1.- OBXECTO DO PROXECTO E NATUREZA DA EXPROPIACIÓN O

1.- OBXECTO DO PROXECTO E NATUREZA DA EXPROPIACI€N
O presente proxecto ten por obxecto a expropiaci€n por parte do Concello de Ferrol
dos bens e dereitos necesarios para levar a cabo regularizaci€n, conforme € Plan
Xeral de Ordenaci€n Municipal ( PXOM) , das r•as Bert€n, Barbeito, a Parda e a s•a
conexi€n co PP-1-R, nun ‚mbito que constit•e solo urbano consolidado segundo o
PXOM.
Tr‚tase dunha expropiaci€n urbanƒstica e, como tal, regulada no Real Decreto
Lexislativo 2/2008 de 20 de Xu„o polo que se aproba o Texto refundido da lei do solo
(TRLS), na Lei 9/2002 de 30 de decembro de ordenaci€n urbanƒstica e protecci€n do
medio rural de Galicia, no seu texto vixente, ( LOUG), e no Real Decreto 3288/1978
de 25 de agosto que aproba o Regulamento de Xesti€n urbanƒstica (RXU).
Asƒ mesmo resulta de aplicaci€n la Lei de expropiaci€n forzosa de 16 de Decembro de
1954 e o seu Regulamento aprobado polo Decreto de 26 de abril de 1957.
A expropiaci€n realƒzase polo procedemento de taxaci€n conxunta, segundo €
establecido no artigo 142.2 da LOUG..
2.- ENTIDADE EXPROPIANTE
O CONCELLO DE FERROL … a entidade expropiante e beneficiaria da mesma que se
efect•a en virtude das competencias que lle atrib•e a lexislaci€n para a execuci€n do
planeamento urbanƒstico.
3.- ANTECEDENTES DO PLANEAMENTO.
3.1.- Aprobaci•n do Plan Xeral de Ordenaci•n Municipal de Ferrol.
O Plan Xeral de Ordenaci€n Municipal, (PXOM), de Ferrol aprobouse definitivamente
por Acordo do Pleno do Concello en sesi€n de 28-12-2000, e a s•a normativa
urbanƒstica publicouse no BOP de 29 de febreiro de 2001.
O PXOM recolle a regularizaci€n viaria en solo urbano consolidado das r•as Bert€n,
Barbeito, a Parda e a
s•a conexi€n co PP-1-R, o que implica un proceso de
adquisici€n de terreos para a execuci€n do PXOM.
Segundo o que disp€n o artigo 98.1 da Lei 9/2002 de 30 de decembro de ordenaci€n
urbanƒstica de Galicia “A aprobaci€n dos instrumentos de ordenaci€n urbanƒstica
levar‚ consigo a declaraci€n de utilidade p•blica e a necesidade de ocupaci€n dos
bens e dereitos afectados €s fines de expropiaci€n ou imposici€n de servidumes”. En
id…ntico senso o artigo 29 do Real Decreto Lexislativo 2/2008 de 20 de xu„o , que no
seu par‚grafo 2.- disp€n “La aprobaci€n de los instrumentos de la ordenaci€n territorial
y urban•stica que determine su legislaci€n reguladora conllevar‚ la declaraci€n de
utilidad pƒblica y la necesidad de ocupaci€n de los bienes o derechos
correspondientes, cuando dichos instrumentos habiliten para su ejecuci€n y „sta deba
producirse por expropiaci€n. Dicha declaraci€n se extender‚ a los terrenos precisos
para concectar la actuaci€n de urbanizaci€n con las redes generales de servicios,
cuando sean necesarios.”
Trat‚ndose de solo urbano consolidado, a aprobaci€n definitiva do PXOM implica a
declaraci€n de utilidade p•blica e a necesidade de ocupaci€n.
A trazado viario das r•as Bert€n, Barbeito, a Parda e a s•a conexi€n co PP-1-R est‚
reflectido na cartografƒa do PXOM, cunha clasificaci€n de urbano consolidado, e polo
tanto, a entrada en vigor de aquel (29-02-2001) levou consigo a declaraci€n de
utilidade p•blica e a necesidade de ocupaci€n dos bens e dereitos afectados €s fines
de expropiaci€n.
