ENFITEUSIS Definición Derecho real y perpetuo, en el que su titular puede usar y disfrutar la cosa ajena de la manera más amplia, salvo las dos obligaciones substanciales de conducirse como se conduce en su casa un buen paterfamilias y de pagar una renta o pensión anual al dueño de la cosa. Arrendamiento agrícola a largo plazo o a perpetuidad. Características - Derecho sobre cosa ajena. - Suele recaer sobre bienes inmuebles rústicos. - Ilimitado, salvo conducirse como un buen padre de familia y de pagar una pensión anual. - Perpetuo o plazo muy largo (más de cien años) - El titular debe pagar una renta, canon, pensión o tributo anual (vectigal), pequeño al dueño de la cosa (el concedente). - Si hay pérdida total de la finca, deberá correr al cargo del que constituyó la enfiteusis. Si la pérdida es parcial las consecuencias deberán afectar al enfiteuta. ENFITEUSIS Constitución Convención: celebrada entre el dueño de la cosa y el enfiteuta. Actos Mortis Causa: legados. Derechos del Enfiteuta - Usar y disfrutar la finca, hace suyos todos los frutos. - Hacer las transformaciones que juzgue necesarias o convenientes (sin deteriorar o hacer menos fructífera) - Gravar y afectar la finca con servidumbres y aun con hipotecas. - Transmitir íntegros sus derechos de enfiteuta a otra persona: por acto inter vivos o mortis causa (oneroso o gratuito). - Defender sus derechos y reclamar la finca contra cualesquiera poseedores, aun los de buena fe; y el mismo dueño de la cosa que estableció la enfiteusis. ENFITEUSIS Obligaciones del Enfiteuta - Llevar todas las cargas inherentes al fundo: pago de impuestos. - Cultivar la finca como un buen padre de familia, y restituirla, cuando se terminara la enfiteusis, en el estado en que se hallara. - Responder ante el dueño de todos los deterioros que la finca hubiera sufrido por su culpa. - Pagar con puntualidad y exactitud la renta o el canon anual. - En caso de enajenar la enfiteusis: pedir el consentimiento del dueño Extinción - Por haberse verificado la condición o terminado el plazo resolutorios, bajo los cuales fue concedida por el dueño de la cosa. - Por la renuncia hecha por el titular de la enfiteusis: debía ser aceptada por el dueño de la cosa. - Por prescripción positiva de la libertad por parte del adversario, es decir, del dueño de la finca. No bastaba el simple no uso por parte del titular. - Por pena en que hubiese incurrido el titular de la enfiteusis. Los casos de pena eran: Sí deterioraba considerablemente el fundo. Si se demoraba por tres años en el pago o del canon o impuestos. Si enajenaba su derecho, sin antes haber cumplido las obligaciones que le incumbían en estos casos. La pérdida de la enfiteusis se verificaba ipso Iure SUPERFICIE Definición Derecho real enajenable y transmisible, que consiste en tener la disponibilidad plena y exclusiva de un edifico que surge sobre suelo ajeno Constitución Por Contrato compraventa o de arrendamiento: pagar toda la cantidad o un pago anual. Por Acto Mortis Causa No se requiere convención especial con el heredero instituido. Los vínculos de obligación anejos a la superficie nacían ipso facto e inmediatamente con el derecho sobre los bienes hereditarios. Por Sentencia Judicial Por vía de adjudicación en los juicios de communi dividundo Por vía de condena, de forma que la sentencia obligara a la parte vencida a conceder a la otra el derecho de superficie. SUPERFICIE Derechos del Superficiario - Derecho amplísimo de usufructo con respecto al edificio, aunque su propiedad, en línea de principio, perteneciera siempre al dominus soli. - Transmitir su derecho a los herederos, podía enajenarla por acto jurídico mortis causa o inter vivos, y afectarlo en beneficio de sus acreedores con hipoteca. - Puede gravar con diferentes servidumbres. - Actuar en juicio con base en diferentes acciones para defender las servidumbres. Obligaciones del Superficiario - Soportar los gravámenes anexos tanto al suelo como al edificio. - Pagar al dueño del suelo la pensión o censo anual: el solarium. Extinción Las mismas de la enfiteusis HIPOTECA Definición Derecho real de garantía sobre una cosa ajena, de la que el acreedor no tiene la posesión, de manera que se constituye en base a la simple convención de garantía entre acreedor y deudor sin transmisión de la cosa al primero. Características Derecho real accesorio (supone una deuda) Indivisible: subsiste toda entera sobre el bien gravado, aun cuando se haya pagado una parte de la deuda. Cosas Susceptibles de Hipoteca Cosas corporales e incorporales. Cosas muebles e inmuebles. Bienes futuros del deudor. HIPOTECA Constitución Que exista una deuda: la hipoteca es una garantía accesoria. Que la cosa hipotecada pueda ser objeto de una venta: el derecho de preferencia se ejerce sobre el precio. Que el constituyente de la hipoteca sea propietario de la cosa y capaz para enajenar. Modos de Constitución Hipoteca Convencional Hipoteca Testamentaria Hipoteca Legal Hipoteca Judicial HIPOTECA Derechos del acreedor hipotecario Derecho de perseguir la cosa (Ius persequendi) Derecho de retención (Ius Retentionis) Derecho de vender la cosa (Ius Distrahendi) Derecho de preferencia (Ius Praelationis) Extinción Pérdida de la cosa hipotecada en su totalidad. Cuando el acreedor hipotecario ha adquirido la propiedad de la cosa hipotecada Renuncia del acreedor. Cuando la cosa ha sido vendida por el acreedor no pagado. En caso de prescripción extintiva de 40 años. En caso de prescripción adquisitiva de 10 años entre presentes o de 20 años entre ausentes.