Informe Jurídico 310 TABLA DE CONTENIDO Legislación y Normatividad de interés 1. Información Jurídica Nacional. LoveCcccccccccccccccccccc 1.1 Se aumenta el número de créditos que se cccccccccccccccccccccccccc otorgarán a cargo de recursos del FRECH. Resolución 1817 de 2011. Ministerio de cccccccccccccccccccccccccc Hacienda y Crédito Público. cccccccccccccccccccccccccc 1.2 Se adicionan algunas disposiciones a la Ley que crea el comparendo ambiental. Ley cccccccccccccccccccccccccc 1466 de 2011. Congreso de la República. cccccccccccccccccccccccccc 1.3 Se realiza un contracrédito por $1.579.876.000.000 de pesos al Presupuesto cccccccccccccccccccccccccc General de la Nación. Decreto 2233 de 2011. cccccccccccccccccccccccccc Ministerio de Hacienda y Crédito Público. 1.4 El administrador provisional de una cccccccccccccccccccccccccc propiedad horizontal no puede ejercer actos de representación legal. Concepto 170309 de cccccccccccccccccccccccccc 2011. MAVDT. cccccccc1 1.5 Las obras adelantadas en áreas protegidas deben acatar las disposiciones 1.5ccccccccccccccccccccccc relativas a la protección del medio ambiente. cccccccccccccccccccccccccc Concepto 167662 de 2011. MAVDT. 1.6 La modificación del coeficiente de cccccccccccccccccccccccccc copropiedad de la propiedad horizontal cccccccccccccccccccccccccc necesita de decisión de la asamblea general. Concepto 6510 de 2011. MAVDT. cccccccccccccccccccccccccc 1.7 Los alcaldes son los encargados de vigilar y controlar a los curadores urbanos. Concepto cccccccccccccccccccccccccc 4884 de 2011. MAVDT. cccccccccccccccccccccccccc 1.8 El régimen especial para trabajadores de la construcción no aplica a profesionales o cccccccccccccccccccccccccc técnicos. Concepto 97419 de 2011. Ministerio cccccccccccccccccccccccccc de Protección Social. 1.9 Se hacen aclaraciones sobre los conjuntos cccccccccccccccccccccccccc realizados por etapas. Concepto 151945 de cccccccccccccccccccccccccc 2011. MAVDT. 1.10 La aprobación de planos de una cccccccccccccccccccccccccc propiedad horizontal es un requisito para posteriores licencias. Concepto 48721 de 2011. cccccccccccccccccccccccccc MAVDT. cccccccccc1.7. 1.11 La entidad prestadora de servicios públicos puede autorizar al constructor a cccccccccccccccccccccccccc realizar redes que excedan las necesidades del cccccccccccccccccccccccccc proyecto. Concepto 059 de 2011. Superintendencia de Servicios Públicos cccccccccccccccccccccccccc Domiciliarios cccccccccccccccccccccccccc 1.12 Algunas entidades territoriales pueden celebrar contratos de fiducia mercantil para cccccccccccccccccccccccccc vivienda y urbanización. Concepto 7811 de 2011. MAVDT cccccccc…………………………… ………………………………………… Desde junio 20 hasta julio 1 de 2011 ….cccccc Se aumenta el número de créditos que se otorgarán a cargo de recursos del FRECH. Resolución 1817 de 2011. Ministerio de Hacienda y Crédito Público. La Resolución aumenta el número de créditos desembolsables en el rango de 70 SMLMV a 135 SMLMV, de 51.343 a 60.543, lo que quiere decir que desde la fecha y hasta el 31 de diciembre del presente año se podrán desembolsar 9.200 créditos adicionales. Se adicionan algunas disposiciones a la Ley que crea el comparendo ambiental. Ley 1466 de 2011. Congreso de la República. Por medio de esta Ley se adicionan distintas disposiciones a la Ley 1259 de 2008, por medio de la cual se crea e implementa el comparendo ambiental, y tiene como finalidad proteger la actividad de reciclaje y la recuperación ambiental por medio de la formalización y asociación de los trabajadores que laboran en el reciclaje, también llamados recuperadores ambientales. En esa medida se establece la responsabilidad de los concejos municipales y distritales de implementar la ley a través de un acuerdo municipal y se determina la responsabilidad de las alcaldías y concejos municipales y distritales de organizar la actividad. Finalmente, se le otorga competencia a las CAR para apoyar a los municipios en la implementación de los comparendos ambientales. Se realiza un contracrédito por $1.579.876.000.000 de pesos al Presupuesto General de la Nación. Decreto 2233 de 2011. Ministerio de Hacienda y Crédito Público. Dentro de los $1.579.876.000.000 de pesos que se efectúan como contracrédito, se destinarán $50.000.000.000 para el Fondo Nacional de Regalías y $193.000.000.000 para Fonvivienda. Jurisprudencia y Doctrina 1/7 P-F06-PEJ-01 V.4 Informe Jurídico 310 El administrador