outlook sector inmobiliario españa

ESPAÑA
OUTLOOK
SECTOR INMOBILIARIO
CONTENIDO
Sumario
4
Economía
5
Mercado de Inversión
7
Sector Oficinas
11
Sector Retail
15
Sector Logístico
18
Sector Residencial
22
Sector Hotelero
25
RESUMEN EJ ECUTIV O
Las previsiones sobre la economía y el sector inmobiliario
en 2016 permiten ser optimistas respecto a su evolución
En un entorno global de débil crecimiento, los países
de la zona euro se encuentran bien posicionados
frente a los países emergentes, más afectados por los
efectos de la desaceleración en China y el descenso de
los precios de las materias primas. En este contexto,
las previsiones de crecimiento económico de España
en 2016 siguen situándose entre las más altas de la
zona euro, entre un 2,7 y un 2,8%, según las fuentes.
El sector logístico continúa en crecimiento, con
Barcelona registrando cifras de contratación récord en
2015. La falta de producto adecuado a la demanda
lastró por el contrario el take-up en Madrid. Aumenta
el número de proyectos llave en mano, mientras se
reactiva la promoción especulativa de naves de gran
tamaño, de las que el mercado tanto adolece. Se
espera que la tímida subida de rentas prime iniciada
en 2015 en Barcelona se intensifique en 2016 mientras
que las de Madrid, que no registraron cambios en
2015, empiecen a remontar en las localizaciones más
cercanas a la capital.
La altísima actividad registrada en el mercado de
inversión en los últimos dos años se suavizará en
2016, si bien seguirá siendo un año activo ( 8,59,5bn). Las previsiones se han ajustado teniendo en
cuenta el aumento de la incertidumbre que planea
sobre la economía global y, a nivel doméstico, por la
actual inestabilidad política de España. Después de
rápidas y fuertes correcciones en las yields, los
inversores se centrarán ahora en conseguir los
retornos esperados a través del crecimiento de rentas.
Según las previsiones de CBRE, el precio de la vivienda
crecerá en torno al 6% en 2016, con las comunidades
autónomas de Madrid, Barcelona, Comunidad
Valenciana y Baleares a la cabeza. El stock de vivienda
nueva se agota en las zonas de mayor demanda, ante
el aumento de ésta. El fuerte aumento del número de
visados apunta a un mayor dinamismo en inversión y
construcción de viviendas. Como alternativa a la
compra, el mercado de alquiler sigue aumentando su
cuota, convergiendo lenta pero firmemente con la
media de la zona Euro.
Después de varios años de débil contratación de
espacio de oficinas, 2015 registró la cifra más elevada
desde 2007. Las buenas previsiones de crecimiento de
la economía y de empleo hacen presagiar un 2016
activo en el lado de la demanda, al tiempo que las
rentas continúan su recuperación. La oferta de calidad
es reducida tanto en Madrid como en Barcelona, lo
que en un entorno favorable de mercado está
animando la rehabilitación y la promoción.
España es el tercer país más visitado del mundo y su
sector hotelero atraviesa una época dorada, batiendo
año tras año récords de viajeros. El aumento de
turistas extranjeros, pero también la recuperación del
turismo nacional, están detrás del aumento de la
rentabilidad hotelera. En los últimos años la oferta se
ha mantenido sin apenas cambios pero el número de
proyectos en el pipeline aumenta, especialmente en
Madrid y en las islas Baleares y Canarias. En
Barcelona, la moratoria turística está desincentivando,
sin embargo, el estudio de nuevos proyectos. Tras un
2015 que registró volúmenes de inversión récord, se
prevé que en 2016 el interés de los inversores continué
muy alto.
Las perspectivas del sector retail son positivas en
2016, gracias a la fortaleza del consumo. Mientras, la
cifra de turistas, que sigue batiendo records,
contribuye sin duda al auge del sector en Barcelona,
Madrid y otras ciudades costeras. Los retailers se
encuentran en plena expansión y las rentas prime ya
registraron sus primeras subidas en 2015, senda que
prevemos continuará en 2016. La falta de producto
prime en venta será uno de los retos a los que se
enfrentará el sector en 2016.
© CBRE 2016
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4
CBRE RESEARCH
ÍA
EECCOONNOOMMÍ A
ECO NO MÍA
PIB (+2.8 %)
Empleo (+2.4%)
Las favorables condiciones de financiación, la
creación de empleo, el descenso del precio del
petróleo y el adelanto de rebajas fiscales impulsaron el
consumo de las familias, principal motor del
crecimiento de la demanda en 2015, año en el que el
PIB creció al 3,2%.
En cuanto al mercado de trabajo, 2015 cerró con una
tasa de paro del 20,9% y más de 18 millones de
ocupados, cifra medio millón superior a la de finales
de 2014. En 2016, el efecto combinado de baja
inflación y fuerte crecimiento del empleo seguirá
favoreciendo la fortaleza del consumo de hogares y
empresas.
En 2016 se espera un crecimiento del PIB del 2,8%*,
con el debilitamiento de los emergentes como
principal riesgo a la baja. A principios de 2016 el
repunte de la inestabilidad a nivel global y en los
mercados de renta variable se está reflejando en la
huida de los inversores a valores seguros y ligero
aumento de las primas de riesgo en los países
periféricos de la eurozona.
En 2016 se espera bajar de la barrera del 20% de paro,
aún con amplio margen de mejora en la creación de
empleo.
