Los elementos comunes en la Propiedad Horizontal

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FUERA DE PROTOCOLO
LOS ELEMENTOS COMUNES
EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
JUAN CARLOS MARTÍNEZ ORTEGA
Oficial de Notaría – Madrid
En el verano de 1960, vio la luz una de
las leyes que más importancia y casuística
ha tenido en la actividad inmobiliaria, y
por ende, en los despachos notariales, la
Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal. En
la exposición de motivos, entre otros, se
enunció que “se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones
de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio
del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases
de una convivencia normal y pacífica”.
Hoy cuarenta y seis años después, este
sigue siendo el principio orientador de la Ley
de propiedad horizontal: que las relaciones
de vecindad sean pacíficas y normales.
Antes de entrar en el fondo del tema
citado, es conveniente que hagamos un
breve repaso respecto a qué es la
Propiedad Horizontal, en qué consiste y
cuales son sus circunstancias singulares más
habituales en la práctica notarial, para
luego poder determinar la importancia de
los elementos comunes y su posible modificación.
Podemos definir la Propiedad
Horizontal, como “el derecho de propiedad que recae fundamentalmente sobre
las casas construidas por pisos, y también,
sobre otros conjuntos residenciales. Ya se
comprenderá que en un edificio distribuido en pisos o apartamentos, según el
moderno modelo de construcción, realmente no puede hablarse de propiedad
privada exclusiva de cada uno de los propietarios nada más que “de sus puertas
para adentro” (y con todo, incluso en tal
espacio, existirán elementos que no le pertenecen de forma exclusiva)...1”.
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Es decir, en el régimen de propiedad
horizontal conviven elementos comunes
del edificio, que pertenecen inseparablemente a todos los propietarios (escaleras,
tejados, ascensores, portal, etc.) junto con
elementos privativos, pertenecientes exclusivamente a cada propietario de “puertas
para adentro” de su propia vivienda o
departamento.
Como expresa el primer párrafo del
art. 396 del Código Civil: “Los diferentes
pisos o locales de un edificio o las partes de
ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un
elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de
copropiedad sobre los elementos comunes
del edificio...”. Es evidente por tanto, que
para poder crear un departamento independiente, éste tiene que tener salida propia a un elemento común (al rellano o vestíbulo de escalera, por ejemplo) o a la vía
pública, tal vez por tener acceso independiente directo a la calle (como sucede
generalmente con los locales comerciales).
La regulación vigente en materia de
Propiedad Horizontal se basa fundamentalmente en la famosa Ley 49/1960, de 21 de
Julio; reformada por la Ley 8/1999, de 6 de
abril, teniendo en cuenta además la Ley
3/1990, de 21 de Junio, por la que se modificó el art. 16, relativo a la adopción de
acuerdos tendentes a facilitar el acceso y
movilidad de los minusválidos en el edificio
donde vivan. También hay que tener en
cuenta el conocido art. 396 del Código Civil.
El título constitutivo
de la propiedad horizontal
En muchas ocasiones, el régimen de
propiedad horizontal se inicia mediante un
LASARTE ALVAREZ, C. Principios de Derecho Civil, Propiedad y Derechos Reales. Tomo Cuarto. Trivium 1999.
Pág. 195.
FUERA DE PROTOCOLO
simple documento privado
de venta de algún piso,
que induce a sospechar
que el edificio se regirá
por el sistema de propiedad horizontal. De hecho,
la Ley de Propiedad
Horizontal, en su art. 2,
letra b) refiere que la
misma será de aplicación
(tácita por decirlo así) a las
que reúnan los requisitos
del art. 396 del Código
Civil. También se conoce
esta modalidad como
“propiedades horizontales
de hecho” o “propiedades
horizontales
atípicas”,
cuya existencia ha sido
“refrendada por la jurisprudencia, que consideró
que el título constitutivo
es sólo un requisito para
que entren en juego a
pleno rendimiento todas
las disposiciones de la LPH (SSTS de 29 de
abril de 1970, 3 de febrero de 1975, etc; y
Resoluciones DGRN de 18 de junio de 1991
y 18 de julio de 1995)2”.
