UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA FACULTAD DE JURÍSPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES ESCUELA DE DERECHO MONOGRAFIA TEMA: TÍTULOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE Y DE LA FORMA DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ PARA OPTAR AL GRADO DE LICENCIATURA EN CIENCIAS JURIDICAS PRESENTADO POR: NAHUM ARISTIDES MADRID ALARCÓN ASESOR: LICENCIADO CARLOS MARIO SERRANO ROMERO OCTUBRE 2005 UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES ESCUELA DE CIENCIAS JURÍDICAS AUTORIDADES RECTOR ING. MARIO ANTONIO RUÍZ RAMÍREZ VICERECTORA DRA. LETICIA ANDINO DE RIVERA SECRETARIA GENERAL LIC. TERESA DE JESÚS GONZÁLEZ DE MENDOZA DECANA DE LA FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES LIC. ROSARIO MELGAR DE VARELA DIRECTOR DE LA ESCUELA DE CIENCIAS JURÍDICAS DR. JORGE EDUARDO TENORIO SAN SALVADOR EL SALVADOR CENTROAMERICA INDICE CONTENIDO PAGINA INTRODUCCIÓN I. i ANTECEDENTES HISTORICOS DE LA FORMA DE INSCRIPCIÓN DE LOS TITULOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS 01 A. ANTECEDENTES ESPAÑOLES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 01 B. HISTORIA DEL ORDENAMIENTO LEGAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS EN EL SALVADOR. 02 1. PRIMERA LEY HIPOTECARIA 04 2. SEGUNDA LEY HIPOTECARIA 04 3. LEY REGLAMENTARIA DEL REGISTRO PÚBLICO 05 4. LEY DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE HIPOTECAS 05 5. LEY DE CREACION DE LA UNIDAD DEL REGISTRO SOCIAL E INMUEBLE II. 07 ASPECTOS DOCTRINARIOS, LEGALES DE LOS TÍTULOS QUE DEBAN INSCRIBIRSE Y DE LA FORMA DE INSCRIPCIÓN. A. DERECHO DE PROPIEDAD 10 10 B. LA FORMA Y LA PUBLICIDAD. 12 C. EL REGISTRO COMO SEGURIDAD DE LOS DERECHOS. 14 D. EL DERECHO REGISTRAL 17 E. PRINCIPIOS REGÍSTRALES 19 1. PRINCIPIO DE ROGACIÓN. 19 2. PRINCIPIO DE PRIORIDAD. 20 3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. 21 a. REQUISITOS QUE DEBEN REUNIR LOS INSTRUMENTOS O TÍTULOS PARA SER INSCRITOS.- b. REQUISITOS PARA TODA INSCRIPCION 21 23 c. REQUISITOS LEGALES DE LAS INSCRIPCIONES. 25 4. PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO.- 27 5. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. 29 6. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD. 29 7. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN 30 F. ACTOS Y DOCUMENTOS QUE SE INSCRIBEN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS 31 1. ACTOS INSCRIBIBLES 31 2. DOCUMENTO, INSTRUMENTO Y TITULO.- 32 G. ¿CUÁLES SON LOS DOCUMENTOS QUE SE INSCRIBEN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS? 33 1. INSTRUMENTO PUBLICO 34 2. INSTRUMENTO AUTENTICO 35 3. INSTRUMENTO PRIVADO 35 H. CLASES DE TÍTULOS O INSTRUMENTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- 1. TITULOS TRASLATICIOS 36 2. TITULOS CONSTITUTIVOS 37 3. TITULOS MODIFICATIVOS 38 4. TITULOS DECLARATIVOS 38 5. TITULOS DE RECONOCIMIENTO 38 6. TITULOS DE CANCELACION 39 I. SE INSCRIBIRÁN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ III. 36 39 PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS EN EL SISTEMA REGISTRAL SALVADOREÑO. 41 A. SISTEMA SALVADOREÑO. 41 B. CONCEPTO GENÉRICO DE REGISTRO. 42 C. SISTEMAS REGÍSTRALES DE INSCRIPCIÓN EN EL SALVADOR 42 1.SISTEMA DE FOLIO PERSONAL 43 2.PROCESO DE INSCRIPCION EN FOLIO PERSONAL 44 3.SISTEMA DE FOLIO REAL 45 4.PROCESO DE INSCRIPCION EN FOLIO REAL 46 5.SISTEMA DE FOLIO REAL COMPUTARIZADO 47 6.PROCESO DE INSCRIPCION EN EL FOLIO REAL COMPUTARIZADO IV. DERECHO COMPARADO A. SISTEMA REGISTRAL PANAMEÑO B. ELEMENTOS COMUNES Y DIFERENCIADORES DE LA HIPOTECA EN LOS PAISES LATINOAMERICANOS 48 50 50 54 1. ELEMENTOS COMUNES 54 2. ELEMENTOS DIFERENCIADORES 55 VI. CONCLUSIONES 56 ANEXOS ANEXO A EJEMPLO DE INSCRIPCIÓN EN EL SISTEMA DE FOLIO PERSONAL ANEXO B EJEMPLO DE INSCRIPCIÓN EN EL SISTEMA DE FOLIO REAL ANEXO C EJEMPLO DE INSCRIPCIÓN EN EL SISTEMA DE FOLIO REAL COMPUTARIZADO ANEXO D ARANCELES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS APENDICE PLAN DE TRABAJO REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS REFERENCIAS INSTITUCIONALES i INTRODUCCIÓN El presente estudio tiene como punto medular de investigación el artículo de la sección tercera del código civil de los títulos que deben inscribirse y de la forma de las inscripciones de la propiedad raíz, Articulo que desarrolla parte de lo establecido en el titulo I, capitulo único de la persona humana y los fines del estado en la constitución que narra: Artículo 2.- Toda persona tiene derecho a la vida, a la integridad física y moral, a la libertad, a la seguridad, al trabajo, a la propiedad y posesión, y a ser protegida en la conservación y defensa de los mismos. Artículo 11.- Ninguna persona puede ser privada del derecho a la vida, a la libertad, a la propiedad y posesión, ni de cualquier otro de sus derechos sin ser previamente oída y vencida en juicio con arreglo a las leyes; ni puede ser enjuiciada dos veces por la misma causa. El Registro de la “Propiedad Raíz”, tiene como objetivo: garantizar la seguridad jurídica, por medio de la inscripción o registro de todas aquellas “transacciones motivadas por el trafico inmobiliario”, que constituyen un instrumento relevante en el desarrollo económico del país; permitiendo que, el Estado, cumpla su deber de proteger los Derechos de Propiedad y posesión que por mandato Constitucional corresponden a todos los nacionales y extranjeros interesados en el trafico inmobiliario; tal actividad registral se realiza con estricto ii cumplimiento de los principios regístrales internacionalmente reconocidos, esencialmente el Principio de Legalidad, Publicidad y Seguridad Jurídica. Con el presente trabajo se pretende dar a conocer: 9 Los títulos que deben inscribirse, y la forma de inscripción de documentos revocables e irrevocables en el registro de la “Propiedad Raíz”. 9 El procedimiento aplicado a la inscripción de títulos o instrumentos en el Registro de la “Propiedad Raíz”. Actualmente, la modernización de las oficinas regístrales, están inmersas en el establecimiento de procesos administrativos estandarizados, que permiten brindar un servicio ágil, confiable y de calidad a la población; siendo uno de los tres grandes componentes de dicho proceso, la transformación de las oficinas regístrales, entendiéndose tal modernización en sus elementos humano y técnico, de tal modo que se capacita al personal en el manejo del nuevo sistema y se instala equipo moderno en las oficinas con la finalidad especifica, que todos los usuarios interesados puedan obtener de la base de datos del registro, la información fundamental para la seguridad de sus transacciones inmobiliarias. Un Programa Nacional de Capitalización tiene por objeto la creación de las bases institucionales y los mecanismos que propicien el cambio hacia una sociedad de libre mercado donde todos los agentes económicos, especialmente los más pobres, puedan obtener las mismas oportunidades y los beneficios del sistema legal. La aplicación práctica de este programa exige una serie de reformas institucionales y legales que se deben efectuar en diferentes áreas del ordenamiento jurídico del país, tales como las iii ramas del derecho civil, administrativo, comercial, tributario, etc. De éstas, una de las áreas más importantes en las que deben realizarse las reformas es la del Derecho Registral CAPITULO I ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LA FORMA DE INSCRIPCION DE LOS TITULOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS “El verdadero antecedente del Registro de la Propiedad es que las transmisiones inmobiliarias y la Constitución de gravámenes se hacían en forma solemne y simbólica, acostumbrándose a tomar nota del acto de la transferencia en los archivos judiciales y más tarde en un libro de registro, estos libros pasan a ser prueba, después a declarar y por último a construir los derechos a que se refieren”1. A. ANTECEDENTES ESPAÑOLES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Unos de los antecedentes más importantes se dio en el año 1528, la Corte de Madrid, dictó la Pragmática de 1539, que fue complementada por la de Felipe II en 1558, a petición de la Corte de Valladolid, creando el “Registro de Censos y Tributos” Ordenaba que se llevase en cada ciudad o Villa, donde hubiese cabeza de jurisdicción, un libro en el que se registrasen o tomaren razón las ventas de inmuebles, hipotecas, imposiciones de censos y tributos. “La pragmática de 1768 dictada por Carlos III denominada “Oficios o Contadurías de Hipotecas sustituidas del antiguo registro de censo y tributos”, se instaura un sistema de registración de determinados actos relativos o cargas y ayuntamiento, actos como: Imposiciones, ventas y retenciones de censos y tributos, venta de bienes raíces basados en cargas, fianzas en que se hipotecasen tales bienes, 1 Lic. Guillermo Díaz, Manual del Registro, Grupo de Diseño y Desarrollo del Sistema de Información del Registro y Catastro, Diciembre 1998. CNR. modo de llevar los oficios, la toma de razón se hacía en el lugar de situación de la finca gravada y los datos que se hacían constar estaban sujetos a un encasillado previo en virtud de la copia del instrumento” 2 Fue hasta el 8 de Febrero de 1861 con la vigencia de la Ley Hipotecaria Española que se crea un Registro de la Propiedad bajo los principios de publicidad y especialidad; no siendo ya un registro parcial sino que abarcaba el dominio y demás derechos reales impuestos sobre fincas. Posteriormente se trató de incluir esta Ley Hipotecaria al Código Civil Español. Fue el código Civil Español y no la Ley Hipotecaria que conceptualizó al registro como una institución de publicidad, esto paso a la Ley Española del 21 de abril de 1909 y la otra del 16 de diciembre del mismo año. “En los países hispanoamericanos, la evolución del Derecho Registral ha sido influenciada profundamente por las reales pragmáticas españolas, antes citadas por la Ley Hipotecaria de España de 1861 y por los Códigos Civiles de Francia, España, Chile, así como por los diversos sistemas regístrales”3 B. HISTORIA DEL ORDENAMIENTO LEGAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS EN EL SALVADOR. El Dr. Jorge Alberto Barriere afirma que “la institución registral en forma incipiente y para efectos de publicidad surge en El Salvador con vigencia del Código Civil de 1860, primer ordenamiento que regula el Derecho Real de Hipoteca, en 2 3 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis, 1999. Dr. Jorge Alberto Barriere, Guía de Derecho Registral, Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales, Universidad de El Salvador, 1976. cuanto a la forma de su anotación y publicidad. Para que exista un tipo de control en El Salvador, con la intención de que las personas naturales y jurídicas que realicen este tipo de transacciones paguen tributo según un arancel previamente establecido en las leyes”4. En el Título 39 del Libro IV se crearon las llamada “Notarías de Hipoteca” en donde el registro quedaba a cargo de un “Escribano Público”, según contenido del artículo 2336, ya derogado del Código Civil que prescribía: “En cada capital de departamento habrá un Registro de Hipotecas y estará a cargo de algún escribano público nombrado por el Presidente de la República”. Los escribanos llevaban un libro donde tomaban razón de todos los instrumentos públicos que contenían hipoteca, el cual debía foliarse del mismo modo que los protocolos. La inscripción de la hipoteca contenía: el nombre, apellido, domicilio y oficio del acreedor y las mismas generales del deudor, la fecha con expresión de hora, día, mes y año de la inscripción y la firma del anotador. La inscripción de la hipoteca contenía: El nombre, apellido y domicilio del acreedor y su profesión si tenía alguna y las mismas generales del que como apoderados o representantes legales de cada uno se había designado; la fecha con expresión de hora, día, mes y año de la inscripción y la firma del anotador. Se tomaban los datos de los documentos que contenían hipotecas, en el orden en que estos le eran entregados, poniendo una nota tras otra. En ellos no podían utilizarse abreviaturas, fechas con números, ni nombres con iniciales o cifras. Los escribanos tenían la obligación de asar al gobernador del departamento al fin de cada mes de Enero, una matrícula circunstanciada de todas las anotaciones no canceladas 4 Dr. Jorge Alberto Barriere, Guía de Derecho Registral, Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales, Universidad de El Salvador, 1976. en el Registro del año anterior, para su publicació en el Diario Oficial, en un apartado bajo el título de “Sección Judicial”. 