INFORME INMOBILIARIO 2015

El mercado inmobiliario
en perspectiva
2015
Descubre lo que puedes lograr
El mercado inmobiliario
en perspectiva
Introducción
Situación actual
Mercado de Viviendas
Análisis FODA
Perspectivas
2015
Introducción
El sector inmobiliario atravesó por una etapa de desaceleración durante el 2014, luego de cuatro años en
que el crédito hipotecario creció a tasas por encima del 20%. Este comportamiento estuvo explicado por el
menor ritmo de expansión de la economía, por mayores restricciones para acceder al financiamiento hipotecario y por la tendencia ascendente en la cotización del dólar, lo que encareció los precios en términos de soles.
La economía peruana creció 2.4% en el 2014, su menor ritmo de expansión desde el 2009, debido a la caída
de la inversión privada y a un importante decrecimiento de los sectores primarios afectados por factores de
oferta. La evolución negativa de la inversión privada -en particular de la inversión minera como consecuencia
del retroceso en el precio de los minerales- tuvo incidencia en un menor ritmo de generación de empleo, lo
que influyó en la confianza de los consumidores.
De otro lado, se observó un menor dinamismo en el financiamiento inmobiliario como resultado de las medidas preventivas implementadas desde el 2013 por la SBS y el BCRP con el fin de limitar el crecimiento del
crédito hipotecario. Asimismo, el incremento de la morosidad en el segmento de trabajadores independientes
-concentrados básicamente en el nivel socioeconómico C- originó que las entidades financieras aplicarán
políticas crediticias más estrictas, tomando en cuenta que el ratio de morosidad del crédito hipotecario pasó
de 1.03% en diciembre del 2013 a 1.43% en diciembre del 2014.
Cabe anotar que si bien la actividad edificadora mostró un incremento respecto al 2013, en especial durante
la primera mitad del 2014, las ventas de viviendas terminadas mostraron su mayor caída desde el 2006. Así,
si bien la oferta comercializable de viviendas nuevas bordeó las 45 mil unidades -nivel similar al 2013- las
ventas de viviendas nuevas alcanzaron 17 mil unidades, comparado con las 21 mil en promedio registradas
entre el 2011 y 2013, según cifras de CAPECO.
Para el 2015 prevemos un menor ritmo de la actividad edificadora como consecuencia del stock de cerca de
8 mil viviendas pendientes de venta al cierre del 2014. No obstante, las ventas de viviendas nuevas registrarían un nivel similar al registrado en el 2014, pues se prevé una gradual aceleración de la economía a partir
del segundo semestre del 2015. Las ventas se concentrarían principalmente en aquellas con valores de entre
US$80 mil y US$120 mil, dirigidas al nivel socioeconómico B, el cual ha sido el menos afectado por la desaceleración económica y conformado mayoritariamente por trabajadores dependientes que cuentan con mayor
acceso al sistema financiero.
A mediano plazo el potencial del sector inmobiliario continúa siendo interesante en la medida que la economía peruana se aproxime nuevamente a tasas de expansión de 5%, su tasa de crecimiento potencial. Ello se
refleja en el importante déficit de viviendas a nivel nacional -estimado en 1.86 millones de unidades- y a la
baja penetración de los créditos hipotecarios -medido por el ratio crédito hipotecario / PBI-. De otro lado, si
bien el precio de las viviendas ha mostrado una significativa alza en los últimos años -lo que ha permitido ir
cerrando la brecha respecto del promedio de América Latina-, los indicadores del mercado inmobiliario
muestran que, en promedio, las viviendas se encuentran en un rango de “precios normales”, lo que denota un
potencial de incremento en los próximos años a un ritmo menor al de años anteriores.
03
Situación
actual
Durante el 2014 el sector inmobiliario registró una
importante desaceleración. Esta situación se vió reflejada en un significativo descenso en la venta de viviendas
nuevas, pasando de vender 22 mil unidades en el 2013
a cerca de 17 mil unidades en el 2014, según cifras de
la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO). Los
factores que incidieron en este resultado fueron: i)
condiciones más estrictas para la obtención de créditos
hipotecarios, lo cual derivó en un crecimiento del crédito hipotecario de 15% al finalizar el año -20% en el año
2013-; ii) la caída de la inversión privada –cayó 1.6% en
el 2014- en línea con el descenso en el índice de
confianza empresarial –afectando la creación de
empleo formal-; y iii) el incremento del tipo de cambio
sol/dólar desde mediados del 2013, que influyó en la
decisión de compra de nuevas viviendas.