Resaltemos por tanto, que existe
comunidad de propietarios desde que un
inmueble sujeto al régimen de Propiedad
Horizontal, no pertenece a un único propietario3, ya que la copropiedad existe
desde que el edificio ya construido, no pertenece a un único dueño4. Si como es habitual en origen el inmueble pertenece a un
solo propietario, que declara la obra nueva
y lo divide horizontalmente, no por eso
deja de estar dentro de ese tipo de propiedad, podíamos decir que la misma, está
aletargada, en espera de las transmisiones
futuras.
Pero pese al inciso anterior, según el
artículo 5 de la Ley de Propiedad
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Horizontal, todo título constitutivo debe
contener:
A). Descripción del edificio en su
conjunto
Esto quiere decir, que debemos expresar la composición general del edificio que
será objeto de división, esto es:
Reflejar el número total de plantas, y
las viviendas en que están distribuidas cada
una. Los metros cuadrados totales bajo y
sobre rasante del edificio.
El número de viviendas por planta y su
denominación (letras A, B, .. o números 1,
2, etc).
Las plazas de garaje y trasteros, en su
caso; expresando si son libres o vinculados,
que existan en las plantas bajo rasante o en
otras plantas, con su correspondiente numeración. Si fuesen vinculados tenemos que
realizar una descripción exhaustiva, como
dictaminó la Resolución de la DGRN de
Corcheiro del Río, J, Registrador de la Propiedad. “Propiedades horizontales atípicas”. SepínNET revista,
Mayo 2004, nº 247, página 20.
La referida exposición de motivos de la Ley 49/19960 señaló “La propiedad horizontal hizo su irrupción en
los ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes”.
Sentencia AP Barcelona, Sec. 11ª, de 14 de Enero de 2004
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FUERA DE PROTOCOLO
fecha 7 de Octubre de 20025, pues la falta de
concreción detallada puede hacer que
nazca una posible presunción de pertenencia a la Comunidad de Propietarios.
Composición de los elementos comunes, a los que antes hicimos alusión.
Seguidamente, una vez descrito el edificio, se procederá a describir individualmente todos y cada uno de sus departamentos independientes (viviendas, garajes,
trasteros, locales, oficinas, etc), cuya descripción hipotecaria deberá contener:
• Número correlativo de división horizontal (que deberá expresarse en
letra como dispone el art. 8.4 de la
Ley Hipotecaria).
• Descripción completa del departamento independiente, reseñando si
es vivienda, local, oficina, etc, su
denominación (A, B. C.), su ubicación
(planta primera, baja, etc), su superficie construida (salvo en los garajes
que deberá indicarse la útil6).
Linderos y cuota de participación que
seguidamente comentaremos.
B). Determinación de la cuota de
participación
En el título constitutivo deberá fijarse
necesariamente la cuota de participación
correspondiente a cada piso. Punto éste,
determinante y distintivo de la propiedad
horizontal.
Mediante la cuota de participación se
procede a asignar a cada vecino y/o condueño una participación en “las cargas y
beneficios por razón de la comunidad”
(art. 3.2). Suele ser normalmente inmodificable, no estando sujeta a las mejoras o
menoscabos de cada piso. Por eso, si ponemos 7mármol en nuestra vivienda, ornamentos interiores y puertas de madera
noble, no por eso debe modificarse nuestro
coeficiente.
¿Cómo se determina la cuota de
copropiedad? La Ley de Propiedad
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Horizontal, en su artículo 5.2 dispone que
“se tomará como base la superficie útil de
cada piso o local en relación con el total de
inmuebles, su emplazamiento interior o
exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de
los servicios o elementos comunes”. Del
texto se deduce que no es sólo la superficie
el factor determinante de mayor o menor
porcentaje, hay que tener además en consideración, su altura, si es interior o exterior o cualquier otro aspecto relevante en
su valoración, como podría ser su orientación al Sur o al Norte. Estos criterios objetivos pueden conllevar que sean impugnadas las cuotas claramente abusivas, pues la
norma citada es de carácter imperativo.