1. PRIMERA LEY HIPOTECARIA Esta regulación establecida por el Código Civil estuvo vigente hasta el 11 de Marzo de 1873, en tiempo de la administración del Mariscal Santiago González, en que se promulgo la PRIMERA LEY HIPOTECARIA, que fue llamada “Código Hipotecario” tenía 383 artículos; que derogaban todas las disposiciones relativas a anotación y cancelación de Hipotecas contenidas en el Código Civil de 1860. Pero aunque esta ley pretendió la “Notaría de Hipotecas”, estas continuaron y dicha ley no tuvo aplicación práctica. 2. SEGUNDA LEY HIPOTECARIA Posteriormente se dio una SEGUNDA LEY HIPOTECAIA la cual fue promulga el 15 e marzo de 1881, emitida por Decreto de la Cámara de Senadores ya probada por la Cámara de Diputados el 21 de marzo de 1881, la cual establecía en su artículo primero un REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD INMUEBLE de toda República, otra en Santa Ana y otra en San Miguel; así como también que los registros dependerían del Ministerio de Justicia y se ordenaba la creación bajo el mismo Ministerio de una Dirección General del Registro de la Propiedad y de las Hipotecas; señalaban también que el Registro se dividiría en dos secciones; una en que se titulará la Propiedad y otra de las Hipotecas, cada una con libros diferentes. 3. LEY REGLAMENTARIA DEL REGISTRO PÚBLICO Esta ley, decretada el 28 de Febrero de 1884 bajo la administración del Dr. Rafael Zaldívar, sustituyó la Ley de 1881. Lo trascendental de esta Ley es que adoptó en forma clara el SISTEMA DE FOLIO PERSONAL que subsiste hasta la fecha. 4. LEY DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE HIPOTECAS Esta Ley y su reglamento fueron decretados del 14 de Mayo de 1897, sustituyó la Ley de 1884. El proyecto de esta ley fue elaborado por una Comisión de Juristas integrada por los doctores Ricardo Moreira y Teodosio Carranza quienes reformaron varios artículos del Código Civil y recomendaron la inclusión de esta Ley como parte del mismo Código. Es por esta razón que aparece incorporada en el Código Civil de 1904 en su Capítulo IV del Libro Segundo. Luego, tiene plena vigencia legal actualmente el Reglamento del Registro de la Propiedad Raíz e hipotecas y sus posteriores reformas. El Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas en El Salvador tiene su origen en 1881 con los que se llamó Ley Hipotecaria; a partir de ese momento todo se hacía bajo el Sistema de Folio Personal; la parcela se identificaba por su titular. En 1986, cien años después, se inició un proceso de cambio, se adoptó, en algunos registros, el Sistema de Folio Real, es decir, que la parcela se identificó, ya no por su titular, sino por medio de una Matrícula. Hasta hace pocos años se utilizaba en nuestro país el sistema de inscripción de títulos llamado folio Personal en cual todo se hacia manualmente, al presentarse una inscripción se le asignaba un numero, un tomo y el folio; existía un índice catastral que consistía en un tarjetero donde se llevaba el control de todas las inscripciones tomando como referencia el nombre del titular del inmueble. En 1991, se inició un tímido proyecto de Modernización, mediante la inscripción automatizada, por medio del Registro Social de Inmuebles, contribuyendo, así con la democratización y el desarrollo económico y social del País; realizando actividades tales como: Participación en la Legalización, Titulación e Inscripción de Parcelaciones, en comunidades de Interés Social, beneficiando así a mas de cien mil familias, bajo el Programa “El Salvador País de Propietarios”. Con la firma de los Acuerdos de Paz se formuló un Programa Especial, el cual se desarrolló por medio de una Legislación Especial (Programa de Transferencia de Tierras, o PTT); legalizando así la Transferencia de la Tierra, beneficiando con ello a mas de 38,000 familias de excombatientes de Desmovilizados de la Fuerza Armada y de la Guerrilla. “Para darle celeridad y seguridad a ese enorme número de transacciones, se creó un Sistema Mecanizado. Para manejar en mejor forma los Folios Reales en una base FOX, llamado REGISAL I, posteriormente, para mejorar su eficiencia se creó una nueva versión, que recibió el nombre de REGISAL II, siempre en una base FOX”.5 5 Lic. Guillermo Díaz, Manual del Registro, Grupo de Diseño y Desarrollo del Sistema de Información del Registro y Catastro, Diciembre 1998. CNR. Pero realmente la Modernización en nuestro Sistema Registral se inicia con un nuevo y mejorado proceso de modernización del “Centro Nacional de Registros” (C.N.R.); iniciándose así; el Plan Nacional de Modernización y específicamente el Plan Piloto, que aún se está desarrollando en el Departamento de Sonsonate. 5. LEY DE CREACION DE LA UNIDAD DEL REGISTRO SOCIAL E INMUEBLE El Estado mediante el Decreto Legislativo Nº 734, del 5 de Abril de 1991, creó la Unidad del Registro Social del Inmueble, cuya misión en un primer momento fue la inscripción de proyectos de interés social. En su etapa inicial la institución tuvo que implantar nuevos procedimientos administrativos, registrales relacionados con el sistema computarizado. Mediante reformas posteriores se amplía la competencia en razón de la materia a esta unidad y muchos actos jurídicos que reúnen los requisitos técnicos, serán presentados e inscritos únicamente el Registro Social de Inmueble sin necesidad de declaratoria de interés social. “El proceso de introducción de la Informática en el Registro, nos ha exigido hacer uso de la Autopista de Información, vía Internet e Intranet, y se tuvo que rediseñar la mecanización del Sistema y, por lo tanto, dejar la amigable base de datos den FOX y hacer uso de una nueva y más segura base de datos en Oracle, creando el sistema, auténticamente Salvadoreño, llamado “Sistema de información de Registro y Catastro” (SYRIC)”.6 6 Lic. Guillermo Díaz, Manual del Registro, Grupo de Diseño y Desarrollo del Sistema de Información del Registro y Catastro, Diciembre 1998. CNR. En cuanto a la responsabilidad por el servicio y medios para asegurar la autenticidad de la Información, basta decir que realmente el uso de Códigos y claves personales para los diferentes usuarios del Sistema sea seguro y confiable; pudiendo, además detectar quien de todos os usuarios ha hecho uso indebido o alterado los datos del mismo. La información procesada en el Sistema Computarizado debe ser resguardada a diario por medio del Sistema de BACK-UP y, además resguardarla por periodos, semanales, mensuales y anuales a fin de garantizar que de ninguna manera se perderá la misma. Debe haber un Sistema de archivo de dicha información (un duplicado, al menos) para garantizar la seguridad de la misma. La fase final del Proceso de Registración la realiza la realiza el Registrador al calificar el documento en proceso; ¿puede dudarse de la Legitimidad o legitimación del autorizante? Debemos contestar a esto, que es muy difícil suplantar al Funcionario Autorizante, precisamente por los Códigos y claves de que hablamos anteriormente. Lo antes mencionado no significa que el Sistema sea infalible e invulnerable; basta recordar que verdaderos ciberpiratas han penetrado la información, supuestamente vulnerable, del Pentágono y de la C.I.A., para comprender que aunque el sistema es seguro puede ser vulnerable. Finalmente y, no obstante lo antes dicho quiero externar que la experiencia nos indica que el Sistema Computarizado es más confiable, más seguro y, por consecuencia presenta mayor seguridad Jurídica, tanto para quien mas debemos trabajar para darle seguridad y tranquilidad. Sobre todo hoy, que para calificar un documento, se requiere la vinculación de la parcela (con su número de ficha) con la matrícula correspondiente al inmueble de que se trata; es decir esta es la vinculación de la información Catastro - Registro. Es necesario hacer notar que al inicio del desarrollo del Plan Piloto (entiéndase Modernización del registro en El Salvador) hubo mucha resistencia al cambio, desconfianza e inseguridad; peo esto ya ha sido superado. CAPITULO II ASPECTOS DOCTRINARIOS, LEGALES DE LOS TÍTULOS QUE DEBAN INSCRIBIRSE Y DE LA FORMA DE INSCRIPCIÓN. DERECHO DE PROPIEDAD El hombre necesita aprovecharse de las cosas que existen en la naturaleza para poder subsistir; modernamente se considera que ese aprovechamiento debe compartirlo con los demás de ciertas maneras, asignándose así al derecho de propiedad una función social determinada por las limitaciones y modificaciones que fijan las leyes, desde la vecindad y servidumbres legales hasta la expropiación o la ocupación contra la voluntad de su dueño por causa de utilidad pública. La propiedad, es, entre nosotros, sinónimo de Dominio, o sea derecho real pleno sobre cosas corporales e incorporales específicamente determinadas. El ejercicio del derecho de propiedad en sus tres aspectos de uso, goce y disposición se halla, pues, limitado por las disposiciones legales congruentes con nuestro artículo 103 de la Constitución que literalmente en su inciso primero dice: " Se reconoce y garantiza, el derecho a ]a propiedad privada en función social". Un inmueble registrado no puede ser vacante, puesto que tiene dueño cierto y conocido, como lo es el titular acreedor registral. En la moderna economía la tierra y el crédito sobre la misma, que por ser estable ofrece la más amplia seguridad, constituyen una de las materias o asuntos principales de los negocios jurídico-económicos. La propiedad es el bien jurídico-económico más valioso que hasta ahora se conoce, porque implica el uso, disfrute y disposición de la cosa determinada sobre la cual recae este derecho. El derecho de propiedad y sus desmembraciones o modificaciones es objeto de la mayor parte de las instituciones jurídicas relativas a los negocios e intereses económicos de los particulares, el cual derecho está protegido y garantizado por el Derecho Objetivo, ya sea en su aspecto positivo de derechos de propiedad y posesión o en su aspecto negativo de violación a esos derechos. Los negocios jurídicos de los particulares entre sí son regidos por la convención celebrada por esas personas. Cuando esos negocios o actos jurídicos tienen por objeto bienes inmuebles enajenables o derechos reales que recaen sobre los mismos, el convenio formalizado legalmente por las partes en el contrato respectivo sólo produce efectos contra terceros, mientras no se inscribe en el Registro Correspondiente. Pero al hombre no le basta adquirir de otro hombre un inmueble y gozarlo en su posesión; siente además la necesidad de tener la certeza que tal cosa le pertenece en tanto sea su dueño, y la seguridad de que su derecho de propiedad y posesión le será respetado absolutamente por todo el mundo, incluso el Estado; por ello le es preciso recurrir a alguien para que de alguna manera lo proteja: Esa protección, certeza y seguridad tan anheladas las obtiene el particular por medio de la actualización de las normas imperativas del Registro Público correspondiente, garantizadas por el máximo poder social: El Estado, sólo de esta manera puede la gente vivir tranquila. ¿Qué otra persona que no sea el propio Estado, por medio o a través del registro oficial, jurídicamente organizado, podría dar al hombre esa firmeza y protección que tanto necesita para su tranquilidad? Así como el particular adquiere por algún hecho o acto jurídico un bien inmueble o derecho real económico de otro particular, así también obtiene por el acto de registro la certeza y seguridad sobre ese inmueble o derecho de otra persona que es el Estado, y protección de Poder Público. Ambos actos se complementan, son diferentes: en el primero, las partes otorgantes son iguales como personas particulares, puesto que están colocadas en un mismo plano de igualdad ante la ley; el objeto es un inmueble o una cosa determinada. En el Segundo, las partes otorgantes son