4.- ‚MBITO DA ACTUACI€N.
O ‚mbito do expediente de expropiaci€n se refire €s terreos necesarios para a
realizaci€n das obras complementarias ao obxecto de completar a urbanizaci€n das
r•as Bert€n, Barbeito e A Parda e a s•a conexi€n co PP-1-R, co obxecto de cumprir
coas determinaci€ns do PXOM.
O artigo 143 1. a) esixe que no expediente figure a delimitaci€n do ‚mbito territorial,
cos documentos que o identifiquen en canto a situaci€n, superficie e lindes,
coa
descrici€n de bens e dereitos afectados e a relaci€n de persoas titulares.
A actuaci€n afecta a SESENTA E SEIS parcelas de titularidade privada cunha
superficie total afectada de 5.355 mƒ, tendo a consideraci€n, aos efectos do
establecido no artigo 12 do Real Decreto Legislativo 2/2008, de solo urbanizado.
O ‚mbito da actuaci€n limita ao Norte coa Estrada da Trincheira e propiedades
privadas; Sur, r•as do PP-1-R e terreos de propiedade privada; Este, r•as do PP-1-R e
terreos de propiedade privada; e Oeste, terreos de propiedade privada. O terreo
afectado se localiza no ‚mbito do Solo Urbano Consolidado, correspond…ndose a
Sistema Local Viario.
Incorp€rase, como plano nˆ1, o plano de situaci€n e delimitaci€n do ‚mbito da
expropiaci€n, na cartografƒa do PXOM, asƒ como o parcelario das fincas afectadas. No
apartado III do presente documento, (Fichas de caracter•sticas e valoraci€n das
propiedades afectadas), se conte„en as certificaci€ns catastrais e rexistrais, (no seu
caso), nas que se conte„en os datos de superficie e lindes das fincas afectadas pola
expropiaci€n.
5.- SISTEMA DE ACTUACI€N.
Para levar a cabo a actuaci€n prevista … necesaria a obtenci€n de terreos de
propiedade privada. Entre os mecanismos €s que se refire o artigo 167.1 da LOUG,
at€pase a expropiaci€n forzosa, sistema adoptado para a obtenci€n dos terreos
necesarios neste expediente.
O artigo 142.2 da LOUG
disp€n “A administraci€n actuante poder‚ aplicar o
procedemento de taxaci€n conxunta conforme € disposto no artigo seguinte ou seguir
o expediente de valoraci€n individual de acordo co establecido na lexislaci€n xeral de
expropiaci€n forzosa”. En igual sentido o artigo 30 del TRLS e o artigo 201 do
Regulamento de Xesti€n
‰ tratarse dunha expropiaci€n urbanƒstica, s…guese o procedemento expropiatorio por
TAXACI€N CONXUNTA que se regula nos artigos 143 e 144 da LOUG .
6.- RELACI€N DE PROPIETARIOS, BENS E DEREITOS AFECTADOS
O artigo 17.1 da Lei de Expropiaci€n Forzosa establece que o beneficiario da
expropiaci€n estar‚ obrigado a formular a relaci€n concreta e individualizada , na que
se describan en t€dolos seus aspectos, material e xurƒdico, os bens ou dereitos que
considere de necesaria expropiaci€n .
A relaci€n de titulares, bens e dereitos e a descrici€n das fincas afectadas contense
nos apartados II e III do presente proxecto e reflƒctese gr‚ficamente no Plano
parcelario que se incorpora como plano nˆ1. Figuran as fincas identificadas coa s•a
numeraci€n no proxecto, sen prexuƒzo da indicaci€n da s•a referencia catastral.
7.- PROCEDEMENTO DE TAXACI€N CONXUNTA
7.1.- Aplicaci•n do procedemento de Taxaci•n Conxunta
O artigo 30 do RDLS establece:
“ Art•culo 30. Justiprecio.
1. El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se fijar‚ conforme
a los criterios de valoraci€n de esta Ley mediante expediente
individualizado o por el procedimiento de tasaci€n conjunta. Si hay
acuerdo con el expropiado, se podr‚ satisfacer en especie.”
Trat‚ndose dunha expropiaci€n urbanƒstica, o presente Proxecto formulase polo
procedimento de TAXACI€N CONXUNTA, ao abeiro do citado artigo 142.2 da Lei
9/2002.
