cesión de derechos hereditarios. compraventa de cuota indivisa

Derecho civil
Gustavo Echavarría, María del Rosario Márchese, Roque Molla, Mildred
Secondo, Adriana Silva, Silvia Tourné, María Beatriz Vázquez y Juan
Pablo Villar, aprueba el informe que antecede.
Escs. Enrique Arezo y Roque Molla
Coordinadores alternos
(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU
el 26 de diciembre de 2011. Expediente 972/2011).
CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS. COMPRAVENTA DE CUOTA
INDIVISA. ERROR. PARTICIÓN. INDIVISIÓN HEREDITARIA. PUBLICIDAD
REGISTRAL.
La cesión de derechos hereditarios debe tener un objeto posible para existir. En el
caso se concluye que la nieta no podía ceder los derechos hereditarios en la sucesión
de su abuela porque no la había heredado, pero el negocio de marras encuadra en
la figura de la compraventa, ya que reúne todos los elementos necesarios para su
validez. Por lo tanto, la cesión del caso debe ser recalificada como compraventa de
cuota indivisa a favor de los restantes coindivisarios e inscribirse en el Registro
de la Propiedad Inmobiliaria a efectos de su oponibilidad.
CONSULTA 49
I.
Hechos
23.12.1910: LC, soltera, compra un inmueble empadronado con el
n.° …4.
Sobre dicho inmueble, LC, casada con EA, construye dos viviendas,
ganancializándose el bien.
13.5.1973: fallece LC, con igual estado civil. Se tramita su sucesión, se incluye el inmueble en la relación de bienes, y se declara únicos y universales
herederos de la causante, a sus hijos legítimos: M, Y y A AC, sin perjuicio
de los derechos del cónyuge supérstite, EA, por sus gananciales.
3.2.1983: fallece intestado AAC, siendo casado con TS. Se tramita su
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Resumen
Ver informe elaborado por la Comisión de Derecho Registral, p. 608.
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sucesión, se presenta relación de bienes con inclusión de la cuota ava parte indivisa que correspondía al causante en el inmueble padrón n.° …4,
y se declara única y universal heredera del causante, a su hija legítima
LAS, sin perjuicio de los derechos de la cónyuge supérstite, TS por los
gananciales.
30.8.1983: fallece intestado EA, siendo viudo de sus únicas nupcias con
LC. Se tramita su sucesión, se incluye la mitad indivisa del inmueble, y se
declaran únicos y universales herederos del causante, a sus hijos legítimos:
M y Y AC, y a su nieta legítima, LAS por derecho de representación de su
hijo legítimo prefallecido, AAC.
Todos los certificados de resultancias de autos fueron inscriptos en el
Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
26.3.1985:
1) Por escritura autorizada en esta fecha, cuya primera copia fue inscripta en el Registro General de Traslaciones de Dominio, LAS y TS cedieron
a M y a Y AC, casados respectivamente con DL y DC, “todos los derechos
que por cualquier concepto pudiera corresponderles en las sucesiones relacionadas en la cláusula anterior de: LC y EA”. (En la cláusula anterior
se hacía referencia a las sucesiones de LC y de AAC, ambas finalizadas, y
a la sucesión de EA, en trámite).
2) Establece la cláusula quinta: “Las cedentes responden de la existencia y legitimidad de los derechos cedidos y declaran bajo juramento que
los mismos incluyen sus respectivas cuotas partes en el siguiente bien
inmueble: solar de terreno con las construcciones y demás mejoras que
le acceden, sito en […] empadronado con el n.° …4 […]” (sigue deslinde
completo del bien).
10.8.1992: fallece intestado DC, siendo casado con YAC.
17.5.1993: fallece intestada YAC, siendo viuda de sus únicas nupcias
con el anterior causante. Se tramitan sus sucesiones, se presenta relación
de bienes con inclusión de la cuota que a los causantes correspondía en el
bien de referencia, y se declara único y universal heredero de los causantes,
a su hijo legítimo, NCA.
1.10.2004: fallece intestado MAC, siendo casado con DL. Se tramita su
sucesión, se presenta relación de bienes con inclusión de 6/12 avas partes
indivisas del inmueble de referencia, y se declara única y universal heredera del causante, a su hija legítima GAL, sin perjuicio de los derechos de
la cónyuge supérstite, DL, por sus gananciales.
