038-41 ING Leasing (4) 28/7/06 11:04 Página 38 Ca Prá so ctic o Leasing inmobiliario: un nuevo enfoque para la financiación 38 Estrategia Financiera Nº 231 • Septiembre 2006 038-41 ING Leasing (4) 28/7/06 11:04 Página 39 [ www.estrategiafinanciera.es ] Instrumentos Financieros La flexibilidad que ofrece el leasing a la hora de financiar inversiones productivas, junto a la sencilla estructuración e incentivos fiscales, han marcado la senda de su crecimiento. Para mostrar estas ventajas se presenta el caso real de una operación de leasing inmobiliario José Antonio Lozano Mellado , Subdirector general ING Lease España a financiación vía leasing viene experimentando fuertes incrementos en los últimos años en nuestro país. La flexibilidad que ofrece el producto a la hora de financiar inversiones productivas, unido a su relativamente sencilla estructuración y los incentivos fiscales que la ley prevé referidas a este producto han marcado la senda de este crecimiento. El leasing financiero se define como un contrato mercantil por el cual una sociedad, el arrendador, cede el uso de un bien a una persona física/jurídica –el arrendatario-, a cambio del pago de determinada cantidad de cuotas. Al finalizar el contrato existe una opción de compra. El leasing, en general, ofrece ventajas importantes a la hora de considerarlo como instrumento de financiación de inversiones productivas. Ofrece la posibilidad de una amortización fiscal acelerada del activo. El inmueble se amortiza al duplo del coeficiente lineal máximo según tablas oficialmente aprobadas para dicho tipo de activo (o al triplo si el arrendatario es una pyme). En caso de exceso, éste será deducible en los periodos impositivos sucesivos, respetando igual límite. De este modo se genera un importante “free cash flow” en los primeros años de la operación que, en términos de valor presente neto equivalente antes de impuestos, reduciría de forma significativa el coste de adquisición por leasing respecto a la financiación alternativa. También permite una amortización financiera y contable del activo de acuerdo con la vida útil del mismo, con independencia de la amortización fiscal acelerada. Más adelante incluiremos ejemplos de estas y otras ventajas. L LEASING FINANCIERO INMOBILIARIO Se trata de operaciones de leasing según la definición antes explicada en las cuales el activo objeto de la operación es un inmueble. Este tipo de operación ofrece numerosas ventajas al arrendatario, que puede obtener hasta el 100% de la financiación del coste de la inversión según los casos. El plazo de dicha financiación se calcula hasta 15 años pudiendo llegar a estructurarse valores residuales significativos, siempre en función de la calidad del activo. Cabe resaltar también la flexibilidad de las operaciones, cuya amortización va ligada al proyecto. Es posible que el cuadro de amortización financiero de la operación de leasing incluya plazos de carencia, cuotas crecientes y valores residuales o últimas cuotas significativas, de manera que el esquema de amortización del leasing se adapte a las necesidades de caja , Elia Hermida García Directora de Cuentas ING Lease España Figura 1. Crecimiento de la inversión nueva de leasing en España 1992-2005 17400 13980 8049 8874 9855 9878 11699 6943 4988 3170 3362 3672 4255 4908 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Millones de € Fuente: Asociación Española de Leasing. Ficha Técnica AUTORES: Lozano Mellado, José Antonio; Hermida García, Elia inmobiliario: un nuevo enfoque para la financiación. Caso práctico FUENTE: Estrategia Financiera, nº 231. Septiembre 2006 LOCALIZADOR: 78 / 2006 RESUMEN: El artículo presenta un análisis del leasing como un nuevo vehículo de financiación que cada día toma mayor impulso dentro del mundo de la financiación de inversiones productivas. Se reflejan las cifras de crecimiento de la inversión nueva de leasing en España, proporcionadas por la Asociación Española de Leasing, y asimismo presenta las posibilidades y ventajas del leasing financiero, definido como un contrato mercantil por el cual una sociedad (el arrendador) cede el uso de un bien a una persona física/jurídica (el arrendatario) a cambio del pago de determinada cantidad de cuotas. Al finalizar el contrato existe una opción de compra. Finalmente, y para ilustrar los datos, se expone un caso práctico