desiguales, ya que una es un particular y la otra el Estado como autoridad; el objeto es la firmeza o legitimidad del derecho adquirido, frente a todo el mundo, con la garantía oficial de protección o de indemnización por el máximo poder público: El Estado respecto de lo inscrito. A. LA FORMA Y LA PUBLICIDAD. Son formalidades o requisitos externos exigidos en las leyes, de manera imperativa, para poder conseguir una eficiencia y validez plena en lo jurídico, así como una mejor aplicación del derecho. Cuando la ley exija determinada forma para un contrato, mientras que éste no revista esta forma no será válida. El artículo 1314 del Código Civil dice: "El contrato es real cuando, para que sea perfecto es necesario la tradición de la cosa a que se refiere; es solemne, cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil; y es consensúa!, cuando se perfecciona por el solo consentimiento". Cuando además el acto formal es inscribible por determinación de la ley, si consta formalmente celebrado pero no registrado, sus efectos serán plenos y definitivos entre las partes otorgantes y a favor de terceros mientras no se inscriba en el Registro correspondiente. Los efectos son plenos y definitivos entre las partes y en contra de los terceros que resulten interesados, en contratos legalmente celebrados, en virtud de la publicidad de lo inscrito. Los actos legales son los que están realizados conforme a la ley, sin faltarles ningún requisito; los actos formalmente celebrados podrán ser legales o no, según que no necesiten o que carezcan del requisito del registro exigido por la ley. Decía el mexicano Martín Castro Marroquín que así como ahora se le da preponderancia a la forma escrita sobre la verbal para la comprobación de los derechos originados en hechos o actos jurídicos concretos, así también debe dársele la importancia debida a la publicidad registral de esos derechos de hechos o actos jurídicos una vez comprobados y legitimados, cuando son susceptibles de producir con secuencias jurídicas en contra de terceros y cuando tales derechos pueden determinarse precisa y singularmente de manera específica, al utilizarse medios científicos para la identificación personal y del catastro para la determinación de inmuebles. Se espera que en la actualidad con la implementación de sistemas y aparatos electrónicos nuevos, sea posible el manejo rápido y preciso de miles de cédulas de registro de personas o derechos inscritos. B. EL REGISTRO COMO SEGURIDAD DE LOS DERECHOS. Entre las diversas actividades que el Estado realiza como autoridad, en ejercicio de sus atribuciones, en forma de función administrativa, para dar satisfacción a las exigencias individuales y sociales, está la del Registro cuyo objeto es la inscripción de los derechos derivada de hechos y actos jurídicos concretos, determinados en la ley como inscribibles de interés público y permanente, susceptibles de producir consecuencias jurídicas en contra de los terceros, para darlos a conocer por medio de la publicidad registral a las personas que no intervinieron en dicho hecho y acto, y así surtan efectos en su contra, completos, para la certeza y seguridad de los bienes y derechos inscritos y para la posibilidad de cumplimiento del derecho de las relaciones en general, en bien de la tranquilidad de las personas. "Los Registros son una necesidad en todo tiempo. En su existencia y conservación están a la vez interesadas las familias y las naciones; pues por su medio y sin necesidad de recurrir a otras pruebas, siempre más difíciles y costosas, se acreditan en cualquier momento de la vida los hechos que atestiguan la procedencia de las personas o los bienes, las modificaciones que estos experimenten y en general cuantos actos afecten al interés privado o público. Por el mecanismo de los Registros, el Estado se constituye en fiel guardador de los precedentes y bienes de cada familia y de la sociedad, que en otros casos tenían que estar encomendados a la incertidumbre y a las contingencias de los asientos particulares"7 De la propia denominación de Registro Público se descubre que la 7 Jorge Ríos Hellig, La Practica del Derecho Notarial, 2ª Edición Serie Jurídica Mc Gram Hill, México, 1997. materia a la cual se refiere esta institución jurídica es de interés público, no solo particular, aún cuando los derechos derivados de los hechos y actos jurídicos, inscritos sean del orden privado, pero en cuyas consecuencias o efectos jurídicos está interesada la sociedad en general, y en especial los terceros interesados. Cuando se adquiere el derecho de propiedad que es privado absoluto, sobre un inmueble enajenable, se determina el sujeto activo o acreedor de ese derecho, pero sigue indeterminado el sujeto pasivo, o sea aquel que tiene el deber jurídico de abstención o de respeto al derecho del otro sujeto. Ese derecho privado, inmobiliario, debe registrarse para que todos puedan respetarlo al conocer su situación jurídica concreta, por medio de la publicidad del Registro; sólo de esta manera es posible conseguir el respeto absoluto con efectos jurídicos completos, o sea frente a todo el mundo. Además, como ese inmueble que es objeto de apropiación, porque no está excluido del comercio, puede llegar a ser objeto de nueva operación de compraventa, permuta, donación, arrendamiento, dación en pago y hasta expropiación o modificación del mismo por el Poder Público, es necesario conocerlo a través del Registro en su situación jurídica concreta por cualquier persona, porque esa persona cualquiera del público en general, incluyendo al Estado, tiene o puede tener interés en adquirir o explotar, usar o disfrutar o servirse de alguna otra manera de ese inmueble. El registro de los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles enajenables es necesario, en último caso, para el Gobierno a efecto de controlar mejor los bienes y obtener fácilmente el cobro de los impuestos, y para gobernados a fin de evitar se les prive de su derecho por las invasiones de sus inmuebles. El Derecho Registral es un derecho singular de seguridad individualizada por excelencia, que de manera principal se refiere a las personas no partes, llamadas terceros, imponiéndoles la ley, fundada en el principio de publicidad, determinados deberes a efecto de poder obtener la seguridad de los derechos concretos inscritos y, por consiguiente la paz y el bienestar en las relaciones de convivencia humana. De aquí la importancia tan grande de este derecho que bien podría calificarse como Derecho de Seguridad Jurídica concreta. El Registro Público, es a nuestro juicio, la institución técnico jurídica más importante de un ordenamiento legal positivo, porque su misión principal es la de dar certeza, seguridad jurídica y protección oficial a la vida jurídica de los derechos inscribibles que se inscriban en el Registro correspondiente, tanto para la tranquilidad de las personas como para un mejor entendimiento facilitando las relaciones sociales y jurídicas. Por las angustias e inquietudes del hombre viviendo en sociedad, precisa de la certeza y seguridad jurídica concreta, esto es, de que llegado el caso; le será respetada su persona y sus derechos previa la identificación y comprobación correspondientes, mediante la imposición del contenido legítimo de un documento oficial adecuado, que tenga aceptación en lo interior y en lo exterior por acuerdos internacionales, que llegasen a celebrarse. De lo anterior resulta que el Registro, ya sea como derecho objetivo o subjetivo o como institución jurídica de atribución o actividad estatal administrativa, para satisfacer necesidades individuales y colectiva, de interés público y permanente, como función o servicio público, pertenece al campo del Derecho Público Administrativo y que es de urgencia e importancia jurídica su reorganización y unificación para la formación del derecho adecuado a cada pueblo y para la aplicación pronta y eficaz de este derecho, de tal manera que la administración pública de justicia sea expedita como servicio y oportuna como bien jurídico administrado sobre personas y bienes identificados y relacionados. C. EL DERECHO REGISTRAL El derecho registral es parte integrante del derecho civil y se puede definir en sentido objetivo, como hace referencia el Dr. Jorge Alberto Barriere, profesor de esta rama jurídica por muchos años en nuestro país lo definió como "conjunto de normas reguladoras de las relaciones jurídicas relativas a aquellos bienes aptos para engendrar titularidades mediante la publicidad del Registro".8 Además de su cátedra, se puede extraer que el Derecho Formal Registral es el que reglamenta la ordenación del Registro como Servicio Público; el Derecho Material Registral, las condiciones que han de reunir los derechos para entrar en el Registro, y los efectos que produce al asentarlos en los libros del mismo. Así comprendido el Derecho Formal Registral es público. Por lo tanto consideramos al Derecho Registral como rama jurídica autónoma, de elaboración reciente, desglosada del Derecho Civil. 8 Dr. Jorge Alberto Barriere, Guia de Derecho Registral, Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales, Universidad de El Salvador, 1976. El Derecho Civil estudia la estructura y contenido de los derechos reales, así como sus modos de adquirir y pérdida. En cambio, el derecho registral regula principalmente la registración de los actos de constitución, modificación y extinción de los derechos reales inmobiliarios y los efectos de ella derivados. El Registro de Propiedad es la institución que va a dar, a través de esa registración, fisonomía propia a esta rama jurídica. Doctrinariamente el Derecho Registral tiene por objeto regular la inscripción, en libros especiales, de los derechos absolutos o relativos derivados de los hechos o actos jurídicos concretos, determinados en la ley como inscribibles e identificados de una manera cierta, con efectos a terceros, y la publicidad de esos derechos legitimados inscritos para que sus efectos se produzcan frente a todo el mundo y en contra de otros que resulten tener algún derecho o interés jurídico opuesto a lo inscrito. El fin del Registro es la certeza, seguridad y protección jurídica de/ los derechos inscribibles e inscritos, frente a todo el mundo y en contra de los terceros interesados, así como la facilitación de las relaciones jurídicas, sociales y económicas, especialmente las del tráfico jurídico, para la paz y el bienestar social. El Registro ofrece los siguientes beneficios: 1) identificación de las personas individuales y determinación precisa de los inmuebles y muebles, e imputación cierta de los datos y antecedentes de los hechos y actos jurídicos registrados; 2) Comprobación plena del exacto estado o situación jurídica de las personas y de los bienes inscritos, por medio de las inscripciones, cédulas y certificaciones correspondientes; 3) Información cierta de verdad legal presuncional de cosa registrada, para una mejor regulación tributaría y para una mejor administración de justicia. D. PRINCIPIOS REGÍSTRALES A este nivel del estudio es importante hacer referencia a los principios regístrales que son las orientaciones básicas del sistema registral tener en cuenta que la función registral debe garantizar el fiel cumplimiento de los principios generales que rigen el derecho registral, los cuales se encuentran establecidos en la Legislación Secundaria, como el Código Civil, en el Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles entre otros. 1. PRINCIPIO DE ROGACIÓN. El principio de rogación recogido en todas las legislaciones, se le denomina también de instancia, petición o solicitud. Art. 40 Reglamento de la Ley de reestructuración del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. "En virtud del principio de rogación los asientos del registro se practican a solicitud de parte interesada. La actuación del Registrador es rogada, pues aunque tenga conocimiento de que en la realidad jurídica se ha producido un acto registrable, no podrá actuar de oficio: La petición de inscripción es el primer trámite del procedimiento registral. El Carácter rogado se refiere específicamente al momento de iniciación del procedimiento, pues una vez hecha la presentación los trámites siguientes se efectuarán de oficio. “La sola presentación del título dará por iniciado el procedimiento registral, el cual deberá ser impulsado de oficio hasta su conclusión”. La manifestación de voluntad del interesado al Registro, puede ser verbal, en este último caso, puede ir contenida en el instrumento que se presenta o en escrito separado. La petición de inscripción va normalmente acompañada de los documentos que se presentan, como consecuencia de la petición y la presentación generalmente son simultáneas. Referencia Legal: Arts. 678 C. y 40 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad e Hipotecas. 