05
Situación actual
Cabe mencionar que el Banco Central de Reserva del
Perú (BCRP) y la Superintendencia de Banca y Seguros
(SBS) establecieron diversas medidas para reducir la
demanda de nuevos créditos hipotecarios en dólares
–desdolarización- para así reducir el riesgo cambiario.
Este comportamiento se acentuó durante el 2014
debido al endurecimiento de las condiciones crediticias
en el sistema financiero para los trabajadores independientes debido al aumento de la morosidad así como a
Oferta comercializable total
(en miles de unidades)
50
45
40
la significativa desaceleración de la economía que
35
influyó en la expectativa de los consumidores, poster-
30
gando en algunos casos sus decisiones de compra.
25
20
18
28
20
22
22
29
18
14
14
22
15
Así, según el XIX Estudio de Mercado de Edificaciones
10
Urbanas de Lima y Callao realizado por CAPECO, a julio
5
del 2014 la actividad edificadora en Lima Metropolita-
0
13
11
En detalle, el incremento de la actividad edificadora a
julio del 2014 estuvo explicada por una mayor área
construida en edificaciones destinadas a oficinas
17
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
na y el Callao ascendió a 6’975,389 metros cuadrados
(m2), superior en 14.2% a lo registrado a julio del 2013.
21
15
13
Viviendas Vendidas
Fuente: CAPECO
Oferta de Viviendas
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
Crédito Hipotecario / Morosidad
Morosidad ME
Morosidad MN
Morosidad Sistema
1.8
(+72.3%), a locales comerciales (+24.5%), a la edifica1.6
restaurantes, etc.- (+12.6%) y de viviendas (+4.2%). En
1.4
este periodo, el área edificada de oficinas registró un
1.2
máximo histórico debido al desarrollo de un importante
1.0
número de proyectos de este tipo respecto de años
0.8
Fuente: SBS
06
FEB. 15
DIC. 14
OCT. 14
AGO. 14
JUN. 14
ABR. 14
FEB. 14
DIC. 13
OCT. 13
AGO. 13
JUN. 13
0.6
FEB. 13
anteriores.
ABR. 13
ción de otros destinos -como hoteles, colegios, cines,
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
Situación actual
En particular, del total de la actividad edificadora, el
segmento de viviendas concentró la mayor área
edificada (67.9% del total), seguido de oficinas (15.6%),
otros destinos (13.2%) y locales comerciales (2.1%).
En el segmento de viviendas destacó el menor número
de unidades vendidas, dado que a julio del 2014 se
Precio de venta promedio en Lima
(US$ por m2)
1,474
registró una caída en ventas de 24% respecto a julio del
1,221
2013, resultado que no se mostraba desde el año 2006
966
cuando se registró una caída de 26%. En contraste, el
número de viviendas disponibles para la venta se incre-
1,502
1,008
814
741
529
mentó en 44% respecto a julio del 2013, resultado que
solo es superado por el incremento de 54% registrado
disponibles para la venta, stock equivalente a siete
Fuente: CAPECO
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
TINSA, a diciembre de 2014, existían 8,573 viviendas
2007
en el año 2010. Cabe anotar que según datos de
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
meses de venta considerando el ritmo de colocaciones
del cuarto trimestre del 2014.
La tendencia ascendente en el precio de los terrenos
-debido a la escasez de terrenos con servicios básicos
Precio de venta promedio en Lima
Metropolitana
(US$ por m2)
2,500
instalados y títulos de propiedad-, sumado a la aún
2,000
que el precio promedio por metro cuadrado (m2) de
1,500
departamentos en Lima haya continuado con su
1,000
tendencia alcista -aunque a un menor ritmo respecto
500
Miraflores
San Isidro
Surco, San Borja
Fuente: CAPECO
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
0
2000
2014, superior solo en 2% respecto a julio del 2013.
1998
de años anteriores-, alcanzando US$1,502 a julio del
1999
importante demanda por vivienda, explicó el hecho
J. María, Lince, Magdalena, P. Libre, S. Miguel
Lima, Breña, La Victoria, Rimac, S. Luis
Promedio
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
07
Precio de viviendas
en América Latina
(US$ por m2)
Brasil
US$ 3,751
Argentina
US$ 2,813
Chile
US$ 2,749
México
US$ 2,635
Uruguay
US$ 2,562
Colombia
US$ 2,379
Perú
US$ 2,074
Panamá
US$ 2,001
Costa Rica
US$ 1,342
A ello se suma el aún relativamente bajo valor de los
Nicaragua
US$ 1,342
Guide –en zonas residenciales de las capitales de
terrenos en Lima respecto a otras capitales de América Latina. Así, según un estudio de Global Property
cada país-, el Perú tiene uno de los menores precios
por m2 construido respecto a otros países en la región.
