrio de Kortazar”, emitido por el Departamento de Medio Ambiente de la Diputación Foral de Bizkaia el 7 de octubre de 2014. Establece los criterios básicos que deberán tenerse en cuenta en la presente Modificación puntual de las Normas Subsidiarias como en el Informe de Sostenibilidad Ambiental asociado a la misma. Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, que establece en su artículo 31 “Impacto de las actuaciones de urbanización. Documentación de planes de ordenación urbanística” los contenidos mínimos adicionales de todos los planes urbanísticos que deban estar sometidos a evaluación conjunta de impacto ambiental Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 10 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster (actualmente evaluación ambiental estratégica). La presente Modificación puntual de las NN.SS. pretende dar respuesta a las exigencias recogidas en dicho artículo, si bien de manera adecuada al objeto y alcance del documento. 1.7. TRAMITACIÓN Y PROCESO DE TOMA DE DECISIONES El artículo 31 del Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, establece que la memoria del documento urbanístico deberá hacer expresa mención del proceso seguido desde la formulación hasta la selección de alternativas para la adopción de decisiones considerando el análisis de las alegaciones, sugerencias y reclamaciones formuladas en dicho proceso a título de participación ciudadana. Hasta el momento presente, la propuesta de ordenación y regulación urbanística recogida en la presente Modificación puntual de las NN.SS. ha tenido una evolución que se puede observar a través de los diferentes hitos producidos hasta la fecha: Consulta sobre la aplicación de la evaluación ambiental estratégica de planes y programas a la presente Modificación puntual de las NN.SS. (marzo 2014). Recoge la documentación necesaria establecida en el artículo 5.2. del Decreto 211/2012, e incluye también una primera propuesta de delimitación del ámbito, incluyendo la totalidad de las propiedades de Danobat S.Coop. y una imagen final orientativa del resultado de la ordenación propuesta. Documento de inicio de la evaluación ambiental estratégica (julio 2014): Incluye un análisis de las alternativas razonables y recoge una propuesta de ordenación y regulación urbanística que constituye una evolución respecto a la propuesta anterior, para dar respuesta a la Orden Foral número 891, de 28 de mayo de 2014, que resuelve sobre el procedimiento de evaluación ambiental estratégica, y a los informes sectoriales vinculados a la misma. Supone una reducción del ámbito y, proporcionalmente, de la edificabilidad y ocupación en planta de la edificación, así como un incremento de los suelos de cesión al Ayuntamiento como parte de la red local de espacios libres y zonas verdes que engloban las manchas de arbolado de mayor valor ambiental. Documento para aprobación inicial + informe de sostenibilidad ambiental (noviembre 2014). Se ajusta a lo indicado en el Documento de Referencia emitido por el Departamento de Medio Ambiente de la Diputación Foral de Bizkaia el 7 de octubre de 2014. Entre otros aspectos, se modifica la normativa urbanística, incorporando una serie de determinaciones de carácter ambiental. Teniendo en cuenta que tanto el análisis de alternativas como la toma de decisiones en relación a la ordenación y regulación urbanística están motivadas por cuestiones ambientales, este aspecto se desarrolla con más detalle en el apartado 1.9 “Informe de Sostenibilidad Ambiental” del presente documento. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 11 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster 1.8. PROPUESTA DE ORDENACIÓN La principal modificación a incorporar en las Normas Subsidiarias es la creación de un nuevo suelo urbano industrial con la denominación de U.A.I. 2 Kortazar para consolidar las actuales instalaciones industriales y posibilitar su ampliación o renovación. Para este ámbito urbanístico se establece una ordenación y regulación urbanística con carácter de ordenación pormenorizada, sin necesidad de otra figura de ordenación urbanística posterior. A continuación se describen y justifican los principales aspectos considerados. Justificación de la clasificación como suelo urbano Se ha considerado adecuado proceder a la clasificación como suelo urbano de los terrenos afectados por la presente Modificación puntual de las Normas Subsidiarias ya que cuentan con acceso rodado por una vía pavimentada y de uso público efectivo, abastecimiento de agua, evacuación de aguas pluviales y fecales y suministro de energía eléctrica en baja tensión; con dimensión, caudal, capacidad y tensión suficientes para proporcionar los servicios adecuados tanto a la edificación existente como a la prevista por la ordenación urbanística, según los criterios recogidos en el artículo 11.1a) de la Ley 2/2006. Según el análisis realizado los servicios actualmente existentes serían suficientes para dar servicio a la actividad industrial en el escenario de máxima ampliación de la misma, pero incluso si esto finalmente no fuera así, la adecuación de dichos servicios competerá única y exclusivamente a la actividad industrial privada, sin que ello suponga afección alguna en las redes públicas existentes. Se ha considerado que los argumentos anteriores son suficientes para la consideración del ámbito como suelo urbano, sin precisar el cumplimiento del otro criterio que el artículo 11.1b) recoge como opción si no se cumplen las condiciones anteriores y que es que la edificación consolidada ocupe, al menos, dos terceras partes de los espacios aptos para la misma según la ordenación urbanística que para ellos se proponga. La edificación consolidada es de 3.954 m² dentro de una ocupación en planta máxima de 9.082 m2 que se dispondrá dentro de unas alineaciones máximas de la edificación ligeramente más holgadas que permiten la colmatación de dicha superficie. Esto quiere decir que la edificación consolidada es del 43,54% del máximo previsto, lo que no llega a los 2/3 recogidos en la Ley. En cualquier caso, cabe señalar a este respecto que la ocupación y edificabilidad máximas establecidas en la presente ordenación urbanística constituyen parámetros máximos orientados a posibilitar el desarrollo de la actividad en función de las necesidades productivas que se vayan planteando, siendo muy probable que nunca se consuman en su totalidad. Parámetros urbanísticos básicos El Ayuntamiento de Ispaster ha adoptado como referencia para el caso presente, los parámetros urbanísticos básicos establecidos para el suelo apto para urbanizar industrial (SAPUI) Basokoetxe y que se recogen en el artículo 203 de la normativa de las Normas Subsidiarias. Los parámetros de referencia más relevantes son una ocupación en planta de la edificación máxima del 30% del ámbito y una edificabilidad máxima de 0,40 m2/m2. La aplicación de dichos parámetros, establecidos en relación a la superficie global del ámbito urbanístico, hacen que la ocupación en planta máxima (9.082 m2) respecto a la parcela privada efectiva (17.124 m2), suponga un ratio muy bajo del 53% cuando en otros suelos industriales este parámetro suele ser del 60% o superior. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 12 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster Consideramos que la aplicación de los mismos parámetros edificatorios que en el sector Basokoetxe constituye una garantía de que el modelo de ocupación se adecúa a las características del entorno y a su capacidad de acogida, preocupación transmitida por el Departamento de Medio Ambiente de la Diputación Foral de Bizkaia en el Documento de Referencia de la Evaluación Ambiental Estratégica de esta Modificación puntual de las NN.SS. Por otro lado, el artículo 77 de la Ley 2/2006, establece que en las áreas de suelo urbano no consolidado con uso predominantemente industrial, la edificación habrá de ocupar al menos un 30% de la superficie total de un área o sector, si bien el artículo 3.2 del Decreto 123/2012 de estándares urbanísticos establece que dicho estándar podrá ser acreditado mediante la relación existente entre la suma de la superficie de las parcelas privativas sobre la totalidad del área o del sector, que en este caso es del 75,42%. Consideramos que con esto queda suficientemente justificado el cumplimiento de los estándares máximos y mínimos de edificabilidad urbanística que exige el artículo 30 del Decreto 105/2008 de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, para todos los planes urbanísticos que deban estar sometidos a evaluación conjunta de impacto ambiental (actualmente evaluación ambiental estratégica). El parámetro de la parcela mínima de 2.000 m2 que se establece para Basokoetxe es irrelevante en el caso presente ya que se trata de una parcela única. En relación a la altura de la edificación, el parámetro establecido en el sector Basokoetxe, de 7,5 m. a alero se ha considerado manifiestamente insuficiente, lo que ha llevado a establecer un criterio específico para la altura máxima de la edificación que se define y justifica en el punto siguiente. Definición y justificación de la altura La presente Modificación de las Normas Subsidiarias de Ispaster establece una altura máxima de la edificación de 12 m., medidos verticalmente entre el encuentro de la fachada con la urbanización y la cara inferior del plano inclinado de la cubierta que define la altura libre interior, previendo incluso la posibilidad de que dicha altura se supere siempre que ello esté justificado por necesidades productivas. Si bien para el sector Basokoetxe se ha establecido una altura máxima de 7,5 m. a alero, varias de las implantaciones industriales que se han implantado en dicho ámbito han tenido que justificar la necesidad de alturas superiores en sus respectivos proyectos de edificación. En el momento actual las naves de Danobat S.Coop. en Ispaster tienen una altura libre interior de entre 8,10 y 8,20 m. entre la solera y la cara inferior de las vigas de cubierta, según una reciente medición realizada in situ, con lo que se supera de partida la referencia de Basokoetxe. Pero, por otro lado, la altura de la edificación constituye un factor crítico para la actividad de Danobat S.Coop. Uno de los principales factores de competitividad del Grupo Danobat está en la construcción de máquinas-herramienta de gran tamaño, lo que requiere naves de gran altura y con puentes-grúa que las recorran en toda su superficie. Esta necesidad de altura ha llevado a que las últimas naves construidas y proyectadas en el área industrial de Arriaga (Elgoibar) en la que radica la sede de la empresa, han requerido una gran altura, superando en todo caso los 16 m. Sin llegar a estos extremos, la actividad desarrollada en Ispaster no requiere en el momento actual una altura tan elevada, si bien la altura de las naves existentes resulta muy escasa. Por otro lado, para Danobat es importante contar con una regulación normativa de la altura máxima que permita la necesaria flexibilidad organizativa y productiva en un escenario a largo plazo. En la regulación de la altura máxima se ha tenido en cuenta que la disposición física de la planta, tanto la existente como la proyectada, tiene como telón de fondo la fachada del monte que asciende de manera muy abrupta, con lo que el impacto paisajístico de este incremento de la altura es muy limitado. Además, en la zona posterior a la nave no existe edificación alguna que Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 13 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster pudiera verse afectada negativamente por un incremento puntual de la altura de las naves industriales. Definición geométrica de las alineaciones máximas de la edificación La presente Modificación puntual de las NN.SS. establece un área de movimiento de la edificación a partir de la fijación de alineaciones máximas en las que podrá disponerse la edificabilidad establecida en función de las necesidades funcionales y productivas. Cualquier ampliación prevista deberá hacerse en continuidad con la planta existente ya que esto resulta obligado desde el punto de vista de la racionalidad de los procesos productivos y, además, se plantea en el suelo más apto para acoger dicha actividad. Este desarrollo de la planta en continuidad con la actual es una premisa básica y coincide con la planificación original realizada en 1975, si bien entre el planteamiento actual y el inicial existen algunas diferencias fruto de los necesarios reajustes producidos desde esa fecha. El área de movimiento de la edificación definida por las alineaciones máximas tiene una superficie superior a la de la ocupación máxima en planta, al objeto de que los respectivos proyectos de edificación puedan tener margen de maniobra para dar respuesta a las necesidades funcionales y para poder contar con alternativas de ampliación que permitan la construcción bajo la línea de transporte eléctrico que atraviesa el ámbito. Por el norte, las alineaciones máximas están acotadas respecto a la línea que se ha considerado como límite para la urbanización de la parcela industrial, entendiendo bajo este concepto la implantación de una urbanización dura que permita la implantación de viales y aparcamientos. En los extremos este y oeste la única referencia es el límite que se ha considerado razonable para la extensión de la edificación en ambos extremos. Al sur la alineación máxima de la edificación está definida para respetar un retiro mínimo de 12 m. al borde exterior de la carretera BI-3238, según lo establecido en la Norma Foral 2/2011, de 24 de marzo, de carreteras de Bizkaia. En cualquier caso, se consolida la parte de la edificación que sobrepasa dicho retiro ya que su entidad resulta insignificante y no afecta a la funcionalidad de la carretera. Relación con la carretera BI-3238 Como se ha comentado anteriormente la alineación máxima de la edificación cumple lo establecido en la Norma Foral 2/2011 de carreteras de Bizkaia. Igualmente se incorpora la zona de servidumbre acústica de la BI-3238 junto con las premisas dispuestas por el Decreto 213/2012, de 16 de octubre, de contaminación acústica. De esta manera, se da cumplimiento a los contenidos del informe del Departamento de Obras Públicas y Transportes de 16 de junio de 2014 emitido en el marco de la consultas previas sobre la evaluación ambiental estratégica del presente expediente. Dotación de sistemas locales La ordenación establecida plantea una dotación de la red de sistemas locales de 3.723 m2, destinados a zonas verdes públicas, lo que supone un 16,40% del ámbito, superando holgadamente el 6% mínimo que se establece para los suelos urbanos de uso industrial en el artículo 6.2a) del Decreto 123/2012, de 3 de julio, de estándares urbanísticos. La accesibilidad a la red de sistemas locales se garantiza a través de la fijación de una servidumbre de uso público que afecta al enlace con la carretera BI-3238 y al camino actualmente existente. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 14 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster Redes de infraestructuras La planta actual de Danobat S.Coop. cuenta con todas las infraestructuras necesarias para su funcionamiento y cabe pensar que los servicios actualmente existentes serían suficientes para dar servicio a la actividad industrial en el escenario de máxima ampliación de la misma. En cualquier caso, resulta imposible hacer un cálculo fiable con la información actual de la capacidad de las infraestructuras actuales para dar servicio a una planta industrial con la totalidad de la edificabilidad colmatada, ya que ello dependerá del uso específico que finalmente tenga la futura edificación, aspecto que se desconoce en el momento actual. El uso de la futura edificación dependerá en gran medida de las decisiones organizativas que Danobat S.Coop. adopte para el conjunto de sus plantas productivas. En cualquier caso, será la propia actividad la que tenga que garantizar la adecuación de dichos servicios en coordinación con las empresas suministradoras, sin que ello tenga que suponer afección alguna a las redes públicas existentes. Este aspecto deberá ser analizado y resuelto en los respectivos proyectos de actividad y de edificación y urbanización complementaria. El Documento de Referencia, emitido por el Departamento de Medio Ambiente de la Diputación Foral de Bizkaia, recoge dentro del apartado denominado “infraestructuras ambientales” que “La Modificación de las NN.SS. y el ISA deberán valorar la suficiencia de las redes e infraestructuras existentes de abastecimiento y saneamiento para dar servicio satisfactorio a los nuevos desarrollos previstos” y que “según determina la Agencia Vasca del Agua se deberá incluir un informe de conformidad del ente gestor de ambos servicios”. La actividad industrial en cuestión no utiliza agua en sus procesos productivos, con lo que el abastecimiento y el saneamiento están ligados únicamente al consumo y servicio de las personas que trabajan en la planta. Actualmente trabajan en la planta unas 45 personas. Si bien la ordenación propuesta prevé una capacidad de ampliación de un 130% en relación a la superficie actualmente construida, en ningún caso el incremento del personal se produciría en esta proporción. En el caso hipotético de que se colmatara la totalidad de la edificabilidad prevista, ésta iría destinada prioritariamente a generar nuevos espacios en los que poder albergar con mayor capacidad las líneas de producción de unas máquinas cada vez más grandes y el incremento de personal sería siempre moderado. Sin embargo, con el grado actual de información resulta imposible hacer una justificación fiable para valorar la suficiencia de las redes de abastecimiento y saneamiento y mucho menos solicitar un informe de conformidad con los respectivos entes gestores de ambos servicios. En cualquier caso, tal como ocurre con el resto de las redes, deberán ser los respectivos proyectos de actividad y de edificación los que analicen con mayor precisión este aspecto y planteen, en su caso, las actuaciones necesarias. Zonificación acústica La entrada en vigor del Decreto 213/2012, de 16 de octubre, de contaminación acústica de la CAPV, obliga a realizar la zonificación acústica del planeamiento urbanístico (artículo 23.2), cuestión que se debe incorporar en la modificación de las NN.SS. de Ispaster. El Departamento de Medio Ambiente de la Diputación Foral de Bizkaia, a través del Documento de Referencia de la Evaluación Ambiental Estratégica, establece que la nueva zona industrial constituye un área acústica tipo b) con un uso predominantemente industrial y establece el Objetivo de Calidad Acústica (OCA) para el área acústica que será de 70-70-60 para los periodos día-tarde-noche. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 15 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster 1.9. INFORME DE SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL 1.9.1. Integración de los criterios de sostenibilidad El artículo 31 del Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, establece que el documento urbanístico deberá incluir un informe de sostenibilidad ambiental que deberá motivar la ordenación adoptada desde el principio del desarrollo sostenible, entre otros aspectos. El contenido de dicho informe de sostenibilidad puede entrar en conflicto con el análisis ambiental del mismo nombre que forma parte del procedimiento de evaluación ambiental estratégica regulado en el Decreto 211/2012, de 16 de octubre, y que acompaña a la presente Modificación puntual de las NN.SS. El Informe de Sostenibilidad Ambiental elaborado según lo establecido en el Decreto 211/2012 y realizado seguiendo el Documento de Referencia emitido por la Diputación Foral de Bizkaia, incluye, entre otros muchos aspectos, un análisis de las alternativas razonables que han sido consideradas y su valoración y análisis atendiendo a los valores ambientales del entorno. Al objeto de no incurrir en una reiteración innecesaria, se incluye en el presenta apartado una explicación de los principales criterios de sostenibilidad adoptados en la propuesta de ordenación y regulación urbanística derivados de la evaluación ambiental estratégica realizada. Delimitación del ámbito y capacidad edificatoria La primera propuesta de ordenación planteada por Danobat S.Coop. ante el Ayuntamiento de Ispaster y recogida en la consulta previa remitida a la Diputación Foral de Bizkaia sobre la aplicación o no del procedimiento de evaluación ambiental integrada, recogía la incorporación en el ámbito urbanístico de todos los suelos propiedad de la empresa adquiridos en 1974 para la implantación de la antigua Lealde S.Coop. La delimitación del ámbito estaba definida en el levantamiento topográfico realizado en diciembre de 2013 y daba lugar a una superficie de 31.502 m2 . Esta delimitación ha sido modificada posteriormente, atendiendo a los informes recogidos en la fase de consultas previas ligadas al procedimiento de evaluación ambiental estratégica y al documento de referencia emitido por la Diputación Foral de Bizkaia en octubre de 2014. Los criterios que han motivado la reducción del ámbito han sido los siguientes: no afectar al espacio natural protegido de los Montes y Acantilados de Otoio, no incluir en el ámbito suelos con pendiente superior al 15% e intentar dejar fuera del ámbito las principales masas arboladas de valor ambiental. En base a estos criterios se ha reducido el ámbito hasta el máximo que se ha considerado compatible con el objetivo inicial de la Modificación de las NN.SS. de posibilitar el futuro crecimiento de la actividad industrial existente. Hay que tener en cuenta que los parámetros establecidos de ocupación en planta de la edificación y de edificabilidad máxima que se han establecido como referencia, tomando como ejemplo el caso del sector Basokoetxe, se calculan en relación al conjunto del ámbito, con lo que la reducción del mismo tiene aparejada la reducción de la capacidad edificatoria. De esta manera la delimitación del ámbito urbanístico previsto como suelo urbano industrial se reduce sensiblemente, pasando de 31.502 m2 a 22.704 m2, lo que supone un 27,93% menos de superficie respecto al planteamiento inicial. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 16 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster Por otro lado, la capacidad de crecimiento futuro de la empresa se reduce muy sustancialmente. La ocupación en planta, principal parámetro a tener en cuenta desde el punto de vista de la capacidad productiva de la empresa, se reduce en 2.639 m2 en relación al planteamiento inicial, lo que supone un 27,93%. Aunque en menor medida, la edificabilidad máxima también se ve afectada, ya que se reduce en 1.944 m2(t), lo que supone una pérdida del 17,63%, si bien este parámetro tiene una importancia secundaria. Se entiende que pese a la importante pérdida, este planteamiento puede ser compatible con el mantenimiento de la actividad industrial a largo plazo en el municipio de Ispaster, si bien con una capacidad de respuesta a las necesidades futuras mucho más limitada. Cabe destacar que la ocupación en planta máxima planificada resultante es de 6.811 m2, lo que resulta muy inferior a los 10.378 m2 planificados en 1975 por la antigua Lealde S.Coop. A la hora de proceder a la delimitación del ámbito nos hemos encontrado con una dificultad metodológica relevante a la hora de conseguir una delimitación suficientemente precisa del área de interés naturalístico denominada Monte y Acantilados de Otoio, con el Código DOT009, que tiene como fecha de designación el 11/02/1997. Se trata de un ámbito establecido por las DOT, con lo que su delimitación está realizada a la escala global de la CAPV y resulta muy poco precisa. La cartografía ambiental del Gobierno Vasco incluye esta delimitación que se solapa con nuestro ámbito y se monta sobre la edificación y la parcela industrial existente. Este hecho nos ha llevado a adoptar como referencia la delimitación cartográfica del ámbito utilizada en el Plan Territorial Parcial de Gernika-Markina, que cuenta con aprobación provisional. Esta vía tampoco está exenta de controversias, ya que el PTP incluye entre sus planos de información (Plano 5. Espacios singulares del Medio Físico) la misma delimitación recogida en la cartografía ambiental del Gobierno Vasco pero, sin embargo, en sus planos de ordenación (Plano 1.1. Categorías de Ordenación del Medio Físico y actuaciones de Mejora Ambiental del PTP) procede a realizar una delimitación mucho más acorde con la realidad del territorio y más adaptada a un ámbito geográfico más reducido. En la presente Modificación puntual de las NN.SS. se ha adoptado la delimitación realizada por el PTP de Gernika-Markina en el citado plano de ordenación, ya que consideramos que es la delimitación más ajustada a la realidad del territorio. Por otro lado, la utilización de la delimitación genérica derivada de las DOT resulta incompatible con los objetivos de la presente Modificación puntual de las NN.SS. y no permitiría la consolidación futura de la actividad industrial, lo que supondría el abandono de la actividad del municipio de Ispaster a medio plazo. Red local de espacios libres y zonas verdes En paralelo a la reducción del ámbito se produce una ampliación de la red local de espacios libres y zonas verdes. El criterio establecido en el Documento de Referencia es que se incluyan entre los espacios de cesión de la red de sistemas locales las zonas de valor ambiental más significativo o de mayor vulnerabilidad. De esta manera, la ordenación establecida plantea una dotación de la red de sistemas locales de 3.723 m2, destinados a zonas verdes públicas, lo que supone un 16,40% del ámbito, superando holgadamente el 6% mínimo que se establece para los suelos urbanos de uso industrial en el artículo 6.2a) del Decreto 123/2012, de 3 de julio, de estándares urbanísticos. El destino de esta dotación es la conservación de la mancha de robledal existente en la misma. Regulación normativa de las cuestiones ambientales El Documento de Referencia emitido por la Diputación Foral de Bizkaia, establece la obligatoriedad de la inclusión en la normativa de la Modificación puntual de las NN.SS. de la regulación de una Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 17 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster serie de aspectos de carácter ambiental. En cumplimiento de dichas determinaciones, la norma particular del U.A.I. 2 Kortazar incluye un apartado VII. Medidas de carácter ambiental que incorpora con carácter normativo las determinaciones establecidas en el citado Documento de Referencia, que deberán ser tenidas en cuenta en el desarrollo de la presente Modificación puntual de las NN.SS.: 1.- Suelos contaminados. 2.- Zonificación acústica. 3.- Vegetación. 4.- Residuos de construcción y demolición. 5.- Eficiencia energética y de recursos. 6.- Prevención de la contaminación de las aguas subterráneas. 1.9.2. Existencia de recursos hídricos suficientes El artículo 31 del Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, establece que el informe de sostenibilidad deberá incluir un informe de la administración hidráulica sobre la existencia de recursos hídricos suficientes. Ya se ha comentado anteriormente que los recursos hídricos disponibles serían suficientes para la hipótesis de colmatación de la edificabilidad máxima prevista, ya que no se utiliza agua para el proceso productivo y la necesidad de agua está ligada exclusivamente al consumo y servicio de los trabajadores de la planta. Actualmente trabajan en ella unas 45 personas y las previsiones de crecimiento de personal serían moderadas en cualquier caso, con lo que no hay problemas previsibles en relación a los recursos hídricos. Por otro lado, el informe del Consorcio de Aguas de Bilbao Bizkaia realizado con fecha de 3 de noviembre de 2014 en el marco de la evaluación ambiental estratégica de la presente Modificación puntual de las NN.SS. establece que las demandas que sean necesarias satisfacer en un futuro deberán ajustarse a los recursos existentes propios o locales, o bien, a los pertenecientes al Sistema Lea Artibai. 