Estrategia inmobiliaria y monetización de activos

Estrategia inmobiliaria y
monetización de activos
El papel inmobiliario en las empresas
Los activos inmobiliarios son un factor clave en las compañías de cualquier industria. Estas
no solo utilizan espacios físicos para desarrollar sus actividades, aun cuando esto supone una
fuerte inversión y tiene un impacto importante en los resultados de la compañía.
A pesar de la importancia de los bienes raíces en las corporaciones, estos muchas veces
juegan un papel secundario, incluso hasta olvidado, tanto en la planificación estratégica de las
compañías como en la obtención de recursos financieros.
Existen administradores que ven los bienes inmuebles como un mal necesario para la marcha
de su compañía, un gasto o inversión en el que deben incurrir, pero no prestarle demasiada
atención. En cambio, cada vez es más común incorporar la estrategia inmobiliaria a la
estrategia corporativa, como un elemento más que debe gestionarse y que puede contribuir,
de forma muy significativa, con los resultados corporativos.
Además, cuando las compañías tienen necesidad de liquidez recurren habitualmente a la
banca comercial o incluso a fondos de capital privado para obtener financiamiento. En el
primer caso, adquieren la obligación de retornar el monto y pagar intereses y, en el
segundo, ceden parte de su empresa a un tercero, con lo que comparten el control y los
beneficios futuros.
En muchas ocasiones, las organizaciones que salen al mercado a buscar algún tipo de fondeo
tienen en su balance activos inmobiliarios (oficinas, fábricas, bodegas, entre otros) que
pueden utilizar para conseguir los recursos que tanto necesitan. Existen figuras en el mercado,
como el sale and leaseback (venta a un inversor con firma simultanea de contrato de alquiler
para seguir disfrutando del uso del inmueble) que permite a las compañías extraer todo el
valor del activo, a cambio de pagar el equivalente a unas rentas.
Estrategia
corporativa
Estrategia
operativa
Estrategia
fiscal
Compañía
Estrategia
de marketing
Estrategia
financiera
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| Estrategia inmobiliaria y monetización de activos
Estrategia
inmobiliaria
Alineación de estrategias
En ocasiones, vemos que la responsabilidad del inmobiliario de una
empresa está repartida entre el área financiera (los que pagan), el
área de recursos o mantenimiento y el responsable de cada región o
locación. Esto genera una gestión poco homogénea entre diferentes
geografías, sin políticas claras y con influencia de la historia particular
de cada territorio. A lo largo del tiempo, este tipo de administración
puede acumular ineficiencias en el uso de los inmuebles y los recursos
globales de la compañía.
Actualmente, las mejores prácticas de gestión buscan alinear la
estrategia inmobiliaria con la estrategia corporativa, para hacer
avanzar todos los recursos y áreas en una misma dirección. Por
ello, es necesario definir una estrategia inmobiliaria que contribuya
a los objetivos generales y políticas que estén orientadas a obtener
los resultados deseados. La definición de estos aspectos es un
proceso clave en el que deben participar los más altos niveles de la
organización. Un manejo estratégico del área inmobiliaria, tiene dos
enfoques fundamentales: la eliminación de ineficiencias en el uso de
recursos y la alineación con la estrategia corporativa.
Caso 1: Una empresa del sector automotriz Tier 1, propietaria de
dos plantas, tiene la oportunidad de servir a un nuevo cliente en
cuatro ubicaciones diferentes. Para ello debe realizar una inversión
considerable, tanto en los nuevos inmuebles como en toda la
maquinaria y el capital de trabajo. Antes de buscar financiación en los
bancos o incorporar a nuevos socios, realiza un sale and leaseback de
sus dos plantas para conseguir liquidez y renta cuatro nuevas naves
al mismo inversor (quien las construye a medida). Con los recursos
obtenidos realiza las inversiones necesarias.