Ecuador
US$ 1,278
El Salvador
US$ 1,193
Así, el precio en el Perú (US$ 2,074) es menor comparado con Brasil (US$ 3,751), Argentina (US$ 2,813),
Chile (US$2,749), México (US$2,635), Uruguay
(US$2,562) y Colombia (US$2,379). En línea con lo
antes mencionado, el ratio Precio de Venta/Ingreso
por Alquiler Anual (PER por sus siglas en inglés), calcu-
(*) Zonas residenciales de capitales.
Fuente: Global Property Guide.
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank.
lado por el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP),
registró un valor de 16.2 al cuarto trimestre del 2014.
Situación actual
PER: Precio de Venta / Alquiler Anual
(Número de años para recuperar la inversión)
16.1 16.6 16.5
15.7
15.7
16.2
15.6
15.5
Fuente: BCRP
4T-14
3T-14
2T-14
1T-14
4T-13
3T-13
2T-13
15.3
4T-12
3T-12
2T-12
1T-12
15.3
En cuanto a los costos de edificación, los precios de
materiales de construcción tuvieron un ligero incremento, aumentando 0.74% entre julio del 2013 y 2014,
según el INEI. A nivel desagregado resaltó el incremento
de tubos y accesorios de plásticos y agregados –como
arena gruesa y piedra chancada-, que contrastó con la
disminución en el precio de los ladrillos y suministros
eléctricos –ante una caída en la venta de viviendas-.
16.4
15.9
1T-13
Esto significa que, en promedio, un inversionista se
demoraría 16 años en recuperar su inversión considerando los ingresos por alquiler. Este ratio se encuentra
dentro de un rango de precios normal, pues se considera que un inmueble está sobrevalorado cuando el ratio
excede a 25. Sin embargo, en algunas zonas de Lima
este indicador ya se aproxima a 20.
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
Créditos Hipotecarios - Sistema Financiero
(en millones de soles y var. %)
40,000
15%
35,000
21%
30,000
23%
25,000
25%
20,000
15,000
40%
9%
22%
10,000
Fuente: SBS
2014
2013
2012
2011
2010
-
2009
5,000
2008
Respecto a los créditos hipotecarios en el sistema financiero, éstos sumaron S/.34,343 millones (US$11,501
millones) a diciembre del 2014, mayor en cerca de 15%
respecto al mismo mes del 2013, según cifras de la
Superintendencia de Banca y Seguros . En particular, el
sistema bancario provee del 96% del monto total de
créditos hipotecarios. Cabe resaltar la continua reducción de la dolarización de los créditos hipotecarios,
habiendo pasado de 96% en el 2005 a 34% en el 2014.
Esto se explica por medidas implementadas por la SBS
durante el 2013, incrementando la cuota inicial para
acceder a un crédito hipotecario en dólares, desincentivando los créditos hipotecarios mayores a veinte
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
Precio de Venta / Ingreso por alquiler anual (PER)
Sector
4T-12
4T-13
4T-14
Sector
4T-12
4T-13
4T-14
Jesús María
14.9
16.2
15.0
Pueblo Libre
16.0
16.1
16.3
La Molina
11.6
16.4
16.4
San Borja
18.2
16.7
19.1
Lince
16.4
15.5
14.9
San Isidro
18.4
17.7
17.8
Magdalena
16.0
15.0
15.1
San Miguel
15.6
15.0
15.4
Miraflores
15.0
15.9
15.5
Surco
15.0
16.6
17.1
Promedio
2012
15.7
2013
16.1
2014
16.2
Fuente: BCRP
09
Situación actual
años y los destinados a segunda vivienda. A ello se
crediticio. Cabe mencionar que el número de personas
suma la política de encajes adoptada por el BCRP,
que cuentan con un crédito hipotecario aún es bajo
reduciendo los encajes en soles –desde junio del 2013-
-224 mil a diciembre del 2014- en comparación las
y encareciendo los encajes en dólares –desde febrero
personas que podrían contar con uno, tomando en
del 2013-, con la finalidad de alentar la toma de crédi-
cuenta que el déficit habitacional en el país es de
tos en moneda local para así reducir el riesgo cambiario
alrededor de 1.86 millones de viviendas.
Crédito Hipotecario MN
(Millones de S/.)