2. PRINCIPIO DE PRIORIDAD. Este principio da vida al aforismo de que "quien es primero en tiempo es primero en derecho" por lo que la presentación del instrumento da una prioridad formal. Art. 41 Reglamento de la Ley de reestructuración del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. "Todo documento registrable que ingrese al registro, deberá inscribirse con anterioridad a cualquier otro título presentado posteriormente" Esto significa que, cuando hay varios documentos presentados sobre un mismo inmueble, se inscribirá el primero que se haya presentado aunque el otorgamiento de los posteriores sea anterior al presentado e inscrito, y si se presentan en la misma fecha se atenderá a la hora de presentación del título respectivo en el Registro. “Este principio impone al Registrador la obligación de despachar los títulos referentes a un inmueble o derecho real en el orden cronológico presentado, esto hace que el título primeramente presentado sea calificado e inscrito”.9 Referencia legal: Arts. 680, 712, 728, 739 C. y 41 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz y Hipotecas. 3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Para que todo instrumento sea inscrito debe tener todos los requisitos de inscripción. (Art. 42 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y el Art. 688 C.). "De acuerdo con este principio, los inmuebles y derechos inscritos en el Registro deberán estar definidos y precisados respecto a su titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones". Este principio, exige para la inscripción una determinación exacta del inmueble, derecho real y titular y de éste se derivan los efectos jurídicos de la inscripción, presumiendo exactitud del contenido con suficiente fuerza probatoria mientras no se muestre que la realidad jurídica extrarregistral no está de acuerdo con el contenido del Registro. Por ejemplo, la falta de determinación da lugar a una sanción o sea la nulidad de la inscripción y en consecuencia su cancelación, si resulta una inseguridad absoluta. (Art. 733 C.) 9 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis, 1999. a) REQUISITOS QUE DEBEN REUNIR LOS INSTRUMENTOS O TÍTULOS PARA SER INSCRITOS.Para que los documentos puedan ser inscritos en el Registro deben cumplir los siguientes requisitos: 9 Estar constituidos en Escritura Pública, ejecutoría u otro documento auténtico expresamente autorizado por la Ley 9 Estar escrito en castellano y en el caso de documentos emanados de país extranjero, deben cumplir con las formalidades que la ley señale. 9 Estar anotados y salvados íntegramente al final del instrumento, los borrones, enmendaduras, entrerrenglonaduras, testaduras y cualesquiera otras correcciones. 9 Contener el Número de Identificación Tributaria (NIT) de las partes del acto o contrato. 9 Indicar la situación del inmueble, incluyendo el departamento de la República en que está ubicado. 9 Indicar el número de matrícula y la submatrícula, tanto del inmueble como del derecho objeto del acto o contrato. 9 Contener la descripción del inmueble objeto del acto o contrato. En caso de desmembraciones, relacionar el inmueble general y describir totalmente los inmuebles segregados y el resto. Cuando se trate de una lotíficación, no será necesario describir el resto cada vez que se efectué una segregación; pero deberá determinarse la nueva cabida del inmueble general. En las hipotecas sobre porciones de un inmueble, describir la porción hipotecada, así como el resto de la finca libre de gravamen. 9 Expresar las medidas en el sistema métrico decimal. I) Cuando se trate del traspaso de derechos proindivisos, deberá siempre, darse la proporción de los derechos resultantes en relación con la totalidad, usándose el sistema de porcentaje; en aquellos derechos existentes antes de la promulgación del presente reglamento, el notario hará la conversión al sistema señalado, cuando fuere posible. 9 Cualquier otro requisito que señala la ley. Estos requisitos no son taxativos y no son aplicables de una mane-general a todo documento presentado para su inscripción, sino 'según sea el caso específico, así se tomarán en cuenta. b) REQUISITOS PARA TODA INSCRIPCION Toda inscripción que se haga en el Registro, expresa las circunstancias siguientes: 1º La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse y su medida superficial. También expresará su nombre y número si constaran en el título. 2º La naturaleza, valor, extensión, condiciones y cargas de cualquiera especie del derecho que se inscribe. 3º La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituye el que sea objeto de inscripción. 4º El nombre, apellido, profesión y domicilio del que transmita o constituya el derecho que ha de inscribirse y las mismas designaciones de la persona a cuyo favor se haga la inscripción. Si no fueren personas naturales, se hará constar el nombre oficial de la corporación o el colectivo de los interesados. 5º La clase de título que se inscribe y su fecha. 6º El nombre y apellido del Notario que autorizó el título que haya de inscribirse. 7º La fecha de presentación del título al Registro, con expresión de la hora. La naturaleza de los inmuebles se determinará expresando si son rústicos o urbanos; y la de los derechos, con el nombre que se les dé en el título. La situación del inmueble, es en razón de su ubicación geográfica, para saber la jurisdicción departamental a la que pertenece la oficina registral. En cuanto a la medida superficial, es con el objeto tomar en cuenta su cabida exacta, así como de tener un control en cuanto que el inmueble puede exceder el límite de tenencia de la propiedad que establece la Constitución. Es importante expresar correctamente los nombres y apellidos completos a fin de no existir error en cuanto a la identidad de los contratantes El título de que se trata debe expresar nominalmente si es compraventa, usufructo, donación, declaratoria de heredero, etc. El nombre del notario que autorizó el título, es en razón de que el Art. 21 de la Dirección General de Registros en su inciso segundo establece que el Notario se considera interesado y que puede recurrir de la denegativa de la inscripción de un título, o por la responsabilidad de daños o perjuicios que tenga en la elaboración del instrumento. En toda denegatoria de inscripción el registrador deberá citar las razones en que se funda, notificando al interesado; si este no se conformare con lo proveído, podrá recurrir ante el centro Nacional de registros mediante escrito que presentara ante el Registrador que denegó la inscripción. Al relacionarse la fecha de presentación en expresión de hora, es con el objeto de hacer efectivo el principio de prioridad. En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se expresará si ésta se ha verificado, pagando el precio de presente o a plazo; si el precio ha sido pagado todo o parte de él, o cuales sean la forma y plazos en que se haya estipulado el pago. Iguales circunstancias se expresarán también si la traslación del dominio se verificare por permuta o adjudicación en pago, cuando cualquiera de lo adquirentes quedare obligado a abonar al otro alguna diferencia en metálico o efectos. (Art. 670 y 685 C) c) REQUISITOS LEGALES DE LAS INSCRIPCIONES.- I. SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL Toda inscripción que se haga en el Registro, tal como lo regula el artículo 688 C; indicará las circunstancias siguientes: 9 La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse, y su medida superficial; según el principio de especialidad; también se indicará el nombre y número si constare del titulo. 9 La naturaleza, extensión, condiciones, y cargos de cualquiera especie del derecho que se inscribe. 9 La naturaleza, extensión, condiciones y cargos del derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción. 9 Nombre, apellido, profesión, número de Tarjeta de Identificación Tributaria (NIT), y domicilio del que transmite o constituya, el derecho que ha de inscribirse, y las mismas designaciones de la persona a cuyo favor se haga la inscripción. Si no fueren personas naturales, se hará constar el nombre de la persona Jurídica interesada. 9 La clase de Título que se inscribe y su fecha; (articulo 686 C.) 9 El nombre y apellido del Notario que autorizo el titulo, que haya de inscribirse; se incluyen títulos de funcionarios públicos, y titules municipales. La fecha de presentación del titulo al Registro con expresión de la hora. La naturaleza del inmueble se determinará expresando si son rústicos o urbanos; y la de los derechos con el nombre que se le de, en el título. II. SEGÚN EL REGLAMENTO DE LA LEY DE REESTRUCTURACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS Para que los documentos puedan ser inscritos en el Registro; según el artículo 62 del citado reglamento han de cumplir con los requisitos siguientes: 9 Estar constituidos en castellano, y en el caso de documentos emanados de país extranjero, deberá cumplir con las formalidades de la ley. 9 Estar anotados y salvados íntegramente al final del instrumento, los borrones, enmendaduras, entrerrenglonaduras, testaduras y cualquier otra corrección. 9 Contener el número de la tarjeta de identificación Tributaria (NIT) de las partes del acto o contrato. 9 Indicar la situación del inmueble, incluyendo el departamento en que está ubicado. 9 Indicar el número o matricula y la submatrícula tanto del inmueble como del derecho objeto del acto o contrato. 9 Contener la descripción del inmueble objeto del acto o contrato. En caso de desmembraciones, relacionar el inmueble general, y describir totalmente los inmuebles segregados y el resto. 9 Al tratarse de una lotificación, no será necesario describir el resto cada vez que se efectúe una segregación; pero, deberá determinarse la nueva cabida del inmueble general. En las hipotecas sobre porciones de inmueble, describir la porción hipotecada, así como el resto de la finca libre de gravamen. 9 Expresar las medidas en el Sistema Métrico Decimal. 9 Al tratarse de derechos proindivisos, deberá siempre darse la porción de los derechos resultantes en relación con la totalidad, usándose el sistema de porcentaje; en aquellos derechos existentes antes de lo promulgación del presente reglamento, el Notario hará la conversión al sistema señalado cuando fuere posible. 9 Cualquier otro requisito que señale la Ley. 4. PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO.Este principio es de existencia inexcusable en los sistemas de registración por fincas, siendo el medio adecuado para conseguir el paralelismo entre los asientos del registro y la realidad jurídica. Art. 43 Reglamento de la Ley de reestructuración del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. "El principio de tracto sucesivo exige que los sucesivos titulares del dominio o del derecho real registrado aparezcan en el Registro íntimamente eslabonados, enlazando el causante con el sucesor".10 El principio del Tracto Sucesivo se cumple en dos formas posibles: a) Destinando un asiento independiente a cada acto registrable. Por eso, no permitirá la inscripción del derecho a favor de persona alguna, si no aparece inscrito el del transferente en su asiento correspondiente. En este supuesto el principio actúa como requisito de-previa inscripción y recibe el nombre de tracto formal, b) Consignando en un mismo asiento, siempre ordenadamente, varios actos registrables. Actuando en esta forma, que sólo permite en casos excepcionales, recibe el nombre de Tracto Abreviado o Comprimido. El principio de tracto sucesivo es un principio de carácter formal, pues, su finalidad principal es, como hemos dicho, ordenar los asientos para que reflejen los sucesivos cambios de la realidad jurídica. En base a este principio en el Registro se inscribirán, salvo las excepciones legales, los documentos en los cuales la persona que constituye, transfiera, modifique o cancele un derecho, sea la misma que aparece como titular en la inscripción antecedente o en documento fehaciente inscrito. 