Por último, referir que la suma de
todos los pisos o elementos independientes
debe sumar 100 % y deberá expresarse en
“centésimas”. En todas las divisiones horizontales tenemos que tener mucho cuidado y sumar varias veces todas las cuotas. No
siempre suman 100 %.
C). Estatutos o Normas de
Comunidad
Determina el artículo 396, párrafo
cuarto, del Código Civil, respecto a la propiedad horizontal que “esa forma de propiedad se rige por las disposiciones legales
especiales y, en lo que las mismas permitan,
por la voluntad de los interesados”. Ello
significa, que cada comunidad de propietarios podrá establecer los estatutos que estime convenientes, siempre que no contradigan lo marcado por la Ley.
Los Estatutos pueden incorporarse al
título constitutivo, es lo más habitual, o
efectuarse en acto posterior mediante su
protocolización notarial. Si se anexionaron
al título constitutivo su modificación
requiere la unanimidad de los propietarios,
y si además llegaron a inscribir en el
Registro de la Propiedad, sus disposiciones
vinculan y perjudican a todos, incluso a terceros.
Resolución DGRN de fecha 7 de Octubre de 2002. BOE de 16 de Noviembre de 2002.
Art. 53, letra b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio.
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Pero no pensemos que los Estatutos
de comunidad son triviales e insignificantes, al contrario. Delimitan y regulan los
aspectos controvertidos, y además, comprometen el futuro de las actuaciones
comunales. Pensemos por ejemplo en la
facultad de división y/o segregación de
locales comerciales, el establecimiento o
exención de gastos para algunos departamentos por no utilizar diversos elementos
comunes, como por ejemplo el ascensor o
el portal por parte de los locales comerciales.
En cambio, las ordenanzas que pueden existir como normas internas reguladoras de los detalles de convivencia, no
necesitan unanimidad para su modificación, basta con mayoría simple, como por
ejemplo los acuerdos relativos a la conservación, limpieza y mantenimiento ordinario del edificio.
¿Qué ventajas tiene la inscripción de
los Estatutos de comunidad en el Registro
de la Propiedad? A este pregunta da respuesta el art. 5 de la Ley de Propiedad
Horizontal que en su párrafo tercero
expresa “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del
derecho y disposiciones no prohibidas por
la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y
gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo
que no perjudicará a terceros si no ha sido
inscrito en el Registro de la Propiedad”.
Efectivamente, la inscripción vincula a los
terceros adquirentes, aunque lo sean de
buena fe, pues la publicidad registral que
facilita el Registro de la Propiedad a todos
los ciudadanos, evitará excusas o posibles
alegaciones de ignorancia.
Modificación de la Propiedad
horizontal
Anteriormente expresamos que los
departamentos independientes de los edificios constituidos en régimen de
Propiedad Horizontal, se descomponen en
un derecho privado, de puertas para
adentro, pero que además, conllevan el
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uso compartido de una serie de elementos
comunes de utilización y aprovechamiento colectivo. Dichos elementos comunes
habrán quedado fijados normalmente en
el título constitutivo, más o menos
exhaustivamente.
A modo enunciativo, el artículo 396
da una redacción de los elementos comunes al decir que “son todos los necesarios
para su adecuado uso y disfrute, tales
como el suelo, vuelo, cimentaciones y
cubiertas; elementos estructurales y
entre ellos los pilares, vigas, forjados y
muros de carga; las fachadas, con los
revestimientos exteriores de terrazas,
balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de
cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros,
fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que
fueren de uso privativo; los ascensores y
las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso
las de aprovechamiento de energía solar;
las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o
evacuación de humos; las de detección y
prevención de incendios; las de portero
electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y
demás instalaciones para los servicios
audiovisuales o de telecomunicación,
todas ellas hasta la entrada al espacio
privativo; las servidumbres y cualesquiera
otros elementos materiales o jurídicos
que por su naturaleza o destino resulten
indivisibles”.
