Las Garantías de los Inmuebles Frente al Nuevo

LAS GARANTIAS DE LOS INMUEBLES
FRENTE AL NUEVO ESTATUTO DE
CONSUMIDORES
LEY 1480 DE 2011
CONDICIONES ESENCIALES DE UNA
VIVIENDA ( producto inmueble)
Habitabilidad
Seguridad
Funcionalidad
Confort
PERSONAS O SUJETOS QUE INTERVIENEN EN UN
PROYECTO INMOBILIARIO.







Promotor y Gerente.
Dueño de la Obra.
Arquitecto.
Ingeniero de Suelos.
Diseñadores (
elementos estructurales
y no estructurales)
Revisor de Diseños.
Constructor ( director de
Obra General).







Interventor- Supervisor
Técnico.
Diseñadores y
constructores de líneas
vitales.
Curadurías Planeación
Autoridad ambiental.
Fabricante y proveedor de
materiales.
Vendedores
Adquirentes subadquirentes.
RESPONSABILIDADES POSCONSTRUCCION
DECENAL CONSTRUCCION
COMPRAVENTA
ESTATUTO CONSUMIDOR
Diana L. Barrientos G
Derecho Inmobiliario y de la construcción
2008
Articulo 2060 Código Civil (año 1.887)
.. No. 3 . Si el edificio perece o amenaza ruina, en
todo o parte, en los diez años subsiguientes a su
entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del
suelo que el empresario o las personas empleadas
por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o
por vicio de los materiales, será responsable el
empresario, si los materiales han sido suministrados
por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del
empresario sino de conformidad al artículo 2041,
inciso final. , (debió haberse citado el inciso final de
artículo 2057 y no el del 2041 y asì debe
entenderse)
Extensión ART. 2060 No.3.
ART. 2061. c.c. —Las reglas 3, 4 y 5 del
precedente artículo se extienden a los que se
encargan de la construcción de un edificio en
calidad de arquitectos.
Garantía decenal
TIPO DE DAÑO
CAUSA DE LA
AFECTACION
RUINA o AMENAZA RUINA en forma
total o parcial/ Afectación estructural
compromiso habitabilidad.
VICIO DE CONSTRUCCIÓN
VICIO DEL SUELO
(conocimiento)
VICIO DE LOS MATERIALES
(conocimiento)
TERMINO DE LA GARANTIA
10 AÑOS
Garantía decenal
TIPO DE GARANTIA
RESPONSABLES
LEGAL
CONSTRUCTOR PROMOTOR
PROFESIONAL RESPONSABLE
TITULARES ACCION
DUEÑO DE LA OBRA
ADQUIRENTES
TIPO ACCION
INDEMNIZATORIA DE
PERJUICIOS
PLAZO EJERCICIO ACCION
10 AÑOS
NATURALEZA DE LA NORMA
ORDEN PUBLICO
Compraventa mercantil
CARÁCTER DE LA
ACCION
FUENTE
CONTRACTUAL
TITULAR DE LA ACCION
COMPRADOR
RESPONSABLE
VENDEDOR
PRETENSION
RESOLUCIÓN DEL CONTRATO/
REBAJA DEL PRECIO /
INDEMNIZACION INTEGRAL
NATURALEZA DE LAS
DISPOSICIONES
Privada – admite pacto en
contrario
OBLIGACION DE
SANEAMIENTO
Protección pos-entrega
compraventa mercantil
GARANTIA DE CALIDAD Y
CANTIDAD
ARTICULO 931 C.CCO
GARANTIA DE BUEN
FUNCIONAMIENTO
ARTICULO 932 C-CCO
RESPONSABILIDAD VICIOS
OCULTOS
ARTICULO 934 Y 938 C.CCO
Articulo 931 Código de Comercio
Garantía de Calidad

Si el comprador, dentro de los cuatro (4) días siguientes a la
entrega o dentro del plazo estipulado en el contrato, alega
que la cosa presenta defectos de calidad o cantidad, la
controversia se someterá a la decisión de peritos; éstos
dictaminarán sobre si los defectos de la cosa afectan
notablemente su calidad o la hacen desmerecer en forma tal
que no sea de recibo o lo sea a un precio inferior. En este
caso, el comprador tendrá derecho a la devolución del precio
que haya pagado y el vendedor se hará de nuevo cargo de
la cosa, sin perjuicio de la indemnización a que esté obligado
por el incumplimiento.
Articulo 932 Código de Comercio
Garantía Buen Funcionamiento

