REFORMA TRIBUTARIA: ¿CONVIENE ENAJENAR INMUEBLES

REFORMA TRIBUTARIA:
¿CONVIENE ENAJENAR INMUEBLES ANTES DE SU ENTRADA EN VIGENCIA?
Por Cra. Inés Díaz de Licandro
ajuar se calcula tomando como base un valor
ficto equivalente al 10% del patrimonio, o
20% del mismo cuando el valor del
patrimonio supere el doble del mínimo no
imponible. Estos contribuyentes están
alcanzados por el Impuesto al Patrimonio en
la medida en que superen el mínimo no
imponible correspondiente. El impuesto
surge de aplicar una alícuota al valor total del
Para analizar el tema, debemos considerar patrimonio gravado según una escala del
primeramente cómo es la situación actual 0,7% al 3,0%.
vigente hasta el 30 de junio de 2007, para luego
- Si el contribuyente afecta los inmuebles a
introducirnos en la nueva normativa.
explotación agropecuaria, éstos se
encuentran exonerados de Impuesto al
Situación actual
Patrimonio.
a) Propiedad de inmuebles
Cabe mencionar que bajo el régimen actual
las
sociedades personales no tributan por sí
La propiedad de inmuebles se encuentra
gravada actualmente por el Impuesto al el Impuesto al Patrimonio sino que
Patrimonio, con un porcentaje diferente según solamente determinan su patrimonio fiscal y
el contribuyente de que se trate. Las hipótesis la cuota parte de cada socio, siendo estos
últimos quienes deben incluir el valor de esa
principales son las siguientes:
cuota parte en su patrimonio.
- Personas jurídicas contribuyentes de IRIC:
computan los inmuebles por el costo revaluado b) Enajenación de inmuebles
y amortizado, encontrándose gravados a la tasa
En caso que con anterioridad a la entrada en
del 1,5%;
vigencia de la Reforma Tributaria se
- Personas jurídicas no contribuyentes de IRIC: dispusiera la enajenación de un inmueble, el
computan los inmuebles por el mayor valor propietario puede estar o no alcanzado por
entre el costo revaluado y amortizado y el valor imposición a la renta. Damos algunos
real fijado por Catastro, y se encuentran ejemplos:
gravadas al 2%;
- Sociedades de capital y personas jurídicas
- Personas físicas, núcleos familiares o del exterior: computan todas sus rentas a
sucesiones indivisas: computan los inmuebles efectos del IRIC De modo que la ganancia
por el valor real fijado por Catastro. El valor del por la venta de un inmueble (que deriva de
La Ley de Reforma Tributaria introduce
importantes modificaciones en la tributación
que obligan a analizar la conveniencia de tomar
decisiones rápidas respecto de la tenencia de
inmuebles, de forma de evitar futuras
obligaciones tributarias de envergadura por el
Impuesto a la Renta o por el Impuesto al
Patrimonio.
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restar al precio el costo revaluado y
amortizado) se encuentra comprendida y, en
caso de que se originara renta, ella estará
gravada con una alícuota del 30%;
Tributaria, evitarían el pago de impuesto a la
renta por ese concepto.
b) Impuesto a la Renta de las Personas
Físicas (IRPF)
- Sociedades personales (por ejemplo, SRL):
este tipo de rentas no se encuentran
alcanzadas por el IRIC, por ser rentas puras
de capital. Tributarán IRIC únicamente en
caso que enajenaran tres o más inmuebles
en un mismo ejercicio.
A partir del 1 de julio de 2007, las personas
físicas tributarán IRPF por las rentas
derivadas de tres tipos de fuentes:
rendimientos de capital, trabajo e
incrementos patrimoniales.
- Personas físicas, núcleos familiares y
sucesiones indivisas: no están alcanzados
por el impuesto a la renta.
- Personas físicas no residentes: no están
alcanzados por el impuesto a la renta.
Situación a partir de la entrada en
vigencia de la Reforma tributaria
a) Impuesto a la Renta de las Actividades
Empresariales (IRAE)
Las rentas de todas las sociedades
comerciales (tanto de capital como
personales) estarán alcanzadas por el IRAE,
ya se trate de rentas de capital, trabajo o
ambos. Por lo tanto, a partir del 1 de julio de
2007, las sociedades comerciales que
enajenen inmuebles tributarán IRAE con una
alícuota del 25% sobre la ganancia que
resulte de la operación (siempre que se
derive efectivamente para la empresa una
ganancia fiscal). El monto de la ganancia
surgirá de restar al precio el valor fiscal
(costo revaluado y amortizado).