30.4.2007: fallece intestada DL, siendo viuda de MAC. Se tramita su
sucesión, se incluye en la relación de bienes 1/12 ava parte indivisa del
inmueble, y se declara única y universal heredera del causante, a su hija
legítima GAL.
15.12.2009: por escritura autorizada en esta fecha, LAS, TS, NCA, y
GAL, declararon que la real voluntad de las partes intervinientes en la
escritura otorgada el 26 de marzo de 1985 fue ceder y adquirir los derechos
hereditarios que a la parte cedente le correspondían en la sucesión de EA
Derecho civil
y en la sucesión de LC, adquiridos estos por su condición de herederas de
AAC. El Registro se niega a inscribir este documento por considerar que
se mantenía incambiada la situación inicial (referida a la inscripción de la
cesión de derechos hereditarios por los causantes LC y EA).
18.8.2010: por escritura cuyas primeras copias fueron inscriptas en el
Registro de la Propiedad Inmobiliaria, GAL y NCA, otorgaron la partición
de los bienes quedados al fallecimiento de sus padres y, habiéndose fraccionado el inmueble padrón n.° …4, según plano inscripto en la Dirección
Nacional de Catastro el 31 de octubre de 2005, en dos lotes, se le adjudicó
a GAL el inmueble padrón n.° …1 (lote 2), y a NCA, el inmueble padrón
n.° …0 (Lote 1).
II.Opinión de la consultante
INFORME
Tres son las interrogantes que se plantea la consultante:
1) Qué incidencia tiene que TS haya cedido derechos hereditarios que
no tenía en las sucesiones de sus suegros: EA y LC.
2) Si puede considerarse que LAS en la escritura de 1985, cedió los
derechos que había heredado de su padre y que este había heredado en la
sucesión de su abuela, LC. O interpretar dicha cesión de derechos hereditarios como una venta de cuota ava parte indivisa sobre el inmueble a
favor de los restantes coindivisarios.
3) Qué consecuencias tiene desde el punto de vista del Derecho Registral, la inexistencia de inscripción de cesión de derechos hereditarios en
la sucesión de AAC, ni de inscripción de compraventa de cuota ava parte
indivisa en el inmueble padrón anterior n.° …4.
1) Respecto de la primera interrogante, podemos afirmar que de la
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1) Con respecto a TS, no tendría que haber comparecido ni en la cesión
de derechos hereditarios del año 1985 ni en la escritura de declaratoria
autorizada el 15 de diciembre de 2009 por no tener derecho alguno en las
sucesiones de los esposos EA-LC, no teniendo tal situación consecuencia
alguna para la titulación del inmueble padrón anterior n.° …4.
2) En cuanto a las diferentes interpretaciones de la cesión de derechos
hereditarios de 26 de marzo de 1985, entiendo que la aplicable sería el
literal B). No se encontraría en el patrimonio de LAS la cuota ava parte
del inmueble padrón anterior n.° …4, ya que la misma se encuentra comprendida dentro de la universalidad que fue objeto de la cesión de derechos
hereditarios relacionada. Evidentemente la cesión de derechos hereditarios
de marzo de 1985 padece de un error ya que directamente LAS no era heredera en la sucesión de su abuela LC, situación que se buscó aclarar con
la escritura de declaratoria de 15 de diciembre de 2009.
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documentación agregada no surge que TS tuviera la calidad de heredera
en las sucesiones de EA y LC, por lo tanto, en la escritura otorgada en
1985, cedió derechos que no tenía. Pero concluimos con la consultante que
tal circunstancia no tiene incidencia alguna en el título de propiedad del
inmueble padrón n.° …4.
2) ¿Cuál fue el objeto de la escritura otorgada el 26 de marzo de 1985?
Respecto de esta interrogante, su respuesta y solución al caso planteado,
cabe hacer las siguientes consideraciones:
A) Si existió cesión de derechos hereditarios en la sucesión de
LC.
LAS fue declarada heredera de su abuelo, EA, por derecho de representación de su padre, AAC, pero quien heredó a su abuela, LC, fue su padre
antes nombrado.
