PRINCIPIO DE PRIORIDAD Conclusiones foro 9-2014 PREGUNTAS DEL FORO 1. Los casos en los que se manifiesta el principio de prioridad en el Registro de la Propiedad. 2. En qué consiste la reserva de prioridad, qué registros la aplican en Guatemala y qué mecanismo contempla la legislación del registro de la propiedad como reserva de prioridad. DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES Los primeros gozan del ius preferendi, o sea, la facultad que tiene el titular de un derecho real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real posterior, de igual o distinto contenido, que recaiga sobre la misma cosa. Se aplica la máxima romana prior tempere, potior iure. Cuando la ley concede excepcionalmente al acreedor un privilegio, esa preferencia, si a su vez no está conectada con un derecho real de garantía, no depende casi nunca de la fecha del crédito. Al respecto el Código Procesal Civil y Mercantil establece: Artículo 360. (Deliberación). ... Los acreedores hipotecarios y prendarios pueden abstenerse de tomar parte en la resolución de la Junta sobre el convenio, y haciéndolo así, sus derechos permanecerán intactos. Artículo 392, 2º párrafo: En cuanto a los créditos hipotecarios y prendarios, una vez pagados, si hubiere sobrante, éste se entregará al depositario de la quiebra. El ius preferendi en materia de derechos reales inmobiliarios, se materializa por el acceso al registro del documento portante de un derecho real. El que primero ingresa desplaza al que ingresa posteriormente. En Guatemala, El derecho de prioridad se establece por medio del libro de entrega de documentos, cuyo ingreso se consignará en riguroso orden cronológico, anotándose como mínimo: el número de orden de ingreso del documento, el nombre del representante, la hora exacta y fecha de entrega. Art. 6 Reglamento de los rgp CLASES DE PRIORIDAD EXCLUYENTE: Cuando se trata de derechos incompatibles entre sí, como sería el caso de ingreso de dos documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo inmueble a dos adquirentes diferentes, o que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas. ARTÍCULO 1141. Entre dos o más inscripciones de una misma fecha y relativas a la misma finca o derecho, determinará la preferencia la anterioridad en la hora de la entrega del título en el Registro CONSECUENCIAS El documento que tiene prioridad se inscribirá, rechazándose sin inscribir el otro. Si ingresa la venta antes que el embargo, se inscribe la venta y se rechaza el embargo. Si al contrario, ingresa el embargo antes que la venta, se anota el embargo y se rechaza la venta. NO EXCLUYENTE O DE RANGO Se produce cuando ingresan en el registro documentos que instrumentan derechos compatibles entre sí, como sería el caso de dos hipotecas relativas al mismo inmueble otorgados a acreedores distintos, o una hipoteca y un usufructo, o un usufructo y un embargo, etcétera. ARTÍCULO 1142. Si se presentare el mismo día al Registro, despacho que contenga orden o mandamiento judicial de anotación de demanda o embargo y testimonio de escritura pública de actos o contratos que afecten a los mismos bienes o derechos, se atenderá a la hora de entrega de los documentos. Si fueren presentados a un mismo tiempo, tendrá preferencia el documento que sea anterior de acuerdo a la numeración del libro de entregas del Registro. En tales casos, el registrador hará las inscripciones y anotaciones que procedan en la forma indicada con anterioridad. Si el interesado no estuviere conforme con lo actuado, podrá proceder de conformidad con el artículo 1164 de este Código. CONSECUENCIAS Ambos documentos se inscriben, pero el que ingresa primero tendrá prioridad en cuanto al rango sobre el ingresado posteriormente. Si ingresan dos embargos sobre el mismo bien y contra el mismo titular, se anotan ambos pero será preferente el que haya ingresado primero. Si ingresan dos hipotecas, se inscriben en el orden en que ingresan pues no hay disposición que limite al propietario las veces que puede hipotecar. (Art. 836 c.c.) Con excepción de las hipotecas a favor de banco. PRIORIDAD MATERIAL Exterioriza la preferencia de una situación jurídica sobre otra, sea por incompatibilidad (venta-embargo; embargo-venta), sea por oponibilidad (primera hipoteca, segunda hipoteca), fijando la prelación de la que accede al registro prior tempore, potior iure. PRIORIDAD FORMAL Implica para el registrador la prohibición de inscribir derechos incompatibles con otros de igual o anterior fecha (cierre registral), y la obligación de practicar los asientos según el orden cronológico de presentación de los Títulos. Se refiere, a la forma de proceder en la práctica registral según el título presentado sea o no compatible. (Alterini, citado por Cornejo) CASOS EN QUE SE MANIFIESTA LA PRIORIDAD EN EL RGP ARTÍCULO 1141. Entre dos o más inscripciones de una misma fecha y relativas a la misma finca o derecho, determinará la preferencia la anterioridad en la hora de la entrega del título en el Registro ARTÍCULO 1142. Si se presentare el mismo día al Registro, despacho que contenga orden o mandamiento judicial de anotación de demanda o embargo y testimonio de escritura pública de actos o contratos que afecten a los mismos bienes o derechos, se atenderá a la hora de entrega de los documentos. Si fueren presentados a un mismo tiempo, tendrá preferencia el documento que sea anterior de acuerdo a la numeración del libro