10 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis, 1999. Conforme a este principio para inscribir un instrumento, es indispensable que la persona que transfiere el dominio conste como el titular en el registro, de ello se deduce que los asientos del Registros sean continuos, derivados unos de otros y que cada acto registrable se manifieste por su correspondiente asiento. Por lo tanto, para poder inscribir un instrumento a favor del adquirente es necesaria la inscripción previa a favor de quien se deriva el derecho. Referencia Legal: Arts. 695 C. y 43 del Reglamento de la Ley de reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. 5. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. Conforme a este principio, el Registrador solo debe dar cabida para su inscripción a los títulos que sean válidos y perfectos y rechazar los que sean defectuosos o los que aún siendo válidos contienen derechos que por su naturaleza no sean registrables. Art. 44 Reglamento de la Ley de reestructuración del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. "De acuerdo con este principio, solamente se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo y forma establecidos por la Ley. El Registrador será responsable, mediante la calificación de los documentos, del cumplimiento de este principio".11 “La función calificadora es el examen que el registrador hace de los títulos presentados para su inscripción”.12 11 12 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis, 1999. Ibíd. La función calificadora es un acto de jurisdicción voluntaria y esta limita a ordenar, suspender o denegar la inscripción. Conforme a esta función el Registrador debe entrar a examinar las formas extrínsecas de los instrumentos, la capacidad de los otorgantes y otras causas legales distintas a los expresados, por lo que de los mismos instrumentos resulte. 6. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD. Las declaraciones del Registro son incontrovertibles para el que ha contratado en determinadas condiciones apoyándose en él. La buena fe del tercero, se presume siempre mientras no se pruebe que no conocía la exactitud del Registro. Art. 46 Reglamento de la Ley de reestructuración del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. "En beneficio de todo titular de derecho inscrito en el Registro, la fe publica registral protege la apariencia jurídica que muestran sus asientos, contra impugnaciones basadas en la realidad jurídica extrarregistral. “La declaración judicial de nulidad de una inscripción no perjudicará el derecho que con anterioridad a esa declaración haya adquirido una persona que no ha sido parte en el contrato inscrito".13 De la fe pública se deduce los aspectos: a) el registro es exacto en beneficio del tercero; lo que el Registro proclama es verdad, cualquiera que sea la realidad jurídica.14 13 14 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis, 1999. Ibíd. b) El Registro es íntegro, es decir, agota la realidad jurídica al hablar de la fe pública registra!, se hace referencia al valor que la inscripción tiene con respecto a terceros. Referencia legal: Art. 683 C. y Art. 46 del Reglamento -de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. 7. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN Según este principio los asientos regístrales gozan de una presunción de veracidad, que se mantiene hasta tanto no se demuestra la discordancia entre el registro y la realidad. El principio de legitimación, como presunción, impone la credibilidad del registro, mientras no se demuestre su inexactitud. Las consecuencias del principio, como dice San Fernández, se manifiestan en un doble orden: 1) en el orden sustantivo, tratando al titular inscrito como si realmente fuese titular y atribuyéndole muy especialmente la facultad de disponer con plena eficacia jurídica del derecho inscrito; 2) en el orden procesal, exonerando al titular inscrito de la carga de la prueba, que habrá de soportar el que sostenga la inexactitud registral. Otros términos al titular de un derecho inscrito se le deben tratar como si realmente fuese tal titular; al titular de un asiento cancelado debe tratársele como si hubiera dejado de serlo. Por lo antes expuesto, los asientos regístrales en su carácter de instrumentos públicos hacen plena fe hasta que no sean redargüidos de falsos. E. ACTOS Y DOCUMENTOS QUE SE INSCRIBEN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD F. RAÍZ E HIPOTECAS a) ACTOS INSCRIBIBLES Hay que distinguir el acto por el que nace, se modifica o extingue el derecho real, el derecho real mismo y la finca. Lo propiamente inscribible, dice Sanz Fernández, no es el derecho real ni la finca, sino el acto por virtud del cual se constituyen, modifican o extinguen los derechos reales sobre inmuebles. El acto inscribible ha de producir un efecto jurídico real, no meramente obligacional; por eso no será inscribible, por ejemplo, una compraventa no complementada con la tradición. En sentido estricto no podemos afirmar que lo inscribible sea el derecho real, que es el objeto del acto inscribible, algo así como su materia prima. Tampoco será inscribible la finca en sí, que es el objeto del derecho real. No es suficiente para que el acto se califique de inscribible que se refiera a un derecho real los cuales están establecidos en el art. 567 civil, sino que debe producir, de manera directa, su constitución, modificación o extinción. Una promesa de celebración de constitución de hipoteca, es un acto que se refiere a un derecho real, pero no es inscribible porque no constituye directamente el derecho real de hipoteca, incluso aunque conste en escritura pública. El acto por sí solo, como dice Roca Sastre, debe tener virtualidad propia para crear la situación jurídica-real. Su trascendencia ha de ser real, no meramente obligacional. b) DOCUMENTO, INSTRUMENTO Y TITULO.A) DOCUMENTO Es todo escrito, escritura, instrumento con que se prueba/confirma, demuestra o justifica una cosa o, al menos, que se aduce con tal propósito. B) INSTRUMENTO Entre otras acepciones, significa escritura, papel o documento con que se justifica o prueba alguna cosa. C) TÍTULO. Esta palabra se emplea en un doble sentido: unas veces se refiere al objeto de la inscripción, es decir, al acto o contrato inscribible, que es la causa o razón jurídica de la adquisición, modificación o extinción del derecho real; corresponde al significado sustantivo o. material: Otras veces hace referencia al documento inscribible; es el significado formal o instrumental. G. ¿CUÁLES SON LOS DOCUMENTOS QUE SE INSCRIBEN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS? Nuestro Código Civil es taxativo al referirse en su artículo 676 C. que sólo podrán inscribirse: I Los Instrumentos Públicos; II Los Instrumentos Auténticos y III Los Documentos Privados: i. Registrados en la Alcaldía conforme a la ley del 19 de febrero de 1881, ii. Reconocido judicialmente de la manera que expresa el Código de Procedimientos Civiles o iii. Legalizados por Notario conforme al Art. 52 de la Ley de Notariado. I INSTRUMENTO PÚBLICO. El art. 267 Pr. Nos dice que: "Son aquellos que son extendidos por la persona autorizada por la ley, para cartular y en la forma que la misma ley prescribe". Cartular es otorgar las escrituras, que antiguamente se llamaban Cartas relacionando los artículos 1, 4 y 5 de la Ley del Notariado concluimos que el notario es la persona autorizada por la ley para cartular (término que en la actualidad se ha vuelto arcaico). Luego, el Notario puede en el ejercicio de su función: i) Elaborar una Escritura Matriz, la cual asienta en su Protocolo y al firmar este documento las partes expresan su consentimiento. Este libro a su vencimiento anual se devuelve a la Corte Suprema de Justicia. A los otorgantes de todo acto o contrato, el notario les entrega un Instrumento Público que se llama Testimonio o Escritura Pública, que es copia fiel de lo escrito en la Escritura Matriz asentada en el Protocolo, con una razón de "pasó ante mí" en la cual relaciona las páginas o folios de su protocolo en donde quedó documentado el acto o contrato, así como el nombre de la persona a quien se extiende ese Instrumento Público, debe ir fechado, firmado y sellado por el notario, b) Elaborar un acta notarial, que es un documento que no se asienta en un Protocolo, pero tiene valor de instrumento público. II INSTRUMENTO AUTENTICO. El Art. 260 Pr. Nos dice que "Son aquellos expedidos por los funcionarios que ejercen un cargo por autoridad pública en lo que se refiere al ejercicio de sus funciones". La autenticidad se refiere a la procedencia de la persona que firma y autoriza el documento por ejercer un cargo público y que puede ser un cargo administrativo o judicial. Ejemplos de instrumentos auténticos: Las certificaciones de los asientos de libros de actas, catastros y registros que se hayan en los archivos públicos expedidos por los respectivos funcionarios, tales como certificaciones sobre partidas de nacimientos, defunciones y matrimonios: las actuaciones judiciales de toda especie, las ejecutorias y los despachos librados conforme a la ley. ¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE UN INSTRUMENTO PUBLICO Y UNO AUTENTICO? La principal radica en cuanto a que los instrumentos públicos solo son otorgados por los notarios y los instrumentos auténticos por los funcionarios que desempeñan un cargo público o municipal. III INSTRUMENTO PRIVADO. Son aquellos documentos elaborados por personas particulares. Estos documentos pueden llegar a convertirse en Instrumentos Públicos si son reconocidos judicial o notarialmente. (Art. 52 de la Ley del Notariado) IV ¿QUÉ ES UN TITULO? Título es la causa o razón por medio del cual se adquieren derechos reales o personales. Esta causa o razón necesariamente está incorporada al instrumento. En ese sentido, el título y el instrumento forman un solo cuerpo, una sola unidad y para que produzca efectos jurídicos el título, debe ser otorgado con los requisitos para cada clase de acto y con las formalidades que la ley prescribe. No debemos, pues, confundir instrumento y título. H. CLASES DE TÍTULOS O INSTRUMENTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PRO PIEDAD.Según las disposiciones legales de tipo registra!, las clases de títulos o instrumentos que se inscriben en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, se refieren a: 1. 1. Títulos Traslaticios 2. Títulos Constitutivos 3. Títulos Modificativos 4. Títulos Declarativos 5. Títulos de Reconocimiento 6. Títulos de Extinción por cancelación TÍTULOS TRASLATICIOS. Esta clase de títulos suponen un derecho de dominio o posesión existente que se pasa a otro, el cual llega a ser dueño o poseedor mediante la tradición, que según nuestra legislación es un modo derivado de adquisición del dominio, posesión y demás derechos, en ese sentido vamos a distinguir: 9 El título: que podría ser compraventa, permuta, donación, dación en pago, adjudicación en pago, cesión de derechos, herencia, etc. y que constituye la causa; y 9 El modo de transferencia, el traslado del derecho, o sea la tradición que consiste en la entrega que el dueño de la cosa hace a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio y por otra parte, la capacidad e intención de adquirirlo (Art 651 C.) 2. TÍTULOS DE CONSTITUCIÓN O CONSTITUTIVOS.Son aquellos títulos o instrumentos que crean o dan nacimiento a un derecho nuevo Esta clase de derecho no es independiente, sino que esta dentro de uno que sí lo es. Ejemplos: 9 Como en el caso de un predio que no tiene acceso a la vía pública, entonces necesariamente tiene que crearse una servidumbre de tránsito. 9 Un usufructo 9 Una hipoteca 9 Otros semejantes. Los anteriores derechos se constituyen por escritura pública, por documentos auténticos {servidumbre establecida judicialmente) y deben inscribirse en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. 