Informe 11/10, de 23 de julio de 2010. «Dudas de si el retraso en la ejecución de viviendas libres o de protección pública es causa de resolución automática de los contratos. Efectos sobre las obras realizadas». Clasificación de los informes: 17. Cumplimiento, modificación, extinción y resolución. 17.1. Cumplimiento. 17.4. Resolución. ANTECEDENTES. Por el Alcalde Presidente del Ayuntamiento de Arroyomolinos se formula la siguiente consulta: ”PRIMERO: En el municipio de Arroyomolinos se ha procedido en los años 2004 y 2005 a la enajenación de parcelas municipales a cambio de precio. SEGUNDO: Los pliegos de adjudicación preveían diversas obligaciones a cargo del adjudicatario de las parcelas como eran fundamentalmente, la de construir las viviendas (libres o de protección pública) en unos determinados plazos desde la disponibilidad de la parcela. En concreto, la cláusula 24 establecía: "Cualquier incumplimiento de las obligaciones previstas en la presente cláusula, dará lugar a la resolución de la adjudicación y/o compraventa ". TERCERO: Como consecuencia de la grave crisis económica e inmobiliaria de los últimos años, muchas de esas parcelas acumulan retrasos, algunos de ellos ciertamente notables, que les impiden cumplir con los plazos de construcción fijados en los pliegos. CUARTO: Se ha planteado en los Servicios Jurídicos Municipales la duda de si el retraso en la ejecución de las viviendas es causa de resolución automática de los contratos, o si basta con aplicar las sanciones previstas en la legislación de contratación por el retraso sufrido. Así, algunos funcionarios entienden que el incumplimiento del plazo se trata de una prestación accesoria, y que la principal que es el pago del precio se verificó en tiempo y forma, por lo que no puede aplicarse el instituto de la resolución. QUINTO: Del mismo modo se han planteado dudas en cuanto a las consecuencias de la resolución de los contratos, ya que si bien algunos funcionarios entienden que se procederá a la recíproca devolución de las prestaciones (sin perjuicio de la incautación de la garantía en su caso), otros entienden que el incumplimiento culpable obliga a devolver al Ayuntamiento la parcela vendida sin que éste tenga que reintegrar las cantidades percibidas en concepto de principal ni tampoco la fianza. También se plantea la duda del destino que ha de tener la edificación ya realizada, y si procede su abono en el caso de que haya que reintegrarse al Ayuntamiento la parcela. Lo que no parece lógico a juicio de algunos funcionarios es que un contratista que no haya desplegado toda su diligencia y apenas haya construido, pueda beneficiarse de la resolución del contrato y la devolución del precio, pues sería más que una carga un auténtico beneficio dada la situación de falta de liquidez en el mercado financiero”. CONSIDERACIONES JURÍDICAS. 1. Tres son las cuestiones que plantea en su consulta el Alcalde Presidente del Ayuntamiento de Arroyomolinos. En primer lugar; si el incumplimiento de los plazos establecidos en el contrato para la construcción de las viviendas puede ser considerado como causa de resolución de éste, en segundo lugar si la resolución implica la devolución de la parcela y del precio percibido y, finalmente, cuál sería el destino de la parte de edificación efectuada (si la hubiera) en caso de resolver el contrato. 2. Con respecto a la posibilidad de resolver el contrato por incumplimiento de la obligación de construir las viviendas, se plantea la alternativa de que en lugar de tal resolución se acuerde la imposición de las penalidades previstas en la Ley de Contratos del Sector Público. Al respecto conviene, en primer lugar, indicar que los contratos a que se refiere la consulta son de carácter patrimonial y consiguientemente están excluidos de la aplicación de la Ley de Contratos del Sector Público de conformidad con lo establecido en su artículo 4.1 p). Es cierto que el artículo 112 del Reglamento de Bienes de las Corporaciones Locales dice que “las enajenaciones de bienes patrimoniales se regirán en cuanto a su preparación y adjudicación por 1 la normativa reguladora de la contratación de las Corporaciones locales”, y que esta legislación está integrada fundamentalmente por la Ley de Contratos del Sector Público a tenor de lo dispuesto en su artículo 3. Sin embargo, no debe olvidarse que el artículo 112 que acabamos de citar refiere la aplicación de estas normas exclusivamente a los actos de preparación y adjudicación de los contratos, no al contenido y extinción del contrato de enajenación, puesto que éste, siendo de naturaleza jurídico privada, se rige por las disposiciones del derecho privado, fundamentalmente el Código Civil. En consecuencia para determinar los efectos del incumplimiento contractual no es posible acudir a las disposiciones de la legislación de contratos públicos. Todo ello, sin perjuicio de que, además, esta legislación lo único que permite es que en los pliegos o en el documento contractual se prevean penalidades para el caso de cumplimiento defectuoso de la prestación objeto del mismo o para el supuesto de incumplimiento de los compromisos establecidos en él (artículo 196.1 de la ley de Contratos del Sector Público). Por tanto, no estando expresamente previstas en el pliego tales penalidades, tal como ocurre en el caso examinado, éstas no resultarían aplicables aún cuando pudiera sostenerse la aplicación de la legislación de contratos del sector público. De lo anterior debe deducirse que las consecuencias derivadas del incumplimiento por parte de los compradores de los inmuebles de las obligaciones de construir impuestas en el contrato de compraventa deben ser las previstas en el Código Civil para el caso del incumplimiento contractual. Ello supone que, en virtud del principio de autonomía de la voluntad, propio del derecho privado, tales consecuencias serán, en primer lugar, las establecidas en el contrato y, sólo en defecto de cláusula específica del mismo, las previstas en el Código Civil. Pues bien, analizado el pliego de cláusulas que estableció las condiciones de la venta de los inmuebles objeto de la consulta, que por mor de su propia naturaleza deben considerarse como cláusulas contractuales, los adjudicatarios de cada parcela estaban obligados a dedicarla a la construcción de viviendas sujetas a protección pública (cláusula 24), y para caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones impuestas al adjudicatario y por tanto de la de construir, se preveía la facultad del Ayuntamiento de resolver la venta, siendo procedente en caso de incumplimiento culpable, la incautación de la garantía definitiva y la indemnización de daños y perjuicios (cláusula 25). Sentado esto, no puede caber duda acerca de cuál debe ser el modo de proceder del Ayuntamiento respecto de los incumplimientos producidos hasta la fecha. 3. La segunda de las cuestiones planteadas se refiere a cuáles serían los efectos de la resolución del contrato respecto del precio de la venta y de los bienes vendidos. Esta cuestión no entra dentro del ámbito de las competencias de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa que es órgano consultivo en materia de contratación administrativa y en materia de Derecho civil. CONCLUSIÓN. El incumplimiento por parte del comprador de la obligación de construir dentro del plazo establecido en el contrato de compraventa faculta al Ayuntamiento vendedor para resolver la venta, incautar la garantía definitiva prestada por el comprador y exigir a éste el abono de los daños y perjuicios ocasionados. 2