7.2.- Contido e tramitaci•n
O contido e tramitaci€n do expediente expropiatorio polo procedemento de Taxaci€n
Conxunta ven regulado no artigo 143 da LOUPMR de Galicia.
Art•culo 143. Tasaci€n conjunta.
1. En los supuestos del procedimiento de tasaci€n conjunta, el expediente contendr‚ los
siguientes documentos:
Delimitaci€n del ‚mbito territorial, con los documentos que lo identifiquen en cuanto a
situaci€n, superficie y lindes, con la descripci€n de bienes y derechos afectados y la relaci€n
de las personas titulares.
Fijaci€n de precios con la valoraci€n razonada del suelo, segƒn su calificaci€n urban•stica.
Hojas de justiprecio individualizado de cada finca, en las que se contendr‚ no s€lo el valor del
suelo, sino tambi„n el correspondiente a las edificaciones, obras, instalaciones y
plantaciones.
Hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones.
2. El proyecto de expropiaci€n con los documentos se‡alados ser‚ aprobado inicialmente y
expuesto al pƒblico por plazo de un mes, para que aquellas personas que puedan resultar
interesadas formulen las observaciones y reclamaciones que estimen convenientes, en
particular en lo que concierne a la titularidad o valoraci€n de sus respectivos derechos.
3. La informaci€n pƒblica se efectuar‚ mediante la inserci€n de anuncios en el Diario Oficial
de Galicia y en un peri€dico de los de mayor circulaci€n de la provincia.
4. Asimismo, las tasaciones se notificar‚n individualmente a aquellas personas que
aparezcan como titulares de bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de
la correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijaci€n de los criterios de valoraci€n,
para que puedan formular alegaciones en el plazo de un mes, a contar a partir de la fecha de
notificaci€n.
5. Cuando el €rgano expropiante no sea el municipio, se oir‚ a „ste por igual plazo de un
mes. El periodo de audiencia a la administraci€n municipal podr‚ coincidir en todo o en parte
con el de las personas interesadas.
6. Informadas las alegaciones, se someter‚ el expediente a la aprobaci€n del €rgano
municipal competente o, de ser tramitada por la Administraci€n auton€mica, a la persona
titular de la consejer•a competente en materia de urbanismo.
7. La resoluci€n aprobatoria del expediente se notificar‚ a las personas interesadas titulares
de bienes y derechos que figuran en el mismo, confiri„ndoles un plazo de veinte d•as, durante
el cual podr‚n manifestar por escrito ante el €rgano expropiante su disconformidad con la
valoraci€n establecida en el expediente aprobado.
En tal caso, se dar‚ traslado del expediente y la hoja de aprecio impugnada al Jurado de
Expropiaci€n de Galicia, a efectos de fijar el justiprecio, que, en todo caso, se har‚ de
acuerdo con los criterios de valoraci€n establecidos en la legislaci€n vigente.
8. Si las personas interesadas no formularan oposici€n a la valoraci€n en el citado plazo de
veinte d•as, se entender‚ aceptada la que se fij€ en el acto aprobatorio del expediente,
entendi„ndose determinado el justiprecio definitivamente y de conformidad.
9. Los errores no denunciados y justificados en el plazo se‡alado en el apartado 2 de este
art•culo no dar‚n lugar a la nulidad o reposici€n de actuaciones, sin perjuicio de que las
personas interesadas conserven su derecho a ser indemnizadas en la forma que
corresponda.
7.3.- Efectos da aprobaci•n
Os efectos da aprobaci€n do expediente son os sinalados no artigo 144 da LOUPMR
de Galicia, e o artigo 203 do RXU: Implicar‚ a declaraci€n de urxencia da ocupaci€n
dos bens e dereitos afectados, e o pago ou dep€sito do importe da valoraci€n
establecida producir‚ os efectos previstos nos n•meros 6, 7 e 8 do artigo 52 da Lei de
Expropiaci€n Forzosa.