de entregas del Registro. En tales casos, el registrador hará las inscripciones y anotaciones que procedan en la forma indicada con anterioridad. Si el interesado no estuviere conforme con lo actuado, podrá proceder de conformidad con el artículo 1164 de este Código. El derecho de prioridad se establece por medio del libro de entrega de documentos, cuyo ingreso se consignará en riguroso orden cronológico, anotándose como mínimo: el número de orden de ingreso del documento, el nombre del representante, la hora exacta y fecha de entrega. Art. 6 Reglamento de los rgp CONCLUSIÓN Al igual como lo expone Cornejo, en el Registro General de la Propiedad el principio está dado por el hecho de que el documento que primero ingresa en el registro adquiere prioridad sobre los que ingresan con posterioridad, con prescindencia de las fechas en que cada uno de ellos fue otorgado. La prioridad es dada por la fecha de ingreso del documento en el registro y no por la del documento. De ahí, que si una compraventa que fue otorgada en 2000 no ingresa al registro; y en 2013 se otorga otra por el mismo titular y sobre el mismo bien que sí ingresa al registro, tiene prioridad la última aunque la fecha de otorgamiento sea posterior, por haber ingresado primero al registro. Al que compró en 2000 le quedará ejercitar sus acciones por otra vía. RESERVA DE RANGO HIPOTECARIO Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar. Disposición que no es aplicable en Guatemala, toda vez que el propietario tiene el derecho de hipotecar cuantas veces lo estime necesario, siendo nula cualquier disposición que limite ese derecho. Salvo las hipotecas constituidas a favor de bancos. Art. 836 c.c. RESERVA DE PRIORIDAD Es una protección que la ley le acuerda al futuro adquirente de un derecho real, por la cual, si el negocio jurídico causal es otorgado bajo ciertas condiciones de modo, tiempo y lugar que fija la ley, el derecho real resultante será oponible a terceros con efecto retroactivo a la fecha en que se expidió el certificado exigido para dicho acto La reserva de prioridad posibilita que el negocio adquiera prioridad, aun en la etapa en que sólo es un derecho personal, por no haber sido autorizada todavía la escritura pública. El notario que vaya a autorizar un documento de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, debe tener a la vista en el momento de autorizar el documento, un certificado solicitado previamente al Registro de la Propiedad Inmueble en el que "se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas”. Planteado de la forma expuesta, en Guatemala, en cuanto al Registro General de la Propiedad, no existe la reserva de prioridad. En ninguna norma se establece la obligación del notario que va a autorizar una escritura que afecte un bien inscrito, a tener a la vista una certificación del registro y que dé aviso del instrumento a autorizar. El Código de Notariado solo obliga al notario a tener a la vista el título con el cual se acredita el derecho que se ejercita y de advertir a los otorgantes de presentar el testimonio al registro. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INDUSTRIAL El solicitante del registro de una marca podrá invocar la prioridad basada en una solicitud de registro anterior, presentada en regla en algún Estado que sea parte de un tratado o convenio al cual Guatemala estuviere vinculada. Tal prioridad deberá invocarse por escrito, indicando la fecha y el país de la presentación de la primera solicitud. Art. 18 Ley de Propiedad Industrial. Por lo que quizá constituye el único registro en Guatemala en el que se puede invocar reserva de prioridad, aunque no con ese nombre. El mecanismo que contempla la legislación del registro de la propiedad como reserva de prioridad, es la anotación preventiva que contempla el artículo 1149 numeral 5 Código Civil, aunque no en los mismos términos y alcance: El que presentare título cuya inscripción no puede hacerse definitivamente por faltas que sean subsanables en el término de treinta (30) días, pasados los cuales la anotación se tendrá por cancelada de hecho. No es en los mismos términos porque no es una obligación impuesta al notario que va autorizar una escritura que afecte un inmueble o derecho real inscrito el dar el aviso para la reserva de prioridad. Tampoco con los mismos alcances, pues se regula para los casos en los que el documento presentado no sea inscrito por faltas que pueden subsanarse en el plazo de treinta días. De ahí, que lo recomendable sea solicitar siempre la anotación preventiva de cuanto documento se presente al registro, ya sea en la propia escritura o en memorial a parte. Art. 1150 c.c. último párrafo. EFECTO RETROACTIVO DE LA INSCRIPCIÓN Cuando la anotación preventiva, se convierta en inscripción definitiva de un derecho, surtirá sus efectos desde la fecha de tal anotación y en esos supuestos el registrador, a solicitud escrita de quien la hubiere obtenido, cancelará las inscripciones de fecha posterior. ARTÍCULO 1162 c.c. Otra inscripción con efecto retroactivo, aunque se produce en el Registro Mercantil, es la de las sociedades mercantiles cuya inscripción definitiva se retrotrae a la fecha de la inscripción provisional. Lo que significa que, inscrita definitivamente una sociedad mercantil, su personalidad jurídica se computará no a partir de la fecha de la inscripción definitiva sino a partir de la fecha de la inscripción provisional.