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Departamento Jurídico
Actualidad: Especial Cláusula Suelo
9-3-2015
Elena Bohórquez González de la Rubia
Abogada
Estamos por fin, ante el principio de las famosas cláusulas suelo, y es que desde que se dictara por el
Tribunal Supremo Sentencia de fecha 9 de Mayo de 2013 anulando las mismas, han tenido lugar numerosas
declaraciones por las distintas entidades bancarias, en especial el BBVA, al intentar anular los efectos de las cláusulas
suelo desde la fecha de la sentencia.
Uno de los motivos que están haciendo cambiar de opinión a las entidades bancarias es el ahorro en costes
judiciales, y ello a tenor de los distintos pronunciamientos de las Audiencias Provinciales, que muchas de ellas son
partidarias de los efectos retroactivos ante su nulidad de hecho y otras muchas contrarias.
Y otro de los motivos es la recién aprobada derogación de las tasas judiciales a las personas físicas.
Por lo que sin duda alguna, esta medida supone un ahorro para los perjudicados por estas cláusulas, que
variará dependiendo del tipo de cláusula suelo suscrita. Para ello, debemos tener en cuenta lo siguientes términos
claros.
1.- ¿Que son las cláusulas suelo?
Son conocidas también como “suelo hipotecario”. Son cláusulas insertadas por la entidad bancaria en el
contrato de hipoteca que fijan un tipo de interés mínimo, o suelo, independientemente de que el interés pactado con la
entidad estuviera por debajo en condiciones normales, es decir, sin cláusula suelo. Puede considerarse, abusivas,
ilegales, o nulas, dependiendo de determinados factores.
2.- ¿Como puedo detectar si mi hipoteca tiene cláusula suelo y
escritura?
como pueden aparecer en la
En muchas ocasiones las cláusulas suelo viene prácticamente escondida o enmascarada en el texto de la
escritura notarial de la hipoteca, y es casi imperceptible. Para averiguar si existe hay que analizar la parte del texto
donde se describen los tipos de interés de la hipoteca e intentar extraer la existencia del suelo, o mínimo, por debajo
del cual no baja el tipo (%).
Nunca van a denominarse cláusula suelo en la hipoteca, suele venir definida con términos más complejos
como limite a la aplicación del interés variable o límite de la variabilidad.
A modo de ejemplo, pueden venir redactadas de la siguiente manera:
“El tipo aplicable al devengo de los interés ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 12,00% ni
inferior al 2,50% nominal anual”.
“En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al 2,50 %
éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinara el
tipo de interés vigente en el periodo de interés. Todo ello, sin perjuicio de la aplicación en su caso de la bonificación
prevista en el apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún
caso, superior al 15,00 % nominal anual”.
“En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al 2,50 %
éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinara el
tipo de interés vigente en el periodo de interés”.
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3.-¿ Cuanto puedo ahorrarme cada mes si me eliminan la clausula suelo?
Existen diversas formas de calcular el modo de pagar los intereses cuando pides un préstamo, puedes
pagarlos al principio, dejando todo el capital para el final, que es la más interesante para la entidad bancaria, o sin
embargo puedes pagar capital al principio e intereses al final o una opción mixta. Lo habitual es la técnica
denominada método francés, pagando en los primeros años más interés que capital a amortizar.
Por tanto, para saber cuánto te vas a ahorrar en tu recibo mensual habrá que saber tres datos: cuanto capital
te queda por pagar, cuanto años te quedan por pagar y el tipo de interés que te van a aplicar al anular la
cláusula suelo (que es normalmente el Euribor más diferencial).
Por tanto, dependiendo de cada caso, y según estudios realizados, el ahorro mensual ha ido desde 60 euros
mensuales hasta los casi 200 euros en algunas hipotecas más grandes.
4.- ¿Que hacer para eliminar la cláusula suelo?
Lo primero que hay que hacer es reclamarlo por escrito ante la entidad bancaria que cada una tendrá un
protocolo de actuación ante este tipo de reclamaciones, y darles un plazo para que se pronuncien. Nuestra experiencia
ante estas reclamaciones de particulares suelen prosperar poco o nada, normalmente hacen más caso a las formuladas
por los profesionales.
En caso de no llegar a un acuerdo con la entidad, solo quedaría la vía judicial, que sin duda es la más eficaz
en estos casos.
5.- ¿Cuánto me supondría reclamar judicialmente?
Desde que el Tribunal Supremo en el año 2013, las declaro nulas, cuando existiera falta de transparencia,
las posibilidades de éxito son muy altas. En circunstancias normales la demanda prosperaría y la cláusula suelo seria
eliminada de por vida de su hipoteca, con el tremendo ahorro que eso le supondría a lo largo de los años de vida de su
préstamo.
Respecto a los gastos de Abogado y Procurador, siendo lo normal que estas demanda se ganen, esto
supondría la condena en costas a la entidad bancaria, lo que quiere decir, que lo que le suponga al cliente la
reclamación de la cláusula suelo, será abonado por el banco si así queda fijado en sentencia que es lo habitual.
Y como Importante Novedad y a colación de las novedades legislativas y doctrinales acaecidas en los últimos
días, a día de hoy, merece mucho más la pena reclamar por la cláusula suelo y son:
1-
2-
Según el Tribunal Supremo, en recientísima doctrina que confirma la nulidad de dichas clausulas, establece
que deberán devolverse las cantidades cobradas de más , desde el 9 de mayo de 2013, por lo que la
demanda no solo tendría efectos futuros, sino que reportaría al demandante todo el dinero abonado de más
desde la fecha mencionada.
Desde el pasado 3 de Marzo de 2015 los particulares están exentos del abono de la tasa judicial,
suponiendo un considerable ahorro.
6.- Documentación necesaria para interponer la Demanda Judicial
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ESCRITURA DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO (fotocopia COMPLETA), indicando
en qué página se encuentra recogida la cláusula suelo. Asegúrese de NO aportar solamente la
escritura de compraventa, la escritura de novación o la del promotor, ya que deberá aportar
copia de todas ellas más la escritura de constitución de la hipoteca.
Fotocopia de los TODOS LOS RECIBOS ABONADOS DURANTE EL PRÉSTAMO o
extracto de los mismos para poder demostrar el perjuicio económico sufrido con la
aplicación de la cláusula suelo. Se admitirán cuadros de amortizaciones.
FOTOCOPIA DEL DNI DE TODOS LOS TITULARES DEL PRÉSTAMO
PODER NOTARIAL O JUDICIAL (original) Han de constar TODOS los titulares de la
hipoteca.
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IMPORTANTE
.- En caso de fallecimiento de uno de los titulares, presentar testamentaría y certificado de
defunción.
.- En caso de que uno de los titulares del préstamo haya adquirido la totalidad del inmueble,
aportar extinción del condominio o compraventa a la otra parte.
Para cualquier duda o consulta, no dudes en ponerte en contacto con nuestro departamento jurídico.