Consumo (+3.3%), ventas minoristas y
confianza
Según el INE, en el conjunto de 2015 las ventas
minoristas aumentaron un 3,0%, dato que va en línea
con el crecimiento de consumo. Dadas las
perspectivas de crecimiento del consumo privado, se
augura un 2016 de consolidación del crecimiento de
las ventas.
Inflación (+0.7 %)
Durante 2015 el IPC estuvo condicionado por la
evolución del precio del petróleo, arrastrándolo a
terreno negativo. La deflación, a pesar de sus riesgos,
produjo un efecto positivo en la renta real de hogares
y empresas. Cabe destacar que el IPC no energético
continúa su recuperación y cerró el año en el 1,1%
interanual.
El indicador de confianza económica de Eurostat
(ESI) alcanzó en España máximos a finales de 2015.
Sin embargo, enero de 2016 registró una caída
intermensual de 3,8%, muy similar al descenso
sufrido en el resto de países europeos, reflejando la
caída en las expectativas económicas de principios de
año .
La evolución de la inflación en 2016 seguirá
condicionada por la marcha del precio del petróleo y
del tipo de cambio del euro, aunque se espera la
consolidación del componente no energético.
Gráfico 1: PIB y contribuciones al crecimiento trimestral
.
2,00%
% Anual
1,00%
0,00%
(1,00)%
(2,00)%
(3,00)%
(4,00)%
2007
Consumo
2008
2009
Gasto Público
2010
2011
Inversión
2012
2013
2014
Demanda Externa(Exp-Imp)
2015
Crecimiento PIB
Fuentes: INE, *Los datos entre paréntesis son proyecciones Banco de España
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6
CBRE RESEARCH
MERCADO DE INVERSIÓN
MERCA DO DE INV ERSIÓ N
España, entre los mercados líderes de
inversión en Europa
segmento estrella, acaparando el 43% del total
invertido en 2015. Todo apunta a que seguirá siendo
el sector preferido en 2016, destacando el repunte de
la inversión en el sector residencial.
El mercado de inversión en España resurgió con una
fuerza extraordinaria en 2014, tras varios años de baja
actividad. En el año 2015 el sector continuó
canalizando la alta liquidez existente, alcanzando 13
bn al término del año, un 25% más que en 2014, y
colocándose a la cabeza de los países europeos líderes
en inversión. Con casi toda probabilidad, 2015 marcó
el máximo en lo que a volumen se refiere en el ciclo
actual, impulsado por la adquisición de Testa
Inmobiliaria por parte de Merlin Properties ( 3,5bn).
En 2016, se prevé que el volumen de inversión tenderá
a la normalización, situándose aún en cifras elevadas,
entre 8,5bn y 9,5bn, pero viéndose afectado por
factores externos (impacto de la apreciación del dólar
en empresas y economías emergentes, evolución del
mercado de bonos estadounidense, enfriamiento de la
economía china, tensiones geopolíticas, etc.) e
internos, con la incertidumbre política generada por
los resultados de las últimas elecciones como
principal factor de riesgo.
Las socimis, en ascenso
El perfil inversor en 2015 fue diverso, con las socimis
cotizadas en el Mercado Continuo de la Bolsa
española (Merlin Properties, Hispania, Axiare y Lar
España) a la cabeza. En conjunto, las socimis
invirtieron nada menos que el 42% del total anual. El
ascenso del protagonismo de las socimis lo muestra el
número de ellas cotizadas en el MAB (Mercado
Alternativo Bursátil), pasando de tres en 2014 a 11 en
2015. A principios de febrero ya son 13 y su número,
previsiblemente, irá en aumento.
En 2016 el perfil inversor seguirá siendo variado, con
las socimis de mayor tamaño en plena actividad y más
enfocadas en estrategias value-add. Junto a ellas
competirán adversarios muy agresivos a la hora de
pujar por los mejores activos.
Todos los sectores sin excepción atrajeron el interés
de los inversores en 2015, si bien fueron las oficinas el
Gráfico 2: Evolución volúmenes de inversión por sector
14.000
12.000
Millones €
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
2003
Fuente: CBRE Research
© CBRE 2016
2004
2005
2006
2007
Oficinas
2008
Retail
2009
Logístico
2010
Hotel
2011
2012
2014
2015 2016 (p)
Otros
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8
2013
CBRE RESEARCH
MERCADO DE INVERSIÓN
No en balde, el mercado español de inversión ha
evolucionado rápidamente de un mercado oportunista
en 2013 a un mercado más core, con la decidida
entrada en 2015 de compradores institucionales,
aseguradoras e inversores privados con vocación
patrimonialista.
cuanto al origen de los compradores, y excluyendo el
capital invertido a través de las socimis, los inversores
de origen europeo recuperaron en 2015 el
protagonismo perdido en 2014 frente a los
estadounidenses, al tiempo que los asiáticos
aumentaron su porcentaje, gracias en gran parte a la
compra por parte de Grupo Emperador de Torre
Espacio. En este sentido, no se prevén cambios
significativos de cara a 2016, ya que hay gran cantidad
de inversores privados procedentes de Asia y Oriente
Medio que buscan diversificar sus inversiones ante los
vaivenes del precio del petróleo o el menor
crecimiento de algunos países.
La falta de producto en los sectores más solicitados,
oficinas y retail, será uno de los retos a los que se
enfrentará el sector en 2016. Esta situación ya se
observa en las primeras semanas del año, ya que la
falta de alternativas en las que reinvertir es uno de los
problemas a los que se enfrentan los potenciales
vendedores.