1.9.3. Afección a carreteras El artículo 31 del Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, establece que el informe de sostenibilidad deberá incluir un informe de la administración competente en materia de carreteras y demás infraestructuras preexistentes acerca de la afección previsible de las previsiones contenidas en el plan. Este informe analizará el impacto de la actuación urbanística en su capacidad de servicio. El Departamento de Obras Públicas y Transportes de la Diputación Foral de Bizkaia emitió un informe en relación a la presente modificación puntual de las NN.SS. con fecha de 16 de junio de 2014, el marco de la consultas previas sobre la evaluación ambiental estratégica. En dicho informe se alude a que el ámbito se encuentra limitando con la zona de servidumbre acústica de la BI3238, zona que debe ser recogida en el planeamiento urbanístico, así como sus efectos según lo establecido en la normativa de ruido y a que deberá cumplirse la Norma Foral de Carreteras de Bizkaia en relación a las limitaciones a la edificación. Estos aspectos han sido recogidos en la Modificación de las NN.SS. tal como se ha comentado anteriormente. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 18 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster No merece comentarios de dicho informe el impacto de la presente actuación en la capacidad de servicio de la carretera, ya que su relevancia es mínima. Teniendo en cuenta que la propuesta de ordenación es la misma que la incluida en el documento de consulta, en lo que se refiere a su relación con la carretera BI-3238, que ésta no tiene incidencia en la capacidad de servicio de la carretera y que dicho departamento tiene que informar preceptivamente al presente expediente, no se considera necesario solicitar ningún informe suplementario. 1.10. PROGRAMA DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA De conformidad con lo establecido en la legislación urbanística vigente (Ley del Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006), la formulación, modificación o revisión de documentos de planeamiento general, deberá estar acompañada de un programa de participación ciudadana en el que, según las características del municipio, se establecerán los objetivos, estrategias y mecanismos suficientes para posibilitar a los ciudadanos y ciudadanas y entidades asociativas el derecho a participar en el proceso de su elaboración (art. 108). Si bien el artículo citado establece que dicho programa deberá configurarse “según las características del municipio”, el sentido común lleva a pensar que dicho programa deberá adaptarse también a las “características del documento”, teniendo en cuenta los objetivos y alcance del mismo. En este sentido, hay que resaltar el limitado alcance del presente documento y el carácter puntual de las modificaciones introducidas en él respecto al planeamiento actualmente vigente. Al objeto de facilitar la comprensión del documento para cualquier persona interesada, se incluye un Resumen Ejecutivo de la Modificación de las NN.SS., según lo recogido en el artículo 32 del Decreto 105/2008, de 3 de junio. Igualmente, al objeto de favorecer la comprensión del alcance del presente plan, se ha realizado un plano que refleja la “imagen final orientativa” (PII.05) que podría tener el ámbito urbanístico objeto del presente documento con la ampliación de la planta industrial. Este plano no tiene carácter normativo y refleja un escenario final que se ha considerado razonable. También se han realizado una serie de simulaciones o infografías que reflejan el resultado probable de la actuación, desde el punto de vista de la ocupación espacial y de la volumetría prevista. Estas infografías dan respuesta a la exigencia del Documento de Referencia de incluir infografías o simulaciones fotográficas para la evaluación paisajística, por lo que se incluyen en el Informe de Sostenibilidad Ambiental. También se incluyen en el resumen ejecutivo ya que contribuyen a facilitar la comprensión del documento. Estos materiales cumplen la función de favorecer la comunicación y divulgación de la regulación propuesta para poder entender el objetivo del documento desde una perspectiva no técnica. Se trata, por lo tanto, de “material divulgativo”, según lo establecido en el artículo 108 c) de la Ley 2/2006. El resumen ejecutivo con el plano de imagen final orientativa y las infografías, contribuirán a facilitar la comprensión del documento y la presentación de las alegaciones que se estimen oportunas durante el preceptivo periodo de información pública del documento tras su aprobación inicial. Cualquier otra iniciativa complementaria, como puede ser el volcado del documento en la página web del Ayuntamiento o la publicación de algún artículo en los medios de comunicación locales, Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 19 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster contribuirá a facilitar la divulgación del mismo, si bien se plantean de manera opcional. Teniendo en cuenta el limitado alcance del documento y los materiales divulgativos elaborados, no se considera necesario abordar sesiones específicas abiertas al público para explicar los contenidos del mismo. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 20 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster 2. Normas Urbanísticas La presente Modificación puntual de las Normas Subsidiarias de planeamiento municipal de Ispaster supone la creación de un nuevo ámbito urbanístico de suelo urbano industrial, denominado Unidad de Actuación Industrial 2 Kortazar (U.A.I. 2), siguiendo la nomenclatura utilizada por las vigentes Normas Subsidiarias. Para establecer su regulación normativa se procede a crear un nuevo artículo en las Normas Urbanísticas que se ha numerado como 197 Bis, para mantener una correlación lógica dentro de la normativa vigente. La regulación normativa del nuevo suelo urbano industrial está realizada de manera adaptada a la Ley 2/2006 del suelo y urbanismo de la CAPV. Esta regulación está orientada a su incorporación en el futuro Plan General de Ordenación Urbana que el Ayuntamiento de Ispaster está redactando actualmente. 2.1. I.- NUEVO ARTÍCULO 197 BIS: U.A.I. 2 KORTAZAR SUPERFICIE Y DELIMITACIÓN Ámbito situado al noreste del núcleo de Elizalde junto a la carretera BI-3238 que conecta Ispaster con Lekeitio. Tiene una superficie de 22.704 m2. Limita al sur con la carretera BI-3238; al norte con un camino rural que se dirige hacia el norte por el monte y por la ladera del monte Gazetamendi con las que también limita por el este; por el oeste limita con los terrenos de una actividad a la que se accede por un camino que atraviesa el propio ámbito partiendo de la conexión con la carretera BI-3238 y con otros terrenos rurales. Está conformado por los terrenos propiedad de Danobat S.Coop., antigua Lealde S.Coop., y acoge la actividad de dicha empresa. Su delimitación queda grafiada en el plano PII.01 Estado actual. Delimitación, Clasificación y categorización del suelo de estas Normas Particulares. II.- CRITERIOS Y OBJETIVOS GENERALES DE ORDENACIÓN Consolidación general del uso industrial propio de la actividad existente en el ámbito, así como de sus edificaciones e instalaciones. Posibilitar la ampliación, reforma o modernización de las edificaciones e instalaciones existentes. III.- REGIMEN URBANÍSTICO ESTRUCTURAL 1.- Calificación global. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 21 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster 1.1.- Zona de Uso industrial” (Superficie: 22.704 m2) A.