8.- CRITERIOS XERAIS DE VALORACI€N
8.1.- Obxecto e sistema de valoraci•n
A presente valoraci€n ten como obxecto determinar, polo sistema de taxaci€n
conxunta, o xustiprezo expropiatorio das fincas e outros bens e dereitos incluidos no
‚mbito obxecto de expropiaci€n. Os valores obtidos reflƒctanse nas Follas de Aprezo,
que se achegan no correspondente apartado do presente Proxecto.
8.2.- Momento ao que se refire a valoraci•n
De conformidade co artigo 21 b) do RDLS, a presente valoraci€n realizase ao
momento da exposici€n p•blica do presente expediente.
8.3.- Criterios legais de valoraci•n
A valoraci€n refƒrese ao valor do solo en pleno dominio, libre de toda carga, gravame
ou dereito limitativo da propiedade; e, no seu caso, aos demais bens e dereitos
distintos ao mesmo.
Sobre as cantidades que resulten aplicarase, para a determinaci€n do xustiprezo, o 5
% de premio de afecci€n de conformidade co establecido na lei de expropiaci€n
forzosa.
8.3.1.- Criterio legal de valoraci•n do solo.
Respecto a valoraci€n do solo urbanizado, o artigo 24 do RDLS, establece que
Art•culo 24. Valoraci€n en el suelo urbanizado.
1. Para la valoraci€n del suelo urbanizado que no est‚ edificado, o en que la
edificaci€n existente o en curso de ejecuci€n es ilegal o se encuentra en
situaci€n de ruina f•sica:
a) Se considerar‚n como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la
parcela por la ordenaci€n urban•stica, incluido en su caso el de vivienda sujeta
a algƒn r„gimen de protecci€n que permita tasar su precio m‚ximo en venta o
alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la
ordenaci€n urban•stica, se les atribuir‚ la edificabilidad media y el uso
mayoritario en el ‚mbito espacial homog„neo en que por usos y tipolog•as la
ordenaci€n urban•stica los haya incluido.
b) Se aplicar‚ a dicha edificabilidad el valor de repercusi€n del suelo segƒn el
uso correspondiente, determinado por el m„todo residual est‚tico.
c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontar‚, en su caso, el
valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad
prevista.”
Na
Disposici€n transitoria terceira do RDL 2/2008, indicase que mentres non se
desenrole regulamentariamente o disposto na la Lei sobre criterios e m…todos de
c‚lculo da valoraci€n, e no que sexa compatible con ela, se estar‚ no disposto no
apartado 3 do artigo 137 do Reglamento de Gesti€n Urban•stica, e nas normas de
valoraci€n de bens inmobles e de determinados dereitos contidos na Orden
ECO/805/2003, de 27 de marzo, ou disposici€n ca sustitua.
O procedemento para o c‚lculo polo m…todo residual est‚tico, ven establecido no
artigo 40 da Orden ECO/805/2003:
Art•culo 40. Procedimiento de c‚lculo est‚tico.
1. Para el c‚lculo del valor residual por el procedimiento est‚tico se
seguir‚n los siguientes pasos:
a) Se estimar‚n los costes de construcci€n, los gastos necesarios a que se
refiere el art•culo 18.3 y 4 de la presente Orden, los de comercializaci€n y,
en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para
una promoci€n de caracter•sticas similares a la analizada. En el caso de
inmuebles en rehabilitaci€n y en aquellos terrenos que cuenten con
proyecto de obra nueva tambi„n se tendr‚n en cuenta los costes de
construcci€n presupuestados en el correspondiente proyecto.
b) Se estimar‚ el valoren venta del inmueble a promover para la hip€tesis
de edificio terminado en la fecha de la tasaci€n. Dicho valor ser‚ el
obtenido por alguno de los m„todos establecidos en los art•culos
precedentes.
c) Se Fijar‚ el margen de beneficio del promotor.
d) Se Aplicar‚ la f€rmula de c‚lculo.
2. Se deber‚ justificar razonada y expl•citamente las hip€tesis y
par‚metros de c‚lculo adoptados.
Art•culo 41. Margen de beneficio del promotor.
1. El margen de beneficio del promotor se fijar‚ por la entidad tasadora, a
partir de la informaci€n de que disponga sobre promociones de semejante
naturaleza, y atendiendo al m‚s habitual en las promociones de similares
caracter•sticas y emplazamiento, as• como los gastos financieros y de
comercializaci€n m‚s frecuentes.