provisional de una propiedad horizontal no puede ejercer actos de representación legal. Concepto 170309 de 2011. MAVDT. provisional de gastos, el cual determina el monto de aporte de expensas. Así mismo, el coeficiente de copropiedad del propietario de bienes privados, determinará igualmente el saldo de las expensas. De acuerdo a lo establecido por la ley, el propietario inicial, que hace las veces de administrador provisional goza de las mismas funciones que debe ejercer el administrador salvo aquellas que impliquen la representación legal de la persona jurídica debido a que este tipo de funciones se le delegan a un administrador designado por la asamblea general de propietarios o el consejo de administración. La delegación de dicha función debe hacerse frente al alcalde municipal o distrital o frente a cualquier entidad que esté facultada para esto. Finalmente, se aclara que el constructor, como propietario inicial, se encargará de la administración provisional, siempre y cuando no se haya construido y enajenado más del 51 % de los coeficientes de copropiedad. Cuando efectivamente se construya y enajene más del 51 %, cesa la gestión del constructor como administrador provisional y la asamblea, dentro de los 20 días hábiles siguientes, debe designar un administrador. Si no se ha realizado el nombramiento dentro de este plazo, el propietario inicial será el encargado de designar el administrador definitivo. El propietario inicial, actuando con funciones de administrador provisional, tiene la facultad de cobrar las expensas necesarias a los propietarios de los bienes privados del conjunto o edificio, debido a que éstas se causan por la prestación del servicio de administración y demás servicios esenciales que lleven a la conservación de la propiedad horizontal. Así mismo, en la medida en que la administración provisional haya prestado el servicio sin haberlo cobrado, tiene la facultad de cobrarlo retroactivamente. Las obras adelantadas en áreas protegidas deben acatar las disposiciones relativas a la protección del medio ambiente. Concepto 167662 de 2011. MAVDT. Para la determinación del monto de las expensas necesarias que se deben cobrar, la normativa nacional establece que la asamblea general debe aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto, así como las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias. Sin embargo, en el caso de existir un administrador provisional, si bien no existe un régimen legal, se entiende que el propietario inicial debe contar con el presupuesto 2/7 Los POT deben tener como parte de sus normas estructurales, aquellas relativas a las áreas de protección y conservación de los recursos naturales, las cuales no podrán modificarse salvo que se realice la revisión del Plan. En relación con las áreas protegidas, se ha establecido la necesidad de crear planes de manejo aprobados por la autoridad competente, en donde se defina el régimen de uso junto con los objetivos. En esa medida, se puede concluir que la realización de obras dentro de áreas de protección ambiental debe estar acorde con las disposiciones relativas a la protección del medio ambiente, incluso si las obras no necesitan licenciamiento ambiental. P-F06-PEJ-01 V.4 Informe Jurídico 310 La modificación del coeficiente de copropiedad de la propiedad horizontal necesita de decisión de la asamblea general. Concepto 6510 de 2011. MAVDT. Por medio de la Ley 675 de 2001, que establece el régimen de propiedad horizontal, se ha señalado la posibilidad de realizar modificaciones en el coeficiente de copropiedad para casos como son el cambio de destinación de un bien de dominio particular, errores en cálculos aritméticos que sirvieron para fijar el anterior coeficiente, adición de nuevos bienes privados al edificio o conjunto, o extinción de la propiedad horizontal en una parte del edificio o conjunto. Cuando se presente cualquiera de estos casos, se requerirá el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el 70 % de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto. En esa medida, salvo la aprobación de la asamblea general, en principio no es necesaria la autorización por parte de la autoridad urbana o de planeación para la modificación del coeficiente de copropiedad. Esta reforma debe elevarse a escritura pública, dentro de lo cual deben presentarse los siguientes documentos: Acta de Nombramiento del Administrador o Certificado de Existencia y Representación de la Persona Jurídica. Fotocopia del documento de identidad del Administrador. Acta de la asamblea general en donde conste la aprobación de la reforma del coeficiente de copropiedad. 