Prime yields en mínimos, rentas en aumento
Rehabilitación y promoción, al alza
Los prime yields se sitúan en la mayor parte de los
segmentos en niveles próximos a mínimos históricos,
habiéndose registrado operaciones por debajo del 4%
en oficinas y del 3,5% en locales prime high-street.
Los inversores se centran ahora en el potencial de
crecimiento de rentas para conseguir los retornos
esperados. En este sentido, las previsiones más
recientes de CBRE indican que en el sector oficinas
España será el país europeo que mayor crecimiento
registrará en los próximos cinco años, un 5,5% anual
de media.
Ante la falta de producto de calidad asistimos a un
creciente interés tanto por inmuebles en
rehabilitación (en los sectores oficinas y residencial)
como en suelo, tal como muestra el cada vez mayor
número de inversores que estudian seriamente la
promoción de proyectos especulativos, si bien sólo en
un número limitado de localizaciones. Contando con
que la ubicación es correcta, el camino para obtener
financiación para estos proyectos va allanándose poco
a poco, en función de la solvencia del promotor. En
falta de producto
de calidad será uno de
los retos a los que se
enfrentará el sector en
© CBRE 2016
OULOOK SECTOR INMOBILIARIO 2016-ESPAÑA
9
CBRE RESEARCH
MERCADO DE INVERSIÓN
Respaldados por el aumento de la demanda y el
consumo que, a su vez, se apoya en el crecimiento
previsto de la economía española en los próximos
años, todos los segmentos apuntan a crecimientos de
rentas.
mostrándose algo más sensible a los riesgos que
planean sobre la evolución de la economía mundial y
la mayor aversión al riesgo de los inversores. No
obstante, las previsiones para la economía europea
son mejores que para otras áreas económicas,
favorecida por un dólar fuerte y los bajos precios de la
energía, entre otros factores.
Por otro lado, una amenaza para el crecimiento de
rentas, el exceso de oferta, está por el momento
descartado, puesto que en el sector oficinas y logístico,
tanto de Madrid como de Barcelona, la larga crisis ha
dejado como resultado un stock obsoleto y la
inexistencia de proyectos especulativos de nueva
planta. Aunque poco a poco se comienza a hablar de
nuevos proyectos, por el momento estamos lejos de un
escenario de sobreoferta que amenace la recuperación
de las rentas.
En un contexto de muy bajos tipos de interés, el
diferencial entre rentabilidades del bono español y
alemán con la ofrecida por el sector inmobiliario
debería seguir siendo amplio en los próximos dos
años al menos, en el marco de la política monetaria
del BCE. Aunque el año 2016 ha comenzado con un
mayor pesimismo entre los inversores a nivel global y
habrá que seguir de cerca la evolución de los
acontecimientos, los fundamentales del sector
inmobiliario español se mantienen fuertes y, por
tanto, se espera que 2016 sea un buen año para el
sector inmobiliario español.
Optimismo, a pesar de la incertidumbre
La incertidumbre política en España no ha tenido
impacto sobre el mercado de deuda español,
% Anual
Gráfico 3: Evolución Prime Yields 2006-2015
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2006
2007
2008
2009
Oficinas
2010
2011
Logístico
2012
Centros Comerciales
2013
2014
2015
High-Street
Fuente: CBRE Research
© CBRE 2016
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10
CBRE RESEARCH
SECTOR OFICINAS
SECTO R O FICINA S
La demanda de oficinas cobra dinamismo
Como consecuencia, la desocupación revierte la
tendencia alcista de los últimos años. La tasa de
desocupación desciende y también la disponibilidad,
pues el pre-alquiler, tan poco frecuente en el mercado
de oficinas español, es la opción escogida por un
número creciente de grandes compañías para
asegurarse espacio de la mejor calidad en un
momento en el que las rentas prime hoy están un 33%
en Madrid y un 25% en Barcelona por debajo de las
alcanzadas hace una década.
En 2015 los mercados de oficinas, tanto de Madrid
como de Barcelona, reflejaron en sus cifras de
contratación o take-up, la mejora de la economía y el
empleo que se venía registrando desde finales de
2013, alcanzando ambas ciudades las cifras más
elevadas de contratación desde 2007. Las mejoras en
los principales indicadores macroeconómicos y las
expectativas de crecimiento de las empresas han
aumentado la necesidad de contratar espacios en un
momento en que las rentas se encuentran en el nivel
más bajo del ciclo en prácticamente todos los
submercados excepto en la zona prime.
Basándonos en las previsiones de crecimiento de la
economía y el empleo, de cara a 2016 se espera que en
Madrid la contratación aumente de forma moderada
respecto al año 2015. En Barcelona, aunque en niveles
saludables, la contratación se situaría algo por debajo
del nivel récord alcanzado el pasado año, al ser
improbable que operaciones de gran envergadura
como el pre-alquiler de la Generalitat (46.000 m²)
vuelvan a repetirse en 2016, sobre todo por la falta de
producto disponible.
Las empresas, que durante los peores años de la crisis
se concentraron en reducir espacio y costes, han
invertido la tendencia y vemos que muchas de ellas, si
es posible, crecen en el propio edificio donde ya se
encuentran. Otras consideran que es un buen
momento para realizar el cambio, aprovechando e
incorporando las ventajas que ofrece la tecnología
para mejorar la forma de trabajar.
