INCLIUR LAS TABLAS DE RENTABILIDAD

DYRECTO HACE PÚBLICO UN ESTUDIO SOBRE LA INVERSIÓN EN
PROMOCION NUEVA
▪
El mercado de vivienda, que no pasa por su mejor momento, evoluciona de manera distinta en
las diferentes comunidades autónomas. En vivienda libre Cataluña es la comunidad más
adecuado para nuevas promociones.
▪
Los nuevos módulos de precio de venta establecidos para la vivienda oficial hacen reorientar
las estrategias de los promotores. Madrid y Castilla La Mancha se sitúan en los primeros
puestos en términos de rentabilidad.
Madrid, 5 de mayo de 2008.- En las circunstancias actuales, el promotor debe de analizar mucho más
antes de tomar decisiones adecuadas a la hora de promover vivienda. Los márgenes más reducidos –ya se
parecen más a los de cualquier otro sector- no permiten absorber las ineficiencias en la gestión o en la
ejecución de las obras. Para empezar conviene estar bien aconsejado a la hora de comprar suelo o
seleccionar una contrata.
En este artículo publicamos un extracto de la herramienta que utilizamos habitualmente para ayudar al
inversor a decidirse entre dos ubicaciones y a establecer precios máximos de compra del suelo antes de
tomar nuevas decisiones. Podríamos decir que cualquier ubicación podría ser buena, ya que en general se
puede encontrar demanda futura, pero siempre ajustando los precios futuros, que nos obligan a buscar el
suelo al precio adecuado. El error de algunos promotores en estos últimos años, es haber comprador
suelo sin pensar en la demanda, y teniendo en cuanta unos precios de venta futuros que no se van a
poder cumplir.
Dyrecto Consultores tiene años de experiencia en asesoramiento al promotor para que pague el precio
justo por sus inversiones. Selecciona el producto a vender, y garantiza que el suelo que pone en venta
tiene un precio adecuado, probablemente por debajo del valor de tasación actualizado. La consultora se
fundamenta en ajustar las expectativas del vendedor con las del inversor, “un precio excesivo actualmente
imposibilita la venta del suelo”.
Dyrecto ha desarrollado modelos propios de estimación de precio de suelo, que le permiten, para cada
localización y para cada uso urbanístico (residencial, hotelero, comercial…), determinar el valor de
mercado que permita cerrar la operación.
El precio máximo admisible del suelo lo calcula analizando el precio de venta estimado a futuro (tanto
para la venta como el alquiler o explotación del producto), descontando todos los costes necesarios:
construcción, explotación, financieros, comercialización y márgenes. La compra de un suelo por encima
de este precio máximo, repercutirá directamente en una reducción del margen promotor, de hecho en el
mercado más del 43% de las promociones residenciales están en pérdidas.
Para ello, hemos estudiado el precio medio de venta de la vivienda, los costes de construcción y gastos
generales. La finalidad es hallar un ratio de rentabilidad y una repercusión máxima del suelo que pagar
(en promoción de viviendas libres o de viviendas protegidas).
Para la correcta interpretación de esta información, dyrecto desarrolla un índice de rentabilidad, basado
en el PVP de las viviendas y su coste de construcción, omitiendo los “otros” costes que los promotores
pueden ajustar en función de su tamaño (comercialización, financieros, administrativos,…)
Mercado vivienda Libre
El mercado libre, no pasa por sus mejores momentos: reducción del beneficio, aumento del plazo de venta
de las viviendas, falta de financiación, stocks sin vender, retroceso en la actividad, etc. Pero no todas las
zonas van igual de mal (ver tabla nº1), cuando descendemos a un análisis por localidades se pueden
descubrir buenos nichos, donde todavía existe demanda a buen PVP, y precio de suelo por debajo del
máximo admisible. Para localizar estas oportunidades Dyrecto localiza suelos en venta y valora
constantemente este tipo de oportunidades.
Según este análisis, y sin tener en cuenta el coste del suelo, el mejor destino para invertir en vivienda libre
es en Cataluña, ya que debido al alto precio de venta de las viviendas y los moderados costes de
construcción se obtienen unos índices superiores al 3,4. Es por tanto la comunidad que mejor aguanta la
repercusión del suelo, y permite pagar a precios más altos por su compra.
Por contra, Castilla-León, no es el mejor sitio para comenzar una promoción de viviendas salvo que
encontremos un suelo cuya repercusión esté por debajo de la media.
Mercado vivienda Protegida
En este mercado los índices, están algo más ajustados, oscilando desde el 1,9 de Castilla la Mancha
(comunidad dónde es más rentable construir), junto con Madrid, por los últimos datos publicados por el
Ministerio (1.108 euros el metro cuadrado, sólo ocho euros por encima de la media nacional en vivienda
protegida, cuando la vivienda libre está a más de 1.000 euros por encima.) al 1,2 de Canarias. Según
nuestros datos ésta última comunicad es la menos recomendable desde el punto de vista de la promoción
en vivienda protegida.
Aunque con márgenes más reducidos, la VP es un salvavidas para los promotores, ya que se conceden
más fácilmente las licencias y los nuevos planes urbanísticos “premian” la construcción de este tipo de
viviendas.
Un factor determinante para tomar decisiones, radica por tanto en el fomento de la vivienda protegida por
parte de las diferentes administraciones públicas, lo que unido al retroceso del mercado de vivienda libre,
continuará impulsando el crecimiento de la actividad en los próximos años.
El incremento en el número de viviendas protegidas terminadas y el aumento de los precios máximos de
venta permitirá a su vez incremento del valor del mercado.