Art•culo 42. F€rmula de c‚lculo del valor residual por el procedimiento
est‚tico.
El valor residual por el procedimiento est‚tico del objeto de valoraci€n se
calcular‚ aplicando la siguiente f€rmula:
F = VM x (1 - b) - Ci
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
VM = Valor del inmueble en la hip€tesis de edificio terminado.
b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.
8.3.2.- Criterio legal de valoraci•n de obras, edificaci•ns, instalaci•ns,
plantaci•ns e arrendamentos.
De conformidade co artigo 22 RDLS:
“Art•culo 22. Criterios generales para la valoraci€n de inmuebles.
3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las
plantaciones en el suelo rural, se tasar‚n con independencia de los terrenos
siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoraci€n, sean
compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoraci€n del suelo y no
hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoraci€n por su car‚cter de mejoras
permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se
ajusten a la legalidad se tasar‚n conjuntamente con el suelo en la forma prevista
en el apartado 2 del art•culo 24.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la
legalidad al tiempo de su valoraci€n cuando se realizaron de conformidad con la
ordenaci€n urban•stica y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han
sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislaci€n
urban•stica.
La valoraci€n de las edificaciones o construcciones tendr‚ en cuenta su
antigˆedad y su estado de conservaci€n.Si han quedado incursas en la situaci€n
de fuera de ordenaci€n, su valor se reducir‚ en proporci€n al tiempo transcurrido
de su vida ƒtil.
4. La valoraci€n de las concesiones administrativas y de los derechos reales
sobre inmuebles, a los efectos de su constituci€n, modificaci€n o extinci€n, se
efectuar‚
con
arreglo
a
las
disposiciones
sobre
expropiaci€n
que
espec•ficamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente,
segƒn las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de
aplicaci€n. Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administraci€n que la
efectƒe podr‚ elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que
concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de
ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su
importe en poder del €rgano judicial, para que „ste fije y distribuya, por el tr‚mite
de los incidentes, la proporci€n que corresponda a los respectivos interesados.”
O apartado 3 do artigo 137 do regulamento de Xesti€n Urbanƒstica no que se refire a
arrendamentos no que sexa compatible co RDL 2/2008.
9.- DETERMINACI€N DO VALOR.
9.1.- Valor do solo.
A valoraci€n do solo realƒzase segundo os criterios establecido no artigo 24 do R.D.
Lexislativo 2/2008.
EDIFICABILIDADE.
Os terreos obxecto de expropiaci€n non te„en atribuƒda edificabilidade ao estar
destinados sistema local viario.
A zona obxecto de actuaci€n localizase dentro do ‚mbito de solo urbano consolidado,
na zona regulada pola Ordenanza 13 A, lindando coa delimitaci€n do Solo Urbanizable
do PP-1-R, e co solo desenrolado mediante o Plan Parcial do polƒgono Industrial de
Enseada de A G‚ndara. A obxecto de situarnos dentro do mais amplo marxe de
seguridade de cara aos expropiados, procedese ‚ delimitaci€n do ‚mbito espacial
homox…neo na zona regulada dentro da Ordenanza 13A, cunha superficie de 29.748
mŠ.
A ordenanza permite a construci€n de baixo e tres plantas altas cun fondo m‚ximo de
10 metros. As plantas soto e baixas, (debido a falla de interese comercial da zona),
destinaranse a garaxe para absorber a dotaci€n esixida polo Plan Xeral de ordenaci€n
(unha praza de aparcamento por cada oitenta metros cadrados construƒdos e, en todo
caso, unha praza por cada unidade de vivenda, no caso do uso comercial a dotaci€n …
de unha praza por cada 50 mŠ a partir dos 500 mŠ construƒdos); as plantas altas a
vivendas.
O ‚mbito delimitado permite a edificaci€n de:
- 20.270 mŠ en planta soto.
- 17.527 mŠ en planta baixa.
- 35.661 mŠ en planta vivenda.
VALOR DE REPERCUSI€N DO SOLO.
O valor do solo determinase polo m…todo Residual Est‚tico, establecendo a promoci€n
tipo de vivenda plurifamiliar.
Custos de construci€n:
O Artigo 18.3 e 4 da Orde ECO/805/2003, establece que:
Art•culo 18. Procedimiento de c‚lculo del valor de reemplazamiento
bruto.