3/7 Documento en modificación de copropiedad. donde conste los coeficientes la de En todo caso, de presentarse conflictos en la propiedad horizontal, por la aplicación o interpretación de la ley o el reglamento respecto a cualquier asunto, se puede acudir a un comité de convivencia, a la autoridad judicial correspondiente o a mecanismos alternos de solución de conflictos. Los alcaldes son los encargados de vigilar y controlar a los curadores urbanos. Concepto 4884 de 2011. MAVDT. De acuerdo a la normativa vigente, el cumplimiento de las normas urbanas por parte de los curadores urbanos debe ser verificado por los alcaldes municipales o distritales. Esta facultad de inspección y vigilancia no debe limitarse simplemente a una facultad sancionatoria sino que puede ejercerse por diversos medios, como la revisión de los actos del vigilado, el poder de instrucción, la solicitud de informes, entre otros. Por su parte, debido a que no se ha establecido si el control de los alcaldes es sobre normas urbanísticas procedimentales o sustanciales, se entiende que no existe limitación en este sentido. El régimen especial para trabajadores de la construcción no aplica a profesionales o técnicos. Concepto 97419 de 2011. Ministerio de Protección Social. De acuerdo a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, el legislador efectivamente reguló de forma específica el régimen de los trabajadores que desempeñen actividades en el sector de la P-F06-PEJ-01 V.4 Informe Jurídico 310 construcción. Sin embargo, de la lectura de las normas se puede inferir que el legislador quiso regular los asuntos de los trabajadores que se dedican a la ejecución material y no a los arquitectos o técnicos que intervienen en la construcción. En esa medida los trabajadores de la construcción tienen derecho a todas las prestaciones sociales y prerrogativas propias del contrato de trabajo. Así mismo, se debe precisar que la cotización al Sistema de Seguridad Social en Pensión es el 16% del salario, en donde el empleador debe asumir el 75% y el trabajador el 25% restante. Adicionalmente, el empleador debe afiliar a los trabajadores a una E.P.S. y se debe realizar el pago de una cotización que para el 2012 se encuentra en 12.5% sobre el salario devengado y que se asume un 4% por el trabajador y el 8.5% por el empleador. Finalmente, debe realizarse la afiliación al Sistema de Riesgos Profesionales la cual es asumida íntegramente por el empleador; el monto de la cotización depende de la actividad económica de la empresa pero en todo caso oscila entre el 0.348% y el 8.7% del ingreso base de cotización de los trabajadores a cargo del respectivo empleador. Se hacen aclaraciones sobre los conjuntos realizados por etapas. Concepto 151945 de 2011. MAVDT. Los conjuntos integrados por etapas son las construcciones que se realizan de edificios durante distintos periodos de tiempo, que se levantan en uno o varios lotes de terreno y que comparten áreas y servicios de utilidad común. 4/7 También cabe resaltar que la persona jurídica de la propiedad horizontal nace con la inscripción de la escritura de constitución, por lo que una vez el conjunto integrado por etapas es inscrito en la oficina de instrumentos públicos, nace su personalidad jurídica, independientemente a que las etapas se vayan integrando posteriormente. De acuerdo a esto, un conjunto por etapas, si bien tiene personalidad jurídica con la escritura de constitución, no se entiende integrado por etapas sino hasta que la licencia urbanística que establezca la integración por etapas sea aprobada por la respectiva autoridad urbana. Sin embargo, es obligación de la entidad o persona que está realizando la edificación, establecer que ésta se va a realizar por etapas. Por otro lado, se especifica que el reglamento de la propiedad horizontal debe contener el coeficiente de copropiedad de los bienes de dominio particular debido a que por medio de este coeficiente se determinan distintos factores como es el cobro de las expensas comunes del edificio o conjunto. Finalmente, se señala que de acuerdo a la normativa nacional, es competencia de los alcaldes municipales y distritales realizar la vigilancia e inspección de las obras y del debido cumplimiento