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2004
2005
2006
Madrid (take-up)
2007
2008
2009
2010
Barcelona (take-up)
2011
2012
Madrid (% desocupación)
2013
2014
2015
Tasa de desocupación
Take-up, miles m²
Gráfico 4: Evolución y previsión para 2016 de take-up y desocupación oficinas Madrid y Barcelona
2016
Barcelona (% desocupación)
Fuente: CBRE Research
© CBRE 2016
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12
CBRE RESEARCH
SECTOR OFICINAS
Escasez de oferta de calidad en las áreas más
demandadas
se está produciendo un aumento sostenido de los
edificios de oficinas sometidos a reforma integral. Si
en 2014 apenas sumaban 50.000 m², en 2015
superaron los 100.000 y en 2016 se doblará de nuevo la
cifra del año anterior, estando el 70%
aproximadamente disponible. En cuanto a promoción
especulativa, la recuperación todavía está en una fase
muy incipiente y los inmuebles de nueva planta se
reducen a sólo tres, sumando en total 34.000 m² de
oficinas.
En Madrid, el área interior de la M-30 ha atraído entre
el 40 y el 50% del total anual contratado en los años de
la crisis. Dado que gran parte de los proyectos
actualmente en rehabilitación se encuentran dentro
de esta área, es lógico suponer que esta tendencia se
mantendrá al menos hasta bien entrado 2017. Por otro
lado, es de esperar que la contratación vaya
aumentando en las áreas empresariales más
consolidadas de la A-1 y la A-2.
En Barcelona, en cambio, hay muy pocos edificios en
rehabilitación, si bien está previsto que durante el
2016 se produzca la entrega de varios proyectos de
nueva construcción, sumando en total casi 58.000 m²
de oficinas, de los que 38.000 m² están disponibles.
Además, saldrán al mercado 11.000 m² más
procedentes de rehabilitaciones. También se iniciarán
nuevos proyectos de nueva construcción cuya entrega
está prevista para el año 2018.
En Barcelona se prevé que la contratación continué
desplazándose a zonas con una oferta más amplia,
como es el caso de Plaça Europa y Zona Franca, en el
submercado de las Nuevas Áreas de Negocio. El 22@,
que va dejando atrás su condición de distrito
tecnológico convirtiéndose en una zona prime del
mercado barcelonés con interés para todo tipo de
empresas, también seguirá siendo un mercado con
mucho movimiento a pesar de la escasez de espacios
en la zona de Plaça de les Glories.
Y es que la falta de espacios de calidad es evidente en
las mejores zonas, tanto en Madrid como en
Barcelona. Si bien la tasa de desocupación son
relativamente elevadas en ambas ciudades (15,9% y
14% respectivamente), esta se reduce a menos del 8%
en el Paseo de la Castellana de Madrid y al 4% en
zonas como Plaça de les Glories o el tramo del ACN
que transcurre por la Avinguda Diagonal entre Plaça
de Pius XII y Avinguda Sarrià en Barcelona, siendo en
todo caso tarea difícil encontrar grandes espacios
disponibles y/o de calidad.
Damos la bienvenida
a un número creciente
de edificios en
rehabilitación y/o
construcción de los
que el mercado está
muy necesitado
Aumentará el número de grúas en el horizonte
Después de largos años de sequía constructora, y
teniendo en cuenta la situación actual y previsiones
del sector, es lógico suponer que veremos en los
próximos meses un resurgir de proyectos de nueva
planta. Como paso previo, en Madrid y desde el 2014,
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13
CBRE RESEARCH
SECTOR OFICINAS
Por otro lado, observamos la decidida apuesta por
parte de los propietarios y promotores para poner en
el mercado edificios sostenibles y eficientes
energéticamente. El hecho de que la inmensa mayoría
de los edificios recientemente rehabilitados o en
rehabilitación hayan obtenido u opten a obtener algún
tipo de certificado Leed o Bream, así lo demuestra.
siguiente, la subida de rentas. Dado que no hay
peligro de sobreoferta y se espera que la demanda
continúe activa, las rentas continuarán en aumento en
2016. En Madrid, continuará la subida en los mejores
edificios del ACN y veremos los primeros repuntes en
los mejores inmuebles de la periferia cercana. Así
pues, para el mercado del ACN, se espera que la renta
prime ascienda hasta los 28,5-29 /m²/mes en Madrid
y los 21-21,50 /m²/mes en Barcelona a finales de
2016, llegando a ver operaciones puntuales por
encima de esos niveles en los edificios de más calidad.
Destaca en Barcelona el crecimiento previsto en las
Nuevas Áreas de Negocio, en torno al 12%, el mayor de
todos los submercados, lo que situaría la renta en
19,00 /m²/mes. Para el resto de submercados
también se espera crecimiento, aunque más
moderado.
Con unos niveles bajos de oferta futura y la
contratación en ascenso, es de esperar que la oferta
disponible seguirá reduciéndose, siendo la previsión
un descenso de la tasa de desocupación general de
entre 1,5 y 2 puntos sobre las tasas actuales en ambas
ciudades.
Las rentas subirán en la mayoría de sub-mercados
La normalización de los incentivos ofrecidos a los
nuevos arrendatarios que se produjo en 2015 en la
mayoría de submercados era el paso previo al
Gráfico 5: Evolución y previsión para 2016 de la Renta Prime para Madrid y Barcelona
Madrid
45
Barcelona
40
€/m²/mes
35
30
25
20
15
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente: CBRE Research
© CBRE 2016
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14
CBRE RESEARCH
SECTOR RETAIL
SECTO R RETA IL
Consumo, empleo y turismo mantendrán su
evolución positiva en 2016
consiguiente aumento del número de ellos en
búsqueda activa de locales. No sólo estuvieron activos
los comerciantes ya establecidos, sino que también el
interés de operadores extranjeros por entrar en
España se intensificó. De hecho, a lo largo del 2015
una veintena de retailers internacionales aterrizaron
en el mercado español, haciéndolo la gran mayoría de
ellos en el mercado de high street de Madrid o
Barcelona. La estrategia parece ser consolidar
posiciones en high street antes de dar el salto a los
centros comerciales, lo que está reflejándose en cierto
estancamiento en el tenant-mix de los centros.