Las rentas por cualquier transferencia de
inmuebles, incluyendo enajenación,
promesa de enajenación, cesión de promesa
de enajenación, cesión de derechos
hereditarios y sentencia declarativa de
prescripción adquisitiva de bienes tanto
corporales (muebles o inmuebles) como
incorporales, estarán comprendidas en el
impuesto por tratarse de “incrementos
patrimoniales”.
El monto gravado por las enajenaciones o
promesas de enajenación de inmuebles
surgirá de la diferencia entre el precio de la
operación (o el valor de Catastro del
inmueble, si es mayor) y el costo fiscal
actualizado, a lo que debe sustraerse
además el Impuesto a las Trasmisiones
Patrimoniales (ITP). Si el bien había sido
adquirido en su momento por la persona
física a título gratuito, la ganancia gravada
será el precio obtenido por su enajenación
menos el valor de Catastro.
De lo dicho surge que las sociedades
personales que enajenaran inmuebles antes
de la entrada en vigencia de la Reforma
Las mejoras realizadas a los inmuebles
podrán deducirse como costo del precio de
venta, solamente si se encuentran
debidamente documentadas; en cuanto al
costo de la mano de obra, únicamente podrá
deducirse si se pagó oportunamente el
Aporte Unificado de la Construcción. De este
modo, si los titulares no conservan la
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documentación de reformas y mejoras
realizadas en años anteriores, no podrán
deducir una parte significativa de los costos.
En consecuencia, en dichos casos, el
cambio de titularidad puede originar un
monto considerable a pagar por impuesto a
la renta.
No obstante lo anterior, la ley establece un
paliativo: si los inmuebles fueran adquiridos
con anterioridad al 1 de julio de 2007, el
contribuyente podrá optar por determinar la
renta por enajenación de inmuebles como el
15% del precio de venta.
La tasa del IRPF aplicable a las rentas de
este tipo será del 12%, siendo, según se
advierte, muy inferior a la tasa del 25%
correspondiente a las rentas empresariales
en el IRAE.
Cuando el contribuyente obtuviera rentas y
pérdidas por cualquier tipo de enajenación
de bienes (“incrementos patrimoniales”), las
pérdidas solamente podrán deducirse de los
incrementos patrimoniales, y no de otro tipo
de rentas (rendimiento de capital y trabajo).
En el caso de que la pérdida derive de
enajenación de bienes inmuebles,
solamente serán deducibles si ellos han sido
inscriptos en los registros públicos
correspondientes.
Por último, se encontrarán exoneradas a
efectos del impuesto las rentas por
incrementos patrimoniales cuando el monto
de la enajenación de cada bien considerado
individualmente no supere las 30.000
Unidades Indexadas (aproximadamente U$S
2.045) y siempre que la suma de tales
operaciones que no excedan ese valor, a su
vez sea inferior a 90.000 Unidades Indexadas
(aproximadamente U$S 6.134) en el año.
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Otro caso de exoneración es el de
enajenación de inmuebles que constituyan la
vivienda permanente del enajenante. Ello se
dará siempre que se cumplan conjuntamente
las condiciones siguientes:
1. el monto de la operación no debe superar
las 1:200.000 Unidades Indexadas
(aproximadamente U$S 81.700);
2. al menos el 50% del producido se debe
destinar a la adquisición de una nueva
vivienda permanente del contribuyente;
3. no puede mediar un lapso superior a 12
meses entre la enajenación o promesa o
cesión de promesa de enajenación y la
adquisición o promesa de adquisición de la
nueva vivienda; y
4. el valor de adquisición de la nueva
vivienda no puede ser superior a 1:800.000
Unidades Indexadas (aproximadamente
U$S 122.678).
Conclusión
De lo anterior se desprende la importancia para
los titulares de bienes inmuebles, de efectuar,
antes de la entrada en vigencia de la Reforma
Tributaria el 1 de julio de 2007, una adecuada
evaluación sobre el destino que se pretende dar
a esos bienes inmuebles, a corto y a largo plazo.
Asimismo, se pone de manifiesto la
conveniencia de un análisis serio sobre la forma
jurídica adoptada respecto de la titularidad de
los mismos, con la finalidad de tomar las
oportunas decisiones, que minimicen los
impactos fiscales y aseguren el cumplimiento
fiel de la normativa actual y a venir.
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