PRINCIPIOS HIPOTECARIOS y

PRINCIPIOS
HIPOTECARIOS y
PARTICULARIDADES
de la EJECUCIÓN
HIPOTECARIA sobre
los CONSUMIDORES
Práctica registral y procesal
Bernardo Cruz Gallardo
PRINCIPIOS
HIPOTECARIOS y
PARTICULARIDADES
de la EJECUCIÓN
HIPOTECARIA sobre
los CONSUMIDORES
Práctica registral y procesal
Bernardo Cruz Gallardo
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José Luis Martínez López-Muñiz
Francisco Pérez de los Cobos Orihuel
Jesús-María Silva Sánchez
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PRINCIPIOS HIPOTECARIOS
Y PARTICULARIDADES DE LA
EJECUCIÓN HIPOTECARIA
SOBRE LOS CONSUMIDORES
Práctica registral y procesal
Bernardo Cruz Gallardo
Doctor en Derecho
© Bernardo Cruz Gallardo, 2014
© Wolters Kluwer España, S.A., 2014
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1.ª edición: diciembre 2014
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tal modo que haya que revisar las condiciones del contrato para restablecer
el equilibrio, o en caso de imposibilidad habrá que ponerle fin(661).
Aunque hasta ahora la jurisprudencia del TS se muestre remisa a aplicar
la cláusula rebus sic stantibus, se vislumbra un cierto cambio en su doctrina, si observamos el criterio expresado en el fundamento de derecho
segundo, último párrafo, de la STS de 8 de noviembre de 2012 (LA LEY
237162/2012) (Ponente Excmo. Sr. Francisco Javier Orduña Moreno): «...
aunque la crisis económica, por sí sola, no permita al comprador desistir del
contrato, no se puede descartar, en términos generales, su posible valoración
a través de la aplicación de la regla “rebus sic stantibus” (estando así las cosas) cuando de la valoración del conjunto de circunstancias concurrentes,
y de la propia configuración jurídica de la regla, se desprenda su posible
y correcta aplicación al ámbito de la compraventa de viviendas realmente
afectadas por la tipicidad jurídica que se derive de la crisis económica...».
Por su parte, la STS de 17 de enero de 2013 (LA LEY 15640/2013) (Ponente: Excmo. Sr. Francisco Marín Castán) —dictada por el Pleno de la Sala
de lo Civil—, aunque rechaza su utilización sin más por la aparición de
dificultades en el comprador para atender el cumplimiento de la prestación
dineraria, sí le reconoce valor cuando vaya destinada a «...solucionar los
problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato,
cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la
onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe
frustrando el propio fin del contrato». Para ello, el Alto Tribunal enumera
una serie de circunstancias a tener en cuenta —el supuesto planteado es
de compraventa de vivienda—, y necesitados de prueba para poder decidir
sobre su aplicación: «...tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o
después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual
del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido
por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean
(661) No lo ve así la SAP Granada, Sección 5.ª, de 30 de marzo de 2012 (LA LEY 98556/2012)
(Ponente: Ilmo. Sr. José Maldonado Martínez) en el supuesto de dificultad por la parte
compradora en obtener financiación para adquirir el inmueble, pese a que dos entidades
bancarias le habían denegado la obtención del préstamo dinerario, al haber acordado la
posibilidad de la subrogación en el préstamo suscrito por el vendedor.
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profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo
de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas
añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su
caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder
financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones
de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia»(662).
En nuestra opinión, y atendiendo a los atisbos de cambio apreciados
en la doctrina jurisprudencial del TS, para los contratos de préstamo con
garantía hipotecaria (tracto sucesivo y de larga duración), el órgano judicial, si procede, podrá hacer uso de la cláusula rebus sic stantibus, pero
antes habrá de comprobar: si el inmueble ha sido destinado a vivienda
familiar; verificar la realidad de la dificultad del cumplimiento, analizando
la situación económica del prestatario al tiempo de celebración del contrato, desde que se produce el incumplimiento del pago de la obligación;
y las causas derivadas de la crisis económica general que incidan sobre el
cumplimiento de la obligación. Si hay tal concurrencia de presupuestos, el
tratamiento jurídico que merece la relación contractual —especialmente la
de tracto sucesivo y de larga duración— debe permitir la aplicación de la
regla o cláusula rebus sic stantibus, para tratar de restablecer el equilibrio
contractual, y si ello es imposible poner fin a la relación entre las partes.
Obligándoles a renegociar el acuerdo alcanzado cuyas bases se han visto
alteradas(663). Sin duda alguna, habrá que distinguir si la relación contractual
(662) Véase los comentarios realizados por Alejandre García-Cerezo, F. M.; Luna Yerga, A. y Xiol
Bardají, M.ª.; Crisis económica y cláusula rebus sic stantibus: ¿cambio de vía en La jurisprudencia reciente del tribunal supremo? Comentario de la Sentencia de la Sala Primera
del Tribunal Supremo, de 17 de enero de 2013; (www.cuatrecasas.com/media_repository/gabinete/, fecha de consulta 4 de julio de 2014).