Sin excepción, los indicadores económicos relevantes
para el sector retail registraron cifras positivas en
2015. El consumo privado creció un 3,6%, la tasa de
paro cayó del 24,2% al 22,2%, el turismo marcó
nuevos récords de visitantes, y el Índice de Confianza
del Consumidor alcanzó niveles históricamente altos
en el mes de diciembre.
Para el año 2016 se prevé que todos estos
componentes mantengan su tendencia positiva, si
bien el crecimiento será más moderado. No se puede
obviar que existen hoy más riesgos e incertidumbre a
nivel global y nacional que hace un año. No obstante,
por ahora se mantienen las previsiones de crecimiento
realizadas para España por la mayoría de organismos
nacionales e internacionales, por lo que por el
momento las perspectivas del sector siguen siendo
buenas.
Para el 2016 se prevé la misma intensidad en el ritmo
de expansión de los operadores y en la llegada de
nuevos comerciantes. Operadores como Five Guys y
Terranova ya han confirmado su presencia en la calle
Gran Vía (Madrid) y en la calle Boters (Barcelona),
respectivamente. Después de algún retraso, la
japonesa Uniqlo finalmente desembarcará en el
exclusivo Passeig de Gràcia de Barcelona. No obstante,
el interés no se limita a estas dos ciudades, y los
comerciantes apuestan decididamente por otras
localizaciones como Valencia, Málaga, Bilbao o Palma
de Mallorca. Después de la reciente apertura en
Madrid, Primark, por ejemplo, ha elegido la torre
BBVA de Bilbao para abrir su próxima flagship store en
España.
Continúa la expansión de comerciantes
Las ventas de los comerciantes crecieron de forma
notable en 2015 y, en su conjunto, el comercio
minorista registró una mejora en facturación del
3,0%. Como consecuencia, la expansión de los
retailers experimentó un fuerte auge, con el
Gráfico 6: Evolución de las ventas del comercio minorista
6,0%
% Vay Promedio anual
4,0%
2,0%
0%
(2,0)%
(4,0)%
(6,0)%
(8,0)%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Fuente: INE. Índice sin estaciones de servicio. Corregido de efectos de calendario. Precios constantes (Base 2010)
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16
CBRE RESEARCH
SECTOR RETAIL
Algunos comerciantes tienen ambiciosos planes de
expansión para 2016, previo análisis de la rentabilidad
y ubicación, tanto en calle como en centros
comerciales. De hecho, la competencia por hacerse
con buenos locales ya provocó una subida de entre el 5
y el 10% de las rentas prime en el año 2015 y se espera
que en el 2016 la presión sobre ellas continúe. Esto
debería resultar en crecimientos adicionales a medio
plazo.
en Alcorcón (Madrid), la zona comercial donde se
reubicará la tienda de IKEA de Parque Oeste.
Gracias a la mejora de la economía, se observa un
renovado interés por nuevos desarrollos. En los
últimos meses han salido a la luz nuevos proyectos
como el de Finestrelles (Esplugues de Llobregat),
Open Sky (Torrejón de Ardoz) y la ampliación de
Bonaire (Aldaia), cuya construcción aún no ha
comenzado.
Reactivación de la promoción de centros
comerciales
Áreas comerciales en transformación: Gran Vía
y Las Ramblas
La construcción de nuevos centros comerciales ha
estado bajo mínimos en los últimos años y en 2015 se
inauguraron sólo cinco centros comerciales, con una
SBA total de 115.000 m². El año 2016 será un año más
activo en aperturas que los dos años anteriores, con la
adición de entre 300.000 y 400.000 m² de SBA,
sumando inauguraciones y ampliaciones. Las
aperturas más importantes de centros comerciales
serán el complejo Nevada en Armilla (Granada) y el
centro comercial Fan en Coll
Rabassa (Mallorca).
Se inaugurarán asimismo varios parques comerciales,
entre los que destacamos Alfafar Parc (Valencia),
Cruce de Caminos en Sagunto (Valencia) y El Lucero
La Gran Vía en Madrid y Las Ramblas en Barcelona
son calles en profunda transformación a nivel
comercial. La elevada afluencia de turistas en estas
zonas es uno de los factores, pero no el único, que sin
duda está detrás de su éxito. El interés de los
operadores por posicionarse en estas calles es
máximo. En Gran Vía, la lista de nuevos rótulos es
larga, destacando Primark, Parfois, Tous y Adidas;
mientras que en Las Ramblas, hay un número
creciente de operadores interesados en unirse a los ya
establecidos H&M, Desigual, Mango y Nike, entre
otros.
prevé
que el consumo
mantenga su pujanza,
mientras que los
retailers continuarán su
expansión en un
contexto de crecimiento
de ventas
© CBRE 2016
OUTLOOK SECTOR INMOBILIARIO 2016 -ESPAÑA
17
CBRE RESEARCH
SECTOR RETAIL
Mercado de inversión activo pero afectado por
la falta de producto
Auge de la inversión en high street
La inversión en retail en el año 2015, con 3.6 bn,
marcó un record histórico. Dentro del sector retail, los
centros y parques comerciales registraron una
inversión de 2.65 bn (1) una cifra también récord.
