Poder Judicial de la Nación Año del Bicentenario LOCACIÓN. DAÑOS Y PERJUICIOS. OCUPACIÓN DEL INMUEBLE VENCIDO EL CONTRATO. LUCRO CESANTE. CONTRATO DE LOCACIÓN. OBLIGACIONES DEL LOCADOR Y DEL LOCATARIO. Si bien en materia de locación constituye un deber esencial tanto del locador como del locatario mantener la cosa en buen estado, lo cierto es que el primero responde por aquellos daños que se produjeren por el deterioro mismo de la cosa, ya sea por caso fortuito o fuerza mayor, el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, el que proviniere del efecto natural del uso o goce o el que se sucediere por su culpa o la de sus agentes o dependientes; mientras que el locatario debe USO OFICIAL responder por aquellos daños y deterioros que se causaren por su culpa, o las personas que habitan en el inmueble o lo utilizan de algún modo -familiares, personal doméstico, trabajadores, etc.-. Es decir, que si bien la obligación de ambas partes consiste en la conservación de la cosa en buen estado, las esferas que le competen a cada uno no se superponen, quedando librado a la evaluación judicial la apreciación de los daños y su consecuente responsabilidad en cada caso concreto.(Dr. COMPAIRED con adhesión Dr.REBOREDO). CONTRATO DE LOCACIÓN. OBLIGACIONES DEL LOCATARIO. DETERIOROS DE LA COSA. PRUEBA. Una obligación primordial que asume todo inquilino es la de conservar el inmueble en buen estado y de restituir la misma cosa al locador, respondiendo de todo daño o deterioro que se causare (conf. arts. 1556 y 1561 del Código Civil), al punto de presumirse que todo daño o deterioro que existe al tiempo de la restitución, se origina en la culpa del locatario, siendo de su cuenta la prueba de que los deterioros se deban al vicio o defecto de la cosa, o a fuerza mayor o que son de aquellos que se producen normalmente por el uso correcto de la cosa (conf. , Borda, "Contratos", t. I, pág. 566, nº 765). Ello tiene su razón de ser en el hecho de que el locatario es mero tenedor de la cosa ajena y por ende, debe entregarla en el mismo estado en que la recibió. Por ello, cuando la cosa se deteriora por la culpa del locatario o de las personas de cuyo hecho es responsable, el locador puede exigir que haga las reparaciones necesarias (art. 1563 C.C.).Por tal razón el inquilino debió haber probado -y no lo hizo- que los deterioros que presentaba la vivienda al momento de su entrega al locador se debieron a alguna de las causales que le son imputables a este último. (Dr. COMPAIRED con adhesión Dr.REBOREDO). PODER JUDICIAL DE LA NACIÓN R.S. I T.139 f* 262/263 En la ciudad de La Plata, a los 8 días del mes de julio del año dos mil diez, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces que integran la Sala I de la Cámara Federal de Apelaciones de La Plata, toman en consideración el presente expediente n° 16.498/10 caratulado: “Martínez, Elba Elisa c/ P.A.M.I. s/ Daños y Perjuicios” para resolver el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fojas 142/146. EL DOCTOR COMPAIRED DIJO: I. Las presentes actuaciones se inician contra el Instituto Nacional de Servicios Sociales para Jubilados y Pensionados –P.A.M.I.- en reclamo de una indemnización en concepto de daños y perjuicios por la suma de pesos seis mil novecientos noventa y uno con quince centavos ($ 6.991,15). Reclama la parte actora el pago de la suma adeudada en concepto de ocupación del inmueble a raíz de que se extendió por un mes su ocupación una vez finalizado el contrato. Asimismo, reclama los gastos ocasionados por la reparación de los daños materiales en el inmueble que exceden notoriamente los deterioros normales producidos por el transcurso del tiempo y el lucro cesante por haberse privado de la posibilidad de celebrar una nueva locación durante el período de reparación de dichos daños. II. La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda promovida por Elba Elisa Martínez y condenó a la demandada a abonar a la accionante una parte de la suma reclamada con más los intereses y costas. Contra dicho pronunciamiento, la apoderada de la demandada interpone recurso de apelación a fojas 149, que funda en el memorial en el que expresa sus agravios a fojas 157/160, sin réplicas de la contraria. La recurrente cuestiona, en sustancia, la valoración de la prueba producida por parte del juez de primera instancia. III. Señala el actor en su escrito de inicio que en noviembre de 2.000 suscribió un contrato de alquiler con la demandada, de un inmueble que se destinaría a sede de Agencia de P.A.M.I., que venció el día 31 de octubre Poder Judicial de la Nación Año del Bicentenario de 2.003 conforme surge de su cláusula segunda. Agrega que los locatarios continuaron la posesión del inmueble hasta el mes de diciembre de 2.004 y que no abonaron suma alguna en concepto de ocupación por dicho mes. Asimismo, señala que los locatarios ocasionaron daños en el inmueble que exceden notoriamente los deterioros normales producidos por el transcurso del tiempo, por lo que reclama los gastos ocasionados. Por su parte, teniendo en cuenta el tiempo que demandó la reparación de dichos daños reclama también una suma de dinero en concepto de lucro cesante por haberse visto privada de la posibilidad de celebrar una nueva locación. IV. La sentencia apelada hizo lugar al reclamo por los daños ocasionados al inmueble, desestimando los restantes