Caso 2: Una organización se encuentra en una situación de notable
crecimiento, que va acompañada de intensa contratación. Desde hace
tiempo, en esta institución se utiliza un sistema de cubículos que varía
de tamaño en función del cargo profesional. Los últimos dos niveles
cuentan con despachos cerrados. Ante la expansión de la empresa,
la dirección se plantea cambiar a unas nuevas oficinas más grandes,
cerca de 180 personas ocupan 6 mil metros cuadrados de oficinas
(33 m²/empleado). Al comparar esta relación con otras compañías
del sector notaron que la media es de 14 m²/empleado, por lo que
será necesario estudiar alternativas de implementación para reducir
el ratio (espacios abiertos, despacho más reducidos, etcétera).
Consiguen espacio para 120 empleados más (bajo una relación de
20 m²/empleado), así obtienen una mejora significativa en los
espacios comunes, salas de reunión, entre otros.
Análisis del portafolio inmobiliario
El primer paso para poder diseñar una estrategia inmobiliaria,
alineada con la corporativa, es realizar un análisis detallado de los
activos la compañía. Aunque este ejercicio puede parecer sencillo
para organizaciones pequeñas y medianas, no lo es tanto en grandes
empresas. Especialmente si estas han crecido significativamente a
base de adquisiciones.
El análisis inicia con un inventario de
bienes inmuebles y de espacios en uso. Es
importante incluir los espacios rentados,
pues de no hacerlo se produciría un
panorama incompleto de la situación.
El inventario de espacios debe proporcionar
toda la información necesaria para entender
la cartera inmobiliaria y de espacios en
alquiler, al reunir datos como ubicación,
superficie, valor en libros, estimación del
valor de mercado, características de la
ubicación, renta actual, duración del contrato
de arrendamiento, capacidad potencial y
actual (ya sea de personal, producción o
almacenamiento y ventas conseguidas).
Por los elementos que debe contener esta
descripción es necesario que un equipo
con amplia experiencia en el sector
inmobiliario lo realice.
Al mapear ese inventario en diferentes
modelos y comparar los resultados con
ciertas proporciones de mercado, de la
competencia o de objetivos internos,
se pueden identificar áreas de mejora,
eficiencias, ahorros de costos y estrategias
específicas para los activos del portafolio.
Uno de los modelos más útiles a para tomar
decisiones sobre el portafolio inmobiliario
es el que tiene en cuenta el atractivo de los
activos en el mercado (entendiendo este
como el potencial de plusvalía y demanda por
parte de inversores) y el impacto estratégico
de esos activos en la organización (un
elemento que se modificará en función de
la industria y las políticas específicas de la
compañía). Este modelo permite ver con
rapidez dónde existe mayor valor de activos,
cuáles pueden proveer liquidez e identificar
los más importantes para la organización
desde un punto de vista operativo.
Fuentes de recursos,
ahorros y eficiencias
La correcta gestión inmobiliaria permite que
las compañías consigan importantes ahorros
de costos, eliminen ineficiencias en el uso de
recursos y obtengan liquidez.
Ahorro de costos y eliminación de
ineficiencias:
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Existen múltiples alternativas para
generar liquidez a través de los activos
inmobiliarios, estas son más fáciles
de identificar después del análisis del
portafolio:
Planeación estratégica
¿Dónde
quiere estar
en el futuro?
Misión y visión
Análisis
Externo
Interno
Diagnostico
Impacto estratégico
para la empresa
Objetivos
¿En qué estado
se encuentra la
organización y
su entorno?
¿Cómo
alcanzará
sus
objetivos?
+
Venta de activos no estratégicos:
aquellos que la compañía usa de forma
poco intensa, que han sido heredados
de procesos corporativos o de etapas
de gestión anteriores, son susceptibles
de venta y pueden generar liquidez. De
cara a los accionistas es una medida
efectiva, ya que son recursos que apenas
proporcionan rentabilidad.