Tanto 2014 como 2015 han sido años de actividad
febril en el sector después de seis años de letargo, ya
que a la recuperación de la economía española se
sumó el gran apetito inversor, el alto nivel de liquidez
y la gran acumulación de producto disponible,
después de varios años de baja actividad.
El mercado de inversión en locales high street,
tradicionalmente muy concentrado en inversores
privados y family offices, ha visto en 2015 entrar en
escena, y con fuerza, a fondos institucionales
interesados en locales comerciales estratégicamente
situados, registrándose varias operaciones de más de
20m en los mejores ejes. El producto inmobiliario en
high street está cambiando debido al auge de los
flagship stores de los grandes operadores, aumentando
así el número de activos de mayor tamaño. No
obstante, el sector mantiene su habitual escasez de
producto y sigue existiendo más demanda que oferta
en el mercado.
Es difícil que en 2016 se registren los volúmenes de
inversión de los dos años anteriores, principalmente
por la falta de producto. A pesar de ello, los inversores
seguirán activos y se espera un volumen de inversión
de 750 m en el primer semestre de 2016.
Extrapolando esa cifra, el sector de centros
comerciales podría registrar un volumen de inversión
alrededor de 1.5 bn en 2016, niveles similares a los
de 2007.
Siguiendo la estela de 2015, esperamos que la
actividad en el mercado de inversión de high street en
2016 continúe siendo intensa. Las remodelaciones y/o
ampliaciones de locales podrían provocar, al igual que
en 2015, algunas de las operaciones más importantes
de inversión del año.
(1) incluye los centros comerciales dentro del perímetro de la adquisición corporativa de
Testa por parte de MERLIN Properties.
Gráfico 7: Evolución de nueva SBA (centros y parques
comerciales)
Gráfico 8: Evolución volumen de inversión (centros y parques comerciales)
3.000
“…INSERT QUOTE HERE.
2.500
ARNHEM
PRO NOR. 20
2.000
POINTS.
CHARACTER
SPACING
EXPANDED BY
1.500
1PT…”
1.000
1.200.000
1.000.000
€ Millones
m² SBA
800.000
600.000
400.000
200.000
500
0
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Fuente: CBRE/AECC.
© CBRE 2016
Fuente: CBRE.
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18
CBRE RESEARCH
SECTOR LOGÍSTICO
SECTO R L O GÍSTICO
Continúa la recuperación en Madrid y
Barcelona
incremento de la demanda en las zonas más alejadas,
como la provincia de Guadalajara (A-2 de Madrid) y
Tarragona y Gerona (tercera corona de Barcelona).
El mercado logístico español ha mostrado una clara
mejoría en 2015, registrando una cifra total de
contratación cercana al millón de metros cuadrados
entre los dos principales centros logísticos del país,
Madrid y Barcelona. Las mejores expectativas
económicas, junto con la recuperación del consumo,
han sido los principales detonantes en esta
recuperación, si bien cada uno de los dos mercados ha
tenido un comportamiento diferente.
Asimismo, la falta de oferta de naves mayores de
25.000 m² está contribuyendo a un incremento en la
construcción de proyectos logísticos a riesgo, cuyos
protagonistas serán promotores y fondos de inversión
principalmente, consolidando el crecimiento del
sector en 2016. Entre estos nuevos desarrollos cabe
destacar una gran plataforma logística de 150.000 m²
que Inversiones Montepino está desarrollando en
Cabanillas del Campo (Guadalajara), cuya entrega está
prevista para noviembre de 2016.
Barcelona, con un total de 532.000 m² contratados ha
superado en un considerable 56% la cifra registrada
en 2014, pareciendo difícil que pueda alcanzar los
mismos niveles de contratación en 2016. Sin
embargo, Madrid ha mantenido los niveles de 2014,
con una cifra de 378.000 m², ya que la ausencia de
producto de calidad ha llevado a los operadores
logísticos a demandar más proyectos llave en mano.
Por este motivo prevemos que en 2016 se pueda
superar fácilmente los volúmenes del año anterior.
Aumento moderado de las rentas
Tanto en Madrid como en Barcelona las rentas prime
cayeron un 33% desde el inicio de la crisis. En la
capital se han mantenido estables en torno a los 5,00
/m²/mes desde 2012, mientras que en Barcelona ya
en 2015 se registraron tímidas subidas, situándose en
6,25 /m²/mes, un 4% más que en 2014. Para 2016, se
espera que esa tendencia continúe y se produzcan
incrementos de rentas en ambas ciudades y
especialmente en las zonas más próximas a Madrid,
así como un descenso en la tasa de disponibilidad
tanto en la capital como en Barcelona.
Esta mejoría en la actividad ha repercutido
directamente en un descenso de la disponibilidad,
principalmente en las zonas más cercanas a las
ciudades. Como consecuencia, en 2016 veremos un
Miles de m²
Gráfico 9: Evolución take-up 2008 – 2016(p) sector logístico
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2008
Fuente: CBRE Research
© CBRE 2016
2009
2010
2011
2012
Madrid
2013
2014
2015
2016(p)
Barcelona
OUTLOOK SECTOR INMOBILIARIO 2016-ESPAÑA
20
CBRE RESEARCH
SECTOR LOGÍSTICO
El e-commerce adquirirá gran protagonismo en
la demanda logística
Se mantendrá la alta actividad inversora en
2016
Hasta el momento el desarrollo del comercio
electrónico no ha tenido el impacto que en un
principio se esperaba, ya que no se ha percibido un
incremento claro en la contratación de espacios
logísticos. La falta de stock existente que cumpla con
los estándares de calidad requeridos por este tipo de
operadores está impulsando la demanda de proyectos
llave en mano.