de las licencias urbanísticas. En esa medida, el alcalde o sus delegados deben imponer las sanciones correspondientes así como intervenir en las actuaciones urbanísticas en donde no conste una licencia de construcción. De igual manera, los alcaldes municipales o distritales ejercen el control de las actividades contractuales entre los adquirientes de los inmuebles y los enajenantes del mismo, con la finalidad de que no se desmejoren las especificaciones planteadas en planos P-F06-PEJ-01 V.4 Informe Jurídico 310 arquitectónicos, así como para dar cumplimiento a los reglamentos de la propiedad horizontal. La aprobación de planos de una propiedad horizontal es un requisito para posteriores licencias. Concepto 48721 de 2011. MAVDT. La aprobación de planos de una propiedad horizontal es realizada por el curador urbano o por la autoridad municipal o distrital correspondiente y se constituye como un requisito sin el cual no se dará estudio, trámite y aprobación de las licencias, planos de alinderamiento, cuadros de áreas o al proyecto de división entre bienes privados y bienes comunes de la propiedad horizontal. La solicitud de aprobación de los planos de propiedad horizontal debe contener los siguientes documentos: Copia del certificado de libertad y tradición del inmueble con fecha no superior a un mes. Copia del documento de identidad del solicitante. Poder debidamente autorizado si se actúa por apoderado. Planos de alinderamiento y el cuadro de áreas o proyecto de división. Si se presenta frente a autoridad distinta a la que expidió la licencia, se necesita copia de la misma. Anteproyecto de intervención aprobada si es sobre bienes de interés cultural. 5/7 Si la licencia perdió su vigencia, se necesita manifestación bajo juramento donde conste la construcción total de la obra aprobada. Finalmente, se señala que dentro de estos requisitos no se exige en ningún momento, por parte del curador urbano, la presentación de la minuta o el reglamento que va a regir la copropiedad. Esto debido a que el reglamento señala principalmente los derechos y obligaciones de los copropietarios así como las reglas de la propiedad horizontal. Sin embargo, la tarea del curador urbano es la de verificar la concordancia entre el proyecto que culminó en la expedición de la licencia urbanística y el proyecto de división entre bienes comunes y particulares así como con los planos de alinderamiento, sin necesidad de revisar el reglamento. La entidad prestadora de servicios públicos puede autorizar al constructor a realizar redes que excedan las necesidades del proyecto. Concepto 059 de 2011. Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios. De acuerdo a la normativa colombiana, es obligación de las entidades constructoras realizar las redes locales y las obras que sean necesarias para la conexión de los inmuebles a los sistemas de acueducto y alcantarillado. Así mismo, la constructora puede estar autorizada por la entidad prestadora de servicios públicos para construir redes que conecten al usuario al sistema, incluso si estas obras exceden las necesidades del proyecto. De ocurrir que efectivamente se excedan las necesidades del proyecto, es obligación de la entidad prestadora de servicios públicos reconocer el mayor valor asumido por el urbanizador o P-F06-PEJ-01 V.4 Informe Jurídico 310 constructor del proyecto por la realización de dichas redes. plazo para la convocatoria se amplió hasta el viernes 22 de julio. En esa medida, la empresa de servicios públicos, por ser quien autoriza estas construcciones, también sabe el mayor valor que asumió el constructor y deberá realizar el debido pago. Así mismo, en esta convocatoria se destinarán 53 mil millones de pesos de los cuales 32 mil millones de pesos son para familias desplazadas y 21 mil millones de pesos irán a la Bolsa Sectorial, a los proyectos en donde el aporte de cofinanciación en recursos monetarios supere el 50 por ciento de los costos directos del proyecto, y a los proyectos destinados a hogares incluidos en los programas de titulación, restitución de tierras e inversión de recursos para procesos de desarrollo rural.” Algunas entidades territoriales pueden celebrar contratos de fiducia mercantil para vivienda y urbanización. Concepto 7811 de 2011. MAVDT. De acuerdo a le Ley 388 de 1997 que pretende armonizar las distintas normas constitucionales con los POT, las entidades municipales, distritales y las