•
Desarrollo de suelos o de derechos de
edificabilidad: las compañías pueden
tener en sus balances reservas de suelo,
parcelas sobrantes de desarrollos que
están en uso o derechos de edificabilidad
no utilizados. Todos estos activos
desaprovechados pueden ser objeto de
venta o de edificación para añadirles valor
y venderlos cuando hayan alcanzado
su máximo potencial o mantenerlos en
arrendamiento si serán útiles en el futuro.
El desarrollo implicaría dedicar recursos,
pero existen estructuras de asociación
que permiten la construcción sin invertir
recursos, lo que genera valor y la opción
de compartir las utilidades.
•
Sale and leaseback: supone la venta de
un inmueble y el alquiler por el antiguo
propietario del espacio. Es una estructura
que permite al propietario maximizar
el valor del activo y al inversor le ayuda
a asegurar las rentas por el plazo del
contrato, que suele ser largo. Es por esto
que se trata de una medida muy popular.
Planeación estratégica (a tres años)
•
Financiera
Operativa
Clientes
Recursos
Inmobiliaria
-
Plan detallado de implementación
(de seis meses)
+
Atractivo en el mercado
Un plan basado en la situación de los activos
inmobiliarios actuales y futuros, que contribuya
a alcanzar los objetivos, así como la visión
de la compañía.
Racionalización de espacios: uso más eficiente de oficinas,
normalmente más costosas. Esto no involucra peores condiciones
de trabajo; de hecho, en la mayoría de casos en donde se llevan
a cabo medidas de racionalización de espacios, los empleados
aceptan que trabajan en mejores condiciones que antes. En los
ejercicios de racionalización se crean áreas más especializadas,
con más salas de reunión, zonas informales, áreas para tomar
llamadas, etcétera.
•
Mejoras en la eficiencia energética: la aplicación de tecnologías
más eficientes en el uso de energía, como iluminación LED,
sistemas inteligentes de encendido/apagado, artefactos de frío/
calor más modernos y sistemas de cogeneración energética,
puede reducir de manera considerable los gastos operativos de un
inmueble.
•
•
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Consolidación de espacios: en procesos de crecimiento
desordenados pueden llegar a tenerse varios espacios de oficinas
en diferentes partes de la misma ciudad (lo mismo puede suceder
con fábricas o centros de almacenamiento). A menos que la
separación tenga un fin específico, esto suele generar duplicidad
de costos (recepción, seguridad, asistentes) e ineficiencia en la
comunicación. El uso de espacios mayores en vez de varios de
menor tamaño, puede generar economías de escala y mejoras
operativas.
Sale and leaseback
•
Separación entre oficina representativa y back office: en
ocasiones es deseable tener parte de las oficinas en una zona
menos céntrica para conseguir una reducción en los costos, esto
mantiene a las oficinas representativas en una zona estratégica de
la ciudad. Esto supone un ahorro considerable, al mismo tiempo
que se mantiene cierto estatus.
Las empresas con necesidades de liquidez
pueden pedir ese dinero prestado, pagar un
interés cada mes y devolver el monto en el
plazo acordado. En muchas ocasiones, para
reducir el costo de la deuda, ponen como
garantía los inmuebles de la compañía.
Sin embargo, las empresas tienen otra
alternativa, el sale and leaseback.
•
Racionalización de alquileres: las medidas anteriores pueden
aplicarse a los espacios en alquiler, adicionalmente pueden
buscarse reducciones en la renta vía negociación o cancelación
donde exista la posibilidad de usar inmuebles en propiedad
en los que se identifique un nivel de uso por debajo de su
capacidad potencial.
Este consiste en la venta del activo y la
firma de un contrato de alquiler de forma
simultánea. De esta forma, el vendedor sigue
teniendo derecho a utilizar el inmueble por
la duración del contrato, a cambio de una
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renta. El comprador habitual en estas operaciones son fondos de inversión o family offices,
que entran a valorar a detalle las características del contrato de alquiler, especialmente, la
duración del contrato, la solvencia del vendedor o inquilino y la estructura de costos.