La inversión en industrial y logística en el año 2015
marcó un récord histórico, alcanzando un total de
740 m repartiéndose la inversión de manera
equitativa entre inversores nacionales e
internacionales. Las socimis y los fondos de inversión
han sido los principales protagonistas, con un 78% de
cuota de mercado.
El aumento de liquidez, de la actividad compradora y
la escasez de producto existente en el mercado han
dado como resultado una compresión de las
rentabilidades prime, situándose en el 6,5% tanto
para Madrid como para Barcelona.
Algunas marcas de comercio on-line ya tienen
pensados nuevos desarrollos e implantaciones de
distribución, como es el caso de Amazon que está
ampliando su almacén de San Fernando de Henares
en 35.000 m² y cuya entrega está prevista para 2016.
Igualmente se espera que otras compañías como
Alibaba y Zalando realicen operaciones inmobiliarias
de envergadura en un futuro próximo.
Se espera un 2016 muy activo con un incremento del
número de operaciones, una mayor y mejor
financiación, y una continua pero sostenida
contracción de las rentabilidades debido a la escasez
de producto.
incremento del
e-commerce
dinamizará el sector
en
Gráfico 11: Evolución volumen de inversión 2003 – 2016(p)
© CBRE 2016
2016(p)
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
Barcelona
Fuente: CBRE Research
2008
2016(p)
2007
Madrid
2014
2006
2012
2005
2010
2003
2008
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2004
9,50
9,00
8,50
8,00
7,50
7,00
6,50
6,00
5,50
5,00
4,50
millones €
€/m²/mes
Gráfico 10: Evolución renta prime 2008 – 2016(p)
Fuente: CBRE Research
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21
CBRE RESEARCH
SECTOR RESIDENCIAL
SECTO R RESIDENCIA L
Precios de vivienda al alza
2016: La absorción del stock de vivienda nueva
impulsará la promoción
Según las previsiones de CBRE, el precio de la vivienda
crecerá un 5,9% interanual durante 2016. En el tercer
trimestre se alcanzaría el máximo crecimiento del año,
con una estimación de 6,3%.
Según datos del INE, la compraventa de viviendas
experimentó un incremento del 11% en 2015,
suponiendo la demanda extranjera ya un 22% del
total. Las hipotecas crecieron un 21% en el mismo
periodo, con Madrid y Barcelona anotándose un 21 y
25%, respectivamente. Estos incrementos provienen
del fuerte repunte de las transacciones de vivienda
usada (40%), ya que las transacciones de vivienda
nueva experimentaron un retroceso del 35%.
El Índice de Precios de la Vivienda (IPV), elaborado
por el INE, creció, en términos interanuales, un 4.5%
en el tercer trimestre de 2015. Destacan las
Comunidades Autónomas de Madrid (6.9 %), Cataluña
(6.1 %), C. Valenciana (6.1 %) y Baleares (8.4 %), zonas
donde la demanda presenta más dinamismo.
Esto señala el agotamiento del stock de vivienda nueva
y la necesidad de construcción en 2016 en
determinadas zonas, entre las que destaca Madrid,
donde la demanda efectiva de vivienda nueva continúa
creciendo si se observa el número de visados de obra
nueva concedidos en 2015 (2.051 en los diez primeros
meses de 2015, un 63% más que el mismo período del
año anterior).
En 2016 se espera un
aumento en el precio
de la vivienda en torno
Gráfico 12: Evolución del precio de la vivienda y previsiones 2016
10%
Previsión
5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuentes: INE, CBRE
© CBRE 2016
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23
CBRE RESEARCH
SECTOR RESIDENCIAL
Inversión Residencial y Construcción:
consolidando la recuperación
El alquiler se aproxima a la zona euro
La bajada del precio del alquiler (-0,5 %, según el
componente de alquileres del IPC) junto a las ventajas
y mejoras fiscales, para arrendatarios, y legales, para
arrendadores, siguen haciendo esta opción cada vez
más atractiva. Adicionalmente, existen factores que
siguen dificultando el acceso a la vivienda en
propiedad especialmente a los jóvenes-, como
pueden ser la inestabilidad laboral o la creciente
movilidad geográfica.
Para 2016 se espera que tanto la inversión residencial
como el número de viviendas iniciadas continúen
consolidando la fase expansiva, observando la fuerte
recuperación de los visados de obra nueva en 2015
(18% interanual, a falta del dato de diciembre). Los
visados son un indicador adelantado de estas dos
variables, debido al retraso que existe entre la
autorización de una obra y su inicio y registro.
La inversión en construcción experimentó en 2015 un
crecimiento interanual de 5,7%. La recuperación ha
sido facilitada por los bajos tipos de interés, que
abaratan los costes de financiación y hacen más
atractivas inversiones alternativas como la vivienda. El
desapalancamiento privado y las mejores perspectivas
de renta, riqueza y empleo han sido los otros factores
que han impulsado la inversión residencial en 2015.
Por todo esto, en 2016 se espera que el mercado de
alquiler continúe su expansión, y que el ratio de
viviendas en alquiler (14,9% en 2014) siga
convergiendo con la media de los países de la
Eurozona.
aumento de visados
apunta a un 2016 de
mayor dinamismo en
inversión e iniciación
de viviendas
Gráfico 13: Indicadores de Construcción
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
-25%
-30%
“…INSERT QUOTE HERE.