3. TÍTULOS MODIFICATIVOS.En esta clase de títulos el propietario de un derecho real, puede alterarlo ya sea ampliándolo o restringiéndolo, pero siempre conservando su naturaleza. Ejemplos: 9 Ampliación de hipoteca constituida, usufructo o derecho de habitación. 4. TÍTULOS DECLARATIVOS."Son aquellos títulos que ponen de manifiesto un derecho dudoso, dándole vida, justificando su existencia; ya sea por voluntad de los interesados o por fuerza judicial. Según en la forma que han dé aclararse los derechos dudosos como en los casos de partición judicial, herencia intestada, títulos sobre predios urbanos o rústicos, cesión de derechos de herencia, etc."15 5. TÍTULOS DE RECONOCIMIENTO. – "Esta clase de títulos se limitan sólo a reconocer un derecho que ya existía en forma clara y cierta, su consecuencia, al reconocerse, lo que hace es reafirmar su existencia en general; esta clase de títulos vienen a robustecer derechos ya inscritos, suponen una inscripción anterior a nombre del que reconoce o a formar parte de Un tercero ya sea el mismo derecho, u otro menos extenso que figura corno titular o a nombre del mismo, cuyo derecho es reconocido".16 6. TÍTULOS DE CANCELACIÓN O EXTINCION.Esta clase de títulos son aquellos en virtud de los cuales los derechos terminan y dejan de pertenecer el titular imposibilitándose su goce o ejercicio. La cancelación puede tener lugar: 15 16 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis, 1999. Ibíd. 1. Por un acto voluntario como lo sería en el caso de la constitución de un usufructo a plazo y las partes convienen en darlo por terminado antes del plazo o en el caso mismo de una hipoteca por el cumplimiento de la obligación principal. 2. O por un hecho involuntario, como lo sería la imposibilidad de goce del derecho de usufructo en una finca que se inunda. Por la pérdida del derecho, como en el caso de la nulidad de una escritura de constitución de servidumbre o en el caso de la pérdida del derecho en ese caso especial si un incendio destruye la casa dada en derecho real de habitación. 2.9. SE INSCRIBIRÁN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ 1º Los títulos o instrumentos en que se reconozca, transfiera, modifique o cancele el dominio o posesión sobre inmuebles. Art. 686 inciso 1° C. 2º Los títulos o instrumentos en que se constituyan, transfieran, reconozcan, modifiquen o cancelen derechos de usufructo, herencia, uso, habitación o servidumbre sobre inmuebles. Art. 686 inciso 2° C. 3º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, cuando deban hacerse valer contra tercero. Art. 686 inciso 3° C. 4º Los contratos de créditos a la producción. Art. 1155 Com. 5º Las anotaciones preventivas. Art. 719 C CAPITULO III PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS EN EL SISTEMA REGISTRAL SALVADOREÑO A. SISTEMA SALVADOREÑO. Aun cuando en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de nuestro país se sigue el sistema de transcripciones (francés) se ha rodeado la inscripción de un sin número de garantías que vuelven tal sistema lo suficientemente efectivo. De allí que las inscripciones que se hacen merecen la confianza de quienes tratan de adquirir algún derecho. En efecto, nuestro sistema registra! descansa en un precepto básico que es total para la institución, como es el artículo 695 inciso primero del Código Civil que reza: "Ninguna inscripción se hará en el Registro, sin que conste por instrumento fehaciente inscrito, o por el mismo Registro, que la persona que lo constituye o transfiere el derecho tiene facultad para ello". Además el título inscrito en nuestra legislación goza de muchos privilegios legales. A lo dicho el Dr. Jorge Alberto Barriere le agrega que “la ley concede a los Registradores no solo la facultad de calificar las formalidades extrínsecas de las escrituras, sino también la capacidad de los otorgantes, pudiendo también denegar la inscripción por causas legales, lo cual viene a confirmar hasta donde el sistema lo permite, la legalidad y veracidad de la inscripción”.17 17 Dr. Jorge Alberto Barriere, Guía de Derecho Registral, Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales, Universidad de El Salvador, 1976. También constituye una garantía de la inscripción lo preceptuado en el artículo 34 del Reglamento del Registro, según el cual los registradores antes de inscribir un instrumento, deben examinar cuidadosamente los libros de la oficina para averiguar si hay alguna inscripción anterior que se oponga a la solicitada, y si la encontraren, denegarán la nueva inscripción. En nuestro sistema, la inscripción revela el estado real del derecho inscrito, ya que de conformidad con el artículo 21 del Reglamento del Registro, siempre que se extienda una inscripción que de cualquier manera afecte a otra anterior, se pondrá al margen de ésta una nota en que se exprese el traspaso, modificación, gravamen o cancelación del derecho inscrito, indicando el tomo, número y folio del nuevo asiento También se sigue la práctica de anotar inmediatamente en las inscripciones afectadas, el número del asiento de presentación de aquellos documentos que de alguna manera tienen relación con dichas inscripciones. B. CONCEPTO GENÉRICO DE REGISTRO. Genéricamente Jorge Ríos Hellig define los Registros, como “aquellas instituciones dotadas de fe pública que brindan seguridad jurídica a los otorgantes de los actos, sus causahabientes o terceros, a través de la publicidad, oponibilidad y a veces la creación de estos actos jurídicos, o bien de hechos con relevancia jurídica”.18 18 Jorge Ríos Hellig, La Practica del Derecho Notarial, 2ª Edición Serie Jurídica Mc Gram Hill, México, 1997. C. SISTEMAS REGÍSTRALES DE INSCRIPCIÓN EN EL SALVADOR Para entender mejor en que consiste cada uno de los sistemas regístrales que con el objeto de darle seguridad y protección al derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, las distintas legislaciones de los países adoptan, para tener una noción clara del valor de la tierra, a continuación se explican los que se aplican en el país. En nuestro país, en diferentes normativas y según las necesidades que se han ido presentando, se han adoptado tres sistemas regístrales de inscripción de los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles, para tener una noción clara de la ubicación, extensión valor de la tierra. 1. SISTEMA DEL FOLIO PERSONAL (MANUAL) Este Sistema requiere, para inscribir un inmueble o cualquier; acto que lo modifique, en cuanto a su dominio o en su conformación, la presentación en el Registro del documento que contenga dicho contrato sobre el inmueble, y en dicha oficina se debe copiar o transcribir el contenido íntegro del documento que contenga dicho contrato en los libros que para tal efecto lleva el Registro. La característica principal de este sistema es que para inscribir los inmuebles o constituir derechos sobre ellos, basta la presentación del documento en el cual se constituye o se modifique el derecho, en dicho documento debe constar la tradición; es decir, que para que se pueda inscribir un inmueble es necesario tener un título, lo cual constituye el documento y un modo de adquirir, que es la tradición que debe constar en el documento. Cuando el propietario no tiene título traslaticio de dominio inscribible, debe seguir un procedimiento legal para la obtención de títulos supletorios o municipales del dominio, el cual se inscribirá en el Registro de la Propiedad con la salvedad de que quien alegue y pruebe mejor derecho sobre el inmueble inscrito pueda reivindicarlo de quien lo titula a su favor, por lo tanto en este sistema se admite la reivindicación, así como oponer la prescripción adquisitiva. Asimismo en este sistema la inscripción es voluntaria, o sea, que para que surta efectos contra terceros el título debe inscribirse, no así para las partes contratantes, es decir, que si no se inscribe, el contrato o acto contenido en el instrumento es válido para los otorgantes y no para terceros. Por lo que en este sistema, la inscripción no tiene fuerza absoluta, o sea, el modo de adquirir no es en virtud de la inscripción sino que ésta es una fuerza que con válido los derechos que ampara el título inscrito basado en la fe pública del Registro. 2. PROCESO DE INSCRIPCIÓN DEL FOLIO PERSONAL O TRADICIONAL Se presenta el documento: Se le da entrada en un libro diario, según la clase de contrato; puede ser propiedad, hipoteca o crédito avio. a. Se margina preventivamente en su antecedente: En este folio en una sola inscripción pueden haber varios inmuebles. b. Se confronta en su antecedente. c. Se pasa al Registrador que lo califique. d. Se pone el auto de inscripción. e. Se folea en orden correlativo y se va formando un libro que consta de cien inscripciones. f. Se fotocopia la inscripción. g. Se hace la marginación final. h. Se entrega a archivo o ventanilla para despacho. 3. SISTEMA FOLIO REAL Este sistema requiere de dos registros, el Territorial y el Catastral; el primero se registran todos los inmuebles o predios por medio de una matrícula en la cual se anotan originalmente los datos específicos del inmueble y los datos generales del propietario, y en ella se van anotando todos los actos que dentro del tráfico del inmueble que se realizan, sus segregaciones, sus gravámenes o su transferencia definitiva. En el registro catastral se registra la descripción técnica, los linderos, las medidas superficiales y lineales, su ubicación y su naturaleza y también se anotan las transformaciones que sufre el inmueble, por ejemplo si se parcela o se segrega una porción. Entre ambos registros hay una estrecha concordancia y se aprecia que en ambos se anotan todas las transformaciones que sufre el inmueble. Otra de sus características es que para los asientos de inscripción de las modificaciones que sufra el inmueble inscrito, no será necesaria el asiento de la literalidad del documento a inscribirse sino que en los expedientes de cada inmueble se anotará resumidamente su contenido. En otros países que han adoptado este sistema, cuando se solicita inscribir un inmueble por primera vez, se debe observar un procedimiento específico que consiste en que el interesado debe presentar ante el funcionario registra! su solicitud acompañada de un plano del inmueble levantado por un ingeniero autorizado para ello; el funcionario manda darle publicidad a la solicitud presentada y si no hay oposición ordena la inscripción del inmueble concediéndole el derecho de propiedad sobre el mismo solicitante; si hay oposición, el mismo funcionario tiene facultades jurisdiccionales y de competencia para resolver la oposición presentada y si ésta es válida conforme a las pruebas que le presenta el opositor, puede resolver rechazando la solicitud de inscripción del inmueble que se pretende inscribir. Pero una vez inscrito el inmueble, el asiento de éste es plena prueba para legitimar la propiedad sobre el inmueble inscrito. En este sistema para la transferencia del dominio o para constituir sobre los inmuebles inscritos cualquier otro derecho es obligatorio: 4. PROCESO DE INSCRIPCIÓN EN FOLIO REAL MANUAL Se presenta el documento: Se le da entrada en un libro diario especial de Finata. Se margina preventivamente en el folio Real que sirve de antecedente: En este folio solo habrá un inmueble. Se fotocopia la escritura y se agrega al folio pues en este mismo folio se van a Registrar todos los negocios que se realicen con este. a. Se confronta con el antecedente o folio Real. b. Se pasa donde el Registrador para que lo califique. c. Se hace la hoja de resumen (R.I.F.): Aquí se anota en forma extractada el contenido del documento que se refiere a la marginación final. Se le coloca una marginación en la última hoja, que es el auto de inscripción. Se envía al despacho el documento original. 