•
•
Si el vendedor garantiza por tiempo determinado el buen
funcionamiento de la cosa vendida, el comprador deberá
reclamar al vendedor por cualquier defecto de
funcionamiento que se presente durante el término de la
garantía, dentro de los treinta (30) días siguientes a aquel en
que lo haya descubierto, so pena de caducidad.
El vendedor deberá indemnizar los perjuicios causados por
cualquier defecto de funcionamiento que sea reclamado
oportunamente por el comprador.
La garantía sin determinación de plazo expirará al término
de dos (2) años, contados a partir de la fecha del contrato.
Articulo 934 Código de Comercio
Vicios Ocultos
•
•
•
Si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su entrega
vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato,
ignorados sin culpa por el comprador, que hagan la cosa
impropia para su natural destinación o para el fin previsto en
el contrato, el comprador tendrá derecho a pedir la resolución
del mismo o la rebaja del precio a justa tasación. Si el
comprador opta por la resolución, deberá restituir la cosa al
vendedor.
Habrá indemnización de perjuicios por parte del vendedor, si
éste conocía o debía conocer al tiempo del contrato el vicio o
el defecto de la cosa vendida.
ART, 938 La acción prevista en los artículos 934 y 937
prescribirá en seis (6) meses, contados a partir de la
entrega.
Estatuto Consumidor Decreto 3466-82
PRODUCTOR
Toda persona natural o jurídica, que elabore, procese,
transforme o utilice uno o más bienes, con el propósito
de obtener uno o más productos o servicios destinados
al consumo público. Los importadores se reputan
productores.
PROVEEEDOR Toda persona, natural o jurídica, que distribuya u ofrezca
al público en general , o a una parte del él, a cambio de
un precio, uno o más bienes o servicios producidos por ella
misma o por terceros, destinados a la satisfacción de una o
más necesidades de ese público.
CONSUMIDOR
Toda persona, natural o jurídica, que contrate la
adquisición, utilización o disfrute de un bien o la prestación
de un servicio determinado, para la satisfacción de una o
más necesidades.
Estatuto Consumidores Decreto 3466-82
CALIDAD DE UN BIEN O
SERVICIO
El conjunto total de las propiedades,
ingredientes o componentes que lo
constituyen, determinan distinguen o
individualizan. La calidad incluye la
determinación de su nivel o índice de
contaminación y de los efectos
conocidos que ese nivel de
contaminación puede producir.
IDONEIDAD DE UN BIEN O
SERVICIO
Su aptitud para satisfacer la necesidad o
necesidades para las cuales ha sido
producido, así como las condiciones bajo
las cuales se debe utilizar en orden a la
norma y adecuada satisfacción de la
necesidad o necesidades para las cuales
está destinado.

Garantía mínima presunta:
Se entiende pactada en todos los contratos de compraventa y
prestación de servicios la obligación a cargo del productor de
garantizar plenamente las condiciones de calidad e idoneidad
señaladas en el registro o en la licencia correspondiente, con
las adecuaciones derivadas de la oficialización de normas
técnicas o de la modificación del registro, así como las
condiciones de calidad e idoneidad correspondientes a las
normas técnicas oficializadas aunque el bien o servicio no
haya sido objeto de registro, o en defecto de lo anterior a las
habituales del mercado.
Derechos consumidor por
incumplimiento de garantias
1) Hacer efectiva la garantía o garantías o a cambiar el bien
por otro, o
2) Si se manifestare que se desea desistir de la compraventa
del bien o de la obtención del servicio, a reintegrar el precio
pagado por el bien o servicio
En todo caso se podrá también solicitar la indemnización de
los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Estatuto Consumidor Decreto 3466 82




Se aplicaba a inmuebles, sin un patrón claro y
definido.
No existía un plazo establecido para la garantía
mínima para los elementos, partes o la unidad
inmobiliaria como tal.
En los últimos años se atendía a las disposiciones y
plazos del Manual del Prop.
Más investigaciones y sanciones por publicidad
engañosa.
LEY 1480 DE 2011
(vigencia Abril 12 de 2012)
Que nos trae en materia de inmuebles
?
Aspectos sustantivos
Alcance
Garantías
LEY
1480 DE
2011
Información
Plazos
Responsab
Calidad
Idoneidad
Seguridad /
Producto Defectuoso
Productor /
Proveedor
Acciones A y J
Publicidad
Protección
Contractual
Clausula abusiva
Contrato adhesión
Aspectos procesales
Clases
Acción
Judicial
LEY
1480 DE
2011
Procedt
Acciones Populares
Acciones Populares,
Porducto Deftso
Acc ProtcC.onsumidor
Procedibillidad
Prescripcion
Sanciones
Acción
Admon
Facultades
Proceso- Sanciones
Oblg de hacer
Multas, cierres
Garantía