3. El coste de la edificaci€n o de las obras de rehabilitaci€n ser‚ el
coste de la construcci€n por contrata. Se considerar‚ como coste de la
construcci€n por contrata, la suma de los costes de ejecuci€n material
de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial
del constructor. No se incluir‚n en dicho coste el de los elementos no
esenciales de la edificaci€n que sean f‚cilmente desmontables ni,
excepto para los inmuebles ligados a una explotaci€n econ€mica, los
costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.
En el caso de edificios de car‚cter hist€rico o art•stico se tendr‚ en
cuenta, adem‚s, el valor particular de los elementos de la edificaci€n
que le confieran ese car‚cter.
4. Los gastos necesarios ser‚n los medios del mercado segƒn las
caracter•sticas del inmueble objeto de valoraci€n, con independencia
de quien pueda acometer el reemplazamiento. Dichos gastos se
calcular‚n con los precios existentes en la fecha de la valoraci€n.
Se incluir‚n como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:
Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la
formalizaci€n de la declaraci€n de obra nueva del inmueble.
Los honorarios t„cnicos por proyectos y direcci€n de las obras u otros
necesarios.
Los costes de licencias y tasas de la construcci€n.
El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificaci€n y
de los honorarios de la inspecci€n t„cnica para calcular dichas primas.
Los gastos de administraci€n del promotor.
Los debidos a otros estudios necesarios.
No se considerar‚n como gastos necesarios el beneficio del promotor,
ni cualquier clase de gastos financieros o de comercializaci€n.
CUSTOS DE CONSTRUCCI€N.
Revisada a informaci€n das distintas bases de datos da construci€n e en revistas
especializadas, establecese o custo de construci€n de edificio de vivendas
plurifamiliares, entre medianeiras con garaxe no soto, 626,57 €/mƒ-construido, (custo
de execuci€n por contrata, proxectos, licencias, D.O., etc); o cal, para os distintos
usos, se desglosa do seguinte xeito:
Uso
Custo construcci€n Gastos necesarios
(€/mŠ)
(€/mŠ)
Superficie (mŠ)
Total uso (€/mŠ)
Garaxe Soto
20.270,00
270,00
81,00
351,00
Garaxe PB
17.527,00
253,00
75,90
328,90
Residencial
35.661,00
715,00
214,50
929,50
Total custo de construci€n: 46.026.299,80€.
Total Superficie construƒda: 73.458 mŠ
Custo unitario:
626,57 €/mƒ.
O valor considerado obtense das publicaci€ns especializadas, asƒ achegase no anexo
nˆ 1 xustificaci€n do custo de construci€n por contrata de edificio de vivendas, entre
medianeiras, con garaxe no soto, para a zona Norte de Espa„a no primeiro trimestre
do ano 2.010, o valor adoptado ded•cese do seguinte xeito:
Custos construcci€n, (Zona Norte), €/mŠ.
Vivendas de 105 mŠ.
B-1) Calidade sencilla.
B-2) Calidade media.
627,00 €
B-3) Calidade alta.
833,69 €
VALOR ADOPTADO
752,18 €
627,00 €
VALOR DE MERCADO.
O valor de mercado se deduce dos datos publicados polo Ministerio da Vivenda dos
prezos da vivenda libre nos municipios de mais de 25.000 habitantes nos •ltimos tres
trimestres:
- Prezo vivenda libre nˆ 3T do 2009: 1.338,10 €/mŠ.
- Prezo vivenda libre nˆ 4T do 2009: 1.407,40 €/mŠ.
- Prezo vivenda libre nˆ 1T do 2010: 1.385,80 €/mŠ.
Valor medio:
1.377,10 €/mŠ.
Ademais, tense que ter en conta que a zona linda co PP-1-R, plan parcial en fase
terminal de execuci€n no que se van a construir preto de 1.100 vivendas en r…xime de
Protecci€n Auton€mica, cun prezo m‚ximo de venda do metro cadrado construido de
970,24 €/mƒ, (vivenda de protecci€n auton€mica de prezo xeral no ‚mbito territorial da
Zona 1).