Pero puede suceder, que por intereses
de los comuneros o propietarios del edificio, se decida la supresión de algunos de
esos elementos comunes. El caso más
generalizado, se suele dar en casas de
cierta antigüedad ubicadas en el centro
generalmente, que en origen tenían un
servicio de portería ya que en los nuevos
barrios se ha suprimido en gran medida la
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NOTICIAS FEAPEN
figura del portero7, cuyas porterías por su
localización tienen un alto valor de mercado, significando su venta un balón de oxígeno para las arcas comunitarias8, además
de ahorrarse el salario del portero (mixto
en especie y dinerario), y sustituido por
empresas especializadas de conserjería o
simplemente con un portero automático9.
acuerdo, que no será ejecutivo hasta que
transcurra el referido plazo, salvo que
manifieste antes del mismo su conformidad. El procedimiento de notificación se
regula en el art. 9 de la expresa Ley de
Propiedad Horizontal. Aconsejamos que
dicha notificación sea notarial, por su veracidad, exactitud y eficacia.
También existe por el contrario la posibilidad de afectar algún bien privativo
para darle uso común. Ambas modificaciones, conocidas como desafectación y afectación de elementos comunes, tienen sus
rasgos particulares que seguidamente trataremos de ir matizando.
¿Será necesario que en la certificación
del acuerdo o en la escritura, se contenga
una lista nominativa de los distintos copropietarios asistentes a la Junta y de la identidad de los no asistentes a los que se ha de
notificar el acuerdo, o tal vez resulta suficiente que se diga que a la Junta asistieron
cierto número de propietarios sin decir
nombres y que se ha notificado a los no
asistentes, sin expresar tampoco sus nombres e identidad?.
Desafectación de elementos
comunes
El artículo 17 de la Ley de Propiedad
determina el quórum y el procedimiento
de notificaciones para poder desafectar
como elemento común una portería o
cualquier otro elemento común por la
Junta de propietarios. La norma 1ª de
dicho artículo dice categóricamente “La
unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la
comunidad”. Es decir, se requiere unanimidad de todos los condueños. Por eso, a
las Juntas celebradas con el objeto de
modificar el título constitutivo deberán
asistir todos los vecinos y aceptar el acuerdo sin oposición.
¿Pero que ocurre si no asisten todos
los vecinos? ¿Será válido el acuerdo? En
este supuesto, habrá que notificar a los
ausentes fehacientemente, como alude el
referido art. 17, entendiendo que si transcurrido un mes desde la notificación, el
interesado no manifiesta de forma fehaciente su discrepancia, se entenderá su
voto como favorable y vinculado por el
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Pues la solución correcta es la segunda
(no es preciso expresar la identidad), y esta
afirmación se asiente en una Resolución de
la DGRN de 4 de marzo de 2004.
Otra cosa diferente, es la supresión de
los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia y otros servicios, cuyo quórum
es de 3/5 partes del total de los propietarios
que, a su vez representen las 3/5 partes de
las cuotas de participación como señala el
mismo artículo citado.
¿Habría posibilidad de sacar adelante
el acuerdo de desafectar con la oposición
de un vecino? Sí, si prospera la acción para
obtener la sustitución por vía judicial, en el
llamado “juicio de equidad” a que se refiere la regla 2ª, del art. 16 de la Ley de
Propiedad Horizontal10. Ciertamente se
abre una puerta al posible bloqueo de un
condueño “irrazonable”, pero alargaría la
transmisión y acrecentaría los gastos para
conseguir el mismo fin, sin perjuicio del
clima de crispación que se viviría en la
comunidad.
BOTÍA VALVERDE, A. “Desafectación de vivienda destinada a portería y su venta libre de cargas”. En: Revista
Jurídica del NOTARIADO. Núm. 49, enero-marzo 2004. Consejo General del Notariado. Págs. 279-300.
Resolución DGRN de 4 de junio de 2003.