(663) Podemos observar su aplicación en la SAP Les Illes Balears, Sección 3.ª, de 25 de julio
de 2014 (LA LEY 92190/2014) (Ponente: Ilma. Sra. Catalina María Moragues Vidal), en
cuanto a conceder a las partes un plazo razonable (30 días) para renegociar el tipo de
interés variable pactado en el contrato de préstamo hipotecario «...a partir de la firmeza
de la presente resolución, plazo durante el cual las partes contratantes podrán adaptarlo
de manera que las pérdidas y ganancias resultantes de ese cambio de circunstancias se
distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa. (…) si no se alcanzara un acuerdo
en el plazo fijado de 30 días, quedaría abierta la vía de la ejecución de sentencia que
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ha sido para la adquisición del inmueble destinado a la vivienda del prestatario; de si se trata de profesionales que actúan en el desarrollo de la actividad empresarial o simplemente de particulares con fines especulativos(664).
d´´) Medidas protectoras destinadas a deudores hipotecarios sin recursos
La grave situación económica que padecen determinados deudores
hipotecarios a causa del sobreendeudamiento familiar, les sitúa al borde
de la exclusión social, lo que justifica la atención conferida por parte de
los poderes públicos y del mercado financiero(665). Diferentes ordenamien-
debería respetar la debida congruencia con las pretensiones deducidas en el momento
procesal oportuno, en el que se solicita por la parte actora la modificación de la cláusula
contractual relativa al interés variable establecido en la estipulación tercera bis del contrato, modificación consistente en sustituir el diferencial fijo de 2,25 puntos a aplicar al
tipo de referencia (EURIBOR), por un diferencial fijo de 0,50 puntos, así como la fijación
de una cuota de amortización mensual de 150 euros, cantidad que, en el acto de la Audiencia Previa, la letrada de la actora la calificó de “aproximada”...».
(664) STS de 8 de octubre de 2012 (LA LEY 149046/2012) (Ponente: Excmo. Sr. Francisco
Javier Arroyo Fiestas) rechaza su aplicación puesto que «...los compradores adquirieron
con fines especulativos, lo que les podía haber generado una rápida ganancia, …, pero los
compradores cuando se integran en un proceso de rápida obtención de beneficios con la
consiguiente disposición urgente de la inversión, se están sometiendo a una situación de
riesgo aceptado que no pueden intentar repercutir sobre la parte vendedora que ningún
beneficio obtiene de las ulteriores ventas...». Entre las resoluciones de las Audiencias
provinciales que niegan valor al posible desequilibrio amparado en la situación la crisis
económica, señalamos las siguientes: la SAP Ciudad Real, Sección 1.ª, de 23 de enero
de 2014 (LA LEY 4752/2014) (Ponente: Ilmo. Sr. Luis Casero Linares): «...En suma, la
posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas
por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes
dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba ...»; en el mismo sentido se pronuncia la SAP Madrid, Sección 19.ª, de
31 de marzo de 2014 (LA LEY 47149/2014) (Ponente: Ilmo. Sr. José Zarzuelo Descalzo);
SAP Santa Cruz de Tenerife, Sección 3.ª, de 8 de octubre de 2013 (LA LEY 245543/2013)
(Ponente: Ilma. Sra. Concepción Macarena González Delgado); SAP Sevilla, Sección 8.ª,
de 18 de julio de 2013 (LA LEY 163802/2013) (Ponente: Ilmo. Sr. Joaquín Pablo Maroto
Márquez); SAP Navarra, Sección 2.ª, de 13 de febrero de 2014 (LA LEY 33179/2014)
(Ponente: Ilma. Sra. M.ª. Belén Pérez-Flecha Díaz); SAP Pontevedra, Sección 6.ª, de 30
de diciembre de 2013 (LA LEY 216598/2013) (Ponente: Ilmo. Sr. Julio César Picatoste
Bobillo).
(665) El 9 de mayo de 2003 fue publicada en el Boletín Oficial de las Cortes Generales, Congreso de los Diputados la Proposición de ley n.º 122/000295, relativa a la prevención y
el tratamiento del sobreendeudamiento de los consumidores (presentada por el Grupo
Parlamentario Socialista). La Exposición de Motivos explicaba cuál es el origen del so-
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tos jurídicos de nuestro entorno han establecido mecanismos específicos
orientados a tratar el sobreendeudamiento de los consumidores por medios extrajudiciales o judiciales, o bien por una mezcla de ambos. Los
sistemas empleados responden a orientaciones diferentes. El denominado
sistema de «la nueva oportunidad», propio del Derecho anglosajón, asume
el sobreendeudamiento como una consecuencia negativa asociada a la expansión del mercado financiero, y por tanto, será el propio mercado quien
deba asumir parte de la deuda limitando la responsabilidad del deudor. El
sistema de «la reeducación», más habitual en el resto de los ordenamientos
jurídicos europeos, estima necesario, junto a la idea de fomentar el crédito
financiero, advertir y responsabilizar a la sociedad de las consecuencias
negativas que ello genera. En este sentido, el consumidor será ayudado
únicamente cuando el sobreendeudamiento se haya generado de forma
fortuita, por circunstancias adversas que no haya podido controlar.