en el que se presentan los pasos que se siguieron en una operación específica de leasing inmobiliario, llevada a cabo en Barcelona (la adquisición de un edificio de oficinas en la Calle Balmes). DESCRIPTORES: Instrumentos financieros, leasing inmobiliario, control de inversión, amortización fiscal, control del ahorro. TÍTULO: Leasing w Nº 231 • Septiembre 2006 Estrategia Financiera 39 038-41 ING Leasing (4) 28/7/06 11:04 Página 40 Instrumentos Financieros Leasing inmobiliario: un nuevo enfoque para la financiación. Caso práctico w del proyecto a financiar. La diferencia entre un cuadro de caja bien estructurado de un leasing o de un préstamo hipotecario que incluya residual y cuotas crecientes debe poder ser mínima. Otra ventaja es la amortización fiscal acelerada, según las premisas antes mencionadas, que implica un ahorro muy significativo como veremos en el ejemplo que se comenta más abajo. Figura 2. Crecimiento de la inversión nueva de leasing inmobiliario en España 1992-2005 3604,9 3113,33 2390,86 911,77 879,07704,81 573,85 604,4 1765,58 1386,76 1352,21 700,82 837,41 Ahorro equivalente: Tipo de interés equivalente: Fuente: Asociación Española de Leasing. Cuadro 1. Inversión 45 millones de euros PREMISAS 45 millones de euros Min. 33,3 años / Max. 68 años Duplo coeficiente lineal (16,7 años) 5,6% p.a. 10 años Mensual de amortización constante 20% (9 millones de euros), no amortizable 4,5 millones de euros 8,19 2,49 millones de euros 4,67% La conclusión que deja este caso de estudio es que, como consecuencia de la ventaja fiscal obtenida y de la diferencia entre amortización fiscal y contable, se produce una disminución del tipo de interés equivalente que se sitúa en el 4,67% en comparación con el 5,6% de la financiación. Al concluir esta operación, se suman más ventajas del leasing como instrumento de financiación. En cuanto al IVA, el realizar una operación de leasing, ésta permite no tener que desembolsar el IVA al inicio de la operación, ya que este impuesto será desembolsado directamente por la entidad financiera como comprador del activo. El arrendatario sólo satisface el IVA devengado en las cuotas durante la vida del contrato. Por ejemplo, el desembolso inicial en concepto de IVA para una operación de 45 millones de euros, sería 7,2 millones de euros que, a un tipo de interés del 4% anual y para un período de 12 meses de recuperación, estaríamos hablando de un coste de 0,29 millones de euros aproximadamente. Además, existe la posibilidad de subarriendo del inmueble por el arrendatario previa autorización del arrendador, lo que resulta clave para los operadores inmobiliarios. CASO PRÁCTICO DE LEASING INMOBILIARIO A continuación presentamos un ejemplo real como análisis de conjunto de todas las ventajas expuestas. Un inversor inmobiliario se interesa por la adquisición de un edificio de oficinas en la Calle Balmes de Barcelona. El precio de adquisición es de 23,6 millones de euros. La situación del inmueble es la siguiente: 90% alquilado, con más de 25 contratos de arrendamiento con distintos plazos y condiciones, con 1,4 millones de euros anuales en importe aproximado de rentas. Amtz. 36/33,3 Impuestos 35% Año 1 2 33,3 Total 1,08 1,08 1,8 36 0,38 0,38 0,38 12,6 1 2 17,6 Total Estrategia Financiera 23,4 en la opción B B) Amortización fiscal (16,7 años) Año 40 Valor presente Neto Amtz. 16,28 en la opción A Deducción Cuota (35%): 5,7 Análisis Comparativo: Millones de € A) Amortización vida útil (33,3 años) Ante estos dos escenarios: 1699,1 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Inversión Plazo amortización contable Plazo amortización fiscal Tipo de interés capital / descuento Plazo del leasing Cuotas Valor fiscal del suelo Valor residual Con el leasing financiero no es necesario buscar financiación para el IVA. Además, se puede generar, según los casos, importantes ahorros en los gastos de constitución en comparación con las hipotecas tradicionales. De todas las ventajas mencionadas, los inversores a largo plazo suele considerar como elemento muy significativo a la hora de decidir si deben financiar vía leasing sus activos la mencionada posibilidad de acelerar la amortización fiscalmente antes mencionada. En el siguiente ejemplo práctico se analiza la amortización según vida útil frente a la amortización fiscal en financiación de inmuebles. Se