S-013 - Universidad Nacional del Nordeste

Resumen: S-013
UNIVERSIDAD NACIONAL DEL NORDEST E
Comunicaciones Científicas y Tecnológicas 2004
El principio de legalidad
y la calificación registral
Cochia, Alicia S.
Facultad de Derecho y Ciencias Sociales y Políticas – U.N.N.E.Salta 459,C.P. 3.400, Corrientes, Argentina.
Teléfono: (0783)15689241
Antecedentes: Esta comunicación abarca los aspectos teórico-prácticos y las distintas posiciones doctrinarias respecto
del alcance de la calificación registral inmobiliaria, entendida como un aspecto del principio de legalidad registral; y la
función que cumple el registrador en el Registro de la Propiedad Inmueble. El objeto es aportar elementos de interés
para conocer los aspectos técnicos de la registración inmobiliaria. De tal modo redescubrir la legislación aplicable e
informarse de que manera trabajan los registradores inmobiliarios.
Materiales y Métodos: El material utilizado para la investigación se refiere a leyes de aplicación nacional y provincial,
doctrina y jurisprudencia; como así también aportes doctrinarios de reconocidos autores registralistas nacionales.
Para su realización se recurrió a distintos métodos de investigación aplicables en el derecho registral, partiendo de las
operaciones de hipótesis previas de investigación de los conocimientos establecidos, para luego desarrollar la
descripción y observación sistemática transformando los hechos en datos del problema, pasando por el proceso de
validación y explicando el contraste con la realidad empírica, para arribar a la formulación del resultado final, en el
descubrimiento de las formas características del objeto de la investigación.
Discusión de Resultados: Introducción: El principio de legalidad es aquel “por el cual se impone que los documentos
que se pretenden inscribir o anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble reúnan los requisitos exigidos por las leyes
para su registración, a cuyo fin es necesario someter los mismos a un previo examen, verificación o calificación que
asegure su validez o perfección “(Scotti). Este principio se funda en la necesidad de que los asientos registrales
concuerden con la realidad externa al registro, evitando que ingresen documentos carentes de validez o de autenticidad”
(Scotti).
Garcia Coni dice que si bien es un principio autónomo considerado en sí mismo, es también la suma de las legalidades
correspondientes a los otros principios, pues cada uno de ellos debe tener su propia cuota de lagalidad.
Para
que
logre
viabilidad
inscriptiva
el
documento
que
se
presente
al
Registro de la Propiedad Inmueble debe “tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus
originales y copias por quien está facultado para ello (art. 3inc. b Ley 17.801). No se distingue si estas formalidades
deben ser intrínsecas o extrínsecas, pero la calificación registral debiera centrarse en estas últimas (art. 8 ley 17.801) sin
descartar totalmente aquellas (art. 9 inc a ley 17.801).
Cuando el registro es al mismo tiempo constitutivo y convalidante, la tarea del calificador es mucho más compleja y
necesariamente debe abarcar las formas extrínsecas e intrínsecas, y el proceso inscriptorio demandará mucho más
tiempo que el requerido por los registros declarativos y no convalidantes. El cuidado de la legalidad constituye un
elemento integrativo de la función calificadora.
Cornejo explica que el análisis que el registro efectúa para hacer efectivo el principio de legalidad se llama calificación
y la función que en consecuencia de ello se ejerce se denomina función calificadora.
La función calificadora tiene los siguientes caracteres:
1- Es una función independiente, debe reconocerse el carácter autónomo del registrador en el ejercicio de su
funcionamiento.
2- Es completa e íntegra, por lo que debe abarcar en su totalidad la situación registral al ingreso del documento.
Por lo tanto todos los derechos observados deberán ser puestos en conocimiento del interesado para su
subsanación.
3- Es una función obligatoria del registrador que no puede dejar de cumplirla so pretexto de oscuridad o silencio
de la ley. Según jurisprudencia argentina la función calificadora del registro dada su obligatoriedad, su no
ejercicio o su realización incompleta, lo torna responsable por los daños y perjuicios que de ello pueda
derivarse a terceros (IIIº Reunión de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, Santa fe 1.966). “La
calificación supone un juicio de valor, en que corresponde merituar las condiciones de lo que se examina”
(Garcia Coni).
El principio de legalidad es contemplado tanto en la Ley Nacional Registral 17.801, como en la Ley Provincial 4.298.
