Tracto sucesivo sustancial.

Tema 2 1 Escrituras simultáneas y sucesivas
Tracto sucesivo sustancial.
Autora: Silvia Beatriz Reinozo
San Salvador de Jujuy
INTRODUCCION
Todo regimen inmobiliario registral que adopte el sistema de matriculacion por inmuebles y que
tienda en la medida de lo posible al mayor paralelismo entre el contenido del Registro y la realidad
extraregistral ,debe procurar que el historial juridico de cada lote y en los lugares correspondientes del folio,se registren las posteriores trasmisiones de dominio respecto a sus sucesivos titulares
registrales que hayan adquirido el dominio o derecho real sobre la misma y figuren con plena
continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronologicamente
eslabonadas las unas con las otras , de modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer
y el titular registral actual sea el trasferente de mañana.Este es el mecanismo propio del llamado
principio de tracto sucesivo (o de continuidad registral).
Tracto sucesivo. Art.15 Ley Nacional Registral 17801.
Se hace necesario elaborar un concepto de la expresion „tracto sucesivo „: de raiz latina tractus
, significa trazado , lapso movimiento lento y progresivo ,que seguido de la palabra sucesivo, que
implica seguir en el tiempo a otra cosa, rescatamos a manera de sintesis que el “tracto sucesivo” es un movimiento trazado en el tiempo.Presenta dos aspectos: uno dinamico que se pone
de manifiesto en la calificacion registral, determinando la negativa o aceptacion de la rogatoria
de inscripcion ,que se relaciona con el derecho del disponente , y otro estatico, que implica todo
el historial , el encadenamiento de cada derecho o titularidad registrada .Este ultimo denominado tracto historico o encadenamiento dominial surgira como consecuencia del cumplimiento
de su aspecto dinamico .Es decir la corroboracion del sujeto trasmitente y la titularidad que
presume en el documento a registrar
El principio de tracto sucesivo ,precisamente en su aspecto estatico ,se encuentra consagrado
en el la primera parte del art 15 : “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente.” consagra
lo que se llama el principo de identidad (“previa inscripcion”), que es propiamente el que regula
el tracto sucesivo.Y en la segunda esta la aplicacion de la primera , el de continuidad.
Para que pueda registrarse un derecho es preciso que el adquirente pueda invocar una filiacion
de tipo negocial o de tipo legal con el que antes figura inscripto en el Registro.El registro se
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defiende: solo admite hijos de la sangre (una cierta genealogia de titulares) , quienes puedan
comprobar que dentro del Registro mismo ,el derecho pertenece al autor,si no se acredita tal
extremo , se procedera a rechazar la inscripcon pretendida .Debe existir una perfecta identidad
entre quien aparece como titular del derecho con facultad suficiente como para producir la modificacion registral del caso y la persona que figura en la inscripcion anterior.Lo expuesto equivale decir: que para el titular registral , ya sea voluntaria o forzadamente por haberse producido
una mutacion al respecto ,deja de serlo,pasando a ocupar su lugar otro titular del derecho real,
lo cual va a implicar un desprendimiento,perdida o extincion total o parcial de su derecho.
Y el segundo aspecto es el de continuidad ,regulado en la segunda parte del art 15: “ De los
asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular
del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.”
Significa esto que si se respeta el principio de identidad la consecuencia va a ser que cada anotacion
juridica se refleje en el registro con un asiento propio, exclusivo para esa mutacion.De tal manera
que al final leyendo el folio real , haya una serie de asientos que constituyen como los eslabones de
una cadena que van llevando al asiento final.
Estos principios funcionan comodamente en los registros llamados completos, es decir donde ya hay
una inscripcion antecedente .Pero en los registros incompletos , donde hay, por ejemplo, derechos de
dominio que todavia no han llegado , encuentra su primer obstaculo.Y la unica forma de comenzar la
cadena de tracto sucesivo es procediendo a lo que se llama la primera inscripcion, o sea la matriculacion. A partir del asiento de matriculacion, va a ser posible establecer el ecadanamiento.
Tanto la identidad com la continuidad son aspectos que hacen al Derecho Registral formal.Es
decir , a la manera de como se van a practicar los asientos , si el registro va a recibir o no recibir
un documento; si lo va a asentar o no. A esto se lo denomina precisamente funcion calificadora,
en referencia a !a actividad que efectúa el Registrador. Para que un determinado derecho real
o un determinado acto jurídico pueda acceder al Registro de la Propiedad y por tanto, figurar
inscripto en el folio correspondiente, es preciso que el título o documento público en que tal
derecho o acto consten reúna una serie de requisitos, sin cuyo cumplimiento se rechaza su ingreso al Registro. La ley atribuye esa función de control al Registrador mediante el ejercicio de su
actividad jurídica principal que es el examen de los títulos que se presentan para su inscripción,
admitiendo los que cumplen con las exigencias legales y repeliendo a los que no alcanzan tales
requisitos. Y esta funcion consituye el medio o instrumento para hacer efectivo el principio de
legalidad.