Pre sale and leaseback
Post sale and leaseback
Accionistas
Accionistas
Inversores
Compañía
(operaciones
e inmuebles)
Compañía
operativa
Inmuebles
arrendamiento
En el sale and leaseback la organización deja de ser propietaria del activo y puede perder su
uso al final del contrato de arrendamiento. Es posible introducir clausulas en la operación
para poder recuperar el activo en un futuro, pero es aconsejable contar con la asesoría de
profesionales calificados en la estructuración de la operación, ya que estas cláusulas pueden
tener implicaciones económicas y fiscales importantes.
El precio de la operación se fijará en función de la renta que pagará el vendedor y el retorno
exigido a la operación por parte del inversor. Si se establece que el vendedor pagará una renta
anual de 90 mil dólares y el retorno inicial exigido en el mercado es del 7% para inmuebles del
mismo tipo en la misma zona, el precio de compraventa será de un millón 500 mil dólares.
Ventajas de las operaciones sale and leaseback
Libera recursos
para la compañía
Mediante esta acción la compañía libera recursos financieros.
Si pidiera una hipoteca, obtendría el 60% o 65% del valor del
inmueble, mediante el sale and leaseback obtiene el 100% del valor.
Operación fuera
de balance
La operación extrae del balance el activo y cualquier deuda que
pudiera existir sobre el mismo. Además, la obligación contraída
por el alquiler no aparece en contabilidad.
Canon 100%
deducible
Tiene ciertas ventajas fiscales (si se considera frente al
arrendamiento operativo), ya que el 100% de la renta es deducible,
mientras que en una hipoteca solo lo es el costo real de la deuda.
Mejora los indicadores
de rentabilidad
de la compañía
Permite a las empresas invertir en su negocio principal, que
suele tener un mayor retorno que el de los activos inmobiliarios.
Operación atractiva
para inversores
Por sus características habituales, suele ser un producto
muy atractivo para inversores. Existe una importante liquidez
actualmente para este tipo de operaciones.
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Características del sale and leaseback
Esta operación busca transmitir de forma efectiva el riesgo
inmobiliario al inversionista y que el vendedor pueda seguir
disfrutando del inmueble a cambio de un arrendamiento. La no
transferencia real de riesgo puede tener impactos en la consideración
contable y fiscal de la operación.
•
Contrato a largo plazo: por lo general, los contratos de alquiler
en estas operaciones se hacen a 10 o más años. El vendedor tiene
voluntad de permanecer en el inmueble por un largo periodo
y al comprador le interesa ese plazo ya que da seguridad a su
inversión. Estos contratos suelen ser de obligado cumplimiento.
•
Triple neto: el inquilino es responsable de todos los costos
operativos asociados al inmueble (seguros, mantenimiento y
predial como los más importantes). Antes era el propietario y va a
disfrutar del inmueble durante la duración del contrato, por lo que
es el principal interesado en su correcto funcionamiento. Beneficia
al inversionista ya que evita gastos variables e inesperados.
•
Renta de mercado: un elemento clave al estructurar estas
operaciones es la renta a pagar en el contrato de alquiler. La renta
debe ser lo más parecida posible a las que se paga en el mercado
por espacios similares. De no ser así, existirán distorsiones en el
riesgo/retorno de la operación y el precio no será el óptimo. Una
renta por debajo de lo que establece el mercado no maximiza
el precio de venta (ya que el inversor no estará dispuesto a
obtener un retorno menor) y una renta elevada no maximizará
el rendimiento (el inversor no estará dispuesto a pagar por una
renta que desaparecerá al final del contrato de alquiler).
•
Opción de compra: en muchas operaciones, el vendedor quiere
tener la opción de recuperar el inmueble al final del contrato de
alquiler. Es necesario estructurar bien el proceso para que este
se considere un arrendamiento operativo (con su tratamiento
contable y fiscal específico) y no financiero (es decir, un
instrumento de deuda), además debe trasladarse el riesgo
inmobiliario al comprador.