5. SISTEMA DEL FOLIO REAL COMPUTARIZADO El sistema del folio real computerizado, es implementado en El Salvador, como un proyecto de modernización del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas; integrando los datos recopilados en el levantamiento catastral con la información del Registro de la Propiedad; luego se transfiere a un sistema computarizado, relacionando siempre el sistema de información geográfica. Este sistema registral va enmarcado a convertirse en un medio de garantía para el titular del derecho de dominio o de propiedad, o para el poseedor legal de los inmuebles, sin dejar a un lado los principios regístrales; dotando en este sistema las herramientas necesarias para proporcionar la debida seguridad jurídica a través del establecimiento de la existencia real de los inmuebles, de sus propietarios o poseedores y garantizar la pureza del tráfico de los inmuebles. Algunos de los propósitos requeridos al implantar el sistema del folio real computarizado son: a. Integrar la información del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y del Catastro para implantar un nuevo sistema acorde con la realidad de nuestro territorio, por medio de la creación de un sistema computarizado que integre la identificación de parcelas a través de medios gráficos, así como la de sus titulares. b. Proporcionar seguridad jurídica, a través de la identificación técnica de los inmuebles, de sus propietarios o poseedores, a fin de garantizar la pureza en la tenencia y agilidad en el tráfico de los mismos. c. Cumplir con los principios de publicidad y legalidad, respecto a la correcta localización de los inmuebles, estableciendo sus medidas, superficie, naturaleza, nomenclatura y demás características con mayor precisión y que consten públicamente los actos y contratos que lo afecten. d. La existencia de un acuerdo de voluntades entre el tradente que exprese la voluntad de hacer la tradición y del aceptante que la acepta; y e. Inscribir en el correspondiente Registro el acto o contrato en que se ha manifestado dicho acuerdo, En este sistema prevalece la Tradición o modo de adquirir y no el título. 6. PROCESO DE INSCRIPCIÓN EN FOLIO REAL COMPUTARIZADO Al presentar el documento la computadora le asigna un número que contiene doce dígitos, los primeros números significan el año en que estamos, el 03 es el código de Sonsonate y el resto es el número de presentación. a. Automáticamente al darle entrada al documento queda marginada preventivamente en la matricula que le corresponde la cual consta de ocho dígitos. b. Se pasa a escanear el documento, donde queda guardado el documento con el número de presentack c. Se pasa al área de sectorización para buscarle por el antecedente y por municipio la ficha que catastro ya le ha creado con anterioridad. d. El Registrador Jefe distribuye los documentos por medio del sistema, a los confrontadores y luego los registradores para digitarlos. e. El Registrador los califica y si reúnen los requisitos legales y según el criterio del Registrador los puede: f. 9 Inscribir; 9 Observar; 9 Retirar sin inscribir ( a solicitud del interesado) y 9 Denegar. Luego pasa a impresión de boleta de inscripción y el gráfico de la parcela objeto del acto contrato. g. Ya inscrita pasa a escanear la hoja de inscripción y el gráfico. Se entrega a ventanilla para despachar se archiva cuando no se pueda CAPITULO IV DERECHO COMPARADO A. SISTEMA REGISTRAL PANAMEÑO El Código Civil de Panamá contempla los objetivos del Registro Público entre los que se encuentran: dar mayores garantías de autenticidad y seguridad a los documentos, títulos o actos que deben registrarse (artículo 1753 Código Civil). Así mismo, se estipula que solo se inscribirán en el Registro Público los títulos que consten de escritura pública, sentencia o auto ejecutoriado o de otro documento autentico expresamente determinado por la ley para ese efecto. Solo aquellos documentos que cumplan con esta formalidad pueden, en principio, inscribirse. Igual situación rige para efectuar cancelaciones de inscripciones según lo contempla el artículo 1784 del Código Civil. Básicamente existen tres registros: Registro de la propiedad inmobiliaria y demás derechos reales, Registro mercantil, Registro de personas. Además son inscribibles todos aquellos actos, contratos o documentos que las leyes especiales estipulen. Son materia de inscripción en el Registro de Propiedad aquellos actos o contratos por los cuales se transfiera la propiedad (donación, compraventa, permuta, dación en pago, juicios de sucesión, prescripción adquisitiva, remates) o aquellos en que se modifique (segregación, incorporación, reunión, inspección ocular, división de bien común), y títulos en que se constituya, modifique o extingan derechos reales de uso, usufructo, habitación, servidumbre, anticresis, arrendamiento, hipoteca. De igual manera es materia de inscripción la propiedad horizontal. En el Registro Mercantil se inscriben los documentos constitutivos de sociedades anónimas, aquellas de responsabilidad limitada, colectivas, encomandita simple y por acciones, fundaciones o asociaciones sin fines de lucro, fundaciones de interés privado, y las sociedades civiles. Son materia de registro de Personas los poderes generales, poderes especiales cuando se trata de actos inscribibles, capitulaciones matrimoniales, interdicción y quiebra. Debe destacarse la inscripción de naves y aeronaves que se registran asimilándose los primeros como un bien inmueble y los segundos como bien mueble. Estas inscripciones se incorporan al Registro Público de conformidad a lo preceptuado el artículo1083 del Código de Comercio y el Decreto Ley 19 de 8 de agosto de 1963 por el cual se reglamenta la aviación nacional, respectivamente. Los documentos una vez inscritos dan lugar o tienen como efecto el principio de la fe registral que brinda la institución. Esta fe registra! descansa en cuanto a la autenticidad de los documentos elevados a escritura publica, en la fe notarial. Se presume en virtud del principio de título auténtico, que el documento otorgado ante un Notario Público y que se expide por este, es auténtico. Es así, que nuestro ordenamiento civil y administrativo consagra que la recepción, extensión y autorización de las declaraciones, actos y contratos a que las personas naturales o jurídicas deban o quieran dar autenticidad y constancia pública, conforme a la ley, están a cargo del notario público, (art. 1715 Código Civil y art. 2113 Código Administrativo). Los notarios deben llevar un índice de la numeración de escrituras que se expidan. Sin embargo, como medida de seguridad, el sistema de cómputo del Registro Público de Panamá impide el ingreso de dos documentos procedentes de la misma notarla con igual numeración. Al momento de realizar una corrección en el documento ya expedido, debe sellarse en la respectiva notaría y colocar la media firma del notario a fin de asegurar que la corrección se ha efectuado debidamente en el respectivo protocolo. Las constancias de inscripciones se emiten a través de certificaciones que se extienden haciendo una relación de lo que consta o transcribiendo literalmente dichas inscripciones. También puede certificarse con impresiones en papel de los documentos microfilmados o almacenados a través del procesamiento de imágenes. Como principio registral, la publicidad no debe entenderse como un medio de difusión que llega a los particulares informando el estatus de las situaciones jurídicas que diariamente se reflejan en sus inscripciones. La publicidad de que se trata es la posibilidad que se otorga y se facilita a las personas para conocer "in situ" la consignación de las titularidades inscritas. Se trata de la posibilidad de conocer, por lo que el particular no pude alegar su ignorancia de una inscripción, pues el Estado le ha dado el medio idóneo de que valerse al momento de efectuarlas transacciones inmobiliarias. Los datos de identificación del inmueble han variado conforme han ido cambiado los sistemas y medios de inscripción. Es así que se mantiene como constante el número de finca que se adiciona con el número de tomo y folio cuando se trata de inscripciones que originalmente se practicaron manualmente, con el número de rollo y documento para las inscripciones efectuadas con el sistema de microfilmación y por último, con número de documento “redí” (registro digital) para las inscripciones realizadas con el sistema de procesamiento de imágenes. Con estos datos de identificación de los inmuebles, puede accederse a la información que de los mismos exista en el Registro Público en cuanto a la naturaleza de la finca, la situación con el corregimiento, distrito y provincia (división política del país) en donde se encuentre, cabida con la medida superficial solamente si excede de una (1) hectárea y con la medida superficial y lineal si fuere menor a una (1) hectárea, las cargas o limitaciones. Toda esta información es de dominio público al que puede accesarse incluso a través de Internet. En Panamá el Catastro está adscrito al Ministerio de Economía y Finanzas y a pesar de la colaboración que existe entre este y el Registro Público, nuestro país no cuenta aun con una información catastral en línea y actualizada. La realidad de campo no se compadece con la información registral. Los valores de los bienes inmuebles deben ser producto de los avalúos generales y específicos que tiene como función la Dirección de Catastro. Sin embargo, los valores de registro sirven de base para establecer el valor catastral que a su vez es la base imponible del Impuesto de Inmuebles, entre otros. El Catastro debe además, aprobar todos los planos que sustentan las modificaciones a las propiedades inmuebles. Al igual que el Ministerio de Vivienda, para los casos de áreas urbanas. El Registro Público entonces no debe practicar la inscripción de documentos sin estos requisitos. B. ELEMENTOS COMUNES Y DIFERENCIADORES DE LA HIPOTECA EN LOS PAISES LATINOAMERICANOS Los datos que a continuación expongo son extraídos del comité latinoamericano de consulta registral celebrado en Porto Alegre, Brasil 1995; en el cual se trato el tema de la llamada Amerihipoteca y donde se expusieron las similitudes existentes y además los datos universales que se advierten en punto a los principios de especialidad, como asimismo de la publicidad que tiene la hipoteca en nuestros países 1. ELEMENTOS COMUNES A la fecha encontramos como iguales, o comunes, en los distintos países los siguientes elementos constitutivos de la HIPOTECA:19 a. La “Convención” o acuerdo de voluntades. En todos existe la denominada hipoteca convencional. No en todos existen las hipotecas legales o las tacitas. Pero estas no son el motivo de la preocupación. Si habrá que identificarlas para ver luego de que modo ellas NO SERAN OPONIBLES, o que rango se les dará respecto del nuevo modelo de nuestro interés.- b. El documento portante. En todos se requiere como “básico” e indiscutido soporte autentico y especializado, la ESCRITURA PUBLICA. Es necesario reconocer que hay ciertas hipotecas especiales que por su naturaleza no se constituyen en estos instrumentos. c. 19 La especialidad, tanto respecto del inmueble sobre el que recae el Amerihipoteca, Comité Latinoamericano de consulta Registral, Porto Alegre, 1995 gravamen, como del crédito a que accede o abastece, junto a la perfecta individualización del SUJETO titular del dominio dado en garantía (que puede o no ser el deudor de la obligación), es otro de los aspectos que en todos los regimenes se requiere con toda precisión. 2. ELEMENTOS DIFERENCIADORES Aparte como elementos diferenciadores en relación a la hipoteca de los distintos países:20 a. El régimen legal relativo al “rango” respecto de otras hipotecas, sean tacitas o legales, o provenientes de regimenes específicos (ej. Las que conceden ciertos Bancos, o de ciertos planes dispuestos por el legislador, etc.). b. Los recaudos formales de derecho local, tanto en relación al documento (notarial o administrativo, etc.) como en lo relacionado al derecho fiscal, o inclusive las mismas tasas del servicio registral para la hipoteca. c. El mecanismo de “reconocimiento” del documento notarial otorgado en el “extranjero” o sea en otro país para hacer valer en el propio. Es decir para poder inscribir una hipoteca “convenida y suscrita” en el extranjero. 