El capital fijo

FINANCIACIÓN
Estabilidad financiera en las empresas inmobiliarias
El capital fijo
Autor: TAPIA POYATO, Cándido.
Economista y auditor.
(candidotapia@hotmail.com).
Título: El capital fijo.
Fuente: Directivos Construcción nº 169,
pág. 26. Julio/Agosto 2004.
Resumen: ¿Cuál es el tratamiento más
adecuado a situaciones excepcionales que,
no por ello, no dejan de presentarse con
cierta frecuencia?. La reflexión a esta cuestión es uno de los objetivos que aborda el
presente artículo. Según el autor del mismo, hay dos supuestos que suelen darse
con asiduidad en las empresas inmobiliarias: la construcción de edificios para uso
propio o para su explotación económica y
la tenencia de bienes no afectos a la explotación. En el primer caso, se puede desvirtuar el cálculo del capital CC mínimo necesario para financiar el ciclo de explotación
si, durante la ejecución material de esos edificios, se mantienen como existencias en el
AC. Por eso, deben separarse del resto de
las existencias e incluirlas en el AF desde
el momento en el que se sabe cuál es su
destino. En el segundo supuesto, además
de ser del AF, deben considerarse como
recursos financieros por su valor de realización para, en caso de necesidad, poder
atender sus obligaciones de pago.
Descriptores: Financiación/
Inmobiliario.
Las empresas se encuentran en equilibrio financiero cuando hay una
adecuada correspondencia entre la naturaleza de la inversión y su
financiación. Éste se entiende por adecuado cuando el capital circulante
de la empresa es, al menos, igual al capital circulante mínimo que
necesita y los recursos generados por la actividad ordinaria suficientes
para cubrir las obligaciones anuales del pasivo fijo exigible o créditos de
financiamiento. Con el presente artículo completamos el publicado en el
n.º 167, de mayo, en el que hablábamos del capital circulante.
En el artículo “Algunas reflexiones sobre el análisis del circulante en las empresas inmobiliarias” publicado en Directivos Construcción nº 167 del
pasado mes de mayo, insistíamos en
la importancia de ordenar adecuadamente las masas patrimoniales del
balance en función del fin que se persiga. Si queremos hacer una comparación con otras firmas del sector tendremos que ajustarnos al modelo
oficial en el que se publican las cuentas anuales, que no es otro que el del
Plan General de Contabilidad (PGC);
pero si queremos medir el grado de
equilibrio financiero tendremos que
hacerlo de tal manera que pongamos
en correspondencia las masas circulantes y fijas atendiendo al criterio del
ciclo de explotación de la empresa a
través del cual realiza su actividad. Ello
nos permitirá ver de manera clara si
existe una adecuada correspondencia
entre la naturaleza de la inversión y
su financiación.
Así, por ejemplo, si nos fijamos en las
cuentas de clientes, el PGC los incluye en el Activo Circulante (AC) si tienen un plazo de realización no supe-
Directivos Construcción • 26
rior a un año y en el Inmovilizado si
es mayor, mientras que las existencias, que como los clientes son elementos esenciales del ciclo de explotación y pueden tener un plazo de
realización o almacenamiento superior a un año, las incluye en todos los
casos en el AC. Es más, elementos que
no tienen nada que ver con el ciclo de
explotación, como podrían ser ciertas
inversiones financieras que, por tener
un vencimiento inferior al año, las incluye en el AC.
Parece claro, por tanto, que el criterio
del PGC para definir el AC y el Inmovilizado no es homogéneo. El criterio
que los define es, como ya hemos dicho, el del ciclo de explotación, de tal
manera que éste es la expresión dinámica del circulante y viceversa; es decir, el circulante la expresión estática
del ciclo de explotación.
Si dicho ciclo consiste en la compra a
los proveedores de las mercancías o
materias primas, la fabricación del producto terminado si es una empresa de
transformación, la venta de dichos
productos a los clientes y su cobro,
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Ciclo de Explotación y Circulante en las empresas inmobiliarias
PMM = 1.051 días
Compra de suelo
Construcción
Edificios terminados
P1 = 266 días
P2 = 696 días
Venta
P3 = 68 días
Plazo medio de pago del suelo, de ejecución de obra
y otros gastos = 797 días
Cobro
P4 = 21 días
PMM - 797 = 254 días
O lo que es igual:
Inversión en AC = 22.316 u.m.
