Reglamento de Convivencia, Uso y Administración Aprobado por

Reglamento de Convivencia, Uso y Administración Aprobado por Resolución
nº 2846/90. Cobro de Expensas.
2416-10230/03
Dictamen nº 11.877-7.
SECRETARÍA LETRADA III.
I.- Por las presentes actuaciones el Presidente del Consorcio de Copropietarios de la
Manzana nº 6 del Complejo Habitacional solicita se aclaren aspectos del “Reglamento
de Convivencia, Uso y Administración” –aprobado por Resolución de ese Instituto nº
2846/90-, relativos, esencialmente, a las funciones de las autoridades en todo lo atinente al cobro de expensas.
II.- De lo actuado resulta que el Departamento Organización de Consorcios –a fs. 17certifica la personería invocada por el peticionante e informa como se conforma el referido Barrio.
En ese orden, señala que “… hay Comisión Administradora en cada Edificio o Unidad
Mínima, las que a su vez conforman la de Manzana y éstas la Comisión Central del
Barrio”.
Asimismo, en la presentación en análisis se pone de manifiesto que cada edificio ha
fijado de manera autónoma sus expensas y que las autoridades de la Comisión Administradora del Consorcio fija las expensas de la manzana.
También se menciona que existen casos de mora en el pago de las expensas de los
edificios y/o de la manzana, que originan la necesidad de recurrir a la vía judicial para
su cobro.
Al tiempo que expresa que varios edificios se niegan a organizarse, por cuanto no tienen nombrado administrador, fijada expensas internas, ni pagan las correspondientes
a la manzana.
III.- Sobre el particular corresponde señalar que el referido Reglamento establece que
“… desde la entrega de la tenencia precaria, comodato, boleto de compraventa u otro
título … hasta el otorgamiento de las escrituras traslativas de dominio y la aprobación
del Reglamento de Copropiedad y Administración que dispone la Ley Nacional de Propiedad Horizontal … las personas que hayan resultado adjudicatarios de viviendas, o
locales construidos y/o administrados por el Instituto de la Vivienda deberán organizarse en consorcios …” (art. 1º, Res. cit.).
Organización que “…se ajustará a las características de cada barrio, manteniendo
como principio unificador la existencia de diferentes niveles de organización…” (art.
3º).
En ese orden, “… la administración de cada unidad mínima (escalera, edificios, torres,
o tiras) podrá ser ejercida por una comisión administradora o por un administrador….”
(art. 4º).
Si existen partes o bienes que mantener, los administradores de cada unidad mínima
“…necesariamente deberán integrar una comisión administradora del consorcio” (art.
4º cit.).
Por último, deberá conformarse una comisión administradora de servicios centrales –
integrada por los presidentes de las referidas comisiones administradoras del consorcio- en los barrios que tengan bienes que deban ser mantenidos por el conjunto de los
adjudicatarios y respecto de los cuales ningún consorcio tenga derecho a invocar dominio exclusivo (conf. art. 4º).
Todos los niveles de organización referidos precedentemente, “…serán fiscalizados
por un revisor de cuentas o por una comisión revisora de cuentas…” (art. 6º).
En ese marco, y en relación al tema en consulta, la autoridad administradora de la
unidad mínima tiene a su cargo las funciones de cobrar las cuotas ordinarias y extraordinarias a cargo de los adjudicatarios y todas las sumas que por cualquier concepto
correspondan (art. 8º, inc. b) y certificar las deudas por expensas comunes (art. 8º, inc.
j).
Por su parte, la Comisión Administradora del Consorcio tiene las funciones referidas
precedentemente, pero en relación a las partes de uso común del consorcio. .
Siendo las atribuciones de la Comisión Administradora de Servicios Centrales, idénticas a las señaladas pero en relación con el cumplimiento de sus funciones específicas
(art. 12º).
IV.- En mérito a lo expuesto, esta Asesoría General de Gobierno es de opinión que, de
acuerdo con lo dispuesto por la Resolución nº 2846/90, a cada uno de los niveles de
organización del barrio le corresponde certificar las deudas por expensas comunes,
ordinarias ó extraordinarias, generadas en sus ámbitos, practicando al efecto la pertinente liquidación.
Cumplido ello, e intimado que sea el deudor moroso a su pago -en el término perentorio que al efecto se le fije- con resultado negativo, se estará en condiciones de promover la acción judicial respectiva, por parte de quien resulte legitimado activo para ello.
Al respecto, la aludida Resolución nº 2846/90 prevé que la Comisión Administradora
del Consorcio deberá “…actuar como mandatario legal del consorcio de adjudicatarios
ante las autoridades administrativas y judiciales de cualquier clase” (art. 10 inc. b).
Es decir que, en forma expresa, se atribuye a ese nivel de organización –la Comisión
Administradora del Consorcio- el poder para representar al Consorcio al efecto de
promover en su nombre y de su cuenta –en el caso en análisis-
las acciones legales
a que hubiere lugar en pos del cobro de las sumas adeudadas en concepto de expensas comunes (art. 1869 Cód. Civ.).
No empece a lo expuesto la circunstancia de referir el artículo 32º del Reglamento a la
facultad de “…las administraciones para iniciar el cobro por vía judicial”, habida cuenta que en el contexto en que se ubica el texto en análisis –Del Pago de las Expensas y
Gastos Comunes (Capítulo VII)-, tal afirmación no hace mas que armonizar con el
concepto vertido en el párrafo precedente.