24,000
22,000
20,000
18,000
16,000
14,000
12,000
Fuente: SBS
FEB. 15
DIC. 14
OCT. 14
AGO. 14
JUN. 14
ABR. 14
FEB. 14
DIC. 13
OCT. 13
AGO. 13
JUN. 13
ABR. 13
FEB. 13
10,000
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
Crédito Hipotecario ME
(Millones de US$)
4,400
4,300
4,200
4,100
4,000
3,900
3,800
3,700
Fuente: SBS
10
FEB. 15
DIC. 14
OCT. 14
AGO. 14
JUN. 14
ABR. 14
FEB. 14
DIC. 13
OCT. 13
AGO. 13
JUN. 13
ABR. 13
FEB. 13
3,600
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
Mercado
de viviendas
A julio del 2014 la actividad edificadora de viviendas en
Lima Metropolitana y el Callao llegó a 4,735,363 m2
registrando un incremento de 4.2% respecto a julio del
2013, según el estudio de CAPECO. Es importante
mencionar que el área edificada de viviendas está
compuesta por el área de viviendas en oferta, el área
de viviendas vendidas y el área de viviendas para uso
particular o no comercializable. En detalle respecto a
los dos primeros segmentos, el área de viviendas en
oferta -que llegó a 2´527,868 m2- se incrementó en
37% respecto al periodo previo. En contraste, el área de
viviendas vendidas -que llegó a 1’552,760 m2- disminuyó 25% respecto al mismo periodo del 2013.
En términos de unidades, la oferta disponible de viviendas para la venta sumó 29,156 unidades -máximo
histórico de los últimos años-, 8 mil unidades por
encima del promedio de los últimos dos años -20 mil
viviendas en el 2013, 22 mil viviendas en el 2012-.
Este número de viviendas fue superior en 44% respecto
a lo registrado en el periodo previo (20,291 viviendas),
13
Mercado de viviendas
siendo los departamentos los que continuaron sumando la mayor participación (98% del total). En detalle,
el mayor porcentaje de la oferta se encontró en un
rango de precios de entre US$60,000 y US$200,000
representando el 65% de viviendas comercializables
(66% en el 2013), siendo los distritos de San Miguel,
Cercado de Lima, Miraflores, Pueblo Libre y Surco los
que tuvieron una mayor concentración de esta oferta
(34% del total de viviendas). Finalmente, el rango del
área de las viviendas en oferta se mantuvo concentrado entre 60 m2 y 120 m2 (70% del total).
La venta de viviendas nuevas sumó 16,930 unidades
habitacionales, la cifra de ventas más baja desde el
año 2010 (14,516 viviendas vendidas), siendo las
viviendas por debajo de los US$50,000 las que registraron la mayor caída en ventas. La venta de viviendas fue menor en 24% respecto al periodo previo
(22,220 viviendas), siendo los departamentos los que
sumaron mayor participación (96% del total). Cabe
anotar que el mayor porcentaje de venta se registró
en viviendas por encima de US$80,000, representando el 68% de las viviendas vendidas (64% en el 2013),
siendo los distritos de Miraflores, Pueblo Libre, San
Miguel, Surco y Breña los que concentraron el mayor
número de unidades vendidas (33% del total de
viviendas vendidas). Finalmente, el área de las viviendas comercializadas estuvo en un rango de entre 60
m2 y 120 m2, representando el 58% del total (62% en
el 2013).
Oferta de viviendas
(en unidades)
2011
2012
8,000
2013
2014
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
US$0 - US$40
Fuente: CAPECO
US$40 - US$60
US$60 - US$80
US$80 - US$120
US$120 - US$200
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
US$200 - a más
En miles de dólares
Venta de viviendas
(en unidades)
2011
2012
6,000
2013
2014
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
US$0 - US$40
Fuente: CAPECO
14
US$40 - US$60
US$60 - US$80
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
US$80 - US$120
US$120 - US$200
US$200 - a más
En miles de dólares
Demanda efectiva de viviendas
(en miles de unidades)
414
400
350
Fuente: CAPECO
407
2012
2011
2010
200
444
326
2009
250
432
303
2008
300
418
2014
450
2013
500
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
La demanda efectiva, estimada por CAPECO en 444 mil hogares (3% más
respecto al periodo previo), estuvo concentrada en un rango de precios
que va desde US$10,000 hasta US$80,000 representando el 75% del
total de la demanda (65% en el periodo previo). Lo antes mencionado nos
permite afirmar que aún existe potencial de crecimiento en viviendas
destinadas a sectores socioeconómicos de menores ingresos.
En ese sentido, el reto del sistema financiero es diseñar productos adecuados para atender la demanda insatisfecha de estos segmentos.