En la escritura referida, en la cláusula de antecedentes, se relacionan
las sucesiones de LC, de AAC, y de EA esta última en trámite.
Sin embargo, en la cláusula segunda se establece que se ceden: “todos
los derechos que por cualquier concepto pudiera corresponderles en las
sucesiones relacionadas en la cláusula anterior, de: LC y EA”. Por lo tanto, se excluye nombrar a AAC, probablemente porque este causante ha de
haber dejado más bienes, pero esto es una mera suposición (no se adjuntó
este certificado de resultancias de autos pero la consultante aclara, que en
la relación de bienes presentada, se incluyeron dos inmuebles, el padrón
n.° …4 de naturaleza propio, y otro ganancial).
Cuando se otorga la declaratoria el 15 de diciembre de 2009, nada se
aclara, ya que las partes declaran: “Los comparecientes, con la finalidad de
fijar claramente el objeto de la cesión de derechos hereditarios referida en
el apartado IV de la cláusula anterior, conforme a la real voluntad negocial
de las partes, declaran que la real voluntad de la parte cedente fue ceder y
de la parte cesionaria fue aceptar y adquirir los derechos hereditarios que
a la parte cedente le correspondían en la sucesión de EA y en la sucesión
de LC y fueron estos adquiridos por su condición de herederas de AAC”.
O sea, vuelve a decir lo mismo, y por eso el Registro niega la inscripción,
ya que no cambia el causante de cuya sucesión se trata, LC.
¿Podemos considerar a LAS heredera de su abuela? ¿Podemos interpretar que como las cedentes declaran bajo juramento que los derechos cedidos
incluyen sus “respectivas cuotas partes” en el siguiente inmueble padrón
n.° …4”, al ceder se está refiriendo a los derechos heredados de AAC?
El negocio cesión de derechos hereditarios debe tener un objeto posible
para existir.
El objeto de la cesión de derechos hereditarios es el contenido económico
de la calidad de heredero. Para que haya herencia se requiere que haya
muerto una persona o se la declare ausente, y otra persona con derechos
hereditarios.
Si AAC hubiera fallecido sin haber aceptado ni repudiado la herencia de
LC (art. 1040 del C. Civil), habría trasmitido a su heredera el derecho de
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aceptar o repudiar la sucesión de su abuela. La herencia pasaría a través
del transmitente a la nieta como parte del patrimonio de su padre sin posibilidad de repudio a no ser repudiando también la herencia del trasmisor.
Y ahí sí podríamos afirmar que LAS tenía derechos en la sucesión de LC.
Pero los hechos sucedieron de otra forma.
El art. 776 del C. Civil establece: “La sucesión o herencia, modo universal
de adquirir, es la acción de suceder al difunto, y representarle en todos sus
derechos y obligaciones que no se extinguen con la muerte”. Y el 776 inc.
2.°: “Se llama heredero el que sucede en esos derechos y obligaciones”.
Al dar el Código la definición de la sucesión, adhiere al sistema sucesorio romano, que suele llamarse de la continuación de la persona, o de la
representación por el sucesor de la persona del causante.
Quien continuó la personalidad de la difunta fue su hijo, no su nieta.
Ella continuó la persona de su padre pero no cedió sus derechos hereditarios en esta sucesión.
Por lo tanto, respecto de ella, debemos concluir, al igual que con relación
a su madre, que cuando cede los derechos hereditarios en la sucesión de
su abuela, garantizando su calidad de heredera, cede un derecho que no
tiene.
B) Interpretación - recalificación.
Sin embargo, es preciso desentrañar la intención de las partes, a la luz
de las expresiones contenidas en el documento, y realizar una tarea de
interpretación y recalificación del negocio jurídico en cuestión.
La interpretación es la reconstrucción de la voluntad “verdadera” del
autor de un negocio jurídico.
La “calificación” del negocio jurídico es un aspecto de la interpretación.
Expresa el art. 1300 del C. Civil: “Las cláusulas susceptibles de dos
sentidos, del uno de los cuales resultare la validez y del otro la nulidad
del acto, deben entenderse en el primero. Si ambos dieren igualmente
validez al acto, deben tomarse en el sentido que más convenga a la naturaleza del contrato y a las reglas de la equidad”. Y el 1301: “Los hechos de
los contrayentes, posteriores al contrato, que tengan relación con lo que
se discute, servirán para explicar la intención de las partes al tiempo de
celebrar el contrato”.