áreas metropolitanas pueden celebrar contratos de fiducia mercantil para la ejecución de proyectos de urbanización y programas de vivienda de interés social. Respecto a esto, el Consejo de Estado ha señalado que la interpretación de esta norma es restrictiva por lo que dichos contratos sólo se podrán celebrar para los fines específicos establecidos por la Ley. Así mismo, es un régimen excepcional debido a que la fiducia celebrada será de carácter comercial, rigiéndose por las normas del Código de Comercio y no por la Ley 80 de 1993 que es el Estatuto General de Contratación de la Administración Pública. Sabías que… Se amplía plazo de convocatoria para acceder a VIS rural. Comunicado 4763 de 2011. Presidencia del la República. El plazo que había comenzado el 13 de mayo, estaba previsto para terminar el 8 de junio. Sin embargo, con el fin de que más familias accedieron a subsidios familiares de vivienda de interés social rural, el 6/7 Se construirán cerca de 10 mil viviendas para damnificados por la Ola Invernal. Comunicado 4762 de 2011. Presidencia de la República. Por medio de acuerdo firmando entre el Ministerio de Ambiente Vivienda y Desarrollo Territorial y el Fondo Nacional de Vivienda con los gobernadores de Boyacá, Huila, Bolívar y Tolima y los alcaldes de Bucaramanga y Medellín, se lograron convenios interadministrativos de cooperación por el valor de 159 mil 105 millones de pesos para destinarlos a subsidios de vivienda. Así mismo, por medio de estos acuerdos, se establece la obligación del Gobierno Nacional para prestar asistencia técnica a través de Fonvivienda y Findeter. Findeter destinará un billón de pesos para la reconstrucción por la Ola Invernal. Comunicado 4754 de 2011. Findeter. Findeter ofrece créditos con tasa compensada a departamentos, municipios, distritos, empresas de servicios públicos domiciliarios públicas o privadas, P-F06-PEJ-01 V.4 Informe Jurídico 310 instituciones de salud o educación, con el fin de que realicen inversiones destinadas a la atención y prevención de desastres en infraestructura, causados por eventos naturales. En esa medida, esta institución se enfoca principalmente en impulsar cinco sectores básicos como son el transporte, la vivienda, los servicios públicos, la salud, y la educación. Dentro del enfoque en vivienda, se destinarán los recursos para la construcción de viviendas de interés social, para obras de prevención por deslizamiento e inundaciones, redes de servicios públicos domiciliarios, obras de urbanismo, equipamiento comunitario y adquisición o adecuación de terrenos, entre otros. Findeter ofrece una línea con un cupo total de 1 billón de pesos cuyas operaciones de crédito podrán ser otorgadas hasta el 31 de diciembre de 2012 o hasta que se agoten los recursos. Información Jurídica Regional Bogotá y Cundinamarca en $ 888 millones. De otro lado, la entidad dio a conocer que en segunda subasta pública se adjudicó al oferente Luis Gabriel Amaya Gómez (quien presentó la mayor suma por este lote: $301.100.200), el predio de matrícula 0025922004, con un área de de 5.186,10 mt2, ubicado en Usme. Durante la socialización de la Ley de Suelo y Vivienda por parte del Presidente de la República, la Alcaldesa Clara López Obregón, manifestó que el macroproyecto de vivienda de interés social ‘Ciudad Verde’, que le permitirá a más de 20 mil familias adquirir vivienda propia, cuenta con el compromiso del Gobierno de la Ciudad de invertir cerca de 28 mil millones de pesos en las mismas para la construcción de las redes de acueducto y alcantarillado; advirtió que dicho compromiso ya está en firme y en ejecución. Héctor Zambrano fue designado por la alcaldesa Mayor de Bogotá, como nuevo secretario de Hacienda del Distrito, quien tendrá que estar al frente, entre otras labores, de la discusión sobre la ETB y la construcción del presupuesto de 2012. Sabías que… En el marco de las subastas de Predios declarados de Desarrollo Prioritario que viene adelantando la Secretaría Distrital del Hábitat, esta ha informado que, de un lado, el próximo 19 de julio en el auditorio del tercer piso de sus instalaciones, se llevará a cabo la segunda subasta del lote ubicado en la AC 54 Sur No 90-24 (localidad de Bosa). Este predio ya había entrado a ser subastado el pasado 2 de mayo y por falta de posturas la misma se declaró desierta. El valor de la postura será esta vez por el 70% del avalúo catastral fijado 7/7 P-F06-PEJ-01 V.4