Consumo
de suelo = 13.245 u.m.
Coste de construcción y otros gastos = 9.071 u.m.
Financiación del PC = 16.930 u.m.
Financiación de CC. = 5.386 u.m.
Cuadro 1
serán del circulante todos los elementos que permiten realizar dicho
proceso. Es decir, los proveedores,
las existencias, los clientes y todos
los demás elementos que se precisan para que se realice este ciclo como, por ejemplo, la mano de obra,
los materiales auxiliares, etc.
De acuerdo con esto, entendemos
que en el AC deben encuadrarse los
elementos del ciclo de explotación y
los vinculados al mismo, siendo el
resto elementos del Activo Fijo (AF).
Respecto del pasivo sucede lo mismo. Mientras que el PGC separa el
pasivo exigible en corto (hasta un
año) y en largo plazo (más de un
año), no vemos su similitud con el
Pasivo Circulante (PC), también denominado créditos de funcionamiento, ni con el Pasivo Fijo (PF) y,
por consiguiente, su correspondencia con el AC y el AF, por lo que, al
igual que en el activo, será necesario, también, aplicar el criterio del
ciclo de explotación para asignar los
elementos del pasivo al circulante y
al fijo y no el del vencimiento como
hace el PGC.
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En este sentido, serán del PC todos
lo elementos que financian el ciclo
de explotación y el resto lo serán
del PF.
Veamos esquemáticamente esta vinculación entre el ciclo de explotación
y el circulante en las empresas inmobiliarias en el ejemplo de nuestro
anterior artículo (Cuadro 1).
Como podemos apreciar, este criterio de ordenación del activo y del pasivo del balance adquiere mayor re-
levancia en las empresas inmobiliarias por tener un PMM muy largo en
comparación con otras actividades y
tener a las entidades de crédito como los principales financiadores del
mismo.
Definido cuál es criterio que debemos
seguir para ordenar adecuadamente
el balance desde el punto de vista de
su análisis financiero, la agrupación
y confrontación de la estructura económica y la financiera sería el Cuadro 2.
Ciclo de explotación y circulante de las empresas
inmobiliarias
Activo
Pasivo
Circulante
Circulante
Capital circulante
No exigible
Capital fijo
Fijo
Fijo
Exigible
Cuadro 2
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A la vista del esquema, sería igual decir que el Capital Fijo (CF) es la parte
del AF financiada por el PF no exigible
o Recursos Propios, que decir que es
la parte de estos recursos que financian al AF. Cuantitativamente es igual,
pero conceptualmente no, ya que el
CF, al igual que el CC, es un concepto financiero y, por tanto, de pasivo y
no activo, por lo que la definición correcta de CF es la segunda, es decir, la
parte del PF no exigible que financia el
AF. De igual manera, el CC es la parte del PF que financia el AC.
De acuerdo con estas definiciones,
no tiene sentido, ni siquiera cuantitativamente, hablar de un CF o de
un CC negativo. O hay CF o no la
hay. O hay CC o no lo hay. Ello implica que el PF exigible será menor
o igual que el AF y que el PC será
menor o igual que el AC.
De lo dicho se desprende que el CF
es la diferencia entre el AF y el PF
exigible o créditos de financiamiento y el CC la diferencia entre el PF y
el AF o entre el AC y el PC.
Volviendo al ejemplo del artículo anterior, veamos cuál es valor del CF y
sus variaciones:
Ahora bien, igual que en el análisis que
hacíamos del CC en el anterior artículo, en el caso del CF también habrá que
preguntarse si, una vez calculado, este es suficiente o no, incluso si es excesivo y no se están aprovechando las
posibilidades de la financiación ajena.
Relativizarlo tampoco nos aclara gran
cosa ya que el cociente PF exigible/AF,
lo único que nos indica es el número
de u.m. de PF exigible por cada u.m.
de AF y que este índice sea superior,
igual o inferior al ratio medio del sector o al de otras empresas de volumen
similar, tampoco nos aclara si en las
masas fijas existe o no equilibrio financiero.
En realidad, del análisis del CF lo que
nos interesa es si los recursos ajenos
que financian el AF pueden ser devueltos a su vencimiento.
Mientras que el PC se reembolsa con
las ventas, el PF exigible se amortiza con los recursos generados por la
empresa. Como estos recursos pueden acumular resultados procedentes de actividades no recurrentes, lo
lógico será tomar como recursos los
generados por la actividad ordinaria.