16
Mercado de viviendas
Demanda efectiva de viviendas por rango de precios
(en miles de unidades)
320
2011
2012
280
2013
2014
240
200
160
120
80
40
0
US$0 - US$40
Fuente: CAPECO
US$40 - US$60
US$60 - US$80
US$80 - US$120
US$120 - US$200
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
US$200 - a más
En miles de dólares
De otro lado, el precio promedio por departamento en
a desembolsar S/.1,182 millones en créditos durante
Lima Metropolitana (US$142,964) disminuyó en 1.6%,
el 2014, destinándose S/.1,139 millones al Nuevo
debido en parte a la reducción del área promedio de los
Crédito Mivivienda, S/.31 millones al programa
departamentos que llegó a los 86.3 m2 –a julio del
Miconstrucción, S/.10.8 millones al crédito comple-
2014-, menor a los 89.9 m2 registrados a julio del 2013.
mentario Techo Propio y S/. 1.4 millones en programas
A ello se sumó el ligero incremento en el precio prome-
menores, siendo importante señalar que las provincias
dio por m2 (US$1,502) que a julio del 2014 aumentó
representaron el 36% del monto total de créditos
2% respecto a julio del 2013, lo que contrasta con un
desembolsados, cifra que ha venido incrementándose
incremento anual de 21% en los años 2012 y 2013.
en los últimos años (29% en el año 2010).
En lo referente a la venta de viviendas en Lima Metro-
En lo que se refiere al número de créditos, se llegaron
politana y el Callao, debido a la existencia de diferentes
a colocar 10,777 créditos durante el 2014, 18%
mecanismos de venta anticipada -en planos-, cerca del
menos respecto a lo colocado durante el año 2013.
73% del total de viviendas vendidas –a julio del 2014-
Cabe resaltar que la mayoría de créditos se destina-
aún se encontraba en construcción. En este caso, la
ron a viviendas en construcción (88% del total), finan-
venta en planos se redujo respecto a los niveles regis-
ciadas mayormente por entidades bancarias (72% del
trados en los años previos -75% en el 2013, 80% en el
total) y todos ellos colocados en moneda local.
2012- en parte por una mayor preferencia por unida-
Asimismo el Fondo Mivivienda desembolsó cerca de
des ya terminadas, y por la postergación de decisiones
S/.803 millones en Bonos Familiares Habitacionales
de compra durante el periodo analizado.
(BFH), 92% más respecto a los desembolsado en el
año 2013. En términos de unidades se registraron
En lo que respecta a programas de promoción de vivien-
45,164 bonos adjudicados, 89% más que lo adjudica-
das impulsadas por el Estado, el Fondo Mivivienda llegó
do en el año 2013.
17
Análisis
FODA
19
Fortalezas
Sostenido crecimiento del crédito hipotecario ante mejora en
el nivel de ingresos y mayor penetración financiera.
Compromiso del gobierno para impulsar viviendas sociales
con subsidio del Estado (Fondo Mivivienda).
Tasas de interés históricamente bajas en los créditos hipotecarios (en promedio menor al 9% en soles y 7.6% en dólares a
diciembre del 2014).
Baja morosidad hipotecaria (a diciembre del 2014, 1.4% en
hipotecario y 2.9% en el sistema).
Venta de viviendas en planos (73% del total) genera mayor
rentabilidad y disminuye el riesgo de inversión.
Plazo de pago de hipotecas de hasta 30 años, con un plazo
promedio de pago de 15 años.
Debilidades
Sector altamente sensible a cambios en el ciclo económico (en
períodos de recesión cae más que el PBI).
Excesiva burocracia administrativa y falta de uniformidad en las
municipalidades para obtener licencias de construcción.
Planes de desarrollo urbano desactualizados por parte de municipalidades detiene el avance inmobiliario.
Baja oferta disponible de terrenos saneados (con inscripción en
Registros Públicos) y con servicios básicos ya instalados, especialmente en zonas de la periferia urbana.
Uso extendido de la autoconstrucción de viviendas (construcción
informal), que abarca alrededor del 60 % del total de viviendas
construidas.
Falta de mano de obra calificada -especialmente en provinciasincrementa costos de edificación de viviendas.
20
Oportunidades
Elevado déficit de viviendas (1.86 millones de unidades).
Interesante rentabilidad en proyectos relacionados a la
construcción de viviendas -alrededor del 20% en el Perú,
cerca del 17% en Chile-.
Incremento de la inversión extranjera en el sector inmobiliario
-alrededor de 20 firmas chilenas en el país-, con incidencia en
oficinas y viviendas.
Impulso a la toma de nuevos préstamos hipotecarios en
moneda local, reduciendo el riesgo cambiario ante una mayor
volatilidad del tipo de cambio sol/dólar
Impulso gubernamental a nuevas modalidades de adquisición
de viviendas como Alquiler/Venta y Leasing Inmobiliario.
Amenazas
Menor creación de empleo y bajo crecimiento del ingreso
formal -ante un desempeño por debajo de lo esperado de la
economía local- podrían retrasar la decisión de compra de
viviendas.