Garantía: Obligación temporal, solidaria a
cargo del productor y el proveedor, de
responder por el buen estado del producto y
la conformidad del mismo con las condiciones de
idoneidad, calidad y seguridad legalmente
exigibles o las ofrecidas .
Producto: Todo bien o servicio
Consumidor

Consumidor o usuario. Toda persona natural o
jurídica que, como destinatario final, adquiera,
disfrute o utilice un determinado producto,
cualquiera que sea su naturaleza para la
satisfacción de una necesidad propia, privada,
familiar o doméstica y empresarial cuando no esté
ligada intrínsecamente a su actividad económica.
Productor – Constructor
Proveedor – Vendedor


Productor: Quien de manera habitual, directa o
indirectamente, diseñe, produzca, fabrique,
ensamble o importe productos sujetos o no a
reglamentos técnicos o medidas sanitarias.
Proveedor o expendedor: Quien de manera
habitual, directa o indirectamente, ofrezca,
suministre, distribuya o comercialice productos con o
sin ánimo de lucro.
Información

Información: Todo contenido y forma de dar a
conocer la naturaleza, el origen, el modo de
fabricación, los componentes, los usos, el volumen,
peso o medida, los precios, la forma de empleo, las
propiedades, la calidad, la idoneidad o la
cantidad, y toda otra característica o referencia
relevante respecto de los productos que se
ofrezcan o pongan en circulación, así como los
riesgos que puedan derivarse de su consumo o
utilización
Publicidad
Publicidad: Toda forma y contenido de
comunicación que tenga como finalidad
influir en las decisiones de consumo.
 Publicidad
engañosa: Aquella cuyo
mensaje no corresponda a la realidad o
sea insuficiente, de manera que induzca o
pueda inducir a error, engaño o
confusión.

Producto defectuoso



Producto defectuoso (art. 5º.) es aquel bien mueble o
inmueble que en razón de un error de diseño,
fabricación, construcción, embalaje o información, no
ofrezca la razonable seguridad a la que toda
persona tiene derecho.
El Gobierno reglamentará la materia.
Responsabilidad por daño por producto defectuoso.
El productor y el expendedor serán solidariamente
responsables de los daños causados por los defectos
de sus productos, sin perjuicio de las acciones de
repetición a que haya lugar.
Garantía legal inmuebles
Para los bienes inmuebles la
garantía legal comprende la
estabilidad de la obra por diez (10)
años, y para los acabados un (1)
año.
Alcance de la garantía
REPARACION
No
reparable
• Gratuita de los defectos del bien, así como su transporte, de ser necesario, y el
suministro oportuno de los repuestos
• Reposición o a la devolución del dinero.
REPETICION
FALLA
• A elección del consumidor, se procederá a una nueva reparación, la devolución
total o parcial del precio pagado o al cambio parcial o total del bien por otro
de la misma especie, similares características o especificaciones técnicas.
INFORMACION
• Suministrar las instrucciones para la instalación, mantenimiento y utilización de
los productos de acuerdo con la naturaleza de estos
Alcance de la garantía
ENTREGA
REPUESTOS
• Entrega del producto
• Disponibilidad de repuestos, partes, insumos, y mano de obra capacitada, aun
después de vencida la garantía.
INMUEBLES
• Las partes, insumos, accesorios o componentes adheridos a los bienes inmuebles que
deban ser cambiados por efectividad de garantía, podrán ser de igual o mejor
calidad, sin embargo, no necesariamente idénticos a los originalmente instalados
REGLAMENTA
CION
• En 6 meses el Gobierno se encargará de reglamentaria forma de operar de la
garantía legal. La reglamentación del Gobierno, no suspende la aplicación de lo
dispuesto en la presente.
Exoneración de responsabilidad
de la garantía