LOSCERTALES FUERTES. D. Propiedad Horizontal. Doctrina y Jurisprudencia. Editorial Sepín. Madrid 2006.
Págs. 356-357, 239-240.
Sentencia Tribunal Supremo de 13 de marzo de 2003.
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la Junta puede determinar destinar
la cantidad obtenida, todo o parte,
a reparaciones de la finca, dejarla
en el fondo de reserva, etc12.
La situación de cargas
del elemento desafectado
Para poder “crear” un elemento privativo de uno común existente, es preciso
efectuar una redistribución de cuotas de los
restantes elementos independientes, de tal
forma que hay que asignar al nuevo piso
formado (portería), una cuota y redistribuir
las de los demás departamentos, de forma
que nuevamente sumen en total el 100 %.
Dado que la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica no
podría efectuarse una adjudicación de la
vivienda del portero a su nombre11. Por eso,
es preciso efectuar simultáneamente una
venta, bien a favor de todos los condueños
en proindivisión o enajenarlo a un tercero.
Finalmente, señalar que el destino del
dinero obtenido con la venta de la finca
desafectada puede ser repartido en proporción a las cuotas de participación, pero
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Cuando se desafecta un elemento común para convertirlo en
elemento privativo (susceptible,
por tanto de venta independiente), puede ocurrir que alguna/s de
las viviendas del edificio, o tal vez
todas, estén hipotecadas13. Es evidente que esas hipotecas afectan a
las viviendas y a la participación
inseparable de éstas en los elementos comunes. Para ver el tema con
más claridad mediante un ejemplo:
pensemos que la finca objeto de
desafectación es un local comunitario con sala de juegos, sauna y
piscina climatizada. La desaparición de estos elementos comunes
obviamente restaría valor a las
viviendas del edificio y, por ello, el
acreedor hipotecario de esas
viviendas vería mermado su derecho de garantía.
Por este motivo, hay un arrastre de las
cargas que gravan las viviendas al nuevo
local que nace como consecuencia de la
desafectación; algo parecido a lo que ocurre cuando segregamos una porción de
una finca hipotecada, o sea, que la nueva
finca segregada queda respondiendo de la
totalidad de la hipoteca que grava la finca
matriz, mientras no se produzca una redistribución de la hipoteca o sea liberada de
responsabilidad la finca segregada, lo que,
obviamente, pasa por el consentimiento
expreso del acreedor hipotecario.
De lo anterior, podemos extraer la
conclusión de que es preferible en nuestra
labor técnica y de asesoramiento jurídico,
exponer con claridad a los clientes de la
Resolución DGRN de 1 de Septiembre de 1981.
Sentencia Audiencia Provincial de Burgos, de 31 de Octubre de 2003.
Contra la actual solución de la DGRN, existe un artículo excelente de Alfonso Ventoso Escribano titulado
“Observaciones a la Resolución de 13 de junio de 1998 sobre desafectación de portería”. En: LA NOTARIA.
Colegio Notarial de Barcelona. Septiembre 1998, pags. 127-137.
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notaría los riesgos que el futuro comprador del elemento desafectado asume si se
hace cargo de las hipotecas que afectan a
los pisos integrantes del edificio. En esa
labor de información, deberíamos dar
énfasis a la conveniencia de que las entidades acreedoras liberen de responsabilidad
a la nueva finca creada. No suelen poner
muchos reparos en hacerlo. Bastaría con
una simple certificación emitida por el
Banco acreedor autorizando la desafectación y liberando a la finca nueva de la
hipoteca que ostenta a su favor, debiendo
estar legitimados los cargos y firmas de los
suscriptores de la misma, pero también se
podría llevar a cabo mediante la comparecencia de los apoderados del Banco en la
propia escritura de desafectación o en otro
documento público. Esta última fórmula
sería, sin duda, la más idónea, pero de difícil consecución, pues el acreedor nada
tiene que ganar.
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Resolución DGRN 11 de Marzo de 2004.