En el análisis realizado del sobreendeudamiento de los particulares,
la doctrina de autores estima que en el Derecho español, a diferencia de
lo que ocurre en otros sistemas, no se le ha dado especial relevancia a
la declaración de concurso cuando se trata de la persona física. La crisis
económica en la que estamos inmersos ha evidenciado la insuficiencia de
nuestra legislación concursal para responder a los problemas que plantea el
sobreendeudamiento y la insolvencia de los particulares, así como la subsistencia, tras la conclusión del concurso, del principio de responsabilidad
patrimonial universal. En cambio, el Derecho norteamericano sí da una solución al concurso de la persona física. El procedimiento de liquidación o
del plan de pagos, permite acceder a la «discharge» o liberación de deudas,
otorgando al deudor un «fresh start», y la recuperación para el mercado de
consumo o el ejercicio de una actividad económica evita la marginación
breendeudamiento de las familias españolas: «…En la mayoría de los casos, el sobreendeudamiento no suele producirse por un único tipo de deuda. El caso típico de familia
sobre endeudada es aquella que tiene que hacer frente a los créditos y gastos derivados
de bienes y servicios de primera necesidad, como un crédito hipotecario para su vivienda habitual al que se agregan diversos créditos al consumo para la adquisición de
vehículos, servicios, mobiliario, electrodomésticos, etc., y las deudas acumuladas por la
utilización excesiva o inadecuada de tarjetas de crédito…» (BOCG, Serie B: Proposiciones de Ley 9 de mayo de 2003 Núm. 336-1). Dicha proposición de ley fue rechazada en
sesión celebrada el 16 de septiembre de 2003, en el Congreso de los Diputados (Pleno y
Diputación Permanente) por 109 votos a favor, 161 en contra y 16 abstenciones.
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La obra ha sido confeccionada en un momento de crisis económica, en la
que los consumidores, involucrados en un préstamo hipotecario para adquirir la
vivienda habitual, difícilmente hacen frente —o el esfuerzo es enorme— al pago
de las cuotas pactadas en cumplimiento de la obligación garantizada.
En ella se muestran buena parte de las cuestiones jurídicas suscitadas con
la constitución del derecho real de hipoteca, y durante la ejecución directa de
la garantía por impago de la obligación. Un análisis riguroso de la materia exige
concretar, en el primer capítulo, el significado que el Derecho positivo otorga a
determinados principios hipotecarios, para después adentrarse, en el segundo
capítulo, en el estudio del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. La
necesidad de un análisis previo de la regulación legal —algunas de sus normas
un tanto crípticas— de los principios hipotecarios, para después adentrarse en el
proceso judicial de ejecución hipotecaria, sin duda se debe a la íntima conexión
que guardan ambas áreas del Derecho, hasta el punto de que el procedimiento
ejecutivo directo sobre bienes hipotecados es uno de los cauces elegidos por el
legislador para compeler al titular de un derecho real en el cumplimiento de los
principios hipotecarios, si pretende el acceso del título al Registro.
No estamos en presencia de un tratado de Derecho Hipotecario, sino de
un texto eminentemente práctico, dirigido al profesional del Derecho, que le sirva
de consulta en su quehacer diario, y le proporcione una mayor comprensión del
significado jurídico contenido en los principios hipotecarios, que han construido
nuestro sistema registral, y la proyección que tienen sobre el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. La obra analiza, en el plano jurídico, determinadas
cláusulas de los contratos de préstamo hipotecario suscritos por los consumidores y las entidades financieras para adquirir la vivienda habitual (v. gr., vencimiento anticipado; interés de demora; cláusulas suelo y techo). Y para ello, se citan un
ingente número de resoluciones judiciales que combaten las cláusulas abusivas
inscritas en el Registro de la Propiedad, y muestra la doctrina generada en torno a
esta materia por el Tribunal de Luxemburgo, el Tribunal Constitucional, el Tribunal
Supremo y la Dirección General de los Registros y del Notariado. Igualmente, y
al amparo de esta doctrina, aparecen recogidas en la obra resoluciones judiciales
dictadas por las Audiencias Provinciales, integradas en la denominada “jurisprudencia menor”, y algunas otras de órganos judiciales unipersonales. Asimismo
resulta de gran valor la doctrina reflejada en la obra, hasta el punto de constituir
una guía en su elaboración.
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788490
203835
www.laley.es
3652K24814
ISBN: 978-84-9020-383-5