Pese al membrete y a las principales cláusulas negociales, entendemos
que en el caso de la cesión de derechos realizada por la nieta en la sucesión
de la abuela, estamos frente a una verdadera compraventa-tradición de
cuota parte indivisa (1/6) sobre un bien determinado en estado de indivisión
sucesoria, cuya suerte final dependerá de la partición.
Cuando se otorga la llamada “cesión de derechos hereditarios”, LAS ya
era propietaria de una tercera ava parte indivisa del inmueble, una parte
por haberla heredado de su padre AAC, el 3 de febrero de 1983, y otra
parte por haberla heredado de su abuelo, EA, el 30 de agosto de 1983, por
derecho de representación de su padre antes nombrado.
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El negocio en consulta encuadra en la figura de la compraventa, ya que
reúne todos los elementos necesarios para su validez. La enajenante era, tal
como se expresó, propietaria de una cuota ava parte indivisa del inmueble;
existió acuerdo en la cosa y en el precio; se determinó el objeto (cláusula
quinta); y se verificó la tradición puesto que se cumplieron todos los extremos requeridos por el art. 769 del C. Civil, tradición real (art. 760 del C.
Civil), ya que de la cláusula sexta y de los actos posteriores otorgados por
los cesionarios-compradores, podemos concluir que estos “aprehendieron
corporalmente” la cosa.
C) Eficacia de la venta de una cuota parte sobre un bien determinado en estado de indivisión.
Debe tenerse presente que en derechos como el nuestro, la indivisión
es un régimen inorganizado, por tanto, todo acto referente a los bienes
indivisos requiere el acuerdo unánime de los coherederos. Pero en este
caso en particular ni siquiera debemos entrar en toda la problemática
de qué derechos tiene el coindivisario sobre los bienes concretos porque
los otorgantes del negocio en cuestión y sus sucesores, son los únicos y
universales herederos de todos los causantes que han sido propietarios
del inmueble de referencia; por lo tanto, se contó con el consentimiento de
todos los coherederos.
El Esc. Arezo Píriz (Tratado de las Particiones, tomo I), concluye que la
alícuota es un “bien” o “cosa” que está en el comercio de los hombres, por
lo mismo, patrimonial, de estructura ideal que no es una simple medida
de valor y que en cuanto a su naturaleza jurídica es un derecho real “en
la cosa” y simplemente sobre cosa “propia”, nunca sobre cosa “ajena”, y
actual. Participa de los atributos de la propiedad plena, y por lo tanto,
el comunero puede celebrar actos de enajenación de su cuota parte, pero
sometidos a la situación en que estaba dicha cuota, especialmente su falta
de fijeza, sometida al resultado de la partición.
La partición, entiende Arezo, no es la única vía para salir de la indivisión. La enajenación de las diversas cuotas alícuotas a uno de los indivisarios por parte de los demás integrantes de la indvisión (originarios
o derivados, como sucede en el caso planteado), pone fin a la misma, así
como la enajenación que todos los indivisarios hagan de la cosa a favor de
un tercero. En cambio, si no intervienen todos los indivisarios, el acto es
inoponible a quien no lo haya consentido.
D) Si el efecto retroactivo de la partición se aplica a negocios
diversos de la partición
La cuestión está en determinar si el efecto declarativo o retroactivo de
la partición se aplica a negocios diversos de la partición. En otras palabras, si todo negocio jurídico entre comuneros, que pone fin al estado de
comunidad, puede tener iguales efectos que la partición.
Si concluimos con el mencionado jurista que no puede aceptarse que todo
negocio que ponga fin a la comunidad se pueda asimilar a la partición, en el
caso planteado, estaríamos ante un título (compraventa) seguido del modo
Derecho civil
Conclusiones
1) La cesión de derechos hereditarios otorgada en 1985 debe ser recalificada
como compraventa.
2) Respecto a la inscripción de dicha compraventa en el Registro de la
Propiedad Inmobiliaria corresponde se expida la Comisión de Derecho
Registral.