En ambos casos el art. 8º dispone que el Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos
cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos.
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Límites al ejercicio de la función calificadora:
El tema es polémico; existen concepciones amplias y restringidas:
a) Concepciones restringidas: La función calificadora debe circunscribirse al análisis de las formas extrínsecas
del documento, a las solemnidades que deben observarse en la formación de los documentos mencionados en
los art. 2º y 3º de la ley 17.801; y en lo que respecta a escrituras públicas a lo prescripto por el Código Civil
art. 979 inc. 1º, 980, 985, 988, 989, 999 a 1.003, 1.007 y 1.008; por que las faltas deben resultar del propio
documento y ser conocidas de antemano por el registrador por otros medios.
Crítica: Es una postura en retroceso, ya que la misma ley establece la posibilidad de observar otras cuestiones más allá
de las formas extrínsecas, tal es el caso del acto nulo de nulidad absoluta y manifiesta; el supuesto de la no continuidad
del tracto; del disponente inhibido (art. 9 inc. a ley 17.801).
Si bien hay consenso en cuanto a que no limita únicamente al análisis de las formas extrínsecas del documento, se
discrepa en cuanto a qué otros aspectos pueden ser objeto de calificación por el registrador.
b) Concepciones amplias: Existen diversas opiniones:
1- López de Zavalía distingue la legalidad interna, dada por las normas que rigen la conducta del registro; de la
legalidad externa dada por las normas que rigen la conducta de quien autorizó el documento. Entonces lo que primero
debe analizar el registro es una auto calificación , es decir, analizar si puede o no calificar el documento. Los alcances
de la calificación lo determina la legalidad interna dada por el art. 8º; analizar el contenido según el art. 2º y su forma
según el art. 3º (Ley 17.801).
2- Moisset de Espanés, expresa que el exámen de legalidad abarca otros aspectos como por ejemplo la continuidad del
tracto u otros supuestos como el acto nulo de nulidad manifiesta y absoluta; pero si es de nulidad relativa manifiesta, el
documento debe ser observado, sea que la nulidad relativa afecte formas extrínsecas o el contenido del acto
instrumentado; encuadra en el art. 9º inc. b ley 17.801, y da origen a una inscripción provisoria. En cuanto a los actos
anulables, como su constatación requiere una investigación de hecho extraña al registro, es ajena a la posibilidad de
calificación.
3- José Sing opina que la extensión de la legalidad está dada por el art. 8º pero la competencia en lo formal es
ampliada excepcionalmente para decidir:
a) Sobre la competencia de los autorizantes de los documentos (art. 3º);
b) Sobre nulidades e inexistencias documentales (art. 9º inc. a);
c) Para controlar la coincidencia de las titularidades (art. 15);
d) Para decidir sobre las incompatibilidades documentales que pretenden acceder a la categoría de entidad
registral;
e) Ampliada sobre si la instrumentación está acorde a la prioridad certifical y si fue presentada dentro de los
45 días de su otorgamiento (art. 5º y 24 ley 17.801).
4- Edgardo Scotti manifiesta, que la amplitud y modalidad de la registración resulta de sus art. 2º, 3º, 8º y 9º (ley
17.801). Los dos primeros establecen la competencia en razón de la materia y los recaudos formales. El art. 8º da
los elementos con que cuenta el registrador para observar. El art. 9º da la competencia del registro y los recaudos
formales, a la observación de todo documento nulo de nulidad absoluta denegando su inscripción y permitiendo la
inscripción provisoria de los actos de nulidad relativa, para ser subsanados en un plazo de 180 días corridos a
contar de la fecha de ingreso del documento al registro. Sólo quedan excluidos de calificación aquellos defectos
que impliquen anulabilidad.
La verificación de la capacidad de los otorgantes o su legitimación para obrar se considera extendida a las
circunstancias que deben constar en el documento, sin que ello signifique calificar el juicio de capacidad realizado por
el autorizante.
La jurisrpudencia: “El plenario Feldman”. Cámara Nacional de Apelaciones Civiles de Capital Federal.
La mayoría afirmó que en la ley 17.801 existen argumentos significativos que permiten extender la calificación más
allá de lo extrínseco para penetrar en el contenido del acto sin detenerse en su continente (art. 15, trata sobre la
legitimidad del disponente). Por su parte el art. 9º revela que si la nulidad del documento es manifiesta debe devolverse
el documento pero si es relativa se lo inscribirá provisoriamente.