Fuerza mayor o caso fortuito

El hecho de un tercero

El uso indebido del bien por parte del consumidor

Que
consumidor no atendió las instrucciones de
instalación, uso o mantenimiento indicadas en el manual del producto y en la
garantía. El contenido del manual de instrucciones deberá estar acorde con la
complejidad del producto. Esta causal no podrá ser alegada si no se ha
suministrado manual de instrucciones de instalación, uso o mantenimiento en idioma
castellano.
el
Parágrafo. En todo caso el productor o expendedor que alegue la causal de
exoneración deberá demostrar el nexo causal entre esta y el defecto del bien.
Prescripción de Acciones
Las demandas para efectividad de garantía,
deberán presentarse a más tardar dentro del año
siguiente a la expiración de la garantía y las
controversias meramente contractuales, a más tardar
dentro del año siguiente a la terminación del contrato.
En los demás casos, deberán presentarse a más tardar
dentro del año siguiente a que el consumidor tenga
conocimiento de los hechos que motivaron la
reclamación. En cualquier caso deberá aportarse
prueba de que la reclamación fue efectuada durante
la vigencia de la garantía.
Sanciones en acción jurisdiccional
por efectividad de garantías


Imponer al productor o proveedor que no haya
cumplido con sus obligaciones contractuales o
legales la condena que corresponda
Imponer una multa de hasta ciento cincuenta (150)
salarios mínimos legales mensuales vigentes a
favor de la Superintendencia de Industria y
Comercio.
Incumplimiento Fallo



Incumplimiento de la orden impartida en la
sentencia o de una conciliación o transacción
realizadas en legal forma, la Superintendencia
Industria y Comercio podrá:
Sancionar con una multa sucesiva a favor de la
Superintendencia de Industria y Comercio,
equivalente a la séptima parte de un salario
mínimo legal mensual vigente por cada dia de
retardo en el incumplimiento.
Decretar el cierre temporal del establecimiento
comercial, si persiste el incumplimiento y mientras se
acredite el cumplimiento de la orden.
Sanciones administrativas
impuestas previa investigación



Multas hasta por dos mil (2.000) salarios mínimos
mensuales legales vigentes al momento de la
imposición de la sanción.
Cierre temporal del establecimiento de comercio hasta
por 180 días;
En caso de reincidencia y atendiendo a la gravedad
de las faltas, cierre definitivo del establecimiento de
comercio o la orden de retiro definitivo de una página
web, portal en Internet .o del medio de comercio
electrónico utilizado
Proyecto de Decreto

Ejercicio de otras acciones de garantía. Si con
posterioridad al vencimiento del término de la
garantía legal se presentan defectos en el
producto, el consumidor podrá acudir ante la
jurisdicción ordinaria en ejercicio de las
acciones de garantía previstas en el Código
de Comercio y en ejercicio de las demás
acciones civiles y comerciales pertinentes.
Proyecto de Decreto

Indemnización
de
perjuicios.
El
reconocimiento de la garantía por parte
de los obligados o por decisión judicial
no impide que el consumidor persiga la
indemnización por los daños y perjuicios
que haya sufrido por los mismos hechos,
ante la jurisdicción ordinaria.
Sanciones para Administradores y Socios
Cuando se compruebe que los administradores,
directores, representantes legales, revisores fiscales,
socios, propietarios u otras personas naturales han
autorizado o ejecutado conductas contrarias a las
normas contenidas en la presente ley, se les podrán
imponer multas hasta por trescientos (300) salarios
mínimos legales mensuales vigentes al momento
de la imposición de la sanción y la prohibición de
ejercer el comercio hasta por cinco (5) años,
contados a partir de la ejecutoria de la sanción.
Recomendaciones a Constructores
e Inmobiliarios





Identificar el alcance de la garantía de los diferentes
componentes de la edificación ( Investigación)
Impulsar reglamentación de orden técnico Manual de
Tolerancias, Código especificaciones técnicas.
Implementar acciones de prevención y calidad.
Otorgar GARANTIA de calidad, idoneidad y seguridad
de los componentes de la edificación.
Garantizar
INFORMACION
suficiente
sobre
especificaciones, usos prohibiciones, riesgos, mantenimiento
de los componentes de la edificación ( Manuales del
propietario)
Recomendaciones a Constructores
e Inmobiliarios






Contar con
aéreas especializadas para atención de
reclamación
efectividad garantías, cumpliendo plazos y
procedimientos.
Ajustar los diferentes contratos inmobiliarios a las exigencias
de la ley.
Revisar y cuidar la PUBLICIDAD que sobre los proyectos se
entrega y cumplir a cabalidad con lo ofrecido
Ceñirse a los reglamentos técnicos y a las condiciones
ofrecidas.
Ser muy exigentes con los proveedores de materiales , equipos
y elementos para la construcción. Indemnidad.
Ser consecuentes con los plazos de las garantías ofrecidas