Determƒnase o valor de venda ponderando os valor de vivenda libre e protexida
expostos, do seguinte xeito:
Vv = (1.377,10 x 0,45)+ (970,24 x 0,55) = 1.153,33 €/mƒ-construido-vivenda.
Na planta soto considerase un valor de venda para uso de garaxe de 460,00 €/mƒcostruido.
A planta baixa, dado o escaso interese comercial da zona, considerase que o mellor
uso da mesma … o de dedicalo a garaxe, cun valor de 492,00 €/mƒ-costruido.
BENEFICIO DO PROMOTOR.
A disposici€n transitoria •nica da Orden ECO /805/2003 “Primas de riesgo y m‚rgenes
de beneficio”, establece que os m‚rxenes de beneficio do promotor indicados no artigo
41, no poder‚n ser inferiores aos que se establecen nas t‚boas que figuran en dita
Orden.
- Edificio de primeira residencia:
18%.
- Prazas de aparcamento:
20%.
CUSTOS DE URBANIZACI€N.
Para o desenrolo da edificabilidade prevista no ‚mbito espacial homox…neo delimitado,
… necesario completar a urbanizaci€n pendente, estimando o importe da mesma en
1.000.000 €.
DETERMINACI€N DO VALOR DO SOLO POLO M…TODO RESIDUAL EST‚TICO:
METODO RESIDUAL.
Valor de mercado do terreo (F = VM x (1-b) -Ci)
Sendo:
F = Valor do terreo ou inmoble a rehabilitar.
VM = Valor de mercado do inmoble rematado.
b = Marxe de beneficio do promotor en tanto por un.
Ci = Cada un dos custos e gastos necesarios considerados.
- Custos de construcci€n:
Uso
Superficie (mŠ)
Custo construcci€n Gastos necesarios
(€/mŠ)
(€/mŠ)
Total uso (€/mŠ)
Garaxe Soto
20.270,00
270,00
81,00
351,00
Garaxe PB
17.527,00
253,00
75,90
328,90
Residencial
35.661,00
715,00
214,50
929,50
- Valor de mercado para a hip€teses de edificio rematado:
Valor mercado actual (€/mŠ)
Garaxe Soto
Valor uso (€)
460,00
9.324.200,00
Garaxe PB
492,00
8.623.284,00
Residencial
1.154,00
41.152.794,00
Garaxe Soto (%)
Beneficio mƒnimo do promotor
20,00
Garaxe Soto
Valor unitario (€/mŠ)
Valor uso (€)
Garaxe PB (%)
20,00
Garaxe PB
Vivenda (%)
1ˆ residencia
18,00
Residencial
17,00
64,70
16,78
344.590,00
1.133.996,90
598.391,58
Valor de Taxaci€n
Uso
Edificabilidade
(mŠ)
Valor unitario
(€/mŠ)
Valor Total
(€)
Garaxe
20.270,00
17,00
344.590,00
Comercial
17.527,00
64,70
1.133.996,90
Residencial
35.661,00
16,78
598.391,58
TOTAL:
2.076.978,48
Deste valor haberƒa que descontar os custos de urbanizaci€n necesarios, que
a falta do proxecto de urbanizaci€n estƒmanse en:
1.000.000,00 €
Valor resultante
1.076.978,48 €
Superficie ‚mbito espacial
homoxeneo, (mŠ).
29.748,00
Valor unitario do terreo (€/mƒ)
36,20
9.2.- Valoraci•n doutros bens.
A valoraci€n dos bens distintos ao solo realizase de acordo ao establecido nos artigos
22 e 23 do Real Decreto Lexislativo 2/2008:
“Art•culo 22. Criterios generales para la valoraci€n de inmuebles.
3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones
en el suelo rural, se tasar‚n con independencia de los terrenos siempre que se
ajusten a la legalidad al tiempo de la valoraci€n, sean compatibles con el uso o
rendimiento considerado en la valoraci€n del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta
en dicha valoraci€n por su car‚cter de mejoras permanentes. En el suelo urbanizado,
las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se
tasar‚n conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del art•culo
24. Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la
legalidad al tiempo de su valoraci€n cuando se realizaron de conformidad con la
ordenaci€n urban•stica y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido
posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislaci€n
urban•stica. La valoraci€n de las edificaciones o construcciones tendr‚ en cuenta su
antigˆedad y su estado de conservaci€n. Si han quedado incursas en la situaci€n de
fuera de ordenaci€n, su valor se reducir‚ en proporci€n al tiempo transcurrido de su
vida ƒtil.