Lo que la minoría interpretó que la devolución del documento tiene por finalidad la rectificación, que contempla
defectos subsanables ya que la matriz no podría serlo sin el otorgamiento de una nueva escritura por las partes
intervinientes.
Vinculaciones entre la tarea del notario y el registrador:
Las operaciones de ejercicio que debe realizar el escribano antes de la autorización del documento podríamos resumirla
de la siguiente manera:
a) Interpreta la voluntad de las partes;
b) Califica el acto adecuándolo al derecho;
c) Da legalidad al acto;
d) Autoriza el documento matriz y envía al registrador el testimonio del mismo para su inscripción.
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El registrador recibe el documento,
a) Lo examina, verifica, analiza el documento;
b) Califica primero la legalidad, esto es la adecuación a las normas legales;
c) Emite un juicio de valor que le permitirá resolver dos cosas:
1) Rechazar el documento por nulidad absoluta y manifiesta; ó
2) Inscribir el documento en forma definitiva ó provisional por el plazo de 180 días prorrogables.
En éste último caso el interesado puede aceptar o rechazar las observaciones que se efectúen; si rechaza se abre la vía
recursiva ante las resoluciones del Director del Registro. Si se allana a las observaciones pueden ocurrir tres casos:
a) Que subsane los defectos dentro del plazo legal;
b) Que solicite prórroga antes del vencimiento del plazo;
c) Que deje transcurrir el tiempo y que por vencimiento del plazo y no subsanado el defecto se produzca la
caducidad de la inscripción provisional.
Conclusiones: 1º) En concordancia con las conclusiones del IXº Congreso Nacional de Derecho Registral, el principio
de legalidad, en general, supone que toda actividad estatal está sujeta a la ley; por lo tanto todo accionar de la
administración debe ser una aplicación de la misma, a efectos de afianzar la seguridad jurídica.
2º) El principio de legalidad en el derecho registral implica un derecho y un deber tanto para el registrador. Que debe
controlar aspectos del documento en los límites y con el alcance que la ley le fija; y para el rogante, quien podrá exigir
que registrador adecue su comportamiento a la ley.
3º) En cuanto a la función calificadora, ésta implica un derecho inalienable del registrador que forma parte del principio
de legalidad; es una de las manifestaciones de éste principio, pero no lo agota.
4º) El principio de legalidad, bien entendido, abarca no sólo la actividad consistente en examinar el documento cuya
inscripción o anotación se solicite, sino en general toda la actividad de la Oficina, que debe aplicar la ley, pues de ella
depende.
5º) Toda la Oficina esta sujeta a la ley cuando toma razón y cuando da razón, cuando recibe documentos y cuando
instrumenta; al dictar las llamadas disposiciones técnicos registrales; éstas son las formas legales por las que el registro
exterioriza su voluntad o su opinión frente a un conflicto.
6º) La función calificadora debe ser redimensionada teniendo en cuenta la actividad que desarrolla el autor del
documento, primer intérprete de la voluntad de las partes en su conjugación con los preceptos legales.
7º) Habida cuenta de la supremacía del interés de los particulares, y el rol fundamental que cumple el profesional que
instrumenta, sumada a la finalidad de los Registros que es la inscripción para lograr oponibilidad frente a terceros, debe
tenderse a la inscripción definitiva de aquellos documentos que no conlleven vicios que palmariamente la obstaculicen.
Bibliografía:
1- Cornejo, Américo Atilio. Derecho Registral. Editorial Astrea, 1.994.
2- Garcia Coni, Raúl Ricardo. El Contencioso Registral. Ed. Depalma.1.984
3- Andorno, Luis y Marta Marcolín de Andorno. Ley 17.801 Comentada, Editorial Hammurabi, 1.989.
4- Ley 4.298/89 de la Provincia de Corrientes.
5- Scotti, Edgardo. Ed. Universitas. 1.980.
6- Villaró, Felipe. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario. Fundación Editora Notarial 1.980.
7- Conclusiones del IXº Congreso Nacional de Derecho Registral. Santa Fe del 07 al 09 de septiembre de 1.995.
8- López de Zavalía, Fernando. Curso Introductorio al Derecho Registral. Ed. Zavalía, 1.983.