LEY 23091 Y SUS MODIFICACIONES ART. 1 MONEDA DE PAGO.

Introducción Práctica:
Contratos de Locación
Temario
LOCACION EN EL CODIGO CIVIL
LEY APLICABLE (23091)
TIPOS DE CONTRATOS: VIVIENDA Y COMERCIAL
PLAZOS
MONEDA DE PAGO
MONTO DEL ALQUILER (LEY DE EMERGENCIA
ECONOMICA)
DEPOSITO DE GARANTIA
FIADORES
CERTIFICACION DE FIRMAS
RESCISION
RESOLUCION
INDEMNIZACION POR RESOLUCION ANTICIPADA
ESCRITO DE RESCISION Y ENTREGA DE LLAVES
CONVENIO DE DESOCUPACION
COMODATO
Carpeta de Comercialización
Fotocopia de titulo de propiedad. *
Boleta de ABL.
Recibo de pago de expensas.
Fotocopia de reglamento de Copropiedad.*
Fotocopia de planos.
Informes de dominio
Autorización de Alquiler*
DEFINICION DE LOCACION (Art. 1493 C.C)
Art. 1493 Cod. Civ.: Habrá locación, cuando dos partes se obliguen
recíprocamente, una a conceder el uso o goce de una cosa, o a
ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso,
goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.
El que paga el precio, se llama en este código "locatario",
"arrendatario" o "inquilino", y el que lo recibe "locador" o
"arrendador". El precio se llama también "arrendamiento" o alquiler.
PARTES QUE INTERVIEN EN UNA LOCACION
LOCADOR: Es el que recibe el precio ( no siempre debe ser el
propietario ( ejemplo usufructuario).
LOCATARIO: Es el que paga el precio.
Art. 1.512. El copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun
en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes.
Tanto locador como locatario pueden ser personas físicas o jurídicas.
La documentación requerida será la misma que utilizamos para la firma
de un boleto de compraventa
Locación y usufructo

Art. 2.870. El usufructuario puede dar en arriendo el
usufructo…... Los contratos que celebre terminan al fin
del usufructo.
Si celebramos un contrato de locación por el termino de
diez años y el usufructuario fallece a los cinco años de la
celebración el contrato, este finaliza el día del
fallecimiento del usufructuario. (local comercial –
inversión)
CODIGO CIVIL
Art. 1.496. Los derechos y obligaciones que nacen del
contrato de locación, pasan a los herederos del locador
y del locatario..
Art. 1.497. El locador no puede rescindir el contrato por
necesitar la cosa para su propio uso, o el de su familia.
Art. 1.498. Enajenada la finca arrendada, por cualquier
acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el
tiempo convenido.(venta – subasta)
LEY 23091 y SUS MODIFICACIONES
ART. 1 Instrumentación
Los contratos de locaciones urbanas, así como también
sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por
escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya
tenido principio de ejecución, se considerará como plazo
el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización
los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de
plaza.
LEY 23091 Y SUS MODIFICACIONES ART. 1
MONEDA DE PAGO. (Ley 25561 emergencia Económica)
En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en
moneda de curso legal al momento de concertarse. Será nula,
sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual
se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En
este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.
Pesos: Es la moneda de pago mas utilizada, en la mayoría de los
contratos de locación para vivienda y comercio nos vamos a
encontrar con esta moneda de pago.
Dólares estadounidenses: En algunas zonas es habitual
encontrarnos con esta moneda de pago tanto para vivienda como
para comercio, Ej. calle Florida muchos contratos se realizan en
dólares. (Es importante recordar que la ley de convertibilidad no se
derogó en su totalidad por lo que es lícito contratar en dólares)
LEY 23091 Y SUS MODIFICACIONES
ART. 2 PLAZOS
Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de
la locación con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo
mínimo será de tres años para los restantes destinos.
Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados
por los plazos mínimos precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente
ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así
como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos
organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas
aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá
que el contrato no es con fines de turismo;
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u
otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a
vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la
guarda de animales, vehículos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos
sean parte como inquilinos.
LEY 23091 Y SUS MODIFICACIONES
ART. 2 PLAZOS
CONTRATO PARA VIVIENDA: Plazo mínimo 2 años y un plazo máximo 10 años.
CONTRATO COMERCIAL: Plazo mínimo 3 años y plazo máximo 10 años.
Art. 1.505 El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez
años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años.
CONTRATO TURISTICO: Plazo Máximo 6 meses
En Mayo de 1997 se incorpora a través de la Ley 28.650 Art.1 como artículo 29Bis de la
Ley 23.091 los demás destinos locativos a la resolución anticipada de contrato es decir
que se pueden rescindir los contratos de locación a partir de los 6 meses de vigencia
locativa. (DESTINO COMERCIA L)
Contrato comercial (tener en cuenta)
1.
DESTINO
2.
REGLAMENTO EN CASO DE PH
3.
MONTO DEL ALQUILER. (I.V.A)
4.
ZONOFICACION Ej. C3
5.
CERTIFICACION DE FIRMAS
6.