Esc. María Beatriz Vázquez
Informante
Montevideo, 15 de noviembre de 2011. La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Escs. Fernando Alonso, Enrique Arezo, Sandra Bochard,
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(tradición) que surtiría sus efectos entre las partes a partir de la fecha de
su otorgamiento, aunque no sería oponible a terceros porque recordemos
que dicho documento no fue inscripto en el Registro de la Propiedad.
Si en cambio, compartiendo la opinión del Esc. Roque Molla, entendemos que todo negocio que pone fin a la comunidad se puede asimilar a
la partición, entonces los efectos del negocio se retrotraen a la fecha de
fallecimiento de los respectivos causantes (3 de febrero de 1983 y 30 de
agosto de 1983).
Entiende la informante que el negocio de marras debe ser recalificado
como “compraventa”, y debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad
Inmobiliaria, no tanto por la omisión del tracto sucesivo como se referirá
a continuación, sino por hacer el acto oponible a terceros.
3) En cuanto a la tercera interrogante, y sin perjuicio del informe que
emita la Comisión de Derecho Registral, nos permitimos recordar que en
cuanto al principio registral de “tracto sucesivo”, debemos distinguir dos
momentos que son: antes y después de la Ley 16.871 de fecha 28 de setiembre de 1997 que entró en vigencia el 1.° de mayo de 1998. Antes de la
citada ley, no existía disposición alguna que impusiera la obligatoriedad
del principio de tracto sucesivo.
El principio de tracto sucesivo o de previa inscripción que apunta a lograr la seguridad jurídica supone que aquel que va a disponer, modificar
o afectar un derecho se encuentre previamente inscripto como tal y ello
trae como consecuencia el perfecto encadenamiento de las titularidades,
afectaciones o modificaciones, reflejando fielmente la verdadera situación
jurídica extrarregistral de los bienes. Pero la transmisión de los inmuebles,
se configura fuera del Registro. Y en el caso planteado, la transmisión de
la cuota del inmueble, operó antes de la vigencia de la ley.
Por otra parte, el acto que hoy se vaya a otorgar, emanará de cualquiera
de los dos propietarios que son también los actuales titulares registrales ya
que la partición del año 2010 fue inscripta en el Registro de la Propiedad
Inmobiliaria.
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Derecho civil
Miguel Burdín, Guiselda Castillo, Andreina De Benedetti, Rosana García,
Alicia González, Silvana Grantosky, Carlos Groisman, María Paola Igoa,
Jorge Machado, Roque Molla, Margarita Puertollano, Estela Sarachu,
Mildred Secondo, Adriana Silva, Diego Simois, Nilia Mary Sosa, Silvia
Toruné, María Beatriz Vázquez y Juan Pablo Villar, aprueba por mayoría
el informe que antecede de la Esc. María Beatriz Vázquez con la disidencia de los Escs. Guiselda Castillo, Alicia González, Silvana Grantosky y
Diego Simois, quienes acompañan el informe en discordia del Esc. Juan
Pablo Villar por el cual se entiende viable la cesión derechos hereditarios
de la abuela, ya que no se cede la calidad de heredero sino el contenido
económico de la herencia.
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Escs. Enrique Arezo y Roque Molla
Coordinadores alternos
(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU
el 26 de diciembre de 2011. Expediente 838/2011).
MANDATO VERBAL. EFICACIA. DECLARATORIA. RATIFICACIÓN.
NULIDAD. NEGOCIO JURÍDICO.
Resumen
La actuación mediante mandato verbal produce la ineficacia del negocio y no la
nulidad.
La ratificación de lo actuado por las personas por quienes se compareció mediante
mandato verbal, otorga eficacia al negocio.
Esta ratificación no es una nueva compraventa, sino justamente una fijación del
negocio anteriormente otorgado.
CONSULTA
I.
Hechos
2009. Por escritura del 10 de setiembre de 2009, los cónyuges RR y AM.,
enajenaron por título compraventa y modo tradición a SB y a los cónyuges
JB y ND, quienes adquirieron en común, proindiviso y por partes iguales,
los siguientes bienes inmuebles: padrones n.os …1 y …7.