- Condiciones generales de edificación a) Edificabilidad urbanística. Sobre rasante (Usos principales.): ........................... 9.082 m² (t) (0,40 m2t/m2s) Bajo rasante (Usos complementarios): Se permite la edificación máxima de una planta bajo rasante que no computará a efectos del cómputo de edificabilidad. B.- Condiciones generales de uso Las condiciones generales de uso son las establecidas con carácter general en las vigentes Normas Subsidiarias para los usos industriales. 2.- Clasificación urbanística. La totalidad de los terrenos pertenecientes al ámbito se clasifican como suelo urbano. 3.- Régimen de determinación de la ordenación pormenorizada. La ordenación pormenorizada del ámbito es la establecida en la presente Modificación de las Normas Subsidiarias. IV.- REGIMEN URBANÍSTICO POMENORIZADO 1.- Calificación pormenorizada. A.- Condiciones de delimitación de la zonificación pormenorizada, y de determinación de las tipologías de subzonas pormenorizadas ordenadas. - Parcela industrial: ............................................................... 17.124 m² - Sistema local de espacios libres: ............................................. 3.723 m² Dichas condiciones son las reflejadas en el plano “PII.03. Zonificación pormenorizada” de estas Normas Particulares. B.- Edificabilidad física de la parcela ordenada. - Sobre rasante: ................................................................. 9.082 m²(t) - Bajo rasante: Edificabilidad asociada a una plantas bajo rasante que no computará a efectos del cómputo de la edificabilidad. - Edificación consolidada: ..................................................... 3.954 m²(t) Se consolida la edificación existente en sus condiciones de ocupación, altura, etc., pudiéndose remodelar en función de los criterios establecidos en las presentes Normas Urbanísticas Particulares. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 22 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster - Edificación pendiente de ejecución: ..................................... 5.128 m²(t) C.- Condiciones reguladoras de la forma de la edificación. Altura y número de plantas de la edificación. - Ocupación máxima de la edificación................................. 6.811 m2 (30%) - Perfil máximo sobre rasante ........................................... II (PB+1) - Perfil máximo bajo rasante: ........................................... - Altura máxima de la edificación: .................................... 12,00 m. I La altura se medirá verticalmente entre entre el encuentro de la fachada con la urbanización y la cara inferior del plano inclinado de la cubierta que define la altura libre interior. El Ayuntamiento de Ispaster podrá admitir alturas superiores siempre que estén adecuadamente justificadas por razones productivas en los respectivos proyectos de edificación. D.- Condiciones particulares de uso de las subzonas pormenorizadas ordenadas. Las condiciones de uso son las establecidas por las Normas Subsidiarias para cada una de las subzonas pormenorizadas ordenadas en el ámbito. E.- Dotación de aparcamientos. Se garantizará una dotación de aparcamientos de 1 plaza por cada 100 m2t construidos sobre rasante, a resolver en el conjunto del ámbito. 2.- Categorización del suelo urbano. Tiene la condición de suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad ponderada. V.- CONDICIONANTES SUPERPUESTOS Los futuros desarrollos edificatorios deberán compaginarse con la existencia de la línea de transporte que atraviesa longitudinalmente el ámbito, valorando la posibilidad de construir bajo la línea, de modificar los postes o el trazado de la línea o de retirar la edificación de la misma sin afectarla. VI.- RÉGIMEN ESPECÍFICO DE EJECUCIÓN 1.- Régimen de urbanización. Corresponderá a la propiedad de la parcela industrial la conservación y mantenimiento en condiciones adecuadas de uso e imagen de la urbanización privada, con especial atención a la zona de servidumbre de uso público. La ampliación de la planta industrial analizará y justificará la suficiencia de las redes de infraestructuras existentes y, en caso contrario, incluirá el incremento de la capacidad de las Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 23 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster redes que se consideren suministradoras. insuficientes, de manera coordinada con las empresas Las zonas verdes públicas tienen vocación de mantenimiento del arbolado existente para constituir una pequeña zona de transición entre la parcela industrial y el núcleo urbano, con lo que no se prevé la necesidad de abordar una intervención en las mismas. 2.- Régimen jurídico-urbanístico de ejecución. A.- Condiciones de actuación. Se actuará mediante el sistema de ejecución privada a través del sistema de Concertación. Se trata de una actuación de propietario único que no requiere la constitución de Junta de Concertación. B.- Coeficientes de ponderación de usos. No se establecen. 3.- Edificaciones disconformes con el planeamiento. No existen edificaciones declaradas fuera de ordenación en el ámbito. VII.- MEDIDAS DE CARÁCTER AMBIENTAL El desarrollo de la Modificación puntual de las NN.SS. tendrá en cuenta las siguientes medidas de carácter ambiental, además de las Medidas correctoras, protectoras y compensatorias recogidas en el Informe de Sostenibilidad Ambiental. 1.- Suelos contaminados. Se realizarán los trabajos necesarios para el cumplimiento de las determinaciones de la Ley 1/2005, para la prevención y corrección de la contaminación del suelo que establezca la Viceconsejería de Medio Ambiente del Gobierno Vasco para este caso, en respuesta a la consulta realizada por el Ayuntamiento de Ispaster. 2.- Zonificación acústica. Constituye un área acústica tipo b) con un uso predominantemente industrial. El Objetivo de Calidad Acústica es de 70-70-60 para los periodos día-tarde-noche, tal como se establece en el Documento de Referencia para la Evaluación Ambiental de la presente Modificación de las NN.SS. Cualquier actuación en desarrollo de la presente Modificación de las NN.SS. que afecte a la zona de servidumbre acústica de la carretera BI-3238, incorporará el estudio de impacto acústico definido en el artículo 30.2 del Decreto 213/2012 que deberá ser remitido por el Ayuntamiento de Ispaster al Departamento de Obras Públicas de la Diputación Foral de Bizkaia para la emisión del informe preceptivo. 3.- Vegetación. Se establece la obligación de conservación de la zona arbolada de robledal incluida en el Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 24 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster sistema local de espacios libres y zonas verdes de uso y dominio público, cuya titularidad recae en el Ayuntamiento de Ispaster. El ratio de vegetación establecido en el artículo en el artículo 6.2 c) del Decreto 123/2012 de estándares urbanísticos que establece la plantación o conservación de un árbol por cada incremento de 100 metros cuadrados de construcción, se garantizará con el mantenimiento del arbolado incluido en los suelos de uso y dominio público. En el caso de que las actuaciones de urbanización y edificación de la parcela industrial privada supongan la eliminación de arbolado actual, se establece la obligación de replantar el mismo número de ejemplares afectados, preferiblemente de la misma especie, dentro del ámbito urbanístico. Se prohíbe para su uso en jardinería o restauración el uso de especies de carácter invasor listadas en la normativa sobre especies invasoras y en documentos técnicos de referencia. 