SELLADOS (0,50% total del contrato)
Emergencia Económica Ley 25561
La Ley de Emergencia Económica sancionada el 06-02-02 prohíbe
suscribir contratos de locación con cualquier tipo de indexación y/o
actualización por lo que todos aquellos mecanismo que se utilicen para
evitar la ley pueden ser tenidos como no escritos en instancia judicial.
Como se contrata:
Renegociación del contrato cada 6 meses.
Escalonamiento progresivo estipulado por las partes
Monto total del contrato dividido en 24 o 36 cuotas
Aumento del alquiler en relación al aumento de un producto
(Comercial) Art 3°.
IVA en los alquileres: mayores a $1500 pagan IVA (21%).
FIANZA (GARANTIA)
Fianza: Art. 1986 C.C.: Habrá contrato de fianza, cuando una de las partes
se hubiera obligado accesoriamente por un tercero, y el acreedor de ese
tercero aceptase su obligación accesoria.
Garantías utilizadas en un contrato de locación:
Fiador propietaria: Se solicita al locatario que presente un fiador que
sea propietario de un inmueble.
Fiador sin garantía propietaria: locatario no tiene fiador con propiedad,
pero si tiene recibo de sueldo.
Seguro de Caución: Hay empresas que se especializan en este tema
con el cumplimiento de una serie de requisitos.
FIANZA ART 1582 Y 1582 bis.
Art. 1.582. Las fianzas o cauciones de la locación o sublocación, obligan a
los que las prestaron, no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a
todas las demás obligaciones del contrato, si no se hubiese expresamente
limitado al pago de los alquileres o rentas.
Art. 1.582 bis. La obligación del fiador cesa automáticamente por el
vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no
restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la
renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez
concluido éste.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple,
solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación
original
LEY 23091 Y SUS MODIFICACIONES
Art. 7 (pago anticipado y depósito de garantía)
Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del
locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores de 1 mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor
del importe equivalente a UN mes de alquiler por cada año de locación
contratado;
c) El pago del valor llave o equivalentes.
La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el
reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De
requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas
por el locador.
La ley es muy clara, no se puede pedir mas de un mes de depósito por cada año de
locación, por lo que si el contrato es de 2 años podemos pedir 2 meses de depósito.
¿ Para que sirve el deposito?
¿Como se devuelve?
¿Cuándo se devuelve?
GARANTIA: COMO EVITAR SER
ENGAÑADOS.
Garantías compradas:
Se debe solicitar una fotocopia del título de
propiedad completa.
Pedidos de informes N° 1 domínio.
Pedido de informe N° 5 frecuencia.
CERTIFICACION DE FIRMAS
Certificación de firmas por Escribano Público: no hace
a la valides del contrato, pero es de buena práctica para
evitar futuros problemas ante un eventual juicio de
desalojo y/o ejecución de alquileres.
El escribano solo certifica la firma y no el contenido del
contrato.
Locaciones Comerciales: Es necesario las firmas
certificadas del Locador y Locatario para realizar la
habilitación Municipal.
INDEMNIZACION POR RESOLUCION
ANTICIPADA DEL CONTRATO (Art.8)
Antes de los 6 meses el inquilino no puede rescindir el contrato, de
hacerlo deberá abonar los meses que le restan hasta llegar a los 6
meses de locación.
1 año: 1 y ½ mes de indemnización a favor del Locador.
2 año: 1 mes de indemnización a favor del locador.
No hace falta que este incluido en el contrato, la ley se presume
conocida por todos.
ESCRITO DE RESCISION Y ENTREGA DE
LLAVES
Escrito de rescisión de contrato y entrega
de llaves: Se utiliza cuando el contrato esta
vigente y las partes de común acuerdo
deciden darlo por finalizado.
Escrito de entrega de llaves: El contrato
finaliza y sirve como medio de prueba que
se hizo entrega de las llaves.
CONVENIO DE DESOCUPACION
LEY 21.342
Se trata de un pacto celebrado entre Locador y Locatario.
Después de celebrado el contrato de locación y estando este
vigente convienen precios y plazos diferentes de los originales.
(uso correcto)
Es de buena práctica certificar las firmas por Escribano
Público.
CONVENIO DE DESOCUPACION
LEY 21.342
Dentro de los ciento ochenta (180) días anteriores a la
finalización del plazo contractual, “EL LOCADOR”
podrá exigir a “EL LOCATARIO” la firma de un
convenio de desocupación y solicitar su posterior
homologación judicial, que faculte a “EL LOCADOR”
para diligenciar el lanzamiento judicial al vencimiento del
plazo contractual. Si “EL LOCATARIO” se negase a
firmar dicho convenio y “EL LOCADOR” se ve obligado
a promover la demanda anticipada de desalojo, las
costas serán por cuenta de “EL LOCATARIO” aunque
restituya el inmueble, sin perjuicio de la aplicación de la
multa en el caso de demora en la restitución.--------------
COMODATO ART. 2255 CC
Comodato: Habrá comodato o préstamo de uso,
cuando una de las partes entregue a la otra
gratuitamente alguna cosa no fungible, mueble o
raíz, con facultad de usarla.
tener mucho cuidado en tratar de ocultar bajo la
figura de comodato un contrato de locación.