16 opinión Patrimonio inmobiliario: cuestiones fiscales a tener en cuenta Si se desea realizar una inversión en activos inmobiliarios, hay que conocer los aspectos fiscales para evitar problemas en la declaración de renta o en los impuestos que se asocian a las operaciones de compraventa de inmuebles. Miquel Laborde Socio de Laborde Marcet Víctor Cores Asesor fiscal y socio del despacho Cores & García Pedrerol Abogados Cabe tener en cuenta la ubicación territorial, ya que hay diversos tratos fiscales según la comunidad autónoma. Por ejemplo, haber estado de alta como arrendador de locales o las bonificaciones de la empresa familiar también son puntos importantes antes de realizar una inversión inmobiliaria. Hay que recordar que los inmuebles de segunda mano tienen, comparativamente, menos ventajas fiscales que las compras de locales de negocio. Veamos: al comprar una vivienda de segunda mano, se debe pagar un peaje fiscal, que es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que grava la operación. En Madrid, este impuesto es de un 6%, y en Cataluña, es del 10%. No deja de sorprendernos cómo las comunidades autónomas tienen un trato fiscal tan diferente, lo que genera situaciones de competencia fiscal autonómica. Cuando se compra un local de negocio arrendado, se puede tributar por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), siempre y cuando el comprador sea una empresa o una persona física que se haya dado de alta censalmente como arrendador de locales, y las partes acuerden someterse a dicho impuesto (es lo que se denomina “renuncia a la exención”). Cuando ocurre esta situación, se aplica la inversión del sujeto pasivo, lo que implica que, de hecho, no se produce un desembolso monetario de este impuesto por parte del comprador. Tanto en los casos de la compra de viviendas como de locales comerciales, hay que sumar unos gastos adicionales de notaría y registro de la propiedad, que suponen un 2 y 3% extras. Las plusvalías inmobiliarias, una vez se desinviertan del activo inmobiliario, tendrán una tributación en persona física a un tipo cercano al 24%. En cuanto a sociedades, la tributación se dirigirá al tipo de gravamen general del Impuesto sobre Sociedades (que será de 25% para el 2016). Rendimientos de activos inmobiliarios Aquellos rendimientos que provienen de alquileres inmobiliarios obtenidos por persona física tributarán en sede de IRPF al tipo marginal que corresponda en cada caso. Al respecto, cabe recordar que existe una reducción relevante para las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas. Por el lado de los rendimientos inmobiliarios que derivan del alquiler obtenidos por una empresa, van a someterse al tipo de gravamen general del Impuesto sobre Sociedades, que para este año será del 25%. Rendimientos de activos mobiliarios Los rendimientos del capital mobiliario, entre los que se encuentran los intereses o las ganancias que provienen de diversos productos financieros, están regulados en los artículos 25 y 26 de la LIRPF, y de forma genérica, pueden tributar tanto en la base imponible del ahorro como en la base imponible general. Con la nueva reforma fiscal, además de la bajada de tipos, se han incorporado a la base imponible del ahorro todas las ganancias y pérdidas patrimoniales, más allá nº143 2016 | de cuál haya sido su período de generación. Cabe tener en cuenta que hasta ahora las generadas a menos de un año se incorporaban a la base imponible general. Por todo ello, se puede definir que tanto los rendimientos derivados de depósitos, cuentas corrientes, renta fija y los dividendos de acciones, todos ellos tributan en la base imponible del ahorro. Cabe puntualizar que las ganancias obtenidas por la venta de fondos de inversión o acciones se consideran ganancias patrimoniales y tributan completamente también en la base imponible del ahorro del IRPF. Y recordemos que las entidades pagadoras de los rendimientos del capital estarán obligadas a practicar una retención previa del 20%. "Para obtener una fiscalidad más ventajosa en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones se sugiere en algunos casos, la creación de una empresa familiar, que actualmente cuenta con un 95% de bonificación, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos recogidos en la ley" El Impuesto sobre el Patrimonio es un tributo directo, general y personal que grava las propiedades o posesiones en cualquier parte del mundo. Es un tributo estatal, establecido y regulado por el Estado, si bien su rendimiento total, así como ciertas competencias normativas, se cede a las comunidades autónomas. Lo interesante de este impuesto es que fue creado con carácter transitorio, pero a la larga siempre ha formado parte del sistema tributario español. Durante los años 2008 a 2010 fue suprimido por la Ley 4/2008, de 23 de diciembre, un mero espejismo, pues a través del Real Decreto-Ley 13/2011, de 16 de septiembre se restablece el mismo, eso sí, de forma temporal para el 2011 y 2012, aunque finalmente parece que se pierde ese carácter temporal y se ha venido exigiendo desde entonces. Cabe recordar que las arcas del Estado son las que marcan la pauta. El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es un tributo que grava la adquisición de bienes y derechos por, genéricamente hablando, herencia o donación. Se trata también de un tributo estatal cuyo rendimiento se cede a las comunidades autónomas, que se hacen cargo de la gestión y recaudación, así como de asumir ciertas competencias normativas. Es por esta razón que el ISD está muy bonificado en algunas autonomías y en otras no, lo que genera una clara distorsión en la presión fiscal del conjunto de los españoles. Como solución a este punto, se sugiere que para obtener una fiscalidad más ventajosa en el ISD, en algunos casos, la creación de una empresa familiar, que actualmente cuenta con un 95% de bonificación, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos recogidos en la ley. Es interesante comentar, respecto a esta bonificación de la empresa familiar, que el Tribunal Supremo ha limitado la reducción del 95% de la base liquidable, puesto que solo permite aplicarla ahora a los activos que estén ligados con la actividad profesional o negocio. Vía I n m o b i l i a r i a 17 Opinión LABORDE VI nº143.indd 16 13/04/2016 10:25:46