Y en atencion a la identidad y continuidad registral se ha pretendido sostener que si no figura el
disponente incripto en el Registro no puede enajenar y que si llega a otorgarse una escritura publica
en que figure como disponente el que no es titular inscripto , esa escritura publica va a ser nula.
Se basan en que, segun las prescripciones del art 23 y siguientes de la Ley 17801 un escribano no
puede autorizar una escritura si no tiene a la vista el titulo inscripto y si no tiene a la vista el certificado de ley, de lo cual resultaria que el no inscripto no va a poder enajenar y que si el escribano
-prescindiendo de esas dos exigencias- otorgara esa escritura , va a otorgar una escritura nula.Sin
embargo la escritura va ser valida como acto, lo que va a ocurrir es que no va a poder gozar de
la reserva de prioridad (si carece del certificado) y que si le falta la previa inscripcion del disponente no va a tener acceso definitivo al Registro y no se perfeccionara la adquisicion o trasmision
de derechos reales sobre inmuebles ni va a poder gozar de la oponibilidad del 2505 del Cod.Civil,
mientras no supere ese obstaculo.
Tracto Sucesivo sustancial. Análisis del art 3270 del Codigo Civil
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Silvia Beatriz Reinozo
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Desde el punto de vista de la tecnica juridica la expresion “tracto sucesivo” no es exclusiva de la
disciplina registral , sino que tambien usada en el ambito de los contratos o mas precisamente
en el de las obligaciones,cuando se refieren a las obligaciones de tracto sucesivo, aquellas que
deben prestarse de manera periodica en plazos determinados.(art.2002 Cod.Civil).Pero hay un
uso mas importante desde el punto de vista sustancial que es al queremos arribar.Se refiere pues,
a la trasmision de los derechos en general ,aspecto este regulado a partir del art.3262 del Cod.
Civil.- Art.3262.- Las personas a las cuales se transmitan los derechos de otras personas, de tal manera
que en adelante puedan ejercerlos en su propio nombre, se llaman sucesores. Ellas tienen ese carácter,
o por la ley, o por voluntad del individuo en cuyos derechos suceden- Alli podemos tambien referirnos
validamente al tracto sucesivo, pero no ya aludiendo solo a los asientos o a las exigencias registrales,
si no atendiendo mas bien a la existencia misma de los derechos trasmitidos.Es el llamado tracto
sucesivo sustancial, en alucion a las titularidades reales;el titular real no inscripto ,podra disponer ,
pero su adquirente no podra registrar hasta que no se inscriba el derecho del transmitente.
Se procura la existencia del derecho en cabeza del transmitente o consituyente, con independencia
de registracion alguna que podra o no existir ;mientras que el tracto sucesivo formal se pondra de
manifiesto en el encadenamiento de cada asiento con su precedente, generados por la existencia
de la norma del tracto sucesivo y ello aun cuando estemos en su modalidad abreviada.En cuanto a
la abreviacion o compresion de asientos, a que si hay necesidad de que cada registracion tenga su
propia inscripcion o pueda comprimirse en una sola, resulta poco menos que indiferente la formulacion de uno, dos o tres asientos, mientras surjan de ellos el encadenamiento registral exigido por
la norma. Y halla su manifestacion normativa en el Codigo Civil en el Art.3270.- „Nadie puede
transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y
recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que
el que tenía aquel de quien lo adquiere.“
Ahora bien si ,es factible hablar de titularidad real que implica tener efectivamente el derecho real que
se pretende(con titulo y modo) diferente de una titularidad cartular, la que se logra con el instrumento
apropiado conteniendo una causa idonea para producir la adquisicion , modificiacion, etcetera , de derecho real y otra ; registral la que surge de las constancias registrales, es titular quien figure en los asientos
como sujeto activo del derecho real de que se trate, tambien sera posible efectuar un valido distingo
, entre disitntas manifestaciones del tracto segun la titularidad a la que hagamos referencia .Y la que
manifiesta mas importancia ontologica es la titularidad real, razon por la cual los principios que juegan
en el tracto sucesivo sustancial primaran por sobre el cumplimiento formal de las que solo persiguen el
cumplimiento de las exigencias registrales, o sea, respecto del llamado tracto sucesivo registral.
La necesidad de que la mutacion de un derecho haya sido normalmente producida o generada por
su titular, quien esta facultado legalmente para ello, resulta de una verdad irrefutable .La norma
sustancial del art 3270 del Cod Civil, a la que hemos hecho referencia mas arriba, no hace mas que
introducir al Derecho Positivo un principio de elemental logica.Tanto que estimamos que si faltara
del contexto normativo , su principio regiria igual, y con identico enunciado.
