Derecho Inmobiliario y Urbanístico Madrid, mayo de 2016 Los activos esenciales y la aplicación del artículo 160 f) de la Ley de Sociedades de Capital al sector inmobiliario 1. Introducción: adquisición, enajenación y aportación de activos esenciales Transcurrido más de un año desde la entrada en vigor de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre (la “Ley 31/2014”) que modificó, entre otros, el artículo 160 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de sociedades de capital (la “LSC”), parece conveniente hacer un resumen de las cuestiones suscitadas durante la aplicación de su nuevo apartado f), que establece que es competencia de la junta general deliberar y acordar sobre: “La adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales. Se presume el carácter esencial del activo cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado”. En relación con este nuevo apartado f) y los conceptos de (i) adquisición, enajenación y aportación y (ii) activo esencial, nos gustaría hacer unas breves aclaraciones: a) Operaciones de enajenación, adquisición y aportación Una de las cuestiones suscitadas es si afectaría a todas las operaciones de enajenación, adquisición o aportación a otra sociedad, incluyendo tanto a las que tengan carácter ordinario como extraordinario. A este respecto, entendemos que este precepto solo se refiere a las operaciones extraordinarias que no están incluidas en el tráfico ordinario de la compañía. En cualquier caso, debe tenerse en cuenta que la norma no especifica la naturaleza del negocio por el que se formaliza la adquisición, enajenación o aportación a otra sociedad de activos esenciales. Esta omisión significa que es irrelevante la forma negocial de la transmisión, ya que lo importante es el efecto patrimonial que desencadene. Por tanto, será cualquier negocio jurídico por el que el activo esencial entre en la esfera patrimonial de la sociedad o salga de ella. b) Concepto de activo esencial La norma tampoco define el concepto de activo esencial y para facilitar su delimitación el legislador ha introducido una presunción legal de carácter cuantitativo consistente en entender que afectan a activos esenciales las operaciones cuya cuantía asciende al 25% del valor de los activos de la sociedad, según el último balance aprobado. El criterio cuantitativo es meramente una presunción que desencadena determinadas obligaciones de los administradores de someter o no a la junta general estas operaciones, pero no constituye un criterio para confirmar per se la naturaleza esencial del activo. Por ello, se admite que (i) un activo pueda no ser esencial, aunque la operación de transmisión supere el umbral del 25% de los activos de la sociedad, lo que únicamente obligará a los administradores a justificar su no esencialidad; y (ii) un activo cuya transmisión no supere este porcentaje, pueda tener carácter esencial por alterar el desarrollo del objeto social de la compañía, lo que obligará a los administradores a someter la operación a la junta general. Por tanto, para determinar si se enajenan, adquieren o aportan activos esenciales hay que comparar el objeto social realmente desarrollado por la sociedad antes y después del negocio. En este sentido, si se trata del único activo de la sociedad el efecto sería el de la imposibilidad de seguir desarrollando el objeto social, con efectos semejantes a los de la liquidación (STS de 17 de abril de 2008). 2. Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre la venta, adquisición y aportación de activos inmobiliarios que puedan ser esenciales La primera Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (la “DGRN”) sobre este tema es la de 11 de junio de 2015 cuya doctrina se ha mantenido, con algún matiz, en las siguientes de 26 de junio, 8, 10, 27, 28 y 29 de julio, 23 de octubre y 14 de diciembre de 2015. Resumimos esta doctrina sobre el cumplimiento del artículo 160 f) LSC: (i) la infracción de este artículo conlleva la posible aplicación analógica del artículo 234.2 LSC con base en la identidad de razón que puede existir entre el supuesto del artículo 160 f) y el de los actos realizados por los administradores con extralimitación respecto del objeto social inscrito frente a los que quedan protegidos los terceros de buena fe y sin culpa grave [con base en el artículo 10.1 de la Directiva 2009/101/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de septiembre de 2009 (que se corresponde con el artículo 9.1 de la derogada Primera Directiva 68/151/CEE del Consejo, de 9 de marzo de 1968) y cita de la STS de 17 de abril de 2008]; (ii) el notario autorizante de la escritura deberá desplegar toda la diligencia precisa para informar a las partes de las obligaciones derivadas del artículo 160 f) y reflejar en el documento autorizado los elementos y circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del negocio y fundar la buena fe del tercero que contrata con la sociedad; y deberá exigir una certificación del órgano social o manifestación del representante de la sociedad sobre el hecho de que el importe de la operación no haga entrar en juego la presunción legal establecida por la norma (por no superar el 25% del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado) o, de superarlo, sobre el carácter no esencial de tales activos; y (iii) el registrador comprobará el cumplimiento de la norma en atención a los medios con los que cuente en el momento de calificar el título presentado a fin de apreciar el carácter esencial de los activos objeto del negocio documentado de forma que pueda controlar que la regla competencial ha sido respetada, pero no puede exigir al representante de la sociedad manifestación expresa sobre este extremo, ya que ninguna norma legal así lo exige. Asimismo, en la Resolución de la DGRN de 26 de junio de 2015 se mantiene este criterio pero se refuerzan dos ideas clave: por un lado, se afirma que la manifestación expresa en la escritura relativa al carácter no esencial de los activos objeto de enajenación, adquisición o aportación a otra sociedad no puede considerarse en ningún caso requisito del que dependa la inscripción registral, por lo que el registrador sólo podrá calificar el carácter o no esencial del activo siempre que tal extremo sea notorio o pueda deducirse con claridad de los documentos presentados; por otro, se afirma que el tercero de buena fe y que actúe sin culpa grave (adquirente o transmitente) quedará protegido por la aplicación del artículo 234.2 LSC, todo ello sin perjuicio de la posibilidad de que la sociedad pueda instar las acciones de responsabilidad de los administradores por los daños sufridos como consecuencia del incumplimiento del artículo 160 f) LSC. *** Más Información: Mª Ángeles Alcalá maalcala@ramoncajal.com Francisco Bengoetxea fbengoetxea@ramoncajal.com www.ramonycajalabogados.com Almagro, 16-18 28010 Madrid T +34 91 576 19 00 F +34 91 575 86 78 Caravel•la La Niña, 12, 6ª planta 08017 Barcelona T +34 93 494 74 82 F +34 93 419 62 90 Emilio Arrieta, 6 1º Derecha 31002 Pamplona T +34 94 822 16 01 © 2016 Ramón y Cajal Abogados, S.L.P En cumplimiento de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de Servicios de la Sociedad de la Información y de Comercio Electrónico y la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, usted queda informado y entendemos que presta su consentimiento expreso e inequívoco a la incorporación de sus datos, identificativos y de contacto -dirección, teléfono y dirección de correo electrónico-, en un fichero de datos personales cuyo responsable es Ramón y Cajal Abogados, S.L. con domicilio social en calle Almagro, 16-18, 28010-Madrid (España) con la finalidad de remitirle por correo postal y/o electrónico, las publicaciones de Ramón y Cajal Abogados, S.L. e informarle de los distintos servicios ofrecidos por ésta. 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