D:\WPDOCS\Recensiones\Krichmar

"¿Adquirente o embargante?", de Francisco Krichmar, en D.J.A., Nº
4218, 16 de febrero de 1973, p. 1-6.
Revista Notarial de Córdoba, Nº 24, p. 134.
El trabajo es netamente polémico y procura justificar la
postura adoptada por el Registro de la Capital Federal, y algunas
salas de la Cámara Civil de esa ciudad, que no admiten la inscripción de las escrituras de transferencia de inmuebles efectuadas
sobre la base de un certificado, extendido por el propio Registro,
en el que por error se ha omitido consignar la existencia de un
embargo o gravamen que se encontraban inscriptos con anterioridad.
KRICHMAR trata por todos los medios de allegar razones
que avalen su posición, y se inclina a dar preferencia al embargante, aun frente a adquirentes de buena fe y a título oneroso.
En su afán de sostener a todo trance la posición adoptada, realiza afirmaciones categóricas sobre diversos puntos, dando
el carácter de intangibles a principios que sólo tienen valor relativo y reconocen excepciones, tanto en nuestro derecho como en
cualquier ordenamiento jurídico. Por ejemplo, afirma basándose en
el art. 3270 que nadie puede transmitir un derecho mejor o más
extenso que el que posee, pero olvida que el propio VÉLEZ SÁRSFIELD
había consagrado en el art. 3271 una importantísima excepción,
confirmada por el art. 2412, para las cosas muebles y que la reforma introducida por la ley l7.711 al art. 1051 ha abierto nueva
brecha en el principio del art. 3270, de tal manera que existen
numerosísimas hipótesis en las cuales el adquirente puede llegar a
gozar de un derecho más completo o perfecto que el que tenía su
causa habiente.
En segundo lugar, parece presumir que los adquirentes
obran en colusión con los enajenantes, para burlar a los embargan-
2
tes, pero: ¿acaso debe presumirse siempre esa complicidad? Recuérdese que nuestra ley sólo protege a los adquirentes que obran de
buena fe, y a título oneroso; ¡claro está que si se probase la mala
fe del adquirente, la transmisión sería inoponible!
Sostiene también enfáticamente que el error jamás puede
constituir una fuente de derechos, y ¡se equivoca una vez más!
Nos
limitaremos a dar un ejemplo: los poseedores de buena fe, aunque no
sean verdaderos propietarios, tienen derecho a los frutos percibidos, y la buena fe, de acuerdo al art. 2356, reposa en un error o
ignorancia de hecho! Precisamente, si se protege al adquirente que
compró confiado en un documento público, el certificado expedido
por el Registro, es porque estamos ante una hipótesis más de protección de la buena fe, que en este caso es buena fe objetiva, y se
basa en que el sujeto se ha munido de la documentación publicitaria
exigida por la propia ley, que es el certificado requerido por el
art. 23 de la ley 17.801, como único medio idóneo para acreditar
que no existían limitaciones en el derecho y facultad de disponer
del enajenante!
Hagamos notar, por último, que el autor afirma la responsabilidad del Registro, pero quiere hacerla valer frente al adquirente y no frente al embargante. La solución, además de no ajustarse a lo previsto de manera expresa por el art. 3147, en materia de
hipotecas
-que debe aplicarse por analogía al problema de los
embargos-
es poco práctica, desde el punto de vista de la política
jurídica. ¿Qué interés puede tener el legislador en privar de eficacia al acto que se pretende registrar, si el Registro será igualmente responsable por el error que ha cometido? ¿Obtiene alguien
beneficio con esa solución? Creemos que no, y procuraremos demostrarlo:
a) ¿Obtiene alguna ventaja el embargante?
Ninguna, pues él no
tiene realmente interés en que el bien permanezca en el patrimonio
de su deudor, sino que se satisfaga su crédito, objetivo que ha de
lograr igualmente si el Registro es responsable por el error cometido.
b) Y, ¿cuál es la situación del adquirente de buena fe, si
3
llega a prevalecer la posición sustentada por el autor? Sufriría un
grave perjuicio, pues vería invalidado el acto y, además, tendría
que litigar con el Estado para que el Registro le resarza los daños
que ocasionó su error.
c) ¿En qué situación se encuentra el escribano? Por más que el
autor afirma en el apartado IV que la solución por él propuesta no
perjudica al notario, que no es responsable y a quién no puede
exigírsele ni enrostrársele nada, esto es sólo una verdad a medias,
pues si bien no se le acarrea un daño material directo, se le ocasiona un perjuicio moral grande al dejar sin efecto los actos que
él ha autorizado, pues aunque ello sólo se debe a que el Registró
le suministró un certificado erróneo, este matiz no siempre será
bien comprendido por el cliente.
d) ¿Hay alguna ventaja para el Registro?
Tampoco, pues no se
lo exonera de responsabilidad; por el contrario, su responsabilidad
puede verse acrecentada, ya que es muy factible que el monto de los
daños sea mayor, porque se verá incrementado por los gastos que se
ocasionaron con motivo del acto que resulta invalidado y las pérdidas que la frustración del negocio ocasiona al adquirente.
Recordemos por último que el Registro no tiene valor por
sí mismo, y en tanto sea sólo una oficina en la que se archiven
datos, sino en cuanto cumpla su principal objetivo, que es el de
que esos datos archivados constituyan una forma efectiva de publicidad que brinde seguridad al tráfico jurídico y a la propiedad
inmobiliaria. Y, en nuestra ley, el único modo de hacer efectiva la
publicidad es por medio de los "certificados", y no por el acceso
directo a las constancias registrales archivadas.
Concluimos pues en que dar preferencia al embargante
sobre el adquirente, cuando el embargo no ha sido informado, significa no sólo una solución errónea desde el punto de vista de la
interpretación de los textos legales vigentes, sino también desde
el punto de vista de la estimativa jurídica.
En cambio, es acertada la proposición que formula el
autor en la última parte de su trabajo, de establecer un fondo de
seguro que cubra los errores del Registro y facilite el resarci-
4
miento de los daños que dichos errores causan, que en este caso
concreto se dirigiría
cide con ello-
-y lo curioso del caso es que el autor coin-
a pagar al embargante su crédito, y no al adquiren-
te el perjuicio que le ocasionaría la ineficacia del acto.
Luis Moisset de Espanés