presenta una inversión de 45 millones de euros (Cuadro 1). Amtz. 36/16,7 Impuestos 35% 2,16 2,16 0,75 0,75 2,16 36 0,75 12,6 Nº 231 • Septiembre 2006 038-41 ING Leasing (4) 28/7/06 11:04 Página 41 Instrumentos Financieros Leasing inmobiliario: un nuevo enfoque para la financiación. Caso práctico Para optimizar esta financiación, se presenta la opción de una estructuración tipo Project Finance utilizando el leasing como figura de fondeo de dicho Project Finance, (que significa amortización ligada a los recursos generados por la inversión). Se pretende conseguir la máxima financiación posible sobre la inversión (para impulsar la TIR [Tasa Interna de Rentabilidad] del inversor disminuyendo los capitales propios empleados) y, por otro lado, ofrecer el mínimo nivel de recurso al inversor. INGLease propone un leasing financiero por importe equivalente al 80% de la inversión, a un plazo de 15 años, cuotas crecientes calculadas en base al cash flow libre generado por la inversión, y un valor residual del 30% sobre el precio de adquisición. Las ventajas de dicha propuesta se ajustaban a la adecuación del repago de la deuda al flujo libre de caja generado por el inmueble. Esto se consigue a través del incremento anual de las cuotas: proyección de las rentas estimando actualizaciones a mercado e IPC de los contratos de arrendamiento. Con un plazo máximo de 15 años, un alto valor residual del 30% y una mínima aportación inicial del inversor. Cuadro 2. Rentas vs Cuotas Año 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 V.R. PROYECCIONES REALIZADAS PARA EL CÁLCULO DE LAS CUOTAS Cuenta de Pérdidas Ganancias INGRESOS Arrendamientos { GASTOS Administración Mantemiento IBI Seguro { GASTOS REFACTURABLES { EBITDA Amortización { EBIT Resultado Financiero {Intereses de la deuda Rº NETO Rdo Neto Cash Flow Libre Capital pendiente % sobre inversión 1.365.072 1.357.816 1.362.117 1.382.770 1.410.426 1.438.634 1.467.407 1.496.755 1.526.690 1.557.224 1.588.368 1.620.136 1.652.539 1.685.589 1.719.301 - 1.268.452 1.256.186 1.250.853 1.255.283 1.263.583 1.271.725 1.279.697 1.287.485 1.295.077 1.302.459 1.309.617 1.316.536 1.323.200 1.329.594 1.335.701 - 5622800*** 1.268.452 1.256.186 1.250.853 1.255.283 1.263.583 1.271.725 1.279.697 1.287.485 1.295.077 1.302.459 1.309.617 1.316.536 1.323.200 1.329.594 1.335.701 6.891.186 17.971.200 17.446.520 16.911.860 16.359.710 15.779.348 15.165.608 14.517.222 13.832.877 13.111.218 12.350.844 11.550.309 10.708.119 9.822.731 8.892.552 7.915.937 6.891.186 0 76% 74% 72% 69% 67% 64% 62% 59% 56% 52% 49% 45% 42% 37% 34% 29% • Desembolso del IVA de la compra-venta a cargo de ING Lease en lugar del inversor. El importe de la compra-venta era de 23,6 millones de euros. El IVA sería de 3,8 millones de euros, la tasa de descuento del 4%, el plazo estimado de recuperación del IVA de un año y el coste total de la financiación IVA de 151.000. • Supuesto ventaja fiscal leasing: Estimación de los gastos generados a la propiedad del Inmueble. – – – Amortización lineal a 25 años (inmueble de más de 10 años de antigüedad) del valor del vuelo – – • Valor contable edificio: 23,6 millones de euros. Valor amortizable: 14,2 millones de euros (60%). Amortización contable (50 años): 283.200 euros anuales. Amortización fiscal (25 años): 566.400 euros anuales. Impacto impositivo / ahorro: 1.489.000 euros. Ahorro costes formalización : – CUOTAS DE REPAGO DEL LEASING: Resultado Financiero + Repago Principal Cuotas leasing** Con esta estructura de leasing financiero, se presentaron las siguientes ventajas: Gastos de Comunidad facturados a los arrendatarios EBT Impuesto de Sociedades Cash Flow Libre* * Estimado como el Beneficio Neto + Amortización contable. ** Incluye Principal + Intereses. *** Fondos propios (primera cuota). Año 1 Año 2 ... y Año 15 Proyección de ingresos por arrendamiento: actualizaciones de contratos por vencimiento de los mismos y por actualización a IPC. Rentas brutas ITP y AJD sobre compra-venta (1,5%): 354.000 euros (2ª transmisión: renuncia a la exención del IVA). En valor número, las ventajas de esta operación son las siguientes: Año 1 Año 2 ... Año 15 +Amortizaciones -Repago Principal CASH FLOW LIBRE Nº 231 • Septiembre 2006 Ahorro fiscal : Ahorro impositivo (IVA) : Ahorro formalización (AJD) : TOTAL: 1.489.000 151.000 354.000 1.994.000 Estrategia Financiera 41