Menor ritmo de expansión de los ingresos de trabajadores
independientes podría dificultar su acceso a créditos
hipotecarios.
Incremento en las tasas de interés a nivel internacional
podría encarecer financiamiento para el desarrollo de
grandes proyectos de vivienda.
Mayor ruido político asociado al ciclo electoral podría
afectar temporalmente la demanda de viviendas.
Cambios inesperados en la política monetaria de EEUU
podría aumentar la volatilidad al tipo de cambio Sol/Dólar e
influir en la decisión de compra de nuevos departamentos.
Perspec
tivas
La actividad edificadora del sector inmobiliario registraría
un ligero descenso durante el año 2015. La situación
antes descrita se daría producto de un menor número de
nuevos proyectos de viviendas a desarrollarse durante el
presente año, debido al importante stock de viviendas
que no se colocaron durante el año 2014. No obstante
prevemos que la venta de viviendas nuevas se mantenga
en un nivel similar del 2014, proyectándose un mayor
dinamismo en el segmento de viviendas dirigidas al nivel
socioeconómico B –con precios entre US$80 mil y
US$120 mil- pues este ha sido uno de los menos afectados dentro del actual ciclo de desaceleración económica.
En términos de precio, consideramos que los precios en
soles se mantendrían estables debido al menor ritmo de
crecimiento de la demanda respecto de años anteriores.
No obstante, en términos de dólares los precios registrarían una leve caída, pues proyectamos una depreciación de 7% del sol frente al dólar durante el 2015. Sin
embargo, el descenso de la actividad edificadora en
viviendas estaría parcialmente compensado por una
mayor edificación de oficinas, especialmente por el
desarrollo de proyectos en cartera cuyo inicio de obras
estaba planeado para el presente año.
23
Perspectivas
Las proyecciones anteriores toman en cuenta un pano-
medios (NSE B) se recuperaría durante el 2015, en la
rama económico internacional relativamente estable,
medida que se concrete la aceleración de la economía.
pues esperamos que el incremento de la tasa de
Sin embargo, la demanda de viviendas por parte del
referencia por parte de la Reserva Federal de Estados
NSE C y D no se recuperaría de manera importante en
Unidos (FED por sus siglas en inglés) se realice gradual-
el corto plazo. Esta situación estaría ligada a condicio-
mente y este no tenga un gran impacto sobre la economía
nes crediticias más estrictas en el sistema financiero
real. Asimismo, es importante tomar en cuenta el desem-
para reducir el riesgo crediticio en este segmento. A
peño de la economía local dado que el sector inmobiliario
ello se suma el menor número de potenciales proyectos
es altamente sensible a los ciclos económicos.
que podrían desarrollarse en las zonas periféricas de
Lima, debido a dificultades para adquirir terrenos
En lo que se refiere al segmento de viviendas, espera-
adecuados para el desarrollo inmobiliario, es decir con
mos que se registre un descenso en la actividad edifica-
servicios básicos instalados –agua y desagüe- y que
dora. Esta situación sería explicada por un menor
cuenten con títulos de propiedad. También hay que
número de nuevos proyectos a desarrollarse durante
considerar la dificultad para financiar proyectos de
este año, dado que las firmas inmobiliarias estarían
viviendas multifamiliares debido al gran esfuerzo en
enfocándose en la venta de viviendas terminadas de
inversión que se necesita para el desarrollo de este tipo
proyectos concluidos en los meses previos. De otro
de proyectos y a la baja velocidad de ventas registrada
lado, la demanda por los segmentos de ingresos
en los últimos meses.
Precio de venta promedio en Lima
(US$ por m2)
1,700
1,619
1,600
1,657
1,703
1,683
4T-14
1,724
3T-14
1,781
1,800
1,638
1,441
4T-12
1,500
1,482
3T-12
1,559
1,481
1,400
Fuente: BCRP
2T-14
1T-14
4T-13
3T-13
2T-13
1T-13
1,100
2T-12
1,200
1,295
1T-12
1,300
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
Por el lado de la oferta, durante el 2015 las firmas
en el tiempo. A su vez, los desarrolladores se enfocarían
inmobiliarias
nuevos
en la colocación de departamentos de proyectos termi-
proyectos de viviendas pero de menor escala, a una
nados durante el año previo y, en menor medida, en la
menor velocidad que años anteriores e incrementando
construcción de nuevas etapas de proyectos desarro-
la eficiencia en el manejo de los costos de construcción.
