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Informe de Coyuntura Inmobiliaria
Nº 7 – 2S2012 – MAYO 2013
PRESENTACIÓN
El sector residencial en el año 2012 ha evolucionado de forma muy negativa, tal como era previsible, profundizando en su recesión, dada la
ausencia de medias que pudieran haber contrarrestado esta tendencia. Los precios de las viviendas continúan en descenso, ante la necesidad
de ser atractivos para la escasa demanda existente. El Informe de Coyuntura Euroval estudia la tendencia del mercado inmobiliario analizando
los precios más habituales, de esta forma los datos que recoge no se centran en precios medios, sino que utiliza la información que más
frecuentemente se observa en el mercado. Trabajar con precios más frecuentes permite ver las preferencias del consumidor y las ofertas
existentes que son las que rigen el comportamiento de los precios residenciales. Adicionalmente, ofrece nuevas perspectivas de análisis como
son los precios mínimos y máximos por los que se puede encontrar una vivienda en cada una de las capitales de provincia, así como el precio
total más frecuente, el número de transacciones que se dan en cada Comunidad Autónoma, las viviendas iniciadas y terminadas, el Índice de
Actividad Económica Inmobiliaria (aei.EV), el número de tasaciones, la estimación del stock actual y su proyección a tres años, y por último,
algunos datos significativos del sector.
Precios unitarios (€/m2), precios totales, transacciones, tasaciones, hipotecas, son términos comunes en el sector inmobiliario, pero la
información hay que tomarla con las precisiones y limitaciones que se indican. Hay que resaltar que los precios que figuran en este informe son
precios de oferta y tasaciones de viviendas en edificio, por lo que el análisis hay que entenderlo referido a estas fuentes. Asimismo, son
resultado de muestras y en ocasiones solo de los tramos que agrupan un mayor porcentaje.
En una sociedad en la que tradicionalmente la construcción ha sido uno de los principales motores de crecimiento económico, con efectos de
arrastres significativos sobre otros sectores económicos, un prolongado deterioro del mercado residencial es un obstáculo para el inicio de un
desarrollo sostenible; por su parte, la recesión económica influye muy negativamente en las posibilidades de recuperación del sector. En este
contexto, el Informe de Coyuntura Euroval presenta semestralmente información comparable de la evolución del mercado residencial, con el
objetivo de observar una tendencia de la forma más sistemática posible. Aunque el conocimiento de mercados concretos sigue siendo la única
forma válida de poder tomar decisiones para la compraventa, este Informe puede servir para analizar las tendencias más generales que, con
mayor o menor intensidad, influyen en los mercados específicos. Disponemos ya de siete publicaciones y con ello de una serie que, aunque
limitada, permite hacer un seguimiento del mercado a través de datos que se elaboran de manera sistemática.
Finalmente, mostrar nuestro agradecimiento a todos los profesionales que con sus valiosas aportaciones han enriquecido y hecho posible el
séptimo Informe de Coyuntura Euroval, y a todos los clientes interesados en las cuestiones que en estas páginas se plantean.
ÍNDICE
SITUACIÓN DEL MERCADO Y CONCLUSIONES MÁS SIGNIFICATIVAS ........................................................................................... 3
1.
MERCADOS RESIDENCIALES
1.1. Dimensiones de los mercados residenciales: precios mínimos y máximos .......................................................................... 9
1.2. Dimensiones de los mercados residenciales: número de transacciones ............................................................................ 14
1.3. Dimensiones de los mercados residenciales: gráfico de precios y transacciones .............................................................. 18
1.4. Precios de viviendas ............................................................................................................................................................ 20
1.5. Variaciones en los precios/m2 .............................................................................................................................................. 24
2.
DINAMICIDAD EN LOS MERCADOS RESIDENCIALES PROVINCIALES
2.1. Número de viviendas iniciadas y terminadas anuales ......................................................................................................... 28
2.2. Índice de Actividad Económica Inmobiliaria: aei.EV .......................................................................................................... 33
2.3. Tasaciones ............................................................................................................................................................................ 36
2.4. Precios mínimos y máximos por m2 y relación con el número de transacciones............................................................... 38
3.
EVOLUCIÓN DEL MERCADO PRIMARIO RESIDENCIAL
3.1. Estimación del stock libre 2012 ........................................................................................................................................... 42
3.2. Previsiones de comportamiento del stock libre residencial en el trienio 2013/2015 ........................................................ 44
4.
ALGUNOS DATOS SIGNIFICATIVOS DEL SECTOR
4.1. Panorámica económica. Evolución PIB, paro, aei.EV y número de transacciones ............................................................. 47
4.2. Algunos datos significativos del sector 2004/2012 ............................................................................................................ 55
SITUACIÓN DEL MERCADO Y CONCLUSIONES MÁS SIGNIFICATIVAS
Cuestiones significativas en el segundo semestre de 2012
El mercado residencial sigue en un proceso de ajuste entre la
oferta y la demanda de viviendas, pero esta conciliación no
parece que se vaya a producir a corto plazo. La permanencia de
un stock estimado en más de 600.000 viviendas nuevas, derivado
de la fuerte actividad promotora que se dio en los años 2004 a
2009 – se terminaron en este periodo más de tres millones de
viviendas –, hace reflexionar si solamente con una disminución de
precios se llegará a la recuperación del sector.
Igualmente, se han establecido medidas por parte del gobierno,
referidas principalmente al sector financiero, que han creado
cierta incertidumbre. En los primeros meses de 2012, las
exigencias a la banca de ajustar las valoraciones de activos
inmobiliarios se trasladaron al mercado, que percibió iba a darse
una reducción paulatina de los precios. Este hecho se acentuó con
el Memorando de compromiso con la Unión Europea a mediados
del año, que presionaba para que las entidades financieras
liquidaran sus activos inmobiliarios y rebajaran el precio. A
medida que transcurría el año, la puesta en marcha en el otoño
de una sociedad a la que los bancos intervenidos tendrían que
ceder sus activos dañados, reforzó más la idea de que se iba
hacia una liquidación de los inmuebles, provocando un
retraimiento de la demanda, apenas compensada con el incentivo
de que en enero de 2013 se iba a incrementar el I.V.A. sobre las
ventas y a eliminarse la reducción fiscal por la compra. Por
consiguiente, las entidades financieras han adquirido durante este
año una importante influencia en la evolución de los precios y en
general en la actividad inmobiliaria. La Sociedad para los Activos
de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha anunciado la venta de
42.500 viviendas en los próximos cinco años, esperándose en
2013 unas ventas de 1.500 millones de euros. La Sareb tiene
unos 200.000 activos inmobiliarios, de los cuales 76.000 son
viviendas vacías y 6.300 son viviendas en régimen de alquiler. La
situación actual es muy compleja, porque las decisiones que tome
un vendedor de estas dimensiones podrían determinan los precios
y afectar a las entidades financieras, lo que provoca una gran
incertidumbre sobre el mercado inmobiliario. Por una parte, Sareb
tiene que conseguir rentabilidad para sus accionistas privados y
pagar a los bonistas que la financian; por otra, no puede esperar
indefinidamente para deshacerse de los activos.
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