Por último, conviene recordar el citado art. 53, punto a, del Real Decreto
1093/97, que expresa: “No podrán constituirse como elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente más de
los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que
se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del
planeamiento urbanístico vigente, que se
permite mayor número...”. Es decir, en la
escritura de declaración de obra nueva del
edificio, al describir la composición del
mismo tiene que aparecer que existe
desde el inicio una vivienda destinada a
portería, un local destinado a zona de
recreo, etc, y así constará en el proyecto
redactado en su día, y tal vez se incluya
además en los Estatutos protocolizados a
dicha escritura. Todo ello figurará además
debidamente inscrito en el Registro de la
Propiedad 14.
NOTICIAS FEAPEN
Tengamos presente, que para poder
crear un departamento independiente jurídica y registralmente de nueva planta,
todas las legislaciones del Suelo exigen,
lógicamente, licencia municipal, y así se
contempla también en el art. 2, punto 2, b
de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de
Ordenación de la Edificación que indica la
necesidad de proyecto para las “obras de
ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que altere la configuración
arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de
intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el
conjunto del sistema estructural, o tenga
por objeto cambiar los usos característicos
del edificio”.
¿Cuál es la razón existente detrás del
razonamiento expresado?
Pues que las edificaciones se realizan
buscando como dice la última Ley citada, la
funcionalidad, seguridad y habitabilidad
razonable de las edificaciones. No se pueden crear departamentos al arbitrio de
cualquiera, cerrar pasillos o destinar para
otros usos departamentos que no cumplan
las mínimas exigencias de habitabilidad y
seguridad estructural.
Afectación de elementos
comunes
Nos encontramos ante la otra cara de
la misma moneda de la desafectación antes
mencionada15. Se requiere igualmente
Junta General universal, y en su defecto,
efectuar las notificaciones preceptivas
según la ley de Propiedad Horizontal.
Podríamos poner como ejemplo la
supresión de fincas independientes, tal
vez, por medidas de seguridad o por conveniencia de la propia Comunidad.
Imaginemos que tras una inspección municipal en los garajes de un edificio antiguo,
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se precinta el acceso al mismo por existir
más plazas que las legalmente admitidas, y
por medidas de seguridad se exige la
supresión o amortización de algunas de las
existentes.
En este caso se trata de un elemento
privativo que se afecta a un uso común16.
Por supuesto hay que modificar el título
constitutivo, para lo que hace falta unanimidad, y además, evitar en la confección
del documento que pueda pretenderse la
inscripción a nombre de la Comunidad,
caso que provocaría su no inscripción en el
Registro de la Propiedad como antes dijimos. Por eso, habría que redistribuir nuevamente todas las cuotas y afectar el piso
y/o local como elemento común, pasando
su descripción a formar parte de los rasgos
singulares de la composición del edificio
consignados en la escritura de obra nueva
y división en régimen de propiedad horizontal.
El documento público de desafectación, así como el afectación de elementos
comunes, exige del Notario en primer
lugar, y de nosotros sus empleados, un trabajo previo a su otorgamiento intenso y
cuidadoso, para que resulte plenamente
eficaz. Debemos controlar la debida representación de la comunidad de propietarios,
el quórum de la Junta, su unanimidad, que
se efectúen las notificaciones pertinentes,
en su caso y en debida forma, y que no
falte ningún paso necesario hasta la transmisión del departamento concreto en un
único acto.
Por supuesto, no suelen ser documentos bien remunerados, ya que su confección implica mucho tiempo y los aranceles
aplicables son bajos, pero en este tipo de
documentos, el Notario, demuestra día a
día, su profesionalidad y servicio funcionarial con independencia de cualquier otra
consideración, a cuya actitud nos sumamos
sin reservas los empleados de Notarías.
AVILA NAVARRO, P. Formularios Notariales, Tomo IV. 4ª Edición. Bosch. Barcelona: 1999. Págs. 361-362.
Resolución DGRN de 1 de Septiembre de 1981. Está resolución hace distinción entre los elementos comunes
esenciales y los de carácter mudable por su destino, expresando que estos últimos podrían dejar de formar
parte de la copropiedad.