llados en años anteriores. A ello se suma el menor
Asimismo, estas firmas estarían enfocándose temporal-
número de empresas presentes en el sector, dada la
mente en segmentos de la población con ingresos fijos
salida de pequeñas empresas inmobiliarias –en su
24
continuarían
desarrollando
Perspectivas
mayoría las que desarrollaban un proyecto a la vez-,
preferencia por la autoconstrucción en el interior del
dejando a las firmas consolidadas en el sector. De otro
país.
lado, tomando en cuenta el potencial de crecimiento
del mercado debido al importante déficit de viviendas a
Por otro lado, el Fondo Mivivienda (FMV) –mediante sus
nivel nacional y al ininterrumpido crecimiento de la
programas Nuevo Crédito Mivivienda, Miconstrucción,
demanda efectiva –contabilizada solo en Lima- espe-
Techo Propio, entro otros- tiene como meta cerrar el
cialmente en los últimos tres años, algunas firmas
año 2015 con un monto de créditos colocados cercano
inmobiliarias han venido asociándose e inclusive
a los S/.4,100 millones, superando los S/.1,985 millo-
conformando fondos de inversión con la finalidad de
nes colocados durante el 2014. En términos de número
contar con financiamiento para próximos proyectos de
de créditos a colocarse, durante el 2015 el Fondo
vivienda. Asimismo, se acentuaría la compra de terre-
Mivivienda (FMV) espera colocar 35,000 créditos
nos por parte de determinadas empresas del sector,
hipotecarios, de los cuales 31,680 créditos serían
para así poder contar con un área disponible lista para
mediante el Nuevo Crédito Mivivienda, 2,274 créditos
el futuro desarrollo de proyectos inmobiliarios. Final-
mediante el programa Miconstrucción y 1,046 entre
mente, las empresas inmobiliarias mantendrían su
otros tres programas -MiCasaMás, MisMateriales y
interés en ingresar a más ciudades en provincias, ante
MiTerreno-. Asimismo, la entidad estatal también tiene
una escasez de terrenos urbanizados a precios accesi-
previsto adjudicar 60,000 Bonos Familiares Habitacio-
bles en Lima, a lo que se suma el potencial de creci-
nales. Cabe mencionar que a inicios del 2015 se publi-
miento de ciertas ciudades al interior del país. Para ello
có un nuevo reglamento de Bono del Buen Pagador
las firmas podrían buscar asociaciones con desarrolla-
(BBP), en el cual se incrementa el monto de subsidio
dores locales y plantear una estrategia distinta para la
(ver cuadro) para la adquisición de viviendas de
venta de viviendas –casas y departamentos- ante la
segmentos bajos –destinadas a NSE C y D-, y a su vez
preferencia por la compra de unidades con cierto grado
establece que este subsidio sea un complemento de la
de avance. A ello se sumaría el ingreso de nuevos desa-
cuota inicial, con lo cual se reduce el monto restante a
rrolladores a la venta de lotes urbanizados ante la
ser financiado vía préstamo hipotecario.
Esquema de Subsidios Fondo Mivivienda
ESQUEMA VIGENTE
Valor de la vivienda
Desde 14 UIT hasta 17 UIT**
S/. 53,900
S/. 64,450
ESQUEMA ANTERIOR
Bono de buen pagador
S/. 17,000
S/. 16,000
Desde 20 UIT hasta 35 UIT
S/. 77,000
S/. 134,750
S/. 14,000
Bono de buen pagador
Desde 14 UIT hasta 50 UIT*
S/. 53,200
Desde 17 UIT hasta 20 UIT
S/. 65,450
S/. 77,000
Desde 35 UIT hasta 50 UIT
S/. 134,750
S/. 192,500
Valor de la vivienda
S/. 190,000
Desde 50 UIT hasta 70 UIT
S/. 12,500
** Calculados en base a la UIT 2015: S/. 3,850.
S/. 190,000
S/. 266,000
S/. 12,500
S/. 5,000
* Calculados en base a la UIT 2014: S/. 3,800.
Fuente: Fondo Mivivienda / Elaboración: Estudios Económicos-Scotiabank
25
Perspectivas
Créditos Hipotecarios FMV
ta plantea la adquisición de una vivienda vía Alquiler
(en unidades)
Mivivienda
Techo Propio
13,000
con opción de Compra, dirigida a personas que puedan
cumplir con un pago determinado de forma constante.