Año
Año
“n”
“n+1”
Activo fijo
4.700
4.800
– PF exigible
1.100
1.000
CF
3.600
3.800
= Rtdo. actividades ordinarias
+ Amortizaciones
= Recursos generados
– Impuestos
– Dividendos
– Amortización préstamo inmovilizado
– Inversión en inmovilizado material
+ Cobro cto. empresas del grupo
= Superávit
AUMENTOS
Adquisición de Inmov. Material
Dotación de amortizac.
Cobro de créditos a empresas del grupo
Amortización préstamos Financiación Inmovilizado
1.800
50
1.850
630
50
100
350
250
470
Cuadro 4
! Variaciones
350
–
–
100
450
–
450
DISMINUCIONES
–
50
200
–
250
200
450
Cuadro 3
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De igual manera, podemos encontrarnos con créditos bancarios cuyo
destino ha sido la financiación del
inmovilizado y que figuran en rúbrica de “Acreedores a corto plazo”
lo que podría interpretarse que se
amortizan con las ventas en lugar
de con los recursos generados. Si así
se consideran, y no se reclasifican
en la masa patrimonial correspondiente de acuerdo con el criterio del
ciclo de explotación, las conclusiones sobre el nivel de equilibrio fiU.M.
! CF
Aumento del CF
Si nos detenemos en lo anterior vemos la importancia de ordenar el balance siguiendo el criterio del ciclo
de explotación. Imaginemos que estamos ante un balance ordenado según modelo del PGC en el que figuran créditos bancarios a largo
plazo que corresponden a los préstamos hipotecarios al promotor para la financiación de promociones;
es decir, préstamos subrogables. Como no se especifica su destino y,
además, figuran en el capítulo de
“Acreedores a largo plazo”, son, en
principio, obligaciones a rembolsar
con los recursos generados, cuando
en realidad lo son con las ventas de
la promoción.
nanciero de la empresa pueden ser
totalmente erróneas.
Veamos si en nuestro ejemplo los recursos generados por las actividades
ordinarias durante el año “n+1” son
suficientes para atender las obligaciones anuales del PF exigible (Cuadro 4).
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En principio, durante el año “n+1” la
actividad ordinaria de la empresa ha
generado recursos suficientes para
atender las obligaciones de su PF exigible, de tal manera que su capacidad de endeudamiento para
inversiones en AF dependerá de la
progresión que tengan en los próximos ejercicios su generación de recursos.
Ahora bien, mientras que a lo largo
de la vida de la empresa los recursos
generados y la tesorería generada
tienden a ser iguales, individualmente tomados los ejercicios económicos
no suelen coincidir, por lo que para
esos años en los que existan desfases de tesorería respecto de las amortizaciones del PF exigible, aunque los
recursos generados sean suficientes,
la empresa debe contar con los medios financieros suficientes para cubrir dichos desfases. De no ser así,
tendrá que recurrir a la refinanciación del PF exigible o la aportación
de fondos propios y, en definitiva,
de CF.
En efecto, en nuestro ejemplo la tesorería generada por las actividades
ordinarias durante el ejercicio “n+1”
fue (Cuadro 5).
ORÍGENES
U.M.
Cobro por venta de edificios construidos
+ Saldo inicial de clientes
+ Venta de edificios construidos
– Saldo final de clientes
Total orígenes
9.400
450
9.600
650
9.400
APLICACIONES
U.M.
Pagos por compra de suelo
+ S. inicial préstamos financ. suelo
+ Compra de suelo
– S. final préstamos financ. suelo
Pagos por obras realizadas por terceros
+ S. inicial préstamos subrogables
+ Obras realizadas por terceros
– S. final préstamos subrogables
Pagos por gastos
+ De personal
+ De explotación
+ Financieros
Total aplicaciones
Superavit de tesorería
Total
4.900
1.900
5.500
2.500
3.300
11.400
6.000
14.100
1.050
350
100
600
9.250
150
9.400
Cuadro 5
Comparándola con la cuenta de resultados tendremos:
Por tanto, en el año “n+1” el déficit de tesorería ha sido de:
RECURSOS
TESORERÍA
ORÍGENES
GENERADOS
GENERADA
Tesorería generada por la actividad ordinaria
Cobro amortización cto.a empresas grupo
Total orígenes
Déficit de tesorería
Ventas de edificios
– Coste edificios vendidos
= Margen sobre ventas
– Gastos de personal
– Amortizaciones
– Otros gastos de explotación
= Rtdo de explotación
– Gastos financieros
= Rtdo act. Ordinarias
9.600
6.700
2.900
350
50
100
2.400
600
1.800
9.400
8.200
1.200
350
100
750
600
150
Cuadro 6
U.M.