La consultora Dyrecto indica que “a pesar del negativo panorama en el que se encuentran inmersas las
empresas en la actualidad, existen muchos promotores e inversores profesionales que actúan de manera
correcta, hacen bien las cosas y siguen ganando dinero hoy y previsiblemente en el futuro”. “A pesar de
que actualmente más de un 43% de las promociones residenciales están en pérdidas, no todas van mal,
algunas se venden muy bien”. En este sentido la consultora asegura que una de las claves del éxito
corresponde a la buena ubicación y al correcto precio de venta.
Para asegurar los factores de éxito de una nueva promoción, Dyrecto asesora al promotor en puntos
considerados como clave, asesorando a sus clientes en la búsqueda de suelos en venta en las mejores
ubicaciones, a precios adecuados. En este sentido la consultora también colabora con sus clientes en el
diseño de productos adecuados a la demanda, y 3) construirlo al menor coste, 4) Correcta financiación 5)
Comercialización.
-Hay mucho suelo a la venta, hoy hay mucho donde elegir, incluso se puede encontrar algún “chollo”, el
problema ahora es de tiempo y criterio, nosotros ofrecemos a nuestros clientes un departamento dedicado
a controlar todo el suelo que está en venta, y cuando el inversor nos muestra su interés por un activo,
procedemos a analizarlo y a ajustar el precio de mercado.
-Para el diseño del producto ya no es suficiente el estudio de la oferta de la zona, en estos tiempos
también hay que estudiar la demanda potencial hasta tener claro sus verdaderas necesidades y el precio
que están dispuesto a pagar. Nosotros aconsejamos además realizar un concurso de arquitectos, invitando
a aquellos que con experiencia que conozcan bien la zona, para que hagan sus propuestas. El diseño y la
diferenciación del producto hoy es muy necesaria para conseguir vender.
-Coste de construcción óptimo. Seleccionar bien a su contratista. Si construyo más barato, con un coste
de obra menor, dispongo de más margen para ajustar precios de venta. Es esta otra decisión estratégica,
que de ser errónea puede conducir a unos resultados nefastos. Asesoramos sobre la contrata más adecuada
en función del perfil de la promoción. La revisión por expertos de las mediciones siempre lleva a obtener
replanteos que abaratan la obra. En la elaboración de los presupuestos también se encuentran
innumerables fallos que detectados a tiempo, permiten obtener más ahorros.
-La financiación se ha convertido es un área de estrategia fundamental, donde hay que destinar los
mejores recursos profesionales del promotor para tener éxito. Hoy es cuando muchos se dan cuanta de la
importancia de tener diversificado el número de entidades financieras. Cuando las cosas van bien es
cuando tenemos que abrir el abanico de entidades y darnos a conocer, cuando las cosas van mal es tarde
para acudir a nuevas entidades. Negociar es necesario, sentarse con las entidades para encontrar
apoyo, conseguir alargar los plazos es posible.
-Comercialización: siendo hoy necesario el marketing inmobiliario.
Viviendas Libre
Precio
Venta
libre
Coste
construcci
ón (*)
Índice de
vivienda libre
(sin suelo)
Repercusión
máxima
admisible
Cataluña
4.073
1.203
3,4
53%
Castilla la Mancha
2.026
618
3,3
49%
Madrid
3.978
1.344
3,0
46%
Islas Baleares
2.442
839
2,9
46%
Extremadura
1.601
556
2,9
45%
Aragón
2.884
1.026
2,8
44%
Valencia
2.195
813
2,7
43%
Murcia
1.656
677
2,4
39%
Andalucía
1.715
714
2,4
38%
Cantabria
2.489
1.065
2,3
37%
Rioja
2.051
880
2,3
37%
Asturias
1.920
913
2,1
32%
Navarra
2.517
1.247
2,0
30%
Galicia
1.768
937
1,9
27%
País Vasco
3.327
1.950
1,7
21%
Canarias
1.868
1.204
1,6
16%
Castilla León
Por metro cuadrado construido de vivienda colectiva
libre
2.147
1.409
1,5
14%
(*) Comercialización, financieros, impuestos
Fuente: Dyrecto Consultores
Vivienda Protegida
Precio
Venta Viv.
Protegida
Coste
construcción
(*)
Indice de
vivienda
Protegida
(sin suelo)
Repercusión
máxima
admisible
Castilla la Mancha
916,1
482
1,9
36%
Murcia
966,5
528
1,8
34%
Extremadura
792,6
434
1,8
34%
Andalucía
951,4
557
1,7
30%
Islas Baleares
1.106,9
654
1,7
30%
Valencia
1.050,6
634
1,7
29%
País Vasco
1.179,0
739
1,6
26%
Navarra
1.169,2
739
1,6
26%
Rioja
1.037,0
686
1,5
23%
Madrid
1.101,1
739
1,5
22%
Asturias
1.040,3
712
1,5
21%
Castilla León
1.006,9
739
1,4
16%
973,9
731
1,3
14%
Cantabria
1.071,7
831
1,3
11%
Cataluña
1.201,3
938
1,3
11%
Aragón
1.004,3
800
1,3
9%
Canarias
Por metro cuadrado construido de vivienda colectiva
protegida
1.041,8
881
1,2
4%
Galicia
(*) Comercialización, financieros, impuestos
Fuente: Dyrecto Consultores
Fecha cierre de estudio: abril 2008.
Autor: Juan Gabriel Moreno
Coordinador del Departamento de Selección de Contratista
Más información: Telf.: 902 120 325, e-mail: jgmoreno@dyrecto.es