En este caso la persona tiene la opción de ejercer la
11,000
compra vía un crédito hipotecario convencional, luego
9,000
de haber demostrado capacidad de pago constante
7,000
después de dos a tres años. La segunda propuesta
plantea la adquisición de una vivienda vía Leasing
5,000
Inmobiliario. Esta propuesta está dirigida a personas
3,000
que pueden cumplir con un pago determinado pero de
1,000
2010
2011
Fuente: NFMV
2012
2013
2014
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
manera irregular. En este caso la persona puede ejercer
la opción de compra luego de 15 a 20 años de haber
optado por esta propuesta, habiendo previamente
pactado el valor residual a pagar al finalizar el periodo
Adicionalmente, el Ministerio de Vivienda, Construcción
de alquiler. De otro lado, otra medida que beneficiaría
y Saneamiento (MVCS) viene impulsando nuevos
la adquisición de viviendas en construcción –o bien
mecanismos con el fin de incrementar el dinamismo en
futuro-, es la implementación de una norma emitida por
el sector inmobiliario. Uno de ellos es el proyecto de ley
la SBS en marzo de este año. Esta norma permite que el
denominado “Ley del Régimen de Promoción del Arren-
bien futuro adopte características de inmueble o bien
damiento para la Vivienda” que contiene dos propues-
terminado –mediante la emisión de cartas fianza-, lo
tas para la adquisición de viviendas mediante la moda-
cual reduce el monto que las entidades financieras
lidad del alquiler y sin contar con cuota inicial. Este
provisionan, disminuyendo el costo de financiamiento
proyecto de ley está dirigido principalmente a trabaja-
hipotecario. Cabe mencionar que en caso de que el
dores independientes –o también a aquellos que perci-
inmueble no llegue a ser terminado, las entidades finan-
ben ingresos de manera irregular-. La primera propues-
cieras podrían ejecutar las cartas fianza.
Opciones para adquirir una vivienda
Cliente potencial Alquila
Asalariado
RAV
Registro Administrativo para
Vivienda
No Asalariado
Buen Pagador
Buen Pagador
Regular
Buen Pagador
Irregular
Crédito Hipotecario
Alquiler con opción de compra
Leasing Financiero
Fuente: Mivivienda
26
Alquiler Regular
En el mediano plazo el potencial de crecimiento del sector
inmobiliario es interesante.
En el mediano plazo el potencial de crecimiento del
inmobiliaria, es decir debidamente saneados –especial-
sector inmobiliario es interesante. Ello se traduce en el
mente con servicios básicos y títulos de propiedad- y a
elevado déficit de viviendas en Lima y provincias. Este
precios accesibles –pues ante un incremento del valor
indicador iría de la mano con la formación de hogares a
del terreno se reduce el área promedio de los departa-
nivel nacional y a su vez con la mayor proporción de la
mentos-. En provincias, el desarrollo inmobiliario segui-
población de clase media, la cual depende del desem-
ría realizándose vía la venta de lotes urbanizados y en
peño positivo del empleo formal y el consiguiente incre-
menor medida vía venta de departamentos, ello en
mento de los ingresos. A ello se suma la oportunidad de
parte debido significativa preferencia hacia la auto-
crecimiento del ratio Crédito hipotecario/ PBI. Así,
construcción. Finalmente, en el segmento de departa-
según datos de la Asociación de Bancos del Perú
mentos, en los próximos años la modalidad de pre-ven-
(Asbanc) con cifras al año 2013, el Perú tiene un ratio
ta –adquisición de vivienda en planos- iría reduciéndo-
(5.3%) menor respecto a países como Chile (19.3%). De
se, ello ante la madurez del mercado inmobiliario y ante
otro lado, en Lima este desarrollo dependería de la
la estabilización de la demanda por vivienda, situación
disponibilidad de terrenos adecuados para la actividad
que se registra en otros países en la región.
Créditos Hipotecarios / PBI - Perú
Créditos Hipotecarios / PBI - Año 2013
24%
6.0%
5.7%
5.3%
5.0%
5.0%
20%
19.3%
16%
4.3%
4.0%
3.7%
12%
3.8%
8%
3.1%
5.3%
3.0%
3.6%
4%
2.0%
3.3%
1.5%
0%
2008
Fuente: SBS / BCRP
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
Chile
Fuente: SBS / ASBANC
Perú
Colombia
México
Ecuador
Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank
27
DISCLAIMER
Las opiniones, estimaciones, pronósticos y recomendaciones efectuadas en el presente reporte son producto de la investigación y
estudio realizado por el autor sobre la base de información pública disponible. El presente informe no constituye asesoría en
inversiones ni contiene, ni debe ser interpretado, como una oferta, una invitación o una recomendación para realizar cualquier acto
jurídico respecto a cualquier valor mobiliario o producto financiero. Scotiabank Perú S.A.A. y sus subsidiarias no se responsabilizan
por cualquier error, omisión o inexactitud que pudiera presentar el mismo ni por los resultados de cualquier decisión de inversion
adoptada por un inversionista respecto de los valores o productos financieros que se analizan.
Informe elaborado por el Departamento de Estudios Económicos de Scotiabank Perú