El hecho que nadie puede dar a otro un derecho mejor o mas extenso que el que el mismo tiene
(Nemo plus iuris ad allium transfere potest quam ipse haberet) no permite una excepcion valida desde
un enfoque logico. Por ello , como el derecho no puede ser ilogico , creemos que no se trata de
un principio juridico. Los principios logicos preexisten a toda ley positiva y si el orden logico existe
en un sistema , es porque dicho sistema se ha limitado simplemente a reconocerlo, positivizandolo. En suma todo principio juridico debe respetar las reglas de la logica pero no todo principio
logico,como el que no ocupa, puede erigirse en un principio juridico.
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Sin embargo existen algunas aparentes excepciones al principio “Nemo ..... “,y consagradas por la
ley. Serian esos apartamientos aparentes de la logica para perseguir la justicia .Nos referiremos sobre todo a la supuesta excepcion que en materia de muebles ,consagra el art.3271 del Cod.Civil,en
la qe se da prevalencia al adquirente de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida, aun en
contra del propietario anteior y a pesar de no haber sido adquirida de este.
Otro supuesto que podria aparentar excepcion al principio del art 3279, lo constituye el normado
en el art . Art.1051.- Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por
una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden
ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena
fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable. (Texto segun ley 17.711).
Establece , luego de la reforma , que la nulidad del titulo antecedente nos sera oponible al actual
adquirente de buena fe a titulo oneroso, torna en titular dominial a quien ha recibido el derecho
de quien no lo era por adolecer el titulo de este de una causal de nulidad,consagrandose asi otro
supuesto de excepcion al principio analizado.Concluimos que el art 1051 no hace mas que generar
una consecuencia legal frente al cumplimiento del supuesto de hecho consagrado.La adquisicion
por ese tercero, no habra provenido del supuesto trasmitente sino solo de la ley que considero,
acertada o desacertadamente, en prosecucion de la justicia, mas valedero proteger esa apariencia
y la seguridad dinamica ,que la realidad y la seguridad estatica del verus dominus.Pero esta norma
debe interpretarse en armonia con el art. 2777 del Cod.Civil,que regula la procedencia de la accion
reivindicatoria,y que exige,ademas de la buena fe del adquirente , tambien la del transmitente.
Conclusiones
En la actualidad ... y a pesar de ser esta solo una breve reseña acerca del tracto sucesivo , es evidente
que este puede llegar a ceder en aras de la seguridad juridica. Aunque la logica del principio es irrefutable, art 1051 C.Civil no implica que haya quedado derogado el principio “nemo plus juris..:”,ni
tampoco quiero considerar los casos enunciados en el art.16 de la ley 17.801 como exepciones, son
“atenuaciones” que no alteran los principios mencionados en el art.15 ,si no todo lo contrario,de
modo distinto procuran el encadenamiento de las sucesivas transmisiones.
Asi es que como la doctrina acompañada de la jurisprudencia comienza la interpretacion y con cada
vez mas fuerza hacia la proteccion el tercer adquirente de buena fe ,claro con sustento juridico
luego de la reforma al Codigo Civil.
Sin embargo hay una realidad: cada vez mas se acrecienta el uso del tracto sucesivo de manera extraregistral,aquel que no aparece en los registros sea por que las partes tengan intencion
de evadir impuestos, sea porque quieran mantener en apariencia fuera de su patrimonio el bien
registrable,etcetera.Tal es el caso de aquel primitivo dueño que enajena por medio de boleto de
compraventa y a su vez este adquirente trasmite a otro tambien por boleto (claro si no tiene titulo)
y asi sucesivamente, inconcientemente todas estas partes contratantes procuran mantener la historia juridica del bien adquirido mediante la conservacion de los respetivos documentos (cumplen
un tracto sucesivo extraregistral) pero luego, en el momento en que se deciden por acceder al
Registro,se obvian los contratantes intermedios y solo se registra al actual adquiriente.
Se lograra a la larga que los asientos registrales muestren (aunque quizas demorada y con ciertos riesgos
de simulaciones ,daños y perjuicios,asumidos al contratar de esta manera ) la realidad extraregistral.
San Salvador de Jujuy, Agosto 31 de 2006.
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Bibliografia
1 VENTURA ,Gabriel B. –”Tracto Abreviado Registral”
2 LOPEZ DE ZAVALIA,Fernando J. –”Curso Introductorio al Derecho Registral”
3 ANDORNO,Luis O.y Marta MARCOLIN de ANDORNO.-”Ley Nacional Registral Inmobiliaria
17801”
4 CODIGO CIVIL DE LA REPUBLICA ARGENTINA.
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