Las operaciones de sale and leaseback son trajes hechos a medida
que se tratarán de adaptar a las necesidades del vendedor, considerando
siempre el impacto que estos cambios tendrán en el atractivo para los
inversores. Las necesidades estratégicas y la importanciadel inmueble
para la empresa son claves a la hora de diseñar la operación.
Casos especiales
Estas operaciones están pensadas para compañías que ya tienen
activos inmobiliarios y los utilizan para obtener liquidez. Se basan en
el hecho de que un inmueble maximiza su valor de inversión con un
buen contrato de alquiler (que asegura ingresos). Existen estructuras
que permiten a las compañías sin inmuebles utilizar este principio
para su beneficio.
Si una compañía está buscando un nuevo espacio, puede ampliar
el valor obtenido mediante un build-to-suit and leaseback, esto es,
acordar las especificaciones del inmueble con el desarrollador y
firmar un contrato de alquiler sobre un inmueble que entrará en vigor
al finalizar la obra.
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Aunque el inmueble nunca es propiedad
de la compañía, en el resto de aspectos
tiene características muy parecidas a las de
un sale and leaseback. Aunque no es una
medida de liquidez para las compañías, es
un mecanismo atractivo para poder disfrutar
de un inmueble con características muy
particulares, sin necesidad de realizar un
desembolso importante. La organización
conserva su liquidez sin necesidad de
endeudarse.
La estructuración y la fase de negociación
con el desarrollador son clave, ya que
siempre existirá tensión entre las partes,
pues el propietario querrá que el inmueble
sea lo más estándar posible (para maximizar
el valor una vez finalice el contrato de
alquiler) y el inquilino lo querrá especial y
adaptado a sus necesidades. Es importante
llegar a un equilibrio y la orientación por
parte de especialistas puede ser de gran
ayuda para no perder de vista los beneficios
comunes y evitar frenar el proceso en
ciertos detalles. Se puede llegar al punto
medio, al generar un acuerdo en donde
las características e instalaciones más
especializadas corran a cargo del inquilino o
alguna medida similar.
Es una operación muy atractiva para las
dos partes: la compañía participa en el
diseño del inmueble y lo hace de acuerdo
a sus necesidades (además de que puede
conseguir mejores condiciones en el contrato
de alquiler) y el inversor minimiza su riesgo
(el inmueble empieza a generar retornos tan
pronto finaliza la obra) y facilita el acceso a
la financiación.
Conclusiones
Los activos inmobiliarios son elementos
de gran impacto en las organizaciones
y es fundamental tener una estrategia
inmobiliaria clara y precisa para su
gestión, que esté alineada con la estrategia
corporativa para que contribuya con la visión
de la compañía y sus objetivos.
Una buena administración de los activos
inmobiliarios puede ser fuente de ahorros y
eficiencia para la compañía, lo que mejora los
resultados y permite obtener mayor liquidez.
Cuando las empresas necesitan capital
suelen buscarlo en fuentes externas, pero los
activos inmobiliarios pueden ser muy importantes, ya sea mediante la
venta de activos no estratégicos o estructuras como sale and leaseback.
Aunque es necesario hacer hincapié en la monetización de activos,
no consideramos que sea malo por naturaleza o que las compañías no
inmobiliarias no deban tener activos, es vital hacer un análisis de
forma consciente y someter la tenencia de activos inmobiliarios a un
proceso de reflexión estratégica, en la que se contemple si los activos
y su propiedad contribuyen a la estrategia de la compañía y si esa
propiedad es la forma más eficiente de hacer uso de sus recursos.
Existen alternativas a la posesión de activos, como el build-to-suit
and leaseback, que permiten a la compañía gozar de las ventajas
operativas de la construcción y el uso de inmuebles propios sin la
necesidad de tener que invertir una gran cantidad de recursos.
Hay una gran liquidez en el mercado, impulsada por Fibras, CKD e
inversionistas extranjeros, que están dispuestos a invertir en activos
inmobiliarios y que pueden ayudar a las empresas a conseguir el
capital necesario para llevar a cabo sus planes de crecimiento e inversión.
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Socio Líder Transacciones, Fusiones
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