20 Amerihipoteca, Comité Latinoamericano de consulta Registral, Porto Alegre, 1995 CONCLUSIONES En un mundo cada vez mas globalizado, abierto y diversificado exige de oficinas regístrales más eficientes y efectivas que brinden no sólo la seguridad jurídica que nuestras disposiciones establecen sino que además dicha seguridad sea brindada en forma rápida y oportuna. En ese sentido el tema registral va más allá y nos obliga, como nunca antes a revisar, a evaluar y a reconsiderar nuestro sistema de administración y a adoptar nuevas políticas de gerenciamiento, sin las cuales ningún proyecto de modernización podrá tener el éxito deseado. Al revalorizar nuestro sistema de administración tendremos que romper muchos paradigmas tradicionalmente manejados en los registros, utilizando herramientas administrativas para revisar y reducir costos de operación, mediante el mejoramiento de procesos y mejor manejo de los recursos. Una buena administración debe contar con estrategias gerenciales que enmarquen las políticas empresariales, basado en el liderazgo y en la concepción de lo que debe ser mas importante para una empresa son las “personas y sus valores”. Revista Centro Nacional del registro. La creación de instituciones legales no sólo implica la preparación de la legislación y su emisión por los canales legales competentes. Supone, más bien, un proceso que comienza en la formación del consenso entre quiénes ejercen el gobierno, los líderes políticos, intelectuales, profesionales, funcionarios de Estado y los agentes económicos potencialmente beneficiados con la reforma institucional2. Las normas legales por sí solas no fomentan la inversión, ello ocurre cuando su vigencia social es efectiva y los agentes económicos confían en el marco institucional definido por las mismas. El Derecho registral tiene su origen en occidente y se fundamente en la necesidad de evitar las "hipotecas ocultas" y demás pactos que requerían ser publicitados para evitar la desconfianza entre los agentes económicos. Durante su evolución, las funciones del registro se extendieron, desde las hipotecas, hacia la situación jurídica y la titularidad de los bienes inmuebles corporales, los muebles cuyo valor sea considerado importante por el sistema económico, la situación jurídica de las personas naturales y morales que realizan algún tipo de actividad empresarial y otro tipo de personas y derechos que se presentan en el mundo de la contratación moderna. Es así que resulta necesario redefinir las funciones del sistema registral, cuyo rol ha rebasado el ámbito de lo técnico-jurídico con el que tradicionalmente ha sido identificado, y se ubica hoy en día en el contexto de las políticas de Desarrollo Económico basadas en la vigencia y seguridad jurídica de las instituciones de libre mercado. En ese sentido, puede decirse que el desarrollo y la modernización de nuestros sistemas regístrales en Latinoamérica reviste una gran importancia para los Estados cuyo objetivo es desarrollarse sobre la base de una economía de mercado puesto que la seguridad jurídica es la única manera en que puede garantizarse el tráfico o intercambio de bienes y servicios. En el mundo actual, las necesidades de decenas de millones de pequeños empresarios especialmente en los países del tercer mundo pasan por la creación de un ambiente institucional que les permitan desarrollar sus iniciativas empresariales de manera eficiente. La información que proveen los registros públicos es un elemento importante del ambiente institucional requerido para dinamizar y consolidar las economías de nuestros países. Sin embargo, esto nunca será posible si más del 60% de los activos de las grandes mayorías de nuestros países no se encuentra legalmente reconocidos a nombre de un titular ni se encuentran incorporados en títulos que consten en un registro moderno, integrado, al alcance de todos y que fomente la seguridad de las transacciones sobre los activos que aparee registrados. Dadas nuestras necesidades actuales, hoy se nos exige nuevamente una reforma de los sistemas regístrales adecuada a los fines del Desarrollo Económico. La concepción del Programa Nacional de Capitalización es, a la vez, una nueva concepción del rol y las funciones que los sistemas regístrales deben considerar en el marco de un proceso de capitalización en las economías de los países pobres. La situación económica actual en el mundo nos exige nuevamente, tal como sucedió en el pasado, efectuar los cambios necesarios al sistema para publicitar la situación jurídica de los millones de activos de los nuevos agentes económicos del mundo en vía de desarrollo, para ello el programa de capitalización exige reconsiderar el contenido de algunos conceptos e instituciones, entre las cuales podemos mencionar la seguridad jurídica y la integración de los registros jurídicos con los registros administrativos de empresas. Tradicionalmente hemos comprendido el concepto de seguridad jurídica como el conocimiento que cada uno tiene sobre las consecuencias de cualquier acto realizado, los efectos de una norma o los límites en su esfera de actuación personal, en la medida que todo ello se encuentre sancionado de manera predecible y estable dentro de un determinado ordenamiento jurídico. Hoy día, considerando nuestras actuales necesidades y la función económica que corresponde a una parte importante de las instituciones jurídicas, debemos entender al concepto de seguridad jurídica en su sentido más amplio, incluyendo dentro de él la disponibilidad de información suficiente y los mecanismos para que ésta sea obtenida oportunamente con relación a los derechos, contratos y transacciones que realizan los agentes económicos. El Derecho Registral debe asumir, entonces, el reto de cumplir con su finalidad principal de otorgar seguridad jurídica más allá de la idea tradicional de las mismas. Nos decía el profesor Roca Sastre que: “Más que de fines ha de hablarse de un solo fin del Registro de la Propiedad, y que es el dirigido a proporcionar plena seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario. Podrán señalarse otros fines (informativos, estadísticos, etc.), pero se tratará de fines reflejos o secundarios” En ese sentido, debemos entender al sistema registra! como un gran centro de información, que otorgue seguridad jurídica a los derechos y transacciones que están dentro de su competencia y que facilite la publicidad de la información necesaria para que los derechos sobre los activos que constan en el registro se movilicen dentro del mercado. Sus características serán: la simplificación de sus procedimientos, la integración de registros, la interconexión de los mismos, la uniformización y la modernización de sus técnicas. La simplificación de sus procedimientos implica la necesaria revisión de las normas y procedimientos de inscripción de los actos y contratos sobre los derechos y activos que consten en el registro para eliminar los obstáculos innecesarios y simplificar las inscripciones en los distintos tipos de registros que comprenda el nuevo sistema. El carácter integrado, interconectado, uniforme y moderno del sistema registra! viene dado por la voluntad de integrar a los distintos registros existentes en la actualidad bajo las mismas normas, principios y técnicas regístrales que permitan su interconexión progresiva y la aplicación de los últimos avances de la informática. Por ejemplo, en el caso de las empresas, el registro podría comprender no sólo la inscripción de la constitución legal de la organización empresarial sino también los registros administrativos que comúnmente se encuentran en cada una de las entidades públicas cuyas competencias se relacionan con los diferentes aspectos de la actividad empresarial y, para aquellas actividades cuya naturaleza lo permita, la autorización legal para iniciar las operaciones del negocio. En otras palabras, los empresarios podrían gozar de todos los servicios vinculados a la creación de un negocio en un solo acto y en un solo lugar y cualquier interesado podría conocer la situación jurídica y administrativa de una empresa consultando al nuevo registro empresarial, el mismo que se encontraría interconectado al registro inmobiliario, al de identidad personal y a cualquier otro que se considere para formar parte del nuevo sistema. Lo anterior ofrece enormes posibilidades para el manejo y divulgación de la información sobre los activos y situación legal de las personas, incluyendo la constitución de centrales de riesgo negativas y positivas sobre la base de la información existente en el nuevo sistema. Por ultimo recordemos la frase acuñada por Cuenca Ayala, el defensor de la tesis del derecho como el orden que garantiza la seguridad: "El derecho no ha nacido en la vida humana en virtud del deseo de rendir culto u homenaje a la idea de Justicia, sino para colmar una ineludible urgencia de seguridad y de certeza en la vida social". La seguridad jurídica es, para los fines del Desarrollo Económico, la razón de ser del Derecho. Por ello no resulta casual que dentro del proceso de modernización de los Estados una de las áreas jurídicas que mayor atención ha despertado sea la de los Registros Públicos. Esto ha sido así porque la publicidad que brindan los sistemas de registro son el mejor medio conocido para imprimir la seguridad jurídica que requieren los mercados. Por lo anterior, debemos alejarnos de las concepciones tradicionales en materia registral y procurar, junto con la modernización de nuestros sistemas e infraestructura registral, atraer a la mayoría de los ciudadanos para que se incorporen al registro y utilicen sus servicios como un medio para asegurar y publicitar sus derechos y transacciones. Esto sólo será posible si los Registros Públicos asumen el reto de participar como una pieza clave en los programas de Desarrollo Económico y cambian el rol de meros receptores de la información que producen las distintas entidades estatales o los agentes económicos por el de instituciones pro-activas en la recepción, transformación, organización y divulgación de la información que sirve de base para orientar el crecimiento de los mercados, la capitalización de los activos y el Desarrollo Económico. El logro de todos los objetivos del registro como una empresa publica o privada, no será posible o en todo caso lo será a medias, sino se cuenta con una visión compartida, con un compromiso asumido por todos los miembros de la corporación y lograr ese compromiso es precisamente la misión responsable de cada oficina registral. I. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS RECOPILACION DE LEYES NOTARIALES Y REGISTRALES Lic. Ricardo Mendoza Orantes, Editorial Jurídica Salvadoreña DERECHO REGISTRAL QUINTA EDICIÓN Bernardo Pérez Fernández Del Castillo, Editorial Porrúa, S.A. México. 1995. MANUAL DEL CENTRO NACIONAL DE REGISTRO (CNR) El salvador FOTOCOPIAS DE DOCUMENTOS INSCRIBIBLES E INFORMACIÓN RECABADA DE LAS OFICINAS DE CNR Y CATASTRO DE LA TERCERA SECCIÓN DE OCCIDENTE SONSONATE. TECNICAS DE INVESTIGACIÓN JURIDICA Sandra Luz Hernández Estévez, Rosario López Duran, Colección textos jurídicos Universitarios, Editorial Harla DERECHO Y PRÁCTICA REGISTRAL Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Práctica Registral 1º edición, Editorial Lis, 1999 GUIA DE DERECHO REGISTRAL Dr. Jorge Alberto Barriere. Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales. Universidad de El Salvador. 1976 LA PRACTICA DEL DERECHO NOTARIAL Jorge Ríos Hellig. 2º edición. Serie Jurídica. McGram Hill. México. 1997 MANUAL DEL REGISTRO Lic. Guillermo Díaz, Grupo de Diseño y Desarrollo del Sistema de Información del Registro y Catastro. Diciembre 1998. CNR. II. REFERENCIAS INSTITUCIONALES CENTROS DE REGISTRO EN EL SALVADOR 9 Registro de la Propiedad de San Salvador Teléfono: + (503) 260-7918 Fax: 261-0797 9 Registro Social de Inmuebles de San Salvador. Teléfono: + (503) 260-6875 Fax: 261-0760 9 Registro Social de Inmuebles de Santa Ana. Teléfono: + (503) 447-7889 Fax: 447-7808 9 Registro de la Propiedad de Santa Ana. Tel Fax: + (503) 440-8681, 440-8636 9 Registro de la Propiedad de Santa Tecla. Teléfono: + (503) 288-1830 Fax: 229-7070 9 Registro de la Propiedad de San Miguel. Tel/Fax: + (503) 661-0704 9 Registro Social de Inmuebles de San Miguel. 9 Tel/Fax: + (503) 661-4677 Horarios en todas las oficinas: 8:00 a.m. a 4:30 p.m. en jornada continúa. VER ANEXOS EN TESIS IMPRESA