4. La valoraci€n de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre
inmuebles, a los efectos de su constituci€n, modificaci€n o extinci€n, se efectuar‚ con
arreglo a las disposiciones sobre expropiaci€n que espec•ficamente determinen el
justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, segƒn las normas del derecho
administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicaci€n. Al expropiar una finca gravada
con cargas, la Administraci€n que la efectƒe podr‚ elegir entre fijar el justiprecio de
cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los
titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar
su importe en poder del €rgano judicial, para que „ste fije y distribuya, por el tr‚mite
de los incidentes, la proporci€n que corresponda a los respectivos interesados.
Art•culo 23. Valoraci€n en el suelo rural.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con
independencia del suelo, se tasar‚n por el m„todo de coste de reposici€n segƒn su
estado y antigˆedad en el momento al que deba entenderse referida la valoraci€n.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, as• como las indemnizaciones por
raz€n de arrendamientos rƒsticos u otros derechos, se tasar‚n con arreglo a los
criterios de las Leyes de Expropiaci€n Forzosa y de Arrendamientos Rƒsticos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podr‚n considerarse
expectativas derivadas de la asignaci€n de edificabilidades y usos por la ordenaci€n
territorial o urban•stica que no hayan sido aƒn plenamente realizados”.
VALORACI€N CONSTRUCCI€NS.
As construci€ns afectadas no presente expediente val€ranse en funci€n do seu custe
actual, correxido, se … o caso, en funci€n do estado de conservaci€n. Para a
determinaci€n do mesmo analiz‚ronse os custes de construci€n das distintas unidades
de obra na comarca, asƒ como os establecidos en prontuarios e publicaci€n
especializadas, (bases de datos da construci€n, estatƒsticas de custes en obras
oficiais, etc.).
Deste xeito, como criterio xeral, adopt‚ronse como referencia os seguintes custes
unitarios:
Ben
ACERA DE BALDOSIN A €/MŠ
ANEJO VINCULADO A €/MŠ
BLOQUES DE HORMIGON A €/MŠ
BODEGA A €/MŠ
BORDILLO A €/ML
CERCA DE ALAMBRE A €/ML
CIERRE DE CELOSIAS A €/ML
COBERTIZO A €/MŠ
COLUMNAS HORMIG‰N A €/UD
GALPON A €/MŠ
MURO HORMIGON A €/MŒ
MURO LADRILLO A €/MŠ
PORTALON METALICO A €/MŠ
PUERTA DE MADERA A €/UD
PUERTA METALICA A €/UD
SOLADO DE CEMENTO
SOLERA DE HORMIGON A €/MŠ
SUPERFICIE SUELO AFECTADA
TELA METALICA A €/ML
VIGUETA HORMIGON A €/UD
Importe
35,00 €
240,00 €
38,00 €
190,00 €
24,00 €
4,00 €
30,00 €
65,00 €
24,00 €
50,00 €
102,00 €
30,00 €
90,00 €
90,00 €
120,00 €
12,00 €
30,00 €
36,20 €
9,25 €
12,00 €
VALORACI€N DAS PLANTACI€NS.
No ‚mbito no se detectan especies arb€reas nin plantaci€ns suli„ables.
Deste xeito, como criterio xeral, adoptaronse como referencia os seguintes costes
unitarios:
Ben
ARBOL DE JARDIN A €/UD
ARBOL FRUTAL GRANDE A €/UD
ARBOL FRUTAL JOVEN A €/UD
ARBOL MADERABLE GRANDE A
€/UD
ARBOL MADERABLE JOVEN A €/UD
PIE DE PARRA A €/UD
PLANTA ORNAMENTAL A €/UD
SETO VIVO A €/ML
Importe
60,00 €
36,00 €
25,00 €
10,00 €
4,50 €
18,00 €
4,00 €
15,50 €
En Ferrol, xunio do 2.010.
Os peritos:
Arquit…cto T…cnico.
Polo Concello:
Enxe„eiro Agr€nomo.