APLICACIONES
150
200
350
780
1.130
U.M.
Pago de impuestos
Pago de dividendos
Amortización préstamo financ. inmovilizado
Compra de inmovilizado material
Total aplicaciones
630
50
100
350
1.130
Cuadro 7
En este caso, como recoge el cuadro
7, las 780 u.m. de déficit de tesorería han sido cubiertas con el descuento
de fectos (500 u.m.) y la cuenta de
crédito (280 u.m.).
En definitiva, la empresa tiene capacidad suficiente para pagar a su
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vencimiento las obligaciones del pasivo del fijo y cuenta, además, con
los recursos financieros necesarios
para atender los desfases que se
pueden producir entre los recursos
generados por la actividad ordinaria y la tesorería que sea generada
por ésta.
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PARTICULARIDADES
Se trata de reflexionar sobre cuál sería
el tratamiento más adecuado a situaciones excepcionales que, no por ello,
no dejan de presentarse con cierta frecuencia. En este sentido, creemos que
hay dos supuestos que suelen darse con
asiduidad en las empresas inmobiliarias
que son:
! La construcción de edificios para
uso propio o para su explotación
económica.
! La tenencia de bienes no afectos a
la explotación.
Una empresa se
encuentra en
equilibrio financiero
cuando existe una
adecuada
correspondencia
entre la naturaleza
de la inversión y su
financiación
Al ser la actividad principal de las empresas inmobiliarias la promoción y
venta de edificios a terceros, la construcción de estos para uso propio o
para su alquiler puede desvirtuar el
cálculo del CC mínimo necesario para la financiación del ciclo de explotación si, durante la ejecución material de tales edificios, los mantenemos
como existencias en el AC. Por tal motivo creemos que deben separarse del
resto de las existencias e incluirlas en
el AF desde el mismo momento en el
que se sabe cual es el destino de las
mismas, bien sean de suelo, de obras
en curso o de edificios terminados. De
igual manera, su financiación también
habrá que considerarla como del PF.
El otro supuesto es el de tener bienes no afectos a la explotación. En tal
caso, además de ser del AF, deben
considerarse como recursos financieros por su valor de realización para,
en caso de necesidad, poder atender
sus obligaciones de pago, ya que al
no estar afectos a la explotación su
venta no interrumpe ni trastorna la
actividad económica de la empresa.
CONCLUSIÓN
A la vista de lo expuesto tanto en éste como en nuestro anterior artículo
podemos concluir diciendo que una
empresa se encuentra en equilibrio fi-
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nanciero cuando existe una adecuada correspondencia entre la naturaleza de la inversión y su financiación,
entendiendo por adecuada cuando el
CC de la empresa es, al menos, igual
al CC mínimo que necesita y los recursos generados por la actividad ordinaria suficientes para cubrir las obligaciones anuales del PF exigible o
créditos de financiamiento.
Según esto, ¿podría estar en situación de equilibrio financiero una empresa que carece de CC y CF? La respuesta es afirmativa siempre que:
– El plazo medio de pago a los proveedores sea igual o superior al
periodo medio de maduración de la
empresa (plazo medio de almacenamiento de las existencias y, en su caso, de fabricación del producto terminado y el plazo medio de cobro a
los clientes).
– El cash-flow anual de las actividades ordinarias sea igual o superior a
las amortizaciones anuales del PF exigible y, además, cuente con los recursos necesarios para atender los posibles desfases entre los recursos
generados y la tesorería generada.
Ahora bien, para llegar a estas conclusiones es imprescindible ordenar
las masas patrimoniales del balance
siguiendo el criterio del ciclo explotación expuesto.
Los ratios tradicionales que relacionan las masas activas y pasivas entre
sí y entre ellas son de utilidad para
comparar empresas con la media del
sector, con las de tamaño similar en
cuanto a volumen de facturación, total balance, número de empleados,
etc., pero no miden el grado de equilibrio financiero. Entendemos que es
el nivel de CC y de recursos generados por la actividad recurrente de la
empresa los que determinan el nivel
de estabilidad financiera.
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