ARNHEM PRO NOR. 20
POINTS. CHARACTER
SPACING EXPANDED BY
1PT…”
2011
2012
2013
Visados de Obra Nueva
2014
2015
Inversión en Construcción Residencial
Fuente: CBRE/AECC.
© CBRE 2016
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24
CBRE RESEARCH
SECTOR HOTELERO
SECTO R HO TEL ERO
Récord de turistas en el mercado español
años, se han llevado a cabo operaciones de
compraventa de carteras hoteleras como la cartera de
Meliá adquirida por Starwood o los hoteles de Barceló
adquiridos por Hispania para la creación de la socimi
hotelera Bay.
El sector hotelero cerró el año 2015 con cifras récord,
confirmando el cambio de ciclo que ya se pudo ver
durante el año anterior. En total, algo más de 68
millones de turistas extranjeros visitaron el país, lo
que representa un 5% más que en el año 2014. El
sector hotelero español se beneficia de la
inestabilidad geopolítica que viven algunos destinos
turísticos tradicionales en el Mediterráneo y Norte de
África, de la bajada del precio del petróleo así como
del fortalecimiento del dólar y la libra esterlina frente
al euro. El comportamiento ha sido positivo tanto en
segmento vacacional como urbano, donde cabe
destacar el crecimiento del turismo de la ciudad de
Madrid.
Para el 2016 se espera que la demanda siga fuerte y
que incluso supere la cifra de 93 millones de viajeros
alcanzada en 2015. Las buenas expectativas de la
economía española, con casi todos los indicadores
macroeconómicos en terreno positivo, harán que la
demanda nacional consolide la senda alcista
registrada en 2014 y 2015. Del lado de la demanda
internacional, se prevé que se mantenga la tendencia
al alza de años anteriores, condicionada por los
factores geopolíticos que afectan a mercados
tradicionalmente competidores del mercado español.
España se presenta en este sentido como un destino
seguro, consolidado y con infraestructuras de primer
nivel.
El sector hotelero también batió récord en volumen de
inversión, con casi 2.300 millones de euros invertidos
durante el 2015. Además, por primera vez en muchos
Gráfico 14: Evolución viajeros y pernoctaciones en el sector hotelero español
350
300
-6,5%
250
Millones de unidades
6,4%
1,9%
-2,1%
7,3%
4,4%
3,2%
0,1
0,1
0,1
0,0
200
0,0
150
0,0
100
-7,1%
6,2%
4,2%
-2,8%
1,0%
4,8%
6,0%
0,0
0,0
50
-0,1
0
-0,1
2009
2010
2011
2012
Viajeros
2013
2014
2015
Pernoctaciones
Fuente: INE
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26
CBRE RESEARCH
SECTOR HOTELERO
Durante los últimos años la oferta hotelera ha sido
muy estable, mostrando un crecimiento escaso en los
últimos años y ayudando a registrar incrementos en
las rentabilidades. La previsión en este sentido varía
en función del mercado. Así como en Madrid existen
varios proyectos en el segmento del lujo, la moratoria
turística en Barcelona está desincentivando el estudio
de nuevos proyectos. A nivel vacacional, los
archipiélagos balear y canario lideran los destinos con
mayor número de proyectos en el pipeline.
fundamentales de la industria son excelentes y las
previsiones a medio plazo siguen siendo muy
positivas: la situación del euro, los bajos niveles de
precio del petróleo y los tipos de interés en mínimos
seguirán estimulando el turismo global y España,
como destino turístico de referencia a nivel mundial,
́beneficiándose de esta coyuntura favorable.
A modo de resumen, la mejora de la situación
macroeconómica de la economía española y la
inestabilidad geopolítica en los mercados
tradicionalmente competencia del mercado español,
hacen que la demanda nacional e internacional, así
como el interés inversor, sigan creciendo. Además, los
grupos hoteleros iniciarán procesos de renovación de
sus activos mejorando la calidad de estos para ser más
atractivos de cara a un futuro en el que los mercados
competidores tradicionales vuelvan a la normalidad.
También se espera una mejora en la planta hotelera,
no solo a través de nuevos establecimientos, sino a
través de la reforma de hoteles existentes. A diferencia
del anterior ciclo expansivo, donde los grupos
hoteleros apostaron por comprar activos y expandir
sus marcas, se espera que el buen momento sirva para
renovar la planta hotelera actual y ofrecer un producto
de mejor calidad. Con ello, lo que se pretende es, por
un lado, aumentar el precio, muy bajo en comparación
con otros países europeos, y por otro, fidelizar a
aquellos que eligen España como destino turístico,
pensando que en un futuro los mercados
competidores tradicionales vuelvan a ser opciones
vacacionales. Existen ya grupos en la actualidad como
RIU, H10 Hoteles y NH, entre otros, que están
llevando a cabo importantes renovaciones de sus
carteras. Sin embargo, será necesaria la ayuda de la
administración pública para que compañías de menor
tamaño puedan llevar a cabo iniciativas de este tipo.
espera una mejora
en la planta hotelera a
través de nuevos
establecimientos y
reformas de hoteles
existentes
Durante el año 2015, los precios hoteleros crecieron
por encima del 4% a nivel nacional, siendo la costa
mediterránea y la Comunidad de Madrid donde más
crecieron. Para el año 2016, y principalmente como
consecuencia del aumento en la demanda y el
limitado crecimiento de nueva oferta, se espera que
sigan creciendo confirmando el cambio de tendencia
experimentado durante el año pasado.
En relación a la inversión hotelera, el contexto seguirá
siendo muy positivo y 2016 debería continuar siendo
un buen año para la inversión hotelera en España. Los
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CBRE RESEARCH
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