reclamos de la actora. En este sentido, cabe remitirse a las constancias probatorias de USO OFICIAL autos a los fines de determinar la procedencia de la reparación que se reclama. Si bien en materia de locación constituye un deber esencial tanto del locador como del locatario mantener la cosa en buen estado, lo cierto es que el primero responde por aquellos daños que se produjeren por el deterioro mismo de la cosa, ya sea por caso fortuito o fuerza mayor, el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, el que proviniere del efecto natural del uso o goce o el que se sucediere por su culpa o la de sus agentes o dependientes; mientras que el locatario debe responder por aquellos daños y deterioros que se causaren por su culpa, o las personas que habitan en el inmueble o lo utilizan de algún modo -familiares, personal doméstico, trabajadores, etc.-. Es decir, que si bien la obligación de ambas partes consiste en la conservación de la cosa en buen estado, las esferas que le competen a cada uno no se superponen, quedando librado a la evaluación judicial la apreciación de los daños y su consecuente responsabilidad en cada caso concreto. Una obligación primordial que asume todo inquilino es la de conservar el inmueble en buen estado y de restituir la misma cosa al locador, respondiendo de todo daño o deterioro que se causare (conf. arts. 1556 y 1561 del Código Civil), al punto de presumirse que todo daño o deterioro que existe al tiempo de la restitución, se origina en la culpa del locatario, siendo de su cuenta la prueba de que los deterioros se deban al vicio o defecto de la cosa, o a fuerza mayor o que son de aquellos que se producen normalmente por el uso correcto de la cosa (conf. , Borda, "Contratos", t. I, pág. 566, nº 765). Ello tiene su razón de ser en el hecho de que el locatario es mero tenedor de la cosa ajena y por ende, debe entregarla en el mismo estado en que la recibió. Por ello, cuando la cosa se deteriora por la culpa del locatario o de las personas de cuyo hecho es responsable, el locador puede exigir que haga las reparaciones necesarias (art. 1563 C.C.). Por tal razón el inquilino debió haber probado -y no lo hizoque los deterioros que presentaba la vivienda al momento de su entrega al locador se debieron a alguna de las causales que le son imputables a este último. En este sentido, cabe remitirse a los testimonios brindados en autos de los que se desprende que el inmueble, al momento de tomar posesión el PAMI, estaba en condiciones y a satisfacción del Instituto para funcionar como agencia (ver declaraciones de fojas 105/107). Por su parte, en cuanto al estado en el que se encontraba al momento de la finalización del contrato una de las testigos -empleada de la demandada- en su testimonio brindado a fojas 105 señala que el local fue entregado sin limpiar como así también surge del acta notarial acompañada en autos y de los testimonios obrantes a fojas 91/94 que el estado del inmueble al momento de la finalización del contrato presentaba deterioros ocasionados por el uso que se le dio a la propiedad que requerían su reparación. La índole de los daños reclamados por la actora no resultan propios del uso normal de la cosa locada durante el período de la ocupación del inmueble, según surge de la descripción realizada por los testigos en su declaraciones obrantes en autos (fs. 93 y 94) y del acta notarial acompañada (fojas 3 y vta.), sino a un uso abusivo del bien. Por ello, resultando acreditado que el inmueble fue entregado al locatario en perfecto estado de uso y conservación y verificados los deterioros al término de la locación, corresponde hacer lugar a la pretensión de la parte actora. Poder Judicial de la Nación Año del Bicentenario Los argumentos sostenidos por la demandada para desvirtuar la prueba que avala la conclusión sostenida por el a quo no resultan suficientes para modificar lo resuelto en la resolución apelada. En cuanto al cálculo de los gastos, del informe aportado por el perito arquitecto así como las demás pruebas aportadas a tal fin por la parte actora, resulta adecuado el monto establecido por el juez de primera instancia para determinar la indemnización, por lo que corresponde abonar a la actora los gastos en los que ha incurrido para reparar los daños sufridos en el inmueble en la forma especificada en la sentencia. En síntesis, considero que el demandado es responsable por los daños que presentaba el inmueble locado al momento de su restitución al locador debiendo indemnizarlo de acuerdo a los montos que surgen de los USO OFICIAL presupuestos y de la pericia técnica de autos, fijados en la sentencia apelada V. Por ello, corresponde rechazar el recurso interpuesto y confirmar la sentencia apelada con el alcance que antecede, sin costas de Alzada atento la falta de sustanciación del recurso (art. 68 2do. Párrafo del C.P.C.C.N.) Así lo voto. EL DR. REBOREDO DIJO: Que adhiere al voto que antecede. Por ello, en orden al Acuerdo que antecede, el Tribunal RESUELVE: Rechazar el recurso interpuesto y CONFIRMAR la sentencia apelada con el alcance que antecede, sin costas de Alzada atento la falta de sustanciación del recurso (art. 68, 2do. Párrafo, del C.P.C.C.N.) Regístrese, notifíquese y devuélvase.Fdo.Jueces Sala I Dres. Carlos Román Compaired – Julio Víctor Reboredo. Ante mí: Dr.Emilio S. Faggi.Secretario de Cámara.