4.- Residuos de construcción y demolición. Los proyectos de desarrollo de la presente Modificación de las NN.SS. deberán incluir el estudio de gestión de los residuos de construcción y demolición, según lo determinado en el artículo 4 de Decreto 112/2012, de 26 de junio, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición. 5.- Eficiencia energética y de recursos. Los proyectos de desarrollo de la presente Modificación de las NN.SS. deberán incorporar criterios de diseño tendentes a la eficiencia energética en los edificios y en el alumbrado, el uso eficiente del agua y evitar la contaminación lumínica. 6.- Prevención de la contaminación de las aguas subterráneas. Dado que el ámbito se ubica en una zona de muy alta vulnerabilidad de acuíferos, se establecen las siguientes medidas al respecto: - La ampliación de la planta industrial contemplará la implantación de un sistema de decantación y/o filtrado de las aguas pluviales para reducir las partículas en suspensión antes de su vertido. - La ampliación de la planta industrial contendrá un recomendaciones para evitar la afección al nivel freático. - Los almacenamientos de bidones y contenedores de aceites, taladrinas y disolventes, así como los residuos que éstos generan se realizarán bajo cubierta y dentro de cubetos de retención de fugas. Los residuos deberán ser retirados mediante Gestor Autorizado. Queda totalmente prohibido el vertido de estos residuos a las redes de evacuación. - En caso de cambio de actividad, la nueva actividad deberá justificar que no supone un riesgo para las aguas subterráneas y, en su caso, la implantación de medidas correctoras adecuadas. El Ayuntamiento de Ispaster podrá denegar la licencia de actividad en base a este motivo. estudio geotécnico con VIII.- GRÁFICOS - Plano II.01: Estado actual, delimitación, clasificación y categorización del suelo. - Plano II.02: Zonificación Global. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 25 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster - Plano II.03: Zonificación Pormenorizada. - Plano II.04. Sección de la edificación. - Plano II.05. Imagen final orientativa. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 26 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster 3. Estudio de viabilidad económico-financiera 3.1. ALCANCE Y OBJETIVO DE ESTE DOCUMENTO El artículo 31 del Decreto 105/2008 de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, establece entre la documentación que tendrán que contener todos los planes urbanísticos que deban estar sometidos a evaluación conjunta de impacto ambiental (actualmente evaluación ambiental estratégica) estará un estudio de viabilidad económico-financiera de la actuación urbanística. El presente apartado se redacta en cumplimiento del citado artículo. Hay que tener en cuenta que las vigentes Normas Subsidiarias de Ispaster no cuentan con un documento de Estudio Económico-Financiero, lo que dificulta establecer un vínculo entre las implicaciones de la presente modificación respecto al planeamiento modificado. Para cumplimentar este apartado se procede a realizar un análisis específico de las implicaciones económicas del desarrollo de la U.A.I. 2 Kortazar. Se incluye en este mismo bloque, como un apartado específico la memoria de sostenibilidad económica exigida también por el citado artículo 31 del Decreto 105/2008. 3.2. ANÁLISIS VIABILIDAD ECONÓMICA U.A.I. 2 KORTAZAR Resumen de gastos: 1. Urbanización pública2 ....................................................................................... 0 € 2. Gastos de planeamiento y gestión (levantamiento topográfico, modificación de las NN.SS., adecuación registral….) ...................................... 24.200 € TOTAL GASTOS ........................................ 24.200 € Repercusión en la edificación Para realizar la repercusión de los gastos sobre la edificabilidad lucrativa, consideramos únicamente la nueva edificabilidad establecida por la Modificación de las NN.SS.: Edificabilidad de nueva creación ................................................................. 5.128 m2 Repercusión de los gastos: 24.200 €/5.128 m²...........................................4,72 €/m² 2 La urbanización pública constituye la principal partida económica en el análisis de viabilidad de cualquier actuación urbanística. Las particularidades del caso presente hacen que no exista urbanización pública a ejecutar. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 27 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster El valor de repercusión calculado resulta ridículo y no es comparable con cualquier actuación de desarrollo urbanístico convencional. Cálculo del valor residual del suelo Vrs = (Vm/1,38) – Cc-Ce. Vrs = (6.500.000 €/1,38) – 24.200 € - 3.500.000 €. Vrs = 1.185.945 €. Valor del suelo bruto: 1.185.945 €/22.704 m2(s)= 52,23 €/m2(s). Este valor residual del suelo resulta muy elevado comparativamente con cualquier otro desarrollo urbanístico en el momento actual. La metodología utilizada de computar únicamente la edificabilidad de nueva creación penaliza el resultado ya que se repercute sobre la totalidad del suelo bruto del ámbito con lo que hay una desproporción evidente entre edificabilidad y suelo bruto que la soporta. Por otro lado, el cálculo del valor residual del suelo constituye un mero cálculo teórico para establecer la viabilidad de la operación, ya que la totalidad del suelo incluido en el ámbito es propiedad de Danobat S.Coop. La conclusión de este apartado es la viabilidad económica de la actuación desde cualquier punto de vista con el que se analice. 3.3. MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA Se redacta el presente apartado en cumplimiento de lo establecido en el Decreto 105/2008 de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006 en su artículo 31 titulado “Impacto de las actuaciones de urbanización. Documentación de los planes de ordenación urbanística”. En dicho artículo se recoge la necesidad de redactar una memoria de sostenibilidad económica en aquellos documentos sometidos a evaluación conjunta de impacto ambiental. Con carácter global, el hecho de posibilitar la futura ampliación de la planta industrial de Danobat S.Coop. tendrá un impacto positivo por el incremento que pudiera suponer en los impuestos y tasas municipales derivados tanto de la ejecución de la edificación como de la implantación de las actividades industriales propuestas. Todo ello, además del impacto en el empleo que pudiera tener y del hecho de poner en valor un suelo actualmente ocioso. En lo que se refiere a la participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas fruto de la cesión del 15% de la edificabilidad que establece la legislación vigente, el impacto de la presente Modificación de las NN.SS. es positivo para la hacienda local ya que las futuras ampliaciones generarán la obligación de ceder al Ayuntamiento el 15% correspondiente, tal como se establece en la Ley 11/2008, de 28 de noviembre, por la que se modifica la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística. No hay impacto positivo ni negativo en relación a la mejora de los sistemas generales ya que el presente documento no recoge ninguna actuación en esta materia, con independencia de su financiación pública o privada. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 28 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster La dotación de sistemas locales que se establece en el presente documento tampoco supone cargas para las arcas municipales, más allá del mantenimiento y conservación de la zona verde pública que tampoco resulta relevante debido a que su vocación es el mantenimiento del arbolado y la vegetación existente. El acceso rodado a los sistemas locales se produce a través de una servidumbre de uso público sobre la parcela privada, con lo que tampoco se generan gastos de mantenimiento y conservación que recaigan en el Ayuntamiento de Ispaster. En relación al impacto de la actuación en la superficie y adecuación de suelo que resulte destinado a usos productivos una vez descontado el suelo objeto de urbanización, cabe concluir que la actuación proyectada supone un alto rendimiento en relación al suelo global del ámbito. La parcela privada de uso industrial supone un 83,60% del ámbito, lo que constituye un rendimiento inusualmente elevado, fruto de que no existe urbanización pública. Tampoco existe ningún impacto negativo en el sector primario ya que los suelos afectados constituyen un suelo industrial en activo desde hace varias décadas y no albergan actividad agraria o forestal alguna. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 29 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster 4. Resumen ejecutivo El presente apartado tiene por objeto dar cumplimiento al artículo 32 del Decreto 105/2008 de 3 de junio de Medidas Urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006 de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, que recoge la documentación mínima para el trámite de información pública. 1. Ámbito y objeto de la Modificación de las NN.SS. La empresa Danobat S.Coop. cuenta con una planta productiva en el municipio de Ispaster, fruto de la fusión producida con la empresa de tornos Lealde S.Coop. el año 2008. La antigua Lealde ha venido desarrollando su actividad de manera ininterrumpida en el barrio de Kortazar desde el año 1975. Según un reciente levantamiento topográfico la edificación actual tiene una superficie de 3.954 m2t en una única planta. Desde el punto de vista urbanístico, esta planta industrial se localiza en suelo no urbanizable con tolerancia de uso industrial que permite el mantenimiento de la actividad actual en un régimen urbanístico muy indefinido y sin posibilidad de ampliación. El presente documento constituye una modificación puntual de la Normas Subsidiarias de Ispaster que afecta únicamente a una parte de las propiedades de la empresa Danobat S.Coop., antigua Lealde S.Coop., para las que se establece un nuevo ámbito de suelo urbano industrial con la denominación U.A.I. 2 Kortazar. El nuevo ámbito tiene una superficie de 22.704 m2. La presente modificación puntual de las Normas Subsidiarias tiene los siguientes objetivos: 1. Consolidar los usos, edificaciones e instalaciones actualmente existentes definiendo un área urbanística acorde con los objetivos perseguidos. 2. Posibilitar futuras ampliaciones de la planta que permitan dar resuesta a sus necesidades productivas. 2. Alcance de las modificaciones Para dar respuesta a los objetivos planteados, el documento introduce la regulación urbanística necesaria para el nuevo ámbito A.U.I. 2 Kortazar. Entre las determinaciones principales destacan: Se establece una edificabilidad máxima de 9.082 m2t (0,40 m2/m2), lo que significa la consolidación de los 3.954 m2t actualmente existentes, con la posibilidad de incrementar su superficie en 5.128 m2t. La planta industrial actual se irá ampliando en función de las necesidades productivas de Danobat S.Coop., por lo que es probable que no se llegue a consumir la totalidad de la edificabilidad prevista. Se establece una ocupación máxima de la edificación de 6.811 m2 (30%), lo que permite un incremento en planta de 2.857 m2, respecto a la edificación actual. Se establece una altura máxima de 12 m. como altura libre interior de la edificación, posibilitándose alturas superiores en caso de que estén adecuadamente justificadas por razones productivas. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 30 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster 3. Alteración de la ordenación vigente La principal alteración de la ordenación vigente se refiere a que el ámbito actual pasa de ser un suelo no urbanizable con tolerancia de uso industrial, a contar con una regulación urbanística más completa que define de manera más detallada las condiciones de uso y las posibilidades de ampliación y reforma de la edificación. Esta nueva regulación urbanística resulta imprescindible para garantizar la viabilidad futura de la actividad en el municipio de Ispaster. El plano PII.05 refleja la “imagen final orientativa” que podría tener el ámbito urbanístico con la ampliación de la planta industrial. Se recoge a continuación esta imagen final orientativa a modo de ilustración. También se han realizado una serie de simulaciones o infografías que reflejan el resultado probable de la actuación, desde el punto de vista de la ocupación espacial y de la volumetría prevista. Se incluyen a continuación las vistas que se consideran más representativas. El Informe de Sostenibilidad Ambiental recoge un mayor número de vistas para facilitar el análisis del impacto paisajístico. Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 31 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 32 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster noviembre 2014 azaroa Por parte del Equipo Redactor Amaia Tirados Marco Segurola Arquitecto Geógrafo Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 33 Kodea ● Código: 13508408.3 Sustatzailea ● Promotor: Ispasterko Udala / Ayuntamiento de Ispaster 5. Planos I. Planos de Información PI.01. Situación PI.02. Topográfico. Estado Actual PI.03. Secciones del terreno PI.04. Planificación original del ámbito (1975) PI.05. Normas Subsidiarias de Ispaster. Usos Globales (Detalle) PI.06. Redes e infraestructuras existentes PI.07. Zona de servidumbre acústica de la BI-3238 II. Planos de Ordenación (Normas Urbanísticas Particulares) PII.01. Estado Actual. Delimitación, Clasificación y Categorización del Suelo PII.02. Zonificación Global PII.03. Zonificación Pormenorizada PII.04. Sección de la edificación PII.05. Imagen final orientativa Ispasterko AASS aldaketa puntuala Kortazar auzoan hiri-lurzoru industrialeko eremu berri bat sortzeari dagokiona / Modificación puntual de las NN.SS. de Ispaster, relativa a la creación de una nueva área de suelo industrial en el barrio de Kortazar noviembre 2014 azaroa 34
